Ansvar för fuktskada i bostadsrätt på grund av bristfällig ventilation

2021-05-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Fuktskada i lägenhetI samband med ommöblering upptäckte jag fuktskada på väggarna i mitt sovrum. Tapeten missfärgad, bokhyllor färgat av sig, fukten förorsakat stora fläckar på tapeten. Fukt/vatten även skadat delar av golvparketten. Efter besiktning auktoriserad kontrollant upprättades skaderapport: "Orsaken till fuktskadan är enligt vår bedömning att det förekommer bristfälligheter i ventilationen. Väggytskicket avlägsnas inom erforderlig omfattning på rödmarkerade väggar. Parkettgolv avlägsnas i erforderlig omfattning. Behörig fackman bör se över samt förbättra ventilationen. Efter utrivning ny fuktkontroll för att säkerställa utbredningen." Lägenheten är en bostadsrättslägenhet.Av mitt försäkringsbolag får jag följande besked: "Vår bedömning är nu färdig /../ du får inte ersättning för den anmälda skadan /.../ beror på bristfällig ventilation." Vid samtal med handläggare får jag en logisk motivering till detta beslut: Det är bostadsrättsföreningens ansvar att genomföra obligatoriska regelbundna ventilationskontroller av fastigheten. De fuktskador som har uppstått i lägenheten har uppkommit som en följd av bristfällig ventilation och, som en konsekvens av detta, kondensation. Då är min fråga: vem bär då ansvaret för att sanerings- och renoveringsarbete kan påbörjas och genomföras? Att skadorna uppkommit ligger ju helt utanför min kontroll och beror ej på min oaktsamhet. Eller görs jag likväl till ansvarig för fuktskadorna på ytskiktet, golv och tapeter?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Utföra ventilationskontrollerDet stämmer att det är byggnadens ägare, till exempel en bostadsrättsförening, som ansvarar för att en så kallad obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförs. Obligatoriska ventilationskontroller ska göras regelbundet för att säkerställa att inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemen fungerar. Att det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för ventilationskontroller framgår av 7 kap 4 § bostadsrättslagen, vilken anger att det är föreningen som är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Som huvudregel svarar bostadsrättshavaren för inre innehåll av lägenheten, medan föreningen svarar för yttre underhåll. Till yttre underhåll hör saker så som ledningar och ventilation.Ersätta och åtgärda skador? Eftersom bostadsrättsföreningen i ditt fall har försummat sin underhållsskyldighet är den också ansvarig för samtliga skador som uppstår till följd av underlåtenheten. Detta innebär att du, så länge det kan styrkas att skadorna har uppkommit på grund av den bristfälliga ventilationen, kan kräva att bostadsrättsföreningen står för både utrednings- och renoveringskostnader. Sammanfattning Det är bostadsrättsföreningens ansvar att utföra de obligatoriska ventilationskontrollerna. Försummar föreningen sin underhållsskyldighet så är den ansvarig för de skador som uppstår till följd av underlåtenheten. För att bostadsrättsföreningen ska vara ansvarig krävs det att det kan styrkas att skadorna verkligen beror på den bristfälliga ventilationen. I ditt fall verkar det vara styrkt i och med den upprättade skaderapporten. Med andra ord ska inte du hållas ansvarig för dessa skador. Skulle du behöva mer hjälp kan jag varmt rekommendera dig att ta kontakt med en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Skulle du vara intresserade av detta, eller om du har några frågor om mitt svar så är du välkommen att kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Får mina barn bo kvar i min bostadsrätt även om jag flyttar?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Måste brf-styrelsen godkänna att mina barn (som varit skrivna i bostadsrätten sen ca 10 år) ensamma bor kvar i den som myndiga medan jag flyttar till hyresrätt och skriver mig där? Om jag måste ha styrelsens godkännande, kan det avhjälpas genom att jag skriver över en viss procent av ägandet av brf på barnen?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du äger din lägenhet och vill att dina myndiga barn ska få kvar där ifall du flyttar, och du undrar om er bostadsrättsförening kan neka er den rätten.I bostadsrättslagen görs det skillnad på upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheten för självständigt brukande och inrymmande av utomstående (inneboende). En bostadsrättshavare har rätt att ha inneboende i lägenheten utom i vissa undantagsfall (jfr 7 kap. 8 § bostadsrättslagen), däremot krävs styrelsens tillstånd för upplåtelse av lägenheten i andra hand (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).Om du helt flyttar från lägenheten och dina barn bor kvar kan det anses som en upplåtelse av lägenheten i andra hand för självständigt brukande. Upplåtelse i andra hand kräver, som sagt, styrelsens tillstånd. Om styrelsen vägrar att ge samtycke till en andrahandsupplåtelse får du ändock upplåta lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Om du däremot emellanåt bor i lägenheten och dina barn inte självständigt kan bruka lägenheten kan de räknas som inneboende. Ett alternativ är att som du själv nämner att du överlåter eller ger bostadsrätten som gåva till dina barn. I sådana fall är det de som är bostadsrättshavare och de har då rätt att bo i lägenheten, under förutsättning att de godkänns som medlemmar i föreningen. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vad har en bostadsrättsförening för ansvar gällande renovering av stammarna?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag sitter i styrelsen (sekreterare och firmatecknare) för en bostadsrättsförening och skickar denna fråga på uppdrag av styrelsen.2016 utfördes relining av stående stammar i fastigheten. Vissa gästtoaletter var då ombyggda till garderober/klädkammare. Föreningens medlemmar informerades muntligt vid ett medlemsmöte om att relining av stammar inte kunde utföras om de inte var åtkomliga. De berörda bostadsrättshavarna kunde då välja att göra stammarna åtkomliga eller att avstå från reliningen.Bostadsrättshavarna till en lägenhet med ombyggd toalett där ingen relining utförts, har nu meddelat att de vill återställa utrymmet till toalett. De har köpt lägenheten för ca ett år sedan av den som tidigare byggt om toaletten till garderob. Säljaren var medveten om att de nya ägarna planerade att återställa utrymmet. Det är dock oklart om det står något i köpeavtalet om detta. Bostadsrättshavarna ställer nu ett krav på att föreningen ska bekosta reliningen som ska göras i samband med återställandet av toaletten. Hur ska vi se på detta? Är det verkligen föreningen som har det ansvaret?
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som jag förstår frågan har ni 2016 gjort ett avtal som innebär att de som inte gör stammarna tillgängliga har avstått frivilligt från relining av stammarna, samt att alla informerats om detta och själva gjort sitt val. Nu undrar ni om ni ändå kan vara skyldiga att göra en relining på en lägenhet som blivit såld och där de nya köparna vill ha det genomfört. Om jag har missförstått någonting så är du varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se för att förtydliga frågeställningen, då det eventuellt kan påverka mitt svar. Jag vill dock förtydliga redan här att eran bostadsrättsförenings stadgar kan ha betydelse i frågan, jag har inte tillgång till dessa och det ingår inte heller i expresstjänsten att läsa dokument, varav mitt svar tyvärr inte kan ta hänsyn till eventuella bestämmelser i era stadgar som kan ha betydelse. Jag vill även redan här förtydliga att jag i de flesta fall vidnämner relining som "renovering av stammarna" eller liknande, då det blir ett bättre flöde i texten då. Tillämplig lagstiftning:Bostadsrättslagen (BRL).Kort svar:Enligt min bedömning så måste ni tyvärr genomföra relining på den lägenheten som nu begär det. Det beror på att renovering av stammar ligger under föreningens ansvarsskyldighet, varav ni som förening måste se till att stammarna håller ett bra skick. Det innebär även att ni har lagstadgad rätt att få tillträde till lägenheter för att utföra sådant arbete, varav ingen får neka er. Därmed borde ni inte ha accepterat att medlemmar i föreningen tackade nej 2016, då eventuellt kan ses som att ni inte uppfyllt er ansvarsskyldighet. Med det sagt så är ni inte skyldiga att genomföra en relining ifall stammarna är i tillräckligt bra skick redan nu, men utifrån vad du skriver i frågan låter det som att dem inte är det. Om ni är det minsta osäkra bör ni anlita en fackman på området som kontrollerar stammarnas skick.RättsutredningVem ansvarar för lägenhetens skick?AllmäntSom huvudregel kan man säga att föreningen ansvarar för att hålla lägenheten, huset och marken (7:4 BRL), medan bostadsrättsinnehavarna ansvarar för det inre underhållet av lägenheten, medan ni som förening ansvarar för skicket på de gemensamma utrymmena (7:12 BRL). Man kan dock begränsa bostadsrättsinnehavarnas ansvar för lägenhetens skick i föreningens stadgar, varav det är viktigt att ha noga koll på stadgarna för att med säkerhet veta vems ansvaret för ett visst utrymme är. Man kan däremot inte göra tvärtom och utvidga bostadsrättsinnehavarnas ansvar till att även omfatta underhåll av andra delar av huset som är utanför lägenheten. Typiskt sett så räknas lägenheten som golv, väggar, tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar (se Jonny Flodins lagkommentar till 7:12 på Karnov och prop. 1990/91:92 s.201).För att föreningen ska kunna utföra det underhåll de har ansvar för och se att även bostadsrättsinnehavarna gör detsamma så har föreningen rätt att få tillträde till lägenheterna för att kontrollera att de hålls i bra skick, används för rätt ändamål och för att undersöka reparationsbehov som ligger på föreningens ansvar eller för att utföra sådant arbete (7:13 BRL). Om en bostadsrättsinnehavare inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det så kan föreningen ansöka om ett beslut om särskild handräckning av kronofogdemyndigheten, vilket innebär att ifall beslutet beviljas så hjälper kronofogdemyndigheter er att få tillträde till lägenheten ( 7:13 st 3 BRL). Bestämmelser om handräckning finns i lagen om betalningsföreläggande och handräckning, ifall ni vill läsa på om detta.Vad är föreningens ansvarDet som föreningen ansvarar för är sådant som inte räknas till lägenheten och för "reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler" (7:12 st 2 BRL). Det innebär att föreningen ansvarar för stamledningar, vilket man utläser av att det står att föreningen ska ha försett lägenheten med ledningarna och att de ska tjäna fler än en lägenhet. När föreningen skall genomföra sitt ansvar för stamledningar så krävs ofta omfattande arbete som kan innebära att t.ex. golv behöver rivas upp eller att inredning måste tas bort. När detta sedan skall återställas så har Högsta domstolen stadgat i NJA 2019 s.1013 p.10 att utgångspunkten är att det är föreningens ansvar att även återställa lägenheten efter att arbetet är utfört, vilket är en del av att fullgöra föreningens underhållsansvar av ledningarna i 7:12 st 2 BRL.Vad innebär föreningens ansvar att återställa lägenheten efter att den utfört sitt underhållsansvar för bland annat stamledningar?Hovrätten har i denna fråga konstaterat att man skall utgå ifrån att ytskiktet på lägenheten var gott, varav lägenheten skall återställas till ett gott skick. Om bostadsrättsinnehavaren eller föreningen påstår något annat om lägenhetens skick så måste den som påstår det även bevisa sitt påstående för att man skall utgå från någonting annat (RH 2016:15).Högsta domstolen har sedan i NJA 2011 s.548 haft ett resonemang om vad reparationsskyldigheten innebär, just det rättsfallet handlar om en reparation efter brandskador, men bör enligt doktrin även gå att applicera på föreningens skyldighet att återställa lägenheten efter underhåll av stamledningar. Det domstolen stadgar i avgörandet är att föreningen kan nöja sig med att ersätta det som skadats med likvärdiga begagnade inventarier, men oftast så kan inte en reparation/återställande utföras till en annan nivå än till nyskick. Det kan också innebära att det under återställandet/reparationen används bättre material eller liknande, så att en förbättrad funktionalitet eller standard uppnås. Att en praktiskt sett nödvändig reparation/återställning leder till en höjd standard skall inte innebära att bostadsrättsinnehavaren behöver betala den kostnaden, utan den kostnaden får föreningen stå för enligt Högsta domstolen.Vad gäller vid er relining 2016?Då en relining är en renovering av stammarna så faller det in under ert ansvar som förening, då det är ni som ska se till att stammarna håller ett gott skick. Därav är det ni som förening som skall se till att renoveringen sker och sedan även återställa den skada som renoveringen av stammarna orsakar på lägenheterna, ni skall alltså återställa lägenheterna. Eftersom det är ert lagstadgade ansvar att renovera stammarna så kan inte en bostadsrättsinnehavare neka er tillträde till lägenheten för att utföra renoveringen. På grund av det så bedömer jag att situationen 2016 har hanterats på fel sätt från början.När ni som förening beslutade att stammarna behövde renoveras och sedan gick ut med att detta skulle ske så borde ni inte ha gett bostadsrättsinnehavarna något möjlighet att tacka nej, utan ni har lagstadgad rätt att få tillträde till lägenheterna för att genomföra renoveringen, varav ni borde ha krävt det för att uppfylla erat ansvar enligt lagen så som jag tolkar bestämmelserna. Om ni hade krävt tillträde och ändå inte fått det så hade ni kunnat få hjälp av kronofogdemyndigheten för att få tillträde. Nu uppfattar jag det dock som att ni la fram det hela som att man hade möjlighet att tacka nej och att ni därmed aldrig krävde tillträde till de lägenheter som gjort om toaletten till en garderob. Därav är min bedömning att ni eventuellt har brustit i ert ansvar för att hålla huset i ett gott skick allmänt (7:4 BRL) och rent specifikt då renovera stammarna när det behövs (7:12 BRL), för jag utgår ifrån att ni beslutade att genomföra en relining för att det fanns behov för det baserat på stammarnas skick.Är det ert ansvar att bekosta och genomföra en relining på lägenheten som nu kräver det?Min bedömning är att det är ert ansvar som förening att göra relining på lägenheten som kräver det nu, i alla fall vid det fall stammarnas skick kräver det, vilket det låter som med tanke på att det behövs för att kunna återställa garderoben till ett badrum. Jag grundar min bedömning på det resonemang jag fört ovan, att ni som förening har ansvaret för stammarna och att ni 2016 inte fullgjorde ert ansvar då ni accepterade att bostadsrättsinnehavaren tackade nej. Därav är det ert ansvar att genomföra och bekosta en relining och sedan återställa lägenheten ifall det orsakar skador att genomföra en relining, där ni enligt praxis även bör vara skyldiga att betala återställandet av lägenheten.Jag rekommenderar er att framöver inte göra det möjligt för medlemmar i föreningen att tacka nej till sådana renoveringar eller reparationer och underhållsarbeten som faller in under ert ansvar som förening. Eftersom det är erat ansvar så bör ni istället göra det tydligt att man inte kan tacka nej och att man måste bereda er tillträde till lägenheten för att arbetet eller tillsyn för att planera arbete eller se om reparation, renovering eller underhåll behövs. Om någon trots detta nekar er tillträde till lägenheten bör ni då gå hela vägen till kronofogdemyndigheten och begära handräckning så att ni får tillträde. På det viset har ni nämligen sett till att uppfylla er ansvarsskyldighet enligt lagen, varav situationer som denna inte kommer att uppstå.Min slutliga rekommendation och bedömning är således att ni enligt er ansvarsskyldighet baserad på 7:4 och 7:12 bostadsrättslagen bör uppfylla den nya ägarens krav, då det med största sannolikhet faller in under ert ansvar både vad det gäller utförande av arbetet och kostnaden för arbetet. Jag skulle även rekommendera er att samtidigt ta kontakt med övriga lägenheter som tackade nej 2016 för att se till att även uppfylla er ansvarsskyldighet för dessa samtidigt, på så vis slipper ni att detta problem kan uppstå igen och ni gör det som förväntas av er som förening. Jag misstänker även att det blir både mer praktiskt och ekonomiskt för föreningen att göra alla återstående lägenheter på samma gång, om det nu finns fler som tackade nej.Det enda jag enligt mina efterforskningar bedömer som giltigt skäl för att det inte skulle vara ert ansvar som förening att genomföra renoveringen nu är om stammarna är i ett så pass gott skicka att ni utan att genomföra en renovering redan anses ha uppfyllt er ansvarsskyldighet i 7:4 och 7:12 bostadsrättslagen. Om ni är osäkra på stammarnas skick skulle jag således rekommendera er att ta dit en fackman inom området som får göra en professionell bedömning, så ni inte gör en egen skönsmässig bedömning som sedan visar sig vara felaktig.Vad kan hända om ni inte uppfyller er ansvarsskyldighet enligt 7:4 och 7:12 Bostadsrättslagen?Om ni som förening inte uppfyller ert ansvar enligt 7:4 och 7:12 bostadsrättslagen så kan det få konsekvenser, vilka framgår av 7:2 som egentligen berör en annan situation, men 7:4 hänvisar till att paragrafen gäller även i dessa situationer.Det som gäller är att om en bostadsrättsinnehavare har sagt till styrelsen att åtgärda en brist och ni inte gör det så snart som det kan ske, så får bostadsrättsinnehavaren själv åtgärda bristen på eran bekostnad. Om ni inte kan avhjälpa bristen utan dröjsmål eller om ni helt underlåter att göra det efter tillsägelse från bostadsrättsinnehavaren så snabbt som möjligt så har denne rätt att säga upp bostadsrätten, uppsägning får dock bara ske om bristen är av väsentlig betydelse.Under den tiden som bristen inte är åtgärdad och lägenheten därav är i bristfälligt skick har även bostadsrättsinnehavaren rätt till en skälig nedsättning av sin årsavgift, vilket denna har rätt till oavsett om den nyttjar rätten att själv avhjälpa bristen på er bekostnad eller att säga upp bostadsrätten. Slutligen har bostadsrättsinnehavaren även rätt till skadestånd om bristen beror på försummelse ifrån er sida, det är dock bostadsrättsinnehavaren som är skyldig att bevisa att bristen beror på er försumlighet. Skadeståndet omfattar inte bara ersättning för faktiska kostnader, utan även t.ex. sveda och värk (NJA 2004 s.830).För er innebär detta att den nya ägaren kan ha rätt att själv göra en relining som ni sedan får betala eller att denne till och med har rätt att säga upp bostadsrätten. I och med att det inte går att återställa garderoben till ett badrum utan en relining så går det nog att argumentera för att bristen är väsentlig, vilket då skulle innebära en rätt för uppsägning, det är dock oklart om det kan nå upp till den bristen och jag kan tyvärr inte svara säkert på det.För att bostadsrättsinnehavaren ska ha rätt till detta måste denne ha sagt till er i styrelsen, nu är ni ju medvetna om detta vilket uppenbarligen innebär att ni blivit meddelade om bristen. Däremot så krävs det att bostadsrättsinnehavaren har meddelat er i ett rekommenderat brev för att hen inte skall behöva bevisa vid en eventuell tvist att hen har meddelat er. Det är dock tillåtet att meddela på andra sätt, men då ligger bevisbördan för att ni har blivit meddelade på bostadsrättsinnehavaren (7:32 BRL).Vidare innebär detta att ni kan behöva sätta ned årsavgiften för bostadsrättsinnehavaren och även att ni kan behöva betala skadestånd. Med andra ord kan det tyvärr bli väldigt dyrt för er som förening att inte uppfylla er ansvarsskyldighet, varav det är av stor vikt att ni ser till att ni gjort det som förväntas av er som förening gällande i just detta fallet stammarna.Min rekommendation blir därav att ni bör agera så snabbt som möjligt för att utreda huruvida stammarna är i tillräckligt gott skick för att ni redan ska anses ha uppfyllt er ansvarsskyldighet. Om ni får reda på, alternativt redan vet, att stammarna inte är i tillräckligt gott skick så bör ni agera så snabbt som möjligt gällande alla lägenheter som tackade nej 2016 och då begära att få tillträde för att genomföra renoveringen av stammarna nu. Detta för att undvika ekonomiska konsekvenser i form av skadestånd, nedsättning av årsavgift eller att bostadsrättsinnehavarna själv genomför detta och kräver er på kostnaden vilken ni inte själva har kontrollerat genom att välja bolag vid det fallet.Mina rekommendationer till er:-Genomför relining på den lägenheten som begär det och även på eventuella andra lägenheter som tackat nej tidigare, för att vara säkra på att uppfylla er ansvarsskyldighet enligt bostadsrättslagen.-Genomför arbetet så snabbt som möjligt så att ni undviker konsekvenser enligt 7:2 BRL.-Vid framtida renoveringar och liknande som faller in under er ansvarsskyldighet tillåt inte att medlemmar i föreningen tackar nej, då det är ert ansvar att upprätthålla standarden i huset och marken och eran rättighet att ges tillträde till lägenheterna för att kunna genomföra dessa arbeten.-Om ni tror att stammarna ändå kan vara i godtagbart skick så anlita en fackman på området för att avgöra frågan, så ni är helt säkra.-Jag kan även rekommendera er att anlita en av våra jurister för att hjälpa er vidare i ärendet om ni känner att ni t.ex. behöver hjälp i kontakten med medlemmarna eller om ni vill ha en översyn av stadgarna eller dylikt. Om ni önskar anlita en jurist för fortsatt hjälp så kan ni mejla mig varav jag sätter er i kontakt med en kollega till mig så att ni får en offert för vad det kan kosta er.Jag hoppas att ni känner att ni har fått svar på eran fråga, om det uppstår några följdfrågor eller om ni vill anlita en av våra jurister för att hjälpa er vidare i ärendets så är ni varmt välkomna att höra av er på elin.englund@lawline.se.Jag önskar er lycka till och hoppas att det löser sig på smidigast möjliga vis!Med vänliga hälsningar,

Inget varmvatten: vilken skyldighet har bostadsrättsföreningen?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag har en bostadsrätt där det bara finns kallvatten indraget på toaletten.Varmvatten finns dock indraget i kök och det separata badrummet. Finns det någon skyldighet för bostadsrättföreningen att se till att det finns varmvatten på en toalett?Vilka rättigheter har jag som bostadsrättinnehavare gentemot Bostadsrättsföreningen?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen så är bostadsrättsföreningen skyldig att tillhandahålla bostadsrätten till bostadsrättshavaren i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller endast om inte annat har avtalats mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Om bostadsrättsföreningen inte uppfyller denna skyldighet framgår det av 7 kap. 2 § bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren får avhjälpa den bristen på bostadsrättsföreningens bekostnad om inte styrelsen efter tillsägelse åtgärdar bristen så snart det kan ske.Slutsatsen blir: om inte du och din bostadsrättsföreningen har avtalat annat, exempelvis att varmvatten inte finns i toaletten, så blir det avgörande om bostadsrätt enligt den allmänna uppfattningen på orten anses vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet eller inte. Uttrycket preciseras däremot inte vidare i lagtexten, utan en jämförelsebedömning bör göras utifrån omständigheterna som gäller. Om du behöver mer juridisk rådgivning kring detta är du välkommen att kontakta info@lawline.se.Vänliga hälsningar,

Får styrelsen i en BRF ändra användningen av lokaler själva?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Bostadsrättsförening; föreningen har en lokal i källaren som hittills använts som upplag för gamla målarburkar, fönster, etc, dvs mer eller mindre ett soprum. Styrelsen skulle nu vilja rensa upp där och istället inreda ett gym där man via medlemskap kan boka tid och träna.Behöver en stämma ta beslut kring ändrat användande av lokalen, eller kan styrelsen själva ta det beslutet?Det finns fler utrymmen i källaren som hittills inte har använts till något särskilt annat än att lagra saker för föreningen, och det har uttryckts intressen från medlemmar om fler utrymmen med olika typer av inriktning (hobby-/snickarrum, musikrum, syrum, bastu/relax). Gäller samma sak där vad gäller om styrelsen kan fatta beslut själva när ledigt rum uppstår, eller om det måste gå via stämma?
Ebba Planting |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret är: Ja, det ligger förmodligen inom styrelsens befogenheter att fatta ett sådant beslut. I första hand gäller föreningens stadgar, står det något annat där gäller alltså det och inte det jag skriver härDe situationer där stämman ska fatta beslut regleras i 9 kap. bostadsrättslagen. Att göra om en lokal till ett gym faller inte inom någon av kategorierna, det finns därmed inga hinder i 9 kap.. Styrelsen har dock en allmän aktsamhetsplikt. Den innebär bl.a. att styrelsen inte kan fatta ett beslut som de vet att flera i föreningen skulle motsätta sig och de bör inte heller fatta ett beslut som innebär en alltför stor ändring av föreningens ekonomiska ställning. Det vill säga, är det så att styrelsen vet att flera kommer motsätta sig ombyggnationen eller att ombyggnationen är väldigt dyr (i förhållande till föreningens ekonomi) bör stämman få rösta. Ett exempel på en situation där det är väldigt dyrt skulle vara om ni är en liten förening (mindre än 30 bostadsrätter) och väljer att inreda ett gym med många med dyra maskiner. Min personliga rekommendation är också att styrelsen är försiktig i situationer där de kan uppfattas som jäviga, till exempel om det är så att två styrelseledamöter syr men ingen annan i föreningen gör det och de fattar beslut om att inreda ett syrum. Inte för att det nödvändigtvis blir problem juridiskt utan för grannsämjans skull och för att bibehålla föreningens förtroende. Kontentan av detta är att styrelsen förmodligen får fatta det beslutet själva.Hoppas detta var till hjälp!

Kan en bostadsrättsförening via ordningsregler förbjuda min katt från att vistas på innergården?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag bor i en bostadsrätt sedan 2015, och är ägare av en katt som både är inne och ute. Han är chipmärkt samt har halsband. Han är här varannan vecka. Nu har jag precis erhållit nya Ordningsregler från styrelsen där det bland annat går att läsa att inga husdjur får vistas på bl.a innergården. Jag är förtvivlad för att tvinga en katt att endast vara inomhus är ren djurplågeri. När jag dessutom läser att i ortens seder (lomma kommun) så finner jag hänvisning till lagen hundar och katters röttigheter dvs att det är tillåtet att katter får röra sig fritt utomhus. Vad gäller - får en styrelse bestämma vilka ordningsregler som helst utan förankring och överenskommelse med medlemmarna? Det står någonstans att det ska vara ett demokratiskt beslut men det anser jag inte att det är. Finns det inga rättigheter för mig som innehavare?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om bostadsrättsföreningar återfinns i bostadsrättslagen (BrL). Varje bostadsrättsförening måste ha egna stadgar, vilka kan likställas med regler, 1 kap. 2§ BrL. Vad gäller regleringar av husdjur framgår inte det utav lagen i fråga. Detta innebär att bostadsrättsföreningen själv kan bestämma vad som ska gälla avseende husdjur i sina stadgar. Enligt 7 kap. 9§ BrL ska bostadsrättshavaren vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Du ska i egenskap av bostadsrättshavare dessutom rätta dig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Husdjur är i praktiken en ordnings- och trivselfråga varför en bostadsrättsföreningen bör göra sin bedömning utifrån dessa faktorer. Jag skulle råda dig att kontakta styrelsen och be de förklara syftet med de regler du uppfattar som oskäliga. Det kan alltid vara bra att kontakta grannar och de runt omkring för att få klarhet i hur resterande uppfattar föreningens beslut. Som framkommit har styrelsen rätt att kräva att du följer ordningsreglerna, men detta så länge som de kan uppfattas som godtyckliga och att de står i överensstämmelse med ortens sed. Du som bostadsrättshavare har däremot ingen skyldighet att följa dessa ifall ordningsreglerna inte lever upp till dessa krav. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan jag ändra ägandeförhållandena mellan mig och min fru efter att vi köpt en bostadsrätt?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag har sålt min villa som jag ägt till 100%, och nu har jag köpt en bostadsrätt för en billigare penning än vad jag har sålt min villa för.Vid köp av bostadsrätten så äger min hustru och jag 50 % var.Vad jag i efterhand ser är att jag troligtvis har gjort en blunder vad gäller reavinstbeskattning för att vi nu äger 50 % var och vad jag har kollat så får jag en mycket högre beskattning nu.Kan man i efterhand ändra så att jag äger bostadsrätten till 100 %, försäljning av villan gjordes idag 29 april.Vad skall göras då?Mvh
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag förstår det som att din fråga är hur du kan ändra ägarförhållandet mellan dig och din fru, då du anser det bli mer skatteförmånligt om du äger hela bostadsrätten själv. Om jag har missförstått frågan så är du varmt välkommen att höra av dig på elin.englund@lawline.se.Tillämplig lag på frågeställningen:Inkomstskattelagen (IL).Bostadsrättslagen (BRL).Äktenskapsbalken (ÄktB).Hur kan ni som makar ändra ägandeförhållandet på bostadsrätten?Om din fru också vill att du ska äga bostadsrätten till 100% så är det enklaste sättet att hon ger sin andel i bostaden till dig genom gåva. Då vi inte har någon gåvoskatt i Sverige så blir då gåvan skattefri (8:2 IL). För att det ska bli skattefritt är det dock viktigt att din fru inte får någon ersättning för sin del av dig, annars kan hon komma att behöva skatta för en försäljning istället.Så länge ni inte har äktenskapsförord så förlorar hon inte på att du är ensam ägare till bostaden, då hon ändå har rätt till halva bostaden enligt huvudregeln i äktenskapsbalken, ifall ni mot all förmodan skulle gå skilda vägar. Om ni däremot har ett äktenskapsförord som reglerar bostaden bör ni fundera på hur detta eventuellt kan drabba din fru vid en eventuell skilsmässa och då kanske ändra äktenskapsförordet om ni känner att det behövs. Det viktiga är att ni båda är nöjd och känner er trygga med ert beslut.Hur kan din fru ge bort sin andel av bostadsrätten?För att din fru skall kunna ge bort sin halva av lägenheten så kan ni upprätta ett gåvobrev, för gåvobrevet finns det vissa formkrav i Bostadsrättslagen som måste uppfyllas för att gåvobrevet skall vara giltig.Formkraven är följande (6:4 BRL):-Avtalet skall upprättas skriftligen.-Både du och din fru skall skriva under.-Priset skall anges, vilket här då blir 0 kr. Bra att veta:-Det behövs inte vittnen för denna typ av gåvoavtal, då det inte är en fastighet utan en bostadsrätt.-Om formkraven inte är uppfyllda så är gåvobrevet ogiltigt.-Bostadsrättsföreningen måste föra i gåvobrevet i förteckningen, varav ni måste meddela föreningen om gåvan och dem kommer antagligen be om en kopia av gåvobrevet (9:10 BRL).-Eftersom ni är gifta ska ni registrera gåvobrevet hos skatteverket i äktenskapsregistret (8:1 med hänvisning till 16 kap. ÄktB).Om ni bestämmer er för att genomföra gåvan kan ni själva upprätta ett gåvoavtal, men om ni vill ha hjälp av en jurist så kan jag hjälpa er att komma i kontakt med en av våra duktiga jurister på juristbyrån, för den typen av avtal brukar fast pris kunna ges. Det är bara att mejla mig på elin.englund@lawline.se ifall du vill ha kontakt med en jurist, så hjälper jag dig att komma i kontakt med dem för att få en offert.Ifall ni följer formkraven för gåvobrevet och genomför det så kan lägenheten på det viset bli din till 100%, utan att det blir någon skatt eller kostar någonting, förutom om ni anlitar en jurist för avtalet för då kostar det pengar.Sammanfattat svar:Om du och din fru är överens och vill ändra ägandeförhållandena på bostadsrätten på ett så billigt sätt som möjligt så kan ni skriva ett gåvobrev där din fru ger bort sin andel till dig. Då Sverige inte har någon gåvoskatt så behöver ingen av er skatta för att hon ger dig sin andel, så länge du inte betalar någonting för hennes andel. Det viktiga är att ni följer formkraven i 6:4 BRL, att ni registrerar gåvobrevet hos skatteverket så det är skyddat mot din frus eventuella borgenärer och att ni meddelar bostadsrättsföreningen om ägarskiftet då de behöver registrera det. Således kan du ändra i efterhand så att du äger bostadsrätten till 100%.Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, om du har några följdfrågor eller vill komma i kontakt med någon av våra jurister så är du varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se!Med vänlig hälsning,

Vad krävs för att ett barn ska få bo i en bostadsrätt vars föräldrar enbart är ägare till?

2021-04-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag och min fru äger en bostadsrätt. Nu bor min yngsta dotter i lägenheten helt grattis. Hon är inte registrerat som ägare. Bostadsföreningen har skickat ett mail och påstår att min dotter kan inte bo i lägenheten och måste ha en andrahandskontrakt. jag har fölande frågor:1. måste min dotter ha en andrahandskontrakt för att bo i lägenheten.2. Jag tänkte ge dottern 10% av lägenheten som gåva. Har ni mall för detta tack påförhand för hjälpen
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du och din fru enbart äger bostadsrätten. I mitt svar utgår jag således ifrån att du och din fru inte bor i bostadsrätten.Första fråganSom bostadsrättshavare har man vissa skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen. En av dessa är att man inte får hyra ut bostadsrätten i andra hand till någon annan som ska använda lägenheten självständigt, om inte styrelsen har gett sitt samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Detta gäller även om upplåtelsen sker utan ersättning. Om styrelsen skulle vägra ge sitt samtycke så får bostadsrättshavaren ändå upplåta lägenheten i andra han dom hyresnämnden lämnar tillstånd till andrahandsupplåtelsen (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).Svar på din första fråga är således att din dotter behöver behöver hyra bostadsrätten i andra hand och detta kan ske i första hand genom att styrelsen ger sitt samtycke och i andra hand genom att hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsupplåtelsen.Andra fråganDet är möjligt att överlåta en bostadsrätt genom gåva (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Formkravet är att avtalet ska upprättas skriftligen och bör skrivas under av både givaren och mottagaren. Avtalet måste vidare innehålla uppgifter om lägenheten som avses, och eventuellt ett pris om det skulle vara aktuellt. Svar på din andra fråga är således att det framgår av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen vad ett överlåtelseavtal måste innehålla. Om du vill ha mer vägledning är du välkommen att kontakta info@lawline.se. Vänliga hälsningar,