Vilka skyldigheter har hyresvärden för utrotande av ohyra och vad utgör en sanitär olägenhet?

Question

Har fått hyreslägenhet invaderad av "ohyra" som biter och suger blod. Det är EJ vägglöss enligt bedömning av Anticimexteniker "som kan vägglöss", detta ägde rum på uppdrag av Hyresvärd och ledde till noll åtgärd. Det troliga är nu att "ohyran" är någon form av loppor, besvären har fortsatt trots egna försök till bekämpning med allehanda medel på Marknaden. Har nu anlitat privat Skadedjursbekämpningsföretag som påvisat att ventilationsingångar till lägenheten är igensatta att fågelfjädrar/fågelbon (bor högst upp under taknock) och att det troligtvis handlar om djurloppor efter hur vi beskrivit situationen. Vi har inget/ har aldrig haft något husdjur, ej heller haft besök detta under hyrestid. Har nu ett antal frågor; 1. Är djurloppor detsamma som "ohyra" i laglig mening? 2. Vad har jag som hyresgäst rätt att få hjälp med från Hyresvärds sida då det gäller "loppor"? 3. Är Hyresvärden skyldig att a/ behandla lägenhet som pga loppor är omöjlig att bo/vistas i? b/ rensa och eliminera fjädrar/fågelbon från de igensatta ventilationsingångarna till lägenheten? c/ eliminera ev fågelbon vid takfot, ovanpå tak samt göra översyn av brister i takfot som utnyttjas till fågelbon? d/ OM Djurloppor ej anses som "ohyra" och Hyresvärden ej har skyldighet till någon åtgärd i fallet vart vänder jag mig då för att få hjälp? e/ är den beskrivna situationen att betrakta som "sanitär olägenhet"? Har pga angrepp ej kunnat bo/vistas i lägenheten sedan tid.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Din ärendebeskrivning innehåller flertalet frågor och dessa kommer att besvaras i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas.

Din första fråga - Hur ska begreppet ”ohyra” tolkas i jordabalkens mening?

Den här frågan kan dessvärre inte besvaras entydigt. I lagkommentaren till jordabalken anges att begreppet i första hand tar sikte på vägglöss. Däremot innefattas inte löss som parasiterar på människor och inte heller mal och/eller loppar. Men om lägenhetens användbarhet påverkas på ett inte obetydligt sätt av t.ex. kackerlackor, myror eller tvestjärtar kan bestämmelsen i 12 kap. 17 § JB ändå bli tillämplig. Därutöver krävs att hyresgästen de facto lider men till följd av ohyran för att hyresvärden enligt lag ska bli skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyran. Se även SOU 1938:22 s. 69 samt prop. 1939:166 s. 89. Några vägledande domstolsavgöranden från Högsta domstolen (HD) har dock inte kunnat hittas när det gäller just definitionen av ”ohyra”.

Din andra fråga - Vad kan du begära för typ av hjälp?

Det ovan nämnda kravet på att hyresgästen ska lida men synes redan vara uppfyllt i det här fallet eftersom du, såvitt jag förstår, inte ens verkar kunna bo i lägenheten. Hur man utifrån lagstiftningen ska se på just djurloppor är något oklart. Att hyresrättens användbarhet har påverkats på ett för dig mycket negativt sätt står som sagt klart och möjligen går det att argumentera för att hyresvärden, genom sin passivitet och/eller sitt bristande underhåll beträffande ventilationsingångarna, har vållat den skada (ohyra) som du numera upplever.

Om så är fallet bör det enligt min mening och enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer och oavsett typ av loppor leda till viss skyldighet för hyresvärden att bistå (ersätta) dig med (för) det inträffade och då med stöd av bestämmelsen i 12 kap. 17 § 2 st. JB. Däri sägs att i fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Vidare uttalas, i samma bestämmelse, att om hyresgästen är utan ansvar för ohyran (vilket är fallet här), har han eller hon rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han eller hon får genom åtgärder för att utrota ohyran.

Din tredje fråga med tillhörande delfrågor - Vad gäller?

När det gäller frågorna a, b och c kan, mot bakgrund av ovanstående, mycket kort sägas att svaren torde lyda ja, dvs. att hyresvärden är skyldig att säkerställa att lägenheten är i brukbart skick och därmed möjlig att nyttja för det avsedda ändamålet och i förevarande fall bostadsändamålet.

Huruvida den nu uppkomna situationen kan betraktas som en sanitär olägenhet låter jag dock vara osagt i skrivande stund. Eller jag kan i vart fall inte med säkerhet fastställa att det verkligen är fråga om just en sådan olägenhet. Begreppet har för övrigt utmönstrats i nu gällande lagstiftning. I den äldre och numera upphävda hälsoskyddslagen (HskL) fanns en legaldefinition av begreppet sanitär olägenhet och däri framgick att med sanitär olägenhet avsågs en störning som kunde vara skadlig för människors hälsa och som inte var ringa eller helt tillfällig, se 1 § 2 st. HskL.

I den nu gällande miljöbalken (MB) saknas som sagt det aktuella begreppet. Istället följer av 9 kap. 3 § MB att med olägenhet för människors hälsa avses störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfällig. I lagmotiven, dvs. i förarbetena till miljöbalken, sägs att störningar som inte kan visas vara direkt hälsoskadliga men som ändå påtagligt påverkar människors psykiska välbefinnande omfattas, exempelvis buller, lukt och annat dylikt. Bedömningen ska göras utifrån vad människor i allmänhet anser utgöra en olägenhet och inte på basis av en enskild persons reaktion. Vidare kan det vara värt att påpeka att den rättsliga bedömningen av en hälsostörning enbart är medicinsk och/eller hygienisk varför ekonomiska och/eller tekniska aspekter inte beaktas. Och bedömningen av som kan ses som ”ringa” görs också på grundval av den allmänna (rådande) uppfattningen bland människor. Se prop. 1997/98:45, del 2 s. 109.

Som exempel från praxis på det här området kan HD:s avgörande NJA 2016 s. 303 nämnas. I det här rättsfallet hade halten radon i en hyreslägenhet överstigit Socialstyrelsens angivna riktvärden, vilket enligt domstolen ansågs medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende eller annorlunda uttryckt: En olägenhet för människors hälsa på det sätt som avses i 9 kap. 3 § MB.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,