Huvudsaklighetsprincipen vid fastighetsförsäljning under taxeringsvärdet.

2018-08-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Att köpa en villa under taxeringsvärdeTaxeringsvärdet är 665000 och vi kan köpa den för ca 300000 hur blir det med skatter för köpare och säljare eller behöver man inte betala skatt.
Martin Rosén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om beskattning vid avyttringar av fastigheter regleras i inkomstskattelagen (IL). Först och främst kan det konstateras att vinster/förluster på fastigheter tas upp i inkomstslaget kapital, 41 kap. 1-2 §§ samt 42 kap. 1 § IL. Vidare så beräknas en kapitalvinst utefter 44 kap. 13 § IL på så vis att skillnaden mellan; - Ersättningen för det avyttrade tillgången minskat med utgifterna för avyttringen, och - Omkostnadsbeloppet (framgår av 44 kap. 14 §, anskaffningsutgifter + förbättringsutgifter).När det gäller ert fall så behöver dock hänsyn inte tas till de vanliga beräkningsgrunderna då detta inte är att klassificera som en avyttring enligt 44 kap. 3 § IL. När det gäller överlåtelser av fastigheter så skiljer det sig jämfört med t.ex. aktier, och här tas hänsyn till något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Det innebär med enklare ord att antingen betraktas något som gåva eller som en försäljning. I ett vägledande rättsfall, RÅ81 1:29, stadgades det nämligen att om överlåtelsen understiger taxeringsvärdet så är det att anse som gåva. Vidare så finns det ingen gåvoskatt i Sverige, däremot inträder ni istället gåvogivarens skattemässiga ställning, 44 kap. 21 § IL. Detta sker i enlighet med kontinuitetsprincipen vilket innebär att den dagen ni ska avyttra fastigheten så beräknas ert omkostnadsbelopp utefter vad gåvogivaren betalade. Avslutningsvis så kan det konstateras att så länge en fastighet köps för ett lägre belopp än taxeringsvärdet är det att betrakta som en gåva. Detta medför ingen beskattning för säljaren, men köparen inträder i den tidigare ägarens skattemässiga ställning – vilket får effekt först när köparen säljer fastigheten vidare. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

I vilket land är jag skatteskyldig för försäljning av bostad?

2018-08-06 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag är i född och uppvuxen på Åland, men flyttade till Sverige för 40 år sedan, nu ska mina kusiner och jag sälja morföräldrarna och farföräldrarnas hus på Åland. Hur blir det med skatten för min räkning, ska jag betala den i Finland eller Sverige. Jag deklarerar inte i Finland, så gissar att den ska betalas i Sverige dit pengarna kommer, men är osäker. Vet inte hur och vart jag vänder mig med frågan, så glad att jag hittade er på nätet. Hur många procent är skatten?Med vänlig hälsning.
Ellen Hägerström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår i mitt svar ifrån att det handlar om försäljning av en privatbostad. Regler för beskattning vid försäljning av fastigheter hittar du i Inkomstskattelagen. Eftersom du bor i Sverige är du obegränsat skatteskyldig enligt 3 kap. 3 § IL. Detta innebär att du är skyldig att betala skatt i Sverige för alla dina inkomster, både de som kommer från Sverige men också de som kommer från utlandet enligt 3 kap. 8 § IL. Försäljning av fastighet räknas som avyttring av tillgång och kommer därför att skattas i inkomstslaget kapital vilket i huvudsak regleras i 44 kap. IL. Skatteprocenten på kapitalinkomster är 30 procent. Vissa bestämmelser är specifika vad gäller avyttring eller försäljning av fastigheter och regleras i 45 kap. IL. Enligt 33 § gäller att 22/30 delar av vinsten vid försäljningen av en privatbostad ska tas upp till beskattning. Detta innebär att du inte kommer att vara skatteskyldig för hela intäkten av försäljningen av huset, utan endast för den delen som understiger 22/30 delar. Handlar det istället om en kapitalförlust har du rätt att dra av 50 procent vid beskattningstillfället. Vänligen,

Hur beräknas vinstskatten på en fastighet?

2018-07-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi bor i ett hus som aldrig sålt. Byggt 1770. Nu vill vi sälja. Hur beräknas vinstskatten. Får så många olika svar. Är helt förvirrad.Finns ju inga uppgifter sen 1952 som vi fått en uppgift om att man borde veta. Så rörigt
Sofia Wedin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör skatt och beräkning av vinst på försäljning av fast egendom. Frågan regleras alltså i Inkomstskattelagen (IL).Vid försäljning av fast egendom så ska det som grundregel beskattas som en vinst eller bli avdragsgill om försäljningen går med förslut. Hur denna vinst/förlust räknas ut sker på följande sätt kapitalvinst/förlust = ersättning minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen är vad du säljer fastigheten för. Det vill säga köpeskillingen. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgift + förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). AnskaffningsutgiftenAnskaffningsutgiften är den summan som du köpte huset för. Men om jag uppfattar frågan rätt så har du inte köpt huset utan fått fastigheten på annat sätt. Om det inte finns några uppgifter rörande huset och huset är byggt innan år 1952 så ska bostaden/fastigheten anses vara köpt vid år 1952. Att du har köpt fastigheten då. Då ska anskaffningsuppgiften anses vara 150 % av taxeringsvärdet på fastigheten för år 1952 och att du därav får fram anskaffningskostnaden. (45 kap. 28 § IL).Om du inte vet vad taxeringsvärdet för fastigheten var år 1952 så kan du vända dig till riksarkivet som bör ha dessa uppgifter (Se lantmäteriets hemsida). FörbättringsutgifterÄr utgifter som du har haft för att förbättra huset. Den sammanlagda summan måste vara minst 5000 kr under kalenderåret (45 kap. 11-12 § IL). Det finns två typer av förbättringsuppgifter som bestämmer vad för kostnader du får och inte får dra av. Grundförbättringar, och reparationen och underhåll.Grundförbättringar är tex. nybyggnation, tillbyggnation ombyggnation och nytillskott (45:11 1 st. IL), det ska ha skett en markant skillnad mellan tidigare och efter förbättringen (45 kap. 11-12 § IL). Reparation och underhåll innebär tex renovering av badrum eller kök. Det centrala är att huset på ska återställas i nyskick. Det ska vara bättre efter reparationen än när huset köptes. Reparationen måste ha skett samma år som försäljningen eller inom de senaste 5 åren för att avdrag ska få göras. (45 kap. 12 § IL). Anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter = omkostnadsbeloppet. KvoteringNär vinsten eller förlusten sedan har beräknats så ska själva skatten att beräknas, den summan som du ska betala i skatt på vinsten. Skattesatsen är enligt huvudregeln 30 % av själva vinsten men vid försäljning av privatfastighet kommer det ske en kvotering av skattesatsen (65 kap. 7 § IL och 45 kap. 33 § IL). Vilket innebär att skatten kommer var 22 % av vinsten. Om det skulle vara en förlust så kommer 50 % av förlusten att vara avdragsgill (45 kap. 33 § IL).Det är så vinstskatten räknas ut: ersättningen minus omkostnadsbeloppet=vinsten. 22 % av vinsten är hur mycket skatt du ska betala. Du kan alltid vänd dig till skatteverket eller lantmäteriet för att få konkret information på hur du ska beräkna vinstskatten om du inte har konkreta uppgifter på de sakerna som behövs. Hoppas du fick svar på din fråga!

Hur ska skatten fördelas från en husförsäljning vid bodelning?

2018-07-22 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min man och jag har skilts. Vi ska sälja lägenheten och dalar pengar enligt lagar. Förstår att vi måste betala skätt. Men måste jag betala på vinst, när det var han som köpt lägenheten? OK, vem ska jag pratar med för att veta hur mycket och när ska jag betala skätt.
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid en bodelning ska man dela lika på alla tillgångar som inte är enskild egendom. Husets effektiva värde som tillgång är lägre än husets marknadsvärde, detta för att bland annat skatt tillkommer. När ni ska dela på huset i er bodelning ska ni dela på husets effektiva värde, dvs ni kommer att dela på skattekostnaderna. Vem som köpt huset spelar ingen roll. På skatteverkets hemsida finns information om hur skatten räknas ut.Ett exempelOm huset säljs för 2 000 000 och vinstskatten är 200 000, finns 1 800 000 efter skatt. Det är detta värde som ska delas på, ni kommer alltså i så fall få 900 000 var.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vem ska betala skatt vid försäljning av fastighet?

2018-08-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vid min mors bortgång löste jag ut min bror från hennes fastighet 2016 och fick därmed en latent skatteskuld.Är nu i stånd att göra en överlåtelse till min son på samma fastighet. Skall jag betala min skatteskuld eller förs den över till sonen om han säljer fastigheten?
Linn Gerhardsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Betalning av skatt vid överlåtelse av fastighet regleras i inkomstskattelagen, nedan förkortat IL. Med överlåtelse kan förstås både försäljning och gåva. FörsäljningOm du väljer att sälja fastigheten till din son blir du skyldig att betala skatt på den eventuella vinst du gör, 42 kap. 1 § IL. Den effektiva skatten blir 22 % av vinsten, 45 kap. 33 § IL, 65 kap. 7 § IL.GåvaOm du däremot väljer att ge fastigheten till din son i form av gåva kommer du inte att betala någon skatt. I denna situation tillämpas den så kallade kontinuitetsprincipen. Den innebär att din son, så som förvärvare, inträder i din skattemässiga situation, 44 kap. 21 § IL. Din son kommer då att betala skatt om han i sin tur säljer fastigheten.Inom skatterätten klassificeras en överlåtelse som en gåva om ersättningen för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde och det finns en gåvoavsikt hos givaren (detta kallas för huvudsaklighetsprincipen). När det gäller transaktioner mellan familjemedlemmar presumeras en gåvoavsikt föreligga. Hoppas att du fick svar på din fråga annars är du varmt välkommen att ställa en ny!

Skattemässiga konsekvenser vid försäljning av fastighet

2018-08-01 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Vad innebär det skattemässigt att sälja en fastighet 1) under taxeringsvärdet2) till taxeringsvärdet3) över taxeringsvärdetHälsningar
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid avyttring av fastigheter används en princip som kallas för huvudsaklighetsprincipen (RÅ 81 1:29). Detta innebär att hela överlåtelsen av fastigheten ska betraktas antingen vara benefik eller onerös. Om försäljningspriset är under fastighetens taxeringsvärde betraktas överlåtelsen vara en gåva medan det ses som ett köp om ersättningen för fastigheten överstiger fastighetens taxeringsvärde. Om mottagaren tar över ett lån för fastigheten räknas detta som ersättning för överlåtelsen. En benetik överlåtelse, en gåva, ska som huvudregel inte beskattas utan mottagaren tar istället över den tidigare ägarens skattesituation enligt kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Detta innebär att mottagaren av gåvan kommer överta givarens anskaffningsvärde för fastigheten. Om mottagaren säljer fastigheten kommer alltså givarens anskaffningsvärde användas vid beräkning av kapitalvinsten. På så sätt skjuter man på beskattningen från givaren till mottagaren eftersom givaren undgår att betala kapitalskatt och istället får mottagaren göra det vid en eventuell försäljning. Om överlåtelsen ska betraktas vara en gåva, kommer alltså ingen beskattning ske för överlåtaren, eftersom ingen kapitalvinst skett. Om överlåtelsen däremot ska betraktas vara ett köp, kommer den ersättning som ges för fastigheten användas för att beräkna kapitalvinsten som överlåten i sådant fall kommer skatta på. Beskattning för kapitalvinst vid avyttring av fastighet är 30 % av 22/30 av kapitalvinsten (45 kap. 33 §, 65 kap. 7 § inkomstskattelagen).Om den ersättning som erläggs för överlåtelsen av fastigheten är mer än 85 % av taxeringsvärdet måste förvärvaren betala stämpelskatt (5, 9 §§ stämpelskattelagen). Stämpelskatten är 1,5 % av köpeskillingen (8 § stämpelskattelagen).Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

När betalas skatt på kapitalvinst av fastighet?

2018-07-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min sambo står idag som ägare på huset, men tanken är att han ska ge mig halva huset som gåva så vi båda äger huset. Hur fungerar det? Blir det skatt på gåvan och ska den betalas direkt eller tillkommer det om/när man säljer huset?
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåvoskatten i Sverige avskaffades 2005. Det är alltså skattefritt att ge gåvor.Kapitalvinst på fastigheten betalas när du avyttrar fastigheten och räknas i inkomstslaget kapital. Tänk på att eftersom du får fastigheten i gåva så ska du räkna utifrån din sambos skattemässiga situation när han ger dig gåvan. Detta hittar du i Kapitel 44 21§ Inkomstskattelagen. Med vänliga hälsningar,

Avstyckning av fastighet och beskattning

2018-07-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har idag en fastighet om ca 2500m2. På denna fastighet finns två hus. Det ena, mindre, var det ursprungliga men användes senare endast som garage/förråd när ett nytt boningshus byggdes.Det ursprungliga önskar jag nu avstycka och sälja med tillhörande tomtmark som kommer orientera sig på de nybyggnadstomterna i området. Infarten är snäv och därmed omöjlig att göra till två separata infarter varför jag tänker mig att en första "kvadratisk" bit tomt vid infarten får bli en samfällighet mellan de två fastigheterna. Vidare har de gamla huset renoverats för en större summa.Mina frågor:• Räknas samfälligheten som en avstyckning och behandlas som en separat förrättning av lantmäteriet?• Betalas en realisationsvinst på den delen som avstyckas och säljs?Om ja:o Hur beräknas andelen av det ursprungliga anskaffningsvärdet?o Kan nedlagda renoveringskostnader för huset som avstyckas dras av vid försäljning innan realisationsskatten?Om nej:o Vad händer med dessa kostnader vid en eventuell framtida försäljning av den ursprungliga fastigheten? Kan de följa med och dras av vid försäljning innan realisationsskatten?
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan är fastighetsrättslig och skatterättslig. Reglerna om avstyckning återfinns i jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och reglerna om beskattning finns bland annat i inkomstskattelagen (IL).För att en fastighet ska bildas finns vissa formkrav och enligt 1 § 2 st JB sägs att "sämjedelning är utan verkan". Med sämjedelning avses avtal mellan ideella andelsägare om utläggande av särskilda ägolotter som svarar mot andelstalen. Det går inte att dela upp fastighetens delar på andra sätt än de som anges i jordabalken därför är sämjedelning ogiltigt.En samfällighet är vanligen land eller vattenområde som ägs av flera fastigheter ihop. För att marken vid infarten ska kunna ägas av flera fastigheter som samfällighet måste den separeras från din ursprungliga fastighet. Om du avstyckar en tomt för att använda som samfällighet till gemensamma infarter krävs det en lantmäteriförrättning för att lagfart ska uppkomma på den tomten. Vid fastighetsbildning krävs enligt 3 kap 1 § FBL (fastighetsbildningslagen) att fastigheten som nybildas eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Lantmäteriet kommer vid ansökan pröva ärendet i enlighet med detta och övriga bestämmelser i FBL.Ett alternativ kan vara att du behåller marken men ger dem som behöver använda infarten ett servitut att ta väg över infarten eller någon annan lösning med servitut.Övergång av fastighet och skatteskyldighetSkatterättsligt kan en fastighet kan övergå från en ägare till en annan genom olika former av överlåtelser t.ex. försäljning, byte, gåva, bodelning och testamente. Vid försäljning av avstyckad tomt ska du betala skatt på vinsten av försäljningen förutsatt att du är obegränsat skatteskyldig i Sverige. För fysiska personer och dödsbon är kapitalvinst vid icke yrkesmässig avyttring av fastighet skattepliktig inkomst av kapital. Detta gäller både privatbostadsfastighet och näringsfastighet.Skattskyldigheten inträder det år avyttringen sker och hela kapitalvinsten beskattas på en gång enligt 44 kap. 26 § IL. Med avyttring avses försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar. Andra exempel på sådana överlåtelser är apport, expropriation, upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid och marköverföring genom fastighetsreglering om ersättning utgår i pengar (44 kap. 3 § IL, 45 kap. 5–6 §§ IL).Avyttring genom styckning och skattI 45 kap 5 § 1 st. IL anges att:" Överföring av mark eller andel i samfällighet genom fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), (FBL) och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag anses som avyttring av fastighet, om överföringen eller uppdelningen sker helt eller delvis mot kontant ersättning. Är den kontanta ersättningen högst 5 000 kronor, ska kapitalvinsten inte tas upp.Vidare anges i 2 st." Av kapitalvinsten ska bara så stor del tas upp som den kontanta ersättningen minskad med 5 000 kronor utgör av den totala ersättningen för överföringen eller uppdelningen minskad med 5 000 kronor. Större belopp än den kontanta ersättningen minskad med 5 000 kronor ska dock inte tas upp."Ser man vidare i 5 kap anges det i 1 § att den typen av överföring av mark som du tänkt dig omfattas av bestämmelsen i 45 kap 5 § ILAvyttringen sker genom köpekontraktets undertecknande. Detta gäller även om det finns en avtalsklausul om att äganderätten ska övergå till köparen vid senare tidpunkt (RÅ 1950 ref. 5 och RN Serie I 1968 6:5). Klausuler som innebär att köpet inte ska fullföljas om köparen inte betalar full köpeskilling, har ingen betydelse i detta sammanhang. Avtal om annan tillträdesdag än datum för köpekontraktet saknar också betydelse i detta avseende.Kontraktsdatum gäller även om försäljningen gjorts beroende av något villkor eller av att myndighet ska godkänna överlåtelsen. Skulle ett sådant villkor inte uppfyllas eller sådant tillstånd inte ges, hävs som regel fastighetsförsäljningen. Någon kapitalvinstberäkning ska då enligt allmänna principer inte ske.När överföring av mark genom fastighetsreglering baseras på ett köpekontrakt, är avyttringstidpunkten för överlåtelsen köpekontraktsdagen.Om överföringen av mark genom fastighetsreglering grundas på en särskild överenskommelse, är avyttringstidpunkten den dag uppgiften om den fullbordade fastighetsregleringen införts i fastighetsregistrets allmänna del (HFD 2013 ref. 10)En kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan ersättningen, minskad med utgifterna för avyttringen, och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Från försäljningsintäkten får avdrag alltså göras för försäljningsprovision och liknande utgifter.Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avdrag får ske för alla omkostnader för förvärvet av tillgången, som t.ex. köpeskilling, inköpsprovision, stämpelskatt och liknande samt för förbättringskostnader. Vid försäljning av en del av ett innehav av egendom med enhetlig beskaffenhet, ska genomsnittsmetoden användas för beräkning av anskaffningsutgiften. I omkostnadsbeloppet får inte räknas in utgifter som täckts genom näringsbidrag eller statligt eller kommunalt bidrag (44 kap. 18 § IL).Endast nominell vinst beskattas. Indexuppräkning av omkostnadsbeloppet, som kompensation för penningvärdets fall, medges inte.Om det avstyckas en tomt från en fastighet kommer den avstyckade tomten vid nästa fastighetstaxering i de flesta fall att bilda en egen taxeringsenhet. Om den nybildade taxeringsenheten säljs efter detta är det inte frågan om någon delavyttring. I dessa fall kan inte reglerna om delavyttring i 45 kap. 19–21 §§ IL tillämpas.Observera dock att om två eller flera taxeringsenheter tidigare under innehavet har ingått i samma taxeringsenhet ska beräkningen göras som om de vid avyttringen fortfarande var en enda taxeringsenhet om den skattskyldige begär det och då kan delavyttringsreglerna bli tillämpliga (45 kap. 4 § IL).Avyttras en del av en taxeringsenhet måste som huvudregel beräknas hur stor del av enhetens omkostnadsbelopp som belöper på den avyttrade delen. Kan inte detta utredas av skatteverket eller om det visar sig förmånligare kan en särskild proportioneringsregel användas. Kapitalvinstbeskattning vid delavyttringen innehåller flera tekniska och praktiska svårigheter som inte kan behandlas inom ramen för denna tjänst. Du bör istället anlita en skattejurist eller begära förhandsbesked från skatteverket om hur de gör den skattemässiga bedömningen i det fall du har tänkt dig. Min utredning har påvisat att beskattningen kan bli olika baserat på hur avstyckningen går till i samband med bildandet av samfällighetsföreningen.Kapitalvinst vid avyttring av fastigheterI 45 kap finns som ovan nämnts bestämmelser för beräkning av kapitalvinst vid avyttring av fastigheter och dessa tillämpas vid avyttring av alla slags fastigheter utom fastigheter som utgör lagertillgångar i näringsverksamhet.För fastigheter gäller avsteg från principen att hela kapitalvinsten ska beskattas. Enligt 45 kap 33 § är vid avyttring av privatbostadsfastighet endast 22/30 av kapitalvinsten skattepliktig och 50% av kapitalförlusten avdragsgill.Renoveringskostnader och förbättringskostnaderUtgifter för reparationer räknas som huvudregel inte i omkostnadsbeloppet som nämndes ovan. Det har dock ansetts rimligt att vissa s.k. förbättrande reparationer får medräknas, reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet enligt 45 kap 12 § IL. Har den skatteskyldige själv utfört förbättringsarbeten räknas inte värdet av det egna arbetet som avdragsgill kostnad. Sammanfattningsvis måste en samlad bedömning göras av hur överlåtelsen är utformad för att med säkerhet kunna säga hur beskattning ska ske. Faktorer som när ursprungsfastigheten anskaffades och hur den tänkta styckningen går till påverkar hur beskattningen beräknas. Samfällighet genom avstyckning räknas som en separat förrättning och försäljning/avyttring av styckad fastighet kapitalbeskattas.Renoveringskostnader i form av förbättringskostnader kan endast tas med i omkostnadsbeloppet om de har utförts de fem senaste åren från innan beskattningsåret för avyttringen.RekommendationJag rekommenderar att du anlitar en skattejurist eller en advokat med inriktning på fastighetsrätt och skatterätt för att utreda den skattemässigt fördelaktigaste metoden du ska använda vid styckning av fastigheten. Lawline är inte inriktade på skatterätt.Jag kommer att ringa dig på onsdag 25/7 kl 15:00 för telefonrådgivningen. Om tiden inte passar kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se för att boka en annan tid.Vänligen,