Beräkning av kapitalvinstbeskattning efter fastighetsförsäljning
Hej, Mina två systrar får 1/3 var av föräldrarnas sommarhus i gåva 2001. Taxeringsvärde 2000 var 393 000kr och 2001beräknad till 538 000kr. Gåvans skattepliktiga värde var då uträknat till 10 000 per gåvotagare.
2009 köper jag ut mina två systrar. De får 400 000kr vardera.
Huset har då värderats till 1 500 000kr +/-50 000kr.
2020 säljer jag huset för 2 500 000kr.
Ska nu försöka deklarera detta men hur är frågan?
Tacksam för svar....
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen inkomstskattelagen (IL).
Utredning
När en kapitalvinst görs genom försäljning av tillgångar ska kapitalvinsten enligt 44 kap. 13 § IL beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den sålda tillgången (med avdrag för utgifterna för försäljningen) och omkostnadsbeloppet. Beräkningen av kapitalvinst kan alltså beskrivas enligt följande:
(köpeskillingen - utgifter för försäljningen) - omkostnadsbelopp = kapitalvinst.
Begreppet omkostnadsbelopp definieras i 44 kap. 14 § IL som utgifter för anskaffning plus utgifter för förbättring. Utgifter för anskaffning avser den kostnad det innebar att förvärva tillgången. När det gäller fastigheter gäller den så kallade huvudsaklighetsprincipen som innebär att den som förvärvat en fastighet till ett pris som understiger taxeringsvärdet inte får tillgodoräkna sig förvärvskostnaden eftersom hela förvärvet räknas som en gåva. Gåvor ger av naturliga skäl inte upphov till något anskaffningsbelopp. Frågan om förbättringsutgifter för fastigheter regleras i 45 kap. 11-15. I korthet innebär dessa regler att förbättringsutgifter måste uppgå till minst 5000 kr under varje givet beskattningsår för att få beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet. Även utgifter för förbättrande reparationer och underhåll räknas som förbättringsutgifter. Med förbättringsutgifter avses typiskt sett ny-, till- och ombyggnad samt nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare. Enligt 45:33 IL ska 22/30 av kapitalvinsten beskattas; eftersom kapitalvinster beskattas med 30 % blir den slutgiltiga beskattningen för en kapitalvinst vid fastighetsförsäljning därmed 22 %.
I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera att din kapitalvinst beror på en mängd faktorer. Till att börja med påverkas den av hur du sålde den aktuella fastigheten då kostnader i samband med försäljningen, exempelvis mäklararvoden, ska dras av från köpeskillingen. Därefter måste omkostnadsbeloppet fastställas. Anskaffningsvärdet beror i ditt fall dels på hur du förvärvade den andel du ägde under tiden du samägde fastigheten med dina systrar och dels på vad fastighetens taxeringsvärde var vid tidpunkten då du köpte dina systrars andelar. Om du liksom dina systrar fick din andel av fastigheten i gåva kan du dessvärre inte göra anspråk på något anskaffningsvärde för den delen av fastigheten, men om du köpte den av dina föräldrar till ett värde som överskred taxeringsvärdet kan du använda det värdet. När du sedan köpte dina systrars andelar som motsvarade 2/3 av fastigheten för 800 tkr och fastigheten var värd 1,5 Mkr bör detta ha överstigit fastighetens taxeringsvärde som borde ha uppgått till 750 tkr; detta baserar jag dock på taxeringsvärdet ska motsvara cirka 75 procent av det sannolika marknadsvärdet, så det är möjligt att det inte stämmer. Detta behöver du kontrollera för att veta om du kan tillgodogöra dig anskaffningsvärdet. Jag kan med andra ord tyvärr inte säga vad ditt anskaffningsvärde uppgår till.
Utöver anskaffningsvärdet utgör såsom berörts även utgifter för förbättring en del av omkostnadsbeloppet. Om du under något beskattningsår lagt mer än 5000 kr på förbättringar, förbättrande reparationer och underhåll (exempelvis genom en renovering) så kan du lägga detta värde till anskaffningsvärdet. När du så har fastställt ett omkostnadsbelopp kan du dra av detta från det värde du fick när du drog av kostnaderna för försäljning från köpeskillingen. Det belopp du då har kvar är i praktiken den skattepliktiga kapitalvinsten som kommer beskattas till 22 %.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att i enlighet med vad jag beskrivit ta reda på vad du eventuellt betalat för din första andel i fastigheten, vad taxeringsvärdet på fastigheten var när du köpte dina systrars andelar och vilka utgifter du haft för förbättringar. Därefter kan du räkna ut hur mycket du ska betala i skatt på den kapitalvinst du gjort.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Med vänlig hälsning
