Hyresgästens vanvård - Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är brottsbalken (BrB), jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Och spontant och så här vid en första anblick borde det stå klart att hyresgästen kommer att bli ersättningsskyldig för alla de som skador som utgör ett direkt resultat av dennes vanvård av villan. Gissningsvis rör det sig inte heller om inte helt obetydliga summor. I synnerhet inte med tanke på den tid som har förflutit sedan hyresförhållandets början och de ovan beskrivna skadorna.
Några inledande hyresrättsliga hållpunkter
Inledningsvis ska sägas att hyresgästen egentligen bara har en månads uppsägningstid (i praktiken kan det dock bli lite mer, se nedan) och detta alldeles oavsett vad ni eventuellt har avtalat om. För din (er) del i egenskap av hyresvärd gäller dock en tremånadersperiod, se 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Däri sägs att hyresgästen får (min kursivering) säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (men det föreligger inget tvång). Vidare anges att hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Ordet ”får” indikerar att det inte rör sig om en obligatorisk regel på det sättet att den lagstadgade uppsägningstiden alltid och under alla omständigheter måste gälla i alla hyresförhållanden (som sagt, det handlar inte om något tvång, alltså någon obligatorisk regel). Bestämmelsen är i det här avseendet fakultativ, men den utgör ändå ett skydd till förmån för hyresgästen som denne kan åberopa när som helst, vilket i princip indirekt följer av 2 § privatuthyrningslagen.
Den straffrättsliga aspekten, exempelvis byte av lås - Vad gäller?
I förevarande fall verkar dock hyresgästen ha accepterat den ömsesidiga uppsägningstiden om tre månader eftersom vederbörande inte har protesterat under åberopande av 2-3 §§ privatuthyrningslagen. Och då torde utgångspunkten ändå bli att det är just tre månader som gäller. Om inte annat verkar det vara den verkliga avsikten hos hyresgästen. Under hela uppsägningstiden löper parternas förpliktelser, likt vilket annat avtal som helst, med oförändrade villkor och med full dispositionsrätt för hyresgästen. Och i grunden har vederbörande rätt när det gäller t.ex. förbudet mot byte av lås.
I 8 kap. 8 § 1 st. BrB sägs att den som, i annat fall än som anges i detta kapitel, dvs. 8 kap. BrB (vari de s.k. tillgreppsbrotten regleras), olovligen tar och brukar eller på annat sätt tillgriper något döms för egenmäktigt förfarande till böter eller fängelse i högst ett år. Detsamma gäller om någon utan tillgrepp, genom att fästa eller bryta lås eller på annat sätt, olovligen rubbar någon annans besittning och därigenom vållar skada eller olägenhet. För egenmäktigt förfarande döms också den som med våld eller hot om våld hindrar någon annan att utöva sin rätt att hålla kvar eller ta något.
När det gäller egenmäktigt förfarande i fastighetsrättsliga sammanhang (vilket det är fråga om i förevarande situation) behöver följande noteras. En första förutsättning är, vilket redan följer av lagtexten, att gärningen är olovlig och medför intrång i någon annans besittning. Annars kan inget ansvar utkrävas. Exempel på detta kan vara när någon anbringar eller bryter stängsel, bygger, plöjer, gräver, upptar väg eller låter djur beta (återigen olovligen). Ytterligare exempel på besittningsintrång hänförligt till brottet egenmäktigt förfarande är parkering av fordon på annans fastighet), banande av stig liksom brukande av väg ägnat att åstadkomma påtagligt slitage på vägbanan. Att uppsåtligen hindra någons bruksrätt, exempelvis sådana nyttjanderätter som tillkommer arrendatorer, hyresgäster och/eller innehavare av servitut kan också utgöra ett egenmäktigt förfarande. För ytterligare vägledning beträffande den rättsliga bedömningen i de här fallen, se exempelvis Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 621.
Min slutsats blir, mot bakgrund av ovanstående och utifrån din ärendebeskrivning, att hyresgästen sannolikt själv har gjort sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande eftersom denne, precis som du själv redan är inne på, inte längre har någon bruksrätt (nyttjanderätt) till fastigheten (mer om den hyresrättsliga aspekten nedan) och därmed, för att citera lagtexten ”olovligen brukar” och/eller ”olovligen rubbar någon annans (din/er) besittning och därigenom vållar skada eller olägenhet” (vilket, återigen utifrån din ärendebeskrivning, verkar vara otvetydigt, dvs. odiskutabelt). Något som med stöd av 8 kap. 8 § BrB bör polisanmälas, framförallt av rena signalvärdemässiga skäl och för att därigenom (och förhoppningsvis) kunna få till en ordentlig påverkanseffekt. Du kan naturligtvis ge hyresgästen möjlighet att vidta självrättelse genom att påtala, för det fall så är möjligt, att det inträffade är straffsanktionerat, dvs. brottsligt, och att det kommer att polisanmälas om inte rättelse sker med omedelbar verkan. Men eftersom du (ni) redan har försökt med detta är det sistnämnda kanske något överflödigt.
Den civilrättsliga (hyresrättsliga) aspekten och möjligheten till ersättning - Vad gäller?
Ovan nämndes att nyttjanderätten (hyresrätten) är förverkad. Det finns i vart fall flertalet omständigheter som med styrka talar för att så är fallet.
Enligt 12 kap. 23 § 1 st. JB gäller att bostadshyresgästen inte får använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Exakt vad som har stipulerats i hyresavtalet beträffande brukningsändamålet är för mig ovisst, men jag utgår ifrån att hyresgästens sambo och dennes fågelverksamhet inte omfattades. Notera för övrigt att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Vidare uttalas bl.a. i 12 kap. 24 § 1 st. JB att hyresgästen under hyrestiden ska väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning (min kursivering). Av bestämmelsens andra stycke framgår därutöver att om skada uppkommer eller om brist visar sig som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke ska uppstå är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Jämte detta föreskrivs i bestämmelsen att meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke ska lämnas till hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Och det kanske mest centrala; Om hyresgästen försummar att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.
Med andra ord föreligger det under vissa i lagen angivna förutsättningar ett skadeståndsansvar på hyresgästens sida. Och det ska även tilläggas att till den ovan nämnda och lagstadgade vårdnadsplikten hör definitivt saker som att iaktta regelbunden aktsamt, vilket naturligvist inbegriper sådana självklarheter som regelbunden rengöring. Notera dock att det däremot inte kan bli tal om någon underhållsplikt i form av exempelvis målning, byte av inventarier och annat dylikt. Men det är ju inte alls vad det är fråga om här. Den aspekten behövde bara av rena formaliaskäl kort nämnas. Som hyresvärd har du (ni) initialt bevisbördan för att alla uppkomna skador har uppstått under hyrestiden, se HD-fallet NJA 1987 s. 668. Men hyresvärden bär samtidigt inte ensamt hela bevisbördan. Om hyresvärden kan göra det sannolikt, eller åtminstone antagligt, att det är hyresgästen som är ansvarig för uppkomna skador ställs vissa krav på adekvat motbevisning, se avgörandet NJA 1975 s. 657. Andra intressanta, pedagogiska och högst relevanta rättsfall från HD och på det här området är NJA 1991 s. 476 och NJA 2011 s. 454. Samtliga ger en mycket god indikation på hur den här typen av rättsliga bedömningar brukar göras.
I början till den här underrubriken nämndes att min bedömning, liksom din/er egen, är att hyresrätten till villan är förverkad. Förutom ovanstående saknas dessutom flertalet hyror, vilket ytterligare stärker min uppfattning i den här delen, dvs. den i civilrättsliga delen, men även beträffande det straffrättsliga perspektivet och att det snarare är hyresgästen som har gjort sig skyldig till brott eftersom denne i dagsläget rubbar din (er) besittning på ett sätt som inte accepteras av rättsordningen. Av 12 kap. 42 § 1 st. 1 och 9 p. JB framgår att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § femte-sjunde styckena och om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse.
Notis: HD styr rättspraxis på de här områdena, dvs. både på civil- och straffrättens område, och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning (förutom på arbetsrättens område). Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig (er) med författande av en första skrivelse till motparten, exempelvis i form av ett kravbrev och/eller annat typ av utlåtande och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din (er) talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi kan också vara dig behjälplig om du exempelvis hos Kronofogdemyndigheten skulle vilja ansöka om ett betalningsföreläggande avseende de uteblivna hyrorna eller om ett s.k. särskilt handräckningsförfarande exempelvis gällande hyresgästens kvarvarande egendom (för det fall motparten, dvs. hyresgästen, skulle trilskas med betalningarna eller bortforslandet av dennes egendom). Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen. För du måste ju på något sätt medvetandegöra motparten om att du (ni) har för avsikt att rikta ett eller flera ersättningsanspråk mot denna.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
