Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand till närstående

2021-06-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |FRÅGAHej!Jag undrar om det anses vara ett godtagbart skäl att hyra ut en köpelägenhet i andrahand till en närstående som är i behov av lägenhet. Vad gäller det för regler? Tacksam för svar.
Elias Kröger |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!InledningJag utgår i besvarandet av frågan från att du med "köpelägenhet" syftar på bostadsrättslägenhet.Uthyrning av bostadsrättslägenheter i andra hand regleras i bostadsrättslagen (1991:614).HuvudregelSom huvudregel krävs ett tillstånd från styrelsen i bostadsrättsföreningen för att en bostadsrättshavare ska få hyra ut sin lägenhet i andra hand enligt 7:10 bostadsrättslagen.Undantag från huvudregelnOm bostadsrättsföreningens styrelse nekar bostadsrättshavaren andrahandsuthyrning av lägenheten kan dock hyresnämnden enligt 7:11 bostadsrättslagen – som ett undantag från huvudregeln – bevilja tillstånd. Hyresnämnden kan bevilja tillstånd för andrahandsuthyrning om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen. Utgångspunkten är här att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att hyra ut lägenheten i andra hand. Att en närstående person behöver lägenheten under en tidsperiod är som utgångspunkt ett godtagbart skäl för andrahandsuthyrning. Ett tillstånd om andrahandsuthyrning ska dock begränsas till en viss tid.För att det överhuvudtaget ska vara möjligt att hyra ut lägenheten till en närstående person, genom undantaget i 7:11 bostadsrättslagen, krävs dock att bostadsrättsföreningens styrelse saknar befogad (rimlig) anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen. Frågan om föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke tar främst sikte på den tilltänkte hyresgästen och dennes personliga kvalifikationer som hyresgäst i föreningen.SammanfattningSammanfattningsvis är utgångspunkten att det är ett godtagbart skäl för andrahandsuthyrning att en närstående person är i behov av lägenhet under en period. För andrahandsuthyrning, genom undantagsregeln, krävs dock att bostadsrättsföreningens styrelse saknar befogad anledning att vägra samtycke.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Vad gäller vid folkbokföring vid dubbelt boende?

2021-06-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en bostadsrätt som jag har en inneboende i men jag är inte folkbokförd på den adressen måste jag vara det, jag har dubbelt boende så är 50% på de olika lägenheterna.Vad gäller?
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Enligt folkbokföringslagen ska man vara skriven, det vill säga folkbokförd på den adress man anses bosatt. Begreppet "bosatt" innefattar där man regelmässigt tillbringar sin dygnsvila, minst en gång i veckan eller i samma omfattning under en månad (6 § och 7 § folkbokföringslagen). Om man anses vara bosatt på fler än en fastighet, det vill säga dubbelt boende, så ska man anses bosatt på den fastighet där man med hänsyn till samtliga omständigheter får anses ha sin egentliga hemvist (7 § folkbokföringslagen).Omständigheter som kan få betydelse är arbetsförhållanden samt vart övriga familjen är bosatt, det vill säga maka och hemmavarande barn. Det kan också få betydelse om du övernattar mer i något av bostäderna, bostädernas standard och storlek.Som svar på din fråga gäller att du ska vara bosatt på den lägenhet som du med samtliga omständigheter anses ha din egentliga hemvist. Det finns dock inte tillräckligt med omständigheter i din fråga för att jag ska kunna avgöra det i detta svar. För att få ett mer klart svar på din fråga är min rekommendation att du hör av dig till oss igen antingen genom att skriva en gratis fråga eller boka tid med en av våra kunniga jurister.Annars hoppas jag att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan min bostadsrättsföreningen säga upp min parkeringsplats?

2021-05-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Jag fick brev av hyresvärd att de kommer att säga upp min garage plats, de ska nyttja den till egna boende. Jag bor i en bostadsrätt. De flesta som har garageplats där bor i bostadsrätter. Hur funkar det?Hälsningar
Nhi Tran |Hej!Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!Eftersom du säger att du bor i en bostadsrätt kommer jag utgå från att det är bostadsrättsföreningen som har sagt upp din garageplats. Ingen rätt till parkeringsplatsReglerna om hyra av parkeringsplats/garageplats finns i Jordabalken (JB). Utgångspunkten är att din bostadsrättsförening har ingen lagstadgad skyldighet att tillhandahålla en parkeringsplats för dig. Om du har skrivit på ett särskilt avtal för parkeringsplatsen, vid sidan av hyresavtalet för bostaden, så gäller avtalsvillkoren som framgår där.UppsägningstidOm bostadsrättsföreningen vill säga upp parkeringsplatsen måste denne beakta uppsägningstiden. Om ni har avtalat om uppsägningstiden är det den som gäller. Om ingen uppsägningstid har avtalats så gäller olika regler, beroende på om din parkeringsplats är utomhus eller i garage. Om din parkeringsplats är utomhus är uppsägningstiden minst sex månader (8 kap. 5 § JB). Om det rör sig om en garageplats är uppsägningstiden nio månader (12 kap. 4 § första stycket andra punkten JB). BesittningsskyddOm det rör sig om en garageplats och inte en parkeringsplats som är belägen utomhus vill jag uppmärksamma dig om din möjlighet att kräva ersättning. Som hyresgäst till garageplatsen har du ett s.k. indirekt besittningsskyddsom innebär att du kan sägas upp och därigenom inte få använda garaget mer, men då kan du ha rätt till skadestånd under vissa förutsättningar.Såsom tidigare nämnt är bostadsrättsföreningen inte förhindrad att säga upp hyresavtalet för garageplatsen, dock måste denne ange godtagbara skäl för uppsägningen. Om det saknas godtagbara skäl kan bostadsrättsföreningen bli ersättningsskyldig för förluster som uppsägningen orsakar för dig (12 kap. 56 § JB). Exempel på godtagbara skäl är ombyggnad och rivning (12 kap. 57 § JB). Ersättningen som ska utgå till dig, om bostadsrättsföreningen inte kan ange godtagbara skäl för uppsägningen, är en årshyra. Ytterligare ersättning kan utgå om du, på grund av avtalets upphörande, har orsakats förluster som inte täcks av ersättningen (12 kap. 58b § JB).SammanfattningUtgångspunkten är att din bostadsrättsföreningen har ingen skyldighet att erbjuda parkeringsplats/garageplats för dig. Bostadsrättsföreningen kan säga upp avtalet men måste då beakta uppsägningstiden. Om det rör sig om en garageplats måste bostadsrättsföreningen även ha ett godtagbart skäl för uppsägningen. Du har rätt till ersättning, motsvarande en årshyra för garageplatsen, om bostadsrättsföreningen inte har angett ett sådant skäl som förutsätts. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Återkom gärna om du har ytterligare frågor. Vänlig hälsning,

Störningar i lägenhet

2021-05-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, sedan i januari har jag blivit störd av grannen ovanför mig. Det är systematiska dunsar/ hopp och backningar. Vid tre tillfällen har jag påtalat detta för grannen. Jag har ringt och skickat mail till bostadsrättsföreningen styrelse. De vill bara ha mer underlag. Misstänker att dessa ärende är obekväma att hantera. Dock har vårt liv påverkats mycket med dessa systematiska störningar. Hur går jag vidare? Mvh Elisabet
Ebba Planting |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vissa störningar men inte alla får man stå ut med när man bor i lägenhet (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Detta kan sättas i proportion till t.ex. NJA 1991 s. 574. Fallet rörde en granne som spelade piano ett par timmar varje dag under flera års tid. Rätten kom fram till att pianospelandet var något grannarna fick stå ut med (delvis eftersom spelandet skedde på rimliga tider, hade personen spelat på natten hade det kunnat leda till en annan bedömning). För att styrelsen ska kunna vidta några åtgärder krävs att de har ett underlag, det är därför de behöver någon form av underlag, t.ex. en störningslogg (där du skriver ner tillfällen då du störs av grannen). Du kan om du vill anmäla till miljö- och stadsbyggnadsnämnden i din kommun (blanketten bör heta något i stil med "anmälan om bostadsklagomål"). De kan ålägga styrelsen att vidta åtgärder men styrelsen bör först få ett rimligt underlag för att kunna vidta några åtgärder. Är det så att störningen inte är tillräckligt allvarlig kommer det dock inte hända något. Hoppas att detta var till hjälp!

Vilket ansvar har en bostadsrättsförening vid vattenskada och mot vem kan krav riktas?

2021-06-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrätt sedan 2015. Kort efter jag flyttade in upptäcktes fuktskador i badrummet som berodde på en läcka vid fönstret. Det kommer in regnvatten utifrån som orsakar fuktskador i lägenheten. Både föreningen och försäkringsbolag har konstaterat att läckan är föreningens ansvar och inte mitt. Trots detta har de inte åtgärdat fuktskadorna på över 4 år. Badrummet har varit obrukbart de senaste 4 åren.Vilka krav kan jag rikta mot föreningen på grund av att de inte åtgärdat felen? Reklamation har skett, både skriftligen och muntligen ett flertal gånger.Är styrelsen ansvariga personligen? Kan man rikta krav mot dem också?
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Jag uppfattar det som att det är två frågor du undrar över. Den första är vilka krav du kan ställa och den andra är vem du kan ställa kraven till. Jag besvarar dessa i tur och ordning och redogör också för ytterligare några relevanta frågeställningar.Vilka krav kan du ställa?Du nämner att både föreningen och försäkringsbolaget konstaterat att läckan är föreningens ansvar att åtgärda, vilket därmed också bör omfatta de skador som uppstår till följd av läckan. Föreningen är också ansvarig att hålla lägenheten i gott skick (7 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL)) i den mån det ansvaret inte åligger bostadsrättshavaren (7 kap. 12 § BRL). Här är dock redan konstaterat att ansvaret för läckan är föreningens. Då har du som bostadsrättshavare rätt att själv åtgärda skadan på föreningens bekostnad (7 kap. 2 § BRL). Du har också rätt till en nedsättning av årsavgiften under den tid bostadsrätten är i bristfälligt skick. Detta ger dig alltså rätt att ställa två krav. Det ena är att om inte styrelsen åtgärdar problemet så kan du göra det själv och kräva att föreningen står för kostnaderna. Att åtgärda det själv innefattar givetvis att anlita en hantverkare som sköter själva åtgärdandet och kostnaden för hantverkaren ska föreningen stå för, förutsatt att priset är någorlunda marknadsmässigt och fackmannamässigt utfört. Det andra kravet du kan ställa är att din årsavgift sätts ned för hela perioden badrummet varit obrukbart, dvs. 4 år i ditt fall. Har du redan betalt dessa årsavgifter bör du då alltså ha rätt att få dem återbetalda i rimlig utsträckning. Exakt hur stor nedsättningen ska vara är svårt att bedöma här, men i rättsfallet NJA 2004 s. 830 sattes det ned till hälften till följd av trakasserier under den tid trakasserierna pågick. Det är i och för sig en helt annan typ av situation, men du kan ju börja där och se vad föreningen går med på.Ekonomisk och psykisk skada?En ytterligare aspekt som kan vara relevant i ditt fall, är ifall det obrukbara badrummet vållat dig sådana besvär att du har rätt till skadestånd (7 kap. 2 § andra stycket BRL). Ett sådant skadestånd kan i så fall omfatta dels ekonomiska kostnader ifall du haft utgifter kopplade till det obrukbara badrummet (t.ex. kostnader för att hyra in dig i lokal där du kunnat duscha, tvätta kläder, mm), men det kan också omfatta ersättning för personskada (NJA 2004 s. 830). Personskada innefattar då inte bara fysisk skada utan även psykisk skada, men det krävs som regel att du rent medicinskt kan påvisa att du lidit sådan skada. Kan du påvisa det kan du då även har rätt till ersättning för t.ex. inkomstförlust om det skulle vara så att du tvingats vara hemma från arbete till följd av felet i bostadsrätten eller för sveda och värk (5 kap. 1 § skadeståndslagen). För att någon skadeståndsersättning ska bli aktuell krävs också att föreningen varit försumlig, vilket innebär att du måste visa att föreningen både haft någon form av insikt om skadan och möjlighet att åtgärda den. Utifrån det du skriver bör dock den biten inte innebära några svårigheter då du vänt dig till dem med detta flera gånger och själva åtgärdandet måste anses vara något som en bostadsrättsförning utan tvekan får anses kapabel till, särskilt som de haft fyra år på sig.Mot vem kan du rikta dina krav?När det gäller skador på en bostadsrätt är det som jag nämnt ovan så att det primära ansvaret ligger i vissa fall på bostadsrättshavaren och i andra fall, t.ex. ditt, på bostadsrättsföreningen. Det är alltså i första hand föreningen som du ska vända dig till. När föreningen inte gör det den är skyldig till kan det dock bli aktuellt att hålla enskilda styrelseledamöter ansvariga, inte minst ordföranden och andra på ledande positioner (10 kap. 1 § BRL och 21 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar). Det som i så fall krävs är att den enskilde styrelseledamoten endera uppsåtligen eller av oaktsamhet vållat skadan, endera själv eller tillsammans med andra. Av det du skriver framstår det som att åtminstone någon i styrelsen har vetat om skadan och nåtts av din begäran att få skadan åtgärdad. Om hen eller de som med sådan vetskap ändå inte tagit upp ärendet i styrelsen eller inte verkat för att föreningen tar sitt ansvar bör det anses ha gjorts uppsåtligen. Det kan förstås hända att den eller de berörda menar att de inte visste om i vilken utsträckning eller hur länge detta pågått, men då bör det alldeles oavsett anses oaktsamt att inte ytterligare sätta sig in i ärendet. Vad omfattas av de enskilda ledamöternas skadeståndsansvar?Frågan är då vad de enskilda ledamöterna kan hållas ansvariga för. Skulle du själv åtgärda skadan och därefter rikta ett ersättningskrav mot föreningen och föreningen därefter inte tillmötesgår ditt ersättningskrav, så har du lidit en ekonomisk skada som du kan få skadestånd för. Om du inte själv åtgärdar felet är det svårare att hävda att du lidit ekonomisk skada till följd av de åtgärder som behöver vidtas för att komma till rätta med det obrukbara badrummet. Då är frågan om du kan anses ha lidit personskada, alltså fysisk eller psykisk skada, till följd av badrummets obrukbarhet. Vad som krävs för att så ska vara fallet har jag nämnt ovan. Sen är också frågan om du kan anses ha lidit ekonomisk skada om föreningen inte går med på ditt krav på nedsatt årsavgift. Det framstår dock som ganska självklart att du har rätt till en sådan nedsättning och det är styrelsens ansvar att tillmötesgå det kravet. Därmed bör de styrelseledamöter som motsätter sig ett sådant beslut kunna bli skadeståndsskyldiga på samma grunder som vad gäller ersättningen eller skadeståndet du har rätt till om du själv åtgärdar felet. SammanfattningDu har alltså rätt till minst två, möjligen tre olika ersättningar eller skadestånd.Kostnaden för att du själv åtgärdar skadan i badrummet, eller att föreningen själv åtgärdar skadan.Nedsättning av årsavgiften under hela den period badrummet varit obrukbartEventuellt skadestånd för ekonomisk och psykisk skada till följd av badrummets obrukbarhet.Dina krav på ersättningar eller skadestånd kan du rikta motI första hand föreningen.I andra hand enskilda styrelseledamöter, om inte föreningen fullgör sina skyldigheter.Hur kan du gå tillväga?Först behöver du ta ställning till om du nöjer dig med en nedsättning av årsavgiften och att få skadan åtgärdad, eller om du också tror att du kan få ersättning om du lidit psykisk skada. Vill du hjälp med en mer detaljerad bedömning av det är du välkommen att vända dig till någon av Lawlines erfarna jurister. Maila mig i så fall på Isak.Bergstrom@lawline.se så vidarebefordrar jag din förfrågan. Det andra du bör göra är att vända dig ytterligare en gång till föreningen eller någon i styrelsen och framföra dina krav. Här kan det nog vara nyttigt att du påtalar dina rättigheter som jag redogjort för ovan och kanske till och med pekar på de relevanta paragraferna, först och främst 7 kap. 2 § BRL. Det kan också vara värt att påpeka att enskilda ledamöter som förhindrar föreningen att fullgöra sina skyldigheter själva kan bli skadeståndsskyldiga.Skulle det vara så att föreningen fortfarande inte går med på dina krav behöver du ta det hela vidare. Jag skulle i så fall föreslå att du först vänder dig till oss på Lawline så kan vi formulera ett krav som vi riktar mot föreningen och som vi då också kan hjälpa dig att driva i domstol om så krävs. Kontakta mig även i detta fall på mailadressen ovan, så ser jag till att du blir kontaktad av någon av Lawlines erfarna jurister för en offert. Du kan förstås också själv vända dig till Tingsrätten för att tvinga föreningen att fullgöra sina skyldigheter. När det gäller domstolsprocesser är dock viktigt att känna till att det som huvudregel är den förlorande parten som får stå för alla rättegångskostnader. Jag hoppas det var svar på dina frågor. Är det något som är otydligt är du välkommen att kontakta mig så ska jag göra mitt bästa för att förtydliga. Med vänlig hälsning

Avsäga sig sin bostadsrätt

2021-06-09 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Kan jag säga upp min bostadsrätt och låta den gå till föreningen?
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det möjligt för en bostadsrättshavare att avsäga sig sin bostadsrätt (4 kap. 11 § bostadsrättslagen). Detta kan, enligt lag, göras tidigast två år efter att bostadsrättshavaren köpt bostadsrätten. Avsägelsens ska göras skriftligen och lämnas in till styrelsen i den bostadsrättsförening som bostadsrättshavaren är medlem i. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att återkomma till oss. Du kan boka tid på Lawlines hemsida (https://lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar

Får jag rösta på stämma innan tillträde?

2021-05-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, nu i tider av bostadsrättsföreningsstämmor undrar jag; ska medlem som ännu inte tillträtt sin bostadsrätt (vindsvåning under produktion) kallas till stämman? Vänliga hälsningar
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Medlemmar har rösträtt på en föreningsstämma (9 kap. 14 § bostadsrättslagen). Avgörande för om du har rösträtt beror på när du blir medlem i bostadsrättsföreningen. Svaret på din fråga om kallelsen beror alltså på om du är medlem eller inte. Normalt skickas inte individuella kallelser till medlemmar i en bostadsrättsförening utan vanligast är att det står i stadgarna att kallelse ska anslås på lämplig plats, vilket ofta är i föreningens fastighet.För att veta om du har rösträtt på stämman råder jag dig därför att vända dig till bostadsrättsföreningen för att kontrollera om du redan är medlem i föreningen eller om du är beviljad medlemskap från tillträdesdagen.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Kan säljare av bostadsrätt ångra sig och sälja till annan spekulant?

2021-05-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejI fredags så pratade vi med mäklaren för en bostadsrätt som vi ämnade köpa och gav ett belopp för köpeskillingen. Senare på kvällen så fick vi ett sms från mäklaren där det stod följande: "Hej. Nu kom säljarna hem från sitt restaurangbesök och har svarat mig. De ses gärna imorgon kl 14 om det funkar för er. Hur vill ni äga lägenheten, 50/50 eller andra andelar?Får jag ber om era personnummer?Din frus namn, e-post och mobilnummer?Vilken bank har ni lånelöfte i?"Senare runt 22 tiden kom det ett avtal för köpet av bostadsrätten skickat via mail från mäklaren där de båda säljarna och jag och min fru var cc:ade. Där det stod följande:"Hej,Här kommer avtalet för påseende innan vi träffas imorgon kl 17 på mitt kontor.Jag kommer att läsa igenom avtalet tillsammans med er när vi träffas och kan svara på ev. frågor då.Om du upptäcker någon felaktighet så är jag tacksam för information.Ha en fortsatt trevlig kväll!Med vänlig hälsning,"Igår:9:59 mäklaren hörde av sig och sa att köparen skulle gå vidare med en annan spekulant. 10:07 så ringde jag upp mäklaren och sa att de bryter mot vår befintliga överenskommelse. Mäklaren sa att han inte visste vad han skulle säga och sa att han skulle prata med säljaren.10:19 så ringde mäklaren tillbaka och sa att de backar bandet och att säljaren ämnar genomföra affären kl 17 med oss.13:18 mäklaren meddelar att säljaren slutför affären med den andra spekulanten.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår din fråga har ni varit spekulanter på en bostadsrätt och gett ett bud. Säljarna har via mäklare godtagit ert bud och ni har fått kontraktet för påseende inför möte nästkommande dag. Efter det har säljarna ångrat sig och gett besked om att sälja bostadsrätten till en annan spekulant, för att därefter åter igen ångra sig och slutligen ge beskedet att de säljer bostadsrätten till en annan spekulant. Min tolkning är att du undrar du huruvida säljarna av bostadsrätten var bundna av beskedet om att sälja till er till visst pris, eller om det är möjligt att dra sig ur och sälja till någon annan så som skett.Utgångspunkten i svensk rätt är att avtal kan ingås formlöst. Med formlöst innebär att utgångspunkten är att det inte krävs skriftlighet, ett avtal kan likväl ingås muntligt eller genom konkludent handlande. Därav är även utgångspunkten att ett muntligt avtal är lika bindande som ett skriftligt. För det fall att det finns speciallag som ställer krav på formen för avtalets ingående gäller däremot speciallagen i stället. Formkrav finns i exempelvis jordabalken vid fastighetsförsäljning, men även i bostadsrättslagen.Formkravet i bostadsrättslagen innebär att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av köparen och säljaren. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser och ett pris (6 kap. 4 § första stycket bostadsrättslagen). Ett avtal som inte uppfyller formkravet är ogiltigt (6 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen). Vid överlåtelse av bostadsrätt innebär det, i likhet med vid fastighetsförsäljning, att avtalet inte är giltigt förrän det upprättats skriftligt, undertecknats av både säljare och köpare samt innehåller de uppgifter som krävs enligt bostadsrättslagen.I ert fall innebär det dessvärre att säljarna inte är bundna av avtalet om försäljningen av bostadsrätten förrän det undertecknats. Som jag förstår det har det i ert fall inte skett något undertecknande utan säljarna har ångrat sig innan avtalet undertecknades. Eftersom det i juridisk mening ännu ej funnits något bindande avtal kan säljarna därmed välja att sälja bostadsrätten till en annan spekulant.Om något är oklart eller du behöver vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,