Hur går klyvning av fastighet till?
HEJ!
Jag och mina 2 syskon äger en fastighet i Stockholms Skärgård. Nu vill mina två syskon sälja sina delar. Jag vill vara kvar och vi planerar att stycka av tomten så jag har kvar en tredjedel.
Hur och vem ska vi ta hjälp av, med värdering av fastigheten och rådgivning angående avstyckningen så det blir någorlunda rättvisa delar?
Tänker att tomten styckas i 2 delar fördelat på 1/3 + 2/3 marknadsvärde. Då kan mina syskon sälja den större delen.
Kan mina syskon tvinga att båda delarna säljs offentligt så att jag måste vara med och bjuda på ¨min¨ del?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Som jag tolkar din fråga vill du dels veta hur klyvning av fastighet går till, dels om dina syskon kan begära tvångsförsäljning av fastigheten och att du därmed måste vara med och buda. Den senare frågan är i mångt och mycket beroende av din första fråga. Jag kommer i det följande att redogöra för båda och sist i frågan kommer jag att sammanfatta och ge dig råd. De lagar som är tillämpliga i fallet är fastighetsbildningslagen (FBL) och samäganderättslagen (SamägL).
Som delägare kan du begära klyvning av samägd fastighet
Klyvning innebär att en samägd fastighet delas upp i klyvningslotter för delägarna. Klyvning får ske på ansökan av vilken som helst av delägarna i fastigheten. Vid klyvning kan du begära att fastigheten ska klyvas så att din tredjedel separeras från resten av fastigheten. De andra delägarna kan begära att deras ska delas upp i lika lotter, alternativt att deras lott ska vara gemensam. Om de inte begär något kommer den som huvudregel att läggas ut som gemensam (11 kap. 1 § FBL). Detta innebär att du kan ansöka om klyvning, även om de andra delägarna inte är överens med dig om det. Klyvning får bara ske om en lott kan utläggas enligt ditt yrkande, det finns även vissa andra hinder mot klyvning, t.ex. är det speciella regler när det finns byggnader på fastigheten (11 kap. 3 § FBL).
Lantmäteriet kommer vid en ansökan om klyvning att utreda om klyvning av fastigheten är lämplig eller inte. För att klyvning ska anses som lämplig att genomföra måste lämplighets- och planvillkoren i fastighetsbildningslagens tredje kapitel vara uppfyllda (3 kap. FBL). Det krävs till exempel att fastigheterna blir lämpade för sitt ändamål och får tillgång till väg, vatten och avlopp. Ofta är det inte möjligt att klyva en vanlig villatomt som är samägd, eftersom de nybildade fastigheterna skulle bli för små för att vara ändamålsenliga.
Vid klyvning av fastigheten fördelas lotterna i möjligaste mån så att lottens värde i förhållande till fastighetens helhetsvärde motsvarar din tidigare ägarandel. För att ansöka om klyvning vänder du dig till Lantmäteriet. På dess hemsida har myndigheten bra information om kostnader och hur du går tillväga för att ansöka om klyvning.
Delägare i samägd fastighet kan begära tvångsförsäljning av fastigheten
Vilken som helst av delägarna kan kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Skulle något av dina syskon begära tvångsförsäljning kan du som delägare normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Däremot ska uppmärksammas att klyvning går före försäljning. Det innebär att om du ansöker (eller har ansökt) om klyvning innan rätten beslutat om tvångsförsäljning och utsett en god man, ska ansökan om tvångsförsäljning vilandeförklaras (7 § SamägL). Ansökan om klyvning av fastigheten är ett hinder mot att besluta om tvångsförsäljning. Ansökan vilandeförklaras i väntan på vad resultatet av klyvningsansökan blir. Om klyvning inte anses som lämplig finns det inte längre något hinder mot att besluta om tvångsförsäljning.
Rätten utser en god man och ni delar på kostnaderna
Skulle en klyvning inte anses som lämplig finns det enligt ovan inget hinder mot tvångsförsäljning. När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I ert fall innebär det att då ni äger 1/3 av fastigheten var så delar ni på kostnaderna med vars en tredjedel.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Under auktionen gäller att om du och dina syskon är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
Under auktionen kan du bjuda på fastigheten, precis som andra intressenter
Skulle det inte vara möjligt att klyva fastigheten och det beslutas om att den ska säljas på offentlig auktion har du självklart möjlighet att buda på fastigheten. Då avser det dock hela fastigheten (dvs dels din tredjedel, dels dina syskons delar). Under auktionen kan även andra intressenter lägga bud. Det är således alltid en risk vid försäljning på offentlig auktion att någon bjuder mer än vad du själv har råd att bjuda.
Sammanfattning och råd
Som delägare i fastigheten kan du begära klyvning av densamma. Detta kan ske oavsett samtycke från de andra delägarna. Ansökan om klyvning görs till Lantmäteriet som mot en kostnad kommer att utreda om det är lämpligt att klyva fastigheten. Sådant som kommer att vägas in är eventuella byggnader på fastigheten och om de nya fastigheterna är lämpliga utifrån möjligheten till vatten, avlopp och väg bland annat. Lantmäteriet har bra information om hur ansökning går till på sin hemsida. Ansökan kan göras på hemsidan med hjälp av BankID.
Vem som helst av delägarna kan framtvinga en försäljning av fastigheten enligt samäganderättslagen. Om du ansökt om klyvning innan tingsrätten utser en god man och beslutar om tvångsförsäljning är din ansökan om klyvning ett hinder. På din begäran ska i sådana fall ansökan om tvångsförsäljning vilandeförklaras i väntan på resultatet av klyvningsansökan. Om Lantmäteriet inte beviljar klyvning av fastigheten finns det inte längre något hinder mot tvångsförsäljning.
Vid tvångsförsäljning utses en god man som ombesörjer visning och auktion. Kostnader för den gode mannen delas mellan er delägare. Vid auktionen kan såväl du som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Mitt råd till dig är att i första hand försöka komma överens med dina syskon. Det är ofta enklare att vara överens, speciellt då det finns familjeband att ta hänsyn till. Är du däremot osäker på om något av dina syskon kommer att begära tvångsförsäljning måste du ansöka om klyvning innan domstolen beslutar om tvångsförsäljning. Klyvning av fastighet kostar pengar, likväl som att det kostar pengar att tvångsförsälja fastigheten vilket du bör ta i beaktande i ditt beslut. Vill du verkligen behålla endast din del av fastigheten, du har råd samt är osäker på hur dina syskon kommer att hantera ärendet, bör du ansöka om klyvning för det fall att ni inte kommer överens.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
