Vill skänka en del av mon fastighet till en av sönerna för att kunna använda oss av rotavdrag Har gjort och skall göra större förbättringar ex sjövatten till dricksvatten

2019-07-31 i Fastighet
FRÅGA |HejVill skänka en del av mon fastighet till en av sönerna för att kunna använda oss av rotavdragHar gjort och skall göra större förbättringar ex sjövatten till dricksvatten
Christoffer Dahl |Hej och tack för din fråga!Regler om fastighetsöverlåtelser finns i jordabalken (JB)Att ge en del av en fastighet ska inte vara några problem. I 4 kap 1 § JB stadgas det som en överlåtelsehandling måste innehålla. Ett gåvobrev för en andel i fastighet kräver underskrift av både givaren och mottagaren. Dessutom krävs det en överlåtelseförklaring – vilket betyder att din vilja att ge bort fastigheten tydliggörs." Givaren (namn) överlåter härmed såsom gåva till gåvotagaren (namn) den nämnda fastigheten att tillfalla gåvotagaren med [XX-del] " är ett tydligt exempel på en överlåtelseförklaring.Vittnen är inget krav för gåvans fullbordande, men viktigt för att den mottagande ska få lagfart. Därför ska gåvobrevet bevittnas. Hoppas att detta var svaret på din fråga!

Grenar går över på grannens tomt

2019-07-30 i Fastighet
FRÅGA |Vi bor sedan 60 år på ett tomt med mycket tallar. Vi har aldrig haft problem med grannar, men nu vill nya grannen att vi sågar ner tre tallar för att en del av grenverket är på deras sida. Träden är fullt friska. Skulle man börja plocka bort grenar finns risken att träden skadas. Dessa träd ger oss också tidvis skugga, som vi vill ha. Är det rimligt att en ny granne ställer sådana krav, vad gäller!?
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline! Din fråga är uttryckligen reglerad i jordabalken 3 kap om rättsförhållanden mellan grannar, i 2 § om rot eller gren som tränger in på grannens tomt. Om grenarna tränger in på deras tomt och det medför olägenhet för dem får grenarna i regel tas bort. Du som fastighetsägare där träden står får först möjlighet att själv ta bort grenarna om det kan skada träden och det har betydelse för er, vilket det verkar ha. Du får skälig tid på dig att ta bort grenarna, runt 6 månader normalt. Om grannarna skulle ta saken i sina egna händer och kapa grenar utan försiktighet och träden skulle dö till följd av detta kan dem bli ersättningsskyldiga och även göra sig skyldiga till egenmäktigt förfarande eller skadegörelse. Alltså, grannen har rätt att bestämma det som går över på deras tomt. De har rätt att först begära att ni tar bort grenarna som går ut på deras tomt, då får ni skälig tid på er att åtgärda det. Om ni vägrar får grannarna göra det själva, dock ska de iaktta försiktighet. Det spelar ingen roll att tidigare granne accepterat grenarna tyvärr. Med vänliga hälsningar

Konflikt angående gällande tillträdesdag i köpekontrakt

2019-07-19 i Fastighet
FRÅGA |Vi har en tvist med säljaren om tillträdesdag till en fastighet. Vid kontraktskrivningen hade vi svårt att komma överens. Vi ville ha tillträde längre fram i tiden och säljaren tidigare. Vi skrev kontrakt den 6 juni och kom överens om tillträde den 6 sept, dvs 3 månader framåt i tiden var en godtagbar kompromiss för alla parter. Säljaren var väldigt angelägen om att tillträdet skulle ske tidigare om det fanns möjlighet och vi kom överens om att, om vår fastighet sålde snabbt, skulle vi försöka tillträda i augusti. I köpekontraktet skrev detta på följande sätt:Tillträde 190815 eller annat datum enligt överenskommelse, dock senast 190906.Detta tillägg skrevs sedan under av samtliga parter med våra signaturer och namnteckningar.Vi vill nu tillträda 190906 och säljaren hävdar att tillträde skall ske 190815.Vem har rätt?
Alexandra Madsen |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Formkrav vid fastighetsköpFör att ett fastighetsköp ska vara giltigt finns vissa formkrav, till skillnad från många andra avtalsförhållanden. Det innebär att ett skriftligt kontrakt måste upprättas, ett köpekontrakt. Köpekontrakt är en av de viktigaste handlingarna vid fastighetsköp, som för att vara giltigt måste skrivas under av alla parter samt innehålla uppgifter om köpeskillingen, fastighetens registerbeteckning samt en överlåtelseförklaring (4 kap. 1 § JB). Vad innebär tillträdesdag?Även uppgifter som tillträdesdag är viktigt att ha med i köpekontraktet, trots att det inte är ett lagstadgat krav. Tillträdesdagen är den dag då köparen får tillträde till fastigheten och risken för fastigheten går över på köparen. Detta innebär att ni som köpare bär risken efter första avtalade tillträdesdag, 190815, även om ni inte flyttar in i fastigheten det datumet (4 kap. 11-12 §§ JB).SlutsatsEftersom det i köpekontraktet står att tillträdesdagen är från 190815, eller annat överenskommet datum, till senast 190906, är det också dessa datum som gäller för garanterad rätt till tillträde. Det är inget krav att ni måste tillträda fastigheten 190815, det medger snarare det datum ni som tidigast kan tillträda fastigheten, om ni inte kommer överens om ett annat datum. Det innebär att ni mycket väl har rätt att tillträda fastigheten 190906 (som senast). Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Vilka regler gäller vid poolbygge nära tomtgränsen?

2019-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vår granne har byggt pool. De har utan att prata med oss gjutit en platta (ca 1x2 m) precis på tomtgränsen och där placerat pumparna. Oljudet hörs därför på vår uteplats o i vårt sovrum.Finns det regler för sånt här?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga!Poolbygge kräver som huvudregel inte bygglovFör att bygga en pool krävs som huvudregel inget bygglov; poolbygge omfattas inte av plan- och bygglagen (PBL). Det innebär att de får anlägga poolen väldigt nära eller längs poolgränsen. Om de ändrar höjden på marken i en avsevärd omfattning kan dock marklov krävas. Vissa byggnader kräver dock medgivande från grannar även om det inte erfordras bygglov, 9:4 PBL. Detta gäller t.ex. om grannarna också skulle anlägga plank invid eller tak över poolen.Miljöbalken reglerar störande oljudVad dina grannar däremot inte får göra är att orsaka störande ljud i vilken omfattning som helst. De måste bl.a. ta "skälig hänsyn till omgivningen", 3:1 jordabalken (JB). Också regler i miljöbalken (MB) blir aktuella när man talar om störande ljud, benämnt buller i lagtexten. Buller är en miljöfarlig verksamhet (enligt definitionen i 9:1 tredje punkten MB); det är en sk. "olägenhet för människors hälsa" (9:3 MB). De sk. hänsynsreglerna i 2 kap. MB ska följas; alla som "bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd" skaffa sig den kunskap som krävs för att bl.a. skydda människors hälsa vid utövandet, 2:2 MB. I samband med detta ska de också utföra skyddsåtgärder, iaktta begränsningar och vidta försiktighetsmått, 2:3 MB. Det är ganska högt ställda krav och de krav som ställs upp i miljöbalken ska dessutom vara rimliga att uppfylla, 2:7 MB.Det finns riktlinjer gällande hur mycket buller någon ska behöva tåla och det förekommer att klagomål gällande buller blir föremål för prövning tas upp hos den kommunala miljönämnden (det kan t.ex. behöva vidtas bullerbegränsande åtgärder). Läs mer om riktvärden för buller vid utomhusmiljöer på Naturvårdsverkets (NVV) hemsida.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vilket värde ska användas vid värdering av fastighet vid bodelning?

2019-07-30 i Fastighet
FRÅGA |Vilket värde skall tas upp på en fastighet vid Bodelning.I ett samboförhållande avlider ena parten. Man äger gemensamt en fastighet. Båda har lagfart.Den avlidne har testamenterat sin del av fastigheten till sin sambo, men har också i testamentet angett att vid sin sambos frånfälle skall hennes andel i fastigheten ärvas av namngivna syskonbarn.Vilket värde skall man ta upp på fastigheten vid Bodelningen? Taxeringsvärdet eller Marknadsvärdet?Mvh
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!MarknadsvärdetNär bodelning görs med anledning av dödsfall är det vanligast att man använder marknadsvärdet när man ska värdera en fastighet. Marknadsvärdet är dock svårt att komma fram till utan att man de facto säljer fastigheten, men det får antas vara det värde som man rimligen skulle kunna förvänta sig om man sålt fastigheten. Eftersom det inte finns någon bestämd metod för att räkna ut marknadsvärdet är det parterna själva som ska komma överens om vad marknadsvärdet är. Om parterna inte skulle enas över ett värde rekommenderar jag att man tar hjälp av en värderingsman. TaxeringsvärdetDet går dock också bra att använda ett uppräknat taxeringsvärde som värde på en fastighet förutsatt att parterna är överens om det. Taxeringsvärdet ska normalt vara 75 procent av marknadsvärdet, men i verkligen är det inte helt säkert.Marknadsvärdet eller taxeringsvärdetDet finns inte reglerat i lag vilken metod som ska användas, men praxis och sedvana bland bodelningsförättare är att använda marknadsvärdet vid tidpunkten för bodelningen. Fastighetens marknadsvärde speglar nämligen verkligheten bättre än taxeringsvärdet eftersom det normalt understiger marknadsvärdet, vilket gör att bodelningen blir mer rättvis. Men det är som sagt upp till parterna att avgöra vilket värde som ska användas.Försäljningskostnad och latent skattOm parterna kommer överens om ett marknadsvärde för fastigheten är det normalt att man drar av en tänkt försäljningskostnad (mäklarkostnad) och den latenta skatten, dvs. så mycket skatt som säljaren hade behövt betala om fastigheten verkligen sålts. Denna princip är inte lagstadgad utan framgår av HD:s praxis (se NJA 1975 s. 288). Värdet som slutligen finns kvar anses återspegla verkligheten bäst och det används sedan i bodelningen.Vänligen,

Grannar spelar hög musik på kvällstid

2019-07-27 i Fastighet
FRÅGA |Grannen lyssnar på musik högt på kvällstid och vi bor i villa område. Hur högt får man spela och vid vilka tider? När får man ringa polisen att det stör?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns inga exakta regler kring vilka tider man får spela musik i ett villaområde eller hur högt. Är det så att dina grannar spelar hög musik på obekväma tider och det uppfattas som störande kan grannarnas agerande dock utgöra ofredande enligt 4 kap 7 § Brottsbalken (BrB). Ofredande innebär att man fysiskt antastar någon annan eller utsätter någon annan för störande kontakter eller annat hänsynslöst agerande. Gärningen ska vara ägnad att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt, vilket betyder att agerandet ska anses typiskt sett störande eller kränkande. Dessa rekvisit ska vara täckta med uppsåt, det vill säga att grannarna ska ha agerat uppsåtligen i sitt ofredande. Det krävs inte att grannarna närmare tänkt på exakt vilka personer som skulle kunna bli störda av oljuden. Man brukar säga att hög musik som stör grannar utgör ofredande efter det att grannarna sagt till att oljuden stör dem. Du bör därför börja med att säga till dem om du inte redan gjort det. Är det så att de inte bryr sig och fortsätter har de ju förstått att deras beteende är störande. Enligt min bedömning skulle deras beteende kunna utgöra ofredande.Värt att tillägga är att det även finns en allmän regel i 3 kap. 1 § Jordabalken (JB) som stadgar att den som nyttjar fast egendom (t.ex. en villa) ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Detta innefattar att inte föra alltför mycket oväsen. Rättsfallen från högsta domstolen angående denna grund handlar dock mest om exempelvis nedklippta häckar och nedtrampad mark etc. Det ter sig därför oklart vilka möjligheter du skulle ha att väcka talan på denna grund. Slutsats: till att börja med bör du upplysa grannarna om att deras agerande upplevs störande. Du kan även ta upp dessa problem på nästa möte med samfällighetsföreningen (jag antar att ni ingår i någon slags samfällighet eftersom det rör sig om ett villaområde). Vidare kan du polisanmäla händelserna till polisen för ofredande. För vidare rådgivningen rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

​Garderobsinredning - fast eller lös egendom?

2019-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Jag har sålt min bostadsrätt som jag köpte ny för ca 2 år sedan. När jag köpte den ingick inga garderober i mitt sovrum. Jag gjorde då ett extra tillval på skjutdörrar som monterades innan min inflyttning. Jag har sedan satt upp Elfas förvaringssystem som endast sitter fast med en regel vid taket. Alla hyllplan, trådbackar osv hänger sedan löst på denna regel. Mina köpare hävdar att detta är fast egendom och jag hävdar att det är lös egendom pga det inte är fast monterat och inte gör någon åverkan på lägenheten vid nedmontering.Jag skulle behöva hjälp med ett praxis fall på detta. Är det något ni kan hjälpa mig med?
Lovisa Klein |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När det kommer till vad som ska ingå i ett fastighetsköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. I den mån köparen och säljaren inte har avtalat om något annat måste de rätta sig efter JBs bestämmelser.Det du undrar över rör gränsdragningen mellan fast och lös egendom och för att ge ett svar på din fråga behöver man först och främst titta närmare på innebörden av det juridiska begreppet fast egendom. Vad är fast egendom?Fast egendom är jord som i sin tur är indelad i fastigheter, 1 kapitlet 1 § JB. Allt som inte är fast egendom är lös egendom. Till fast egendom hör även fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör, 2 kapitlet 1-3 § JB. Du undrar vad som gäller avseende ett förvaringssystem i en garderob. Här blir frågan om man kan räkna det som ett byggnadstillbehör, 2 kapitlet 1 § JB. För att man ska räkna en inredningsdetalj som ett byggnadstillbehör måste den vara ägnad för stadigvarande bruk för byggnaden eller vara en del av denna. Vilka kriterier måste vara uppfyllda för att ett föremål ska vara ett byggnadstillbehör?I ditt fall blir det fråga om garderobsinredningen är ägnad för stadigvarande bruk för fastigheten. Vad lagstiftaren menar med stadigvarande bruk är inte definierat i lagrummet förutom en kort exemplifierande lista med typiska byggnadstillbehör. Här finns inte garderober uppräknat, men det är däremot inte en uttömmande lista. T ex värme- och kylskåp är så typiska inredningsdetaljer i ett bostadshus att de utgör byggnadstillbehör. Av förarbetena till JB framgår en allmän princip att föremålet med hänsyn till dess huvudsakliga användning ska framstå som en typisk inredningsdetalj och vara till nytta för den ägare som för tillfället nyttjar eller äger fastigheten. Vad man anser vara standardutrustning i en fastighet kan ändra sig i takt med den tekniska utvecklingen. Som du mycket riktigt skriver måste man vända sig till praxis för att få ytterligare vägledning i hur man ska tolka lagrummet. Exempel på tidigare rättsfallNJA 1997 s 699 - en parabolantenn utgjorde ett byggnadstillbehör. I rättsfallet kom man fram till att en parabolantenn var ägnad för stadigvarande bruk då den var så vanligt förekommande att man bör kunna anta att i princip vilken ny ägare som helst har nytta av den. NJA 1996 s 139 - en inbyggd diskmaskin utgjorde ett byggnadstillbehör då man kom fram till att den ingick i ett köks standardutrustning eftersom den var så vanligt förekommande och var därför ägnad för stadigvarande bruk. Fallet rörde även en centraldammsugare. Man ansåg att den inte utgjorde en typisk inredningsdetalj, men med hänsyn till fastighetens höga inredningsstandard kom man fram till att den ingick i byggnadens utrustning och var därför ägnad för stadigvarande bruk. Centraldammsugarens rörsystem var inbyggt i huset medan motorenheten var rörlig, trots det räknade man in båda delarna i husets byggnadstillbehör eftersom motorenheten var en nödvändig del av anläggningen. Utgör garderoberna ett byggnadstillbehör?Såvitt jag vet finns det inget rättsfall rörande sådana garderober som du undrar över, men mot bakgrund av rättsfallen ovan kan man konstatera att vid bedömningen av om något utgör ett byggnadstillbehör och är ägnat för stadigvarande bruk tar man bl a hänsyn till följande faktorer:- föremålets fysiska samband med fastigheten, dvs om det är fast inmonterat eller rörligt- om föremålet är en typisk inredningsdetalj som gemene man har i sitt hushåll- den specifika fastighetens standard och utrustningJag tolkar det som att förvaringssystemet består av en regel vid taket och förvaringstillbehör som sitter fast på denna regel, men som är rörliga. Man brukar säga att det inte får innebära ett omfattande ombyggnadsarbete för att avskilja föremålet från fastigheten för att det ska vara ett byggnadstillbehör. Om man kan flytta garderoberna utan att det påverkar väggar, golv, lister eller liknande så utgör det antagligen lös egendom.Min bedömning är att garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Garderober som inte är fast inmonterade bör utgöra lös egendom och är således inget byggnadstillbehör som ska ingå vid fastighetsköpet. Även om regeln är fast monterad i taket så kräver den inget omfattande ombyggnadsarbete för att ta ner den. Bedömningen skulle däremot kunna bli annorlunda i en fastighet som har en mycket hög inredningsstandard, jfr NJA 1996 s 139. Om du har ytterligare frågor eller funderingar är du såklart alltid välkommen att kontakta oss på Lawline igen!Vänliga hälsningar,

Pool delvis byggd på kommunens mark - skyldig att ta bort?

2019-07-15 i Fastighet
FRÅGA |Jag har varit ombud för försäljning av min fars hus. På tomten finns en pool, och nu visar det sig att c:a en meter av poolen sticker ut på kommunens mark Poolen är byggd med bygglov c:a 1975. Vad gäller? Gäller prekriptionstid för detta?
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att fastighetsägaren ansvarar för att veta var tomtgränserna går. Det är sedan fastighetsägarens ansvar att hålla sig innanför dessa. Eftersom det gått så lång tid och kommunen inte har protesterat mot att en del av poolen hamnat utanför tomten skulle du kunna hävda god tro. Att det gått lång tid torde inte ha någon betydelse utan din far har troligen endast haft tur med att kommunen inte upptäckt problemet tidigare. Det finns inget stöd för att agerandet i god tro skulle kunna leda till att kommunen måste ge upp och låta er fortsätta använda marken. Därmed är det troligtvis inte möjligt att hävda god tro i sig. Däremot skulle en möjlighet vara att åberopa jordabalken 3:12. I denna bestämmelse står att om byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnats eller blir obrukbar. Detta gäller dock inte om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet, och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv. Om jordabalken 3:12 skulle vara tillämplig kan anläggningen tills vidare vara kvar mot att ersättning betalas till kommunen.Jag rekommenderar dig därför att i första hand höra av dig till kommunen och framföra att poolen kan vara kvar mot betalning enligt jordabalken 3:12. Skulle kommunen inte gå med på detta kan ni väcka talan i tingsrätten. Hoppas du fått svar på din fråga!