Vem ansvarar för trasig tvättmaskin i en hyresrätt

2021-07-25 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har en hyresgäst som vill ha en ny tvättmaskin eftersom den läcker. Det saknas en bit av gummibälgen vid luckan så det läcker ut vatten när han tvättar. Jag tycker det ser ut som någon har klippt eller dragit bort en bit av gummiringen. Den har troligtvis inte gått sönder på egen hand! Tvättmaskinen är inte så gammal. Hyresgästen vet inte hur gummibälgen har gått sönder. Så min fråga till er är om hyresgästen själv ska ersätta skadan eller om jag måste bekosta reparation/köpa ny tvättmaskin? Kan jag hävda att han har varit oaktsam? (när jag läste om "skador på gummibälgen" så går de nästan aldrig sönder).
Linn Gustafsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som hyresvärd av en hyresrätt omfattas du och dina hyresgäster av reglerna i hyreslagen, vilken är det tolfte kapitlet i jordabalken (12 kap. jordabalken (JB). Enligt detta kapitel har hyresgäster en s.k. vårdplikt, vilken innebär att hyresgästen måste iaktta aktsamhet när det kommer till bostaden så att den håller sig hel och ren (12 kap. 24 § JB). Vårdplikten innefattar tre huvudsakliga moment, vilka är:Skulle skador uppkomma till följd av att hyresgästen ageras vårdslöst eller oaktsamt ska dessa skador ersättas. Hyresgästen ansvarar även för skador som orsakas av gäster som befinner sig i lägenheten och är därmed skyldig att ersätta även dessa.Hyresgästen måste se till att bostaden håller sig fri från skadedjur.Som huvudregel ansvarar inte hyresgästen för brand- eller vattenskador, men om det visar sig att de uppkommit till följd av att hyresgästen brustit i den omsorg och tillsyn som krävs kan ansvar aktualiseras. I hyreslagen står även att hyresvärden har en s.k. underhållsplikt som gäller under hela hyresperioden (12 kap. 15 § JB). Underhållsplikten innebär att hyresvärden ska hålla lägenheten i ett sådant skick som krävs vid inflyttningen, alltså att den är fullt brukbar för ändamålet och i ett beboeligt och acceptabelt skick. Skulle lägenheten inte vara i ett sådant skick kan hyresgästen ha rätt till skadestånd. Det står även vad gäller underhållsplikten att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer som kan tänkas behövas p.g.a. normalt slitage. Huruvida slitaget på tvättmaskinen är ditt eller hyresgästens ansvar beror alltså på om det bedöms falla inom hyresgästens vårdplikt till följd av skador på grund av vårdslöshet eller hyresvärdens underhållsplikt. Kan det inte bevisas att tvättmaskinen gått sönder till följd av oaktsamt brukande eller sabotage, så kan det vara svårt att hävda att det ska falla inom hyresgästens vårdplikt och därmed vara dennes ansvar. Om ni inte kan komma fram till en överenskommelse på egen hand så skulle jag rekommendera att ta ärendet till hyresnämnden och be om en mer precis rådgivning. Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Hyresvärdens underhållskyldighet

2021-07-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag undrar hur jag ska gå till väga då jag flytta in i en ny lgh som jag har bott i 1 år. I oktober så började det att forsa in vatten genom mitt vardagsrumsfönster och sovrumsfönster och jag skicka filmen till hyresvärden och fråga varför det regnar in. Han har då inte isolerat ordentligt och han skulle åtgärda detta innan sommaren inget har hänt. Det är fukt skadad i fönster valvet i båda fönsterna. Är detta verkligen ok? Och finns det någonstans jag kan vända mej till? Jag betars ganska mycket i hyra.
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En hyresvärd har en s.k. underhållsskyldighet av hyreslägenheten. Av underhållsskyldigheten följer att hyresvärden under hyrestiden ska tillhandahålla lägenheten i sådan skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 15 första stycket och 9 § JB). Om hyresrätten t.ex skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan så har hyresgästen som regel rätt till vissa saker (12 kap. 16,11 och jfr 24 § JB).I och med att det är hyresvärden själv som vållat till den uppkomna fuktskadan till följd av att "inte isolerat [bostaden] ordentligt" så har du alltså enligt denna huvudregel rätt till vissa saker. Du som hyresgäst har nämligen rätt att avhjälpa den bristfälliga isoleringen eller i vart fall för fuktskadorna på hyresvärdens bekostnad i och med att du redan sagt till honom att åtgärda felet. Dessutom har du för den tid som isoleringen varit bristfällig eller i vart fall för den tid då fuktskadan funnits i bostaden rätt till nedsättning av hyran samt ersättning för den bristfälliga isoleringen eller i vart fall för fuktskadorna Sammanfattning och rådAv allt att döma har du alltså rätt att avhjälpa isoleringen på hyresvärdens bekostnad. Dessutom har du även rätt till nedsättning av hyran för ovan nämnda tidsperiod. Mitt råd är därför att du i första hand vänder dig till hyresvärden och åberopar den reglering jag anfört i mitt svar för att därigenom kunna lösa det mellan er två utan någon extern hjälp. Men om hyresvärden inte går med på dina villkor så råder jag dig att du isåfall vänder dig till en av våra kunniga jurister på området för att tillgodose dina rättigheter på bästa möjliga sätt. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med det sagt önskar jag dig en trevlig helg!Med vänlig hälsning

Vårdplikt och underhållsplikt i hyresrätt

2021-07-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyr en fastighet där en altan ingick när hyresavtalet skrevs. Nu behöver altanen bytas då den börjat ruttna. Hyresvärden vill att vi står för hela kostnaden men säger att hen kan lösa det för oss till ett förmånligt pris. Vi anser inte att priset är särskilt förmånligt samt att vi inte egentligen skall stå för denna renovering då altanen var en del av hyresavtalet. Vad är det som gäller?Ska vi behöva lägga ut 130000kr för en ny altan eller räknas det som normalt underhåll som hyresvärden ska stå för?Tack
Linn Gustafsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som hyresgäster i en hyresrätt omfattas ni av reglerna i hyreslagen, vilken är det tolfte kapitlet i jordabalken (12 kap. jordabalken (JB). Enligt detta kapitel har hyresgäster en s.k. vårdplikt, vilken innebär att hyresgästen måste iaktta aktsamhet när det kommer till bostaden så att den håller sig hel och ren (12 kap. 24 § JB). Vårdplikten innefattar tre huvudsakliga moment, vilka är:Skulle skador uppkomma till följd av att hyresgästen ageras vårdslöst eller oaktsamt ska dessa skador ersättas. Hyresgästen ansvarar även för skador som orsakas av gäster som befinner sig i lägenheten och är därmed skyldig att ersätta även dessa.Hyresgästen måste se till att bostaden håller sig fri från skadedjur.Som huvudregel ansvarar inte hyresgästen för brand- eller vattenskador, men om det visar sig att de uppkommit till följd av att hyresgästen brustit i den omsorg och tillsyn som krävs kan ansvar aktualiseras. I hyreslagen står även att hyresvärden har en s.k. underhållsplikt som gäller under hela hyresperioden (12 kap. 15 § JB). Underhållsplikten innebär att hyresvärden ska hålla lägenheten i ett sådant skick som krävs vid inflyttningen, alltså att den är fullt brukbar för ändamålet och i ett beboeligt och acceptabelt skick. Skulle lägenheten inte vara i ett sådant skick kan hyresgästen ha rätt till skadestånd. Det står även vad gäller underhållsplikten att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer som kan tänkas behövas pga normalt slitage. Sammanfattningsvis kan sägas att altanreparationen troligtvis är en sådan kostnad som omfattas av hyresvärdens underhållsplikt i och med att det antagligen inte är erat slitage som orsakat rötan. Ett tips om er hyresvärd inte underhåller er hyresrätt i enlighet med underhållsplikten är att kontakta hyresnämnden för juridisk rådgivning. Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Hyresgästs vårdnadsplikt

2021-07-03 i Hyresrätt
FRÅGA |hyresvärden vill ha betalt för en ny matta i ett rum för att det har blivit en fläck som inte går att ta bort
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Din frågeställning är något oklar. Jag tolkar dock frågan som att hyresvärden vill ha betalt för att det uppstått en fläck som inte går att ta bort och du undrar om detta är något som du som hyresgäst måste stå för. Om det är så att jag misstolkat något, vänligen återkom med en ny fråga så skall jag försöka besvara den istället. Hyresgästens vårdnadspliktEn hyresgäst har ett ansvar för att vårda bostaden väl och se till att inga onödiga skador uppkommer. Detta framgår av (12 kap. 24 § jordabalken). Vårdnadsplikten innebär att du som hyresgäst måste se till att vidta de åtgärder som är lämpliga för den löpande skötseln av hyresrätten. Den löpande skötseln kan exempelvis vara att dammsuga och genomföra ordentliga städningar för att undvika eventuella skador på hyresrätten. Om en hyresgäst brister i sin vårdnadsplikt genom att agera vårdslöst eller oaktsamt är hen skyldig att ersätta hyresvärden för skadan. Hyresvärden bär bevisbördan här. Det är även en skillnad på om en fläck bara råkat uppkomma och om den uppkommit på grund av att hyresgästen agerat vårdslöst eller försumligt. Om det bara råkat inträffa, då är ett annat fall och då ska hyresgästen som regel inte svara för detta. Högsta domstolen har i ett rättsfall tagit upp några komponenter som man ska titta på vid en bedömning om en hyresgäst agerat vårdslöst. Detta framgår av (NJA 2011 s. 454). Bland annat skall man titta på risken för skada, sannolik skadas storlek, möjlighet att inse risk för skada och möjligheter att förebygga skadan. Bedömning i ditt fallFör att avgöra om en hyresgäst agerat vårdslöst eller försumligt i ett fall där skada uppkommit i bostaden, så måste en bedömning göras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. I din bakgrundsinformation framgår inte om du vidtagit vissa åtgärder för att minimera risken för att fläckar ska uppkomma. Det framgår således inte om du exempelvis genomfört noggranna städningar och på något vis agerat för att motverka uppkomsten av en fläck. Vidare saknas mer detaljerad information om hur pass stor fläcken är, varför den uppkommit m.m. Med hänsyn till den begränsade bakgrundsinformationen så går det inte att ge ett säkert svar på huruvida du kommer att få stå för kostnaderna för att ta bort fläcken som uppkommit. Det är dock viktigt att meddela hyresvärden om skada eller brist i lägenheten. Skulle det uppstå någon ytterligare skada i bostaden, så är mitt råd att meddela hyresvärden så snabbt som möjligt. Om du missar att göra detta kan du bli skyldig att ersätta för ytterligare skada som uppkommer för att du inte meddelat i tid, ex. vid vattenläckor där skadorna kan bli omfattande.Återkom gärna med mer detaljerad information om situationen så ska jag försöka ge ett ännu djupgående svar. Vänliga hälsningar,

Är det tillåtet att vattna krukväxter på ens balkong i ett flerbostadshus?

2021-07-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Mina grannar på övervåningen satte krukväxter på balkongen, och när de vattnar dem kommer vattnet ner till oss och balkongglaset är i dåligt mycket smutsigt skick. Vi kontaktade grannar flera gånger till ingen nytta. Vi kontaktade hyresbolaget i mer än en månad och han löste inte problemet, de gav oss bara falska löften och förhalning. Vi ringde polisen och de löste inte heller saken. Vad kan jag göra nästa ???
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagMed anledning av att du hyr en hyresrätt blir jordabalkens (JB) 12 kap., även kallad hyreslagen, tillämplig i ditt fall (12 kap. 1 § JB). Förbjudna och icke-förbjudna störningarEn bostadshyresgäst får inte störa sina grannar på ett sätt som är skadlig för grannars hälsa eller som försämrar grannars bostadsmiljö i en sådan utsträckning som inte skäligen bör godtas (12 kap. 25 § JB). Det innebär alltså att vissa typer av störningar kan anses vara förbjudna. Lindrigare typer av störningar är nämligen inte förbjudna. Vid bedömning om vad som anses utgöra förbjuden störning får man söka vägledning i vad som följer av allmänhetens uppfattning om vilka störningar i ett hus som det ifrågavarande (byggnaden du lever i) en boende får skäligen tåla. Hänsyn i ditt fall bör således tas till följande: - när på dygnet störningen sker- hur ofta störningen skerI ditt fallAtt det rinner vatten från din grannes balkong ner till din till följd av att denne vattnar sina krukväxter bör enligt min mening vara någonting som du som granne får tyvärr, som utgångspunkt, tåla. Om det dock är på det viset att det regnar jord från din grannes krukväxter och detta sker dagligen blir bedömningen annorlunda; din grannes handlande borde anses utgöra förbjuden störning. Detsamma gäller om din granne vattnar blommorna tid på dygnet som inte kan anses lämplig eller att din granne avsiktligen häller ner vatten på dig. I och med att ingendera av de sistnämnda situationerna verkar vara för handen i ditt fall så har du inte möjlighet att vidta rättsliga åtgärder för att få bukt med det som enligt din mening är ett problem med grannen. Om jag har tolkat din situation felaktigt är du välkommen att ställa en fråga på nytt där du med fördel kan redogöra för närmare t.ex hur ofta grannen vattnar, är det jord som regna ner på dig eller din balkong från grannens blommor i samband med dennes vattnande av blommorna, vilken tid på dygnet det sker etc. Önskar dig en fortsatt trevlig dag!Med vänlig hälsning

Vad får man göra om hyresgäst/inneboende lämnar kvar egendom i lägenheten efter avflyttning?

2021-07-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag har låtit en bekant bo i min hyresrätt utan några skriftliga kontrakt. När han orsakade en störning så sa jag upp vårt muntliga avtal med en månads uppsägningstid. 1,5 månad efter uppsägningsdatumet lämnade han lägenheten och gav tillbaka nycklarna till mig. Men han har lämnat kvar alla sina saker i lägenheten. Vad får jag göra med dem?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du har låtit en person bo i din hyresrätt och att ni endast hade en muntlig överenskommelse. Efter att personen orsakade en störning sa du upp det avtalet, varpå han lämnade kvar egendom i lägenheten efter avflyttningen. Nu undrar du vad du får göra med egendomen som lämnades kvar. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB). Var eran muntliga överenskommelse ett hyresavtal i lagens mening? I 12 kap. 27 § JB finns det en bestämmelse som är ägnad att ge vägledning i just den situationen du befinner dig i, nämligen att en hyresgäst avflyttar och lämnar egendom kvar i lägenheten. För att bestämmelsen ska kunna tillämpas måste det dock finnas ett hyresavtal som uppfyller kraven i 12 kap. 1 § JB. Därför är det till en början viktigt att avgöra om den muntliga överenskommelsen mellan dig och den avflyttade personen är att se som ett hyresavtal i lagens mening. För att ett hyresavtal i enlighet med 12 kap. 1 § JB ska anses föreligga måste det vara fråga om att ett en lägenhet eller en del av en lägenhet (i lagtexten "hus") upplåts till nyttjande mot ersättning. Krav på att avtalet ska vara skriftligt finns bara om en av parterna begär det på förhand (12 kap. 2 § JB). I ditt fall beskriver du att personen enligt eran muntliga överenskommelse fick bo i din hyresrätt. Det framgår inte om överenskommelsen avsåg nyttjandet av hela eller endast delar av lägenheten, eller om du själv bodde där samtidigt. Det spelar inte heller någon roll då alla tänkbara scenarion uppfyller lagens krav. Vad som däremot är direkt avgörande är om personen ersatte dig för nyttjandet, då överenskommelsen inte kan anses utgöra ett hyresavtal om nyttjandet var vederlagsfritt. I mitt fortsatta svar utgår jag ifrån två situationer, nämligen att personen ersatte dig för nyttjandet och alternativt att så inte var fallet. Detta gör jag då 12 kap. 27 § JB endast kan tillämpas om nyttjandet ersattes, och det endast då kan ha funnits ett lagenligt hyresavtal mellan er. För det fallet att nyttjandet gjordes mot ersättning - Uppmana hyresgästen att hämta egendomen Om personen nyttjade din hyresrätt mot ersättning är det fråga om ett hyresavtal i Jordabalkens mening. Då kan bestämmelsen i 12 kap. 27 § 2 st. JB tillämpas, vilken föreskriver att egendom, som en hyresgäst har lämnat kvar i lägenheten efter att ha flyttat ifrån den, tillfaller hyresvärden utan lösen om hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller sex månader från det att hen lämnade lägenheten har avhämtat egendomen. Bestämmelsen innebär m.a.o. att egendomen tillfaller dig om du uppmanar personen att hämta egendomen och han inte har hämtat sakerna inom tre månader från uppmaningen. Egendomen tillfaller dig också om du överhuvudtaget inte uppmanar personen att hämta egendomen och han inte hämtar upp den inom sex månader från det att han avflyttade. Min rekommendation är, för det fall att personen nyttjade din hyresrätt mot ersättning och ni således hade ett hyresavtal i Jordabalkens mening, att du så snart som möjligt kontaktar personen och uppmanar honom att hämta upp egendomen eller ser till att ni på annat sätt arrangerar att den åter innehas av honom. Om han trots dina uppmaningar efter tre månader inte har hämtat egendomen, tillhör den från och med då dig och du kan då själv välja vad du vill göra med egendomen. För det fallet att nyttjandet var vederlagsfritt - Begär handräckning hos Kronofogden Om personen fick nyttja din hyresrätt utan ersättning är det inte fråga om ett hyresavtal i Jordabalkens mening, och då kan inte heller bestämmelsen i 12 kap. 27 § 2 st. JB tillämpas. Min rekommendation är, för det fall att personen fick nyttja din hyresrätt utan ersättning och ni således inte hade ett hyresavtal i Jordabalkens mening, att du begär handräckning hos Kronofogden. Handräckning innebär att Kronofogden fastställer att någon ska göra något, till exempel att hämta upp egendom från en plats, och sedan uppmanar personen att göra det. Om personen trots Kronofogdens uppmaning inte hämtar upp egendomen, kommer egendomen att omhändertas av Kronofogden. Du kan läsa mer om handräckning här. Varför rekommenderar jag inte att du själv behåller egendomen eller gör dig av med den direkt? Det är möjligt att du därigenom skulle göra dig skyldig till brottet olovligt förfarande i enlighet med 10 kap. 4 § Brottsbalken. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Vad gäller för hyresavtal ingångna före Privatuthyrningslagens ikraftträdande m.m.?

2021-07-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut ett radhus jag äger och då kontraktet tecknades före Privatuthyrningslagens införande förstår jag det som att uthyrningen faller under Jordabalken. Stämmer det?Nu skulle jag vilja hyra ut en del av bostadsrättslägenheten jag äger och bor i. Men kommer den uthyrningen att falla under Privatuthyrningslagen eller Jordabalken? Om svaret på sista frågan är Jordabalken innebär det då att jag behöver teckna besittningsskydd för uthyrningen av del av lägenhet? Och jag skulle behöva teckna ett nytt avtal för uthyrningen av huset, om jag vill att någon av objekten ska hyras ut enligt Privatuthyrningslagen. Har jag förstått rätt?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du äger ett radhus som du hyr ut och att du nu även funderar på att hyra ut en del av den bostadsrättslägenhet du själv bor i. Du undrar bl.a. under vilka av lagarna, Privatuthyrningslagen eller Jordabalken, de respektive hyresavtalen äger sin tillämpning och när man tidigast kan ha ingått ett hyresavtal som Privatuthyrningslagen gäller för. Dina frågor är hyresrättsliga och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB) och Lagen om uthyrning av egen bostad (UEB), den s.k. Privatuthyrningslagen. Om hyresavtalet för radhuset ingicks före 1 februari 2013 gäller inte UEB Din första fråga handlar om uthyrningen av radhuset du äger och huruvida hyresavtalet omfattas av bestämmelserna i UEB eller inte. Övergångsbestämmelserna till UEB stadgar att lagen träder i kraft den 1 februari 2013 och att 12 kap. JB i stället gäller för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Om hyresavtalet för radhuset är ingånget före det angivna datum, tillämpas således i stället, precis som du själv förmodade, 12 kap. JB på hyresavtalet. Hyresavtal avseende bostadsrättslägenheten omfattas av UEB Din andra fråga handlar om vilken av hyreslagarna ett hyresavtal för uthyrning av en del av den bostadsrättslägenhet där du själv bor skulle omfattas av. UEB gäller hyresavtal genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (1 § 1 st. UEB). Med bostadslägenhet menas i detta fall inte bara hela lägenheter eller hus, men även delar eller enstaka rum av lägenheter eller hus. Bostadsrättslägenheter och delar av sådana omfattas också. Äger inte UEB tillämpning, tillämpas 12 kap. JB på hyresavtalet i stället. I ditt fall äger UEB tillämpning på hyresavtalet så länge du inte utför uthyrningen genom någon form av näringsverksamhet och hyresgästens ändamål med att hyra inte är fritidsrelaterat - det ska vara ett stadigvarande boende. När ett hyresavtal omfattas av UEB, som för dig är fallet om kraven på avsaknaden av näringsverksamhet och fritidsändamål uppfylls, har hyresgästen endast besittningsskydd om hyresvärden och hyresgästen i hyresavtalet har avtalat om det (3 § 3 st. UEB). Om du inte vill att en potentiell hyresgäst till en del av din bostadsrättslägenhet ska ha ett besittningsskydd, behöver du alltså inte uttryckligen avtala om att besittningsskyddets avsaknad - om villkor om besittningsskydd inte tas med i avtalet, då finns inget besittningsskydd. Endast ett hyresobjekt kan omfattas av UEB - resterande hyresobjekt kommer alltid att omfattas av 12 kap. JB Jag förstår det som att du undrar vilken lag ett nytt hyresavtal på radhuset skulle omfattas av och vad som händer om flera hyresavtal finns för vilka UEB skulle kunna tillämpas på. På samma villkor som för delen av bostadsrättslägenheten skulle ett nytt hyresavtal för radhuset omfattas av UEB så länge du inte gör uthyrningen genom en näringsverksamhet och hyresgästens ändamål med uthyrningen inte är fritidsrelaterat (1 § 1 st. UEB). UEB tillåter dock endast att ett hyresobjekt faller in under dess tillämpning, vilket innebär att senare ingångna hyresavtal omfattas av 12 kap. JB i stället (1 § 1 st. UEB). Svaret på din fråga beror därför på om du innan ett nytt hyresavtalet för radhuset har hunnit hyra ut delen av bostadsrättslägenheten. Uthyrningen av en del av bostadsrättslägenheten skulle, som en bit ovanför har redogjorts för, omfattas av UEB. Om du genomför uthyrningen, skulle du alltså ha ett hyresavtal som omfattas av UEB. Senare nya hyresavtal, inklusive ett nytt avtal för radhuset, skulle således inte kunna omfattas av UEB och i stället omfattas av 12 kap. JB. Samma sak gäller självklart för bostadsrättslägenheten, om du väljer att ingå ett nytt hyresavtal för radhuset innan du hyr ut delen av bostadsrättslägenheten. Då skulle hyresavtalet för delen av bostadsrättslägenheten omfattas av 12 kap. JB och inte av UEB, eftersom hyresavtalet för radhuset redan skulle omfattas av UEB. Om hyresavtalet för delen av bostadsrättslägenheten omfattas av 12 kap. JB - besittningsskydd gäller som utgångspunkt men undantag och brytningsmöjligheter finnsDu undrar om du, för det fallet att uthyrningen av delen av bostadsrättslägenheten omfattas av 12 kap. JB, behöver teckna besittningsskydd. Besittningsskydd är inget som tecknas, utan något som föreligger eller inte föreligger. I ditt fall skulle hyresgästen inte ha något besittningsskydd, eftersom denne i Jordabalkens öga skulle anses vara inneboende hos dig. Enligt 12 kap. 45 § 1 st. 3 p. JB har hyresgästen nämligen inte besittningsskydd om lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Fel i hyresrätt

2021-07-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Min hyresvärd tog efter 6 månaders uthyrning tillbaks nycklarna. Hon genomförde en egen besiktning av lägenheten och anmärkte inga fel eller skador. Hon gav tillbaks 7000kr av dom 10 000 jag hade lämnat i deposition efter överenskommelse. Men hon tog emot nycklarna och vi sa hejdå.Dagen efter kommer hon med att det finns en buckla i kylskåpsdörren. Och ber oss stå för detta. Vi gick med på det då vi anser att det kan vara orsakat av oss.Men nu, några dagar senare återkommer hon med ett långt mejl där hon nämner fel om golvet (2 märken), hennes soffa (som vi fått ha) är lite smutsig på kanten, och det finns ett jack i altandörren. Inget av detta fanns att anmärka av henne dagen hon sa att allt var okej och tog emot nycklarna. Nu vill hon att jag ska stå för detta men jag tycker inte det känns rätt då jag inte anser att detta vart där eller vart orsakat av oss som hyrt.I början av hyrestiden skickade jag bilder på det som var skadat sen innan, inget av det hon anmärkte nu var med då. Och inget var sagt vid hennes besikning.Vad gäller? Ska jag behöva stå för skador som dyker upp efter att jag lämnat nycklarna?
Hemen Yazdanfar |Tillämplig lagMed anledning av att ni hyr en hyresrätt blir jordabalkens (JB) 12 kap., även kallad hyreslagen, tillämplig i ditt fall (12 kap. 1 § JB). Hyresgästens vårdnadsplikt under hyrestidenEn hyresgäst har en skyldighet att vårda hyresbostaden väl under hyrestiden (12 kap. 24 § JB) (vårdplikt). Vissa skador som uppkommer under hyrestiden kan alltså hyresgästen komma att bli ansvarig för (skadeståndsansvariga skador). Motsatsvis innebär det att vissa andra skador inte kan ställas hyresgästen till last (normal slitage). Skadeståndsansvariga skador och normalt slitage Den vårdplikt som hyresgästen har kan förenklat beskrivas som en skyldighet för hyresgästen att vid nyttjandet av bostaden handla på ett sådant sätt att det inte uppkommer ett större slitage än vad som vanligen kan uppstå. Med andra ord ska hyresgästen vid nyttjandet av bostaden visa den aktsamhet som skäligen kan krävas av en ordentlig person. Det är först då den uppkomna skadan är en följd av hyresgästens oaktsamhet som hyresgästen blir skadeståndsansvarig för skadan i bostaden. Motsatsvis innebär detta att nyttjar hyresgästen bostaden genom aktsamhet och att trots det så uppstår skada i bostaden så kan inte den uppkomna skadan läggas hyresgästen till last; skadan anses utgöra normalt slitage. När anses en skada ha orsakats genom oaktsamhet?Bedömningen om hyresgästen orsakat bostaden skada genom oaktsamhet bör utgå ifrån den avtalade användningen av bostaden. Det innebär alltså att ett oaktsamt agerande för en bostadshyresgäst kan skilja sig från en lokalhyresgäst. Annorlunda uttryckt är normal förslitning ifråga om en bostad inte alltid detsamma som för en lokal. Bevisbörda För att hyresgästen ska ställas ansvarig för en uppkommen skadeståndsansvarig skada krävs det att hyresvärden bevisar att skadan uppkommit under hyresgästens hyrestid. Hyresvärden skulle kunna bevisa att så är fallet genom att denne visar att skadan inte funnits vid en besiktning innan inflyttningen av hyresgästen men att den funnits där vid utgången av hyresgästens hyrestiden. Hyresgästen kan dock trots det frigöra sig från skadeståndsansvar om denne lägger fram sådan bevis som gör att det är oklart om skadan funnits där före hyresgästens tillträde. Det torde kunna ske exempelvis genom att hyresgästen visar på brister i den besiktning som gjorts av hyresvärden när hyresgästen flyttat in. Preskriptionstid Den tid för vilken hyresvärden har rätt att kräva hyresgästen på ersättning till följd av ett lagstridig handlande från hyresgästens sida skiljer sig beroende på om hyresförhållandet upplösts eller pågår. I och med att hyresrätten är uppsagd så kommer hyresvärden att ha rätt att kräva dig på ersättning för skadan inom två år räknat från avtalets utgång (utgången av uppsägningstiden) (12 kap. 61 § JB). I ditt fall För att du ska vara skyldig för de skador som du nämner krävs det alltså att skadorna kan anses utgöra skadeståndsansvarig skada; det räcker inte att skadorna uppstått genom normal förslitning. Som tumregel kan du tänka dig att ju större och djupare etc. skadorna ifråga är desto mer tyder det på att det är fråga om skada som du är skadeståndsansvarig för. Vidare vad gäller att hyresvärden inte anmärkt på en skadeståndsansvarig skada innebär inte per automatik att denne har släckt sin rätt att utkräva dig på skadestånd. Hyresvärden har nämligen inom den tidsgräns som följer den ovan nämnda preskriptionstiden rätt att utkräva dig på ersättning för skadeståndsansvarig skada. Att hyresvärden inte anmärkt Märkena på golvetAtt du skriver att det är fråga om "märken" på golvet tolkar jag det som att det är fråga om mindre typ av märken. Det rör sig m.a.o inte om större märken. Därav kan det konstateras att dessa är du inte skadeståndsansvarig för. Smuts på soffanDu som hyresgäst är inte heller skadeståndsansvarig för lite smuts på soffkanten. Sådan smuts faller av allt att döma under normal slitage. Jack i altandörren Ett jack i altandörren ska du inte behöva stå ansvarig för under den förutsättningen att jacket inte är av större karaktär. Är jacket av större och djupare art så torde du kunna ställas ansvarig för det. Detta då ett större och djupare jack tyder mer på att du inte av olyckshändelse har förorsakat det. Härvid gör den bevislättnad som getts hyresvärdar i dessa frågor det möjligt för hyresvärden att visa upp besiktningsprotokollet och därigenom visa att skadan jacket inte funnits vid inflyttningen. Men vad du kan försöka göra med fördel isåfall är att hävda att jacket inte funnits där när ni flyttade ut. Sammanfattning Du har alltså av allt att döma rätt att få tillbaka hela din deposition (givet att jacket inte är alltför djupt och stort). Det jag därför rekommenderar dig att i första hand att göra är att ta kontakt med hyresvärden igen och gör gällande att de uppkomna förslitningarna endast är av normal karaktär då det är så pass obetydliga. Ifall inte detta går vägen för dig borde du ta kontakt med en av våra jurister så att ni tillsammans kan noggrant gå igenom vad du exakt har rätt till. Du kan boka tid här.