Kan man begränsa kapitalvinst vid försäljning av fastighet?
Mormor äger sitt hus, ca 6 MSEK.
Hons ska sälja och köper en bostadsrätt för 3,8 MSEK.
Finns det NÅGOT sätt att begränsa reavinst skatten..??
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om inkomstbeskattning finns i inkomstskattelagen (IL). Inledningsvis kan påpekas att kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det din mormor säljer sin bostad för) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL (här). Omkostnadsbeloppet består dels av din mormors anskaffningsutgift för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer, 44 kap. 14 § IL (här). För att få tillgodoräkna sig dessa förbättringsutgifter i beräkningen krävs i regel att man genom kvitton visar hur stora utgifter man haft.
Är skillnaden mellan ersättningen och omkostnadsbeloppet positivt har det uppstått en kapitalvinst och 22/30 av vinsten ska enligt huvudregel beskattas med en skattesats om 30 % (vilket motsvarar 22 % skatt på hela kapitalvinsten). Att begränsa skatten på ett sådant sätt att man betalar mindre skatt totalt sett går i regel inte. Däremot kan man genom att begära uppskov skjuta upp en del av skatten för att undvika att behöva betala väldigt mycket pengar i skatt på en och samma gång, när man dessutom har för avsikt att köpa en annan bostad.
En skattskyldig får från kapitalvinsten göra avdrag för uppskovsbelopp om vissa förutsättningar föreligger. Det krävs att den skattskyldige (1) tar upp kapitalvinst på grund av avyttring som omfattar en ursprungsbostad (2) har förvärvat eller tänker förvärva en ersättningsbostad, och (3) har bosatt sig eller tänker bosätta sig i ersättningsbostaden, se 47 kap. 2 § (här). Det tycks vara så att samtliga punkter kommer att vara uppfyllda i din mormors fall, såvida ersättningsbostaden (bostadsrätten) inte förvärvas tidigare än året före eller senare än året efter det år då ursprungsbostaden (huset) avyttras, 47 kap. 5 a § (här). Reglerna gällande uppskov kan vara krångliga, men jag försöker nedan återge de viktigaste bestämmelserna att ha i åtanke i korta drag.
Om din mormor köper bostadsrätten före utgången av det år då hon säljer fastigheten och bosätter sig där senast den 2 maj året därefter, beräknas uppskovsbeloppet på följande sätt, förutsatt att det din mormor betalar för bostadsrätten understiger det hon sålde fastigheten för. Beloppet beräknas enligt följande formel, vilken framgår av 47 kap. 7 § 2 p. (här):
(kapitalvinsten + ev. tidigare uppskovsbelopp) x (ersättningen för ersättningsbostaden/ersättningen för ursprungsbostaden)
Ett uppskovsbelopp får inte överstiga 1 450 000 kronor. Överstiger resultaten av formeln ovan ska överskjutande del således tas upp till beskattning direkt, 47 kap. 7 § (här). Först när din mormor säljer bostadsrätten måste uppskovsbeloppet återföras till beskattning, 47 kap. 11 § (här). Man kan även välja att återföra en del av uppskovsbeloppet (minst 20 000 kr), trots att man inte sålt ersättningsbostaden, 47 kap 9 a § 2 st. (här).
Den som har ett uppskovsbelopp ska ta upp en schablonintäkt som därmed kommer att beskattas som en kapitalinkomst. Intäkten ska beräknas till 1,67 procent av uppskovsbeloppets storlek vid beskattningsårets ingång, 47 kap. 11 b § (här). Detta innebär i realiteten en slags ränta på uppskovsbeloppet på 0,5 %, eftersom schablonintäkten beskattas med 30 %. Mot bakgrund av detta kan det i vissa fall vara förmånligare att ta ett banklån än att begära uppskov och en jämförelse mellan alternativen bör göras. Begäran om uppskov görs i deklarationen det år man deklarerar försäljningen.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
