Åldergräns på bostadsrätt

2018-05-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om det är juridiskt ok att ha en undre åldersgräns för köp av vissa bostadsrätter, t.ex. att man ska vara 50 år?
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor som handlar om bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (1991:614).Enligt 2 kap. 1 § första stycket bostadsrättslagen är det föreningens styrelse som, med iakttagande av föreningens stadgar, fattar beslut om att anta någon som medlem i föreningen. Bostadsrättsföreningar får själva sätta upp olika villkor för medlemskap i föreningen, såvida de inte är i strid med punkterna i 2 kap. 2 § bostadsrättslagen. Stadgevillkor som är utan verkan är (1) villkor som innebär att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller en viss förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen. Eller (2) att den till vilken bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening. Eller (3) att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt.Frågan i detta fall är alltså om ett stadgevillkor om en nedre åldergräns är i strid med lagen. I sådana fall får man göra en bedömning. Utgångspunkten vid sådana bedömningar är att bostadsrättsföreningar ska präglas av principen om likabehandling och öppenhet. Dock så har bostadsrättsföreningar fortfarande friheten att sätta upp egna villkor för medlemskap, så länge de är sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål.Med det ovan sagda kan man därmed konstatera att villkor om en nedre åldergräns inte alltid står i strid med lagen. Varje situation måste bedömas var för sig. Enligt praxis har det varit tillåtet med en nedre åldersgräns för seniorboenden eftersom de har ett betydande socialt värde för de äldre som bor där och så vidare. Men är ett stadgevillkor om en nedre åldergräns inte sakligt motiverad så skulle det kunna vara i strid med lagen.Mitt svar på din fråga är alltså att det generellt sett är juridiskt okej att ha en nedre åldergräns för köp av bostadsrätter, så länge villkoret är sakligt motiverat och inte oskäligt.Vänligen,

Frånträda ett förhandsavtal

2018-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Har köpt en nyproducerad Brf av SSM där det i förhandsavtalet stod att inflytt skulle ske Q4 2018. Nu har SSM flyttat fram inflytt i omgångar till Q4 2020. Kan detta anses som rimligt?Hittar följande på mäklarsamfundets sida"Köparen kan säga upp förhandsavtalet om bostadsrätten inte upplåtits senast dag för inflyttning, eller inom skälig tid från den beräknade upplåtelsetidpunkten. Slutligen kan köparen säga upp förhandsavtalet om avgifterna skulle bli väsentligt högre än vad som anges i förhandsavtalet. Vad som utgör en väsentlig höjning är inte helt klarlagt men sannolikt räcker det med en höjning om några få procent för att höjningen ska anses som väsentlig. När tidpunkten för upplåtelse inträtt och eventuella villkor är uppfyllda ska parterna teckna upplåtelseavtal."Finns det någon möjlighet att komma ur förhandsavtalet . Vi behöver hitta en bostad tidigare
David Muera |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.Som jag har förstått din fråga så har du undertecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har ännu inte ingått något upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen. Tanken var att du under Q4 2108 skulle underteckna ett upplåtelseavtal dock har det kommit att ändras till Q4 2020. Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig. Upplåtelsetidpunkt I ett förhandsavtal ska en bestämd tid för upplåtelse anges. Tanken är att upplåtelseavtal ska tecknas vid en bestämd upplåtelsetidpunkt. Vad begreppet upplåtelse har för exakt innebörd framgår inte av bostadsrättslagen ("BRL"). I BRL anges emellertid att en upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus, se 1 kap. 4 § andra stycket BRL. Mot bakgrund av detta, menar jag att en upplåtelse förutsätter med att det finns en fysiskt färdigställd lägenhet att upplåta. Upplåtelsetidpunkten är med andra ord den tidpunkt det faktiskt finns något att upplåta. När denna tidpunkt inträffar är det möjligt för bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren att ingå ett upplåtelseavtal. Utifrån din fråga utgår jag från att den ursprungliga upplåtelsetidpunkten var Q4 2018. Denna har nu förskjutits med två år till Q4 2020. Tillträdestidpunkt Frågan om när tillträdet ska ske regleras enligt min mening inte av BRL.Tillträdestidpunkten brukar vanligtvis framgå av förhandsavtalet. Tillträdestidpunkten kan ändå ges en viss betydelse, även fast ordet "tillträde" inte förekommer i BRL. I propositionen till BRL anges nämligen att upplåtelsen och tillträdestidpunkten ska ligga nära varandra i tiden (prop. 1990/91:92 s. 187).Fastän det inte anges när tillträde ska ske i ditt förhandsavtal så anges en tid när upplåtelse ska ske dvs. Q4 2018. Själva tillträdet ska enligt propositionen ske i nära anslutning till detta datum. Hur hänger det ihop? Lagstiftarens syftet med förhandsavtal var att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92, s. 83). Förhandsavtalet har även varit praktiskt för bostadsrättsföreningen och byggherren då de binder upp förhandstecknaren i ett tidigt stadium i byggprocessen och därmed underlättar b.la frågan om finansiering. Upplåtelseavtal ersätter så småningom förhandsavtalet. Detta sker när det faktiskt finns något att upplåta, ett hus eller en del av ett hus. Denna tidpunkt är den så kallade upplåtelsetidpunkten. Den kan inte konstrueras. Man kan med andra ord inte låtsas som att byggnaden finns och erbjuda förhandstecknaren att teckna ett upplåtelseavtal. Utan byggandet av huset eller exempelvis bostadsrättslägenheten ska i stort sett börja närma sig slutfasen. Om ett upplåtelseavtal kan tecknas utan att det finns något fysisk byggnad på plats, förstår inte jag meningen med att lagstiftaren införde möjligheten att ingå förhandsavtal. Tillträdet ska enligt prop. 1990/91:92 s. 187 ske i nära anslutning till upplåtelsen. Vad som menas med "nära anslutning" är inte helt klart, men man brukar tala om en tid på 3-6 månader. Min rekommendationOm du önskar att frånträda förhandsavtalet ska du kontakta bostadsrättsföreningen och påpeka att du anser att bostadsrättsföreningen är i dröjsmål med att upplåta lägenheten med bostadsrätt till dig, dvs. istället för Q4 2018 kommer upplåtelse att ske Q4 2020. Då bostadsrättsföreningen aviserat en försening om två år finns det inget att upplåta idag, det är alltså omöjligt att upplåta något genom upplåtelseavtal om det inte finns ett hus eller delar av ett hus. Bostadsrättsföreningen kommer därefter att antingen medge förseningen och dela din åsikt, vilket gör att du kan frånträda förhandsavtalet med stöd av 5 kap. 8 första stycket p. 2 BRL eller påstå att de inte är försenade med byggnationen och att du därmed saknar rätt att frånträda förhandsavtalet. Personligen är jag av den uppfattningen att du på goda grunder kan frånträda förhandsavtalet. Men om bostadsrättsföreningen inte delar min syn på saken kommer detta resultera i att du får driva frågan vidare i domstol vilket kan vara tidskrävande och kostsamt. I sådant fall är min rekommendation att du anlitar någon form av juridiskt biträde då de frågor som kan komma att uppstå kräver en viss juridisk kompetens. Tvisten med bostadsrättsföreningen bör dock omfattas av ditt befintliga rättsskydd, dvs. ingå i din hemförsäkring. Det innebär att risken för dig som konsument avsevärt minskar, med hänsyn till de rättegångskostnader som kan uppstå vid en eventuell tvist. Har du ingen hemförsäkring i dagsläget är mitt råd att du snarast tecknar en sådan.Om du skulle behöva hjälp med kontakten med bostadsrättsföreningen eller med att föra talan i domstol rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka. Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Återkoppling Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme. Med vänlig hälsning,

Ansvarar bostadsrättsförening för dränering som orsakar skada på plattsättning och altan?

2018-05-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min mor flyttade in i en bostadsrätt 2009. Under tiden som hon har bott där har altanen inkl plattläggning renoverats två gånger pga kraftiga sättningar i jorden. Sättningarna beror förmodligen på undermålig dränering och för att altanen/uteplatsen skall kunna användas krävs att man gräver upp och åtgärdar detta på lämpligt sätt samt att plattorna på altanen läggs om. De två tidigare renoveringar som har gjorts under åren har alltså skett på bostadsrättsföreningens bekostnad. Tyvärr har problemet återkommit och nu har bostadsrättsföreningens styrelse sagt att man inte kommer att åtgärda detta utan att det är upp till varje bostadsrättsägare. Problemet med sättningar berör för övrigt ett antal bostadsrätter i området.Med tanke på att dräneringarna är något som berör själva fastigheten är det rimligt att detta är något som föreningen skall hålla i. Det verkar inte rimligt att varje enskild bostadsrättsägare skall se till så att dräneringen fungerar? Vad är det som gäller i ett sådant här fall?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer redogöra för det huvudsakliga ansvaret i bostadsrättsföreningar av lägenheter, ansvar för åtgärder i bostadsrättsfastighet och huruvida det finns någon annan grund för bostadsrättsföreningen att undkomma ansvar. Slutligen fastställs en slutsats och rekommendation. Angående ansvar är det reglerat i bostadsrättslag (1991:614) (BRL).Vem ansvarar för vad i en bostadsrättsfastighet? Beträffande bostadsrätter är huvudregeln att bostadsrättsföreningen ansvarar för allt yttre underhåll, såsom tak, trappuppgångar, fasader, källarutrymmen och dylikt (7 kap. 4 § BRL) och bostadrättshavaren åläggs ansvar för sin egen lägenhets skick (det så kallade inre underhållet), om inte annat har bestämts i stadgarna (7 kap. 12 § BRL). Till en lägenhet anses ingå rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster, samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Förvisso anges i 7 kap. 12 § 1 stycket BRL, att mark, om sådan ingår i upplåtelsen, omfattas av bostadsrättshavarens ansvar. I detta fall är det emellertid fråga om dränering, som genomfördes av föreningen vid uppförandet av byggnaden. Underhållsskyldighet för dräneringInnebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att denne, förutom sedvanligt underhåll såsom målning och tapetsering, även ska svara för reparationer och avhjälpa mer omfattande skador i lägenheten, vare sig dessa uppkommit genom dennes eget vållande eller på annat sätt (SOU 1988:14 s. 153 f.; jfr NJA 2006 s. 732 och NJA 2007 s. 709). Observera att detta bara gäller "inom lägenheten". Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan dock inskränkas i stadgarna (SOU 2000:2 s. 147). Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens ansvar får dock inte utvidgas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten. Detta följer av praxis, såsom Svea hovrätts dom den 16 mars 2012 i mål T 9101-11, vari fastställdes, att ett stadgevillkor som anger att ansvaret för det inre underhållet omfattar balkonger och takterrasser, inte anses som en tillåten utvidgning av underhållsansvaret. Detta bör även omfatta altan och plattsättning. Detta bör heller inte anses vara, som ovan nämndes, mark, i det avseendet att bostadsrättsinnehavaren ska kunna åläggas att ansvara för den.Innebörden av 7 kap. 12 § BRL är således, att bestämmelsen anger de yttre ramarna för bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten. Bestämmelsen är sålunda tvingande på så sätt, att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas ett längre gående ansvar i detta avseende.Sammanfattningsvis så är det föreningen som ska betala för dräneringsarbetet och bostadsrättsinnehavarna ska inte stå för sådana kostnader, varken med stöd av lag eller stadgar.Kan föreningen kräva att bostadsrättsinnehavaren ändå ska ansvara?I vissa fall kan föreningen utkräva skadestånd av bostadsrättsinnehavare. För att skadestånd ska kunna utkrävas måste föreningen kunna visa att skadan orsakats av bostadsrättshavarna genom vårdslöshet eller försumlighet. Detta framkommer av 2 kap. 1 § skadeståndslag (1972:207), "Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan."Vanligtvis begås en skadeståndsgrundande handling genom vårdslöshet (eller oaktsamt). Man har helt enkelt inte haft den uppsyn eller iakttagit de försiktighetsåtgärder som handlingen kräver. För att någon i bostadsrättsföreningen ska kunna kräva bostadsrättshavarna på ersättning, måste föreningen föra en talan mot var och en. Det går inte att rikta en generell talan mot alla innehavarna, utan föreningen har att visa på oaktsamhet/vårdslöshet av användning av ytorna hos var och en.Bevisbörda för ersättningDet är den som påstår att något har hänt som har bevisbördan för detta. Det innebär att bostadsrättsföreningen måste kunna bevisa, att det förekommit försumlighet hos bostadsinnehavarna.I detta fall, efter vad som anges i omständigheterna, har emellertid inte föreningen möjlighet att utkräva skadestånd av någon av bostadsrättsinnehavarna.SlutsatsEftersom bostadsrättsföreningar ansvarar för det yttre underhållet och det inte går att ålägga bostadsrättsinnehavare ansvar med stöd av lag eller stadgar för sådant underhåll, ska i detta fall bostadsrättsinnehavarna inte ansvara för att åtgärda dräneringen. Detta ansvar åvilar föreningen. Bostadsrättsinnehavaren i detta fall tycks inte ha agerat vårdslöst eller försumligt, varför denne inte kan åläggas skadeståndsskyldighet.RekommendationJag rekommenderar att ni kontaktar föreningens styrelse och underrättar dem om vad vi fastställt i detta skede. Skulle de i fortsättningen inte vilja vidta åtgärder, rekommenderar jag att ni kontaktar en jurist som kan bistå er ytterligare.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!Vänligen

Får minderåriga barn äga del av lägenhet?

2018-05-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Vi ska ev skilja oss och min sambo går med på att hjälpa mig med köp av lägenhet ifall barnen står på halva lägenheten. De är 11 och 7. Får barnen ens äga del av lägenhet?
Maria Simeonidou |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som är under arton år är omyndig och får inte själv råda över sin egendom eller åta sig förbindelser vilket innebär att barnen inte kan ingå juridisk bindande avtal. (9 kap. 1 § föräldrabalken) För att kunna äga en bostadsrätt måste barnen därför ha fyllt arton år. Det som ni kan göra i ert fall är att du står som ägare på kontraktet och att barnen sedan läggs till som delägare när de fyller 18. Vänligen,

Krav på hyra när bostadsrätt hyrs ut i andra hand?

2018-05-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Finns det något lag krav på att ta ut en avgift(hyra) om man hyra ut en bostadsrätt i andrahand?
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nedan finner du ett svar på din fråga. Vad gäller?För det första så är det flera saker bostadsrättshavaren måste tänka på innan hen hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Framförallt måste bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen ha styrelsens godkännande. Det är även upp till bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen att komma överens om storleken på hyran. Jag rekommenderar att bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen ingår ett skriftligt avtal (obs. detta är inget måste men absolut en fördel ur flera hänseenden) där det framgår hur hyresavtalet skall se ut. SlutsatsJag hittar inget lagrum för att ett krav föreligger att hyra måste tas ut för den som hyr en bostadsrätt i andra hand. Det är alltså bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen som kommer överens om hyran. Hoppas du fick svar på din fråga!Önskar dig allt gott!Med vänlig hälsning,

Hävning av förhandsavtal

2018-05-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Vi har skrivit på ett Förhandsavtal för en nyproduktion av JM och betalat 100 000 kr i förskott.Förhandsavtalet ska nu i maj månad ersättas av ett Upplåtelseavtal.Vi har nu dessvärre hamnat i en ekonomisk situation där vi inte vågar/kan gå vidare i denna process.Vilken konsekvens kan bli följden av det?I Förhandsavtalet framgår att "bostadsrättsföreningen har rätt, men inte skyldighet, att häva förhandsavtalet och kräva eventuellt skadestånd"Vi undrar just vad ett sådant skadestånd kan se ut och omfattningen av detta?
David Muera |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga. Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation. Avtalsbundenhet Att avtal är ska hållas framgår b.la att avtalsrättsliga principer samt av "avtalslagen", lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Vidare framgår av 5 kap. 1 § bostadsrättslagen att en förening som har tecknat ett förhandsavtal är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. I 5 kap. bostadsrättslagen finns inga bestämmelser som ger dig en rätt att häva avtalet utan vidare anledning. Det som kommer vara tillämpligt i ditt fall är bestämmelser i den allmänna avtalsrätten, där b.la skadeståndsskyldigheten vid hävning av ingånget avtal regleras. Min rekommendation I din fråga anger du att du i dagsläget betalat 100 000 kr till bostadsrättsföreningen. Du har för avsikt att häva avtalet. Du kommer då bli skadeståndsskyldig för den ekonomiska skada som bostadsrättsföreningen drabbas av. Skadan som du blir ersättningsskyldig för kan bestå av, exempelvis, omförsäljningskostnader, den eventuella mellanskillnaden mellan priset i förhandsavtalet och försäljningspriset som erhålls vid omförsäljning, samt de administrationskostnader som uppkommer i samband med omförsäljningen. Omförsäljningskostnader, exempelvis kostnad för mäklare, brukar utgöras av ett fast pris vid nyproduktion. Mäklaren får vanligtvis ett bestämt pris, låt säga 20 000 kr per lägenhet. Detta varierar naturligtvis, vilket innebär att det kan vara mindre eller mer. Prospektet som finns redan framtaget sedan innan, som broschyrer och bilder, varpå detta inte bör påverka kostnaden avsevärt. Administrationskostnader menar jag kan uppskattas till drygt 6000 kr, detta då administrationsavgiften vanligtvis brukar anges i bokningsavtalen, dvs. det avtal man undertecknar innan man får möjlighet att teckna ett förhandsavtal (förfarandet kan variera). Jag vet inte om JM har samma administrationskostnader men har noterat att andra byggföretag använder sig om summor kring 6000 kr. Jag utgår i min fråga att du inte hunnit göra några tillval, som skulle innebära ytterligare administrativa kostnader. Det väsentliga blir ju då vad en eventuell omförsäljning skulle kunna inbringa. Det är alltså där den stora kostnaden kan finnas. JM har en skyldighet att försöka begränsa sin skada så mycket de kan, vilket innebär att de kommer annonsera ut bostadsrättslägenheten till samma pris inledningsvis. Om bostaden säljs för samma pris, ska detta resultera att du får tillbaka 74 000 kr. Om bostadsrättslägenheten säljs för under det priset som du ska betala enligt avtalet kommer du få ersätta mellanskillnaden. Jag skulle råda dig att ta kontakt med JM och påtala att du har för avsikt att häva avtalet. Jag skulle vidare även påtala för dem att du vill ha full insyn i omförsäljningsprocessen. Detta för att du ska kontrollera att bostaden inte säljs till ett alltför lågt pris. Om du skulle märka att priset eller budgivningen blir alltför lågt och den ekonomiska skadan för stor ska du själv erbjuda dig att återigen köpa bostadsrättslägenheten. JM har som sagt en skyldighet att begränsa sin skada, och ska i sådant fall acceptera att du köper bostadsrättslägenheten återigen. Exempel: Du köpte bostadsrättslägenheten för 3 000 000 kr. Budgivningen eller priset är efter upprepad försäljning 2 700 000 kr. Detta innebär att du i så fall ska ersätta JM för en skada om 300 000 kr. Detta enbart för själva bostadsrättslägenheten, övriga kostnader som omförsäljningskostnader och administrationsavgift tillkommer. Då är det enligt min mening bättre om du lägger ett bud om 3 000 000 kr och köper den själv, för att vid ett senare tillfälle försöka att sälja lägenheten på nytt när bostadsmarknaden är mer gynnsam. Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka. Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig. Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Med vänlig hälsning,

Efter köp av bostadsrätt uppkom det senare att bygglov saknats, säljaren har lovat hävande av köpet men vidtar inte några åtgärder, hur går jag vidare?

2018-05-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej jag blev nyligen ägare till en del av en bostadsrätt skapad 2015 som innehåller tre bostäder.Jag har tagit del av den ekonomiska planen som är upprättad i slutet på 2015.Vid försäljning av en lägenhet placerad i källaren uppkommer det att den saknar bygglov. Vid närmare granskning så visar det sig att enligt detaljplanen så får det ej förekomma fler än 2 lägenheter per hus i området. I detta fallet borde det inte ens få existera en bostadsrättsförening i området?Detta gör att samtliga bostadsrätter ej går att sälja då ingen mäklare beffattar sig med dessa. Vi har varit i kontakt med skaparna av föreningen och vi kräver nu ett återköp av samtliga 3 bostäder.Vi har haft en dialog med skaparna där vi muntligt blivit lovade ett återköp men det händer inte mycket mer än så från deras sida i nuläget.Hur skall vi gå vidare i denna frågan? Tacksam för svar och förslag på juridiskt ombud.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer redogöra för vad som kan anses vara fel i bostadsrätt. Även undersökningsplikt, reklamationsfrist och påföljder kommer redogöras för. Efter varje avsnitt följer en slutsats. Slutligen sammanställ en omfattande slutsats och rekommendation.Tillämplig lagBostadsrätt utgör så kallad lös egendom, vilket innebär att jordabalkens felregler inte är tillämpliga, eftersom de endast aktualiseras vid köp av fast egendom (1 kap. 1 § jordabalken och 2 kap. 1-2 §§ jordabalken). Varken bostadsrättslagen eller någon annan reglerar omständigheten beträffande fel vid köp av bostadsrätt. I stället får man vända sig till avtalet och därefter köplagens regler, vilka reglerar (1 och 3 §§ köplagen (KL)) köp av lös egendom(bostadsrätt jämförs då med "vara" i lagtexten).Föreligger det fel i bostadsrätten?Beträffande krav för fel i lägenheten vid köp av bostadsrätt, tillämpas alltså i första hand avtalet som upprättats mellan dig och säljaren. I det fall frågan inte kan lösas efter en granskning av avtalet, tillämpas KL.Det anses vara grundläggande, att lägenhetens skick ska stämma överens med avtalet, samt de uppgifter som säljaren/mäklaren lämnat före köpet (17-18 §§ KL). Det föreligger fel om lägenhetens skick inte stämmer överens med dessa uppgifter, eller om lägenheten i något annat avseende avviker från vad du med fog kunnat förutsätta (17 § KL).Även i det fall lägenheten sålts i "befintligt skick" eller med liknande förbehåll, föreligger det ändå fel i bostadsrätten enligt 19 § KL om:1. lägenheten inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.Slutsats – Enligt min mening föreligger det fel, eftersom det inte funnits bygglov.UndersökningspliktKöparen har emellertid en undersökningsplikt. För undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt gäller, att jordabalkens regler (vilka normalt tillämpas vid köp av hus) inte tillämpas vid köp av bostadsrätt, utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen ska tillämpas. Dock har köplagens reglering om fel i bostadsrätt ansetts inte vara lämplig vid undersökning av bostadsrätt, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt gällande undersökningsplikten.Köparen bör genomföra en besiktning av lägenheten. Köparens möjligheter att göra gällande felpåföljder efter köpet påverkas av två fall, nämligen när köparen faktiskt har undersökt varan före köpet eller när köparen trots uppmaning från säljaren underlåtit att undersöka varan. I dessa båda situationer avskärs köparens möjligheter att göra gällande fel i varan för sådant som köparen, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, borde ha märkt. Det framgår dock inte av din fråga att du undersökte bostadsrätten före köpet eller att säljaren uppmanat dig att göra det. Du kan alltså fortfarande åberopa fel i bostadsrätten.Det ska beaktas hur långtgående undersökningen varit eller borde ha varit och vilka praktiska möjligheter köparen haft att vid undersökning upptäcka felet. I rättsfallet NJA 1996 s. 598hade köparna av husbil vid två tillfällen besiktigat bilen, dock utan att mer ingående undersöka dess tillstånd och utan att anlita fackman. Köparna ansågs inte förhindrade att göra felpåföljder gällande för de i bilen befintliga fuktskadorna. I NJA 2016 s. 237besiktade köparen bostadsrättslokalen före köpet men den aktuella ytavvikelsen borde inte ha upptäckts. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall. Viktiga faktorer som påverkar är ålder, skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.Undersökningsplikten är som huvudregel dock långtgående och innebär att alla fel som man borde hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Installationer av bland annat el och värme omfattas normalt inte av undersökningsplikten. Men att skruva och se att saker fungerar, såsom kranar, spolfunktionen i toaletten, täthet under diskmaskin med mera omfattas. Upptäcker du av undersökningen fel eller tecken på fel skärps kraven på köparens undersökningsplikt.Beträffande bygglov har köpare dock i normalfallet ingen skyldighet att inför ett fastighetsköp undersöka om erforderliga bygglov finns. Säljaren har dock en upplysningspliktom de fel och brister avseende lägenheten som denne känner till. Säljaren ska alltså informera köparen om avsaknaden av bygglov. Slutsats – Enligt min mening har du uppfyllt din undersökningsrätt och har möjlighet att påkalla det fel som föreligger.Tidsfrist att påkalla fel Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan. Vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren. Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i två år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske "inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet". Vad som avses med "inom skälig tid" går inte att ge något exakt svar på, men ett exempel från praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet. Rimligen kan det antas att köparen borde ha upptäckt felet vid tillträdet och därför skulle ha reklamerat senast 4,5 månader efter det.Slutsats – Enligt min mening har du reklamerat i tid.Vilka följder kan aktualiseras vid fel i bostadsrätten?Till att börja med får det anses som att du reklamerat mot säljaren. Du har sålunda uppfyllt din plikt. Jag rekommenderar emellertid, om du inte redan gjort det, att du gör en ny skriftlig reklamation. (32 § KL). Vid fel i bostadsrätt aktualiseras flera rättigheter för dig som köpare enligt 30 § KL. Du kan kräva avhjälpande, omleverans (ej aktuellt i detta fall), prisavdrag eller häva köpet, samt dessutom kräva skadestånd. Säljaren har som huvudregel rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet (exempelvis genom att söka bygglov i efterhand i detta fall). Först därefter kan prisavdrag/hävning och skadestånd bli aktuellt (34-36 och 38 §§ KL). Uppfyller inte säljaren sin skyldighet att avhjälpa felet, kan du få rätt till ersättning för egna kostnader som du haft i samband med att du själv avhjälpt felet (34 § KL). Sker inte avhjälpande inom skälig tid eller sker ett avhjälpande inte över huvud taget har du rätt till prisavdragenligt 37 § och eventuellt hävning enligt 38 § KL. Prisavdraget ska beräknas som skillnaden mellan bostadsrätten i avtalsenligt skick och felaktigt skick vid transaktionstillfället (38 § KL).Hävning av köpet kan bli aktuellt om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för dig och säljaren insåg/borde insett detta (39 § KL). Därutöver har du rätt till skadestånd för den skada som du lidit till följd av felet, om inte säljaren kan bevisa att felet låg utom dennes kontroll (40 § KL).Felet får sägas vara av väsentlig art eftersom det avser bygglov för bostadsrätten och säljaren bör ha känt till detta fel och upplyst dig om felet. Oavsett så har du som köpare kunnat förvänta dig att lägenheten inte skulle innehålla denna brist. Mot bakgrund av ovanstående så kan vi konstatera att det föreligger goda grunder för att påtala fel i bostadsrätten (kom dock ihåg att frågor om fel kan ha behandlats i avtalet och i sådana fall gäller avtalets bestämmelser före köplagens bestämmelser).Slutsats – Enligt min mening är säljaren skyldig avhjälpa felet. I annat fall kan du avhjälpa felet och kräva säljaren på ersättning.Avdrag eller hävning enligt andra reglerÄven bestämmelserna om rätt till avdrag på köpeskilling eller hävning av köp i plan- och bygglagen ska nämnas, vilka hänvisar till att 4 kap. 12 § jordabalken ska tillämpas när egendom överlåts mot ersättning efter en överträdelse som avses i 11 kap. 51 § plan- och bygglagen (som i sin tur hänvisar till att man brutit mot bestämmelserna om bygglov) men innan rättelse har skett, om inte överlåtaren vid överlåtelsen upplyst om överträdelsen eller förvärvaren annars känt till eller bort känna till överträdelsen. Förvisso ska som sagt inte reglerna i jordabalken avseende fel tillämpas ifråga om fel i bostadsrätt. Däremot kan reglerna i plan- och bygglagen, utöver ovan anförda, läggas till grund för att anföra att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet.SlutsatsGenerellt gäller att en köpare kan förvänta sig att det han eller hon köper ska stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en nybildad bostadsrätt torde det föreligga en presumtion om att det finns bygglov. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt. Du har som köpare kunnat förvänta dig att lägenheten inte skulle innehålla denna brist.Det föreligger ett fel och du har uppfyllt din undersökningsplikt och reklamerat i tid. Säljaren ska avhjälpa felet, så till vida att bygglov söks i efterhand, eller att köpet hävs.Förslag till handlingsplanSammanfattningsvis är mitt råd att du 1.) läser avtalet och ser om fel av denna typ regleras i avtalet, samt återigen påtalar felet för säljaren och 2.) förklarar för säljaren att säljaren har rätt att avhjälpa felet inom skälig tid, och om detta inte sker inom skälig tid har du rätt till prisavdrag/hävning av köpet. Jag rekommenderar även att du försöker få ett skriftligt erkännande av att säljaren agerat felaktigt. Alltså ett sådant erkännande du nämner att du redan fått, fast alltså denna gång ett skriftligt erkännande. Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist som kan behandla ärendet vidare, bland annat genom att upprätta ett så kallat varningsbrev. Vill du ha hjälp med att formulera ett varningsbrev till säljaren så hjälper vi dig gärna med det.Jag kommer att ringa dig torsdag den 24:e maj ca kl. 16.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!Vänligen

Åka hiss på natten i en bostadsrättsförening

2018-05-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har man alltid rätt att åka hiss på natten i en bostadsrättsförening ?
Victoria Najafi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Huruvida man har rätt att åka hiss på natten i en bostadsrättsförening är inte lagreglerat. Det är något som varje bostadsrättsförening har rätt till att avgöra själva. Det mest optimala är att det bör vara tillåtet, men i de fall då hissen till exempel medför avsevärt mycket oväsen kan det inom bostadsrättsföreningen vara bestämt att användningen av hissen begränsas till en viss tid. För att få ett säkerställt svar gällande den bostadsförening det berör kan du vända dig till dem och se hur de har resonerat kring frågan.Jag hoppas att du fick svar på din fråga, återkom gärna ifall du har fler funderingar!Med vänlig hälsning,