Vilken lag är tillämplig vid hyra av stuga och kan en hyresgäst efter uppsägning av hyreskontrakt kräva tillbaka en månadshyra som felaktigt betalats?
Hej, vi har under ett par års tid hyrt ut en stuga till ett par vänner. Nu sa dom upp sig i slutet på oktober och vi bestämde att utflyttning skulle vara sista december. Dom har nu fått tag på en annat boende och har flyttat ut (har dock inte städat än) och nu kräver dom hyran för december tillbaka. Kan man göra så? Dom hänvisar till privatuthyrningslagen och att det då är en månads uppsägningstid. Men dom har inte ens städat än. Hälsningar XXX
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar det såsom att ni har hyrt ut en stuga, som ni äger, åt era vänner och att detta har varit på obestämd tid, nu har era vänner sagt upp avtalet och ska flytta ut. Ni har bestämt en uppsägningstid på två månader från uppsägningen i slutet av oktober med uppsägningstid från november till december. I mitt svar kommer jag hänvisa till Jordabalken (JB) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Vilken lag gäller?
För att avgöra vilken uppsägningstid som gäller måste man avgöra om det är jordabalken eller privatuthyrningslagen som är tillämplig på er situation. Privatuthyrningslagen är tillämplig när en bostadslägenhet hyrs ut för annat än fritidsändamål ( 1 § Privatuthyrningslagen). Att det i lagen hänvisas till en bostadslägenhet syftar till att lägenheten inte till oväsentlig del används som bostad, detta kan inkludera bostadsrätter, villor och stugor. Det krävs därmed att stugan har använts som ett permanent boende för att en stuga ska omfattas av privatuthyrningslagen, den ska inte ha hyrts såsom sommar eller vinterstuga. Av din fråga framgår att era vänner, dem nuvarande hyresgästerna, har hittat ett annat boende och därför flyttat ut. Jag tolkar detta som att dem har använt stugan som ett privat boende. Därför bör det vara privatuthyrningslagen som är tillämplig i den uppkomna situationen. Om era vänner däremot inte hyrt stugan som ett permanent boende utan endast använt den under specifika perioder, såsom en sommarstuga, eller en vinterstuga, eller på något annat sätt använt stugan periodvis och ej som ett permanentboende är det jordabalken som ska tillämpas (1 § Privatuthyrningslagen).
Varför blir det avgörande vilken lag som gäller för att besvara frågan?
I jordabalken och privatuthyrningslagen regleras att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen inte kan göras gällande mot hyresgästen ( 2 § privatuthyrningslagen och 12 kap. 1 § JB). Om en hyresgäst och en hyresvärd har avtalat om ett villkor som är till nackdel för hyresgästen gäller därför inte det villkoret. I privatuthyrningslagen har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (3 § privatuthyrningslagen). Detta innebär att en hyresgäst enligt privatuthyrningslagen har rätt till en månadsuppsägningstid. I jordabalken däremot har hyresgästen rätt till tre månaders uppsägningstid vid det månadsskifte som inträffar närmast om det gäller en bostadslägenhet och vid hyra av en lokal gäller en uppsägningstid på nio månader ( 12 kap. 4 § JB). Av din fråga framgår att ni kommit överens om att uppsägningstiden är på två månader (uppsagd i oktober, uppsägningstid i november och december). Ni har ingått ett avtal och dessa ska som regel hållas, dock kan undantag ske om det är föreskrivet i lag. Om det hade varit jordabalken som varit tillämplig i er situation hade avtalet om två månaders uppsägningstid varit till fördel för era vänner, hyresgästerna. Eftersom det enligt min bedömning är privatuthyrningslagen som är tillämplig på er situation blir avtalet om två månaders uppsägningstid till nackdel för era vänner, då dem enligt privatuthyrningslagen har rätt till en månads uppsägnings tid. Detta innebär att eran överenskommelse inte gäller gentemot era vänner och dem är endast skyldiga att betala hyra för november månad, inte för december månad.
Vilken betydelse har det att hyran för december redan är betald och att stugan inte städats?
Att hyran redan är betald innebär inte att du har rätt att behålla denna. Dina vänner har gjort en misstagsbetalning och enligt principen om Condicito indebiti, ska misstagsbetalningar som huvudregel betalas tillbaka (se rättsfallet NJA 1999 s.575). Du har endast rätt att behålla betalningen om du är i god tro och har hunnit inrätta dig efter betalningen. God tro innebär att du inte får ha varit medveten om, eller misstänkt att du inte hade rätt till betalningen. Att ha inrättat sig efter betalningen innebär att du redan spenderat pengarna eller planerat din ekonomi utifrån betalningen. Dock är dessa undantag, huvudregeln är att misstagsbetalningar ska betalas tillbaka. Av din fråga framgår att du varit i god tro när du fick betalningen av hyran, men inte om du inrättat dig efter denna. Jag kan därmed inte göra en bedömning av vad som gäller men sannolikt ska huvudregeln följas och du ska lämna tillbaka hyran.
Angående flyttstädningen står det inte ordagrant i lag att en hyresgäst är skyldig att flyttstäda, däremot så har en hyresgäst en vårdnadsplikt och ska väl vårda lägenheten under hyrestiden (12 kap. 24 § JB). Detta kan tala för att en hyresgäst bör städa lägenheten innan denne flyttar, men det står inte som ett absolut krav i lagtexten. I stället är det vanligt att en hyresvärd och hyresgästen bestämt och avtalat om flyttstädning i hyresavtalet. Om ni och era vänner inte har avtalat om att dem är skyldiga att flyttstäda stugan finns det inget absolut krav i lag på att dem måste göra detta. Att dem inte flyttstädat påverkar inte era vänners rätt att flytta eller återfå den hyra dem betalat för december månad.
Vad gäller sammanfattningsvis i ditt fall?
Ett kort svar på er fråga är att, ja era vänner har rätt att göra så här. Enligt min bedömning är det privatuthyrningslagen som ska tillämpas på uthyrningen av stugan, förutsatt att era vänner har använt stugan som permanent bostad och inte endast som sommar eller vinterstuga. Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen rätt till en månads uppsägningstid oavsett om en längre uppsägningstid avtalats. Era vänner har därmed en uppsägningstid på en månad och är endast skyldiga att betala hyra för november månad, inte för december. Eftersom era vänner redan betalat hyran för december är ni skyldiga att betala tillbaka denna eftersom betalningen utgör en misstagsbetalning och huvudregeln är att misstagsbetalningar ska åter betalas. Det finnas undantag då man ibland har rätt att behålla en misstagsbetalning, av er fråga framgår dock inte tillräckligt med information för att jag ska kunna göra en bedömning om detta. Sannolikt ska ni i enlighet med huvudregeln betala tillbaka hyran för december. Att era vänner inte flyttstädat påverkar inte deras rätt att säga upp hyresavtalet eller rätten att få tillbaka hyran. Det finns ingen lagstadgat skyldighet att hyresgästen måste flyttstäda, även om hyresgästen har en generell vårdnadsplikt som möjligtvis kan omfatta flyttstädning. Om ni och era vänner inte i hyreskontraktet eller i efterhand har avtalat om att dem är skyldiga att flyttstäda kan det vara svårt att kräva detta av dem på laglig grund.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
