När fullbordas en gåva av fast egendom och vad gäller i fråga om det förstärkta laglottsskyddet?
Mor avliden 27/11 -21. 3 dödsbodelägare äldre bror redan inflyttat i dödsboet en villa. Ej gjort boupptäckning eller arvsskifte jag har inte fått någon information om något testamente eller gåvobrev. Har själv kollat på lantmäteriet och fastigheten har bytt ägare 30/11 -21 genom ett gåvobrev som upprättades 16/11-21. Vad är det som gäller i detta läge, ingår fastigheten i bödsboet? Lagfarten vinner väl inte laga kraft fören 3 veckor från beslutsdatum eller 4 veckor från gåvotillfället? Då ägde väl min mor fastigheten på dödsdagen och den ska väl tas upp som tillgång i bouppteckningen. Gåva på dödsbädden är väl att likställa med testamente, och ett testamente ska väl godkännas av samtliga dödsbodelägare. hur går jag vidare?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är ärvdabalken (ÄB) och jordabalken (JB). Men det måste inledningsvis framhållas att det egentligen inte finns något givet och/eller entydigt svar på den nu uppkomna situationen.
Gåvohandlingen, vad gäller?
Vid gåva av fast egendom, dvs. en fastighet, gäller samma regler som vid köp, 4 kap. 29 § JB. För att ett köp av en fastighet ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att vissa formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren (givaren) och köparen (mottagaren). Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling (i det här fallet gåvans värde) och en förklaring av säljaren (givaren) att egendomen överlåts på köparen (mottagaren).
Med andra ord fordras för köpets (gåvans) giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset (gåvans värde) och 3. En av säljaren (givaren) gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling (ett gåvobrev) ska utformas på vid överlåtelse av fast egendom. Men adress och fastighetsbeteckning bör naturligtvis också finnas med. Därutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte ett lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren krävs däremot för att köpet (gåvan) ska vara giltigt och när så är fallet fullbordas äganderättsövergången. Förvärv av äganderätt till fast egendom har alltså ingenting med lagfarten att göra (se nästa stycke nedan). Det finns således goda skäl att mycket noggrant studera gåvobrevets beskaffenhet. För om det inte skulle uppfylla rekvisiten enligt ovan torde gåvan kunna angripas (ogiltigförklaras) redan på den grunden.
När det sedan gäller lagfartsansökan kan följande anföras. I 20 kap. 1 § JB anges att den som med äganderätt förvärvat fast egendom ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid. Och 2 § i samma kapitel sägs vidare att lagfart ska sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. Med fångeshandling menas den skriftlig handling som visar att en överlåtelse har ägt rum, dvs. att äganderätten övergått på någon annan, vilket styrks av köpehandlingen eller gåvobrevet (fång = förvärv). Skulle lagfart inte sökas inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), förelägga förvärvaren att vid vite fullgöra lagfartsskyldigheten, 20 kap. 3 § JB. Men notera att lagfartsansökan och/eller beviljande av lagfart inte omnämns bland formkraven i 4 kap. 1 § JB. Lagfart är alltså endast en formell registrering i fastighetsregistret som bevisar att man äger en fastighet. Men det föreligger som sagt ändå en skyldighet att alltid söka lagfart som fångesman. Gåvobrevet behöver i sig inte vara bevittnat för att vara giltigt, jfr återigen formkraven i 4 kap. 1 § JB, men vid en lagfartsansökan fordras att överlåtelsehandlingen är styrkt av två vittnen, annars kommer ärendet att vilandeförklaras hos lantmätaren, 20 kap. 7 § JB.
Gällande din fråga avseende laga kraft kan mycket kort sägas att när ett myndighetsbeslut eller domstolsavgörande har vunnit laga kraft innebär det endast att beslutet eller domen inte längre går att överklaga, se exempelvis 44-45 §§ förvaltningslagen samt 50 kap. 1 och 3 §§ rättegångsbalken. Men detta får, vilket framgår av den tidigare framställningen, ingen som helst bäring på den rättsliga bedömningen av din brors förvärv av äganderätten till fastigheten eller gåvans giltighet.
Om gåvohandlingen kan jämställas med ett testamente, vad gäller då?
Som bröstarvinge (barn) har man rätt till sin laglott, vilken utgör halva arvslotten, 7 kap. 1 § ÄB. Andra arvingar kan dock göras helt arvlösa genom exempelvis ett testamente. Men för det fall en förälder genom testamente bestämmer att tillgångarna efter dennes död ska fördelas på ett sätt som kränker en bröstarvinges laglott kan den sistnämnda personen inom sex månader påkalla jämkning av testamentet, 7 kap. 3 § ÄB. Emellertid gäller laglottsskyddet endast vid testamentariska förordnanden, inte vid gåvor. Men om en gåva kan likställas med ett testamente kan den under vissa förutsättningar återvinnas och då genom det s.k. förstärkta laglottsskyddet.
Här måste det förtydligas att dödsbodelägarna i grunden inte har någonting med ett testamente att göra varför ditt påstående om att ett sådant måste godkännas av dödsboet inte stämmer. Generellt kan sägas att det naturligtvis står envar fritt att förfoga över de tillgångar man själv äger, vilket i klartext betyder att din mor hade rätt att överlåta egendom i hennes ägo genom försäljning, byt eller gåva och i förhållande till vem som helst. Däremot kan hänsyn behöva tas till vissa regler i ärvdabalken. Trots laglottsskyddet är det fullt möjligt för en arvlåtare att under sin livstid kringgå laglottsreglerna och då genom att överlåta egendom genom gåvor. Det s.k. förstärkta laglottsskyddet syftar till att under vissa i lag angivna förutsättningar förhindra just detta och det handlar då om gåvor vars syfte går att likställa med ett testamentariskt förordnande, 7 kap 4 § ÄB. Det kan handla om gåvor strax innan ett frånfälle, men även gåvor långt innan givaren avlider när denne har behållit nyttjanderätten till egendomen. Men i allmänhet gäller att om särskilda skäl kan visas kommer inte det förstärkta laglottsskyddet att aktualiseras. Vad som menas med särskilda skäl anges dock inte i lagtexten varför det blir en enskild bedömning från fall till fall. Vidare ska tilläggas att om givaren har haft "ett på förhållandena under livstiden riktat intresse" ska regeln inte heller tillämpas. Som exempel på detta kan Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1998 s. 534 nämnas. I det här rättsfallet hade en kvinna tio år före sin död skänkt en större lantegendom till en skogs- och lantbruksakademi i syfte att bevara egendomen för forskning. Hennes barn åberopade det förstärkta laglottsskyddet i 7 kap. 4 § ÄB, men deras talan ogillades eftersom det kunde fastställas att deras mamma hade haft ett riktat intresse av att genomföra rättshandlingen, alltså att överlåta lantegendomen kostnadsfritt. Det sistnämnda är dock inte riktigt applicerbart på din situation, men domen är ändå intressant och nämndes mest som en ren serviceåtgärd.
Kan du få gåvan av fastigheten ogiltigförklarad genom det förstärkta laglottsskyddet?
Det korta svaret lyder; Eventuellt. Men det förutsätter först och främst att din laglott har kränkts. Huruvida överlåtelsen av fastigheten utgjorde en laglottskränkande gåva är dock för mig omöjligt att veta. Svaret är av förklarliga skäl avhängigt hur din mors förmögenhetsställning i övrigt såg ut, dvs. det samlade värdet på hennes tillgångar. Det bör noteras att någon konkret avsikt hos givaren (din mor) att kringgå laglottsreglerna inte krävs för en tillämpning av 7 kap. 4 § ÄB. För att en laglottsberättigad arvinge ska kunna angripa ett testamente fordras alltså inte att testator hade för avsikt eller ens räknade med att laglotten kunde komma att kränkas genom dennes testamente. Detsamma gäller vid gåva, vilket givetvis är en fördel för dig. Om det möjligen kan påvisas att en benefik rättshandling (rättshandling utan kav på motprestation, dvs. en gåva) syftade till att göra arvingarna arvlösa talar det naturligtvis för att givaren, arvlåtaren, vid gåvotillfället hade arvsreglerna i åtanke och att gåvan syfte är att jämställa med ett testamente. Beviskraven är dock högt ställda och det ska normalt mycket till för att man ska kunna rucka på den frihet arvlåtaren har i kraft av sin äganderätt. Och även om gåvan rättsligt kommer att likställas med ett testamente behöver din laglott inte ha kränkts. Men det beror återigen på din mors förmögenhetsställning liksom på värdet av den överlåtna egendomen, alltså fastigheten. Värt att nämna är också att gåvor, till skillnad från förskott på arv, ska tas upp till nuvärdet, dvs. marknadsvärdet, när det är dags för arvskifte och dödsboets upplösning, men endast under förutsättning att det förstärkta laglottsskyddet kan åberopas vill säga. Och här gäller en tidsfrist på ett år när du som bröstarvinge vill påtala en laglottskräkning, 7 kap. 4 § ÄB.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskaper om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning i skrivande stund. Min uppfattning är att mycket av det som påtalats ovan grundligt behöver utredas mer än vad som erbjuds inom ramen för en nättjänst som denna. Och för det ändamålet finns vår byrå att tillgå.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
