Vad krävs för att få hyra ut en bostadsrätt?
Hej, jag bor i en insatslägenhet och arbetar i Karlstad i många år, nyligen köpt en lägenhet i Göteborg för att flytta dit nästa år. Undrar om mina omständigheterna är tillräckliga och sakkunniga skäl för att kunna hyra ut lägenheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL).
Allmänna hållpunkter
Enligt 7 kap. 10 § 1 st. BRL gäller att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande om styrelsen ger sitt samtycke. Av den här bestämmelsen framgår att du i grunden är förhindrad att hyra ut din bostadsrätt om du inte får ett godkännande ifrån styrelsen. Konsekvensen av en otillåten andrahandsuthyrning är att den kan leda till ett förverkande. I 7 kap. 18 § 2 p. BRL sägs nämligen att nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand.
Tillstånd söker du i första hand hos styrelsen och i andra hand hos hyresnämnden för det fall styrelsen vägrar att lämna sitt samtycke till andrahandsuthyrningen. I 7 kap. 11 § 1 st. BRL uttalas att om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Och tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Mycket tacksamt är också att ett sådant beslut som huvudregel inte kan överklagas av styrelsen, se 11 kap 3 § 3 st. BRL vari anges att beslut av hyresnämnden i fråga om upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § inte får överklagas. Undantag görs endast om det skulle vara av vikt för ledningen av rättstillämpningen att överklagandet prövas av nästa instans, vilket i det här fallet är Svea hovrätt.
Enligt lagmotiven är utgångspunkten att du som bostadsrättshavare har stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo på annat håll. Men en bostadsrättshavares önskan att bara kunna tillgodogöra sig hyra för lägenheten bör dock inte ensamt utgöra ett godtagbart skäl, se prop. 2013/14:142 s. 11 f. och 21 ff. När det gäller huruvida godtagbara skäl föreligger från bostadsrättshavarens sida kan hovrättsfallen RH 2020:22 och RH 2020:23 nämnas. Och när det gäller den rättsliga bedömningen avseende själva förverkandefrågan kan Högsta domstolens (HD) avgöranden NJA 2001 s. 241 I och II med fördel studeras.
Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning, vilket du säkert förstår. Därutöver är din ärendebeskrivning mycket kortfattad, vilket naturligtvis gör hanteringen av ditt ärende ännu svårare. Men utifrån den information som du har lämnat till oss kan generellt sägas att om du har för avsikt att flytta till Göteborg permanent torde det bli svårt att få till en varaktig andrahandsuthyrning, dvs. en uthyrning som löper på obestämd tid. Om en bostadsrättshavare förvärvar en annan bostad för att tillsvidare bosätta sig i den nya bostaden saknas egentlig anknytning till lägenheten.
Men samtidigt beror det på omständigheterna i varje enskilt fall och vad som gäller i just ditt ärende är för mig ovisst. Precis som anfördes ovan är dock utgångspunkten att du har stor frihet. I allmänhet torde det vara tillräckligt att de skäl du åberopar utgör ett rimligt behov av att behålla bostadsrätten, jfr prop. 2002/03:12 s. 119. Emellertid ska noteras att dina skäl i egenskap av bostadsrättshavare inte kommer att väga lika tungt ju längre tiden går. Efter några år brukar det i regel inte längre föreligga några godtagbara skäl för att tillåta att lägenheten upplåts i andra hand, se prop. 2013/14:142 s. 22 f. Bostadsrättsföreningar brukar mig veterligen och vanligtvis bevilja andrahandsupplåtelser på ett-års-basis.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området (dock inte på skatterättens område, det gör Högsta förvaltningsdomstolen, HFD) och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis har jag, mot bakgrund av ovanstående, svårt att säga vad som kan tänkas gälla i just ditt fall. Men förslagsvis läser du igenom de prop-hänvisningar som jag har hänvisat till. I propositionen till den nuvarande regleringen behandlas det relativt utförligt under vilka förutsättningar en bostadsrättshavare bör få tillstånd att hyra ut i andra hand.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig med författande av en första skrivelse till styrelsen och/eller annat typ av utlåtande och även fortsättningsvis agera om ombud och för din talan, exempelvis i hyresnämnden, om så skulle önskas. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen. För du måste medvetandegöra styrelsen om att dina planer på att hyra ut bostadsrätten.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
