Häva förhandsavtal vid höjning av avgiften
Hej, Vi har bokat ett nyproduktion med X som blir klart mars 2024. Vi skrev förhandsavtal för ett år sedan. I maj fick vi veta på email att vår avgift kommer höjas pga av att X fått räntehöjningar och nu hade bundit nya räntan på två år. I augusti mailade jag och frågade vad vår nya ränta blir. Jag fick då svar på mail att vår avgift blir höjd från 5200kr till 6000kr. Detta är alltså en höjning på ca 15%. Min fråga är om vi nu har rätt att häva vårt köp? Om vi har det, hur komplicerad är den processen? Skulle vi då få tillbaka handpenningen också? Den är egentligen inte så viktigt, utan nu vill vi veta om vi ens har någon chans att ta oss ur så vi slipper betala för lägenheten när den blir klar 2023. Vi behöver göra våra tillval nu.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om det är så att ni kan frånträda ert förhandsavtal för nyproduktion som ni har tecknat.
Allmänt om förhandsavtal
I 5 kap. bostadsrättslagen (hädanefter BrL) regleras förhandsavtal. Av 5 kap. 1 § BrL framgår att ett avtal om ett framtida förvärv av en bostadsrätt kan tecknas, och att det är bindande för båda parter. Förhandsavtal har vissa så kallade formkrav för att de ska vara giltiga, se 5 kap. 3 § BrL. Avtalet måste bland annat vara skriftligt, innehålla parternas namn, specificera vilken lägenhet avtalet gäller etc. Jag utgår från att alla dessa formkrav är uppfyllda i ditt fall.
Möjligheten att frånträda ett förhandsavtal
Enligt BrL kan en tecknare av ett förhandsavtal frånträda detta, och alltså undgå bundenhet till ett framtida förvärv, om det sker en väsentlig höjning av avgiften, se 5 kap. 8 § 1 st. 3 p. BrL. Det krävs för det första att man häver inom tre månader från det att man fått reda på avgiftshöjningen. Avtalet kan medge en längre frist än detta men om inget har angetts om detta i avtalet får 3 månader anses vara fristen.
Vidare krävs det som du nämner i din fråga att höjningen är väsentlig. Exakt vad detta innebär går dessvärre inte att säga i procent eller exakta summor, vilket konstaterades redan i förarbetena till den ursprungliga bostadsrättslagen (se Prop. 1971:12 s. 42, jämfört med departementschefens uttalande på s. 84). Det måste göras en bedömning i det enskilda fallet.
Huvudregeln får anses vara att avtalet ska hedras så långt som möjligt. Det problematiska med förhandsavtal är att ett frånträde oundvikligen kommer att påverka de andra medlemmarna i föreningen eftersom det är en form av kollektiv insats som sker i föreningen. Detta gör att man inte bara måste ta hänsyn till avtalsparternas intressen, utan också de andra medlemmarnas.
I de flesta förhandsavtalen lämnas en del uppgifter om hur avgiften kommer att beräknas. Dessa uppgifter får betydelsen när man ska avgöra om det är en väsentlig höjning eller inte enligt förarbetena (se Prop. 1990/91:92 s 187). Om man redan från början haft anledning att räkna med en höjning kommer detta alltså beaktas, och tala för att avtalet inte ska hävas.
Gällande orsaken till höjningen så är det lite mer oklart vad detta får för betydelse. I förarbetena till nu gällande bostadsrättslag (Prop. 1990/91 s. 187) menar man att orsaken normalt inte bör spela roll, men man antyder dock att det kan få betydelse i vissa fall. I förarbetena till den tidigare bostadsrättslagen menade man däremot att man i de fall då höjningen beror på saker utom motpartens kontroll hade mindre möjligheterna att frånträda avtalet (se Prop 1971:12 s. 84). Det kan då röra sig om ränteläget, inflationen, svängningar på bostadsmarknaden och liknande. Dessa yttre faktorer bör tala för att det finns mindre chans att häva avtalet, eftersom det är en risk som ingen av parterna kunnat kontrollera, och att den ena av parterna ensamt ska bära risken för detta är något orättvist. Skulle höjningen istället bero på att man gjort arkitektoniska ändringar eller liknande bör det finnas större möjlighet att komma ur avtalet.
Bedömningen i ditt fall
Som sagt får utgångspunkten anses vara att avtalet ska hedras så långt som möjligt. I din fråga konstaterar du dessutom att ränteläget ligger bakom avgiftshöjningen, vilket bör tala till er nackdel eftersom det är en yttre okontrollerbar faktor.
När det kommer till avgiftshöjningarna är dessvärre rättsläget oklart vad som innebär väsentlig höjning. Mäklarsamfundet menar i den här artikeln att enbart ett par procent kan anses som en väsentlig höjning, men exakt hur mycket vikt man kan tillskriva det uttalandet är oklart.
Jag skulle luta åt att höjningen i ert fall inte kommer att betraktas som väsentlig, vilket gör att det kan bli svårt att komma ur avtalet. Med det sagt är det alltid möjligt att försöka. Rättsläget är som sagt väldigt osäkert på denna punkt. Om man ska utgå från ordvalet i lagtexten är väsentligt ett kraftuttryck som ofta innebär en betydelsefull ökning. Om man dessutom tar in hänsynen till de övriga medlemmarna som drabbas, och att huvudregeln är att avtalet ska hållas, blir det enligt min bedömning svårt att häva avtalet baserat på den ökning som skett.
I teorin kan man även diskutera 36 § avtalslagen, som är en form av allmän regel som ofta används i avtalsförhållanden där det finns en maktobalans. Däremot gör just bostadsrättsföreningars kollektiva natur att 36 § lämpar sig mindre bra i den här typen av tvister, se Prop 1990/91:92 s. 91-92. Utfallet torde bli detsamma oavsett väg man väljer, men det kan vara bra att hålla konsumentskyddet som genomsyrar svensk rätt i åtanke.
Det rättsliga förfarandet
Vad gäller din fråga om handpenningen säger 5 kap. 9 § BrL att den ska återgå om förhandsavtalet hävs enligt 5 kap. 8 § BrL. Skulle ni häva avtalet bör handpenningen alltså gå tillbaka. Eventuella klausuler som tar bort detta skydd har underkänts i praxis, se RH 1997:116.
Själva processen för att säga upp förhandsavtalet regleras i 7 kap. 26 § BrL och framåt, och följer samma procedur som när man säger upp en bostadsrätt. Hur komplicerad processen i sig blir går dessvärre inte att uttala sig om, men det är en fråga som kan gå till domstol om förhandlingarna mellan parterna låser sig helt.
Jag ser att du har bokat telefonuppföljning. Eftersom det är ett Express24-ärende utgår jag från att du är angelägen om att få snabb hjälp. Därför kommer jag att ringa dig imorgon, onsdagen den 21 september kl. 18.00. Jag kommer att ringa från dolt nummer. Om tiden inte passar, eller om du har några frågor innan dess är du välkommen att kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på din fråga!
