Hur köper jag ut min f.d. svärson från fritidsfastighet?
Jag ska köpa ut min fd svärson från vår stuga. Jag äger 50 %, han och min dotter vars 25%. Jag har betalt handpenning på 150 000 samt tagit ett lån på 500 000 med min lägenhet som säkerhet.
Stugan kostade 650 000 som jag då har betalt enligt ovanstående.
När de nu ska separera vill jag lösa ut honom. Då tänker jag så här:
han är skyldig mig 37 500 för sin del av handpenningen.
Om vi säljer stugan för 850 000 -900 000 drar jag av 650 000 som vi har betalt för stugan och vinsten blir på 200 000 - 250 000. Av det tänker jag mig att man drar av renoveringskostnader på 30 500 samt vinstskatt på 22%. Resten ska delas på två, 50 % till mig och 25 % var till honom och min dotter.
Stämmer detta? Kan jag få hjälp här med ett köpekontrakt när det väl är dags?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
När jag läser din fråga får jag initialt uppfattningen att du ska köpa ut din svärson från er stuga. Senare i frågan pratar du däremot om en försäljning av hela stugan. Jag kommer inledningsvis att redogöra för generellt vad som gäller vid försäljning av hela stugan, dels vad gäller om du ska köpa ut enkom din svärson. Den utgångspunkt jag har i exemplen nedan är att ni köpt fastigheten för 650 000 kronor och att ni säljer den för 900 000 kronor. Du äger 50% av fastigheten, din dotter 25% och din f.d. svärson 25%.
Skatteberäkning vid försäljning av hela fastigheten
Vinstskatt vid försäljning av fastighet hör till inkomstslaget kapital. Med kapitalvinst avses bland annat vinst vid avyttring av tillgångar (41 kap. 1-2 § inkomstskattelagen, IL). Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar (44 kap. 3 § IL). Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för den avyttrade tillgången är helt enkelt försäljningssumman. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (inköpspris) ökad med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avyttras endast en del av en fastighet ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen (45 kap. 19 § IL). Skatten är 22% av den vinst som räknats fram (45 kap. 33 § IL).
Om vi utgår från att ni säljer hela fastigheten för 900 000 kronor beräknas därmed kapitalvinsten enligt följande:
900.000 kronor (ersättningen) – omkostnadsbeloppet (650 000 + de 30 500 du uppger som utgifter för förbättring) = 219 500 kr i vinst. Skatten på detta blir 219 500 x 22% = 48 290 kronor. Äger ni 50/25/25 kommer ni i er deklaration att bli skattskyldiga utifrån de andelar ni äger. Det vill säga: 24 145 kr för din del, 12 072.50 kr för din dotter, 12 072.50 kr för din f.d. svärson.
Huruvida ni i praktiken har möjlighet att använda er av förbättringsutgifterna kan jag utifrån den information jag har att tillgå tyvärr inte göra någon bedömning av.
Om du endast ska lösa ut din svärson
Eftersom du i din fråga skriver att du ska köpa ut din f.d. svärson från fastigheten redogör jag även därom.
Som redogjort för ovan ska kapitalvinsten beräknas på endast den avyttrade delen om en del av en fastighet ska avyttras. Om du fortsatt ska äga dina 50%, din dotter fortsatt ska äga 25% och du ska köpa din svärsons 25% blir beräkningen en annan. I det fallet är det enkom din f.d. svärsons andel i fastigheten som avyttras. Utgår vi fortfarande från ett fastighetspris på 900 000 kronor för hela fastigheten och att han säljer sina 25% enligt den värderingen blir beräkningen densamma för honom: 225 000 kronor – (162 500+7625) = 54 875kr x 22% = 12 072.50 kronor. Skatten för din f.d. svärson blir densamma (under förutsättning att ni kan använda de förbättringsutgifter du hänvisar till. Även om ni inte skulle kunna göra det är det en ganska liten utgift och kommer inte att påverka den slutliga skatten nämnvärt).
Om du köper din f.d. svärsons andel innebär det i praktiken att han blir skattskyldig på grund av försäljningen, du och din dotter blir däremot inte skattskyldiga nu. Ni bli skattskyldiga först när ni avyttrar fastigheten. För din del innebär det att du kommer att ha två omkostnadsbelopp att ta hänsyn till vid en framtida försäljning. För den halva du äger nu har du omkostnadsbeloppet med utgångspunkt i de 650 000 kronor du en gång gav för fastigheten. För de 25% du senare köpt av din f.d. svärson kommer du att ha ett högre omkostnadsbelopp. Då du betalt mer för den delen gör du ju även en mindre vinst på den andelen vid en framtida avyttring. Resten har din f.d. svärson redan skattat av.
Avslutningsvis kan jag inte göra någon exakt beräkning av er försäljning, likväl som det är något oklart om hela fastigheten ska säljas eller om du ska lösa ut din f.d. svärson som du skriver inledningsvis. Däremot kan en av våra jurister vara behjälplig med att upprätta köpeavtal till er och även ta ställning till om ni kan använda er av förbättringsutgifter för att minska skatten. Om du önskar hjälp från en av våra jurister med det är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
