Tvist kring fastighetsgräns
Vi ska sälja vår fastighet och har anlitat mäklare, nu har vår granne sett lantmäteriets fastighetskarta, den som enligt lantmäteriet kan vara fel och inte är juridiskt bindande, där går gränsen mellan hans fastighet och vår fastighet rakt igenom vårt hus.
Nu hävdar grannen att vi ska ta ut lantmäteriet som ska sätta ut gränserna korrekt och den del som han hävdar att han äger enligt dessa kartor ska vi köpa av honom. Vi ska, enligt honom, stå för samtliga dessa kostnader och tills vi skrivit avtal med honom om detta så har han tvingat mäklaren informera intressenter om att det finns en tvist och att han äger marken enligt kartan.
Har vi inga rättigheter alls i detta? Måste vi verkligen stå för kostnaden, kan vi bara ignorera honom och hävda att det som finns registrerat hos lantmäteriet om vår fastighet är giltigt? och har han rätta att kräva detta av mäklaren?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder dig till Lawline med er fråga!
Ni har alltså en granne som påstår att era fastighetsgränser går enligt lantmäteriets karta. Denne granne har förmått er mäklare att, inför försäljning, meddela spekulanter att gränserna är omtvistade. Han vill att ni ska betala för att lantmäteriet ska markera ut gränserna "korrekt".
Gränser
Fastighetsgränser utanför vatten regleras i jordabalken (1970:994), JB, 1 kap 3 och 4 §§. Då det finns en karta registrerad hos Lantmäteriet antar jag att det någon gång gjorts en fastighetsförrättning. Då följer en viss ordning för att avgöra gränserna enligt JB 1 kap 3 §.
Om det finns utsatta gränsmarkeringar (oftast järnrör som är ankrade i marken) är det dessa som gäller, detta oavsett vad kartor säger så länge inget tyder på att markeringarna har flyttats. (Det ska tilläggas att den som flyttar ett sådant märke kan göra sig skyldig till brott enligt brottsbalken (1962:700) 14 kap 9 §, och dömas till upp till 4 års fängelse.) Det finns alltså en väldigt stark presumtion att gränsmarkeringar gäller oavsett kartor. Kartorna är i många fall digitaliserade kartor som där gränserna på original ibland kan utgöras av pennstreck som i tjocklek på kartan motsvarar flera meter i verkligheten.
Om det har funnits gränsmarkeringar (vilket det i de allra flesta fall har) utan att dessa går att hitta blir det avgörande kartor, handlingar, innehav och andra omständigheter. Att man inte tillmäter enbart kartan betydelse i det fallet är på grund av presumtionen att de gamla gränsmarkeringarna var gällande. Saker som tyder på var de gamla gränsmarkeringarna var placerade kan alltså spela större roll än kartan. Om gränsen går rakt igenom ert hus (som jag antar har stått där under en längre tid), och det finns annat som till exempel staket eller uppdelade områden skulle min bedömning bli att gränsen går enligt vad som kan utrönas av dessa tecken. Så länge de har funnits en längre tid skulle man nämligen sannolikt anse att de bör vara upprättade enligt de gränsmarkeringar som fanns på den tiden, men senare har försvunnit.
Bara om det aldrig har funnits gränsmarkeringar är det kartor och andra handlingar som blir avgörande. Det ska dock erinras om att lantmäteriets karta inte nödvändigtvis är korrekt, och andra kartor också kan framföras för att visa gränsen. Det blir i slutändan fråga om en bevisprövning.
Fastighetsbestämning
För att få gränser som inte är utmärkta markerade finns olika alternativ. Gränsutvisning och särskild gränsutmärkning förutsätter att det inte är tvistigt var gränsen går, dessa är alltså inte alternativ i ert fall. I stället kan en fastighetsbestämning göras enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, 14 kap. Det innebär att Lantmäteriet utreder förutsättningarna enligt JB 1 kap 3 §, och sedan markerar gränsen. Oavsett kostnadens storlek ska den fördelas mellan er och grannen (FBL 14 kap 10 §) enligt vad som är skäligt. Det innebär att kostnaderna inte nödvändigtvis fördelas jämnt. I ett fall som ert, där det verkar som att ni har förutsättningar att få mer rätt än grannen (som ju påstår att gränsen går på er fastighet) kan grannen få bära merparten av kostnaderna. Det är dock svårt att uttala sig precist kring hur kostnaderna kommer att fördelas.
Kostnadens storlek är för mig helt omöjlig att uppskatta då jag inte har ett komplett underlag och det är Lantmäteriet som bestämmer kostnaden.
Mäklarens upplysningsplikt
Det ingår inte i mäklares kontrollansvar att utreda fastighetsgränser. Om det inte finns objektiva omständigheter som tyder på att gränsen är annan än ni påstår, som att gränsmarkeringar är flyttade eller liknande, har mäklaren enligt min bedömning ingen skyldighet att upplysa spekulanter om grannens påstående. Då grannens grund för gränsen, kartan, bara blir giltig i sista hand bör han för att väcka tillräcklig osäkerhet för att göra det relevant för mäklaren att upplysa spekulanter behöva visa att det saknas gränsmarkeringar och att dessa aldrig funnits.
Vad ni kan göra
Främst bör ni se efter om ni hittar gränsmarkeringarna. Om dessa finns kvar är det de som gäller, oavsett kartan.
I annat fall åligger det i första hand grannen att ansöka om fastighetsbestämning, eftersom det är han som anser att den gränsen som ni utgår från är felaktig. Om han gör det är förutsättningarna för att han ska få bära merparten av kostnaderna bättre.
Mäklaren behöver enligt min bedömning inte upplysa spekulanterna om grannens påstående, men det kan för att inte få problem med en eventuell köpare vara en god idé att själva ansöka om fastighetsbestämning. På så sätt får ni frågan ur världen. Även om kostnaden kan bli relativt hög kan det vara värt det i relation till priset ni kan få för fastigheten.
Hoppas ni fick svar på er fråga! Har ni någon följdfråga eller vill ni ha vidare hjälp är ni varmt välkomna att kontakta mig på vidar.wicklund@lawline.se så ser jag till att endera besvara frågan eller presentera ett kostnadsförslag för vidare hjälp av byrån.
Vänligen,
