Hur kan jag frånträda ett förhandsavtal gällande en bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag uppfattar din fråga som att ni tecknat ett förhandsavtal på en bostadsrätt, som ni nu vill frånträda på grund av rådande situation gällande kriget i Ukraina etc. Du undrar nu om det är möjligt att åberopa hyreshöjning för att ni ska kunna häva köpet.
Reglering om förhandsavtal för bostadsrätter återfinns i 5 kap i bostadsrättslagen (BRL).
Förhandsavtal
Förhandsavtalet är, som du verkar vara medveten om, bindande enligt BRL, vilket innebär att du som förhandstecknare är skyldig att teckna efterföljande avtal, det så kallade upplåtelseavtalet, som innebär att du förvärvar lägenheten med bostadsrätt. Detta i enlighet med BRL 5 kap 1 §.
Frånträdande av förhandsavtal i enlighet med BRL 5 kap 8 §
Du som förhandstecknaren kan under vissa förutsättningar ha rätt att säga upp och frånträda förhandsavtalet. Grunderna är tre stycken och framgår av BRL 5 kap 8 § 1 st. Bestämmelsen som aktualiseras i ditt fall är den i 3 st som lyder enligt följande: "Förhandtecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften."
Alltså gäller att om avgiften höjs väsentligt kan du säga upp avtalet inom 3 månader från den dag du fick kännedom om den högre uppgiften, vilket oftast är dagen för påskrivande av upplåtelseavtalet (nära den s.k tillträdesdagen). Det är alltså en giltig grund för uppsägning, och du kan säga upp bostadsrätten på denna grund utan annan juridisk prövning.
Vad innebär en väsenlig höjning?
I propositionen (förarbetet) prop. 1990/91:92 s. 1879 till BRL uttalas att hänsyn till de andra medlemmarna ska tas och att endast en väsentlig avgiftshöjning ger rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet. Det har sedan överlämnats till rättstillämpningen att avgöra när en avgiftshöjning är så kallad "väsentlig". Den information som bostadsrättsföreningen har lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig.
Inför 1971 års bostadsrättslag uttryckte kommittén i sitt kommittéförslag att en höjning av årsavgiften med 10 % rimligtvis borde medföra en rätt att frånträda ett upplåtelseavtal. Däremot avvisades förslaget med motiveringen att en precisering i frågan inte skulle vara möjlig.
Det som gäller är istället att frågan få avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Rättsläget är alltså inte helt klarlagt.
Min rekommendation
Att försätta sig i en situation av avtalsbrott är inte önskvärt och bör undvikas. Men om det inte kan undvikas rekommenderar jag att du tar kontakt med bostadsrättsföreningen och eventuellt byggföretaget/entreprenören/byggherren. Påtala då vad du har för avsikt med att häva avtalet, så kan de ge dig all nödvändig information som gäller. En annan rekommendation är att du kräver full insyn i eventuell omförsäljningsprocess, då du vill se att bostaden inte säljs till ett orimligt lågt pris. Om du märker att bostaden säljs till ett mycket lågt pris och den ekonomiska skadan då blir stor, kan du själva välja att återköpa bostadsrätten.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga trots att rättsläget är oklart i fråga om hur stor höjning av avgiften som utgör en väsentlig höjning, men om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline.
Med vänliga hälsningar
