Vad kan vara bra att tänka på vid uthyrning av bostadsrätt?

2021-05-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag äger en bostadsrätt som min sambo och jag bor i. Han står skriven på lägenheten och betalar halva räntan eftersom vi "äger" den tillsammans men han hade ingen möjlighet att stå med på lånet pga studier och sedan arbetslöshet. Men han betalar alltså sin del till mig. Nu ska vi separera och vi har bestämt att jag ska flytta ut ur bostadsrätten eftersom att han har svårt att få ett hyresavtal pga sin ekonomiska situation. Jag har sagt ja till detta men börjar nu fundera över hur detta ska fungera rent praktiskt och vad som faktiskt gäller. Vår plan är att han ska bo kvar här tills han har möjlighet att köpa ut mig. Får jag lov att äga denna lägenhet och samtidigt hyra och folkbokföra mig på en annan? Min sambo kommer stå för kostnaderna för bostadsrätten medan jag hyr en annan lägenhet. Frågan är om man får göra så här? Eller kan det uppstå problem med att min företetts sambo bor kvar i en lägenhet som jag äger trots att han har bott och stått skriven på denna bostad sedan start. (Vet inte om det är av vikt att vi förvärvade lägenheten under en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt). Tacksam för vägledning. Med vänlig hälsning,
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Att hyra ut en bostadsrätt man äger aktualiserar (enligt vad jag kan komma på) frågor kring att hyra ut i andra hand, folkbokföring och skatterättsliga konsekvenser. Jag kommer därför redogöra mer detaljerat vad som gäller utifrån dessa tre områden men en sammanfattning kommer även finnas med i slutet. Sambolagens regler blir även aktuella vid separation men eftersom ni verkar vara överens kommer jag inte redogöra för vad som gäller enligt den lagen. Att hyra ut en bostadsrätt i andra handJag förstår inte riktigt om det är du som ensamt äger lägenheten eller om ni äger dem gemensamt. Avgörande för vem som äger bostadsrätten är vem som har skrivit under upplåtelse- eller överlåtelseavtalet.Om ni äger lägenheten tillsammans gäller inget särskilt vid din utflyttning. Om du däremot äger lägenheten själv kan detta ses som uthyrning i andra hand till din före detta sambo. Som ägare till bostadsrätt får du hyra ut din lägenhet i andra hand bara om bostadsrättsföreningen går med på det alternativt om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Finns varken tillstånd eller samtycke riskerar du att förlora rätten till bostaden (7 kap. 10 §, 11 § och 18 § bostadsrättslagen).Notera även att du som uthyrare i andra hand anses vara hyresvärd för den som ska flytta in. Detta innebär att det är du som ska se till att hyran betalas in och kan bli ersättningsskyldig om din hyresgäst inte sköter sig. Att folkbokföra sig på en annan lägenhet än den man ägerAtt du äger en bostadsrättslägenhet men hyr en annan lägenhet spelar ingen roll för vart du ska folkbokföra dig. Det som får betydelse är vart du anses bosatt. Begreppet "bosatt" innefattar där du anses regelmässigt tillbringa din dygnsvila (6 § och 7 § folkbokföringslagen).Med "regelmässigt tillbringa sin dygnsvila" innebär att du ska tillbringa din dygnsvila i en bostad under din normala livsföring minst en gång i veckan alternativt i samma omfattning, exempelvis två gånger under 14 dagar (7 § andra stycket folkbokföringslagen).Om du även bor i en annan bostad exempelvis bostadsrätten minst en sjundedel av din tid kan du anses ha dubbel bosättning. I sådant fall ska du bokföras på den bostad där du med hänsyn till omständigheterna anses ha din egentliga hemvist. Omständigheter som kan få betydelse för denna bedömning är exempelvis arbetsförhållanden, make, sambo eller hemmavarande barn (7 § första stycket folkbokföringslagen och RÅ 1996 ref 47). Att folkbokföra sig på fel adress kan medföra att man gör sig skyldig till folkbokföringsbrott (42 § folkbokföringslagen).Skatterättsliga konsekvenser av att hyra ut sin bostadsrätt i andra handFörutsatt att din före detta sambo hyr bostadsrättslägenheten av dig och betalar hyra till dig ska inkomster från uthyrningen tas upp i deklarationen och beskattas under förutsättning att inkomsterna överstiger ett schablonbelopp på 40 000 kr per år. På hyresintäkten får även flertalet avdrag göras exempelvis månadsavgift till bostadsrättsförening samt eventuell uthyrningsavgift. På detta belopp ska 30 procent beskattas som kapitalinkomst (42 kap. 1 § och 30 § inkomstskattelagen).Om man underlåter att deklarera och betala skatt för hyresinkomsterna kan man göra sig skyldig till skattebrott (2 § skattebrottslagen).SammanfattningAngående vart du eller din före detta sambo ska folkbokföra sig gäller att ni ska vara folkbokförda där ni anses bosatta, det vill säga där ni regelmässigt tillbringar er dygnsvila.Under förutsättning att du äger lägenheten ensamt krävs samtycke från bostadsrättsföreningen att hyra ut lägenheten i andra hand, alternativt tillstånd från hyresnämnden.Om dina inkomster från uthyrningen överstiger 40 000 kr per år kan du behöva betala skatt på summan som överstiger detta belopp. Du kan läsa mer om detta på Skatteverkets hemsida.Detta är vad jag kan komma på kan bli aktuellt vid eventuell uthyrning i andra hand så jag hoppas du känner dig nöjd med ditt svar. Om inte är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen!Vänligen,

Rätt till torktumlare i bostadsrätt

2021-05-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan styrelsen i en bostadsrättsförening välja att ta bort en torktumlare i den gemensamma tvättstugan i stället för att reparera den? Tvättstugan har varit utrustad med torktumlare sedan vi flyttade in 2009..
Felix Höglund |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du vill jag svarar på var det regleras om styrelsen i en bostadsrättsförening får ta bort torktumlaren ur den gemensamma tvättstugan.Vad styrelsen får och inte får göra ska regleras i bostadsrättsföreningens stadgar. Vad du har rätt till från bostadsrättsföreningen beror på hur avtalet mellan er ser ut. Du har rätt till en gemensam tvättstuga, inklusive fungerande torktumlare, om det står i avtalet att de ska ha det.Det kan vara så att bostadsrättsföreningens styrelse genom stadgarna har rätt att fatta beslut om exempelvis torktumlare, och får ta bort den tillfälligt eller permanent.Utöver stadgarna har alla bostadsrättsföreningar vissa skyldigheter. Den viktigaste lagen för de skyldigheterna är bostadsrättslagen (BrL). Det står i lagen att lägenheten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet, i ditt fall en bostad, om ni inte har kommit överens om något annat (BrL 7 kap. 2 §). Föreningen ska också se till att lägenheten, huset och marken är i gott skick (BrL 7 kap. 4 §). Det står inte i BrL om bostadsrättsföreningens tvättstuga måste ha en torktumlare. Om ni har kommit överens om något annat är bostadsrättsföreningen alltså inte skyldig att ha en torktumlare i tvättstugan.Om styrelsen inte följt stadgarna så kan du ha rätt till någon form av kompensation. Det beror på stadgarna vad den kompensationen kan vara.Eftersom du bara berättade vad styrelsen gjort och inte närmare om vilka stadgar eller liknande som kan vara aktuella är det vad jag kan svara på nu. Du är välkommen att höra av dig igen om du fortfarande har frågor utifrån just dina omständigheter.Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan en bostadsrättsförening förbjuda djur på en utomhusgård?

2021-05-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi bor en ny brf och har en katt som nyligen fått börja gå utomhus. Nu har klagomål inkommit om att katter har gjort ifrån sig i sandlådan. Vi har kontaktat styrelsen med förslag om att köpa in ett överdrag till sandlådan som vi också gärna bekostar. Gården är så pass öppen att djur utifrån enkelt kan ta sig in, varför inte bara katter boende på gården kan störa de boende. De var till en början tillmötesgående och höll med om att det inte går att hålla andra katter och djur från gården då den är så pass öppen men har nu ändrat sig. De ämnar därmed förbjuda katter och hundar på gården om de inte är kopplade. Kan de fatta ett sådant beslut med tanke på hur gården är utformad?Vi bor i Stockholm och seden gällande utekatter, som jag förstår ska tas hänsyn till, är att katter får ströva fritt och att man som boende får hålla stängt eller schasa bort om katter stör. Rätta mig gärna om jag har fel.Tack på förhand!
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Bostadsrättslagen (BrL) reglerar frågor avseende bostadsrättsföreningar. Som utgångspunkt kan bostadsrättsföreningen själv bestämma vilka regler som gäller inom föreningen (1 kap. 2 § BrL). Dessa regler brukar kallas för "stadgar" och i stadgarna kan bostadsrättsförening bland annat reglera frågor avseende gemensamma utrymmen, som exempelvis en utomhusgård. Ett beslut om ändring av stadgarna fattas av föreningsstämman (3 kap. 4 § lag om ekonomiska föreningar)I BrL finns inga specifika regler avseende djur. Att förbjuda djur i gemensamma utrymmen är alltså något som bostadsrättsföreningen har rätt att göra, och bostadsrättsmedlemmar har därmed skyldighet att följa dessa bestämmelser (7 kap. 9 § första stycket BrL). Bostadsrättsinnehavare har dessutom en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar eller försämra bostadsmiljön på ett sådant sätt som inte skäligen kan godtas. Dessutom ska bostadsrättsinnehavare hålla ordning och gott skick utanför huset (7 kap. 9 § första stycket). Om en bostadsrättsinnehavare orsakar störningar som är särskilt allvarliga eller inte följer stadgarna kan föreningen i vissa fall säga upp hen, med andra ord kan ni förlora er nyttjanderätt till bostadsrätten (7 kap. 9 § tredje stycket BrL) ( 7 kap. 18 § BrL)Sammanfattingsvis har tyvärr bostadsrättsföreningen rätt att reglera frågan avseende djur på utomhusgården och detta gäller även om gården är utformad på ett visst sätt. Jag hoppas att ni fick svar på er fråga! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga.Med vänliga hälsningar,

Störande buller - renoveringstider

2021-05-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejHur mycket kan jag motsäga mig att grannen renoverar badrum under pandemin och jag jobbar hemma?Jag bad grannen under mig, snällt att under vissa tider under dessa två veckor renoveringen ska ta , när jag sitter med kunder, att de kanske skulle kunna be hantverkarna göra mindre låtande jobb dessa tiderHan svarade snäsigt att han inte har något inflytande över deras jobbJag förklarade då snällt att jag inte har någonstans att ta vägen och sitter precis ovanför där de ska renovera Men det fanns inget som ens tydde på att han ens överväger att visa någon hänsyn till mig utan de ska göra sitt.Jag vet att man såklart ska få renovera och i vanliga fall är det inga problemMen det blir svårt nu under pandemin. Finns det ens något jag kan göra?Med vänlig hälsning,
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om en bostadsrättsinnehavares användning av lägenheten hittar du i 7 kap. 9 § Bostadsrättslagen. Där framgår det att en bostadsrättsinnehavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. Bostadsrättsinnehavaren ska även rätta sig efter de regler som föreningen meddelar och som stämmer överens med ortens sed. Det är inte prövat i någon större utsträckning vad som anses vara så pass störande att det försämrar bostadsmiljön. Det finns ett rättsfall där en boende övade piano dagligen både dag och kvällstid och detta ansågs ligga inom gränsen för vad man som boende bör tåla av sina grannar. Det är relativt vanligt att boende renoverar sina lägenheter och i vart fall på dagtid ligger det förmodligen inom den gräns som du bör tåla och inom föreningens regler. Vanligt är att bostadsrättsföreningar har regler om att det ska vara tyst mellan 23-07 vilket de boende måste respektera. Det allra bästa är om du kan tala med din granne, och ni kan komma överens sinsemellan. Kanske kan han låta bli att renovera eller sluta utföra sådana saker som innebär störande ljud vid vissa klockslag. Om ni inte kan komma överens om en lösning som båda är nöjda med så kan du vända dig till miljöförvaltningen i kommunen du bor i. De kan hjälpa dig med mer information, hjälpa till med bullermätningar och även rent allmänt vara behjälpliga i hur du kan gå vidare. Men det allra bästa är om du kan komma överens med grannen.Hoppas att detta besvarade din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att återkomma!Med vänlig hälsning,

Ordningsreglernas relation till stadgarna i en bostadsrättsförening

2021-05-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,vad gäller i en BRF.Min dotter var på en fest som blev högljudd.Grannarna knackade på och klagade.Men festen fortsatte, sen kom störningsjouren och festen avslutades.Personen som bor i lägenheten fick nu en faktura på 2500kr för utryckningen.I BRF:ens dokumentet Stadgar står ingenting om att BRF har rätt att debitera.Men däremot står det i ett dokument som heter Ordningsregler.Min fråga är:För att BRF ska ha rätt att debitera , måste det stå i Stadgar eller gäller det även om det "bara" står i Ordningsregler?
Felix Höglund |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du vill jag berättar om bostadsrättsföreningen har rätt att ta betalt för uttryckningen. Det står i dokumentet Ordningsregler att de har rätt att ta betalt för uttryckningen, men inte i stadgarna.Vad bostadsrättsföreningen får och inte får göra regleras dels i lag och dels i deras egna stadgar. Det är helt okej att i stadgarna hänvisa till dokument utanför stadgarna, exempelvis ordningsregler eller andra regler. Det betyder att exempelvis ordningsregler också måste följas, även om de är lättare att ändra än stadgarna. Bostadsrättsföreningen kan precis som andra föreningar bestämma själva hur de vill formulera sina stadgar och andra dokument.Om det inte hänvisas till ordningsreglerna i stadgan och det inte heller tagits något beslut om att de ska gälla får bostadsrättsföreningen däremot inte kräva er på pengar. Gränserna för vad föreningen får göra sätts i stadgarna, och dokument som stadgarna hänvisar till.Eftersom du bara skrev vad som står i Ordningsregler och inte vad som står i stadgarna om ordningsreglerna är det svårt att säga mer än så. Du är välkommen att höra av dig igen om du fortfarande har frågor utifrån just dina omständigheter.Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Störande grannar på nattetid, vad kan jag göra?

2021-05-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi bor i en bostadsrätt och har grannar ovanför oss som stör oss rätt mycket.Det vi funderar över är just deras aktiviteter på nätter. Ibland kan de vara upp från 12 på natten fram till 02-03 på natten och gå fram och tillbaks, öppna garderober och byrålådor osv, vilket hörs väldigt väl ner till oss.Det är inte bara någon som går upp och går på toaletten eller till köket o dricker vatten, utan de utför uppenbarligen någon form av aktivitetet där uppe som innebär att de vandrar fram och tillbaks.Vi kan förstå att man måste få röra sig fritt dagtid i sin lägenhet, men däremot att schemalägga såna här aktiveter som pågår långt in i natten känns som de borde vara orimligt med tanke på hur mycket det påverkar oss negativt.Vad tror ni, har vi rätt på vår sida att klaga på detta? Det sker ganska regelbundet också, iaf några gånger i månaden.åå
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Då ni bor i en bostadsrätt blir Bostadsrättslagen (BrL) tillämplig. Enligt 7 kap. 9 § BrL ska bostadsrättshavaren vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Vid en bedömning av vilka störningar som skäligen bör tålas utgår man från den allmänna uppfattningen. I flerfamiljshus måste man tåla en viss grad av störningar, bedömningen görs utifrån varje enskilt fall och det är därför svårt att avgöra vad som anses vara en accepterad nivå av störande moment. Dock är gränsen för vad som bör tålas lägre under natten; en bostadsrättsförening har normalt ordningsregler som ska följas och i dessa skriver man ofta att det ska vara tyst på nattetid. Mitt tips är att prata med grannen och förklara er situation. Jag råder er dessutom att upprätta en "störningsdagbok" där ni antecknar varje störning, vilken tid på dygnet den sker och till vilken grad; det är alltid fördelaktig om du kan bevisa att grannen fört oljud. Om störningarna fortsätter har du alltid rätt att framföra dina klagomål till styrelsen, de har en undersökningsskyldighet och ska ta situationen på allvar. Jag hoppas det löser sig och om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Vem ansvarar för reparation av ett element i en bostadsrätt?

2021-05-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |För att laga ett element i mitt hem i en bostadsförening måste föreningen ta bort golvet (för att komma åt rören). Dock säger dem att jag måste betala för material för ett nytt golv och dem står för arbetskraften. Bör dem inte stå för allt om dem måste ta bort golvet för att laga skadan ?
Dani Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du bor i bostadsrätt och undrar vem som ska bekosta reparation av ett element i ditt hem. Som ett led i reparationen nämner du att golvet måste tas bort (för att komma åt rören). Din fråga regleras i lag och eftersom du bor i en bostadsrätt tillämpas Bostadsrättslagen (1991:614). Då jag inte har tillgång till bostadsföreningens stadgar, utgår jag från relevanta bestämmelser i bostadsrättslagen, och går igenom vem som ansvarar för vad i en bostadsrättslägenhet. Avslutningsvis sammanfattas vad som gäller i ditt fall. Ansvar för bostadsrättens skick och för reparationer med meraAllmänt gäller att när en ny ägare tillträder lägenheten gäller att föreningen ska se till att lägenheten är i brukbart skick enligt den allmänna uppfattningen i orten, se 7:1 BRL. Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 7:12 BRL vilar på bostadsrättshavaren. Förhållandet kan beskrivas på så sätt att bostadsrättsinnehavaren generellt ansvarar för det "inre underhållet" medan bostadsrättsföreningen ansvarar för det "yttre innehållet", som innefattar utrymmen som är gemensamma för alla bostadsrätter. Bostadsrättsinnehavaren har med andra ord ett visst ansvar att hålla lägenheten i gott skick. Däremot kan konstateras att bostadsrättshavaren inte ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler, vilket framgår av 7:12 2 stycket BRL. Enligt Bostadsrättsägarnas riksförbund nämns exempelvis att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för målning av element och ledningar. Föreningen ansvarar emellertid för själva värmeelementet inklusive in- och utgående värmeledningar m.mSammanfattningsvis är jag av uppfattningen att det blir föreningen som ska ansvara för reparation av elementet, inklusive borttagandet av golvet samt materialet för nytt golv. Det senare är förvisso ingen reparation i sig utan snarare något som kommer öka kostnaderna, vilket än mer stärker det faktum att du inte ska stå för reparationen, särskilt om det inte finns andra alternativ för att reparera elementet. Dock kan det bli annorlunda exempelvis om bostadsrättsinnehavaren har varit vårdslös eller orsakat skada på elementet genom ett sådant handlande, dessutom kan vissa detaljer även ha reglerats i stadgarna. Men eftersom det rör sig om gemensamma värmeledningar (rören) som tjänar fler än en lägenhet och som behöver kommas åt - åligger det bostadsrättsföreningen att stå för kostnaden för hela reparationen eftersom denna regel är tvingande och inte kan avtalas bort. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss!

Meddelande på annat sätt 7 kap 2 § bostadsrättslagen

2021-05-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Gäller e-mail i stället för rekommenderat brev i nedanstående fall?Av 7 kap. 2 § bostadsrättslagen följer att om bostadsrätten inte är i rätt skick på tillträdesdagen och bostadsrättsföreningen (vilket i början oftast är företrädare för byggbolaget), trots tillsägelse, inte avhjälper bristen så snart som det är möjligt får förvärvaren avhjälpa bristen på bostadsrättsföreningens bekostnad. Enligt bestämmelsen har bostadsrättshavaren fullgjort vad som i detta avseende åligger denne när han eller hon har avsänt meddelande till bostadsrättsföreningens styrelse i rekommenderat brev. Styrelsen är skyldig att ingripa...etc
Elias Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du har hänvisat till 7 kap 2 § bostadsrättslagen och undrar om ett e-mail kan skickas istället för ett rekommenderat brev. Av 7 kap 32 § bostadsrättslagen framgår det att bostadsrättshavaren ska anses ha fullgjort vad som ankommer på den om meddelandet, som avses i 7 kap 2 § bostadsrättslagen, skickas i ett rekommenderat brev. Av juridisk doktrin framgår det att dessa meddelanden även får sändas på annat sätt och inte enbart genom rekommenderat brev. Skickas meddelandet på annat sätt har avsändaren bevisbördan för att meddelandet kommit fram till mottagaren. Det bör alltså vara möjligt att skicka ett e-mail istället för ett rekommenderat brev. Bevisbördan ligger dock på avsändaren om meddelandet inte skulle komma fram till mottagaren ordentligt. Att skicka meddelandet i ett rekommenderat brev innebär därmed mindre ansvar för avsändaren.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Med vänlig hälsning