Vad händer om en hyresgäst inte betalar och får en hyresgäst skriva sitt företag på adressen?

Question

Hej!

Jag har en fråga gällande min lägenhet (en bostadsrätt) som jag har hyrt ut i andrahand. Tyvärr personen som är hyresgäst vägrar att betala min hyra och även när jag har försökt att kontakta henne angående obetalda hyran , antingen svarar hon inte eller så lovar hon med olika datum eller att hon har inte råd och vill inte betala osv.
Dessutom en annan problem som jag har med den hyresgästen är att hon har öppnat ett eget företag och angett min lägenhets adress som företagens adress utan att ens informera mig om detta eller fråga. Min fråga till er är att vad kan jag göra för att kunna få betald min hyra och om det är lagligt att använda min lägenhets adress för sin företag, fast i kontraktet står tydligt att jag har hyrt ut den som bostad och inte för företag. Samtidigt i kontraktet har vi skrivit att lägenheten ska lämnas tillbaka i samma skick som första dagen hon tog emot den, annars måste hon ersätta skadorna. Hyresgästen ska flytta ut i slutet av denna månad men jag är oroligt att hon lämnar lägenheten utan att ens informera mig om detta och vad ska jag göra för att kunna få mina hyra betald?

Tacksam för er svar!

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Vilken lag är tillämplig?

Eftersom du hyr ut din bostadsrätt i andra hand är det i privatuthyrningslagen (PUL) och jordabalken (JB) som är tillämpliga lagar. Båda kan tillämpas samtidigt. Eftersom din fråga handlar om betalning av hyra, bostadsändamål och återlämnande av nycklar är det JB som ska tillämpas (1 § 2 st. PUL).

Vad händer om hyresgästen inte betalar sin hyra?

En hyresgäst måste betala den hyra som framgår i hyresavtalet (12:19 JB), och en hyra anses betald när hyresvärden har tagit emot pengarna på det sätt som anges i avtalet (12:20 3 st. JB). Om en hyresgäst inte betalar sin hyra efter att en vecka efter sista betalningsdag har gått, så har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12:42 1 st. 1 p. JB). Om din hyresgäst bara är försenad med sin hyra, så har du rätt till dröjsmålsränta för varje dag som går efter förfallodagen för betalningen, så länge din hyresgäst inte kan bevisa att hon har skickat pengarna i tid (12:20 3 st. JB och Svea hovrätt, dom 2019-03-26, mål nr T 4779–18). Om du säger upp hyresavtalet med din hyresgäst, så har du också rätt till skadestånd fram till hyresavtalets utgång, typiskt i form av uteblivna hyresinbetalningar (12:42 6 st. JB). Du får dock inte förhålla dig passiv och du måste vidta åtgärder för att skadan inte ska bli för stor, t.ex. genom att låta lägenheten stå tom i väldigt lång tid. Det är därför viktigt att du försöker hitta en ny hyresgäst. Betalar din hyresgäst därför inte sin hyra till dig och mer än en vecka har gått, så har du rätt att säga upp avtalet och du kan få skadestånd för utebliven hyra och ränta för försenade betalningar. Observera dock att om din hyresgäst betalar sin hyra innan du säger upp hyresavtalet, så upphör inte hyresavtalet (12:43 1 st. JB).

Får en hyresgäst skriva sitt företag på samma adress?

En hyresgäst har inte rätt att utan hyresvärdens samtycke använda lägenheten för andra ändamål än det avsedda i hyresavtalet (12:23 JB). Om hyresgästen ändå skulle använda lägenheten till något annat, så får hyresavtalet sägas upp, men först efter en tillsägelse från hyresvärden (12:42 1 st. 7 p. JB). Problemet är dock att rättsläget är något oklart om vad som gäller när en hyresgäst skriver upp sitt företag på samma adress. Så länge uppskrivningen av företaget inte medför störningar för hyresvärden eller andra hyresgäster, så lär detta vara godtagbart. Att bara skriva upp företaget på adressen bör inte anses vara oskäligt, så länge det inte är störande för andra och hyresvärden, och så länge lägenheten faktiskt också används som en bostad (NJA 1920 s. 581). Eftersom jag inte vet vad din hyresgäst gör i lägenheten är det svårt för mig att säga om hon i princip använder lägenheten ”felaktigt”. Så länge hon bara har skrivit upp företagets adress bör detta inte vara olagligt och ge dig rätt att säga upp hyresavtalet med henne.

Måste hyresgästen lämna tillbaka nycklarna?

En nyckel hör till lägenheten för att kunna komma in. Vanligen står det i ett hyresavtal att hyresgästen ska lämna tillbaka nycklarna och även lämna lägenheten i samma skick som när hyresgästen flyttade in. När detta inte framgår är rättsläget oklart om vad som gäller. Eftersom en nyckel hör till en lägenhet, så bör hyresgästen vara skyldig att lämna tillbaka nycklarna till dig. Att därför inte återlämna nycklarna efter att ett hyresavtal har upphört kan anses utgöra brottet olovligt förfogande (10:4 brottsbalken).

Avslutande ord och min rekommendation

Svaret på din fråga är följande. Om din hyresgäst inte betalar sin hyra, eller inte betalar i rätt tid, så har du efter att en vecka har gått rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, begära skadestånd för uteblivna hyresinbetalningar och även dröjsmålsränta för eventuella förseningar med att betala hyran. Glöm inte att du inte kan säga upp avtalet om hyresgästen betalar hyran innan du har sagt upp avtalet, men du kan fortfarande få dröjsmålsränta. Att din hyresgäst bara skriver sitt företag på din adress bör inte vara olagligt, eftersom hon då fortfarande använder lägenheten som bostad. Angående nycklarna ska dessa återlämnas om det står i ert hyresavtal, men om detta inte gör står är det oklart vad som gäller. Eftersom du äger nycklarna, så är det möjligt att hyresgästen gör sig skyldig till brottet olovligt förfogande.

Min rekommendation är att du i första hand informerar hyresgästen om att du tänker säga upp hyresavtalet om hon inte betalar sin hyra. Om hon flyttar ut utan att återlämna nycklarna till dig, så rekommenderar jag att du först skriver till henne om att du vill ha nycklarna, och i andra hand om att du kommer göra en polisanmälan. Angående företaget kan jag inte rekommendera vad du kan göra då jag inte känner till detaljerna, men du kan informera henne om att du inte önskar att hon skriver sitt företag på adressen. Slutligen rekommenderar jag att all din kommunikation med din hyresgäst ska vara skriftlig, antingen via SMS eller e-post, för att detta kan användas som bevis.

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen