Utmätning av samägd fastighet

2010-09-18 i Utmätning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga som jag skulle bli mycket glad över att få besvarad. Den lyder: Jag är delägare i en fastighet, där jag äger 1/3. Vi är 3 delägare. En av delägarna har ådragit sig privata skulder. Kan våran gemensamt ägda fastighet bli föremål för utmätning trots att vi andra två motsätter oss detta. Fastigheten är obelånad och har inga skulder.
|Hej! När flera gemensamt är ägare till egendom, exempelvis en fastighet, blir reglerna om samäganderätt tillämpliga, se 1 § lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL). En andel i samägd egendom kan bli föremål för utmätning enligt reglerna i utsökningsbalken (UB). Har en av er delägares andelar i fastigheten blivit utmätt kan det bli aktuellt att fastigheten i dess helhet blir föremål för försäljning enligt den s.k. indragningsregeln i 8 kap 8 § UB. Ofta ger en försäljning av hela fastigheten ett förmånligare resultat för utmätningssökanden (dvs. den som vill få betalt för en skuld) än om enbart en andelsförsäljning sker. En förutsättning för att hela fastigheten ska bli föremål för försäljning är att någon av antingen utmätningssökanden, gäldenären (dvs. andelens ägare) eller delägarna vänder sig till kronofogdemyndigheten och begär att så ska ske. Är det ingen av dessa som påkallar försäljning utmäts enbart gäldenärens andel, se 8 kap 9 § 2 stycket UB. Andelen säljs i så fall som en rättighet och köparen kommer att träda in i gäldenärens ställe, se 12 kap 68 § UB. Det finns dock situationer som utgör hinder för att övriga delägares andelar i den samägda fastigheten ska dras in i det exekutiva förfarandet, se 8 kap 8 § UB som hänvisar till 6 och 7 §§ SamägL. I 6 § SamägL stadgas att om en av delägarna kan visa synnerliga skäl för anstånd så utgör det ett hinder mot att hela fastigheten säljs. Det ställs höga krav för att synnerliga skäl ska anses föreligga. Ett exempel på en situation när synnerliga skäl för anstånd skulle kunna föreligga är om en utmätningssökande, mot gäldenärens vilja, påkallar att hela fastigheten säljs men att sökandens fordran redan täcks genom enbart andelens försäljning. Det kan tilläggas att ett eventuellt avtal mellan er delägare enligt 6 § SamägL om att ingen delägare ska kunna kräva att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion inte hindrar en exekutiv försäljning av fastigheten i dess helhet enligt 8 kap 8 § UB, förutsatt att andelen förvärvats mot vederlag. Har däremot avtalet om ett sådant förbud tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av andelen, t.ex. genom gåva, kan avtalet göras gällande mot ett eventuellt yrkande om försäljning av hela fastigheten. Se rättsfallet NJA 2007 s 455. 7 § SamägL rör klyvning, vilket innebär att den samägda fastigheten under vissa förutsättningar kan uppdelas. Bestämmelser om klyvning finns i 11 kap fastighetsbildningslagen (FBL). Sammanfattningsvis gäller alltså att utmätningssökanden, med stöd av 8 kap 8 § UB kan begära att hela fastigheten säljs. Föreligger något hinder enligt 6,7 §§ SamägL kan försäljningen undgås. Här finns länkar till ovan nämna rättsfall och aktuella lagar: NJA 2007 s 455: https://lagen.nu/dom/nja/2007s455 FBL: https://lagen.nu/1970:988 SamägL: https://lagen.nu/1904:48_s.1 UB: https://lagen.nu/1981:774. Hoppas att mitt svar kan hjälpa dig. Hör gärna av dig om du har fler frågor. Hälsningar,

Sambos egendoms ställning vid Kronfogdemyndighetens utmätning.

2010-08-25 i Utmätning
FRÅGA |Hej! Min sambo riskerar att få betalningsföreläggande från kronofogden. Om han inte kan betala skulden och utmätning sker, kan kronofogden då komma åt mitt sparande på bankkonto och i fonder - eller är det bara gemensam materiell egendom såsom värdefulla saker i vårt hem, bil mm som kan räknas med i utmätningen?
Anna Eriksson |Hej, Kronofogdens verkställighet av en giltig exekutionstitel regleras i utsökningsbalken, UB. Vilken form av verkställighet som blir aktuell varierar lite på hur det enskilda fallet ser ut, men det vanligaste är att man nyttjar en löneutmätning och/eller försäljning av gäldenärens egendom. En grundläggande regel är att utmätning får endast ske om det beräknade överskottet efter avdrag för de kostnader som uppstår i samband med utmätningen är tillräckligt stort för att motivera åtgärden, detta framgår av 4 kapitlet 3§ UB, https://lagen.nu/1981:774#K4P3S1. När det sedan gäller din fråga, vilken egendom Kronofogdemyndigheten har rätt att ta, så får man utmäta egendom om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Se 4 kapitlet 17§ UB, https://lagen.nu/1981:774#K4P17S1. Grundregeln är således, naturligtvis, att det är gäldenärens egendom och ingen annans som ska utmätas för dennes skulder. Men i 4 kapitlet 19§ UB, https://lagen.nu/1981:774#K4P19S1, finns en presumtionsregel för makar och andra samboende under äktenskapsliknande förhållanden. Karaktären av ert samboförhållande framgår inte klart av formuleringen på din fråga men jag har ändå dragit slutsatsen att det rör sig om reguljärt samboförhållande och inte ett sådant mellan vänner, syskon eller dylika förhållanden. Men för att återgå till presumtionsregeln i 19§ så anses gäldenären som ägare till egendomen om man inte kan göra det sannolikt att egendomen ägs med samäganderätt eller att den andra personen kan visa att egendomen inte tillhör gäldenären, t ex genom ett kvitto. När det gäller frågan hur man gör det sannolikt att egendomen ägs med samäganderätt räcker det inte med blott ett påstående härom. Det måste finnas ytterligare omständigheter exempelvis ett kvitto/köpeavtal där båda upptas som köpare eller en disponering av ett gemensamt bankkonto som ungefärligt motsvarar inköpsvärdet på egendomen. Vad gäller dina fonder/bankkonton är det inget Kronofogdemyndigheten har rätt att ta i anspråk så länge de står i ditt namn och innehas av dig. Står däremot ni båda på till exempel ett bankkonto utgör det naturligtvis samägd egendom. Reglerna i 17 - 19 §§ UB har tillkommit till följd av en avvägning mellan borgenärernas intresse att få betalt, det är då viktigt att gäldenären inte allt för lätt ska kunna undandra egendom och tredje mans rätt att inte få sin egendom utmät för annans skuld, särskilt vid ett samboförhållande. Sammanfattningsvis kommer alltså föremål i ert hem presumeras tillhöra gäldenären såvida man inte kan visa på omständigheter som talar för samägande eller helt kan visa att egendomen tillhör tredje man, dvs. någon annan än gäldenären. All egendom, inklusive bankkonton och andra värdepapper, som tillhör dig kommer inte att utmätas så länge du kan styrka att det är du står som ägare genom till exempel kvitton, registerutdrag från banken osv. Jag hoppas du fått svar på dina frågor! Med vänliga hälsningar

Utmätning av fast egendom

2010-04-18 i Utmätning
FRÅGA |Hej ! Jag har rätt stora skatteskulder ca 350.000 kr och är gift. Vi skrev över huset vi äger på min hustru 2003. Jag bor fortfarnde i huset med min hustru men hon äger det. Jag fick höra att det var fullt möjligt för kronofogden att mäta ut huset ändå fast jag inte äger det. Stämmer detta ?
|Hej! Vid utmätning används reglerna i Utsökningsbalken (UB). Det stadgas i 4 kap 24 § att fast egendom får utmätas om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Det ska alltså framgå att det är ditt hus och det är kronofogdemyndigheten som ska bevisa detta. Då ni har skrivit över huset på din fru och så länge detta har skett enligt konstens alla regler så kan kronofogden inte utmäta huset för att få betalt för dina skulder eftersom du helt enkelt inte äger huset! Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Brytande av presumtionen att det gäldenären har i sin besittning tillhör honom

2010-03-05 i Utmätning
FRÅGA |Hej, Min fråga gäller utmätning. Jag har läst i era tidigare svar att även om man är i ett samboförhållande har Kronofogden rätt att betrakta all egendom som att den tillhör Gäldenären, och som således ät utmätningsbar. Ni skriver också att det är upp till Gäldenären, eller dennes sambo, att bevisa att egendomen inte tillhör Gäldenären, och således inte är utmätningsbar. Jag undrar om ni vet hur praxis ser ut avseende ovanstående beviskrav, dvs hur ska bevisen se ut för att KFM ska godkänna dessa. (Räcker det t.ex. att en lägenhet formellt ägs av Gäldenärens sambo, att pengar finns på sambons konto, etc, eller kan KFM hävda att eftersom Gäldenären är sambo med personen som äger lägenheten och ev. konton, kan han också disponera dessa och att ovanstående tillgångar således kan utmätas till en viss del). Hoppas att jag har uttryckt mig förståeligt, och ytterst tacksam för era synpunkter.
|Hej! Det är bara *egendom som tillhör gäldenären* som får mätas ut och säljas för att reglera gäldenärens skuld. Att gäldenären är gift eller sambo ändrar inte detta. När någon med betalningssvårigheter genom Kronofogdemyndighetens (KFM) försorg tvångsvis förmås reglera sina skulder finns det risk för att gäldenären försöker gömma undan egendom. Gäldenären har ett bevismässigt övertag i förhållande till borgenären, KFM och tredje man (t ex gäldenärens sambo). För att se till att borgenärer har reella och effektiva möjligheter att få betalt finns, precis som du säger, en *presumtion för att all egendom som gäldenären har i sin besittning tillhör honom*. Det är således gäldenärens besittning som är avgörande. Presumtionen _gäller både för sådan egendom som gäldenären har med ensambesittning och sambesittning_ med någon annan. Presumtionen gäller motsatsvis inte för egendom som gäldenären inte har i sin besittning, t ex bankmedel på konto i annans namn. Presumtionen kan naturligtvis brytas. Beviskravet är "standardbeviskravet": visas/styrkt. När sambesittaren är gäldenärens make eller sambo gäller ett lägre beviskrav: sannolikt. *Lagen lägger inte bevisbördan på någon särskild person*, utan pratar bara om "…om det ej framgår att…" och "…om det ej görs sannolikt att…". _I praktiken_ blir innebörden ofta att den som vill göra gällande äganderätt till egendom, som annars riskerar att mätas ut, måste lägga fram bevisning om att han är ägare. Det är vanskligt att i generella termer uttala sig om vilken slags bevisning som är tillräcklig för all slags egendom i alla situationer. Jag vill därför inte peka ut någon bevisning som "mirakelbevisning" som kan skydda all egendom mot en sambos borgenärer i alla situationer. Att sambon utåt framstår som den enda ägaren till viss egendom borde emellertid medföra svårigheter att mäta ut egendomen för gäldenärens skulder. Utgångspunkten är fortfarande att man inte ska tvingas avstå egendom för betalning av andras skulder. Vissa _möjligheter att disponera över viss egendom medför inte i sig att man har äganderätt_ till egendomen i fråga. Jag hoppas att svaret är till hjälp trots att jag kanske inte lyckats svara på alla dina frågor. Läs gärna 4 kap. 17-19 §§ utsökningsbalken. https://lagen.nu/1981:774#K4P17S1 . Utsökningsbalken gäller vid utmätning, men de nämnda paragraferna gäller också i konkurs genom hänvisning i 3 kap 3 § konkurslagen, https://lagen.nu/1987:672#K3P3S1 . Med vänliga hälsningar

Förklaring av 4 kapitlet 24 och 25 paragraferna utsökningsbalken

2010-09-06 i Utmätning
FRÅGA |Hej. Jag skulle vilja förstå innebörden av kap 4 paragraf 24 och 25, i synnerhet 25e i utsökningsbalken. "När överlåtelse av fast egendom beror av villkor som ännu ej är uppfyllt, hindrar ej överlåtelsen att egendomen utmäts för fordran hos överlåtaren. Utmätningen omfattar i sådant fall även överlåtarens rätt mot den som har förvärvat egendomen. Uppfylls villkoret, gäller utmätningen därefter endast överlåtarens rätt mot förvärvaren. Utmätning av fast egendom får även äga rum för fordran hos den som har förvärvat egendomen, fastän hans förvärv beror av villkor. Återgår hans förvärv, omfattar utmätningen därefter endast den rätt som han i sådant fall har mot den som överlät egendomen" En rakare fråga är; jag har varit sambo i många år, köpt ett hus tillsammans osv. Om jag separerar och skriver över huset på henne, kan hon då bli betalningskyldig för mina eventuella skulder? Har det någon betydelse NÄR skulden uppstått? Mvh Tack på förhand
Louise Modin |Hej! I 4 kapitlet 24 paragrafen utsökningsbalken (https://lagen.nu/1981:774), står det att en fast egendom får utmätas för dina skulder om det framgår att du är ägare. Har du lagfart på fastigheten så utgås det ifrån att du är ägare. Även köpehandlingar kan bevisa att du är ägare av en fastighet om du inte än har hunnit söka lagfart. Den andra meningen i 24 paragrafen betyder att du har lagfart på fastigheten men du har antingen sålt den och köparen har inte hunnit söka lagfart eller så tillför fatigheten någon annan av någon anledning. Skulle du inte vara ägare av fastigheten kan den inte heller utmätas. 4 kapitlet 25 paragrafen första stycket utsökningsbalken, handlar om utmätning hos säljaren av en fastighet. Stycket handlar om att ett köp av en fastighet inte är helt färdig utan att det krävs något mer för att köpet ska vara färdigt, som exempelvis betalning. Eftersom det finns ett villkor innan köpet är klart så anses säljaren fortfarande ha fastigheten som en tillgång och den kan därför utmätas för dennes skulder. När köpet är klart kan säljaren bara bli utmätt på den rätt som denne har enligt köpehandlingarna, vanligtvis köpesumman. 4 kapitlet 25 paragrafen andra stycket utsökningsbalken, handlar om utmätning hos köparen av en fastighet. Köparen har du antingen fått tillgång till fastigheten och den är då av intresse för dennes borgenärer. Skulle köpet gå åter på grund av ett villkor så kan köparen borgenärer mäta ut den del som köparen har rätt till, alltså återfå köpesumman. Är huset säkerhet eller pant på något sätt för dina skulder så kan du inte skriva över huset på henne utan att borgenären (den som gav lånet) går med på det. Är det en skuld där borgenären inte har krävt någon säkerhet, som huset eller att huset av någon annan anledning ingår i kontraktet av skulden, så kan du skriva över huset på henne. En del banken kan ge ut ett lån beroende på hela din livssituation där huset kan ingå. Om det är ett lån där huset är med som säkerhet eller inte måste du kolla upp med borgenären för att vara helt säker. Är skulden kopplad till huset så övertar hon troligtvis också skulden och ska därmed betala den, om inte du kan ställa en annan säkerhet eller betala skulden. Har inte skulden något att göra med huset så har det ingen betydelse när skulden uppkom. Med vänlig hälsning

Utmätningsfrihet för skadestånd?

2010-04-29 i Utmätning
FRÅGA |Hej!jag har blivit beviljad skadestånd för ett brott jag blivit utsatt för.Nu är det så att han som utsatt mig för brottet inte har möjlighet att betala mig.Själv har jag en skuld hos fogden,kommer kronfogden att ta mitt skadestånd nu? Mvh Linn
|Hej, Kronofogden kommer att försöka göra en utmätning hos den skadeståndsskyldige. Om utmätningen skulle misslyckas för att han inte har några utmätningsbara tillgångar (vilket verkar vara troligt eftersom du säger att han inte har möjlighet att betala dig skadeståndet) är det ändå möjligt att du kan få ersättning för din skada, antingen genom din hemförsäkring eller genom att få brottsskadeersättning från brottsoffermyndigheten. Hur du gör för att ansöka och under vilka kriterier du kan få brottsskadeersättning kan du läsa mer om här: http://www.brottsoffermyndigheten.se/default.asp?id=1297&refid=1296&parentId=1290 . Så länge inget skadestånd har betalats ut får ditt anspråk på att få skadestånd inte utmätas enligt 5 kap. 7 § 1 st. utsökningsbalken. Om du inte fått några pengar än behåller du alltså den rätten, även om du själv har en skuld till kronofogden. Sedan skadeståndet betalats ut, får dock kronofogden utmäta skadeståndet under vissa villkor. Enligt 5 kap. 7 § 2 st. utsökningsbalken är en första förutsättning för att du ska få behålla ditt skadestånd att du håller det avskilt från dina övriga tillgångar. Du får alltså inte sätta in skadeståndet på ditt vanliga konto och sammanblanda det med övriga pengar. För att hålla skadeståndet avskilt kan det t ex vara lämpligt att sätta in de pengarna på ett eget konto. För det andra måste skadeståndet tillgodose försörjningsbehov som du har för egen del. Även om några behov inte skulle finnas får kronofogdemyndigheten inte utmäta ditt skadestånd om det gått mindre än två år från det att medlen betalades ut. Samma sak gäller enligt 16 § brottsskadelagen, dvs. anspråket får inte utmätas och medlen får bara utmätas om förutsättningarna i paragrafen är uppfyllda. Det finns alltså en god möjlighet att du får behålla ditt skadestånd. Vänligen,

Utmätning av samägd bostad

2010-03-13 i Utmätning
FRÅGA |Är sambo och har 2 gemensamma barn. Mitt problem är att han har skaffat sig stora skulder (har spelat). Han har skaffat sig ett extrajobb för att täcka kostnaderna på lånen(han har en enskild firma -förut delägare i ett handelsbolag) Firman går för bra (har för lite kostnader) så han han kommer över alla brytpunkter och allt han tjänar på extra jobbet borde gå i skatt -som han till viss del kan skjuta upp några år. Hur kan vi lösa detta och framförallt hur kan jag säkra huset. Vi äger det till hälften var. Hur kan jag göra så att inte kronofogden löser in det den dagen han inte fixar skulderna längre.
Georg Dellborg |Hej. Jag uppfattar det som att du framförallt oroar dig för att ert gemensamma hus skall mätas ut (säljas) för att betala de skulder/lån din sambo dragit på sig genom att spela. Till att börja med skall jag då säga att utmätning av egendom inte får leda till att den som har panträtt i egendomen skadas. Detta innebär att om ni tog lån när ni köpte huset som motsvarar större delen av husets värde och banken har pantbrev i huset som säkerhet, får huset inte mätas ut för att betala din sambos spelskulder. Om det är så att huset är helt eller till största delen obelånat, kan det mätas ut för att betala din sambos skulder. Kronofogden försöker alltid undvika att mäta ut bostäder om det finns annan egendom att mäta ut istället. Om det ändå går så långt att huset utmäts, är det den andel din sambo äger som kommer att användas för att betala hans skulder, och värdet av din andel kommer du att få tillbaka efter en eventuell försäljning. Om ni vill skydda huset helt och hållet mot din makes fordringsägare (de han har skulder till), måste ni se till att äganderätten till hans andel av huset övergår till dig. Detta kan man åstadkomma t.ex. genom en gåva. Om ni äger fastigheten huset står på är huset fast egendom och då måste en gåva göras genom ett skriftligt avtal för att vara giltig (4:1 och 4:29 Jordabalken). Därefter skall du söka lagfart för den andel din sambo överlåtit till dig. I ett sådant här gåvoavtal kan man också skriva in vissa regler om vad som får göras med fastigheten/huset, t.ex. att du inte får sälja det utan hans samtycke (4:3 JB). Även om ert hus inte är fast egendom är det naturligtvis bäst att ni använder er av ett skriftligt avtal, ur bevisningssynpunkt om inte annat. Även om ni för över äganderätten till huset på dig, är det ingen garanti för att det är skyddat mot din sambos fordringsägare. Fordringsägarna kan begära en privatperson i konkurs. Det måste då visas att personen saknar förmåga att betala sina skulder och att detta inte kommer att ändras under överskådlig framtid (1:2 Konkurslagen). Om din sambo begärs i personlig konkurs, har fordringsägarna möjlighet att ansöka om att gåvan skall återvinnas (gå tillbaka). Gåvor som har gjorts mindre än sex månader innan begäran om konkurs skall alltid gå tillbaka, och en gåva som gjorts inom tre år före konkursen skall återvinnas om den riktar sig till en närstående (vilket du betraktas som) och det inte kan visas att din sambo hade tillräckligt med andra tillgångar för att betala sina skulder när gåvan gjordes (4:6 Konkurslagen). När man beräknar hur lång tid som gått sedan gåvan gjordes, utgår man från den dag du sökte lagfart. Man kan inte komma förbi dessa regler genom att du t.ex. ”köper” din sambos andel för en symbolisk summa, eftersom en köpesumma som är uppenbart mindre än husets värde likställs med en gåva. Personliga konkurser är inte särskilt vanliga, och eftersom jag inte vet hur din sambos ekonomi ser ut i detalj kan jag inte avgöra om det finns en sådan risk i detta fall. Jag vill ändå nämna att om man hamnar i en situation där det finns risk för personlig konkurs, kan ett alternativ vara att ansöka om skuldsanering. Skuldsanering innebär kortfattat att en avbetalningsplan görs upp där man får behålla en miniminivå av sina inkomster, och att allt man tjänar utöver detta går till att betala av de skulder man har. I gengäld är man därefter befriad från de skulder som uppkommit före skuldsaneringen och omfattats av denna, och man är skyddad mot utmätning av t.ex. bostaden (22§ Skuldsaneringslagen). Som regel pågår förfarandet under fem års tid. Om man, som din sambo, har enskild firma, måste huvuddelen av ens inkomster komma från annat håll för att man skall kunna få skuldsanering. Jordabalken http://www.notisum.se/rnp/SLS/lag/19700994.htm Utsökningsbalken http://www.notisum.se/Rnp/sls/lag/19810774.htm Konkurslagen http://www.notisum.se/rnp/SLS/LAG/19870672.htm Skuldsaneringslagen http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20060548.HTM Med vänliga hälsningar

Utmätning av samägd fastighet

2010-01-25 i Utmätning
FRÅGA |Jag, min syster och vår mamma äger tillsammans en fastighet som är vår enskilda egendom. Min syster har nu fått skulder hos kronofogden. Risker vi utmätning av fastigheten?
|Hej, begreppet ”enskild egendom” har betydelse inom familjerätten då det innebär att denna egendom inte kommer ingå i en bodelning mellan makarna. I detta fall rör det sig om exekutionsrätt då kronofogden önskar utmäta egendom. Har ni själva i förhållande till era makar bestämt att fastigheten är enskild egendom är detta utan betydelse i fråga om utmätning kan ske när det är din syster som är föremål för utmätning. Kronofogden får dock inte utmäta egendom om det finns ett förbehåll i ett testamente eller i en gåva att fastigheten inte får överlåtas. Har ni till exempel ärvt fastigheten och får ni inte heller sälja den enligt testamente kan detta vara aktuellt (Utsökningsbalken, UB 5:5). Att ni äger fastigheten tillsammans utgör inget hinder för att utmätning kan ske av hela fastigheten, däremot ska samtliga ägare få tillfälle att yttra sig om en försäljning (UB 8:8). Kronofogden ska i första hand utmäta egendom vilket medför minsta möjliga kostnad eller olägenhet för den som utmäts (UB 4:3 st 2). Är det en mindre skuld och finns annan egendom bör fastigheten som utgångspunkt inte tas i anspråk av kronofogden. mvh