Måste jag stå ut med störningar från en bostadsrätt som ägs av kommunen?

2021-06-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |hej, Bor i en Brf lägenhet och kommunen har lägenhet under mig, med störande boende. Står kommunen över bostadsrättslagen och föreningens stadgar ? Om en vanlig medlem får 3 varningar så kan föreningen säga upp lägenheten, men om kommunen får 3 varningar så säger de upp boenden och sedan flyttar in nya. Hur många gånger kan detta hända ?
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som äger en bostadsrätt ska se till att grannar inte störs (7 kap. 9 § bostadsrättslagen). Föreningen genom styrelsen har ett övergripande ansvar att förhindra störningar och måste därför agera på inkomna störningaranmälningar. Föreningen ska meddela en varning till den som stör och om störningarna inte upphör kan föreningen säga upp bostadsrätten och tvinga fram en försäljning av bostadsrätten (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). I ditt fall står alltså kommunen inte över föreningens stadgar och bostadsrättslagen och jag råder dig att i första hand prata med föreningen för att förebygga störningarna och prata med styrelsen om styrelsens ansvar att förebygga störningar.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Vad krävs för giltig överlåtelse genom gåva av en bostadsrätt?

2021-06-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min mamma har, via jurist, upprättat ett gåvobrev, där hon skänker/överlåter sin bostadsrätt till mig. Denna bostadsrätt är INTE hennes permanenta boende. Hon bor i en annan bostadsrätt (i en annan stad) med sin sambo (de är alltså inte gifta men det har inte riktigt med saken att göra). Ang bostadsrätten hon överlåter: Enl styrelsemötets protokoll, så accepterar BRF mig som ny medlem i BRF och i styrelsen (det är bara 4 lgh, så alla sitter i styrelsen). Till saken: Min mamma kommunicerade BRF:s ordförande om hur detta skulle gå till formellt. Resultatet var ung att hon skulle posta gåvobrevet till BRF, vilket skedde. Ordf bekräftade sen att gåvobrevet var insatt i "pärmen", dvs BRF:s gemensamma pärm (i ett gemensamt utrymme). Det är inte så att jag misstror den duktiga ordföranden utan snarare att jag tycker det låter "lite för enkelt" att jag därmed är innehavare av en bostadsrätt....
Erica Lager |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om överlåtelse genom gåva av en bostadsrättEn person är fri att göra vad en vill med sina tillgångar exempelvis fri att ge bort sin bostadsrätt i gåva. När det gäller en bostadsrätt finns däremot särskilda regler för att gåvan ska anses giltigt genomförd. I Bostadsrättslagen står att ett sådant gåvobrev måste vara skriftligt, skrivas under av både gåvogivare och mottagare, det måste framstå tydligt vilken bostad det gäller samt att gåvobrevet ska skickas till bostadsföreningen (6 kap. 4 §). Dessutom måste gåvomottagaren (den nya ägaren) behöver ansöka om medlemskap och bli godkänd av bostadsrättsföreningen, annars är överlåtelsen inte giltig (6 kap. 1 § och 5 §). Sammanfattningsvis, låter det som att processen har gått till som det ska och kraven är uppfyllda. Med det ska överlåtelsen av bostadsrätten till dig anses giltig. Det kanske verkar enkelt men det behöver enligt lagen inte vara svårare. Lycka till med nya boendet! Med vänliga hälsningar,

Var går gränsen för mitt ansvar för ledningar i en bostadsrättsförening?

2021-06-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |I vår brf stadgar står att vi som bostadsrättsägare svarar för: Ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten - till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler än en lägenhet.Bad/duschrum/WC: Tvättmaskin o torktumlare inklusive ledningar och anslutningskopplingar på vattenledning och avlopp fram till den punkt där dessa ledningar ansluts till fastighetens gemensamma vatten- och avloppsnät. Vad menas? vad räknas som inne i lägenheten? Brf ansvarar ju för att spola och byta eller relina tex ledningar i badrummet som ligger under golvet dvs de som transporterar bort vatten. Dessa ledningar ansluts till fastighetens gemensamma avloppsnät under golvet. Vad ligger i vårt ansvar? Jag tycker vissa saker talar mot sig själv och blir väldigt osäker på vad som menas.
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lag och stadgarBostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare omfattas av bostadsrättslagen. Föreningens stadgar är ett komplement till lagen. Stadgarna syftar till att ge mer specifika regler för just din förening.Bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheterPrecis som du skriver har både föreningen och du som innehavare av lägenheten skyldigheter att vårda och reparera. Enligt 7 kap 12 § bostadsrättslagen har du som innehavare skyldighet att reparera och hålla lägenheten i gott skick på egen bekostnad. Du blir alltså ansvarsskyldig vid vårdslöshet eller försummelse.Föreningen svarar för huset, marken och den del av lägenheten som inte omfattas av det som ligger på ditt ansvar enligt 7 kap 12 § bostadsrättslagen.Gränsen var som menas med inne i lägenhetenPå samma sätt som när du som innehavare vill renovera eller förändra någonting i lägenheten gäller en gräns för var och vad du får göra. Du får göra mindre ingrepp i lägenheten, men inte riva bäranden konstruktioner eller göra exempelvis avloppsarbeten utan styrelsen medgivande, se 7 kap 7 § bostadsrättslagen. En gränsdragning vad som avses med inne i lägenheten är vid fuktspärren i väggar och golv.Enligt stadgarna i din förening svarar du för de ledningar som avser just din lägenhet. Typisk sett kan det vara ledning från tvättmaskin, med avstängningsgran. Där ledningen går ner i golv eller vägg ansluter den till fastighetens ledningar, vilket är föreningens ansvar. Du ansvarar för att byta packningar, se till att de rör du ser inte är spruckna, eller att kranlåsen läcker.Föreningens tillsynEftersom föreningen svarar för byggnadens ledningar och rör, därmed underhåll av dessa kan de behöva tillträde till din lägenhet. Det kan även bli aktuellt om en annan lägenhets säkerhet äventyras enligt7 kap 13 § bostadsrättslagen, samt 7 kap 12a § bostadsrättslagen.SammanfattningDu ansvarar för de ledningar, kranar och ventiler som du ser. Detta ansvar bekostar du som innehavare. Där ledningarna går ner i golv eller väggar ansluts det till fastighetens gemensamma system. Det utgör gränsen för ansvarsfördelningen. Ledningar under fuktspärren ligger på föreningens ansvar. För att föreningen ska kunna underhålla alla rör och ledningar, kan de behöva åtkomst till ledningar, och därmed tillträde till din lägenhet för att åtgärda och utföra service. Gränsen där ansvaret fördelas är en vanlig fråga. En bra idé är att tillsammans med styrelsen gå igenom exakt vilka ledningar de menar för att undvika framtida oklarheter. Om du vill ha närmare hjälp är du välkommen att vända dig till oss på Lawline för en närmare genomgång.Vänligen,

Kan man ha lägenhet och bostadsrätt samtidigt?

2021-06-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om jag bor i hyresrätt och ärver en bostadsrätt. Kan jag bo kvar i hyresrätten då, för jag kan väl inte stå skriven på två platser? Blir jag skyldig att sälja bostadsrätten, eller går den att hyra ut. hur lång tid har jag på mig att sälja den om detta är ett faktum.
Adam Winqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det stämmer bra att du inte kan stå skriven på två platser i folkbokföringen, man ska stå skriven där man är "bosatt", dvs spenderar sin dygnsvila (folkbokföringslag 7§). Detta utgör dock inte något hinder mot att samtidigt äga en bostadsrätt, i teorin kan man ha hur många hyreskontrakt och bostadsrätter som helst. Det som kan bli ett problem är att du måste accepteras som medlem i bostadsrättsföreningen för att få behålla bostadsrätten. Godtas du inte som medlem har bostadsrättsföreningen rätt att lösa ut bostadsrätten från dig mot skälig ersättning (bostadsrättslag 6:5). Det kan finnas flera anledningar varför man inte accepteras som medlem i bostadsrättsföreningen, t.ex att de bedömer att man inte har ekonomiska resurser att betala medlemsavgiften. Även faktumet att du inte tänker bo där kan vara tillräckligt för att du ska vägras medlemskap. Om du får behålla bostadsrätten krävs styrelsens godkännande för att hyra ut den (bostadsrättslag 7:10). Vissa bostadsrättsföreningar är helt okej med att man hyr ut medan andra aldrig tillåter det. Jag hoppas det svarar på dina frågor, du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss på Lawline!

Vad kan jag göra åt störningar från en lokal?

2021-06-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag bor i en bostadsrätt och under mig har föreningen hyrt ut lokalen till en verksamhet som stör mig genom att deras maskiner går igång och att det rullas typ gallerkorgar på golvet och lite annat och ljudet fortplantas till min bostad (lite som att någon renoverar varje dag men inte ljud som att någon borrar konstant men nog så störande i dessa tider med hemarbete). Inte så att de skriker eller så men deras verksamhet stör mig då källaren inte är byggd för att ha sådan verksamhet då det är ett bostadshus byggt på 40talet och isoleringen ej är den bästa. Jag vill ju helst att denna verksamhet försvinner och föreningen hyr ut till någon annan eller helt enkelt inte hyr ut källaren. Hur bör jag som bostadsrättsinnehavare agera i detta fallet för att få situationen löst? Och vad har jag för rättigheter och har jag en chans att få min vilja igenom eller annan lösning?Vänligen
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en bostadsrättsförening hyr ut en lokal gäller jordabalken (JB). En hyresgäst ska se till att omgivningen inte störs (12 kap. 25 § JB). Bostadsrättsföreningen har en skyldighet som hyresvärd att förhindra störningarna. Om du inte får kontakt med hyresgästen och får störningarn att upphöra bör du kontakta bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen ska då ge hyresgästen en tillsägelse att upphöra med störningarna och om hyresgästen fortsätter att störa kan hyresvärden säga upp hyreskontraktet (12 kap. 46 § sjätte punkten JB).Om bostadsrättsföreningen inte agerar och ingriper mot störningarna kan du ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden som innebär att hyresnämnden beslutar att bostadsrättsföreningen måste åtgärda störningarna inom en viss tid.Mitt tips blir därför att i första hand prata med hyresgästen och därefter med bostadsrättsföreningen.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Har bostadsrättsinnehavare rätt till ersättning eller dylikt vid avstängt vatten under längre perioder pga relining av rör?

2021-06-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, jag undrar om det är lagligt att stänga av vattnet i 5 dagar i rad i en bostadsrättsförening, även om arbetstiden är mellan 7.30 och 16.30. Repipe planerar att göra det i vår byggnad och vi tycker inte att det låter mänskligt, speciellt när det bor så många barnfamiljer och äldre i byggnaden. Vilka rättigheter har vi som bostadsrättsinnehavare och var kan vi anmäla Repipe? Med vänlig hälsning.
Benjamin Lindholm |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!På rak arm kan jag säga att ni som bostadsrättsinnehavare inte har något juridiskt argument på er sida som ni kan nyttja i denna sak tyvärr. Det är bostadsrättsföreningens skyldighet att säkerställa att bl.a. fastighetens rör når upp till en godtagbar standard vilket även inkluderar att periodvis relina rören i föreningen, detta faller helt enkelt inom föreningens underhållsskyldighet och är en obekvämlighet som varje bostadsrättsinnehavare måste leva med. Möjligtvis skulle de omfattande tiderna om nio timmar kunna vara något ni kan ifrågasätta, men inget som går att anmäla. Det ni skulle kunna göra är att vända er till styrelsen i er bostadsrättsförening med en önskan att komma fram till ett alternativt schema (t.ex fler arbetsdagar, men färre arbetstimmar per dag el.dyl.). Styrelsen är vald av alla i föreningen och företräder alltså alla i bostadsrättsföreningen, så förhoppningsvis beaktar de eventuella klagomål som inkommer i denna fråga. Dock har de ingen skyldighet att agera i enlighet med dessa klagomål utöver de som inkommer vid föreningsstämman (vilket förmodligen redan har passerat då arbetet redan verkar vara inplanerat enligt de uppgifter du har lämnat). Svaret är kanske inte riktigt det du hade hoppats på men mitt tips är helt enkelt att samla ihop flera liksinnade grannar och formulera ett klagomål till er styrelse och hoppas på att de går med på en lösning, annars är det tyvärr bara att bunkra upp med vatten och planera mängden vatten efter dagsbehovet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan köparen kräva att tillträdesdagen skjuts upp så att säljaren kan åtgärda fel?

2021-06-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min fråga gäller köp av bostadsrätt.Om fel upptäcks mellan överlåtelseavtalets undertecknande ( kontraktsdagen) och tillträdesdagen kan köparen kräva att tillträdesdagen skjuts upp så att säljaren kan åtgärda felet före tillträdet?En fuktskada i köket upptäcktes av säljaren den 2 maj och pga förseningar från bl a föreningens styrelse har åtgärder först vidtagits en månad senare. Pga av den omfattande skadan ( betongbjälklaget har delvis bilats bort och måste ersättas i del av köket med ny betong ,torktid både före och efter samt till sist ytskiktet ersättas) kan köket inte användas till fullo. Vi som köpare har fått informationsunderlag från Folksam ansvarsfördelningsdokument samt från Saneringsfirman bilder och dokumentation av säljaren den 8 juni. Tillträdesdagen ska vara den 23 juni. Den 10 juni har vi meddelat mäklaren och säljaren att vi vill skjuta på tillträdesdagen.Vi vill att skadan ska vara åtgärdad och allt till fullo återställt innan vi tillträder. Kan vi kräva det?Med vänlig hälsning,
Anton Blomqvist |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Tolkning av fråganJag tolkar er situation som att ni skrivit på ett köpeavtal på en bostadsrätt. Efter avtalets undertecknande, men innan tillträdesdagen har en fuktskada uppkommit. Nu undrar ni om det är möjligt att kräva en uppskjutning av datum för tillträdesdagen. Detta eftersom tiden det tar för säljaren att åtgärda problemet, så att allt är till fullo återställt, sträcker sig över den nuvarande tillträdesdagen. Om det är något jag inte tagit tillräckligt fasta på i utformningen av mitt svar, men som ni är ute efter, är ni varmt välkomna att höra av er till mig. Ni finner min e-post i slutet av svaret.Säljaren ansvarar för att bostaden är i samma skick på tillträdesdagen som på "kontraktsdagen"Bostadsrätt är lös egendom, vilket framgår av en genomgång av 1 kap. 1 § samt 2 kap. 1 och 2 § jordabalken. Detta innebär att köp av bostadsrätt regleras i köplagen (KöpL). Lagen är dispositiv, vilket innebär att den kan avtalas bort. Det är alltså när något annat inte avtalats som reglerna i lagen blir aktuella.Bostadsrätten ska vara i det skick som framgår av avtalet. Är detta inte fallet, är felet på säljarens ansvar. Det är alltså säljaren som ansvarar för att bostaden vid tillträdesdagen är i samma skick som på kontraktsdagen. Uppkommer en skada innan tillträdesdagen, vilket här skett i form av en fuktskada, är det således på säljarens ansvar (21 § KöpL). Vidare får bostadsrätten inte avvika från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta (17 § KöpL). Eftersom fuktskadan är något som framkommit efter kontraktsdagen, bör det inte vara något som ni kunnat förutse. Detta förutsatt att ni inte försummat en eventuell undersökningsplikt.Eventuell undersökningspliktKöplagen innehåller ingen generell undersökningsplikt. Av 20 § KöpL framgår emellertid att man som köpare inte kan åberopa något som fel, som man måste antas ha känt till vid tidpunkten för köpet. Vidare framgår att, i det fall att köparen de facto undersökt varan eller, efter uppmaning av säljaren, ändock underlåtit att göra detta, kan köparen inte åberopa som fel något som skulle ha märkts av vid undersökningen. Av frågan framgår inte huruvida undersökning och/eller uppmaning till undersökning varit aktuellt, men eftersom jag utgår från att fuktskadan uppkommit efter en eventuell undersökning, det vill säga efter att avtalet undertecknats, bör det oavsett inte vara fråga om någon försummad undersökningsplikt.Vad ni som köpare kan begära av säljarenNär det är fråga om fel i vara uppställer lagen ett antal följder som köparen kan åberopa. Det är möjligt att begära avhjälpande, vilket verkar vara det ni är ute efter. Avhjälpande innebär nämligen att säljaren ser till att åtgärda felet antingen på egen hand eller genom att betala för åtgärdandet, försåvida kostnaden är skälig eller inte utgör en olägenhet (34 § KöpL). I samband med avhjälpandet är det möjligt att göra ett byte av tillträdesdag, förutsatt att både köparen och säljaren är med på det.Om inte avhjälpande är möjlig eller blir av, finns det vidare ett par andra alternativ. Nämligen möjlighet till prisavdrag respektive, när felaktigheten är av väsentlig betydelse och säljaren insett eller åtminstone borde ha insett detta, hävning av köpet. Vid prisavdrag gör man ett avdrag som motsvarar den negativa påverkan på värdet som felet i fråga resulterar i. Detta innebär att man ser till vad bostadsrätten skulle ha varit värd om den vore i avtalsenligt skick och subtraherar värdet med den värdeminskning som sker när den är i felaktigt skick (30 § samt 37-39 § KöpL).Kan säljaren inte visa att fuktskadan varit utanför dennes kontroll samt att denne inte skäligen kunde ha förväntats räkna med det skedda vid tidpunkten för köpet och att hen inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit följderna, det vill säga fuktskada, har ni som köpare även rätt till ersättning för den skada ni lider genom att bostadsrätten är försedd med fel (40 § och 27 § KöpL). Ni kan således, beroende på hur det ligger till i ert fall, även ha rätt till skadestånd.Sammanfattningsvis kan ni alltså kräva att säljaren avhjälper felet, om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljarens del. I och med detta kan ni förstås även komma överens om att förflytta tillträdesdagen till ett senare tillfälle. Kravet på avhjälpande ska ske i samband med reklamationen eller inom skälig tid därefter (35 § KöpL). Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter er reklamation har ni rätt att kräva prisavdrag eller eventuellt häva köpet. Hävning kan, som sagt, ske om det är av väsentlig betydelse för er och säljaren insåg, alternativt borde ha insett detta, vilket bör vara fallet här eftersom köket inte är brukbart. Vidare kan skadestånd komma i fråga enligt vad som ovan nämns.Jag rekommenderar att ni försöker komma överens med säljaren om att flytta fram tillträdesdagen tills efter att köparen, på er begäran, avhjälpt felet. Se till att ändringen godkänns skriftligen av båda parter genom ett tilläggsavtal, så att det blir juridiskt bindande. Detta för att förhindra att en eventuell tvist uppstår. Eftersom det är fråga om en bostadsrätt bör ni även se till att bostadsrättsföreningen kontaktas med medföljande information om ändringen. Skulle avhjälpande och framflyttning av tillträdesdag inte komma i fråga kan det bli aktuellt att begära prisavdrag eller eventuellt, om det kommer till det, häva köpet.Om ni önskar vidare hjälp från någon av våra jurister här på Lawline får ni gärna återkomma till mig per e-post, för att få en offert och vidare kontakt. Ni når mig för ändamålet på anton.blomqvist@lawline.seMed vänlig hälsning,

Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand till närstående

2021-06-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |FRÅGAHej!Jag undrar om det anses vara ett godtagbart skäl att hyra ut en köpelägenhet i andrahand till en närstående som är i behov av lägenhet. Vad gäller det för regler? Tacksam för svar.
Elias Kröger |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!InledningJag utgår i besvarandet av frågan från att du med "köpelägenhet" syftar på bostadsrättslägenhet.Uthyrning av bostadsrättslägenheter i andra hand regleras i bostadsrättslagen (1991:614).HuvudregelSom huvudregel krävs ett tillstånd från styrelsen i bostadsrättsföreningen för att en bostadsrättshavare ska få hyra ut sin lägenhet i andra hand enligt 7:10 bostadsrättslagen.Undantag från huvudregelnOm bostadsrättsföreningens styrelse nekar bostadsrättshavaren andrahandsuthyrning av lägenheten kan dock hyresnämnden enligt 7:11 bostadsrättslagen – som ett undantag från huvudregeln – bevilja tillstånd. Hyresnämnden kan bevilja tillstånd för andrahandsuthyrning om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen. Utgångspunkten är här att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att hyra ut lägenheten i andra hand. Att en närstående person behöver lägenheten under en tidsperiod är som utgångspunkt ett godtagbart skäl för andrahandsuthyrning. Ett tillstånd om andrahandsuthyrning ska dock begränsas till en viss tid.För att det överhuvudtaget ska vara möjligt att hyra ut lägenheten till en närstående person, genom undantaget i 7:11 bostadsrättslagen, krävs dock att bostadsrättsföreningens styrelse saknar befogad (rimlig) anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrningen. Frågan om föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke tar främst sikte på den tilltänkte hyresgästen och dennes personliga kvalifikationer som hyresgäst i föreningen.SammanfattningSammanfattningsvis är utgångspunkten att det är ett godtagbart skäl för andrahandsuthyrning att en närstående person är i behov av lägenhet under en period. För andrahandsuthyrning, genom undantagsregeln, krävs dock att bostadsrättsföreningens styrelse saknar befogad anledning att vägra samtycke.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning