Anses utvandring från Sverige och därmed vilande näringsverksamhet sådana synnerliga skäl som krävs enligt 12 kap. 36 § Jordabalken?

2021-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, min sambo har nyligen tagit över en lokal och skrivit på kontrakt på 3 år med hyresvärden. Nu behöver han lägga sitt företag vilande och utvandra från Sverige i något år eller mer. Frågan är har han rätt att överlåta kontraktet till någon annan? Anses detta som synnerliga skäl eller inte?
Martin Carleheden |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om överlåtelse av hyresrätten återfinns i 12 kap. 32 - 38 §§ JB. Din sambo har skrivit hyreskontrakt på en lokal över tre år med hyresvärden.12 kap. 32 § JB stadgar att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Dock får överlåtelse ske om vägran till samtycket inte är av skälig anledning, eller om något svar från hyresvärden inte lämnas inom tre veckor. Det finns vidare i 12 kap. 34 - 37 §§ JB situationer då något samtycke inte krävs för överlåtelse av hyresrätten. I ert fall hyr din sambo en lokal för sin näringsverksamhet, som de närmast kommande åren skall ligga vilande. Är den situationen sådan att överlåtelse kan ske, enligt 12 kap. 34 - 37 §§ JB, trots att samtycke inte föreligger från hyresvärden?12 kap. 36 § JB stadgar att den som använder en hyresrätt på så sätt som din sambo enligt ovan gjort, får överlåta hyresrätten även utan samtycke från hyresvärden, endast om Hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Hyresnämnden är en domstolsliknande nämnd med uppgift att medla i hyrestvister. Tillstånd ska lämnas ifall hyresvärden inte har skälig anledning att motsätta sig en sådan överlåtelse. I din sambos fall har dock hyreskontraktet nyligen skrivits på vad det verkar. I sådana fall krävs synnerliga skäl för att ett sådant tillstånd ska lämnas från hyresnämnden.Din sambo krävs på synnerliga skäl för att tillstånd från Hyresnämnden för överlåtelsen av hyreskontraktet skall ges, och förklaras gällande utan hyresvärdens samtycke. Vad innebär synnerliga skäl i din sambos fall? Hyresnämnden lämnar inte generella svar på när rätten till överlåtelse utan samtycke finns. Synnerliga skäl innebär i ovan stadgat fall att näringsidkaren på grund av sjukdom, dödsfall eller annan sådan särskild händelse inte längre kan bedriva näringsverksamheten.Sammanfattningsvis innebär ovan redogörelse att din sambo förmodligen inte anses ha sådana synnerliga skäl som krävs för ett sådant tillstånd från Hyresnämnden ska gå igenom utan samtycke från hyresvärden.Med vänlig hälsning!

Jag bor som inneboende hos min mamma i en hyresrätt. Får jag ta över hyresrätten om hon går bort?

2021-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor tillsammans med min mamma i hyreslägenhet som hon står på kontraktet. Vad händer om hon går bort??Får jag ta över kontraktet?Jag är bokförd på adressen ca 2 år.Tacksam för svar
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ja, du får ta över kontraktet. Nedan följer en förklaring.ÖverlåtelseHuvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke, se 12 kap 32 § jordabalken. Det finns dock undantag från den regeln, som omfattar sambos, makar, eller på annat vis närstående, se 12 kap 34 § jordabalken. Som närstående räknas bland annat barn till hyresgästen. Det räcker inte endast med att vara närstående. Du måste även ha bott tillsammans med din mamma stadigvarande under en viss tid. Den tid som avses är tre år. Skulle din mamma gå bort inom en tid på tre år från det ni flyttade ihop, räknas det som en oförutsedd händelse, där avsikten var att ni skulle leva tillsammans under en längre period. Tidigare praxis har godkänt kortare tid än tre år. Dödsboet kan därmed överlåta hyresrätten till dig.Överlåtelsen sker i sådant fall genom att hyresnämnden godkänner överlåtelsen, vilket de gör om hyresvärden skäligen kan godta dig som hyresgäst. Det vill säga, de gör en bedömning om din vilja och förmåga att fullfölja hyresavtalet.SammanfattningDu räknas som närstående och har under en lång stadigvarande tid bott tillsammans med din mamma. Skulle hon gå bort, kan du därför som dödsbodelägare överta hyreskontrakten. Hyresnämnden godkänner överlåtelsen, i det fall hyresvärden skäligen kan godta dig som hyresgäst. Om du har ytterligare frågor, är du välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

Får man ha en hyresrätt samtidigt som man äger ett hus?

2021-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Kan man ha en hyresrätt samtidigt som man äger ett hus och låta sitt barn på 16 /17 år bo i hyresrätten ( tills hon är myndig )
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns ingenting i lagen som hindrar en från att äga ett hus och samtidigt behålla en hyresrätt. Du kan således hyra en lägenhet samtidigt som du äger ett hus. Det finns vidare även inga bestämmelser som hindrar en förälder från att hyra en lägenhet för att låta sina barn bo i den. Däremot får hyresvärden bestämma om man vill tillåta att en förälder hyr en lägenhet till sitt barn på detta sätt. En del hyresvärdar har inga problem med att förälder hyr lägenheter åt sina barn medan andra inte tillåter det. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen!Hälsningar,

Kan jag säga upp hyresavtalet trots att en uppsägning redan har gjorts av hyresvärden?

2021-07-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min hyresvärd har 3 mån uppsägning och jag har en.Om min hyresvärd säger upp vårt avtal kan jag då under denna uppsägning säga upp avtalet också fast från min sida. Så att det således kortas ner till en månad istället för tre?Mvh
Minna Wall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du har ett förstahandskontrakt i en hyresrätt varför 12 kap. jordabalken (hyreslagen) är tillämplig. Vad jag förstår har du en kortare uppsägningstid enligt ert hyresavtal än de tre månaderna som följer av lag (4 § första stycket punkt 1 hyreslagen). Ett sådant avtalsvillkor är giltigt då det är till din (hyresgästens) fördel (1 § femte stycket hyreslagen). Hyreslagen har nämligen till syfte att skydda hyresgästen.Om du säger upp hyresavtalet har du rätt till din mer förmånliga uppsägningstid, då denna är juridiskt bindande. Din uppsägningstid på en månad påverkas alltså inte av att en uppsägning redan har gjorts av hyresvärden. Således har du rätt att flytta ut en månad efter att du har meddelat att du vill flytta. Tänk på att du måste få ett skriftligt erkännande av din uppsägning om du säger upp avtalet muntligen (8 § första stycket hyreslagen).Skulle det istället röra sig om ett andrahandskontrakt gäller en månads uppsägningstid redan enligt lag (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Du har alltså även i det avseendet rätt att flytta ut en månad efter att du har sagt upp hyresavtalet . Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Har jag något besittningsskydd om min hyresvärd vill säga upp hyresavtalet på grund av en renovering?

2021-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag och mina två barn hyr idag en hus med en över och undervåning a 130 kavdrat på en gård. Boendet är en lantlig idyll med en byskola några hundra meter längre bort där mina båda barn går idag och ett mindre samhälle runt hörnet. Hyresvärden bor i huvudbyggnaden med sin familj och har ytterligare fyra bostäder på gården som han hyr ut.Jag har ett tillsvidarekontrakt fast med en punkt i kontraktet som säger:"Hyresavtal: Hyresrättens avtal är tillsvidare med 3 månaders uppsägning. Hyresrätten kommer att upphävas av hyresvärden om bostaden behöver utnyttjas av hyresvärdens familjemedlemmar eller vid mer omfattande renovering av fastigheten. Eventuell hävning av avtalet sker med minst 3 månaders varsel."Någon separat handling där besittningsskyddet sägs upp finns inte. Personligen tycker jag att uppsägningen är oskälig, dels för att informationen tydligen undanhållits då detta varit känt en längre tid vilket framkom i samtal, det finns inga likvärdiga bostäder i närområdet eller i närliggande samhällen vilket komplicerar skolgång och vardagslogistik, i alla fall inte så här års precis när hösten redan tagit vid. Dels också för att uppsägningen sker utan att hyresvärden kan ge svar på tal när jag ber om en konkret plan för renoveringen och på vilket sätt det skulle kunna påverka vår möjlighet att bo kvar.Min första fråga är därför kort: kan hyresvärden säga upp mitt avtal under givna förutsättningar eller har jag någon form av besittningsskydd.
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som du har blivit uppsagd på grund av renovering.BesittningsskyddTill att börja med ska en uppsägning vara skriftlig, se 12 kap 8 § jordabalken. Uppsägningstiden i ditt fall är månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader, se 12 kap 4 § jordabalken. Vid en uppsägning av det slag som rör dig, måste en bedömning i tre steg göras:För att din hyresvärd ska kunna säga upp avtalet måste det finnas sakliga skäl. Om lägenheten ska renoveras i sådan omfattning att du som hyresgäst inte kan under några omständigheter bo kvar, eller om det inte är oskäligt mot dig som hyresgäst, se 12 kap 46 § jordabalken.Du som hyresgäst måste då åberopa ett skyddsvärt intresse. Att det är en lantlig miljö där dina barn går i byskola, samt att andra boendemöjligheter inte finns, talar för att det finns ett skyddsvärt intresse av att du ska få bo kvar.Till sist görs en intresseavvägning. Vems intresse är mest skyddsvärt, ditt eller hyresvärden? Om hyresvärden inte kan ange en renoveringsplan, verkar det som det inte finns någon renoveringsplan. Antingen går det att bo kvar i bostaden under renoveringen, eller så kanske din hyresvärd kan erbjuda dig ett alternativ under renoveringen. Något ytterligare som talar till din fördel utöver att dina barn går i skolan som ligger i närheten, är det faktum att du har barn. Det finns en statlig utredning som behandlar uppsägningar och hur de får gå till. Där framkommer det att uppsägning av familjer ska vara särskilt restriktiva, eftersom även barn blir bostadslösa. Detta går i strid mot artikel 5 FN-konventionen. 12 kap jordabalken, kallas även hyreslagen, den ska tolkas till hyresgästens fördel.Uppsägningens ogiltighetOm du hamnar i tvist med din hyresvärd gällande förlängning av avtalet, är uppsägningen ogiltig mot dig om inte din hyresvärd hänskjuter ärendet till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång, se 12 kap 49 § jordabalken.SammanfattningFör att din hyresvärd ska kunna säga upp dig måste det finnas sakliga skäl. Då måste du åberopa ett skyddsvärt intresse, vilket i det här fallet är att du har barn, det är svårt att hitta andra bostäder i området, samt att dina barn går i skolan som ligger i närheten. Slutligen görs en intresseavvägning som din hyresvärd måste vinna för att uppsägningen ska vara giltig. Om din värd inte kan presentera en renoveringsplan, finns det ingen saklig grund för uppsägning. En uppsägning mot en barnfamilj kräver synnerliga skäl. Uppsägningen blir ogiltig om inte din hyresvärd hänskjuter den till hyresnämnden senast en månad efter hyrestiden löpt ut. Om du inte kommer överens med din hyresvärd måste ni avgöra frågan i hyresnämnden. Våra jurister på Lawline bistår dig gärna i hyresnämnden.Vänligen,

Kan man ha rätt till hyresnedsättning vid renovering?

2021-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Mina föräldrar bor i en hyreslägenhet och för ca 1 månad sen så gick ett vattenrör sönder pga att den hade rostat. Så kök och hallarna i lägenheten fick bra med vattenskador. Fastighetsägare har varit och börjat med renovering, de har nästan rivit ner hela köket och även golven i hallarna.Idag kan de inte utnyttja delar av sin lägenhet. Jag har mailat fastighetsägaren att vi vill ha hyresavdrag men ej fått något svar. Har vi rätt till de? Har läst lite på nätet att man kan kräva det, men frågar gärna er med
Emil Wellander |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågor avseende hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Hyresgäster har rätt till nedsättning om lägenheten är bristfälligSom hyresgäst har man rätt till skälig nedsättning av hyran om lägenheten är i bristfälligt skick under hyrestiden och detta inte har orsakats av hyresgästen själv (12 kap. 11 § tredje punkten och 12 kap. 16 § JB). Om en renovering leder till att dina föräldrar inte kan bo i lägenheten, inte använda toaletten eller ingriper på annat sätt så att det begränsar deras bostadsmiljö, gäller huvudregeln att hyresgästen har rätt till nedsatt hyra (12 kap. 15 § JB).Sammanfattning och rådSammanfattningsvis bör de ha rätt till en hyresnedsättning på grund av att de inte bar kunnat nyttja lägenheten och begränsat sin användning. Min rekommendation är att begära reducering av hyran hos hyresvärden, vilket jag tolkar det som att du redan gjort när du mailat. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Hyresvillkor vid uthyrning av bostadsrätt: vad gäller?

2021-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har ett andrahandskontrakt på en mindre bostadsrätt på Gotland, bostaden är möblerad och hyran ligger strax under 7000 kronor per månad. I kontraktet har hyresvärden skrivit att jag under varje sommar ska betala en extra månadshyra, vilket jag också gjort de senaste två somrarna. Den extra hyran under sommaren motiveras med att hyresvärden förlorar pengar på att låta mig bo kvar under sommaren och inte hyra ut till turister (korttidsuthyrning av bostäder genererar väldigt mycket pengar här under sommaren). Min fråga är om sommarens extra månadshyra är inom lagens ramar? Jag har googlat på frågan men inte hittat någon som varit med om en liknande uppgörelse.
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I detta fallet gäller det uthyrning av en bostadsrätt. Du nämner att du har ett andrahandskontrakt. Jag kommer ge ett svar som avser både det fallet att du hyr direkt av bostadsrättsägaren och det fallet att du hyr i andra hand av en annan hyresgäst som hyr direkt av bostadsrättsägaren.HYR DIREKT AV BOSTADSRÄTTSÄGARENOm du hyr direkt av ägaren och om bostaden är antingen1. den första bostaden som bostadsägaren hyr uteller2. den enda bostaden som bostadsägaren hyr ut så blir hyreslagen således tillämplig men i den mån annat framgår av privatuthyrningslagen så har privatuthyrningslagen företräde. Det som är reglerat avseende hyran är att hyran ska till sitt belopp vara bestämt i hyresavtalet (19 § hyreslagen), vilket det i detta fallet är. Du nämner däremot att under sommaren blir hyran högre. Om du vill begära en ändring av hyresvillkoren så kan du skriftligen meddela din hyresvärd detta. Om ni efter det inte kan träffa en överenskommelse så kan du vända dig till hyresnämnden och ansöka om ändring av hyresvillkoren. hyresnämnden ska då fastställa hyran till ett belopp som inte är påtagligt högre än kapitalkostnaderna och driftskostnaderna för bostaden (4 § första och andra stycket privatuthyrningslagen). En hyra ska anses vara "påtagligt högre" om den överstiger kostnaderna för bostaden med fem procent eller mer, detta framgår av rättsfallet RH 2017:34.HYR I ANDRA HAND Om du däremot hyr i andra hand av en annan hyresgäst som hyr direkt av bostadsrättsägaren så gäller istället enbart hyreslagen. Då gäller som ovan nämnt att hyran till sitt belopp ska vara reglerad i avtalet (19 § hyreslagen). Vill du begära en ändring av hyresvillkoren så ska du skriftligen meddela detta till din hyresvärd. Om ni inte kan träffa en överenskommelse om hyran så kan du vända dig till hyresnämnden även här och begära en ändring av hyresvillkoren. Sådan ansökan till hyresnämnden får göras tidigast en månad efter att din hyresvärd har meddelats om din begäran (54 § första stycket hyreslagen). Vänliga hälsningar,

Ansvarar hyresvärden för att sätta upp namn på postlådan?

2021-07-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Min son flyttat in i ny hyresrätt. Värden hävdar att var hyresgäst ska sätta deras namn på postlådan. Tycker det verkar mycket konstig. Är de inte ansvariga för detta??
Saga Sthen |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar vem som bär ansvaret för att sätta upp namn på postlådan. Svaret på din fråga regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). Just detta kapitel i Jordabalken berör enbart hyra och brukar därför även kallas "hyreslagen". Enligt 12 kap. 9 § JB och 12 kap. 15 § JB har en hyresvärd underhållsskyldighet. Det innebär att hyresvärden ska se till att lägenheten är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, både vid tiden för inflytt och under hela tiden som hyresgästen hyr lägenheten. Eftersom det är fråga om en bostadslägenhet som hyrs ut så bör därför hyresvärden ansvara för att hyresgästernas namn står på postfacken eftersom hyresgästen inte annars kan ta emot sin post. Alltså är det hyresvärden som enligt sin underhållsskyldighet ska ansvara för att sätta upp namnen på postlådan. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga! Har du någon annan fundering är du välkommen att höra av dig till oss på lawline igen! Med vänlig hälsning,