Kan en fastighet till hälften ges bort och till hälften säljas?

2018-08-31 i Köpavtal
FRÅGA |Om jag önskar ge bort 50 procent som gåva till min dotter/arvinge, kan jag sälja övriga 50 procent av min fastighet till dotterns sambo/ make till marknadsvärde/ värderingsvärd? Jag får givetvis betala kapitalvinstbeskattning på försäljningsdelen .
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som så att du funderar kring om det är juridiskt möjligt att ge bort 50 % av din fastighet i gåva till ditt barn och sälja resterande 50 % av samma fastighet till dotterns sambo/make. Dessa frågor regleras i jordabalken (JB), ärvdabalken (ÄB), äktenskapsbalken (ÄktB), sambolagen (SamboL), inkomstskattelagen (IL), lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter samt av skatterättsliga principer. Gällande gåvan Till att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att ge bort halva din fastighet i gåva till din dotter. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta. Formkrav När en/delar av en fastighet ska ges bort måste du som gåvogivare upprätta ett överlåtelseavtal, normalt et så kallat gåvobrev. Gåvobrevet måste härtill uppfylla vissa formkrav. Bland annat ska gåvobrevet innehålla uppgifter om: * ditt och din dotters namn, * era adresser, * era personnummer, * du ska stå som gåvogivare och din dotter som gåvomottagare, * vad det är som ges bort (fastighetens fullständiga beteckning), * hur stor andel av fastigheten som din dotter får i gåva. (Var noga med att ange att det bara är din halva av fastigheten som gåvan gäller. Här är det också viktigt att du tydligt skriver att du överlåter dessa andelar till din dotter), * eventuella villkor för gåvan ska tydligt skrivas med. (I ditt fall kanske du avser att gåvan ska utgöra enskild egendom eller att fastigheten inte får avyttras inom viss tid), * din och din dotters underskrift, * ort och datum vid gåvotillfället, * din underskrift ska bevittnas av två personer. Även vittnena ska skriva under, deras adress och personnummer ska också framgå. Det är oerhört viktigt att gåvobrevet innehåller allt som krävs eftersom gåvan annars blir ogiltig. (4 kap. 1-3 §, 29-30 § JB). För att din dotter ska bli ägare till sin andel krävs även att hon ansöker om lagfart. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. Tillsammans med ansökan ska gåvobrevet i original skickas in. (20 kap. 1 § JB). Att tänka på i förhållande till eventuella andra barnOm det är så att du även har andra barn som vid din bortgång kommer att bli bröstarvingar, finns det en del saker som du bör ha i åtanke. I svensk arvsrätt finns föreligger en så kallad förskottspresumtion. Detta innebär att vid fall där arvlåtaren under sin livstid har givit bort egendom till en bröstarvinge (barn), förutsätts detta utgöra förskott på arv och som vid en senare bouppteckning/arvsskifte efter arvlåtarens bortgång, ska avräknas från mottagarens laglott. Förskottspresumtionen kan dock brytas genom att arvlåtaren (tillika gåvogivaren) i ett gåvobrev tydligt föreskriver att gåvan inte ska utgöra ett förskott på arv. Vill du alltså att halva fastigheten inte ska utgöra ett förskott på arv måste du skriva med detta i gåvobrevet. (6 kap. 1 § ÄB). I svensk arvsrätt föreligger även det så kallade förstärkta laglottsskyddet till förmån för bröstarvingar, eftersom att dessa alltid har rätt till sin laglott. Detta innebär att bortgiven egendom (ex. hälften av din fastighet) kan återbäras till ditt dödsbo och bli föremål för bouppteckning/arvsskifte. Gåvan ska då haft till syfte att likställas med ett testamente. Gåvogivaren ska alltså haft för avsikt med gåvan att reglera hur egendomen ska fördelas vid sin bortgång. I motiven till bestämmelsen anges att det främst är två fall när denna kan tillämpas. Det ena fallet är när gåvan ges bort under villkor som medför att gåvogivaren till sin död fortfarande kan dra nytta av egendomen. (7 kap. 4 § ÄB).Att tänka på i förhållande till din dotters sambo/make Om du avser att hälften av fastigheten enbart ska tillfalla din dotter och utgöra hennes enskilda egendom, måste detta föreskrivas om i gåvobrevet. Om du inte gör detta kan det innebära att hälften av fastigheten blir giftorättsgods eller samboegendom och på så vis blir föremål för en eventuell, framtida bodelning mellan din dotter och hennes sambo/make. (7 kap. 1-2 § ÄktB). (3 § och 4 § SamboL).Att tänka på i förhållande till beskattningen Vid bortgivande av fastighet som gåva anses detta inte som en avyttring (försäljning) och ska som du nämner heller inte beskattas som kapitalvinst. Till detta existerar heller ingen gåvoskatt i Sverige. Dock "träder gåvomottagaren i den tidigare ägarens ställe" i enlighet med den så kallade kontinuitetsprincipen. Det innebär att gåvogivaren "skjuter" skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras av gåvomottagaren. (44 kap. 21 § IL). Vid gåva omfattande fastighet kan gåvomottagaren behöva betala stämpelskatt i det fall att denne övertar lån. Då jämförs lånets storlek mot föregående års taxeringsvärde. I ditt fall skulle det bli en jämförelse mot halva taxeringsvärdet eftersom det bara är halva fastigheten som ges bort. Uppgår lånets storlek till 85% av halva taxeringsvärdet kommer stämpelskatt att bli aktuellt. (1 § och 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Gällande försäljningenTill att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att sälja halva din fastighet till din dotters sambo/make. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta.Formkrav När delar av en fastighet ska säljas måste du som säljare beakta formkrav som uppställs.Du ska upprätta ett köpekontrakt och ett köpebrev. I ett köpekontrakt framgår bland annat vad det är för fastighet som ska säljas och till vilket pris, villkor för affären och uppgifter om köparen och säljaren. Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Köpebrevet blir som ett kvitto på att köpeskillingen är erlagd och används även när köparen söker lagfart. Den skriftlig överlåtelsehandlingen (köpekontraktet) ska som minst innehålla:* underskrift av säljaren och köparen,* säljarens överlåtelseförklaring,* köpeobjektet och andelen som säljs skall utpekas och* köpeskillingen ska anges. * (är köpet villkorat på något vis, ska dessa villkor framgå av köpekontraktet). (4 kap. 1-3 § JB). För att din dotters sambo/make ska bli ägare till sin andel krävs även att han ansöker om lagfart för hälften av fastigheten. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. (20 kap. 1 § JB). Att tänka på i förhållande till din dotter Om din dotter är gift med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra giftorättsgods (och ingå i en eventuell, framtida bodelning) om inte makarna i ett äktenskapsförord föreskriver att köparens andel ska utgöra enskild egendom. (7 kap. 1-2 § ÄktB). Om din dotter är sambo med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra samboegendom (och ingå i en eventuell, framtida sambobodelning) om köpet av halva fastigheten görs med avsikt för att den ska brukas gemensamt inom samboskapet. Detta kan dock undvikas om de så vill ifall samborna upprättar ett samboavtal där det framgår att köparens andel av fastigheten utgör enskild egendom. (3 § och 9 § SamboL). Att tänka på i förhållande till beskattningen Vid försäljning av hela/delar av en fastighet ska säljaren kapitalvinstbeskattas. Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten (halva fastigheten i ditt fall) minus den summan du köpte fastigheten samt vissa förbättringsutgifter. Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning. En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30 %. (42 kap. 1 §, 44 kap. 3 §, 13 § och 14 §, 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL). Om du önskar hjälp med att upprätta gåvobrev och/eller köpehandlingar, vill Lawlines jurister gärna hjälpa dig med detta. Information om pris och tidsbokning hittar du i sådant fall här. Om du annars har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Med vänlig hälsning,

Husköp, formkrav och bodelning

2015-09-07 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.Jag genomgår just nu en skilsmässa där vi i stort sett är helt överens om hur vi delar på allt, förutom huset.Vi skrev äktenskapsord när vi gifte oss så vi har ingen rätt på varandras saker eller pengar som vi hade med oss in i äktenskapet. frågan är hur vi ställer oss till huset, det köptes tillsammans för ett antal år sedan men på ett litet speciellt sätt. Då jag hade skulder så hjälpte hennes föräldrar till med dels att stå för min del av lånet gentemot banken dels att låna ut en summa själva. Alltså köptes huset av min fru och hennes mamma. Uppgörelsen var att den dagen jag blev skuldfri så skulle jag ta över min del av lånet vilket jag också gjorde. Jag står nu på halva lånet till huset men är juridiskt blåst? eller?Det är inte så att jag vill gå in och sälja huset för jag vill att mina barn ska bo kvar där men jag behöver veta om jag har någon rätt i det här eller inte.
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!ÖverlåtelseOm jag förstår dig rätt har ni aldrig överlåtit en del av huset på dig, och huset "står inte på dig" till någon del. I samband med att du tog över en andel av lånet kunde ni ha avtalat att halva huset skulle övergå på dig; det hade då betraktats som att du "köpte" huset genom att ta över halva lånet.Om det skulle vara så att huset står "på ofri grund" (det vill säga att marken inte var innefattad i köpet) skulle det inte finnas några särskilda formkrav vid avtal om överlåtelse. Du kunde då hävda att halva huset hade gått över till dig då du tog över lånen om det var det ni bestämde sinsemellan. I så fall skulle det vara en bevisfråga om du ägde halva huset eller inte. Om marken däremot ingick, är huset juridiskt en fastighet och det finns särskilda formkrav för överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt och underskrivet samt innehålla uppgift om betalningen (t.ex. övertagande av ett lån). Finns inget sådant avtal har du inte juridiskt köpt "din del" av huset (Se Jordabalken 4 kap. 1 § för formkraven)Kort sagt hänger det alltså på frågan om huset är en fastighet eller inte samt om det finns ett avtal eller ej. Rör det sig om ett hus som står på annans mark kan du hävda även ett muntligt avtal, men ingår marken är huset en fastighet och ett skriftligt avtal krävs. Är inte dessa krav uppfyllda, har du alltså tyvärr ingen rätt till huset.BodelningÄven om du nu inte skulle äga någon del av huset, skall det ingå i bodelningen såvida det inte utgör "enskild egendom". Enskild egendom kan uppstå genom att man har ett äktenskapsförord som säger att viss egendom (eller all egendom) är enskild, samt genom arv eller gåva (se Äktenskapsbalken 7 kap. 2 §). Om hela huset har stått på din fru sedan köpet krävs det äktenskapsförord för att det skall vara enskild egendom. Har ni inte skrivit något sådant kan du ha rätt till en del av huset!Vid bodelningen lägger man ihop all egendom som inte är enskild efter att varje make har fått "dra av" sina skulder. Man delar sedan på det belopp man får fram, vilket resulterar i att den ena maken skall ge över (valfri) egendom till den andra maken till det värde som krävs för att uppnå delningen.Exempel:A och B är gifta. A äger den gemensamma bostaden, vilket är ett hus som är värt 1 200 000 kr samt annan egendom till värdet 150 000. B äger egendom till värdet 200 000 kr. A har skulder på 800 000 kr (bland annat huslånet) och B har skulder på 100 000 kr. Ingen egendom är enskild.Vid bodelningen lägger man ihop A:s egendom minus skulderna (1 200 000 + 150 000 - 800 000 = 550 000 kr) med B:s egendom minus skulderna (200 000 - 100 000 = 100 000 kr). Det sammanlagda värdet blir 650 000 kr. Av detta skall varje make få 325 000 kr.Eftersom A har mest egendom, skall A till B lämna över egendom till värdet 225 000 kr (B har ju redan 100 000 kr av egendomen).A kan välja vilken egendom som helst att ersätta B med. A väljer att ge B en andel i huset (225 000/1 200 000 = 0,1875), vilken blir på nära 19 %.SammanfattningOm huset inte i juridisk mening är en fastighet kan du kanske hävda att du har tagit över hälften i och med att du tog över lånen, åtminstone om ni har sagt det muntligt. Om huset är en fastighet har du ingen äganderätt till det om ni inte har ett skriftligt avtal. I vilket fall ingår huset i bodelningen, och du kan ha rätt till en del egendom (t.ex. en andel i huset) på grund av detta. Hur som helst får ni avtala om vilken fördelning vid bodelningen ni vill. Går din fru med på att ge dig en del av huset, är detta naturligtvis tillåtet. Min åsikt är att detta vore rättvist med tanke på att du har tagit över halva lånet.Hör gärna av dig igen om det är något mer du undrar!Hälsningar,

Kan fastighet göras till enskild egendom i köpebrev? Vad ska man tänka på när man överlåter fastighet?

2018-05-20 i Köpavtal
FRÅGA |Jag funderar på att sälja min sommarstuga till min son. Visst kan man skriva i köpet att den ska vara enskild egendom? Vi tänker inte skriva något köpeavtal eftersom det är sonen som köper räcker det med ett köpebrev. Är det OK att i köpebrevet notera att det ska vara enskild egendom? Om det är OK vad ska man mer tänka på, ska det registeras någonstans därför att det är enskild egendom eller räcker det att skicka in köpebrevet i vanlig ordning och söka lagfart?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om enskild egendom hittar du i äktenskapsbalken (ÄktB). Som du säkert är medveten om är enskild egendom sådan egendom som inte ingår i en eventuell bodelning. Enligt 7 kap. 2 § ÄktB kan egendom endast bli enskild genom:-- äktenskapsförord-- gåva av någon annan än den andra maken med villkoret att egendomen ska vara enskild-- arv eller testamente med villkoret att den ska vara enskild-- förmånstagarförordnande rörande vissa försäkringar och pensionssparande-- vad som har trätt i stället för enskild egendomDet innebär att egendom inte kan bli enskild genom ett köpebrev, eftersom ett köp inte är detsamma som gåva. I stället måste överlåtelsen ske i form av en gåva eller, om han är gift, genom att han och hans make/maka skriver ett äktenskapsförord där det anges att sommarstugan är hans enskilda egendom. Det finns emellertid ett utrymme för din son att ge dig pengar, utan att överlåtelsen anses vara ett köp (s k blandat fång). I praxis har man ansett att det är fråga om gåva när vederlaget understigit taxeringsvärdet. Om du ska ge bort sommarstugan måste en gåvohandling upprättas. En korrekt upprättad gåvohandling, där villkoret om enskild egendom inskrivits, behöver inte registreras utan kan användas för att söka lagfart. Tänk på att gåvohandlingen i så fall måste bevittnas och att lagfart ska sökas inom 3 månader från förvärvet. En annan konsekvens av att ge bort en fastighet i gåva till barn eller att sälja en fastighet till underpris är att en sådan gåva antas utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ÄktB). För att undvika detta bör man skriva i gåvohandlingen att gåvan inte utgör förskott på arv. Med vänlig hälsning,