Köp eller gåva av del i fastighet mellan sambor

2018-01-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag är sedan ett år tillbaka sambo, min sambo äger huset vi bor i. Vi funderar nu på olika lösningar för mig att bli delägare.Vilka olika lösningar finns?Gåva, inköp? Vad för de olika förslagen med sig för skatter, och andra viktiga detaljer som måste tas i beaktande? Lagfart? Fördelar med att vara gift?Vid halva huset i gåva kan halva lånen medfölja? Hur blir det då med skatter?Köp: brukar marknadsvärdet utgöra grund för summa? Taxeringsvärde? Hur brukar par lösa detta?
Hanna Karlsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag delar upp mitt svar fyra delar: 1. Köpa hälften av huset, 2. Gåva av hälften av huset, 3. Lagfart, 4. Att vara gift1. Köpa hälften: När det gäller fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen, dvs om det är 50 % eller mer i form av ett köp räknas allt som ett köp. För att vara ett köp och inte en gåva måste priset sättas högre än hälften av årets taxeringsvärde eller marknadsvärde, och då räknas allt som ett köp och det blir inte delvis köp delvis gåva. Oftast är marknadsvärdet högre än taxeringsvärdet så då blir hälften av taxeringsvärdet minimum för att det ska räknas som ett köp. Ju lägre ni håller summan på köpet desto mindre skatt utlöses. Det är din sambo som betalar den vinstskatten. När det gäller privatbostadsfastigheter (småhus, bostadsrätter och ägarlägenheter) ska 22/30 tas upp till skatt, 45 kap. 33 § inkomstskattelagen. Sedan dras 30 % skatt på den summan som vanligt enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen.2. Du får hälften som en gåva: Som tidigare nämnt gäller huvudsaklighetsprincipen, så om ni ändå för över pengar men under hälften av taxeringsvärdet eller marknadsvärdet kommer hela hälften av huset att räknas som en gåva. Vid gåvor utlöses ingen kapitalskatt, men notera att vid gåvor ärver man den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att om du någon gång vill sälja din del i framtiden kommer kapitalskatten att räknas utifrån värdestegringen från den dag din sambo köpte fastigheten till den dag du säljer den, dvs inte från dagen då gåvan gavs. Om det är lång tid sedan sambon köpte huset kan det alltså bli en hel del i skatt. Å andra sidan om ni istället gör ett köp kommer kapitalskatten att utlösas direkt och förmodligen bli mindre om ni väljer att sätta priset så lågt som möjligt. Skatten beräknas på samma sätt som nämnt ovan. Angående övertagande av lån krävs det godkännande av banken.3. Lagfart: För att stå som registrerad ägare krävs det oavsett det sker genom köp eller gåva att du söker lagfart hos Lantmäteriet.4. Äganderätten till huset förändras inte om ni gifter er, utan anses tillhöra den som har betalt för det. Detta kan utläsas i 1 kap. 3 § äktenskapsbalken där det stadgas att "varje make råder över sin egendom och svarar för sina skulder". Vill du vara gemensam ägare till huset bör du köpa in dig i det. Men om ni skulle skilja er anses bostad och bohag tillhöra båda makarna oavsett vem som har betalat för det och sedan delas lika mellan makarna, förutsatt att det inte är utsatt som enskild egendom genom äktenskapsförord, 7 kap. 1 och 2 §§ äktenskapsbalken.Vänligen,

Överlåtelse av fastighet till barn - försäljning eller gåva?

2017-01-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Äger en fritidsfastighet medtaxeringsvärde 2016 om 309000 kr. Vill överlåta till våra 2 söner (,finns inga särkullbarn) med 50% var.Överväger en regelrätt försäljning med köpeskilling strax över taxeringsvärdet vilket bör ge liten reavinst för mor och far, men genererar väl en högre skatt för köparna (sönerna) den dagen de säljer..?En av sönerna är gift och den andra sambo: vill dock att ägarandelen i fastigheten skall vara sönernas enskilda egendom.Om ovanstående jämförs med att överlåta fasigheten som gåva, hur ser skattesituationen ut 2017?Tacksam för era synpunkter/Med vänlig hälsning!
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att göra mitt svar mer överskådligt har jag valt att dela upp svaret under två rubriker som var och en beskriver den skattemässiga konsekvensen av att överlåta fastigheten genom en försäljning respektive genom gåva.Överlåtelse genom försäljningInledningsvis är det viktigt att påpeka att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet, dvs. i ert fall 309 000. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Ni kommer i detta fall att befinna er i samma skattemässiga situation som den som jag beskriver under den andra rubriken. Betraktas överlåtelsen som en försäljning kommer ev. kapitalvinst att beskattas enligt 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (IL) (här). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas enligt 45 kap. 33 § IL (här).Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (vad era söner betalar för fastigheten) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL (här). Omkostnadsbeloppet består dels av er anskaffningsutgift för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer, 44 kap. 14 § IL (här). Är resultatet positivt har ni gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten. Man kan dessvärre inte villkora ett köp på ett sådant sätt att man gör fastigheten till förvärvarens enskilda egendom. Däremot kan era söner givetvis genom äktenskapsförord (den gifta sonen) eller samboavtal (den samboende sonen) bestämma att deras respektive andel ska vara enskild egendom/inte vara samboegendom och således tillfalla era söner vid en ev. bodelning.Överlåtelse genom gåvaGåvor beskattas inte enligt 8 kap. 2 § IL (här) och ni kommer således, om ni väljer att överlåta fastigheten som en gåva, inte att beskattas. Konsekvensen av att överlåtelsen sker i form av gåva blir istället att förvärvaren (era söner) inträder i er skattemässiga situation, vilket innebär att era söner vid en ev. senare försäljning av fastigheten tillgodoräknar sig er anskaffningsutgift samt de förbättringsutgifter som ni haft, se 44 kap 21 § IL. De är alltså summan av dessa som kommer att utgöra era söners omkostnadsbelopp vid beräkningen av kapitalvinsten när/om era söner avyttrar fastigheten.För att försäkra er om att andelen i fastigheten blir era söners enskilda egendom kan detta villkor skrivas in i det gåvobrev som upprättas för överlåtelsen.Den skattemässiga skillnaden mellan en försäljning och gåva ligger sammanfattningsvis i både vem som beskattas och beskattningstidpunkten.Har du ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänlig hälsning,

Ska den framtida skatten vid försäljning fastighet dras av vid en bodelning?

2017-12-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ska skiljas o har äktenskapsförord som ger mig rätt till 75% av fastigheten samt enskild rätt till mina bankkonton mm. Om fastigheten är värd 2 milj ska min man ha 25%. Vi har ett lån på fastigheten 1,5 milj. Om jag vill överta fastigheten måste jag överta lånet och lösa ut honom. Då måste väl även framtida kapitalvinstskatt dras av innan jag löser ut honom?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Överlåtelser genom bodelning är skattefria så någon beskattning vid bodelningen kommer inte ske 8 kap. 2 § Inkomstskattelagen (IL). Däremot ska du som tar över fastigheten kompenseras för att du förr eller senare kommer att få betala kapitalvinstskatt vid försäljning av fastigheten. Så det stämmer att den framtida kapitalvinstskatten ska dras av innan du löser ut honom. Det är denna framtida skatteskuld som kallas för latent skatteskuld. Den latenta skulden kan aldrig anges till ett exakt belopp eftersom det inte sker en riktig försäljning. Utan man får försöka värdera fastigheten så gott det går vid bodelningstillfället. För att få fram den latenta skatteskulden gör man alltså en fingerad försäljning av fastigheten. Marknadsvärdet ska då minskas med anskaffningsvärdet, ny-, till-, ombyggnadskostnader, eventuella uppskovsbelopp samt mäklararvode. På det belopp sker en hypotetisk beskattning om 22 % vilket är den latenta skatteskulden. Eftersom att jag inte har alla uppgifter kan jag tyvärr inte göra uträkningen åt er. Jag hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Uppskov med vinsten från en bostadsrätt

2011-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min hustru och jag har äktenskapsförord, och enligt detta äger vi allt vi medförde i boet. Jag är på detta sätt ensam ägare till bostadsrätten vi bor i. Nu planerar vi att köpa ny och dyrare bostad, och vill att den nya bostaden ska stå helt och hållet på min hustru. Finns det sätt att undvika att betala vinstskatten på försäljningen av nuvarande bostad, trots att ägandeförhållande av den gamla och den blivande bostaden är olika?
|Hej, Tack för din fråga. Vid försäljning av en äkta privatbostadsrätt med vinst uppstår en kapitalvinst. Denna vinst är skattepliktig enligt 46 kap. Inkomstskattelagen (IL).Detta innebär att du måste ta upp 22/30 av denna vinst till beskattning (46 kap. 18 § IL). Skattesatsen är sedan 30% på detta belopp (65 kap. 7§ IL). För att undvika kapitalvinstbeskattning finns möjlighet till uppskov med vinsten. Denna möjlighet ges i 47 kap. IL. Uppskov innebär att du inte behöver beskatta vinsten direkt utan den skjuts framåt i tiden. Istället utgår varje år en schablonskatt på den uppskjutna vinsten med cirka 0,5% (47 kap. 11b § IL). Förutsättningar för att få uppskov med skatten är att du vid försäljning av din bostadsrättt (ursprungsbostad) köper en ny bostad (ersättningsbostad) som du sedan bosätter dig i (47 kap. 2 § IL). Uppskov medges upp till ett tak på 1.450.000 kronor. För att få uppskov med hela vinsten upp till taket krävs det att ersättningen för din nya bostad överstiger eller är lika med ersättningen du fick när du sålde din bostadsrätt (47 kap. 7 § IL). I mitt följande svar har jag förutsatt att det är du som står som ensam ägare till din bostadsrätt och din fru som står som ensam ägare till den nya bostaden. I och med att du inte köper ersättningsbostaden (då du inte kommer att stå som lagfaren ägare och istället är det din fru som äger hela den nya bostaden) uppfyller du inte de villkor i 47 kap. 2 § som krävs för att få uppskov med beskattningen av kapitalvinsten. Du kan alltså inte få uppskov med vinsten och på så sätt undvika beskattning. För att du ska kunna få uppskov krävs det att du äger en del av den nya bostaden. För att du ska få uppskov med hela din vinst upp till taket krävs det att ersättningen för din del av den nya bostaden överstiger eller är lika med ersättningen du fick för din bostadsrätt. Här hittar du inkomstskattelagen: https://lagen.nu/1999:1229 Har du fler frågor eller det är något du undrar över är du välkommen att ställa en ny fråga. MVH Sebastian