Överlåtelse av bostadsrätt

2006-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag vill att min dotter ska få köpa 1/2 av en bostadsrätt. Min son äger idag den ena halvan, den andra halvan äger jag. Nu har styrelsen tagit sommarlov och kan inte behandla ärendet förrän till hösten, hon vill flytta in omgående, vad kan vi göra?
Sara Edström |Hej! I bostadsrättslagen framgår att en upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt endast får ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Det som alltså hindar er dotter från att få flytta in direkt är att styrelsen måste ta beslut om hennes medlemsskap i föreningen. Det finns nog inte så mycket nu kan gör just åt den saken. Styrelsen hade ju som framgått inte tid att ta tag i ärendet ännu. Det framgår inte av frågan om lägenheten står tom eller om någon av de befintliga ägarna för tillfället bor där. Som bostadsrättsinnehavare och medlem i föreningen är det nämligen alltid tillåtet att ha inneboende, så länge det inte innebär skada eller men för föreningen. För att flytta in som inneboende (eller sambo, men det är ju inte aktuellt här) krävs alltså inget godkännande från styrelsen. Det krävs däremot om man vill hyra ut i andra hand. Det ni alltså skulle kunna göra för att hon ska kunna flytta in omgående är att kalla henne för inneboende hos någon av er som redan är medlemmar i föreningen. Hennes egna medlemsskap måste ni dessvärre vänta på tills styrelsen kan fatta beslut om det. Bostadsrättslagen hittar du http://lagen.nu/1991:614 Hör gärna av er om ni har fler funderingar. Mvh

Gåva av andel i samägd fastighet

2006-07-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga när det gäller rättigheter vid ett samägande. Om man är tre stycken som samäger en fastighet med en tredjedel var, får då en av delägarna ge bort sin tredjedel till en av delägarna som gåva utan att på något sätt meddela detta till den tredje delägaren?
Tim Boström |Hej! Samägande av fastigheter omfattas av samäganderättslagen. När det gäller samägda fastigheter måste man skilja mellan förfogandet över själva fastigheten samt delägarnas förfogande över respektive andel i fastigheten. I det förra fallet (d.v.s. förfogandet över fastigheten) är huvudregeln att samtliga delägare skall samtycka innan diverse åtgärder vidtas - en delägare som äger en större andel kan m.a.o. inte tvinga de andra delägarna att rätta sig efter dennes vilja genom någon form av majoritetsbeslut. Huvudregeln kompletteras emellertid i vissa fall av avvikande bestämmelser, men detta saknar betydelse för själva frågan i sig som ju handlar om det andra av de ovan nämnda fallen - förfogandet över andelarna. Eftersom att varje delägare fritt förfogar över sin andel, kan delägarna inte förhindra att en annan delägare säljer eller ger bort sin andel såvida inte annat har avtalats - en delägare får m.a.o. ge bort sin andel till en annan delägare. Det krävs emellertid att överlåtelsen sker i en skriftlig handling som skall undertecknas av såväl gåvogivaren och gåvotagaren som sedan måste söka lagfart. Mvh

Hur bestäms arvode till bostadsrättsförenings styrelse?

2006-06-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |I en bostadsrättsförening skall omröstning ske om höjda arvoden för styrelseledamöterna. Kan styrelseledamöterna rösta i denna fråga?
Sara Edström |Vad som skall tas upp för omröstning vid en bostadsrättsföreningsstämma anges i 7 kap 4 § i lagen om ekonomiska föreningar (vartill hänvisas från bostadsrättslagen) samt i föreningens egna stadgar. Just arvoden till styrleseledamöterna framgår inte direkt av lagtexten men det torde finnas med som en obligatorisk punkt i stadgarna hos de flesta bostadsrättsföreningar. Av lagen om ekonomiska föreningar framgår vidare att en styrelseledamot inte får vara med och handlägga en fråga som gäller bl a avtal mellan honom/henne och föreningen. Enligt min mening borde arvodesfrågan räknas in under detta förbud. Uppdraget som styrelseledamot, och därmed som en del av föreningens ledning, måste ju innebära ett slags avtalsförhållande mellan ledamoten och föreningen. Det finns däremot inget som hindrar styrelsen att lämna förslag på arvode, som sedan får beslutas av stämman genom omröstning.

Servitut

2006-06-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har ett servitut som belastar vår fastighet. I servitutet står det att våra grannar får nyttja en remsa för att nå ner till vattnet för att bada. Det står ingenting om att de får ha brygga eller båt. Våra grannar la i en pontobrgga utan att fråga (dock innan vi köpte huset). Vi har vid ett tillfälle då de även placerade en båt där påtalat att servitutet är till för att kunna gå ner och bada och inget annat. Nu tänker våra grannar sälja och har tagit bort bryggan. I annonsen gör de, dvs mäklaren, följande konstaterande: "Servitut finns så att man som ägare av denna fastighet skall vid stamfastigheten kunna nyttja visst område för väg till och från vattnet samt att man då också har möjlighet att ha en brygga vid strandkanten." Vi börjar tröttna. Dels är det ingen allmäning och dels frångår man servitutets syfte. Min fråga: Hur agera? Kan man få servitutet hävt?
Oscar Björkman |Hej! Den fastighet som belastas av ett servitut kallas för den tjänande fastigheten och den fastighet som har rätten att nyttja något kallas den härskande fastigheten, dvs din fastighet är den tjänande. Servitut är knutna till en specifik fastighet och kan inte överlåtas separat, jordabalken 14 kap 3 § (se http://www.lagen.nu/1970:994#K14P3). Om servitutet nyttjats i strid med de villkor som finns ska det som rubbats återställas och eventuell skada ersättas, se http://www.lagen.nu/1970:994#K14P7. Om rättelse inte sker inom rimlig tid och det är fråga om en väsentlig olägenhet kan servitutet hävas, se http://www.lagen.nu/1970:994#K14P8. Upphävande av servitut utgör enligt 1 kap 1 § andra punkten i fastighetsbildningslagen (FBL) en fastighetsbildningsåtgärd (se http://www.lagen.nu/1970:988#K1P1). I 4 kap 8 § FBL stadgas att ansökan om fastighetsbildningsåtgärd görs skriftligen hos lantmäterimyndigheten, se http://www.lagen.nu/1970:988#K4P8. Med vänlig hälsning

samfällighet

2006-07-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur regleras en samfällighet? De förra ägarna till vår sommarstuga gick med i en bryggsamfällighet. Vid försäljningen av fastigheten överlät de medlemskapet i samfälligheten på oss. Nu känner vi att vi inte vill vara med i bryggsamfälligheten utan vill gå ur och få tillbaka insatsen. Är det juridiskt möjligt? Vi kan även tänka oss att låta någon annan fastighet överta vår andel i samfälligheten, mot att de betalar vår insats.
Jenny Larse |Hej, En samfällighet är en samverkan mellan flera fastigheter om något som är av väsentlig betydelse vad gäller att utnyttja fastigheten på bästa sätt. Denna samverkan kan i vissa fall anses så värdefull att den kan genomföras tvångsvis. Den vanligaste formen för samverkan mellan fastigheter är en gemensamhetsanläggning som det i erat fall är fråga om. Gemensamhetsanläggningen är en anläggning som hör till flera fastigheter gemensamt. Det kan således vara fråga om en lekplats, parkeringsplats, tvättstuga eller liknande. Gemensamhetsanläggningen inrättas vid lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen (1973: 1149) De fastigheter som har del i anläggningen får då som du beskriver en andel som tillhör fastigheten oberoende av vem som äger denna. Detta innebär att en andel i en samfällighet följer med i överlåtelsen av en fastighet om denna byter ägare. Den enda sättet att ändra deltagandet i samfälligheten är genom en ny lantmäteriförrättning. Enligt 15 § AL så fastställs för gemensamhetsanläggningar två olika andelstal. Det ena avser gemensamhetsanläggningens utförande och skall avspegla fastighetens nytta av anläggningen, dvs. fastighetens värdehöjning på grund av medlemsskapet. Den andra andelen avser anläggningens drift och skall visa fastighetens beräknade nyttjande av anläggningen. Dessa andelar sammanfaller oftast. Det är dock möjligt att ändra andelstalet för anläggningen utan en lantmäteriförrättning i vissa fall, detta genom överenskommelse eller styrelsebeslut enligt 43 och 24a §§ AL. En överenskommelse av detta slag kan innebära ett utträde eller inträde i samfälligheten. Denna ändring skall då registreras hos lantmäterimyndighet för att bli gällande. Vid ändring av andelsantalet genomstyrelsebeslut så skall det framgå av anläggningsbeslutet att styrelsen har mandat att ändra detta med bakgrund av att en fastighets användning har ändrats stadigvarande. Även detta skall godkännas av lantmäterimyndighet. Jag föreslår att ni om möjligt genom överenskommelse försöker att få till stånd en ändring av andelarna i samfälligheten. Om ni inte kan komma överens om ändring avseende andelarna inom samfälligheten så kan ni vända er till lantmäterimyndigheten som då kommer att pröva frågan vid förrättning varvid myndigheten avgör om och i så fall hur ändring skall ske. Vad gäller insatsen i samfälligheten så har ni enligt 38 § AL rätt att få ersättning för andelen i enlighet med beräknat överskott som ni förlorar genom utträdet. Överskottet beräknas enligt 39 § AL och baseras på skillnaden mellan värdet av anläggningen och föreningens tillgångar å ena sidan och föreningens förbindelser å andra sidan. Lycka till och hör gärna av er igen om ni har ytterligare frågor Vänligen,

Vilka rättigheter har ägare av andel i bostadsrätt?

2006-06-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag ger bort en del av min bostadsrätt, vad borde jag ta med i formuleringen av ett gåvobrev? Finns det något krav på hur liten eller stor andelen måste vara, kan den vara 5% t.ex? Ska man skriva"5% av försäljningspriset", eller annan formulering? Har andelens storlek i sin tur påverkan på hans rösträtt i föreningen, eller t.o.m rätt att bo i lägenheten? I vilka fall kan han kräva sin andel av bostadsrätten?
Sara Edström |I gåvobrevet ska framgå givarens och mottagarens personuppgifter, namn/beskrivning av objektet, hur stor andelen är (det framgår inte någon undre gräns av bostadsrättslagen) och om det är aktuellt; om gåvan ska utgöra enskild egendom. Det är också bra om det framgår att gåvan villkoras av mottagarens medlemsskap i bostadsrättsföreningen. Andelen är en viss procent av bostadsrätten. Själva värdet på andelen kan alltså förändras fram och tillbaka och vid försäljning bestäms därmed värdet utifrån det aktuella försäljningspriset. I bostadsrättslagen framgår att någon som genom överlåtelse blivit ny innehavare av en bostadsrätt måste antas som medlem i bostadsrättsföreningen för att få nyttja bostadsrätten (6 kap 1 §). Villkor för medlemsskap bestäms i föreningens stadgar, och beslut fattas av styrelsen. Av 2 kap 6 § 1 meningen framgår vidare att den som förvärvar en andel av en bostadsrätt kan vägras inträde om inte stadgarna anger något annat. Det är då alltså upp till föreningens styrelse att utifrån stadgarna besluta om medlemsskapet. Villkoren för medlemsskap får enligt 2 kap 2 § inte vara oskäliga eller diskriminerande på de sätt som där anges. Undantag från 6 § 1 meningen gäller enligt 2 meningen i samma § om mottagaren är gift med givaren eller om mottagaren och givaren genom överlåtelsen ska bli sambor. Om mottagaren blir antagen som medlem spelar andelens storlek ingen roll för rätten att bo där. Inte heller vad gäller rösträtt eftersom det allmänt gäller att en lägenhet har en röst oavsett antalet delägare. Det blir alltså upp till ägarna att sinsemellan komma överens om vem av dem som ska rösta på föreningsstämman. Vad gäller mottagarens rätt att kräva sin andel gentemot dig som delägare gäller samäganderättslagen om ni inte avtalar om något annat. I korthet bestäms enligt samäganderättslagen rätt och inflytande över det samägda objektet utifrån andelarnas storlek. Var och en av delägarna kan vidare få till stånd en exekutiv försäljning av objektet. Men som sagt kan man alltid avtala om andra villkor. Samäganderättslagen hittar du http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 Bostadsrättslagen hittar du http://lagen.nu/1991:614

Hyrköp av fast egendom och optionsvillkor

2006-07-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har ett hus som jag vill sälja. Jag har också en intresserad köpare, men personen vill ha ett sk hyrköp. Jag har ingenting emot detta, men finns det speciella regler för hur ett sådant ska skrivas?
Jacob Öberg |INLEDNING: Jag kan inledningsvis betona vikten av hur ni formulerar ett avtal om fastighetens försäljning. Om ni betecknar avtalet som ett köpekontrakt och följer formkraven i 4:1 JB så kommer affärsuppgörelsen ses som ett köp av fast egendom. Som jag förstår hyrköparens ( kommer att kalla din köpare för hyrköpare i fortsättningen) avsikt med köpet så vill dock denne att köpets slutliga genomförande göras beroende av framtida händelser. Med köpets slutliga genomförande menar jag att äganderätten och förfoganderätten till huset övergår på hyrköparen och denne kan då söka lagfart. Hyrköparen verkar i ditt fall vilja göra köpet svävande och villkorat. Köparen vill alltså inte till en början förvärva huset, dvs få äganderätten överförd på sig utan istället hyra huset. Man skulle i och för sig kunna tolka köparens önskan om ett hyrköp som en önskan att få äganderätten överförd på sig men med möjligheten att dela upp betalningen av hela huset köpesumma på månatliga betalningar tills huset är färdigbetalt ( hyra). Jag tror dock att köparen vill hyra huset och ej få äganderätten överförd på sig direkt utan ha en valfrihet mellan att hyra huset och köpa det. Jag kommer att diskutera detta fall. Det kan dock här betonas att det juridiskt sett i princip inte existerar någon mellanform mellan hyra eller köp av fast egendom. Antingen hyr man eller så äger man fast egendom. Enligt min mening är detta juridiskt sett en mycket krånglig uppgörelse och det vore betydligt enklare om det vore möjligt att skriva ett vanligt hyreskontrakt med ett separat avtal om framtida optionsrätt eller ett vanligt köpeavtal med uppskjuten betalningsskyldighet. HYRKÖP- KONSTRUKTION Det finns inga särskilda regler för hur ett avtal om hyresköp ska skrivas. 4 Kap JB reglerar hur man skriver kontrakt om köp av fast egendom och 12 Kap JB( JB= jordabalk SFS 1970:994) behandlar hyra av fast egendom. Ett hyrköp innebär i en mer generell juridisk mening i princip att det i avtalet mellan dig och hyrköparen finns ett villkor som ger hyrköparen rätt att köpa huset efter en viss tid. Hyrköp innebär vidare att hyrköparen från början hyr huset men att denne efter viss period eller när som helst har rätt att köpa huset. Om hyrköparen väljer att efter en viss tid köpa huset så har denne vanligtvis rätt att få hyreskostnaden tillbaka. Själva syftet med ett hyrköp är ju att äganderätten slutligen ska övergå till hyrköparen. Hyrköp är en mycket utbredd och vanligt förekommande affärsuppgörelse när det gäller köp/hyra av lösöre ( varor, maskiner, båtar, m.m.). HYRKÖP AV FAST EGENDOM Ett hyrköp av fast egendom innebär inte att äganderätten till fastigheten övergår till hyrköparen. Du har alltså fortfarande äganderätten till fastigheten och om du skulle gå i konkurs eller om fastigheten skulle bli utmätt är det inte säkert att hyrköparens hyresrätt skulle skyddas. Hyrköpet skall alltså som utgångspunkt behandlas som ett vanligt hyresavtal och de tillämpliga reglerna är 12 KAP JB ( ofta kallad för hyreslagen). För att äganderätten ska övergå på hyresköparen fordras ett formligt avtal som följer föreskrifterna 4:1 JB. Jag kan här citera lagtexten:"Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen" ( 4:1 JB). Lagfart kan inte erhållas förrän det skriftliga köpeavtalet har ingivits till inskrivningsmydnigheten ( 20:1, 5, 6§§ JB). Av detta följer att hyrköparen ej kan söka inteckningar i fastigheten eller pantsätta fastigheten då den som gör detta enligt huvudregeln ska vara lagfaren ägare ( 6:1,2, 22:1, 2§§ JB). ÄR VILLKORET GILTIGT ENLIGT JORDABALKENS REGLER? Om erat avtal ges den innebörden att det är ett hyresavtal med utfästelse om framtida försäljning av fastigheten, är det i detta sammanhang att behandla enbart som hyresavtal, eftersom överenskommelse om framtida försäljning av fastighet enligt svensk rätt inte kan ingås med bindande verkan ( NJA 1977 s.509). Om avtalet i stället ses som ett kombinerat hyres- och köpeavtal är följande omständigheter att beakta. Enligt 4 kap 4§ JB får köps fullbordan eller bestånd ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Denna regel ger uttryck för möjligheterna att villkora köp av fast egendom. Eftersom det råder stränga formkrav och krav på ordning och reda inom inskrivingsväsendet så kan man inte göra ett köp svävande i längre än två år. Det är exempelvis inte tillåtet att göra ett köps fullbordan beroende av om hyrköparen någon gång i framtiden får ingivelsen att förvärva huset. Undantaget är om köpet villkoras av att köpeskilling ej ska erläggas omedelbart. Detta villkor kan gälla längre än två år. Enligt min mening så kan det affärsupplägg som du och köparen har tänkt er knappast medföra att ett giltigt köp av fast egendom har ägt rum enligt jordabalkens regler. Då ej giltigt köp ägt rum bör affärsuppgörelsen behandlas som hyra av fast egendom. RÄTTSVERKAN AV VILLKORET OCH SAMMANFATTNING AV PROBLEMET Villkoret som ger hyresköparen rätt att köpa huset torde kunna betecknas som ett hembudsförbehåll och torde ha den verkan att du som säljare ej får erbjuda någon annan köpare att förvärva huset ( skyldighet för dig som säljare). Du måste alltså först erbjuda hyresköparen möjligheten att förvärva huset. Om du ska ha ett sådant villkor i hyresavtalet eller ett separat avtal så borde du sätta en tidsgräns så att du faktiskt ger köparen ett incitament att ta ställning till köperbjudandet vid äventyr att denne förlorar möjligheten att förvärva huset. Om du i avtalet skriver ett villkor som ger hyresköparen valfrihet att förvärva huset eller fortsätta hyra huset torde detta betecknas som ett optionsvillkor. Detta villkor ( samma villkor egentligen som hembudsförbehållet men dess andra sida, dvs en rättighet för köparen) bör också tidsbegränsas så att hyresköparen vid en viss tidpunkt måste ta ställning till om han vill förvärva huset vid äventyr att denne förlorar möjligheten att förvärva huset. Vad händer då om du bryter mot dessa villkor? Anta att din fastighet blir utmätt för dina skulder eller att du går i konkurs med följd att din fastighet säljs exekutivt. Har hyresköparen då något skydd mot tredje man för sin optionsrätt, dvs valfrihet att förvärva huset vid en viss tidpunkt i framtiden? Svaret är nej. Villkoret gäller ej mot dina fordringsägare eller mot tredje man utan optionsvillkoret gäller bara mellan dig och hyresköparen. Hyresköparens rätt att få bo kvar i huset regleras av reglerna i 7 kap JB ( se också 12:29-31 JB). Hyresköparen torde om denne tillträtt huset och har ett skriftligt avtal ha en stor chans att få bo kvar i huset ( 7:10-14 JB). Vad gäller då mellan du och hyresköparen om du bryter mot optionsvillkoret? Denna fråga har inget bra svar men man skulle kunna tänka sig att hyresköparen har en rätt till skadestånd gentemot dig på grund av ditt avtalsbrott. En uppskattning får göras om vad som kan anses som skäligt ( 35:5 RB). Mitt råd till dig är att ej gå med på ett hyresköp eftersom det kan binda dig under lång tid och är en för dig ogynnsam och juridiskt sett osäker konstruktion. Du bör också ta risken i beaktande för eventuellt skadeståndsansvar om du bryter mot optionsvillkoret. Mitt råd är att skriva ett vanligt köpekontrakt med uppskjuten betalning eller ett hyreskontrakt.

Gåva av fastegendom med förbehåll

2006-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är två kvinnor som tillsammans äger en fastighet. Nu vill den andra kvinnan (som är mkt äldre än vad jag är) ge sin del till mig. Dvs jag blir ägare av hela fastigheten. Hon har inga barn eller bröstarvingar. Vad bör vi tänka på? Gåvobrev? Vad mer krävs? Vi vill också skriva ett brev där jag lovar att hon får bo kvar så länge jag har kvar huset och hon är vid sådan hälsa att hon kan bo kvar.
Daniel Waerme |Hej! För att en gåva av fast egendom ska bli giltig krävs att den uppfyller samma formkrav som ett köp av fast egendom. Jordabalken 4 kap. 29 § (Se http://www.lagen.nu/1970:994) Detta innebär att en gåvohandling/gåvobrev måste upprättas och skall innehålla: En överlåtelseförklaring (vilken fastighet som avses) Köpeskillingen (0 vid gåva) Underskrifter (Se JB 4 kap. 1 § http://lagen.nu/1970:994) Gåvohandlingen kan förses med ett förbehåll som ger överlåtaren rätt till fortsatt boende i huset så länge hälsan tillåter. Ett sådant förbehåll är bindande för gåvotagaren. För att erhålla sakrättsligt skydd, (t.ex. skydd mot överlåtarens borgenärer och skydd mot tvesala) krävs även att lagfart erhålles. (Gåvor går emellertid att angripa genom s.k. återvinning vid konkurs) Med vänliga hälsningar