Vad är ingångsvärdet för en fastighet som köpts före år 1952?
Hej! Jag fick ett torp i gåva av mina föräldrar på 90-talet men sålde det sommaren 2019. Nu ska det beskattas. Huset har funnits i släkten sen 1862. Vad kan jag räkna för ingångsvärde? Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår frågan som att du ärvt en fastighet, dvs. mark + byggnad, och sedan sålt den. Jag tolkar det även som att det är fråga om en privatbostadsfastighet, dvs att du eller närstående bott där eller att du haft torpet som fritidsbostad. Jag kommer nedan visa hur man räknar ut kapitalvinster (däri inbegripet ingångsvärdet) och kapitalvinstskatten vid fastighetsförsäljning.
Inkomstskattelagen (IL) reglerar hur kapitalvinster beräknas
Reavinster som även kallas kapitalvinster beräknar du genom:
Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna (exempelvis mäklarkostnader) – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).
Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde (ingångsvärde), dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 IL). Eftersom du ärvt fastigheten och därför inte köpt den, kommer du i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som du ärvt torpet efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att du kommer överta arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga ditt omkostnadsbelopp.
I ditt fall har dock personen som du ärvt torpet efter inte heller köpt det, varför den person du ärvt torpet efter i sin tur kommer träda in i sin arvlåtares skattemässiga situation etc. hela vägen till år 1862 då fastigheten köptes. Man skulle kunna tro att man då fick använda priset som fastigheten köptes för år 1862 men detta vore opraktiskt eftersom det skulle vara svårt att få tag i sådana uppgifter. Av den anledningen har vi en liten specialregel som säger att fastigheter som är förvärvade före år 1952 ska i skattehänseende anses förvärvade den 1 januari 1952, (45 kap. 28 § första stycket IL). Anskaffningsutgiften (ingångsvärdet) ska enligt denna specialregel vara 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 (45 kap. 28 § andra stycket IL). Ditt omkostnadsbelopp blir alltså 150 % av taxeringsvärdet för din fastighet år 1952.
Det är nu väldigt förståeligt om du undrar vad taxeringsvärdet för din fastighet var år 1952. Till skillnad från priset på din fastighet år 1862 går det faktiskt att ta reda på taxeringsvärdet för år 1952 genom att ta kontakt med Skatteverket. Du kommer förmodligen att få göra en beställning av fastighetstaxeringsvärdet för år 1952 hos Riksarkivet men mitt tips är att först ta kontakt med Skatteverket.
Kapitalvinstskatten vid försäljning av fastighet
När du fått information om taxeringsvärdet kommer du att kunna beräkna kapitalvinsten i enlighet med ovan. Denna kapitalvinst kommer att kvoteras med 22/30-delar då jag antar att det är en privatbostadsfastighet. (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen på 22/30 innebär det en effektiv skattesats på 22 %. Alltså kan man ta kapitalvinsten multiplicerat med 22 % för att beräkna kapitalvinstskatten.
Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänliga hälsningar,
