Beskattning av privatbostadsrätt.

2018-06-05 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |https://lagen.nu/1999:1229#K41P1En brf-innehavare som väntar på plats på äldreboende vill överlåta sin lägen till tre barnbarn. Överlåtaren ska bo kvar i lägenheten tills plats på annat boende kan genomföras. Ingen av barnbarnen tänker bo i lägenheten utan tänker sälja densamma då överlåtaren flyttar. vad innebär detta för barnbarnen ur skattesynpunkt.
Henrik Berg |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer förklara hur beskattning av bostadsrätter fungerar samt hur detta påverkas vid arv/gåva. Kort svar finns längst ned.Privatbostadsrätt.När det gäller beskattning av både privatbostäder och näringsbostäder gäller särskilda beskattningsregler. Särskilda regler innebär att man har möjligheter till uppskjuten beskattning och att inte hela vinsten kommer att tas upp till beskattning. Vi börjar med att identifiera ditt skatteobjekt.Som rubriken säger kommer överlämnandens bostadsrätt att beskattas som en privatbostadsrätt vilket framgår av 2 kap. 8§ inkomstskattelagen. Privatbostad innebär att ägaren eller någon närstående till denne har denna som sin permanentbostad. Hit räknas alltså exempelvis inte fritidsbostäder .Konkret innebär detta att den kommer att beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1§ inkomstskattelagen). Inkomstslaget kapital.I inkomstslaget kapital ingår egentligen alla vinster som kommer från tillgångar ägda av privatpersoner (41 kap. inkomstskattelagen). Exempel på sådana tillgångar är aktier, räntor, hus, värdesaker (med viss särreglering) etc. När man säljer något som ingår i inkomstslaget kapital kommer vinsten från tillgången att beskattas det år man säljer tillgången (41. kap. 8§ inkomstskattelagen) med 30% (65 kap. 7§ inkomstskattelagen). När man säljer tillgången ska dock bara vinsten beskattas. Vinsten räknas ut som följande:Försäljningsinkomst - (omkostnadsbelopp + kostnader relaterade till försäljningen) = vinst som beskattas (44 kap. 13 § inkomstskattelagen). Försäljningsinkomstinnebär den ersättning man får för tillgången brutto. Omkostnadsbeloppinnebär det man köpte tillgången för. Om man alltså köpte ett hus för 1 miljon och sålde huset för 2 miljoner kommer 1 miljon vara ens omkostnadsbelopp. I omkostnadsbeloppet ingår även förbättringsutgifter. (44 kap. 14§ inkomstskattelagen). När det gäller bostadsrätter finns dock en specialregel. Enligt 46 kap. 5§ inkomstskattelagen ska insatsen utgöra omkostnadsbelopp om personen i fråga köpt bostadsrätten direkt från en bostadsrättsförening eller annan förening som kan likställas en bostadsrättsförening. Om personen i fråga dock köpt bostadsrätten av en annan privatperson gäller inte 46 kap. 5§ inkomstskattelagen. Förbättringsutgifterinnebär kostnader man lagt ner på sin privatbostad i form av förbättrande reparationer och renoveringar. Detta uppställer dock ett par krav för att man ska få dra av kostnaderna vid en senare försäljning. 1. Kostnaderna för en förbättring måste överstiga 5000 kronor på ett beskattningsår (i ditt fall ett kalenderår) (46 kap. 8§ inkomstskattelagen).2. Kostnaderna måste avse en förbättring av bostadsrätten. Exempel på sådana saker är att byta ett laminatgolv mot klinkers, installera bastu, renovering rent allmänt etc. Saker som inte är att se som förbättringar är reperationer. Om exempelvis något går sönder och man byter ut saken mot en likadan sak (samma värde) kan detta inte ses som en förbättringskostnad. (46 kap. 9§ inkomstskattelagen).3. Vissa reperationer får dock skrivas av. Man får, när det gäller privatbostäder, göra avdrag från försäljningsintäkten men reperationskostnader om kostnaden uppkommit inom 5 år innan försäljningen (46 kap. 10 inkomstskattelagen). Krav tillkommer dock att reparationens utförande ska ha förbättrat bostadsrätten vid försäljningstillfället jämfört med anskaffningstillfället. Ett exempel är att om badrumsgolvet verkligen behöver bytas ut vid anskaffningstillfället och man byter ut golvet mot samma materiall så får man göra avdrag för kostnaden eftersom det ändå är förbättring av badrummet jämfört med anskaffningstillfället. Kostnader relaterade till försäljningen innebär framförallt mäklaravgifter och eventuell marknadsföring eller annan hjälp att sälja bostaden. Beskattning av bostadsrätt:Vid beskattning av privatbostadsrätter och privatfastigheter gäller vissa specialregler. Dels kommer inte hela vinsten (se ovan) att tas upp till beskattning. Den del som tas upp till beskattning är 22/30-delar av vinsten (46 kap. 18§ inkomstskattelagen). Detta innebär att man tar vinsten innan skatt och multiplicerar denna med 22/30. Dels har man möjlighet till uppskjuten beskattning om man säljer sin privatbostadsfastighet/bostadsrätt p.g.a. flytt (47 kap. inkomstskattelagen). Detta innebär att man kan skjuta upp beskattningen i vissa fall. För detta krävs dock att det är en ursprungsbostad (att man bott i denna i minst 1 år), att det är permanentboende och att man kommer förvärva en nu bostad senast 2 maj året därpå efter försäljningen (47 kap. 2§ inkomstskattelagen). Detta blir sällan aktuellt vid arvöverlåtelser om man vill sälja denna. Beskattning av bostadsrätt genom arv.I svensk skattelag beskattas inte arv i sig (8 kap. 2§ inkomstskattelagen). Dock beskattas såklart fortfarande tillgången när arvtagaren säljer denna. När arvtagare får något i arv kommer denna att hamna i samma skattemässiga situation som överlåten (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Detta innebär att barnbarnen ska använda sig av samma omkostnadsbelopp och förbättringskostnader som deras överlåtare skulle ha använt sig av. Exempel:A har en bostadsrätt värd 2 000 000 kronor. A har köpt denna från en privatperson för 1 000 000 och A har lagt ner 200 000 kronor på förbättringskostnader och reparationer. Mäklararvodet var 50 000. A överlåter denna till B genom arv. B säljer denna för 2 000 000 kronor. B kommer att använda sig av A:s tidigare kostnader och omkostnadsbelopp.B: beskattning.Inkomst: 2 000 000. Omkostnadsbelopp&förbättringskostnader: -1 200 000 (A:s förvärvspris och utgifter)Mäklararvode: -50 000Summa beskattning: 750 000 x 22/30≈550 000 kronor.Sammanfattat svar. Arv i sig beskattas inte men avyttring av tillgång (t.ex. bostad) beskattas. Mottagaren som vill sälja kommer att få/måste använda sig av arvöverlåtarens omkostnadsbelopp och förbättringskostnader vid försäljningen. Resterande vinst efter alla avdrag kommer att beskattas till 22/30-delar med 30%. Nettoskatten blir alltså 22%. Vänligen

Hur beskattas skadestånd vid avtalsbrott?

2018-06-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Vi sålde vårt hus för en tid sedan, och sedan hävdes köpet av köparen utan rätta grunder. Vi gjorde upp om skadestånd i godo och pengarna betalades till vårt konto, utan några andra parter inblandade än vi och köparen. Efter detta blev det inte längre aktuellt att sälja vårt hus, och nu undrar vi om och isåfall hur detta skadestånd beskattas? Det handlar mer om ersättning för att det förstörde vår situation, än för ekonomiska men, då hävandet innebar att vi inte hann köpa den fastighet vi tänkt oss, så vi fick bo kvar istället.Tack på förhand!
Fabian Forsberg |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om vilka inkomster som ska beskattas och hur detta ska ske finns i inkomstskattelagen. I 8 kapitlet finns bestämmelser om vilka inkomster som ska vara skattefria. Däribland ingår vissa skadestånd, vid ersättning för sakskada. Även ideella skadestånd, såsom ersättning för brott är skattefria. Ett skadestånd till följd av ett brutet köpekontrakt är dock ett ekonomiskt skadestånd, även om ni utverkat det på ideella grunder. Ett sådant skadestånd anses vara en intäkt på grund av innehav av tillgångar enligt 41 kap. IL. Sådana intäkter beskattas till 30% enligt 65 kap. 7 § IL.

Kan jag räkna av lån vid beräkningen av reavinsten?

2018-05-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HEJ JAG SÅLDE MIN DEL AV ETT FRITIDSHUS FÖRRA ÅRET FÖR 1 MILJ KRONOR - DET KOSTADE CA 600.000 ATT KÖPA FÖR ETT ANTAL ÅR SEDAN, MEN SAMTIDIGT HADE JAG LÅN (CA 300.000 ) PÅ HUSET. KAN JAG RÄKNA BORT LÅNEN INNAN JAG RÄKNAR UT REAVINSTSKATTEN? ELLER MÅSTE MAN SKATTA FÖR HELA REAVINSTEN OAVSETT LÅN? UNDRAR CECILIA
Sara Jönsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret är nej, du kan inte räkna av lån vid beräkningen av din reavinst.Din fråga regleras framförallt av 44 kap inkomstskattelagen. Kapitalvinsten beräknas, något förenklat, genom bestämmandet av skillnaden mellan ersättning och omkostnadsbelopp (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgifter och eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Med andra ord kan du endast dra av din anskaffningsutgift på 600 000, inte ditt lån på 300 000. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Hur beskattas försäljning av aktier och sommarstuga i Sverige för person som bor utomlands?

2018-05-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag har bott utomlands i 30 år och har ingen vâsentlig anknytning till Sverige. Jag har aktier i ett svenskt bolag som jag vill sälja. Vill eventuellt också sälja en sommarstuga. Skall jag betala kapitalvinstskatt?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du är s.k. begränsat skattskyldig i Sverige. Detta eftersom du varken, bor, stadigvarande vistas eller har väsentlig anknytning till landet (3 Kap 3 § Inkomstskattelagen). I mitt svar kommer jag bortse från eventuella dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och det land du är bosatt i.Jag kommer dela upp din fråga i dels aktierna dels sommarstugan.Hur försäljning av de svenska aktierna beskattas.Ifall du under något tillfälle under det kalenderår då du säljer aktierna eller under de föregående tio kalenderåren varit bosatt i Sverige eller stadigvarande vistats här är du skattskyldig i Sverige för svenska aktier, den s.k. 10-årsregeln (3 Kap 19 § Inkomstskattelagen).Du verkar inte haft en sådant anknytning till Sverige de senaste 10 åren varför du inte heller kommer beskattas i Sverige för vinsten då du säljer aktierna.Hur försäljningen av sommarstugan beskattas.Ifall du säljer din sommarstuga ska du redovisa det i din inkomstdeklaration. Ifall du även måste betala skatt vid försäljningen i det land du bor kan du begära avräkning av den svenska skatten. Skatteverket har en blankett för försäljning av småhus här.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,

Kapitalvinstbeskattning och tvångsförsäljning vid samäganderätt

2018-06-01 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vi är fyra delägare i en fastighet. En vill sälja ut sin del. Vi har tillsammans haft mäklare på plats som värderat fastigheten till vad de anser marknadsmässigt pris. Den säljande delägaren accepterar inte att bli utköpt för motsvarande sin del av detta pris. Tycker värderingen är för låg. (Mäklarnas värdering är ca 250% högre än taxeringsvärdet.) Vill ha ett betydligt högre belopp för att acceptera att bli utköpt. Låst läge. Om det till slut går så långt att det blir en tvångsförsäljning via tingsrätten och man som delägare köper fastigheten förstår jag att hela fastigheten då säljs. Innebär det att även den delägare som köper drabbas av att behöva betala reavinstskatt på sin försålda egna del till sig själv?
Ludwig Ivarsson |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!Frågan som har ställt är dels en fastighetsrättslig fråga med inriktning mot samäganderätten och dels en skatterättslig fråga om kapitalvinstbeskattning.Om samäganderätten och dess rättigheter och skyldigheterSamäganderätt regleras framförallt genom Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. Bestämmelserna i SamägarL är dispositiva vilket innebär att det är möjligt för er delägare att avtala om annat än det som står i lag. I och med att du inte i frågan angett att det föreligger något sådant avtal kommer jag vid mitt besvarande förutsätta att något sådant avtal inte finns. Det finns också möjlighet under vissa omständigheter om den berörda delägaren fått andelen genom arv eller gåva. Det kan då finnas ett så kallat överlåtelseförbehåll som innebär att överlåtelse inte kan göras hur som helst.Av 2 § SamägarL ska samtliga delägare vara ense om åtgärder och förvaltning av det samägande i helhet ska hanteras. Det innebär inte däremot att det finns begränsningar i en delägares möjlighet till överlåtande av sin andel. Som du nämnde kan en delägare ansökan om en tvångsförsäljning av hela fastigheten, vilket framgår av 6 § SamägarL. I sådant fall tillfaller försäljningsintäkten respektive delägare i proportion till andelsstorlek.KapitalvinsbeskattningGällande kapitalvinstbeskattning återfinns bestämmelserna i Inkomstskattelag (1999:1229). Reavinstskatt är till att börja med synonymt med kapitalvinstbeskattning. En kapitalvinstbeskattning sker vid avyttring av egendom, däribland vid försäljning, se 44 kap. 3 § IL. Av 44 kap. 13 § IL framgår att kapitalvinstbeskattningen utgår från skillnaden mellan försäljningsintäkt och anskaffningskostnad, med avdrag för eventuella omkostnadsbelopp.SammanfattningVarje delägare har möjlighet att förfoga över sin andel, det inkluderar även att sälja andelen. Därutöver har varje delägare möjlighet att ansöka om en tvångsförsäljning av hela fastigheten. Vid tvångsförsäljning har varje delägare rätt till sin andel och en kapitalvinstbeskattning sker individuellt för varje delägare.Med vänlig hälsning,

Avyttring av bostadsrätt genom gåva

2018-05-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |jag och min sambo köpte en lägenhet ihop men jag står på lägenheten och lånet. Han vill avsäga sig allt med lägenheten men frågan är om han måste betala vinstskatt eller hamnar allt det på mig om jag säljer lägenheten. Han vill inte ha någonting att göra med lägenheten.
Viktor Lennartsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om din sambo ger bort sin andel av lägenheten till dig som en gåva kommer han inte att beskattas. Det som händer är att du inträder i hans skattemässiga situation (se 44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Det innebär att du övertar hans anskaffningsbelopp, vilket rimligtvis borde vara samma som du hade om ni köpte lägenheten samtidigt och äger 50 % vardera. När du senare säljer lägenheten kommer din skatt att beräknas utifrån hela försäljningssumman och du kan göra avdrag både med ditt egna anskaffningsbelopp och din sambos. Här kommer ett enkelt exempel:* Ni köper bostaden för 1 000 000 kr (500 000 kr vardera)* Han ger bort sin andel till dig. Du övertar då hans anskaffningsbelopp om 500 000 kr.* Du säljer lägenheten för 1 200 000 kr.* Din beskattningsbara vinst: 1 200 000 kr - 500 000 kr (ditt anskaffningsbelopp) - 500 000 kr (hans anskaffningsbelopp som du övertagit) = 200 000 kr.Om han däremot säljer sin andel till dig kommer försäljningssumman att läggas till grund för hans kapitalbeskattning direkt. Om han däremot säljer den för lika mycket som han köpte den (anskaffningsbeloppet) uppstår förstås ingen beskattningsbar vinst. Hälsningar

Fått fastighet i gåva och reparerat, hur beräkna skatt vid försäljning?

2018-05-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |År 2003 fick jag i gåva av mina föräldrar ett fritidshus. jag har nu bestämt mig för att sälja det undrar hur mycket skatt det är och hur fungerarar det med reavinst . Jag har inga skulder på huset och har under dom sist fem åren lagt ner cirka 300, 000 på nytt avlopp, dricksvattenbrunn, luftvärmepump samt målat och tapetserat allt inomhus. Just nu ligger budgivaren på 1,8 milj, Tacksam m jag kan få hjälp med att bena ut detta.
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När det gäller beskattning av vinst på försäljning av fastigheter så gör man en beräkning på skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade fastigheten minskat med utgifterna och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelag). Omkostnadsbeloppet beräknas på så sätt att man tar anskaffningskostnaden (det man köpte fastigheten för) + förbättringsutgifter (44 kap. 14 § inkomstskattelag). När man fått fastigheten i gåva så har man ju inte någon anskaffningskostnad, det som då gäller är att man sätter sig i den tidigare ägarens situation, det räknas alltså som att du köpte fastigheten för vad dina föräldrar köpte den för (44 kap. 21 § inkomstskattelag).Gällande de avdrag för reparationer och tillägg du nämner så ska det inte vara några problem att ta med dem i förbättringsutgifterna jag skrev om ovan förutsatt att de skedde de senaste fem åren (45 kap. 12 § inkomstskattelag).Med vänliga hälsningar,

Kapitalvinstbeskattning av fastighet - avdrag för lösöre?

2018-05-14 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Jag ska sälja mitt fritidshus och har hört att man kan från försäljningspriset dra av för lösöre som man lämnar kvar innan man räknar fram det belopp som ska beskattas. Stämmer det ?Hälsningar
Martin Rosén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör beskattning av kapitalvinst på en fastighet, vilket regleras i inkomstskattelagen (IL). Ett fritidshus är en fastighet, oavsett om det skulle ligga på annans mark, 2 kap. 6 och 13 §§ IL. Fastigheter beskattas i inkomstslaget kapital, enligt 42 kap. 1 § IL. För att beräkna kapitalvinsten på en fastighet som avyttrats så får man gå till 44 kap. 13 § IL, där begreppet "omkostnadsbelopp" ska vara med i beräkningen. Omkostnadsbeloppet är om inte annat föreskrivs anskaffningsutgifter ökade med utgifter för förbättring, 44 kap. 14 § IL. Det som är relevant här är utgifter för förbättring vilket utvecklas i 45 kap. 11-12 §§ IL. Det som kan tillräknas omkostnadsbeloppet är utgifter är hänförliga till förbättrande reparationer och underhåll, vilket har skett under detta beskattningsår eller något av de fem föregående beskattningsåren. Beloppet för åtgärden måste också överstiga 5 000 kr. T.ex. att man tapetserar om för att återställa byggnaden till nyskick. När det gäller lösöre så beskattas det normalt sett var för sig enligt 52 kap. och har alltså inte med kapitalvinstbeskattningen för fastigheter att göra. Sammanfattningsvis kan det konstateras att avdrag för lösöre som medföljer vid försäljningen inte är avdragsgillt för att få ner det skattepliktiga resultatet. Däremot kan det tänkas att lösöret infogats i fastigheten och således utgör fastighetstillbehör, t.ex. en diskmaskin som installerats i fastigheten med syfte att standardhöja. Möbler och dylikt tillhör inte fastigheten och kan därför heller inte göras avdrag för. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,