Samäganderätt

2007-11-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Gåva!Hej, Jag tillsammans med mina fyra sytrar har fått en femtedel var av våran fars fastighet i gåva. Två av mina sytrar vill sälja sin del till mig. Vad innebär det för mig. Har jag någon fördel av att äga mer än min två kvarvarande sytrar som då kommer att äga en femtedel var medans jag äger tre femtedelar? Har jag någon form av rätt att bestämma nyttjande mm
Fredrik Eklund |Hej,Du har inga större fördelar av att äga 2/3 istället för 1/5. Samtliga delägares samtycke fordras för fastighetens föfogande, se Lag om samäganderätt http://lagen.nu/1904:48_s.1Vänligen,

Försäljning av fastighet med flera delägare

2007-08-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi är 8 st som äger en fastighet. Alla utom en vill sälja. Är det majoritetsbeslut som gäller eller finns det något annat sätt?
Tim Boström |Hej,Om inte annat har avtalats er emellan, så regleras denna fråga av lagen om samäganderätt (SamL). Enligt denna lag krävs samtliga delägares samtycke till i princip alla förfoganden som rör det samägda godset, undantag görs endast för åtgärder som är av brådskande natur och som krävs för godsets bevarande (se 2 § SamL). Med andra ord kan man inte åsidosätta en delägare genom majoritetsbeslut.Vad beträffar försäljning är detta dock fortfarande möjligt. Dels kan respektive delägare förfoga över sin andel, men om en eller flera delägare önskar en försäljning kan man även begära att godset för gemensam räkning säljs vid en offentlig auktion (se 6 § SamL). Delägare som motsätter sig en försäljning kan begära anstånd med en sådan, men för detta krävs att det föreligger synnerliga skäl.SamL hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1Med vänliga hälsningar

Tvångsförsäljning av samägd egendom

2007-04-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Lawline,Jag äger en fastighet till 75% och min syster till 25%, den är ett arv från våra föräldrar. Vad har jag för möjligheter att begära tvångsinlösen eller försäljning då vi tyvärr inte är överens eller ens kan prata i frågan. Finns det andra möjligheter att lösa ut henne från detta gemensamma ägande?
Elzbieta Kaczorowska |Hej,När två eller flera personer äger en sak som t ex en fastighet tillsammans blir lagen om samäganderätt tillämplig (SamägL 1§, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ). Ett samägt objekt skall enligt 2 § SamägL förvaltas av delägarna tillsammans. Detta betyder att det krävs enighet bland delägarna för att åtgärder skall kunna vidtas. För det fall delägarna inte kan enas om föremålets förvaltning finns det två alternativa lösningar på problemet. Antingen kan tingsrätten efter ansökan av en av delägarna utse en god man som har till uppgift att förvalta godset till ägarnas bästa (SamägL 3 och 4 §§), eller så kan envar av delägarna kräva att fastigheten går till försäljning enligt lagens 6 §. Tyvärr ser jag dock inget annat sätt på vilket fastigheten skulle kunna tvångsinlösas. Din systers äganderätt måste nämligen även den respekteras.Med vänlig hälsning,

Vad gör man om delägare är oense om försäljning?

2007-03-17 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min pojkvän äger sin bostadsrätt till 90 % och hans föräldrar äger 5% var. Om de är oense om försäljning, kan han då sälja ändå, utan deras samtycke?
Michael Witting |Enligt 2 § samäganderättslagen, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1, krävs samtliga delägares samtycke för försäljning av samägd egendom. Därmed krävs föräldrarnas samtycke för försäljning av bostadsrätten så länge din pojkvän och hans föräldrar inte kommit överens om någonting annat. Samäganderättslagen är nämligen möjlig att avtala bort. Om de inte kan komma överens har din pojkvän enligt 6 § samäganderättslagen rätt att hos tingsrätten ansöka om att bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion. Hans föräldrar kan emellertid begära anstånd med sådan försäljning, om de kan visa på ”synnerliga” skäl därför. Kan de visa synnerliga skäl föreligger hinder mot tvångsförsäljning. Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § i samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen. Vidare föreligger det hinder mot tvångsförsäljning om en tredje person genom testamente förvärvat nyttjanderätt till fastigheten (eller del av). Då får en ägare enligt 12 kap. 2 och 6 §§, se http://www.lagen.nu/1958:637, inte överlåta sin andel utan nyttjanderättshavarens samtycke. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § UB, se http://www.lagen.nu/1981:774, framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas. Även sociala förhållanden kan tänkas föranleda uppskov, dock ställs höga krav på att även de är av sådan beskaffenhet att de innefattar synnerliga skäl (se rättsfallet NJA 1979 s 562).En annan invändning som kan göras är att samäganderätt inte föreligger till egendomen, vilket skulle föranleda att 6 § Samäganderättslagen inte blir tillämplig alls (se rättsfallet NJA 1984 s 256).Hinder mot att begära tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen föreligger också om rättsförhållandet ägarna emellan rättsligt kvalificeras som bolag. Då är nämligen inte samäganderättslagen enligt 19 § tillämplig. Med vänlig hälsning

Försäljning av samägd fastighet

2007-10-04 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är ett antal syskon som äger en fastighet som vi har erhållit via arv. Vissa vill sälja, andra vill förhala försäljningen. Hur går vi snabbast tillväga för att nå en försäljning?Vem står för eventuella merkostnader om det måste gå via offentlig auktion?
Jonas Öjelid |Hej,Regler kring detta finns i Lagen om samäganderätt http://lagen.nu/1904:48_s.1 .Enligt 6 § har varje delägare rätt att ansöka om att fastigheten skall säljas på offentlig auktion. Detta gäller dock bara om inte delägarna avtalat om någonting annat. En sådan ansökan görs till tingsrätten i den ort där fastigheten finns.Kostnaderna för auktionen skall, enligt 15 §, delas mellan alla delägarna i förhållande till deras lott. Äger t.ex. alla en lika stor del av fastigheten skall alltså dessa kostnader delas lika. Vänliga hälsningar

Lagval vid försäljning av samägd fastighet

2007-10-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej !Om man har en samägdfastighet belägen på Sardinien och alla ägare är Svenskar och ingen är gift eller sambo.kan man då få tillståd en auktion i en svensk domstol eller faller det under Sadinisk/Italiensk lagstiftning?Finns det någonting man kan få hjälp med i Serige om en part har satt sig på tvären ?
Albert Roos |Då alla parter har hemvist i Sverige och då det gäller förhållandet mellan er som är delägare gäller troligen svensk rätt. Av samma anledning är svensk domstol behörig av pröva en ansökan om försäljning av fastigheten vid offentlig auktion. Har avtalat om tillämplig lag gäller detta istället. Hälsningar

Skrivna regler vid samäganderätt?

2007-04-04 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej vi är tre syskon som ärvt en fastighet.vi delar på fasta kostnader som skatt,el, kw som förbrukas då respektive anv stugan betalas för sig.Finns det några skrivna regler eller liknande som är bra för att slippa framtida tjafs ang renoveringar, skötsel, bokning av stugan osv
Marie Wahlin |Hej!Tack för din fråga!I ditt och dina syskons fall är det fråga om samäganderätt då ni tillsammans äger fastigheten. De skrivna regler som finns på samäganderättsområdet är Samäganderättslagen, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 . Den talar bland annat om att ägarna har lika mycket bestämmanderätt och dessa ska alltid komma överens först innan en åtgärd eller liknande företas exempelvis renovering, om det inte är fråga om en brådskande åtgärd, se 2 §. Kommer man inte överens kan man vända sig till rätten och få en god man förordnad som sedan förvaltar fastigheten, se 3 §. I övrigt ges inte mycket vägledning till exakt hur man ska förvalta sin fastighet eller hur bokning av fastigheten ska ske, bara att ni ska vara överens i alla frågor. Lagstiftaren har lämnat detta till ägarna själva att reglera vilket givetvis lämpar sig bäst. Ni får helt enkelt författa ett samäganderättsavtal tillsammans där ni reglerar alla frågor som ni anser vara viktiga att ta med och som anpassar sig till er specifika situation. Inga formkrav finns men det är alltid bäst att få det nertecknat och att ni alla skrivet under samt får varsitt exemplar. Det viktigaste med avtalet är också givetvis att ni är överens och att avtalet tydligt avspeglar era avsikter så att inte avtalet säger en sak men ni egentligen menar något annat. Det bästa är att kontakta en jurist som hjälper er att göra ett heltäckande avtal. I annat fall är ni givetvis välkomna att återkomma om ni vill ha ytterligare vägledning.Vänligen

Försäljning av samägd egendom.

2007-01-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan en av tre syskon kräva, och få igenom, exekutiv auktion av en gemensamt ägd fastighet trots att de två andra syskonen motsätter sig detta? Fastigheten har i sig inga lån eller liknande.
Sara Edström |Hej,Om ni inte har reglerat ert samägande genom något avtal, gäller samäganderättslagen mellan er.Enligt 6 § kan en av delägarna ansöka hos domstol att egendomen ska säljas på offentlig auktion. Övriga delägare kan hindra försäljning endast om de kan presentera synnerliga skäl. Då det inte finns någon lagreglerad uppräkning på vad som menas med synnerliga skäl i detta sammanhang, får domstolen avgöra detta från fall till fall. Sociala förhållanden, t ex att fastigheten är någon av parternas permanentbostad, eller ett särskilt dåligt konjunkturläge kan vara exempel så sådana skäl.Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.Denna bestämmelse skyddar alltså delägarna från att göra en onödigt dålig affär.Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1Vänligen,