Kapitalvinstbeskattning vid avyttring av fast egendom

2018-12-07 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Vi är tre syskon som äger en fastighet tillsammans, 1/3 var. Vi har nu kommit överens om att en av oss skall köpa de andras andelar och bli ensam ägare. Huset har värderats till 1.250.000 kr (marknadsvärde) och det är vi alla överens om. Taxeringsvärdet på fastigheten är 491.000 kr.Jag har läst att man som närstående kan ge sin andel i gåva och på så sätt förskjuta (flytta) reavinstbeskattningen till den som köper huset. Gåvan får dock inte överstiga fastighetens taxeringsvärde, vad jag förstått. I detta fall vill de ha sin del baserat på marknadsvärdet.Är det möjligt att de ger en gåva (491.000/2 per person) och sedan betalar köpare mellanskillnaden upp till marknadsvärdet minus reavinstskatten (79.500 per person). Om reavinstskatten beräknas till 22%Om inte detta är möjligt, kan en ge det som en gåva och den andra parten säljer sin del.Eller finns det något annat sätt att förskjuta reavinstbeskattningen?
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att ni är tre delägare till en fastighet (äger ⅓ var). Den ena av er ska bli ägare till hela fastigheten varför de två andra alltså på något sätt ska överlåta sina andelar till den första. Dessa två vill ha ersättning för sin andel. Du undrar om det finns något sätt att "skjuta upp" reavinstbeskattningen (kapitalvinstbeskattningen). D.v.s. du undrar om det finns något sätt som de två som "säljer" sina andelar kan göra detta utan att behöva skatta på försäljningen. Regler om kapitalvinstbeskattning finns i inkomstskattelagen (hädanefter förkortad IL). Skatteverket har bra information här. Då man "avyttrar" (t.ex. säljer) en tillgång och gör en vinst ska man skatta på kapitalvinsten (se bl.a. 41 kap. 1 och 2 §§ IL). Att ge bort egendom till någon (en "ren" gåva) anses dock inte vara en sådan avyttring av en tillgång som utlöser kapitalvinstbeskattning. När egendom säljs under marknadsvärdet kan man tala om ett "blandat fång". Överlåtelsen ses alltså delvis som en försäljning/köp (eftersom ersättning utgör) och delvis som en gåva (eftersom man inte erhåller så mycket ersättning man hade kunnat erhålla, en del av egendom "ges" alltså bort). Frågan hur man ska behandla sådana blandade fång då det gäller fastigheter har behandlats av Högsta förvaltningsdomstolen i ett par mål (Skatteverket listar dessa under länken jag givit ovan). För att avgöra om en fastighetsöverlåtelse ska betraktas som köp eller gåva används "huvudsaklighetsprincipen". Skattemässigt anses alltså en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde. Det är alltså taxeringsvärdet som avgör huruvida en gåva föreligger. Om era aktuella andelar alltså "säljs" till ett värde under taxeringsvärdet föreligger en gåva och kapitalvinstbeskattningen förskjuts då till "köparen". Denna förskjutning kallas för "kontinuitetsprincipen" (se 44 kap. 21 § IL). En förutsättning är dock att avsikten med överlåtelsen är att berika mottagaren. D.v.s. att det är fråga om gåvoavsikt. Enligt Skatteverkets information (se länk ovan) presumerar Skatteverket att en sådan avsikt föreligger vid överlåtelser mellan närstående. Skatteverket hade alltså i er situation (eftersom ni är syskon) utgått från att överlåtelsen skedde med den "korrekta" avsikten. SammanfattningDet går alltså att konstatera att det är möjligt för er att överlåta de aktuella andelarna till en av delägarna utan att kapitalvinstbeskattning uppstår för de som överlåter andelarna. Istället förskjuts kapitalvinstbeskattningen i enlighet med kontinuitetsprincipen till den av er som förvärvar andelarna. Ersättningen som utgår till de som överlåter måste dock understiga taxeringsvärdet. Det är således inte möjligt för överlåtarna att erhålla ersättning för sina andelar till fullt marknadsvärde utan att kapitalvinstbeskattning uppstår (om marknadsvärdet överstiger taxeringsvärdet). Det viktiga är således att ersättningen understiger taxeringsvärdet. Det går inte att kringgå detta genom andra upplägg. Tack än en gång för att du vände dig till Lawline med din fråga. Jag kommer att kontakta dig på söndag (9 dec) kl. 16.00 för din telefonuppföljning. Passar denna tid inte är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se. Vänligen,

När ses en överlåtelse av ett hus som en gåva?

2018-11-25 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Vi är ett syskonpar som fått vårt föräldrahem som gåva.Dock har vi löst ut vår far som efter skilsmässa haft en andel i huset, vilken skulle lösas in i samband med ägarbyte. Vi har även löst in ett lån. Huset är därmed helt i vår ägo med 50% vardera.Vi har fått huset värderat av tre olika mäklare i våras och nu står vi inför valet att sälja till utomstående eller att ett syskon löser ut det andra.Vi vore tacksamma för hjälp med beräkning av vederlagets maximala storlek i samband med gåva mellan syskon.Taxeringsvärde: 8 585 000 krLån: 320 365 krFaderns andel: 377 000 krHusets inköpspris: 320 000 krMed vänlig hälsning,K&K
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om skatt finner man i Inkomstskattelagen (IL).När man säljer ett hus ska man betala skatt på vinsten, men om man ger bort ett hus behöver skatten inte betalas förrän huset säljs vid ett senare tillfälle (44 kap. 13 § IL + 22§). I vissa fall kan en överlåtelse av ett hus ses som en gåva trots att man fått ersättning för huset. För att avgöra det använder man sig av huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om ersättningen för huset är mindre än taxeringsvärdet ska överlåtelse ses som en gåva.När du säger vederlagets maximala storlek antar jag att du menar; vederlaget maximala storlek så att överlåtelsen fortfarande anses vara en gåva. Som jag skrev innan får vederlaget inte överskrida taxeringsvärdet. Eftersom det bara är halva huset som ska ges bort ska vederlaget också jämföras med halva värdet. I ditt fall blir det 8 585 000 / 2 = 4 292 500. Ni måste alltså ta mindre betalt än 4 292 500. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Beräkning av skatt på försäljning av fastighet som erhållits genom gåva

2018-10-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Min bror ska sälja en bostadsrätt som han fått i gåva av mig. Jag köpte den för 150 000kr, skrev över den på honom som gåva. Jag köpte den 2007 och skrev över den på honom 2010. Den är nu värderad till 700 000. Troligtvis kommer han sälja den för en summa omkring detta och sedan ge hälften av pengarna till mig som gåva. Hur blir det med vinstskatt och eventuellt andra skatter i detta läge?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige finns ingen gåvoskatt. Det innebär att pengarna du får inte kommer att beskattas. Däremot tillkommer en expeditionsavgift när du så småningom ansöker om lagfart. Din bror kommer å sin sida att göra kapitalvinst. Nedan kommer jag att beskriva hur beskattningen av kapitalvinsten beräknas.Beräkning av kapitalvinstFörsäljning av fastigheter räknas till inkomstslaget kapital. En kapitalvinst är skillnaden mellan ersättningen vid försäljning och omkostnadsbeloppet:K = |ersättning| — |omkostnadsbelopp|Omkostnadsbeloppet utgörs i sin tur av anskaffningsutgiften tillsammans med eventuella förbättringsutgifter. O = |anskaffningsutgift| + |förbättringsutgift|Vid gåvor finns ju däremot ingen anskaffningsutgift. När det rör sig om benefika överlåtelser, t ex gåvor, gäller i stället kontinuitetsprincipen. Principen innebär att gåvomottagaren övertar den tidigare ägarens anskaffningsutgift. Vid en försäljning kommer anskaffningsutgiften därför att motsvara den ersättning du tidigare lämnade för fastigheten.KapitalvinstskattenKapitalvinsten som uppkommer i samband med försäljningen blir därför:700 000 - 150 000 = 550 000 krSom privatperson har man rätt att göra en så kallad kvotering. Bestämmelsen innebär att endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning. Resterande belopp kommer sedan att beskattas i inkomstlaget kapital med en statlig kapitalskatt på 30 %. Skatten som ska betalas blir därför: 0,3 x (22/30 x 550 000) = 121 000 krMed vänlig hälsning,

Ska jag beskatta försäljning av fastighet utomlands?

2018-09-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Om jag säljer mitt hus i syd Afrika och vill ta pengarna till Sverige måste jag beskatta dem?
Erik Olshov |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att kunna besvara din fråga måste jag veta huruvida du är obegränsat skattskyldig i Sverige och i vilket land du säljer fastigheten. I svaret utgår jag från att du är obegränsat skattskyldig i Sverige vilket innebär att huvudregeln är att du är skattskyldig för alla dina inkomster (alltså även de som härrör från utlandet) enligt 3:3 IL. Exempelvis är du obegränsat skattskyldig ifall du är bosatt i Sverige alternativt ifall du stadigvarande vistas här.Huvudregeln är alltså att du ska beskattas för alla inkomster som du uppbär. Det hade kunnat innebära att ifall du säljer en fastighet eller som i detta fall en lägenhet så skulle du kunna komma att bli skattskyldig för kapitalvinsten både i utlandet (där du säljer fastigheten) och i Sverige. Det låter ju inte rimligt och just därför så har man upprättad dubbelbeskattningsavtal mellan länder för att skydda befolkningen mot detta. Jag vet inte vilket land du säljer fastigheten i men jag kan meddela dig att huvudregeln är att fastigheten endast skall beskattas i det land där fastigheten finns. Detta brukar regleras i dubbelbeskattningsavtalet artikel 13. Jag rekommenderar dig att söka upp just det landets dubbelbeskattningsavtal och ta reda på huruvida du ska beskatta det i Sverige eller inte. Även om du inte ska beskatta inkomsten i Sverige så råder jag dig att spara alla papper och dylikt då svenska banker kommer vilja veta hur du kom åt pengarna. Här kan du hitta Sveriges dubbelbeskattningsavtal.Hoppas att detta ger dig hjälp på vägen!Vänliga hälsningar

Skattskyldighet Sverige/Storbritannien?

2018-11-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |är obegränsad skattskyldig i Sverige och ska sälja min lägenhet i England. Blir jag beskattad för vinsten även i Sverige?
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du som är obegränsat skattskyldig i Sverige är skattskyldig för alla dina inkomster i Sverige, även från utlandet. Obegränsat skattskyldiga personer är definierade i inkomstskattelagen (1999:1229) (IL) 3 kap. 3 §. (länk till IL) Dock finns det undantag, vilket jag kommer till. Jag utgår först från att du är obegränsat skattskyldig här i Sverige och behandlar endast uppgiften att du bott i Storbritannien men nu vill sälja din privata bostadslägenhet där. Lägenheten är en tillgång samt fast egendom och vid försäljning av denna blir en eventuell kapitalvinst skattepliktig enligt svenska regler om inkomst av kapital i 41 kapitlet 1 § IL. I ditt fall är det inte säkert att reglerna jag nämnt blir tillämpliga. I och med att en person bor och har anknytning till två länder samtidigt kanske båda länderna vill beskatta personen på grund av boende/anställning på båda ställena. Därför har de flesta länder idag skatteavtal som fördelar skatteanspråken mellan sig för att undvika dubbelbeskattning av en person, vilket skulle vara väldigt betungande. Syftet med skatteavtalet är att du inte ska bli beskattad i båda länderna, vilket säkerligen inte blir fallet. Sverige och Storbritannien har ett sådant avtal mellan sig: lag (2015:666) om skatteavtal mellan Sverige samt Storbritannien och Nordirland (länk här). I artikel 13 i bilagan berörs en person med hemvist i Sverige eller Storbritannien som gör en kapitalvinst på fast egendom som är belägen i den andra staten, då får vinsten beskattas i den andra staten också. Alltså, du som egentligen bor i Sverige men ägt och sålt en lägenhet i Storbritannien får skatta på ev. kapitalvinst i Storbritannien. Det har varit omtvistat om den svenska rätten som egentligen kräver att obegränsat skattskyldiga ska beskattas för alla sina inkomster ska gälla eller om det skatteavtal som gäller mellan två länder ska få genomslag. Det är idag en huvudregel eller princip att skatteavtalet går först. Du borde slippa beskattning i Sverige enligt skatteavtalet mellan Sverige och Storbritannien. Jag hoppas du fått svar och en förklaring till din fråga. För att vara helt säker på vad som gäller i ditt fall då jag inte har samtliga uppgifter så råder jag dig att kontakta någon på skatteverket eller någon av våra jurister här på Lawline.

Hur betalas skatt på försäljningen av en fastighet?

2018-11-08 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vad blir vinstskatten på en hus/ tomtfärsäljning som säljs till släkt för ett taxeringsvärde på 300 000.Skattar en person som är bosatt utomland.? Om det är 2 personer ska dela på 300 000 (taxeringsvärdet)för en försäljning hur mycket kan det då tänkas bli i skatt för var och en och ev övriga kostnader.? Hur lång tid har dom som köper på sig att betala?
Malin Waldén |Hej, kul att du vänder dig till oss på Lawline! Hur blir vinstskatten?Hur mycket som ska betalas i vinstskatt beror på vad fastigheten kostade när den köptes. Vinsten är skillnaden på vad fastigheten kostade när den köptes och vad den ger vid en försäljning. Det är bara vinsten som beskattas. När vinsten räknas ut ska avdrag för försäljningskostnader och förbättringsutgifter göras, se Inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 13-14 §. Exempel:- Huset köptes för 100+Och säljs för 150- Förbättringar i form av renovering har kostat 15- Försäljningskostnader i form av mäklarkostnader blev 10Då blir vinsten som ska beskattas 25 (150-100-15-10=25)Av den summa som blir vinst så ska tjugotvå trettiondelar tas upp till beskattning, se IL 45 kap. 33 §. Som privatperson är skatten 30% på kapitalvinster, se IL 65 kap. 7 §. Detta betyder att den totala skatten blir 22% (22/30 x 30 % = 22%)Vinstskatten är alltså inte beroende av taxeringsvärdet i sig utan på hur mycket ni gör i vinst på försäljningen av huset. Spelar det någon roll att försäljningen sker till släkt?När det gäller att sälja till släkten så är det ingen skillnad från att sälja till någon annan. Försäljningen sker på samma sätt och vinsten beskattas på samma sätt.Skattar personer som är bosatta utomlands?Även om en person inte är bosatt i Sverige är man fortfarande skattskyldig för kapitalvinst som görs på en fastighet i Sverige, se IL 3 kap. 18 § 10 punkten.Fördelning av skatten mellan olika personerSkatten är procentuell så oberoende av hur ägandeförhållandena ser ut så ska fortfarande 22% av vinsten betalas i skatt. Om inte skatten betalas direkt så gäller 22% på varje persons andel.Köparens tid att betalaNär tiden för betalningen ska ske kan ni bestämma själva, se Jordabalken 4 kap. Tidpunkten för betalningen påverkar när köpet ses som fullbordat. Om köparen inte betalar direkt så ska ni upprätta ett köpebrev. Detta kommer att ses som en kredit tills hela summan för köpet är betalt.SammanfattningSkatten på huset är inte beroende av taxeringsvärdet utan av vinsten som görs på försäljningen. Även en person som är bosatt utomlands måste betala skatt på en försäljning av en fastighet i Sverige. För försäljningen och skatten spelar det ingen roll att en släkting köper huset. Tiden för betalning för huset bestämmer ni själva, det kommer ses som en kredit och köpet kommer inte vara fullbordat förrän hela betalningen har gjorts.Hoppas svaret var till hjälp!Vänliga hälsningar

Är det möjligt att undvika en vinsbeskattning

2018-10-25 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag vill hjälpa mitt barnbarn som pluggar på högskola med 1-2 rums bostadsrätt. Meningen är att jag köper den kontant och han står för månadskostnaden. Om ca två år när han slutar plugga och får jobb ( han blir master inom datateknik) tänker han ta ett bolån och köpa lägenheten eller ev köpa större och sälja den mindre. Hur skall vi göra för att slippa vinstskatter och dyl.?
Julia Zarour |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår din fråga rätt så är du intresserad av att veta hur du i framtiden undviker vinstbeskattning vid en eventuell försäljning av bostaden till din son. Reglerna om kapitalvinstbeskattning återges i 44 kap. inkomstskattelagen (1999:1229). Kortfattat så innebär reglerna om kapitalvinstbeskattning att du måste betala skatt på den vinst du gör när du säljer exempelvis din bostadsrätt. Enkelt exempel: har du köpt en bostad för 1 000 000kr och säljer den sen för 2 000 000kr så ska vinsten du gjort på 1 000 000kr beskattas. Det finns även utrymme till att räkna av vissa utgifter som benämns för avdragsgilla kostnader. Beräkningen sker på så sätt att du räknar skillnaden mellan försäljningspriset minskat med utgifterna du haft på bostaden (44 kap. 13 § inkomstskattelagen (1999:1229)). Utgifterna för bostaden kallas för omkostnadsbelopp i detta ingår köpeskillingen, förbättringsutgifter och mäklarkostnader (44 kap. 14 § inkomstskattelagen (1999:1229)). Dessa angivna kostnader får du räkna av från försäljningspriset eftersom det är utgifter du haft på fastigheten. Till förbättringskostnader räknas renovering som fått huset att öka i värde. Om du vill undvika att betala kapitalvinst så är ditt enda alternativ att sälja bostaden utan vinst. Men när din son sedan säljer den vidare så kommer han förmodligen att vara intresserad av att göra en vinst. Svaret på din fråga blir att det inte är möjligt att undvika en vinstbeskattning så länge det gjorts en vinst. Jag hoppas detta svar var till någon hjälp annars är du välkommen åter med frågor. Med vänliga hälsningar!

Är spelvinster skattefria?

2018-09-03 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Är spelvinster från online bettingsidan Pinnacle skattebefriade eller skattepliktade, dvs behöver man betala skatt på sina spelvinster från Pinnacle?Tacksam för svar!
Ellen Hägerström |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Regler kring spelvinster på nätet finns främst i Inkomstskattelagen (IL) och i Lotterilagen. Enligt 3 § i Lotterilagen är sådan vinst som fås från pokerspel/kasino/vadhållning som anordnas för allmänheten, ett lotteri i lagens mening. Vinster på lotterier som anordnas i Sverige är undantagna från skatteplikt, medan vinster på lotterier som anordnas i utlandet beskattas om de överstiger 100 svenska kronor enligt 8 kap. 3 § IL. Sidan som du hänvisar till organiserar online vadslagning vid sportevenemang. Enligt lotterilagens definition är sådan vadslagning att anse som lotteri (se 3 §). Pinnacle är registrerad och licensierad i Curacao som hör till Nederländerna. Skatteverket har konstaterat att spel som tillhandahålls över Internet, anses vara anordnade på den plats där den huvudsakliga verksamheten är förlagd för att organisera och styra spelet. I min bedömning utgår jag ifrån att Pinnacles verksamhet styrs och organiseras på samma plats där företaget är registrerat, alltså på Curacao. Av 8 kap. 3 § IL framgår det att för vinster i lotterier inom det Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) är skattefria. Även om Curacao hör till Nederländerna, utgör landet inte i detta sammanhang en del av EES och därför kommer all spelvinst från bettingbolaget och som överstiger 100 svenska kronor att beskattas. Spelvinster beskattas som kapitalinkomster och skatt utgår med 30 procent enligt 42 kap. 25 § IL. Vänligen,