Måste köpekontrakt upprättas för ett fastighetsköp?

2019-02-28 i Formkrav
FRÅGA |Är det lag om köpekontrakt vid försäljning av fastighet?
Jesper Horndahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar frågan som att du undrar huruvida det finns någon lag som kräver att ett köpekontrakt måste upprättas för att med bindande verkan sälja en fastighet. För att ett köp av fastighet ska vara giltigt måste formkraven vara uppfyllda. Formkraven följer av 4 kap 1 § jordabalken (hädanefter JB). Av bestämmelsen sägs att köpehandling måste upprättas. Svaret på din fråga är alltså ja. Ett köpekontrakt måste upprättas efter vad som följer av 4 kap 1 § JB. Vad många brukar göra är att upprätta två köpehandlingar. Dels ett köpekontrakt som uppfyller samtliga formkrav och där villkoren för försäljningen tas med, och dels ett köpebrev. När villkoren är uppfyllda och både köpare och säljare är redo att genomföra själva transaktionen upprättas ofta ett köpebrev, vilket fungerar som ett kvitto för försäljningen. Så kallade svävarvillkor, dvs villkor som måste uppfyllas även efter köpet brukar ofta tas med i köpebrevet (4 kap 3 § JB). Uppfylls inte villkoren har parten rätt att frånträda avtalet. Observera däremot att det inte är nödvändigt med två köpehandlingar. SlutsatsLagen kräver att någon köpehandling upprättas. Det räcker med att upprätta ett köpekontrakt som uppfyller formkraven för att (efter underskrifter) ha ingått ett giltigt köpeavtal. Jag hoppas mitt svar har varit till nytta! Med vänliga hälsningar,

Får vårdpersonal bevittna underskrift?

2018-12-28 i Formkrav
FRÅGA |Arbetar som undersköterska på ett äldreboende och får ibland frågan om att bevittna exempelvis underskrift från boende gällande avslutande bankkonto mm. Är det ok för mig att bevittna eller bryter jag mot ngn lag?
Johannes Hammarling |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Det finns inga formella bestämmelser i avtalslagen vad gäller bevittnande av namnteckning. Det finns inte heller någon annan lagreglering som utgör hinder för att du skulle få bevittna en namnteckning. Det borde därför vara okej. Det kan dock inom din anställning finnas hinder som är reglerade mellan dig och din arbetsgivare. Jag rekommenderar därför att du pratar med din chef för att säkerställa att du inte bryter mot ditt anställningsavtal.Vad gäller bankfullmakter uppställer bankerna egna formkrav för bevittnande. Det kan därför vara bra att kolla de specifika reglerna som gäller för den bank som avtalet gäller. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad krävs för ett giltigt avtal?

2018-11-28 i Formkrav
FRÅGA |Hej!Jag undrar vad ett skriftligt avtal måste innehålla för att vara "lagligt bindande".Det är ingenting som skall köpas eller säljas.Till exempel: Vi är 4 polare som har kommit överens om att fira nyår i nya olika städer varje år, dem kommande 4 åren. Avtalet skall alltså stäcka sig ifrån 2019-01-01 - 2023-01-01. Skulle någon av oss 4 av någon anledning inte ställa upp och följa med på någon av dessa 4 kommande resorna, skall denna betala resterande 3 personer 3000:- var, totalt 9000:-. Hur skriver jag ett bindande avtal på detta? Vad exakt behöver avtalet innehålla, förutom information om vad saken gäller, för att bli bindade?
Jesper Horndahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln vad gäller avtal är att de inte kräver någon särskild form eller innehåll för att vara giltiga (1 § avtalslagen)Vad som krävs för ett giltigt avtal, enligt huvudregeln, är att anbud och accept stämmer överens med varandra. Det kan således ske såväl skriftligt som muntligt. Om avtalet kräver viss särskild form för giltighet står det angivet i lag. Vidare kan ett avtal vara ogiltigt, trots korrekt form, om det exempelvis skulle strida mot lag eller moral. I ditt fall gör jag bedömningen att huvudregeln gäller. Avtalet som ni vill ingå kräver ingen särskild form eller innehåll och ni kan utforma avtalet hur ni vill och ändå uppnå giltighet. Det krävs alltså bara ett anbud, där viljeförklaringen om att ingå avtalet framförs (kan vara muntligt eller skriftligt) och en accept, där de andra tre säger ja till att ingå avtalet (kan vara muntligt och skriftligt). Vad jag rekommenderar är att ni ingår avtalet skriftligen. Detta eftersom det ger er tydlighet kring vad som gäller, och det skulle väga tyngre i bevishänseende än ett muntligt. Vad gäller det skadestånd som den som uteblir ska betala de tre övriga är det enligt min bedömning viktigt att det styrks genom ett skriftligt avtal, där summan (3 000 kr) anges. Detta eftersom, i det fall ett avtalsbrott begås, måste man vanligtvis kunna styrka ekonomisk skada för att få skadestånd. Däremot, om ni avtalar om ett skadestånd i förväg, behöver ingen sådan ekonomisk skada styrkas. Skadeståndet kan då betalas ut direkt till följd av ett eventuellt avtalsbrott. SummeringErt avtal kräver ingen särskild form för giltighet, men det är att föredra att avtalet ingås skriftligen. Hoppas detta svar har gett dig större klarhet i frågan. Med vänliga hälsningar,

Formkrav för generalfullmakt och framtidsfullmakt

2018-11-21 i Formkrav
FRÅGA |Måste en Generalfullmakt - alt Framtidsfullmakt - godkännas av tingsrätten? El räcker det med att namnteckningarna är bevittnade?Stämmer det att Generalfullmakten är mer täckande?
Aksinja Rönnlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!GeneralfullmaktEn generalfullmakt är en obegränsad fullmakt, en fullmakt utan inskränkningar. En generalfullmakt ger således befogenhet att vidta alla åtgärder som den som ställer ut fullmakten själv för göra. Då den som får fullmakten (fullmäktiges) befogenhet styrs av det som den ger fullmakten (fullmaktsgivaren) kan det bli problematiskt om fullmaktsgivaren förlorar sin rättshandlingsförmåga, t.ex. på grund av en psykisk sjukdom. Då fullmaktsgivaren inte längre har rätt att ingå avtal, förlorar även fullmäktige förmågan att göra det för fullmaktsgivarens räkning (2 kap. avtalslagen).Generalfullmakter kräver inga särskilda formkrav. Om generalfullmakten även ska omfatta avtal om köp, byte eller gåva av fast egendom måste dock fullmakten vara skriftlig för att vara giltig (27 § 2 st. avtalslagen). Jag rekommenderar dock starkt att fullmakter är skriftliga, detta ur rent bevishänseende. FramtidsfullmaktFör att komma tillrätta med problemet att fullmäktige inte längre kan göra något när fullmaktsgivaren förlorat sin rättshandlingsförmåga har en ny fullmaktsform tillkommit; framtidsfullmakten. Fullmakten innebär att fullmaktsgivaren har en möjlighet att bestämma vem som ska ha rätt att fatta beslut åt denne senare i livet, då fullmaktsgivaren inte längre själv har möjlighet. Fullmakten börjar gälla när fullmaktsgivaren tappar sin förmåga att ingå avtal. Det är fullmaktshavaren som bedömmer om framtidsfullmakten har trätt i kraft, förutsatt att det inte står i fullmakten att en prövning istället ska ske i tingsrätt (9 § lagen om framtidsfullmakter). För att framtidsfullmakten ska vara giltig behöver den uppfylla vissa formkrav. Fullmaktsgivaren ska ha fyllt 18 år och ha förmåga att sköta sina angelägenheter (3 § lagen om framtidsfullmakter) Framtidsfullmakten ska vara skriftlig och underskriven av två vittnen vid samma tillfälle (4 § lagen om framtidsfullmakter). Av framtidsfullmakten ska det även framgå vem eller vilka som är fullmaktshavare, vilka angelägenheter fullmakten omfattar, samt vilka villkor i övrigt som ska gälla (5 § lagen om framtidsfullmakter). SammanfattningVarken generalfullmakten eller framtidsfullmakten måste godkännas av tingsrätten. Däremot finns det en möjlighet att pröva framtidsfullmaktens ikraftträdande i tingsrätt (9 § och 11 § lagen om framtidsfullmakter). En generalfullmakt måste inte bevittnas för att vara giltig. Detta formkrav gäller dock för framtidsfullmakter. En generalfullmakt är i regel mer täckande då den inte har något yttre gräns. Det är dock möjligt att utforma en framtidsfullmakt på liknande sätt. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Är en fullmakt skickad via sms giltig?

2019-02-16 i Formkrav
FRÅGA |Hej! Jag är medlem i en förening. Pga sjukdom kan jag inte vara med på årsmöte och nu undrar jag om ett sms-meddelande gäller som skriftlig fullmakt till att annan person får delge mina röster?
Emma Rönnqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga regleras av lag om avtal och rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen).Allmänna reglerEn fullmakt är ett bemyndigande från en fullmaktsgivare till en fullmäktig att vidta rättshandlingar i fullmaktsgivarens ställe. Fullmakter kan ha olika form och meddelas på många olika sätt, men ändå vara giltiga. I 10-27 §§ avtalslagen finns allmänna regler för fullmakter. I dessa regler omnämns ett antal sätt som en fullmakt kan meddelas på. Av 16 § avtalslagen framgår exempelvis att en fullmakt kan meddelas i en skriftlig handling som lämnas över till den fullmäktige. I 13 § avtalslagen talas om fullmakter som meddelats genom ett meddelande direkt från fullmaktsgivaren till tredje man och av 18 § avtalslagen framgår att fullmakter till och med kan grunda sig i enbart ett meddelande från fullmaktsgivaren till den fullmäktige. Det finns alltså inga strikta formkrav för hur en fullmakt ska meddelas.Din situationDet finns inte något direkt hinder mot att meddela en fullmakt i ett sms-meddelande. Om meddelandet skickas direkt från dig till föreningen, så är det att betrakta som ett sådant meddelande från fullmaktsgivaren till tredje man som avses i 13 § avtalslagen. Om meddelandet har skickats till den fullmäktige, skulle det nog kunna betraktas som en slags skriftlig fullmakt. Det finns alltså inget juridiskt hinder mot att du skickar fullmakten över sms-meddelande.Viktigt att påpeka i detta sammanhang är dock att det inte heller finns något juridiskt hinder mot att föreningen ställer upp egna villkor för hur en fullmakt ska vara utformad. Det är alltså inte någon lagregel som hindrar dig från att skicka in fullmakten över sms; det är föreningens egna principer som kan hindra det.SammanfattningKort sammanfattat är alltså en fullmakt som skickats över sms giltig, men det står föreningen fritt att ställa personlig närvaro eller skriftlig fullmakt som krav för att den ska ingå avtal med dig.Vänligen,

Formkrav för framtidsfullmakt samt mall

2018-12-07 i Formkrav
FRÅGA |Hej!Vi planerar ge varandra framtidsfullmakter makar emellan.Samtidigt vill vi ge våra två döttrar gemensam framtidsfullmakt, för var och en av oss makar,att gälla om vi av någon anledning inte kan sköta vår eller våra angelägenheter.Går det att själva formulera fullmakten eller skall det vara ett förtryckt formulär att ifyllas.Finns det blanketter för två fullmaktshavare? Tack på förhand
Isabella Vasiliou |Hej! Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga och ursäkta för sent svar!Reglerna om framtidsfullmakter återfinns i lag (2017:310) om framtidsfullmakter.Ni behöver inte egentligen ha en färdig mall, men det finns vissa formkrav som ska följas för att en framtidsfullmakt ska vara giltig. Framtidsfullmakten ska vara skriftlig och bevittnad av två vittnen som inte är fullmaktshavare. Det krävs även att det framgår av fullmakten att det är just en framtidsfullmakt, vem eller vilka som är fullmaktshavare och vilka angelägenheter fullmakten omfattar samt vilka övriga villkor som gäller (exempelvis att det först och främst är du och din make som har framtidsfullmakt för varandra men när ni inte längre kan besluta själva så träder era döttrars fullmakt in), enligt 4 och 5 §§. Om du ni vill vara på säkra sidan har vi på https://lawline.avtalsrobot.se/ en mall som ni kan följa, bläddra ner till framtidsfullmakt och fyll i era uppgifter!Vänligen,

Vem får bevittna en framtidsfullmakt?

2018-11-25 i Formkrav
FRÅGA |Får släkting bevittna framtidsfullmakt?
Mimmi Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna som rör framtidsfullmakter finns i lag om framtidsfullmakter och i ärvdabalken (ÄB). Först och främst så är det två personer som samtidigt måste vara närvarande för att bevittna när fullmaktsgivaren skriver på framtidsfullmakten. Den som själv ska utses till fullmaktshavare i framtidsfullmakten får inte vara vittne (lag om framtidsfullmakter 4 §). Fullmaktsgivare är alltså den personen som ger fullmakten och fullmaktshavaren är den som har rätt att utföra de uppgifter som beskrivs i fullmakten.Enligt samma principer som vid ett testamente så bör vittnen heller inte vara släkt med den som skriver fullmakten eller den som fullmakten riktar sig till. Svaret på din fråga är alltså nej, varken släktingar till fullmaktsgivaren eller fullmaktshavaren får vara vittnen (lag om framtidsfullmakter 4 § och ÄB 10 kap. 4 §). Förutom det så får vittnena heller inte vara under 15 år eller lida av en psykisk störning som gör att hen inte skulle förstå vad det är som de bekräftar genom att vittna med sin underskrift (ÄB 10 kap. 4 §). Jag rekommenderar att välja en person utanför släkten som kan bevittna framtidsfullmakten eftersom den annars kan ogiltigförklaras. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och om du undrar något mer får du gärna ställa en till fråga. Med vänlig hälsning,

Är ett avtal med endast namnförtydligande giltigt?

2018-11-15 i Formkrav
FRÅGA |Hej jag undrar om ett avtal med en myndighet ex. polisen är giltigt då personen i fråga endast skrev namnförtydligande och ingen signatur. Det fanns två separata rader, ena för signaturen (som lämnades tom) och andra för namnförtydligande (där för & efternamn skrevs).Är detta avtal giltigt även fast det inte skrevs någon signatur? Tack!
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att det i svensk rätt inte finns några formkrav för att ingå ett avtal. Ett avtal kan alltså vara giltigt utan ett skriftligt kontrakt, till och med muntliga avtal är således giltiga. Det finns dock undantag i särskild lagstiftning, t.ex. finns särskilda formkrav vid köp eller försäljning av fast egendom. Eftersom jag inte vet vilket avtal som är aktuellt i ditt fall kan jag inte säga huruvida det finns särskilda formkrav i ditt fall, utan jag kommer i mitt svar utgå från de generella utgångspunkterna. Bortsett från undantag i särskild lagstiftning är alltså ett avtal giltigt med eller utan underskrift, med signatur, för- eller efternamn. En signatur kan dock ha betydelse ur bevishänseende. Om parterna är identifierade i ett skriftligt kontrakt där det framgår vad parterna kommit överens om är det enklare att bevisa vad överenskommelsen ska innebära och vilka parter det rör ifall detta skulle vara tvistigt. Om det finns signatur och namnförtydligande är det rätt enkelt att identifiera parterna som ingått avtalet. Om det endast finns något utav dem, är det svårare, särskilt om det endast finns namnförtydligande eftersom detta kan ha skrivits av vem som helst. Sammanfattningsvis är ett avtal giltigt om det bara finns namnförtydligande, eftersom det inte finns några särskilda formkrav. Dock kan det bli problem i bevishänseende om det skulle vara så att giltigheten av avtalet ifrågasätts och då särskilt när avtalsparten ska identifieras.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,