Rätt att köpa ut annan ur samägandeförhållande

2006-06-05 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Efter skilsmässa äger min "särbo" sin sommarstuga tillsammans med sin före detta hustru - enligt lagen om samäganderätt. Vad gäller om den ena av parterna vill köpa ut den andra parten och bli ensam ägare till stugan? Kan hon/han neka till detta?
Joel Laack |Lag om samäganderätt är tillämplig (SamL). (Lagtexten finner du här http://lagen.nu/1904:48_s.1 .) Lagen är dispositiv och kan alltså sättas ur spel helt eller delvis genom avtal som upprättas mellan ägarna till det samfällda godset. Enligt lagen finns ingen rätt att köpa ut övriga ägare. Om alltså ingen sådan är avtalad saknas en sådan möjlighet. För förfoganden över godset krävs i princip samtliga ägares samtycke. (2 §) 6 § SamL stipulerar en rätt för varje delägare att, om den så önskar, ansöka om att godset för gemensam räkning försäljs på offentlig auktion. I brist på avtal som säger annat får i övrigt endera part förfoga över sin del som vilken förmögenhetstillgång som helst, utan att annan delägare har något att säga till om.

Gåva av andel i samfällt gods

2006-06-04 i Gåva
FRÅGA |Jag äger tillsammans med två syskon en sommarstuga som ligger på en arrendetomt (lösöre?). vi äger 1/3 var.Nu önskar min syster skänka sin tredjedel till mig. Det skulle innebära att jag då får tvåtredjedelar av stugan.Kan min bror, som har en tredjedel hindra henne från att göra detta?
Joel Laack |Eftersom huset står på ofri grund skall den mycket rätteligen vara att betrakta såsom lösöre. Såvida inget annat är mellan er avtalat, har din syster rätt att skänka sin andel till vem som helst utan att varken du eller din bror kan motsätta sig detta. En sådan rätt framgår inte ordagrannt av någon lag, utan följer av allmänna förmögenhetsrättsliga principer. Möjligtvis skulle kanske, något krystat, kunna hävdas att denna rättighet kan läsas ut motsatsvis ur 2 § lag om samäganderätt, som är tillämplig i fallet. (Lagtexten finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1#P2 .) Hur det än må vara med detta, så har alltså inte din bror, utan avtal därom, någon laglig rätt att hindra din syster från att ge dig sin andel.Vänligen

Verkningar av hävning av avtal

2006-06-04 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Vilka juridiska konsekvenser kan det få att som säljare av en bostadsrätt häva ett överlåtelseavtal en dag efter att detta tecknats?
Joel Laack |Är inte avtalet beroende av några hävningsgrundade villkor som köparen brutit mot, föreligger inga undantag från avtals giltighet på avtalsrättslig grund (något som det skulle bära alldeles för långt för att redogöra för här) - närmast enligt avtalslagens 3 kapitel - och har köparen heller inte brutit mot några av de i köplagen (KöpL), som är tillämplig vid köp av bostadsrätter, stadgade förpliktelserna skulle en sådan hävning i sig självt innebära ett kontraktsbrott. Detta medför främst en möjlig rätt till skadestånd för köparen. Enligt 34 § 1 st KöpL har köparen dessutom rätt att hålla fast vid köpet och kräva fullgörelse. Lagen erbjuder här vissa möjligheter för säljaren att slippa fullgöra (se 1 st). Dessa torde dock tillämpas väldigt restriktivt och utsikterna att få dessa tillämpade skulle alltså vara små. Vad gäller äganderätten och dess övergång är detta en fråga jag inte är helt skickad att svara på. Det kommande får i denna del alltså ses som ett resonemang och inte som ett "svar". Enligt mitt sätt att se på saken torde äganderätten ha övergått på köparen redan i och med avtalet, en viss senare stipulerad tillträdesdag får här närmast ses som ett i avtalet infört villkor, snarare än ett uttryck för en viss förbehållen äganderätt. En konsekvens av den tänkta hävningen torde i linje med detta vara att köparen skulle kunna begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten för att få säljaren avhyst. Vänligen

Rätt att bli utköpt ur samägd fastighet?

2006-05-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger tillsammans med mina två bröder två fritidsfastigheter. Fastigheterna nyttjas enbart av mina bröder och deras familjer. Den ena stugan används ofta för uthyrning för att på så sätt finansiera de båda fastigheterna. Jag önskar bli utlöst, men det verkar inte mina bröder beredda på. De vill ju inte betala för nåt de redan har. Vilka möjligheter har jag att tvinga fram detta? Om det inte finns sådana möjligheter undrar jag om det finns möjligheter att tvinga fram en försäljning av fastigheterna för att jag på så sätt ska få min del. Det finns inga avtal upprättade mellan oss.
Sara Edström |Då inget avtal finns regleras ägandet av fastigheterna genom Samäganderättslagen. Det finns ingen lagstadgad rätt att bli utköpt ur ett samägt objekt.Vad däremot gäller försäljning framgår av 6 § att varje delägare kan ansöka hos domstol om att objektet skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ett förornande om en sådan försäljning skall ske om inte någon av ägarna visar synnerliga skäl emot det. Synnerliga skäl skulle t ex kunna vara att fastigheten är ägarens permanentsbostad osv.Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.Utifrån informationen i frågan har du alltså möjlighet att få fastigheten såld om ingen av de övriga delägarna kan visa beaktansvärda skäl emot det. I bästa fall skulle vetskapen om dina rättigheter kanske kunna få dina bröder att gå med på att köpa ut dig.Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1

Skriftlig fullmakt - formkrav?

2006-07-15 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hur skall man skriva en fullmakt för att den skall bli juridiskt bindande för tredje man? Fillmakten skulle gälla att företräda fullmaktsgivaren mot hyresvärd i de flesta frågor som kan komma upp i kontakt med hyresvärd och dess anstälda samt ex. fastighetsskötare.
Marcus Berglie |Grundläggande regler om fullmakt på förmögenhetsrättens område återfinns i 2 kap. Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) [ se http://lagen.nu/1915:218#K2 ]. Samtliga laghänvisningar i det följande avser nämnd lag, om inget annat särskilt anges. Fullmakten kan sägas vara en kompetensskapande akt; genom att utfärda en fullmakt kan en huvudman (fullmaktsgivare) ge en annan person (fullmäktig) en kompetens att handla på dennes vägnar. En meddelad fullmakt kan sålunda ge fullmäktigen behörighet att för huvudmannens räkning t.ex. ingå bindande köpeavtal med tredje man, emotta köpeskilling för försålt gods eller förfoga över en till huvudmannen hörande fastighet. Fullmaktsgivande - som också kallas bemyndigande – är i egentlig mening en förklaring riktad till tredje man att fullmäktigen äger rätt att företa för fullmaktsgivaren bindande rättshandlingar. De rättshandlingar, t.ex. ingående av avtal eller uppsägning av hyresavtal, som fullmäktigen företar inom ramen för fullmakten är direkt bindande för huvudmannen. Detta kommer till uttryck i AvtL genom att fullmaktsgivaren sägs vara "... omedelbart berättigad och förpliktad i förhållande till tredje man genom rättshandling, som fullmäktigen inom fullmaktens gränser företager i fullmaktsgivarens namn." (2 kap. 10 § 1 st.). Fullmäktigen fungerar sålunda endast som en ställföreträdare för fullmaktsgivaren och som sådan blir denne inte själv bunden av den rättshandling, som denne utfört på uppdrag av huvudmannen. I din fråga ställer du dig undrande till hur en skriftlig fullmakt skall formuleras för att bli juridiskt bindande gentemot tredje man. Nedan skall jag ge dig några råd rörande upprättandet av en sådan skriftlig handling att förevisa tredje man, men först önskar jag göra några förtydliganden rörande formkrav för fullmaktshandlingar och betydelsen av att fullmäktigen handlar ”i fullmaktsgivarens namn”. I många fall meddelas fullmakt genom upprättandet av en skriftlig handling, som innehas av fullmäktigen och uppvisas för tredje man (16 §). I undantagsfall är sådana skriftliga fullmakter obligatoriska. Det mest betydelsefulla av dessa undantagsfall torde vara att skriftlig fullmakt erfordras då en fullmäktig skall sluta avtal för huvudmannens räkning om köp, byte eller gåva av fast egendom (2 kap. 27 § 2 st.). I allmänhet saknas emellertid särskilda formföreskrifter för meddelande av fullmakt, varför en fullmakt som är bindande för tredje man kan uppkomma på ett flertal olika vis. Utöver den nämnda skriftliga fullmaktshandlingen att förevisa tredje man kan fullmakt meddelas exempelvis genom att fullmaktsgivaren lämnar ett muntligt eller skriftlig meddelande till fullmäktigen (18 §), direkt till tredje man (13 §) eller till allmänheten, s.k. allmän kungörelse (14 §). Av din fråga framgår inte exakt vilken typ av rättshandlingar fullmäktigen skall företa för fullmaktsgivarens räkning. Av denna anledning kan jag inte med bestämdhet ange om särskilda formföreskrifter måste beaktas i just ditt fall. Då huvudregeln som sagt är att meddelande av fullmakt inte underkastas särskilda formkrav, kan du sannolikt välja att meddela fullmakt på annat vis än genom att upprätta en skriftlig fullmaktshandling, t.ex. genom att muntligen bemyndiga den som skall företräda huvudmannen. För att en fullmäktig skall kunna fungera som mellanled mellan huvudman och tredje man är det viktigt att han eller hon tydligt tillkännager sig vara representant. Kravet på att fullmäktigen skall handla ”i fullmaktsgivarens namn” (10 § 1 st.) medför nämligen att det måste vara uppfattbart för tredje man att fullmäktigen inte uppträder i eget namn, utan handlar för annans räkning. Därför skulle jag rekommendera dig att upprätta en skriftlig fullmaktshandling att förevisa tredje man eller att åtminstone meddela tredje man direkt. Därigenom blir tredje man förvissad om att fullmäktigen agerar i fullmaktsgivarens namn och inte för egen räkning. I en skriftlig fullmaktshandling bör du tydligt ange vem fullmaktsgivaren respektive fullmäktigen är, samt vad fullmakten omfattar. Du skulle exempelvis kunna skriva: ”Undertecknad [fullmaktsgivaren] befullmäktigar härmed [fullmäktiges namn] att företräda mig i följande angelägenheter [uppge i vilka frågor fullmäktigen ges behörighet att företräda fullmaktsgivaren] …”. När du beskriver fullmaktens omfattning kan du välja att i detalj ange vilka rättshandlingar fullmäktigen får företa i huvudmannens namn, t.ex. att emotta hyresbetalning från hyresgäster i viss hyresfastighet. Alternativt kan du välja att utforma en mer generell fullmakt, som ger fullmäktigen behörighet att företräda fullmaktsgivaren i alla frågor som rör t.ex. en hyresfastighets förvaltning. Även om det för fullmaktshandlingens giltighet inte finns något krav på detta, kan det ur bevissynpunkt vara fördelaktigt att fullmaktshandlingen undertecknas och bevittnas. Ibland kan det också vara lämpligt att ange fullmaktens giltighetstid. Förhoppningsvis kan detta svar vara dig till hjälp. Tveka inte att återkomma om förtydligande önskas eller om du har andra frågor! Not: Då din fråga endast nämnt tredje mans bundenhet, har jag valt att utelämna information kring huvudmannens bundenhet till fullmaktshandlingar, som en fullmäktig företagit i strid mot sitt uppdrag.

Kan man häva ett avtal om en överlåtelse av bostadsrätt

2006-06-19 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Kan jag som säljare av en bostadsrätt ångra mig och häva den överlåtelse jag sedan tidigare undertecknat? Affären har vi gjort upp privat och en mindre handpenning har kommit mig tillhanda som jag naturligtvis ämnar att betala tillbaka. /Alex
Fredrik Jorstadius |Hej! Utgångspunkten i svensk rätt är att avtal skall hållas. I och med att Ni undertecknade avtalet om överlåtelsen av lägenheten innebär det att du är bunden av överlåtelsen. Ni kan inte utan en risk för skadeståndsättsliga konsekvenser häva det avtal Ni slutit med köparen. (Detta gäller så till vida att inte köparen har brutit mot någon avtals- eller köprättsliga regler) Lycka till! Mvh

Vem står för kostnaderna vid en offentlig auktion?

2006-06-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vem betalar kostnader vid försäljning enl samäganderättslagen ifall intäkterna inte täcker omkostnader för förvaltning och auktion?
Michael Witting |Hej!Det gör delägarna tillsammans enligt 15 § samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, om inte annat har avtalats dem emellan.Mvh

Force majeur

2006-05-29 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag är kund och har ett tidsbundet avtal med ett företag som erbjuder mig tjänster. Företaget har efter att avtalet slöts försämrat tjänsterna till mig och orsaken till detta är att en tredejpartsleverantör till företaget sagt upp ett avtal med dem. Företaget som jag är kund hos säger att detta är force majeure, dvs att de inte har kontroll över att deras levantör sagt upp ett avtal. För mig har det stor betydelse om det räknas som force majeure eller inte, för det bestämmer om jag har rätt att avbryta mitt tidsbundna abonnemang eller inte. Leverantören har inte brutit mot avtalet, utan bara sagt upp det enligt de avtalsvillkor som fanns mellan levantören och det företag jag är kund hos. Min fråga är: Har företaget jag är kund hos rätt att hänvisa till force majeure när en av deras leverantörer säger upp ett avtal?
Lorraine Sauvy |Hej! Det som i regel menas med force majeur är så kallade händelser av en ”högre grad” av oförutsebarhet och som man alltså inte kunnat råda över eller förutse. Exempel på detta är krig, revolution, strejk, lockout, blockad, brand, myndighetsåtgärd, miljökatastrofer eller liknande förhållanden. Det finns dock företag som i sin force majeur-klausul lägger in exempelvis uteblivna leveranser från sina leverantörer för att gardera sig. Har dessa villkor då godkänts av båda parter är det ju normalt gällande, såvida inte avtalets upprättande av någon anledning kan anses vara ogiltigt eller om avtalsvillkoren är oskäliga enligt tredje kapitlet i avtalslagen (1915:218) http://www.lagen.nu/1915:218. Utgången i din fråga blir således först och främst beroende av vad som upprättats i ert avtal. Dock torde inte en händelse som denna räknas som en för företaget i fråga helt oförutsebar händelse, går ett avtal ut får man räkna med att det kanske inte förlängs och skall då kanske se sig om efter andra möjligheter. Mvh