Hur kan man minska skatten vid försäljning av fastighet?

2017-04-17 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar har ett stort hus som de vill flytta från men har stött på dilemmat att skatten blir så stor att de i princip skulle få flytta till mindre, få högre kostnader och inte ha mer i plånboken. Finns det något sätt att komma runt/minska skatten på vinsten av deras fastighet?
Gustav Wahlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 47kap. Inkomstskattelagen(IL) finns det bestämmelser om uppskov. Uppskov innebär att man skjuter fram beskattningen på hela eller delar av vinsten vid försäljning av en fastighet. För att beviljas uppskov krävs man uppfyller vissa kriterier. En första förutsättning för att få uppskov är enligt 47kap. 3§ IL att ursprungsbostaden(den bostad som man säljer) är en privat bostad inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet(EES) samt att det är den skattskyldiges permanenta bostad. Med permanent bostad avses en bostad som den skatteskyldige varit bosatt i under minst 1 år närmast före försäljningen eller under minst 3 år av de senaste 5 åren före försäljningen. Vidare ska ersättningsbostaden(bostaden som man tänkt köpa) enligt 47kap. 5-5a§§ IL vara en fastighet inom EES-området. Dessutom krävs att den skattskyldige avser att förvärva en ny bostad inom ett år. Uppskovsbeloppet beräknas enligt 47kap. 7§ IL. Beräkningsmetoden varierar beroende på om ersättningsbostaden kostar mer eller mindre än ursprungsbostaden. När ersättningsbostaden kostar mer än ursprungsbostaden utgörs uppskovsbeloppet av kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbeloppet. När ersättningsbostaden istället kostar mindre än ursprungsbostaden beräknas uppskovsbeloppet genom (kapitalvinsten+tidigare uppskovsbelopp) x (Ersättningen för ersättningsbostaden/(delat med) Ersättningen för ursprungsbostaden). Sammanfattningsvis kan alltså sägas att dina föräldrar kan undvika skatten genom att ansöka om uppskov förutsatt att de ovanangivna förutsättningarna är uppfyllda. Viktigt att ha i åtanke är dock att skatten endast tillfälligt undviks och att de i framtiden kommer att beskattas för kapitalvinsten på fastigheten.Hoppas att du fick svar på din fråga! MVH

Återföring av uppskov vid gåva

2017-03-31 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej!Min bror och jag äger gemensamt ett fritidshus som överläts till oss som gåva av våra föräldrar.Nu vill min bror överta det men jag vill delvis lämna en del av min del av huset som gåva till mina brorsbarn.Jag har hittat den här skrivningen (se nedan) Men vad innebär det sista meningen att skatta fram ev. uppskov?"Föräldrar som vill överlåta sina villor och fritidshus på sina barn kan göra detta genom köp eller gåva. Man överlåter huset som gåva genom att skriva ett gåvobrev.När gåvomottagaren (barnen) senare säljer räknas givarnas (föräldrarnas) inköpsvärde som anskaffningsvärde i deklarationen.Tidigare kunde en gåvomottagare även ta över givarens uppskov men den möjligheten slopades den 1 januari 2008. Det betyder att den som ger bort en bostad får skatta fram eventuellt uppskov"
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. De relevanta reglerna som avser beskattning av uppskov finns i 47:e kapitel inkomstskattelagen (IL).Uppskov innebär att beskattning av en säljares kapitalvinst vid en fastighetsförsäljning skjutas fram till en senare tidpunkt. För att uppskov skall beviljas krävs det att säljaren tar upp en kapitalvinst samt att denne skaffar en ny ersättningsbostad och bosätter sig där inom en viss tidsperiod, 47:2 IL. Uppskovsbeloppet, som motsvarar den skattepliktiga vinsten enligt 47:7 IL, skall återföras till beskattning det år ersättningsbostaden avyttras, 47:11 IL. Numera likställs gåva med avyttring i dessa fall således när gåvogivaren ger bort en ersättningsbostad skall denne beskattas för uppskovsbeloppet. En tillämpning av ovannämnda regler i ert fall innebär följande. Anta att era föräldrar hade gjort uppskov med någon av sina gamla fastigheter när de köpt fritidshuset. Fritidshuset utgör i så fall ‘ersättningsbostaden’ och således föreligger det ett uppskovsbelopp som skall återföras till beskattning när denna ersättningsbostad avyttras. Om du och din bror fick huset innan 1 januari 2008 kunde ni överta era föräldrars uppskov. Era föräldrar hade därmed inte behövt att återföra sitt uppskovsbelopp till beskattning. Eftersom ingen beskattning hade skett vid denna tidpunkt blir beskattning aktuell för dig och din bror när ni eventuellt avyttrar huset, 47:11 IL.Däremot om ni fick huset efter lagändringen den 1 januari 2008 hade dina föräldrar beskattats för uppskovet i enlighet med 47:11 IL. I så fall behöver ni inte oroa er för något uppskovsbelopp längre.Det kan likväl vara så att era föräldrar inte hade något uppskov för att börja med. Om så är fallet är uppskovsreglerna inte aktuellt för er nu heller.Med vänlig hälsning,

Kan man begränsa kapitalvinst vid försäljning av fastighet?

2017-01-31 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Mormor äger sitt hus, ca 6 MSEK.Hons ska sälja och köper en bostadsrätt för 3,8 MSEK.Finns det NÅGOT sätt att begränsa reavinst skatten..??
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om inkomstbeskattning finns i inkomstskattelagen (IL). Inledningsvis kan påpekas att kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det din mormor säljer sin bostad för) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL (här). Omkostnadsbeloppet består dels av din mormors anskaffningsutgift för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer, 44 kap. 14 § IL (här). För att få tillgodoräkna sig dessa förbättringsutgifter i beräkningen krävs i regel att man genom kvitton visar hur stora utgifter man haft. Är skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet positivt har det uppstått en kapitalvinst och 22/30 av vinsten ska enligt huvudregel beskattas med en skattesats om 30 % (vilket motsvarar 22 % skatt på hela kapitalvinsten). Att begränsa skatten på ett sådant sätt att man betalar mindre skatt totalt sett går i regel inte. Däremot kan man genom att begära uppskov skjuta upp en del av skatten för att undvika att behöva betala väldigt mycket pengar i skatt på en och samma gång, när man dessutom har för avsikt att köpa en annan bostad.En skattskyldig får från kapitalvinsten göra avdrag för uppskovsbelopp om vissa förutsättningar föreligger. Det krävs att den skattskyldige (1) tar upp kapitalvinst på grund av avyttring som omfattar en ursprungsbostad (2) har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad, och (3) har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden, se 47 kap. 2 § (här). Det tycks vara så att samtliga punkter kommer att vara uppfyllda i din mormors fall, såvida ersättningsbostaden (bostadsrätten) inte förvärvas tidigare än året före eller senare än året efter det år då ursprungsbostaden (huset) avyttras, 47 kap. 5 a § (här). Reglerna gällande uppskov kan vara krångliga, men jag försöker nedan återge de viktigaste bestämmelserna att ha i åtanke i korta drag. Om din mormor köper bostadsrätten före utgången av det år då hon säljer fastigheten och bosätter sig där senast den 2 maj året därefter, beräknas uppskovsbeloppet på följande sätt, förutsatt att det din mormor betalar för bostadsrätten understiger det hon sålde fastigheten för. Beloppet beräknas enligt följande formel, vilken framgår av 47 kap. 7 § 2 p. (här):(kapitalvinsten + ev. tidigare uppskovsbelopp) x (ersättningen för ersättningsbostaden/ersättningen för ursprungsbostaden) Ett uppskovsbelopp får inte överstiga 1 450 000 kronor. Överstiger resultaten av formeln ovan ska överskjutande del således tas upp till beskattning direkt, 47 kap. 7 § (här). Först när din mormor säljer bostadsrätten måste uppskovsbeloppet återföras till beskattning, 47 kap. 11 § (här). Man kan även välja att återföra en del av uppskovsbeloppet (minst 20 000 kr), trots att man inte sålt ersättningsbostaden, 47 kap 9 a § 2 st. (här).Den som har ett uppskovsbelopp ska ta upp en schablonintäkt som därmed kommer att beskattas som en kapitalinkomst. Intäkten ska beräknas till 1,67 procent av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång, 47 kap. 11 b § (här). Detta innebär i realiteten en slags ränta på uppskovsbeloppet på 0,5 %, eftersom schablonintäkten beskattas med 30 %. Mot bakgrund av detta kan det i vissa fall vara förmånligare att ta ett banklån än att begära uppskov och en jämförelse mellan alternativen bör göras. Begäran om uppskov görs i deklarationen det år man deklarerar försäljningen. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

avdrag för uppskovsbelopp vid försäljning av en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt

2016-12-08 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Jag ska betala ca 150.000 i reavinstskatt efter försäljning av min bortgångne fars hus som såldes i år. Jag har precis köpt en bostadsrätt och undrar om jag kan begära uppskov på skatten och använda pengarna till mitt nya boende? Mvh Lindberg
Arash Ghavamnejad |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Rätten att göra avdrag för uppskovsbelopp efter försäljning av en privatbostadsfastighet tillkommer enbart om fastigheten utgjort dennes ursprungsbostad, att denne har eller tänker förvärva en ersättningsbostad och att denne har eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden, se Inkomstskattelagen (IL) 47 kap 2§. Det är alltså tre kumulativa rekvisit som måste vara uppfyllda för att ha rätt till uppskov av det belopp som ska beskattas. Det första rekvisitet, att bostaden som sålt ska utgöra din ursprungsbostad, är av betydelse för Din fråga. Enligt IL 47 kap 3§ 1 st avses med ursprungsbostad en sådan privatbostad i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. Med privat bostad avses enligt IL 2 kap 8§ bl.a. småhus som är avsedd för en eller två familjer och den är också avsedd att användas eller används av ägaren eller dennes närstående som permanent- eller fritidsbostad. Med närstående avses bl.a. föräldrar, mor/farföräldrar, make/sambo, avkomlingar etc, se IL 2 kap 22§. Enligt IL 47 kap 3§ 2 st avses med permanentbostad en bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst ett år närmast före avyttringen, eller under minst tre av de senaste fem åren.Du som arvinge till din fars kvarlåtenskap har, som jag kan bara tro, genom ett arvsskifte ärvt huset med full äganderätt. Om du som ägare eller någon av dina närstående använt bostaden som permanentbostad eller fritidsbostad enligt 2 kap 8§ så anses huset utgöra privatbostad i enlighet med 47 kap 3§ 1st. Däremot är frågan om huset utgjort permanentbostad för dig som skattskyldig med anledning av försäljningen enligt 47 kap 3§ 2st. Det krävs ju nämligen att Du innan avyttringen varit bosatt i huset i minst 1 år eller under 3 år av de senaste 5 åren. Enligt praxis och förarbeten krävs det inte att du under denna tid varit ägare av huset, även om du nu är den som är skattskyldig. Om du uppfyller kraven i ovan så har du rätt till uppskovsavdrag.Jag råder dig även att ringa till Skattemyndigheten för att få tydligare och mer kvalificerad rådgivning angående ditt läge. Skattereglerna är nämligen inte alltid lätta att förstå och koppla till omständigheterna i det praktiska livet. Hoppas du i övrigt fått ett någorlunda tillfredställande svar på din fråga. Vänligen,

Uppskovsbelopp

2017-04-13 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Är det lagligt med retroaktiv skatt på reavinst ,uppskovsskatt?
Johanna Barfoed |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av Regeringsformen (2:10 2 st RF) följer att retroaktiv skatt i princip inte får tas ut. När det gäller uppskovsskatt är det emellertid inte korrekt att benämna sådan skatt som retroaktiv. Ett uppskovsbelopp innebär en uppskjutning av den beskattning som följer av en kapitalvinst vid försäljning av sin fastighet (se 47 kap IL). Denna möjlighet finns för att lagstiftaren vill undvika inlåsningseffekter på bostadsmarknaden, det ska ge större incitament för att flytta om man så vill. Uppskjutningen av skatten ska givetvis beskattas någon gång i framtiden, något som sker vid försäljning av bostad nr 2 som man flyttat till efter den första försäljningen. När beskattningen då sker innebär det alltså inte att det är en retroaktiv skatt på kapitalvinsten, utan man har helt enkelt skjutit upp beskattningen till detta tillfälle. Hoppas det var svar på din fråga! Hälsningar,

Beskattning av uppskovsbeloppet

2017-02-28 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej! jag har tagit del av frågor och svar angående uppskov. jag undrar om lagtexten anger om det är skattesatsen det år som uppskovsbeloppet återförs som gäller som skattesats vid återföringen eller om det är skattesatsen det år reavinsten på bostaden deklarerades. vi skall deklarera en fastighetsförsäljning 2017 (såld i fjol) och funderar på om det är klokt att välja maximala uppskov för att möjliggöra en skattefördel senare år om Sverige sänker skattesatsen från 22% till exv 15% för reavinster på fastigheter.Michael
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skattesatsen är relevant för beräkningen av skatten, vilket händer efter att den beskattningsbara inkomsten för året har fastställts. När det gäller uppskov vid fastighetsförsälning är det egentligen så att uppskovsbeloppet inte ingår i den beskattningsbara inkomsten för det året när man väljer att dra nytta av uppskovsbeloppet. Följaktligen beskattas uppskovsbeloppet inte enligt skattesatsen som gäller för det året.När man återför uppskovsbeloppet till beskattningen, då ingår det beloppet i beräkningen av den beskattningbara inkomsten för det året. Således beskattas det, tillsammans med de övriga inkomsterna för detta år, enligt den skattesats som gäller för detta år. Det är sant att det är möjligt att på detta sätt få en typ av räntefri skattekredit. Därför skulle jag vilja påpeka att det finns i lagen en schablonintäkt (inkomstskattelagen 47 kap. 11 b §) som man ska ta upp varje år. Detta är lika med 1,67% av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång, vilket i nuläget motsvarar en skatt på 0,5% (30% av 1,67).Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,

Uppskovsbelopp vid försäljning av bostadsrätt

2016-12-31 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej!Jag sålde i början av 2016 en bostadsrätt för 4,4 mkr och gjorde en vinst på ca 2 mkr. Min pappa stod som 50% ägare för att lånet skulle gå igenom när jag köpte den. Han har dock inte nyttjat den eller bott där. Strax därefter köpte jag (vi) en bostad för 2,5 mkr där han står som ägare till 10%. Jag skulle vilja göra uppskov med skatten. Om möjligt, hur mycket av skatten kan jag/vi skjuta upp?Tack på förhand!Mvh,
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förutsättningar för avdrag för uppskovsbelopp regleras in inkomstskattelagen (i det följande IL), närmare bestämt i kap. 47. För att börja med skulle jag vilja påpeka att en förutsättning för att få göra avdrag för uppskovsbelopp är att den avyttring (i ditt fall: försäljningen) som orsakar kapitalvinsten måste omfatta en ursprungsbostad (IL 47 kap. 2§ 1 st. 1 p.), vilket innebär att den måste vara den skattskyldiges permanentbostad (dvs. där man varit bosatt, IL 47 kap. 3§ 1 & 2 st.). Detta är inte fallet för din pappa, som du beskriver situationen i din frågeställning, och följaktligen får han inte göra avdrag. I ditt fall, eftersom ersättningen för urprungsbostaden (4,4 mkr) överstiger ersättningen för ersättningsbostaden, blir IL 47 kap. 7§ 1 st. 2 p. tillämplig, vilken stadgar att ditt uppskovsbelopp består av kapitalvinsten (ökad med tidigare uppskovsbelopp, du har inte skrivit någonting om detta i din fråga så jag antar att detta är lika med noll) minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbosaden samt ersättningen för ersättningsbostaden. Detta blir 2 mkr - (4,4 - 2,5) = 2 - 1,9 = 100,000 kr. Det ovanstående förutsätter att de siffror du skrivit hänför sig till dig personligen, dvs dina andelar. Är fallet inte så, då ska du räkna samma siffror med dina andelar, vilket innebär att din kapitalvinst är 50% av 2 mkr = 1 mkr, ersättningen för ursprungsbostaden blir 4,4 x 50% = 2,2 mkr och ersättningen för ersättningsbostaden 90% x 2,5 mkr = 2,250 mkr. Detta är viktigt, därför att ersättningen för ersättningsbostaden, i detta fall, är minst lika stor som ersättningen för uppskovsbostad. I så fall är IL kap. 7§ 1 st. 2 p. inte längre tillämplig, utan beräkningen ska göras enligt IL 47 kap 7§ 1 st. 1 p., vilken stadgar att uppskovsbeloppet motsvarar kapitalvinsten (igen, ökad med tidigare uppskovsbelopp). Det finns, dock, en begränsning i IL 47 kap. 7§ 2 st.: urppskovsbeloppet får inte överstiga 1 450 000 kr x 50% (din andel av bostaden) = 725 000 kr. Överskjutande del, i detta fall 1 mkr + 725 000 = 275 000 kr ska tas upp till beskattning.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger. Med vänliga hälsningar,

Kan man övertaga makas uppskovsbelopp?

2016-11-28 i Uppskovsavdrag
FRÅGA |Hej, finns möjligheten att make kan överta makans uppskovsbelopp från en gemensamt ägd fastighet?
Niclas Friberg |Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Er fråga!Eftersom Er fråga gäller uppskovsbelopp vid försäljning av, vad jag tolkar som, privatägd fastighet är det inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229, som reglerar frågan.För att få uppskov krävs som utgångspunkt att man har ägt hela eller del av både den sålda bostaden (ursprungsbostaden) och den förvärvade bostaden (ersättningsbostaden). Det är endast den kapitalvinst som uppkommer från avyttring av den del man själv äger som går att få uppskov för.Det går att övertaga makans uppskovsbelopp om hennes "nya" bostad övergått till Er genom arv, testamente eller bodelning och uppskovet inte ska återföras till beskattning. Då ska uppskovsbeloppet i stället överföras till Er som den nya ägaren.Hoppas Ni har fått svar på Er fråga!Med vänlig hälsning