Samäganderättsavtal - hur och varför?

2021-01-10 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag, min syster och min ex make äger en fjällstuga tillsammans. Går det att skriva ett dokument där det står, att detta ägarskap är varderas enskilda egendom om det skulle bli så att någon gifter sig? Samt att ingen har rätt att sälja sin del till någon annan utan de andras godkännande? Går detta att skriva själv i ett dokument skriva under och med vittnen, blir det ett juridiskt bindande dokument?
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ett s.k. samäganderättsavtal som reglerar vad ni som samägare av fjällstugan får och inte får göra är en jättebra idé. Förhållandena kring fastigheter som samägs regleras i första hand av just samäganderättsavtalet. Finns inget sådant avtal regleras förhållandena istället av samäganderättslagen. Kan samäganderättsavtal reglera förutsättningar för försäljning?Ett samäganderättsavtal kan mycket riktigt reglera förutsättningar för försäljning. Villkoret kan precis som du själv formulerar vara att stugan inte kan säljas till en samägare utan den andras tillåtelse. Jag förslår starkt att ni kollar igenom samäganderättslagen och avgör vilka regler som ni inte vill ska gälla för er samägandegemenskap. De icke önskade delarna av lagen kan istället regleras genom ert samäganderättsavtal. Kan samäganderättsavtal reglera huruvida stugan är skyddad vid en bodelning?Inledningsvis bör vi reda ut begreppen giftorättsgods, enskild egendom och hur de står i relation till äganderätt. Låt säga att du skulle ingå ett äktenskap. Allt ni äger klassificeras då som giftorättsgods förutom det som av olika skäl är enskild egendom. Det betyder dock inte att ni äger allt tillsammans. Din nya partner blir alltså inte automatiskt samägare till fjällstugan då äganderätten fortfarande är din egen. Giftorätten reglerar endast att värdet av din samäganderätt vid en eventuell upplösning av äktenskapet blir föremål för bodelning. En framtida maka eller make har alltså i regel inte rätt att fatta beslut som rör stugan så som en ägare har. Det går inte att skydda egendom från att ingå i en bodelning med ett samäganderättsavtal som grund. Undantagandet av egendom vid eventuell bodelning kan endast ske genom äktenskapsförord.Hur blir ett samäganderättsavtal bindande?Ett samäganderättsavtal behöver inte ha en viss form för att vara bindande. Det behöver inte ens vara skriftligt utan kan även vara muntligt. Jag rekommenderar dock starkt ur bevissynpunkt att avtalet upprättas som ett skriftligt avtal med samtliga delägares underskrift. Vittnen är inte nödvändigt men tycker ni att det är nödvändigt för att bevisa att samtliga parter har skrivit är även det en god idé. Sammanfattningsvis uppmuntrar jag starkt upprättandet av ett samäganderättsavtal. På så sätt kan ni undvika onödiga framtida konflikter. Avtalet behöver inte uppnå något särskilt krav för att vara bindande men jag rekommenderar att avtalet är skriftligt, tydligt och innehåller alla samägares underskrift. Behöver ni hjälp med upprättandet av ett "vattentätt" samäganderättsavtal kan Lawline stå till tjänst. Vi kan ofta erbjuda ett fast pris, våra jurister når ni enklast här. Att i ett samäganderättsavtal förbehålla att stugan inte kommer att ingå i en framtida bodelning är inte möjligt då det i ert fall måste regleras av ett äktenskapsförord. Hoppas att du fick svar på dina frågor. Är något oklart får du gärna höra av dig genom att ställa en ny fråga. Hälsningar,

Kan jag tvinga min bror att sälja sin andel i fastigheten vi ärvde efter vår mor?

2018-10-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |<p>Mon och min brors mor gick bort den 4 februari 2016 och min bror och jag ärvde fasigheten som hon och hennes man bodde i. De hade äktenskapsförord så fastigheten blev vår. Det fanns även ett löfte om att jag skulle lösa ut min bror med 500 000 kr och själv bo i fastigheten. Nu är det så att vår styvpappa bor kvar i huset och jag vill lösa min bror med löfte om att vår styvfar får bo kvar. Nu har min bror backat och vill inte hjälpa mig få ägandet av huset då han är "rädd att vår styvfar ska bli åsidosatt". Vår styvfar bor där till självkostnadspris och betalar således ingen hyra. Jag har svårt att få till ett lån och långivarna vill att jag skall stå på hela lagfarten för att få lånen och att vi skall skriva en skuldsedel mellan oss, min bror och jag, och det vägrar min bror att göra. </p><p>Vad har jag för chanser att få detta köp att gå i lås, kan han vägra detta då vi alla kommit överens om att jag skulle ha huset när mor var borta. Min bror är inte alls intresserad av huset och vill inte ha det. Som det ser ut idag har jag ingen som helst fördel av mitt arv efter mor. Hon ville att jag skulle ha det och att det inte skulle säljas vidare utan att jag skulle lösa min bror med 500 000, taxeringsvärdet vid hennes bortgång var 945 000. Idag bor jag i fastigheten tillsammans med min styvfar och har så gjort sedan hösten 2016.</p>
Pontus Schenkel |<p>Hej!</p><p>Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!</p><p>I detta fall tycks det som att du och din bror äger fastigheten och byggnaden med samäganderätt. Sådan uppstår bland annat i de fall delägarna ej av fri vilja erhållit samäganderätt, exempelvis vid arv. Lagen är dispositiv och kan således avtalas bort, men det finns inget i din fråga som tyder på att du och din bror avtalat bort samäganderättslagen (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1" target="_blank"><b>SamägL</b></a>). Eftersom du inte nämner något om ett sådant avtal utgår jag från reglerna som återfinns i lagstiftningen.</p><p><b>Delägares möjlighet att begära förvaltare av samägda fastigheten eller framtvinga en försäljning</b></p><p>Kan delägare av en fastighet inte enas finns det möjlighet att vända sig till tingsrätten i den domkrets fastigheten är belägen. Tingsrätten utser i sådana fall en förvaltare som kan hjälpa till att medla och sköta andra praktiska frågor beträffande fastigheten (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1"><b>3 § </b><b>SamägL</b></a>).</p><p>Delägare kan även kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Detta är ett effektivt medel i de fall en av delägarna inte vill sälja sin andel. Ansökan om en sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Din bror kan huvudsakligen inte förhindra försäljningen. Undantaget till denna regel är dock de fall det finns synnerliga skäl, vilka kan medföra anstånd med den framtvingade försäljningen (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1" target="_blank"><b>6 § SamägL</b></a>). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strikt och anstånd med försäljningen beviljas inte ofta. Det ska dock noteras, att egendomen under den offentliga auktionen utbjuds för gemensam räkning, vilket innebär att hela fastigheten utbjuds; inte enbart din brors andel. Det kan alltså tyckas något motsägelsefullt att du ska framtvinga en försäljning av fastigheten, varpå andra spekulanter "bjuds in", och du riskerar förlora fastigheten. Detta följer av att det är oftast så att tvångsförsäljning sker i de fall resterande fastighetsägare motsätter sig en ägares vilja att sälja sin andel. </p><p><b>Rätten utser en god man och ni delar på kostnaderna</b></p><p>I de fall rätten beslutar om att fastigheten ska säljas under offentlig auktion, kommer en god man utses. Dennes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1#P8S1" target="_blank"><b>8 § SamägL</b></a>). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m., ska ni som delägare dela på (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1#P15S1" target="_blank"><b>15 § SamägL</b></a>). I ert fall innebär det, att om ni äger halva fastigheten var, delar ni på kostnaderna med hälften var.</p><p><b>Slutsats</b></p><p>Du kan inte tvinga din bror att sälja sin andel av fastigheten till dig. Däremot kan du ansöka om förvaltare, som kan medla er emellan. Du kan även ansöka om att fastigheten försäljs vid offentlig auktion. Detta är dock något motsägelsefullt, eftersom du vill bo kvar i/ha kvar fastigheten. I sådana fall tvingas du köpa fastigheten åter under den offentliga auktionen. Detta är dock riskabelt, eftersom andra intressenter kan påverka budgivningen.</p><p>De överenskommelser som du nämner tycks vara muntliga och är av den anledningen svåra att bevisa.</p><p>Jag rekommenderar att du upprättar ett hyresavtal med er styvfar. På så vis försäkrar du din bror om att styvfadern får bo kvar i huset. Därefter skulle din bror kunna sälja sin del i fastigheten till dig.</p><p><i>Jag kommer att ringa dig onsdag den 24:e oktober ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.</i></p><p>Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!</p><p>

Samägande av bostadsrätt

2017-04-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger en bostadsrätt, jag är sambo, har varit det hela tiden som vi hat bott här. Anledningen till att jag själv äger bostadsrätten är att då vi köpte den hade min sambo ekonomiska problem. Dessa är nu lösta och vi vill att han ska äga hälften av bostaden. Man kan skriva gåvobrev, men detta medför en avgift på ca 1500. Kan vi på något sätt göra detta gratis? Skriva något oss emellan? Hur blir det om vi gifter oss? Vi har båda barn sedan tidigare, så vi vill lösa detta så inte våra barn behöver bråka om detta.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om ni vill äga bostadsrätten tillsammans, skulle jag föreslå att ni upprättar ett samägaravtal. Med hjälp av ett samägaravtal, kommer ni båda stå som ägare till bostaden. Sådan avtal finns dels att hitta på nätet, dels erbjuder Lawline en avtalstjänst som hjälper er att upprätta ett samägaravtal till ett fast pris. Om ni inte upprättar ett samägaravtal/gåvobrev och ni gifter er, kommer bostadsrätten fortfarande stå på ditt namn. Men i och med att bostadsrätten används för ert gemensamma bruk, kommer bostadsrätten att ingå i ert gemensamma giftorättsgods och delas lika mycket vid en eventuell bodelning (se Äktenskapsbalken 7:1). Detta gäller även vid ert nuvarande samboförhållande. Förutsättningen är dock att ni inte har särskilda samboavtal eller upprättar särskilda äktenskapsförord/övriga avtal som reglerar att bostadsrätten är din eller din sambos enskilda egendom. Hoppas du fick svar på din fråga! Behöver du vidare hjälp, är du välkommen att höra av dig igen. Lycka till!Med vänliga hälsningar,

Kan det bli problem om endast en make står som ägare?

2016-08-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min make är gifta sedan flera år. Skrev ett testamente innan giftermålet men gissar att det i och med giftermålet inte längre gäller. Vi har båda tre barn var sedan tidigare, men inga gemensamma.Nu till min fråga som uppkom i samband med att vi köpte en ny bil och skrev den på maken. Det innebar att jag plötsligt insåg att maken står registrerad på tre av våra tre bilar, jag inte på någon. Är det till nackdel för mig eller mina barn ifall maken skulle dö före mig? Tilläggas bör att vi har lån på två av dem.Samma gäller de bankkonton vi har. Vi sparar tillsammans men maken är registrerad hos banken på kontona.Vad säger lagen om detta??Tack på förhand.
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om egendom i äktenskap finns i äktenskapsbalken (ÄktB) och regler om arv finns i ärvdabalken (ÄB). För att ett testamente ska vara giltigt ska det vara upprättat skiftligen med två vittnen som har bestyrkt handlingen med sina namn. De måste veta om att handlingen är ett testamente men inte vad som står däri enligt 10 kap. 1 § ÄB. Det är dock inte tillåtet att bevittna sitt eget testamente, för en make eller sambo, syskon, någon som står i rätt upp- och nedstigane släktskap eller svågerlag. Om du upprättat ett testamente som uppfyller dessa formkrav är huvudregeln att det är giltigt. Ett testamente återkallas skiftligen, genom att testamentet förstörs eller om testatorn otvetydligt ger till känna att förordnandet inte längre är till uttryck för personens yttersta vilja enligt 10 kap. 5 § ÄB. Jag skulle säga att huvudregeln är att testamentet du skrivit fortfarande är giltigt om det inte av omständigheterna framgår att så inte är fallet, vilket är svårt för mig att bedöma när jag inte vet vad som står i det. Är du osäker på dess giltigthet kan du alltid återkalla hela förordnandet på något av ovanstående sätt och skriva ett nytt testamente eller ändra i det befintliga. Vill du göra det så gäller samma regler som för när man upprättar testamente enligt 10 kap. 5 § ÄB. Att bilarna samt bankkontona är registrerade på din make är inte till nackdel per automatik, det som är relevant är om de utgör giftorättsgods eller enskild egendom. Huvudregeln är att egendom är giftorättsgods vilket enligt 7 kap. 1 § ÄktB är all egendom som inte är enskild egendom. Enligt 7 kap. 2 § ÄktB kan egendom kan vara enskild t ex genom äktenskapsförord, testamente eller gåva men om makarna inte kommit överrens om något eller fått egendomen med ett förbehåll om att den ska vara enskild så är den giftorättsgods. Om egendomen är enskild egendom eller giftorättsgods har betydelse vid en bodelning med anledning av dödsfallet. När en make dör ska det förrättas bodelning eftersom att äktenskapet då upplöses. Om ni endast har giftorättsgods så är huvudregeln att det inte spelar någon roll om ni äger egendomen tillsammans eller om egendomen är den en av er makars giforättsgods, efter bodelningen då kommer 50 % av egendomen vara den framlidne makens kvarlåtenskap och 50 % vara den efterlevande makens giftorättsgods. På så sätt spelar det ingen roll om din make dör före dig, om bilarna och konotona är giftorättsgods kommer du få del av dess värde i bodelningen. Det skulle dock kunna bli till nackdel för dina barn om du dör först eftersom det finns ett undantag från huvudregeln om att giftorättsgodset delas 50/50 vid en bodelning. Undantaget finns i 12 kap. 2 § ÄktB och säger att vid en bodelning med anledning av en makes död ska, om den efterlevande maken begär det, vadera sidan behålla sin andel av giftorättsgodeset. Om din make har mer giftorättsgods än dig innebär det att din kvarlåtenskap blir mindre och att dina barn därför får ett mindre arv.Det är då relevant om bilarna som ni båda betalat till men står på din make utgör er bådas egendom eller inte. Det kallas samäganderätt och reglerna om det finns i lag om samäganderätt. Trots att din make står på bilarna och bankkontona så kan det föreligga dold samäganderätt, vilket innebär att du är samägare med din make trots att du inte står som ägare. För att det ska föreligga finns det tre kriterier, 1. Egendomen har köpts för gemensamt bruk2. Du som som inte står som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidra till köpet,3. Båda du och din make har avsett att äganderätten skall vara gemensam.Det kan vara så att det föreligger dold samäganderätt vad gäller bilarna och bankkontona och värdet av dem därför också utgör ditt giftorättsgods. Om det blir tvist måste det dock bevisas, när du är avliden. Det kan därför vara bra att ni upprättar ett samäganderättsavtal där ni tydliggör hur ägandet till bilarna samt kontorna ser ut, för att undvika problem. Jag kan inte hitta något rättsfall där det avgjorts om det förelegat dold samäganderätt till ett bankkonto och för att göra det så tydligt som möjligt och undvika problem skulle jag rekommendera att ni istället sparar pengar på ett gemensamt konto. Om du vill ha hjälp att upprätta ett korrekt juridiskt testamente kan du få det här. Om ni vill ha hjälp att upprätta ett samäganderättsavtal går det att få här. Hoppas det var svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Vem äger hur mycket av en fastighet när den erlagda köpeskillingen för fastigheten skiljer sig från vad som är angivet i fastighetsregistret?

2020-03-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min fru köpte för 13 år sedan en villa. Jag betalade 84% och min fru 16% av köpeskillingen men på lagfarten har vi 50% var. Vi har äktenskapsförord som säger att all egendom och egendom som träder i dess ställe skall vara enskild. Till vilken del äger var och en huset?
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Din fråga rör förhållandet mellan den civilrättslige och den lagfarne ägaren av en fastighet. Denna situation uppstår dels i ert fall, d.v.s. när ägarförhållandena är annorlunda civilrättsligt jämfört med vad som framgår av förhållandena i fastighetsregistret, men även exempelvis vid ett fastighetsförvärv där köparen övertar (det civilrättsliga) ägandet av fastigheten men underlåter att söka lagfart på den, varpå den före detta ägaren är registrerad i fastighetsregistret. Lagfaren ägareVem som innehar lagfart på fastigheten har betydelse vid ett antal olika dispositioner med fastigheten. Främst har det betydelse för den som vill inteckna och ta ut pantbrev i fastigheten - detta kan enbart den lagfarne ägaren göra. Lagfarten kan även ha betydelse vid frågor med anknytning till ROT-arbeten, om exempelvis skattemyndigheten ska kontrollera att ägaren som yrkar rätt till avdrag faktiskt är rätt ägare. De förhållanden som är registrerade i fastighetsregistret har dock ingen avgörande betydelse för de rent privatekonomiska förhållandena mellan dig och din fru, utan registeruppgifterna har sin största betydelse i förhållande till administrativa åtgärder.Civilrättslig ägareI ditt fall är det tal om vem som äger hur mycket av fastigheten gentemot varandra, vilket handlar om den civilrättsliga äganderätten. Denna har sin grund i de rättshandlingar som föranledde de rådande ägarförhållandena, d.v.s. det köp som ni genomförde för 13 år sedan. Vad som därigenom överenskoms är vad som gäller idag, såvida inte en ny överenskommelse om ägarförhållandena träffats mellan er under tiden. Om förhållandet att du framöver skulle äga 84% av huset var förstått och överenskommet vid den tidpunkten så är det vad som gäller. Uppgifterna i fastighetsregistret har ingen inverkan på detta förhållande. Vidare gäller även, p.g.a. de föreskrifter om enskild egendom som ni har i ert äktenskapsförord, att era andelar i fastigheten även utgör er enskilda egendom.Det enda problem jag kan se i situationen är att det eventuellt kan vara svårt att hävda en viss andel i fastigheten om detta inte framgår någonstans. Detta kan föranleda problem ifall det framöver skulle uppstå tvistigheter kring huset och vem som äger hur mycket. Äganderätten får ju nämligen sin största praktiska betydelse när två delägare inte är överens om förhållandena eller om fastigheten ska säljas eller dess värde fördelas genom bodelning, och där en domstol i värsta fall måste avgöra tvisten mellan de båda på grundval av de uppgifter som delägarna lägger fram som bevisning för sin sak. Det är i dessa fall man brukar tala om skillnaden mellan att ha rätt och att få rätt, och kokar främst ner till bevisfrågor. Om tvist uppstår om hur mycket var och en av er äger i fastigheten så kommer presumtionen vara att ni äger lika mycket om inte någon av delägarna kan visa att så inte är fallet.I en sådan tvist kan uppgifterna i fastighetsregistret spela en viss roll (eftersom de indikerar ett ägarförhållande), i avsaknad av andra uppgifter som styrker ett annat ägarförhållande. Det kan då, i avsaknad av uppgifter som pekar på någon annan slutsats, framstå som rimligt att presumera att ni äger hälften var. Å andra sidan kan föreskrifterna i äktenskapsförordet tala för att det var er avsikt vid förvärvet att ägarandelarna, som får anses representeras av er respektive del i köpeskillingen, skulle bestå framöver. Det blir i varje fall en fråga om att försöka utröna vad som var avsett vid förvärvet. Vad står det exempelvis på det köpebrev som utfärdades vid köpet? Framgår det av handlingen att du, genom att ha betalat 84% av köpeskillingen, förvärvar 84% av fastigheten så borde saken vara klar redan där.Svaret på frågan är alltså med andra ord att det handlar om vad ni sinsemellan kom överens om i samband med köpet, eller genom överenskommelse därefter. Konsultera i första hand köpehandling eller köpebrev för detta (i den mån ni inte har ägarförhållandena dokumenterade i annan ordning, exempelvis genom ett avtal). Om det inte av dessa handlingar framgår några tydliga ägarförhållanden så finns det viss risk att, vid en eventuell framtida tvist, andra omständigheter kan komma att behövas för att framöver hävda en viss ägarandel i huset.Jag hoppas att du får nytta av svaret! Om någonting i svaret är oklart så får du gärna skicka ett mail till mig på lucas.cyren@lawline.se så reder vi ut det därefter.

Fördelning av husdjur vid bodelning

2017-07-10 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej jag är gift sedan 13 år och nu vill hon skiljas. Vi har raskatter som står på henne men vi har gemensam ekonomi och jag har varit med att betala på katterna. Dom kan inte vara dubbelregistrerade på ägare vad gäller? Jag hävdar att jag har lika mycke rätt till katterna som hon det är 7 st.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga, Regler om äktenskap och bodelning finner du i äktenskapsbalken, ÄB (se här). Under äktenskap är utgångspunkten att var och en råder över sin egen egendom (se 1:3 ÄB). Det faktum att enbart din makas namn står på köpehandlingarna talar för att hon äger katterna. Undantaget till detta är ifall Ifall du kan visa att katterna köpts för ert gemensamma bruk, att du bidragit ekonomiskt till köpet och att ni vid köpet förutsatte att katterna skulle vara samägda samt att man kan säga att det funnits en gemensam partsvilja om samägande. Om du kan visa att alla dessa kriterier är uppfyllda kan det ha uppstått så kallad dold samäganderätt till katterna. Det finns ingen lagregel om dold samäganderätt, utan principen följer av olika domstolsavgöranden från Högsta domstolen.Vid bodelning efter äktenskap är alltså utgångspunkten att båda parter ska ha kvar "sina" saker och pengar. Om värdet av ena makens tillgångar efter att skulderna räknats av är högre än den andra makens kan den som har saker till ett högre värde välja att antingen ge den andra maken saker till ett värde som gör att makarna har samma tillgångar eller ge den andra maken motsvarande belopp i pengar (7:1, 11:1, 11:3, 11:7 och 11:9 ÄB). Detta gäller inte sådant som undantagits bodelningen genom äktenskapsförord (se 7:1 ÄB och 7:2 p.1 ÄB).Sammanfattningsvis kan det finnas viss möjlighet för dig att argumentera för att du har en så kallad dold samäganderätt till katterna. Det faktum att du var med och betalade katterna talar exempelvis för att dold samäganderätt kan ha uppstått. Om detta inte är fallet och din maka vid bodelningen visar sig ha tillgångar till ett högre värde än dig kan hon antingen även välja att ge dig egendom (exempelvis katter) till ett värde som motsvarar skillnaden mellan era tillgångar eller ge dig motsvarande värde i pengar. Hoppas att svaret var till hjälp och tveka inte att höra av dig ifall du har några fler frågor!Vänlig hälsning,

Fastställande av äganderätt, sambors rätt i bodelning och lagfart

2017-01-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag och min sambo har tecknad husköpavtal med 50 % delägande var, dock han som skulle vara kredittagare och bära det finansiella ansvaret då har jag inget inkomst och tar hand om vårt barn. Nu hände det att han bakom mitt rygg tog (stal) köpekontrakt i original (dock har jag kvar kopia) och tillsammans med mäklare och hussäljare utfärdat nytt husköpkontrakt där han står själv som köpare och ägare till huset. Är det lagligt att göra så överhuvutaget? Utan att tillfråga och mitt samtycke är det möjligt att genomföra utan konsekvenser? Kan man upphäva det? Om vi inte separeras nu efter hans dålig handling och oärlighet på vilket sätt kan jag bli delägare i huset och inskriven lagfarten? Via samäganderättsavtal, köp-säljavtal, gåva, äktenskap eller annan möjlighet?Tack för ditt/er svar.
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Svaret kommer vara beroende av många olika regler. Jag kommer först redogöra för vad som gäller för ägandeförhållandet i förhållande till huset (med förutsättning att det är hus och tomt d.v.s. fast egendom). Då kommer jag gå in på bestämmelser i avtalslagen (AvtL), jordabalken (JB) och lagen som samäganderätt och brottsbalken (BrB). Sedan kommer jag förklara vad som skulle hända med huset om ni separerar och förklara skillnaden om ni skulle vara gifta. Då berörs sambolagen (SamboL) och äktenskapsbalken (ÄktB). Avtal om husköpetNär man köper fast egendom – vanligen hus på mark – så anses köpet fullbordat när ett skriftligt kontrakt signerats av köpare och säljare (JB 4:1). Eftersom ni ursprungligen tecknade ett avtal med delad ägande, så är detta avtalet gällande. Ni är därför samägande med var sin andel i fastigheten. Enligt lagen om samäganderätt måste allt som rör förvaltningen av fastigheten godkännas av alla delägare (2 §). Din sambo får alltså egentligen inte göra något själv med huset, om inte du först godkänner det. Det andra avtalet är inte ett giltigt avtal, eftersom säljaren redan har sålt avtalet till dig och din sambo en gång och din sambo dessutom inte självmant får ändra ett avtal som ni båda är med i, om inte du går med på det. Att medvetet upprätta ett ogiltigt avtal med falska uppgifter som används för att t. ex. intyga rätten att få lagfart kan dessutom utgöra ett brott så som osant intygande (BrB 15:11) och beroende på hur upprättandet gick till kan det även röra sig om någon typ av bedrägeribrott (BrB kap. 9).Inskrivning av lagfartOm din sambo redan har ansökt en inte fått det beviljat kan hans ansökan förklaras vilande om du väcker talan om äganderätten till huset (JB 20:7). Är lagfarten redan beviljad kan du bli inskriven som delägare på flera olika sätt. Du kan väcka talan om äganderätten till fastigheten och om du vinner en sådan talan kan det första beslutet om lagfart undanröjas. Andra alternativ är att din sambo medverkar till att rätta felet genom att ni kontaktar inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) och söker om att få ändra lagfarten så att ni står som delägare. Detta skulle kunna göras med hjälp av det ursprungliga avtalet, gåvobrev eller ett nytt avtal som anger att du tar över ägandet av en andel. Dessa åtgärder är dock sätt att ta sig runt behovet av en tvist, som kan vara långdragen och kostsam. Du har som sagt redan rätt till din andel enligt det första avtalet och din sambo ska egentligen inte ”ge bort” din andel till dig en gång till.Sambors och makars egendomsförhållandeBåde för sambor och makar gäller att personerna själva äger sina saker. Sambor äger sina egna ägodelar och om de gifter sig kvarstår det förhållandet. Man blir alltså inte delägare till något som en sambo själv ägde bara genom att ingå äktenskap.Om sambor separerar kan det göras en bodelning om någon av dem begär det. Bodelningen mellan sambor ska bara innehålla samboegendom (SamboL 8 §). Samboegendom är gemensamt bohag och bostad som skaffats för gemensam användning och som inte utnyttjas av bara en sambo eller är till för fritidsändamål (SamboL 3, 6 och 7 §§). Villkoret för att ett hus ska ingå är att det köpts av en eller båda sambor för att de ska flytta ihop eller för att du ska flytta dit under sitt förhållande. Det måste också vara tänkt som deras hem och inte som ett fritidshus. Skillnaden för makar är att en bodelning inkluderar allt giftorättsgods som ofta inte är lika begränsat som samboegendom (ÄktB 10:1). Utgångspunkten är att all egendom – hus, saker, pengar o.s.v. – är giftorättsgods om det inte uttryckligen har gjorts till enskild egendom genom t. ex. ett äktenskapsförord (ÄktB 7:2). Oavsett vem som äger huset skulle det alltså ingå i en bodelning mellan er om det inte är ett fritidshus. Vem som är och vem som kan bevisa att de är ägare till huset blir viktigt bl. a. när man genomför bodelningen och samborna får ta undan en del av sin egen samboegendom för att täcka skulder (SamboL 13 §). Det påverkar också möjligheten att ta över bostaden. Den som bäst behöver bostaden får ta över den, men om bostaden tillhör den andra sambon måste det anses skäligt. Dessutom måste den som övertar bostaden ta över ansvaret för skulderna (SamboL 16 §). Skulle huset vara ett fritidshus och inte ingå i en bodelning, så avgörs vad som sker med huset också av ägandeförhållandena. Är samborna delägare måste de ta beslut tillsammans, om en av dem ägare huset får den behålla bostaden och bestämma vad som sker med den.Fastställa ägareDen som äger huset har alltså en fördel i en bodelning, eftersom ägaren får huset om det inte ingår i bodelningen. Ägaren har också som utgångspunkt rätt att få behålla en bostad som ingår i bodelningen om inte omständigheterna gör det skäligt för den andra sambon att överta bostaden. Man har också rätt att få skuldtäckning – förbehålla sig en del för att betala skulder – ur sin egen samboegendom. Om en sambo äger hela huset och står för alla skulder kan den alltså utnyttja hela husets värde för skuldtäckning. Du är som sagt delägare enligt det första avtalet, men mycket frågor kommer bero på vad som kan anses bevisat. Om din sambo redan har fått lagfart baserat på det nya avtalet, så ser han för omvärlden ut som den rätte ägaren och kan då utnyttja de fördelar detta innebär. För att du inte ska förlora din rätt bör du alltså försöka få ditt andelsägande fastställt. Detta är viktigt i förhållande till lagfarten och en eventuell bodelning. Det kan ske genom att din sambo självmant rättar till felet, att ni bortser från vad som tidigare skett och upprättar t. ex. gåvobrev och samäganderättsavtal som förklarar att du tar över ägandet av en vis andel eller genom att väcka talan i domstol.Slutliga rådDetta verkar som en komplicerad situation och en tvist i domstol är ofta tidskrävande och kostsam. I detta fall kan det dessutom vara svårt att avgöra vem som skulle vinna tvisten p.g.a. bevisfrågor. Om din sambo kan förmås till att reda ut och rätta till situationen vore detta alltså att föredra. Om han medvetet har agerat så här för att beröva dig din rätt, så är det inte sannolikt att han går med på det. Då kan sista utvägen vara att väcka talan och försöka fastställa din rätt till din andel. Är din sambo inte samarbetsvillig bör du ta kontakt med en kvalificerad jurist som kan hjälpa dig att reda ut de olika förhållandena, ta kontakt med domstol och andra myndigheter och ge en säkrar prognos.Vill du kontakta en jurist kan du boka tid på Lawline här.För mer information om lagfart, hur ansökan går till och vad som gäller i vissa fall kan du titta på Lantmäteriets hemsida eller kontakta dem med särskilda frågor.Jag hoppas att du har fått hjälp på vägen och att du lyckas reda ut situationen.Vänliga hälsningar,

Samäganderätt, Äktenskapsförord och enskild egendom

2009-10-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej. Min fråga gäller om man kan TVINGAS SÄLJA ett hus man äger tillsammans, bara för att den andre delägaren är tvungen att sälja sin halva pga skulder? Det finns inte utrymme ekonomiskt för att lösa ut den skuldsatte brodern.BAKGRUND: Min man och hans bror äger en sommarstuga tillsammans. Jag och min man har skrivit äktenskapsförord, att fastigheten är hans enskilda egendom. Tyvärr gjorde inte hans bror det innan han skilde sig. (eller rättare sagt; ett papper skrevs medan de var sambor, men det registrerades aldrig och dokumentet har nu försvunnit) Nu kräver broderns fd fru sin del av fastigheten efter skilsmässan. Båda bröderna har barn, vilket jag förstår inverkar på hur stor del hon har rätt till, men summan är enligt värderingen 500 000. Detta kan inte brodern få fram, hans enda alternativ (?) är därför att sälja sommarhuset. Det vill inte min man, men han har heller inte råd att köpa ut brodern. Min fråga är om man kan lösa detta på något annat smart sätt, och om brodern kan TVINGA min man att sälja, mot hans vilja? För brodern kan väl knappast sälja bara sin halva, vem vill köpa ett HALVT hus? Tacksam för några kloka råd, detta är en tragedi eftersom sommarhuset har varit i familjen i flera generationer och byggts av gammelmorfar. Även brödernas numera avlidne mor hade huset som enskild egendom och vi har försökt få sommarhuset undantaget från bodelningen efter skilsmässan pga detta men eftersom det inte finns något dokument går rätten tyvärr på broderns fd hustruns linje.Vänliga Hälsningar
Salomon Nutti |Hej!Då de äger huset gemensamt blir samäganderättslagen tillämplig (se https://lagen.nu/1904:48_s.1 ). Din mans bror kan om han vill, och hittar en köpare, sälja sin del av huset. Den delen är hans och han har rätt att sälja den om han vill. Hela huset kan han dock inte sälja. Enl. 2§ krävs samtliga delägares samtycke för förfogande över godset i sin helhet. I begreppet ”förfoga” ingår försäljning och andra rättsliga dispositioner. Däremot kan brodern enl. 6§ ansöka till tingsrätten att huset ska utbjudas till försäljning genom offentlig auktion. För att undvika försäljningen kan man åberopa synnerliga skäl för anstånd. Detta är dock ett högt krav och det krävs i regel ganska mycket för att lyckas med en sådan invändning. Hur ett äktenskapsförord ska upprättas för giltighet stadgas i 7 kap. 3§ Äktenskapsbalken. Se https://lagen.nu/1987:230 . För att sammanfatta ska tre krav vara uppfyllda för att ett äktenskapsförord ska vara giltigt. 1. Det ska vara skriftligt. 2. Det ska vara undertecknat av makarna och 3. Det ska vara ingivet för registrering hos tingsrätten. Det oregistrerade äktenskapsförordet är alltså verkningslöst.Vid äktenskapsskillnad ska alltså makarnas giftorättsgods fördelas. Giftorättsgods är all egendom som inte är enskild. Om din make och hans bror fått huset i gåva eller arv av sin mor med villkor att det ska vara enskild egendom ska det undantas från bodelningen. Finns det inget sådant villkor ska det vara med om det inte är enskild egendom av någon annan anledning. Ex. äktenskapsförord. Det faktum att den var din makes mors enskilda egendom har ingen betydelse. Vänligen