Grundproblemet är att det finns en fastighet i dödsboet efter mina föräldrar som tyvärr är lite väl högt belånad. Aktuell skuld till banken (med pantbrev) är så pass stor att det står och väger på gränsen till att vara ett bristbo. Huruvida det är ett bristbo eller ej vet vi i praktiken inte förrän fastigheten är såld. Förutom fastigheten och knappt 20 tkr på ett plusgirokonto finns inga stora reella tillgångar i dödsboet. Formellt enligt bouppteckningen (registrerad) finns 15 tkr i "sedvanligt bohag" och 10 tkr i "musikinstrument, uppskattat värde". I praktiken lär det dock vara svårt att omsätta dessa tillgångar till motsvarande värde.
Även om det tycks vara svårt att hitta raka svar på hur de efterlevande förväntas hantera en sådan situation, tror jag inte situationen i sig är särskilt ovanlig, och lär kanske bli vanligare i spåren efter de s.k. "seniorlånen".
Det är jag och mina två syskon som är dödsbodelägare. Vi är bröstarvingar till samma föräldrar, där vår far gick bort sist. Det finns således inga ytterligare "dolda" dödsbodelägare, och såtillvida är situationen okomplicerad.
Det visade sig att vår far stod som ensam ägare på fastigheten, om nu det spelar någon roll (far gick som sagt bort sist, och i annat fall torde giftorätten ha gällt i alla fall).
Jag ser fyra olika scenarior framför mig:
1) Vi får tillräckligt betalt för fastigheten vid en försäljning så att de reella tillgångarna i dödsboet täcker både skuld till banken, reavinstskatt, samt kostnader för försäljningen (obligatoriska besiktningar, mäklare, stämpelskatt etc.).
Detta är ju det "bekvämaste" scenariot, och kanske blir det rentav en slant över till oss arvingar, men vi kan inte veta detta på förhand. En värdering/mäklarutlåtande ger förstås en fingervisning.
2) Vi får tillräckligt betalt för att täcka skulden till banken samt kostnader för försäljningen, men inte tillräckligt för att täcka reavinstskatten. Reavinstskatten är för övrigt så att säga en "joker" och osäkerhetsfaktor eftersom den fastställs långt mycket senare.
3) Vi får tillräckligt betalt för att täcka skulden till banken, men inte för att täcka vare sig försäljningskostnader eller reavinstskatt.
4) Vi får inte tillräckligt betalt för att täcka vare sig skuld till banken, försäljningskostnader, eller reavinstskatt.
Det går förstås att räkna fram ett ungefärligt lägsta försäljningspris för att klara det första scenariot, och vi bör väl förmodligen inte gå ut med något lägre pris än detta vid en försäljning oavsett vad mäklarna anser? Rätt eller fel?
Jag skriver "ungefärligt" försäljningspris mycket beroende på den latenta reavinstskatten som är som sagt "en joker i leken". Orsaken till att jag skriver så är att det är mycket svårt att veta vilka avdrag för förbättringskostnader vi kan få godkända. Huset köptes 1956 av mina föräldrar, och en sak är i alla fall säker. det är långt ifrån samma hus i dag som då! På den tiden var huset betydligt mindre, eldades med koks, och det fanns inte ens rinnande varmvatten. MEN, det går naturligtvis inte att hitta kvitton/fakturor på alla investeringar som gjorts genom åren. Vad vi möjligen kan luta oss mot är de pantbrev som tagits ut (tyvärr lite "för många"), och sätta dessa i samband med gamla foton.
I scenario två är det paradoxala att staten brukar stå högst på prioritetslistan beträffande fordringar. Men, i praktiken vet vi ju inte hur stor den skulden blir förrän den slutliga skatten fastställts långt mycket senare (efter en försäljning). Direkt i samband med en försäljning vill naturligtvis banken att vi löser lånen eftersom det inte längre finns någon säkerhet kvar i huset, och kostnaderna i samband med försäljningen lär ju uppstå direkt.
Enligt svensk lag kan vi som arvingar inte ärva våra föräldrars skulder, så vitt jag vet. MEN, hur ser vi till att det verkligen blir så att vi inte behöver "ärva" skulderna?
Någonstans på nätet har jag läst att vi måste sätta dödsboet i konkurs om skulderna överstiger fordringarna för att inte riskera att vi drabbas själva. Problemet är "bara" att vi inte vet detta förrän vi sålt (eller försökt sälja) fastigheten. Det är ju nämligen först när vi har en (eller helst fler) villiga köpare som vi vet det reella värdet. En "konkursstämpel" lär ju förresten inte höja värdet på fastigheten. Det är förmodligen värdesänkande i sig att sälja från ett dödsbo eftersom dödsboet normalt upplöses efter att alla tillgångar och skulder reglerats samt skiftats. Det finns med andra ord ingen motpart kvar efter köpet.
Reavinstskatten är som sagt en osäkerhetsfaktor eftersom den fastställs (godkänns) långt mycket senare. Som jag ser det är även reavinstskatten en skuld som tillhör dödsboet, och som således inte borde drabba oss som arvingar. Men samtidigt har jag förstått att vi kan bli återbetalningsskyldiga om vi betalt skulder/kostnader i "fel ordning" (ref t.ex. till 12 kap. 6 § skattebetalningslagen). Problemet är som sagt att det inte är lätt att följa den formellt korrekta ordningen eftersom fordringsägarna inte dyker upp i den ordningen. Vi kan t.ex. inte heller stänga av strömmen eftersom huset då skulle ta skada och definitivt falla i värde.
Så kort sagt, vilka mått och steg bör vi ta, och i vilken ordning, för att säkra oss så mycket det går?
Om vi bör sätta dödsboet i konkurs, i vilket skede kan/bör vi göra det? Före eller efter en försäljning av fastigheten?