Samäganderätt

2019-06-27 i Fastighet
FRÅGA |Vi är 8 dödsbodelägare som äger två fastigheter. Vill göra ett arvskifte och fortsätta vara 8 delägare. Är detta möjligt?
Lisa Olsson |Hej tack för att du vänder dig till Lawline Ja detta ska vara möjligt. Då två eller fler personer äger något ihop "samäger" de egendomen. Då träffas normalt deras förhållande av lagen om samäganderätt. Samtliga ägare ska egentligen vara överens om alla beslut som rör egendomen och om ni inte kan enas så kan man ansöka om en god man hos tingsrätten där ni bor som kan förvalta fastigheten. En nackdel är att om ägarna ändå inte kan komma överens kan tingsrätten på begäran av en eller flera ägare besluta att fastigheten eller båda i ert fall ska säljas på offentlig auktion. En sådan försäljning ger oftast mycket lägre än vad en vanlig försäljning skulle gett. Ni hade kunnat avtala er emellan och begränsa samäganderättens regler, ni kan även undvika kniviga situationer genom att redan bestämma hur utfallet i olika situationer ska bli. Reglerna i lag om handelsbolag och enkla bolag kan även bli aktuella utan att många är medvetna om det. Om man innehar egendom tillsammans och har en slags verksamhet med gemensamt ändamål kan det faktiskt utgöra ett enkelt bolag. Ni borde alltså reda ut vad fastigheterna ska användas till. Med vänlig hälsning

Byta lås på samägd fastighet

2019-06-06 i Fastighet
FRÅGA |Har jag rätt att byta ut lås till fastighet som min fd sambo och jag äger tillsammans? Sambon flyttade från fastigheten för 2,5 år sedan och är folkbokförd på annan adress sedan dess.
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! BodelningEtt samboförhållande anses avslutat när samborna flyttar isär, 2 § Sambolagen (SamboL). Sambors gemensamma bostad och bohag utgör samboegendom, 3 § SamboL. När ett samboförhållande upphör kan någon av samborna påkalla bodelning och då ska samboegendomen delas lika mellan samborna. Denna begäran måste framställas senast ett år efter att förhållande upphört, 8 § SamboL. Skulle det vara så att du tillskiftats fastigheten genom bodelning äger du den själv och har således rätt att byta lås på den. Jag utgår dock ifrån att någon bodelning inte skett och att ni således fortfarande samäger fastigheten.SamägandeEnligt 2 § Samäganderättslagen ska beslut kring den samägda egendomen som huvudregel tas med samtliga ägares samtycke. Att byta lås på en samägd fastighet utan den andras samtycke kan utgöra brottet egenmäktigt förfarande enligt 8 kap. 8 § Brottsbalken. Genom bytet av låset rubbas den andra ägarens besittning till fastigheten. En besittningskränkning föreligger så snart gärningen medför avsevärd svårighet att disponera egendomen på samma sätt som tidigare. Under 2013 fälldes en sambo som bytte lås på en gemensamt ägd fastighet för egenmäktigt förfarande i tingsrätten. För att bytet av låset ska vara brottsligt krävs dock att din sambo vållas skada eller olägenhet till följd av bytet. Man skulle möjligen kunna argumentera för att han inte vållas någon olägenhet genom låsbytet på grund av att han ändå inte bott där på 2,5 år. Slutsats: Om ni inte gjort någon bodelning och således samäger fastigheten kan det vara brottsligt att byta lås utan din sambos samtycke. För vidare rådgivning rekommenderar jag Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Är grannen ansvarig för träden på dennes tomt som fäller barr och löv ner på vår veranda?

2019-05-31 i Fastighet
FRÅGA |Har grannen något ansvar för att grannens träd dom står precis bredvid tomtgränsen fäller barr och annat skräp på bår veranda. Detta medför att verandan ruttnar då vattnet inte kan rinna bort vid regn.
Marika Jaaniste |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 3 kap jordabalken finns bestämmelser om rättsförhållandet mellan grannar. I 3 kap. 1 § jordabalken finns stadgat att varje fastighetsägare ansvarar för att vårda och bruka sin fastighet så att omgivningen inte störs. Din granne har därmed ansvar över de träd som är placerade på hans/hennes fastighet. Som en följd av detta finns det i 3 kap. 2 § jordabalken en bestämmelse som i viss utsträckning ger fastighetsägare rätt att agera i det fall rötter och grenar från grannens fastighet ger upphov till olägenheter.Rot eller gren som tränger in på fastighetsägares tomtI 3 kap 2. § jordabalken anges att om en rot eller gren tränger in på en fastighetsägares tomt får fastighetsägaren ta bort grenen, under förutsättning att trädägaren fått tillfälle att åtgärda problemet. Det är alltså viktigt att man som fastighetsägare först upplyser grannen om att roten eller grenen ger upphov till olägenhet och därmed ge grannen en möjlighet att åtgärda detta. 3 kap. 2 § jordabalken ger emellertid inte något stöd för fastighetsägare att kräva att åtgärder ska vidtas med träd som fäller barr och löv in på dennes tomt. SkadeståndGällande skadestånd stadgas i 2 kap. 1 § skadeståndslagen att den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada ska ersätta skadan. För att grannen ska bära ansvar i det fall hela eller delar av din veranda ruttnar till följd av barren eller löven, krävs alltså att grannen agerat vårdslöst eller med uppsåt. Denna bedömning måste göras från fall till fall och faktorer som beaktas i bedömningen är risken för att en skada ska uppkomma, den sannolika skadans omfattning och möjligheten att förebygga skadan. Utifrån den information du anger i din fråga är min bedömning att det kan komma att vara svårt att nå framgång med ett skadeståndsanspråk gentemot grannen och således med att visa att grannen agerat vårdslöst genom att inte fälla träden.RekommendationSammanfattningsvis finns det inget stadgande som gör att din granne enligt lag skyldig att fälla träden på grund av att dessa fäller barr och löv in på din tomt. Till förmån för grannsämjan är därför min rekommendation att prata med grannen och upplysa henne/honom om att barren och löven orsakar olägenheter på din tomt. Jag hoppas ni kommer fram till en lösning. Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1725 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,

Störande grannar i villaområde

2019-05-14 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har mycket högljudda grannar. Bad dom sänka ljudet en natt lite över kl 00:00. Då sade dom att det är väl inte så sent, och fortsatte till kl 04:00 på morgonen. Nästa dag på morgonen skrev jag ett liten lapp och bad dom snällt att förstå, att det är inte alla som vill lyssna musik hela helgen, dag och natt, och bad dom ta hänsyn till oss andra som är trötta, de som har barn osv. Hjälpte inte. Nästa helg samma hög musik, och jätte hög skrikande. Hittade jag deras mobil nummer på nätet, och efter ytterligare flera högljudda helger, försökte sända sms och bad dom sänka musiken. Jag sckikade flera gånger sms och försökte vara snäll, och be dom förstå oss att ni behöver sova. En gång efter att de hela natten festade, och hade en massa folk över, som även kom framför våran hus och pratade( egentligen skrek så de kan höra varann), för de kunde inte höra varandra över hos grannen, så skulle jag köra till jobbet kl 05:30. På väg hade jag nästan kört av vägen, på grund av trötthet. När de började nästa helg med musik igen, ända till sen på kvällen, och jag sms-de och bad att sänka ljudet, så fick jag svaret" Tyst". Jag ringde polisen tror jag 2 gånger, men de görde inget. Vad kan jag göra? Snälla hjälp!!!.Jag sckikade även sms med lagen till dom....men de bryr sig inte. Det är villa som gäller.
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina fråga!Till att börja med finns vissa bestämmelser i Miljöbalken (MB) som berör störningar från grannfastigheter (se framförallt 32 kap. 1 § MB). Enligt 32 kap. 3 § MB betraktas "buller" från grannfastighet som en störning. Störningen ska ha orsakat personskada, vilket man kan argumentera för att sömnsvårigheter är. Är detta uppfyllt, kan du ha rätt till skadestånd. Det finns vidare ett uppsåtskrav, alternativt vårdslöshetskrav. Grannen ska ha haft uppsåt att skada dig genom störningarna, eller varit vårdslös. Går inte detta att påvisa, kan du ändå ha rätt till skadestånd om störningarna inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållande på orten. Märk dock att störningar i miljöbalkens mening oftast handlar om exempelvis fabriker, och att det kan vara svårt att vinna talan på dessa regler om det rör sig om störande grannar. Vidare finns en regel 3 kap. 1 § Jordabalken (JB), som säger att den som nyttjar fast egendom (t.ex. ett hus) ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Detta innefattar att inte föra alltför mycket oväsen. Det kan vara möjligt att väcka talan i allmän domstol på denna grund. Dock handlar rättsfallen från högsta domstolen angående 3 kap. 1 § JB mest om exempelvis nedklippta häckar och nedtrampad mark. Det ter sig därför oklart vilka möjligheter du skulle ha att väcka talan på denna grund också. Den grund som ligger närmast till hand vilken du kan polisanmäla dina grannar för är ofredande enligt 4 kap. 7 § Brottsbalken (BrB). Ofredande innebär att man fysiskt antastar någon annan ellerutsätter någon annan för störande kontakter ellerannat hänsynslöst agerande. Gärningen ska vara ägnad att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt, vilket betyder att agerandet ska anses typiskt sett störande eller kränkande. Dessa rekvisit ska vara täckta med uppsåt, det vill säga att grannarna ska ha agerat uppsåtligen i sitt ofredande. Det krävs inte att grannarna närmare tänkt på exakt vilka personer som skulle kunna bli störda av oljuden. Man brukar säga att hög musik som stör grannar utgör ofredande efter det att grannarna sagt till att oljuden stör dem. Eftersom du sagt till dem vid ett flertal tillfällen och de inte brytt sig, har de förstått att deras beteende är störande. Enligt min bedömning skulle deras beteende kunna utgöra ofredande. Slutsats: eftersom det rör sig om ett villaområde antar jag att ni ingår i någon slags samfällighetsförening. Jag rekommenderar dig därför att ta upp dessa problem på nästa möte med förening. Vidare borde du polisanmäla händelserna till polisen. Du skulle även kunna testa att kontakta miljöförvaltningen i din kommun angående störningarna (inte säkert att de tar emot ditt ärende, men kan ändå vara värt ett försök). För vidare rådgivningen rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Hur kan jag säkerställa att köparen ansöker om lagfart?

2019-06-13 i Fastighet
FRÅGA |Jag sålde en fastighet 2015 och den nya köparen har inte sökt lagfart. Hur kan jag gå vidare, vill helst bara bli av med fastigheten innan det blir en belastning.
Ellen Hägerström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Bestämmelser om lagfart och köp av fastighet regleras i Jordabalken (JB). Lagfart ska sökas av den som förvärvar fastigheten senast tre månader efter att köpet har genomförts enligt 20 kap. 1-2§§ JB.Om en köpare inte fullgör sin skyldighet, kan inskrivningsmyndigheten ingripa genom föreläggande om vite enligt 20 kap. 3 § JB. Detta innebär att myndigheten utfärdar ett vite tills dess att lagfartsskyldigheten har fullgjorts.Inskrivningsmyndigheten bedriver ingen direkt övervakning av att ansökningar görs i rätt tid. Det är främst efter uppmärksammande som vitesföreläggande kan bli aktuellt. Eftersom det har gått mer än tre månader sedan din fastighet såldes, kan du uppmärksamma lantmäteriet om att köparen inte gjort lagfartsansökan. På detta sätt kan du bäst säkerställa att köparen fullgör sin skyldighet.Vänligen,

Får grannen sätta upp ett plank på sin tomt utan mitt medgivande?

2019-06-01 i Fastighet
FRÅGA |Får grannen sätta upp ett 1,8 m högt plank en meter från tomtgränsen på sin tomt utan mitt medgivande?
Elina Bergstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att kunna svara på din fråga i största möjliga mån, kommer jag använda mig av bestämmelserna i Jordabalken och Plan- och byggförordningen.Generellt vad som gäller kring uppförandet av staket, plank och murRättsfallet NJA 1990 s. 71 berörde två grannar och klippningen av deras gemensamma häck. Där diskuterades att i förarbetena till den nuvarande Jordabalken utredde man om det var nödvändigt att reglera frågor rörande grannars rättsförhållanden. Sådana förhållanden innebar bland annat frågor kring gemensamma murar och andra anläggningar. Dock kom någon sådan lag aldrig, vilket innebär att vi inte har någon lag att luta oss tillbaka till i frågan.Men när man har grannar intill sin fastighet finns en allmän princip om att grannar ska visa hänsyn gentemot varandra och omgivningen, 3 kap. 1 § Jordabalken. Det innebär att huvudregeln i förfaranden mellan grannar är att ni ska kunna diskutera och komma överens. Det innebär också att vid uppförandet av ett staket krävs i regel inget bygglov, eftersom att man ska komma överens med sina grannar om uppförandet, MÖD 2015:42. Det krävs dock att vissa kriterier är uppfyllda. Staketet måste vara av sedvanlig utformning och höjd. Generellt innebär detta att staketet inte får vara högre än 110 cm och ska ha en viss genomsynlighet. Staketet får heller inte målas i någon extremt avvikande färg. Dock finns det vissa kommunala regler att förhålla sig till.Kommunerna har egna bestämmelserKommunerna i Sverige har ofta egna bestämmelser när det kommer till staket och liknande uppföranden. Vissa kommuner kräver att man har grannars tillstånd, vissa kräver att genomsynligheten ska vara minst 50 %, och så vidare. Vissa kommuner kräver bygglov för staket som ställs närmre tomtgräns än 1 meter. Eftersom jag inte vet i vilken kommun du bor kan jag inte dra några slutsatser utifrån detta. För uppförande av plank krävs ofta bygglovFör att sätta upp ett staket som är högre än 110 cm, som då kallas ett plank, krävs först och främst oftast ett bygglov, 6 kap. 1 § 7 punkten Plan- och byggförordningen. Det finns dock vissa undantag. Exempelvis är det tillåtet att bygga ett plank med höjd av 180 cm utan bygglov kring en uteplats, om det ligger ca 3.5 meter från ett bostadshus. Det ska då dessutom ligga 4.5 meter från tomtgräns. Som i ditt fall, tror jag att din granne måste ha ett bygglov eller ditt tillstånd, om denne vill bygga plank närmre än 4.5 meter från tomtgränsen. SammanfattningsvisAtt bygga ett staket på 110 cm brukar överlag inte medföra att man måste ansöka om bygglov, men det råder en allmän princip om att man ska komma överens med sina grannar och området om eventuella byggnader. Det innebär att du borde kunna ha något att säga till om rörande din grannes uppförande. Eftersom din grannes staket är över 110 cm räknas det som ett plank. Det bör därmed föreligga ett bygglov, eller åtminstone en kommunikation er emellan. Eftersom din granne bygger staketet väldigt nära din tomt, känns det även i det fallet som att denne borde fråga om ditt tillstånd. Det är vanligt att kommunen har egna regler kring uppförande av staket och plank. Det är därför omöjligt för mig att ge exakta svar på om din granne får bygga staketet utan bygglov och utan att ha pratat med dig.Mina råd till dig Samtala med din granne om staketet/planket. Både du och din granne måste visa hänsyn gentemot varandra. Om din granne inte lyssnar på dig, försök ta reda på vad som gäller i just din kommun. Det är vanligt att detaljerade beskrivningar finns tillgängliga gratis på kommunens hemsida. Du kan även kontakta Byggnadsnämnden i din kommun för mer information, eftersom det är Byggnadsnämnden som bestämmer om det krävs ett bygglov eller inte för din grannes staket/plank. Om det krävs ett bygglov för planket, får din granne inte lov att bygga detta utan att söka ett sådant. Vid ansökan om bygglov kan grannar få tillfälle att yttra sig. Hoppas att detta besvarade din fråga,

Hur överlåter jag en andel i en stuga?

2019-05-26 i Fastighet
FRÅGA |Min hustru och jag har skilt oss. Vi äger gemensamt en sommarstuga. Jag vill överlåta min del av sommarstugan till min hustru så att hon blir ensam ägare till den. Hur gör jag?
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!När du skriver överlåta så tolkar jag det som att du menar att du vill ge bort din andel av stugan till din före detta hustru. Jag gör också antagandet att det inte enbart rör sig om en stuga, utan om en faktisk fastighet (se dock längst ner i svaret). För att åstadkomma en juridiskt giltig överlåtelse behöver du bara göra enligt följande.Formkrav & LagfartFör att gåvan ska vara giltig måste du upprätta en skriftlig handling, dvs ett gåvobrev. Av denna handling ska framgå gåvogivarens och gåvomottagarens identitet, en överlåtelseförklaring (en förklaring att andelen i stugan överlåts från dig till din före detta hustru) samt båda eras underskrifter. Detta är formkravet för att gåvan ska vara juridiskt bindande. (Om det istället rör sig om en försäljning av din andel så ska fortfarande samma uppgifter finnas i handlingen (där det i överlåtelsen då istället bör stå att stugan säljs till din före detta fru) med tillägget att ni också måste ange en köpeskilling.)Din före detta hustru behöver sedan söka lagfart på fastigheten hos Lantmäteriet, eftersom hon framöver kommer att vara ensam ägare av stugan. Detta behöver hon göra inom tre månader från det att överlåtelsen sker.Notera dock - Om det istället rör sig om en stuga som står på mark som ni inte äger (dvs en stuga på ofri grund), så behöver ni inte göra något av det ovanstående. Den typen av överlåtelser är nämligen inte reglerade, utan en sådan överlåtelse kan ni även sluta muntligt (det finns med andra ord inga formkrav). Kom dock ihåg att det kan vara bra längre fram att faktiskt ha överlåtelser och andra rättshandlingar dokumenterade (inte minst i bevishänseende i fall av en framtida tvist).Jag hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga!

Om grannen inte svarar på frågan om att bygga nära tomtgränsen

2019-05-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har frågat grannar om lov att bygga ett växthus nära tomtgränsen, förklarat med bilder och skriftligt hur det kommer se ut. De har ännu inte svarat och jag undrar finns det något som säger när deras "svarstid" gått ut? Jag har fler gånger försökt att påtala att jag gärna önskar ett svar, på ett trevligt sätt, men de svarar inte längre (smskonversation). De sa efter min initiala fråga att de skulle tänka över det, men nu efter 2 veckor har vi fortfarande inte hört något.
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Eftersom ni ska uppföra en byggnad aktualiseras plan- och bygglagen (PBL). Jag tolkar det som att ni ska bygga en bygglovsbefriad byggnad, men eftersom den placeras nära tomtgränsen behöver ni grannens tillstånd. Det kan tilläggas att även för bygglovsbefriade anläggningar så ansvarar byggherren för att de regler som finns följs. Oavsett om växthuset som ni vill bygga faller in under friggebodsregeln i 9 kap. 4 § PBL, eller attefallshusregeln i 9 kap. 4 a § PBL, kräver dock lagen att ni har grannarnas tillstånd för att placera byggnaden närmare än 4,5 meter till tomtgränsen. Bestämmelsen om just 4,5 m till tomtgräns är dock en huvudregel, men er kommun kan ha bestämt ett större eller mindre avstånd i detaljplanen. Det kan därför vara värt att kolla upp med kommunen, t.ex. om er kommun har bestämt att 3 m ska gälla och ni vill bygga växthuset just 3 m från tomtgränsen så har ni inte ens ett problem om grannens godkännande.Enligt 10 kap. 2 § andra stycket PBL får dock friggebodar och attefallshus strida mot bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser, men i praktiken får även byggnadsnämnden ingripa när en bygglovsbefriad åtgärd har vidtagits i strid mot en planbestämmelse. Det innebär att om ni ändå bygger får ni bryta mot kommunens detaljplan men inte mot grannens icke-godkännande. Grannen kan fortfarande klaga till byggnadsnämnden och få byggandet avslutat eller rivet.Det finns inga paragrafer som anger någon tidsfrist för grannen att inkomma med svar om ni vill uppföra en bygglovsbefriad byggnad. Om er granne dock vägrar lämna ett besked eller motsätter sig bygget kan ni istället skicka in en bygglovsansökan till kommunen. Då finns det en tidsfrist för grannen att förhålla sig till. Kommunen kan då även avslå ansökan eller bevilja bygglov, beroende på omständigheterna i övrigt. För grannsämjans skull kan det dock fortfarande vara lämpligare att istället försöka hitta en lösning som ni kan vara överens om.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,