Vad bör man tänka på vid förvärv av hus på ofri grund?
Hej! Min pappa äger en gård där det finns ett torp. Torpet vill jag nu köpa, eller kanske få som gåva. Lite oklart. Undrar nu hur man gör? Som jag förstår av tidigare svar kan man antingen köpa och då fixa till ett gåvobrev, för att det inte ska bli några problem vid arvskifte. Jag har två syskon. Min fråga är egentligen hur man, rent praktiskt och juridiskt gör? Vilka blanketter? Som jag förstår kan man köpa själva torpet på ofri grund, innan man styckar av själva tomten? Jag är egentligen helt grön och har ingen koll. Behöver man värdera torpet innan man köper? Osv, osv ..
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är köplagen (KöpL), jordabalken (JB) och ärvdabalken (ÄB).
Inledningsvis bör följande noteras. I 1 kap. 1 § st JB anges att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. På en fastighet kan det sedan stå exempelvis byggnader, vilka då benämns fastighetstillbehör och sådana tillbehör utgör en del av fastigheten. Av 2 kap. 1 § JB följer nämligen att till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Men det förutsätter att fastighetstillbehören ägs av samma person som äger fastigheten, dvs. jorden (marken). Om så inte är fallet, exempelvis med en byggnad, är det fråga om ett hus på ofri grund, alltså ett hus på en annans fastighet, vilket också är det som kommer att bli aktuellt om du endast förvärvar torpet av din pappa. Och det kan redan nu sägas, som svar på din sista fråga, att torpet bör värderas, i vart fall om du (ni) önskar få ett så sanningsenligt utlåtande som möjligt av marknadsvärdet. Men det ska samtidigt tilläggas att det naturligtvis står er fritt att komma överens om ett pris som ni finner skäligt.
Hur gör ni om du ska köpa torpet?
Hus på ofri grund betraktas som lös egendom. Jordabalken reglerar dock endast överlåtelser (köp, byte, gåva) av fast egendom varför köplagen ska tillämpas i det här fallet, 1 § 1 st. KöpL. Emellertid gäller vissa regler i 4 kap. JB om du som köpare skulle vilja göra några invändningar mot säljaren (din pappa) och/eller köpeavtalet, t.ex. på grund av fel i torpet, 1 § 4 st KöpL. Vid köp enligt köplagen finns egentligen inga formkrav för avtalet, jfr 4 kap. 1 § JB och vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Den här typen av avtal kan således ingås helt formlöst, dvs. muntligt eller till och med konkludent (konkludent avtal = underförstått avtal eller avtal slutet genom parternas ageranden). Men förslagsvis manifesteras ändå det kommande köpeavtal i skrift, vilket naturligtvis är fördelaktigt för båda parter i bevishänseende, och då kan vägledning hämtas i 4 kap. 1 § JB och vad som där gäller vid fastighetsköp.
I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord fordras för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas vid överlåtelse av fast egendom. Men adress och fastighetsbeteckning bör naturligtvis också finnas med. Därutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning.
Hur gör ni om du ska få torpet i gåva?
En gåva är en benefik rättshandling, vilket betyder att det är en rättshandling utan krav på motprestation varför det blir något fel när du skriver "Som jag förstår av tidigare svar kan man antingen köpa och då fixa till ett gåvobrev, för att det inte ska bli några problem vid arvskifte". Köp och gåva är två helt olika typer av fång (förvärv). Om det rör sig om köp ska ju ett gåvobrev av förklarliga skäl inte upprättas. Däremot kan gåvor till bröstarvingar (barn) mycket riktigt få arvsrättslig betydelse. Enligt 6 kap. 1 § 1 st. ÄB gäller att vad arvlåtaren (din pappa) i livstiden har gett en bröstarvinge (du) ska avräknas som förskott på dennes (ditt) arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Gåvor som en förälder ger till sina barn medan han eller hon är i livet presumeras (antas) alltså utgöra förskott på arv. Om din pappa skulle vilja ge torpet till dig i gåva och överlåtelsen inte är tänkt att vara ett förskott på arv måste det särskilt anges på något sätt och precis som påpekades ovan beträffande situationen som gällde köp av torpet bör även detta ske skriftligen och då genom ett gåvobrev.
Om fastigheten ska avstyckas, vad gäller då?
En avstyckning är en s.k. fastighetsbildningsåtgärd och sker genom den statliga lantmäterimyndighetens (Lantmäteriets) försorg och enligt reglerna i fastighetsbildningslagen (FBL). Och en avstyckning kan genomföras både efter förvärvet av torpet eller innan för att sedan låta dig köpa styckningslotten, dvs. marken och själva torpet eller annorlunda uttryckt; hela den nybildade fastigheten. Resultatet av en avstyckning blir att fastigheten som gården står på uppdelas i två delar, en stamfastighet, vilken behåller sin fastighetsbeteckning, och en styckningslott, dvs. det område på vilket torpet står. Styckningslotten får normalt ett nytt registernummer hos Lantmäteriet, om den inte sammanläggs med en annan fastighet, 10 kap. 1 § FBL. Avstyckning sker på ansökan av din pappa som fastighetsägare, 10 kap. 6 § FBL. Några förhandsbesked lämnas aldrig. Kom också ihåg att formkraven i jordabalken måste vara uppfyllda om du skulle köpa styckningslotten, vilken som bekant kommer att utgöra en egen fastighet efter avstyckningen. Annars blir köpet inte giltigt.
Enligt 3 kap. FBL måste fastighetsbildning, exempelvis genom en avstyckning, ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller ske om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Det föreligger således att allmänt lämplighetskrav för att påkallandet av en avstyckning ska kunna beviljas. Huruvida så är fallet kan jag inte svara på, men generellt kan sägas att det vid lämplighetsprövningen inte brukar tas någon egentlig hänsyn till förhållanden som är knutna till fastighetsägaren personligen.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Märk väl att du efter förvärvat av torpet även bör sluta något form av nyttjanderättsavtal till marken med din pappa. I vart fall innan eventuell avstyckning sker. Förslagsvis upprättas ett avtal om bostadsarrende enligt 10 kap. JB. Bostadsarrende föreligger nämligen när jord (mark) upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn (du) enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående, se 10 kap. 1 § 1 st. JB. Vi kan naturligtvis vara dig behjälplig med upprättande av all nödvändig dokumentation såsom köpeavtal, gåvobrev och/eller arrendeavtal. Därutöver kan vi bistå dig och din pappa i processen hos Lantmäteriet.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
