Hur sker avdrag för avstyckningsavgifter och förbättringsutgifter vid delavyttringar?
Vi sålde en bostadsfastighet efter vår mors dödsbo 2019 innan försäljningen gjordes 3 avstyckningar då tomten var stor, dom avstyckade tomterna har ej ännu något taxeringsvärde. Allt såldes till samma köpare
Fråga ska kostnad för avstyckning dras av på stamfastighetens deklaration eller på dom 3 avstyckade tomterna var för sig, det upprättades 4 köpebrev vid försäljningen
Fråga hur tas egna kostnader upp som tex. röjning av sly och fällning av träd samt bortfossling av och städning av tomt och dylikt, detta för att öka intresset inför försäljning.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör beskattning vid fastighetsförsäljning och regler om detta hittas i inkomstskattelagen (IL).
Speciella regler gäller för delavyttringar:
Eftersom det i ditt fall rör sig om försäljning av avskiljbara fysiska delar av en fastighet är det fråga om så kallade delavyttringar. Vid delavyttringar ska omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgifter plus förbättringsutgifter) beräknas enligt särskilda regler i 45 kap IL. Omkostnadsbeloppet kan beräknas enligt tre olika metoder och vilken metod som används påverkar hur avstyckningsavgiften och kostnader för förbättring ska dras av.
Metod 1:
Metod 1 är huvudregeln och kommer tillämpas om inget annat begärs. Enligt metod 1 beräknas omkostnadsbeloppet till den anskaffningsutgift och de förbättringsutgifter som faktiskt hör till den del av fastigheten som avyttrats (45 kap. 19 § IL). Detta innebär att du delar upp stamfastighetens anskaffningsutgift proportionellt på de avstyckade tomterna och också hänför eventuella förbättringar som skett till den tomten förbättringen skett på.
Metod 2:
Metod 2 är lite mer tekniskt komplicerad men går i korthet ut på att omkostnadsbeloppet beräknas med ledning av värderelationerna mellan fastigheterna vid avyttringstillfället. Detta innebär att omkostnadsbeloppet tas upp till ett belopp som motsvarar så stor del av fastighetens hela omkostnadsbelopp som ersättningen för den avyttrade fastighetsdelen utgör av fastighetens hela värde (45 kap. 20 § IL). Omkostnadsbeloppet beräknas alltså proportionellt mot ersättningen för den avstyckade tomten.
Metod 3:
Om avyttringen omfattar tomtmark avsedd för bostadsändamål får omkostnadsbeloppet utan särskild utredning beräknas till 1 kr per kvadratmeter. Denna regel tillämpas endast i de fall försäljningen avser en eller ett fåtal tomter och då försäljningspriset är mindre än 10 % av stamfastighetens taxeringsvärde. Omkostnadsbeloppet får inte heller överstiga tomternas försäljningspris (45 kap. 21 § IL).
Hur dras avstyckningskostnaden av?
Då omkostnadsbeloppet beräknas enligt metod 1 ska avgiften till Lantmäteriet i sin helhet hänföras till den nybildade fastigheten. Om du väljer att använda metod 1 ska alltså kostnaderna för avstyckningarna dras av på de tre avstyckade tomterna var för sig.
Om omkostnadsbeloppet beräknas enligt metod 2 ska avgiften istället ingå i omkostnadsbeloppet för stamfastigheten. Detta innebär att avgifterna kommer att ingå i stamfastighetens omkostnadsbelopp och sedan fördelas på alla fyra tomter i relation till ersättningen för tomterna.
Om metod 3 har använts tas inga fler utgifter med i beräkningen av omkostnadsbeloppet.
Kan städning av tomt, röjning av sly, fällning av träd och dylikt dras av?
Förbättringsutgifter får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet bara om utgifterna sammanlagt uppgått till minst 5000 kronor (45 kap. 11 § IL). En förbättringsutgift är normalt avdragsgill om den har haft en värdehöjande effekt och medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet (45 kap. 12 § IL). De åtgärder som du utfört på tomten kan alltså vara avdragsgilla om de har inneburit att tomten är i bättre skick. Det är dock alltid en bedömningsfråga i det enskilda fallet och det är alltså i slutändan upp till Skatteverket om ett avdrag medges eller inte.
Att fälla träd, röja sly, forsla bort saker från tomten och dylikt kan alltså vara avdragsgillt som förbättringsutgifter men detta gäller dock inte om det är du själv som utfört åtgärderna. Avdrag medges nämligen aldrig för den skattskyldiges egna arbetsinsats.
Hur dras förbättringsutgifter av?
Har metod 1 använts hänförs förbättringsutgifterna till den tomt där förbättringen skett. Däremot ska beloppsgränsen i 45 kap. 11 § IL hänföras till hela fastigheten. Detta innebär alltså att om förbättringsutgifter på hela fastigheten sammanlagt överstigit 5000 kronor får du dra av förbättringsutgifterna på de olika tomterna oavsett hur stora utgifterna är på respektive tomt (45 kap. 19 § IL).
Om metod 2 har använts ska totala förbättringsutgifter på hela fastigheten beräknas, varefter de anses falla på de avstyckade tomterna proportionellt med ersättningen för tomterna.
Vid metod 3 tas inga förbättringsutgifter med överhuvudtaget.
Om alla tomterna säljs samtidigt till samma köpare får en gemensam beräkning göras:
Taxeringsenheter som tidigare ingått i samma taxeringsenhet kan slås ihop vid beräkningen av kapitalvinst enligt 45 kap. 4 § IL om du begär det. Detta gäller dock endast om taxeringsenheterna säljs vid samma tillfälle och till en och samma köpare. Om du har sålt tomterna vid samma tidpunkt är det alltså möjligt att göra en enda deklaration för alla tomterna som att de fortfarande var en och samma tomt. I detta fall drar du alltså av avstyckningskostnaderna och kostnader för förbättringsutgifter på den gemensamma deklarationen.
Sammanfattning och handlingsplan:
Dina frågor rör alltså hur avstyckningsavgiften ska dras av samt hur avdrag för förbättringsutgifter ska dras av. Sammanfattningsvis kan dina frågor besvaras på tre sätt beroende på vilken metod som används för beräkning av omkostnadsbeloppet. Om metod 1 används ska avstyckningsavgiften hänföras till de avstyckade tomterna var för sig och förbättringsutgifter på respektive tomt får dras av om utgifterna för alla tomter sammanlagt överstiger 5000 kronor. Om metod 2 används ska avstycknings- och förbättringsutgifterna hänföras till stamfastigheten och kommer sedan fördelas över alla tomter i relation till ersättningen för tomterna . Om metod tre används kommer avstyckningsavgifter och förbättringsutgifter inte räknas in i omkostnadsbeloppet. Slutligen kan utgifter för städning av tomten, trädfällning, röjning av sly och dylikt vara avdragsgillt som förbättringsutgifter om de haft en värdehöjande effekt och det inte är du själv som utfört åtgärderna.
Det är alltså upp till dig själv att välja vilken metod du vill tillämpa vid vinstberäkningen men som sagt är metod 1 huvudregeln och om du inte begär något annat kommer denna tillämpas. Du kan också begära att få göra en enda deklaration för alla tomter om du sålde dom samtidigt till samma köpare enligt 45 kap. 4 §. Jag rekommenderar att du yrkar på avdrag för kostnaden av trädfällning, bortforsling, städning av tomten och dylikt även om du är osäker på om dessa kostnader är avdragsgilla så får handläggaren på Skatteverket i slutändan göra bedömningen om dessa kostnader medges som avdrag.
Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din deklaration. Om du ringer Skatteupplysningen kopplas du till en handläggare som kan hjälpa dig med deklarationen (till exempel val av metod för vinstberäkningen) och övriga frågor som kan komma upp. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
