Försäljning enligt samäganderättslagen

2016-09-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Två bröder vill sälja en fastighet men det tar lång tid så att en av bröderna vill bli utköpt av den andra vad gäller då?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, vill en av bröderna bli utköpt för att försäljning av en fastighet inte kommer till stånd. Såvida inte bröderna tidigare har avtalat om en rätt för den ena brodern att bli utköpt av den andra kan brodern inte bli utköpt utan att de nu är överens.Den brodern som vill få till stånd en försäljning kan emellertid sälja sin andel i fastigheten, dvs. halva fastigheten. Försäljning kan dessutom ske av hela fastigheten på offentlig auktion, även utan den andra broderns samtycke, enligt 6 § samäganderättslagen (1904:48). Ansökan om försäljning görs hos tingsrätten som utser en god man som sköter auktionen och fördelar köpeskillingen mellan delägarna. Den broder som inte vill sälja fastigheten kan då ropa in fastigheten på auktionen, om han inte vill att den säljs till utomstående.Hoppas att jag förstod din fråga på rätt sätt. Hör gärna av dig om så inte är fallet och om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Löpande kostnader under hyresavtal

2016-09-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyr ett hus av ägaren ingår i en samfällighetsförening. I kontraktet finns en klausul där det står:hyresgästen skall betala alla på fastigheten löpande utgifter såsom uppvärmning elström va-avgifter sotning snöskottning telefon och liknande.Första tre åren har hyresvärdinnan inte begärt betalning för nånting ej heller påtalat att jag ska betala för slam sopor sotning el dyl.Efter tre år börjar jag betala för detta då jag förstår att den post som kommer till henne innehåller dessa fakturor och inte skall skickas vidare till henne som jag tidigare gjort.Nu på år 6 av hyrestid får jag en sammanställning av alla mina inbetalningar som hyror etc. Där har hon satt upp skuld på slam sopor sotning som hon betalat in de tre första åren och nu begär tillbaka av mig.Min dotter fflyttadde in hos mig för två år sedan och honn har bil. På samma skuldlista har hyresvärdinnan satt upp vägavgift sedan två år tillbaka då min dotter flyttade in.Kan hon göra såhär? Begära betalt för sånt hon inte påpekat jag ska betala ? Föra upp det på skuldlista fast hon betalat inget sagt till mig? Och den där vägavgiften hon aldrig påtalat ska jag verkligen betala den?Fråga två: Hyr alltså ett hus med fyra rum. I ett av rummen har ett fönster varit så dåligt att trots uppvärmning blir det isbildning på fönstrets insida och iskallt i hela rummet. Det rummet har jag fått stänga ner vintertid och inte kunnat utnyttja under fem vintrar. Har jag rätt att få hyrespengar tillbaka? Eva
Erik |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör olika aspekter av ett hyresförhållande. För att besvara frågan kommer jag att fastslå gällande rätt och därefter applicera detta på din situation.Gällande rättDet avtal du beskriver verkar i sig vara tämligen tydligt. I och med att du inte betalat för de löpande kostnaderna enligt avtalet så uppstår en skuld. Denna skuld preskriberas enligt huvudregeln i preskriptionslagen 10 år efter det att skulden uppkom. Det rör sig inte om en konsumentfordring eftersom det handlar om ett avtalsförhållande mellan två privatpersoner. En intressant fråga är om avtalet skulle ha ändrats genom s.k konkludent handlande d.v.s. att det faktum att din hyresvärd självmant betalat löpande kostnader skulle medfört att dessa avgifter inte längre skulle omfattas av avtalet.Min bedömning är emellertid att detta inte är en framkomlig väg särskilt eftersom du betalat löpande kostnader sedan tre år tillbaka och det inte finns en överenskommelse om att hyresvärden skulle betala för löpande avgifter. Den uppkomna skulden har antagligen inte preskriberats och hyresvärden kan göra den gällande. Däremot är det upp till hyresvärden att styrka skuldens storlek och det kan du möjligtvis angripa beroende på vad hyresvärden angett. Vad gäller vägavgiften så beror det på om den anses innefattas i det ursprungliga avtalet. Det blir en argumentationsfråga men om det inte tydligt framgår att så är fallet så har du naturligtvis ett bättre utgångsläge. Om du argumenterar för att vägavgiften aldrig omfattats i hyran och hon aldrig tidigare krävt dessa avgifter så bedömer jag chanserna för hyresvärden att få den skulden fastställd som små. Min rekommendation i den delen är att du beskriver fakturan.Vad gäller din sista fråga så är min bedömning att du har rätt till en hyresnedsättning på grund av att rummet är för kallt, förutsatt att du påtalat detta för hyresvärden. Enligt 12 kap 11 § jordabalken 3 punkten så kan hyresgästen kräva en nedsättning av hyran för den tid hyresrätten varit i bristfälligt skick. 12 kap 16 § som gäller under hyresperioden hänvisar till 12 kap 11 § JB. Det finns en mängd praxis på att för låg temperatur är bristfälligt skick. Du kan kontakta folkhälsomyndigheten för att få reda på vilken minimitemperatur som gäller i den typ av fastighet du bor i. Min rekommendation är att du bestrider fakturorna i den mån du anser att beloppen är felaktiga. Du bestrider fakturan avseende vägavgiften i sin helhet. Vad gäller att lägenheten varit kall så rekommenderar jag dig att du kontaktar hyresnämnden och initierar ett ärende där!För kortare uppföljande frågor nås jag på emil.blomqvist@lawline.seMed vänlig hälsning,

Gåva av fastighet, förälder till barn

2016-08-31 i Förskott på arv
FRÅGA |Min mor vill skanka sin fastighet till mig. Jag har en bror som inte pratat med min mor och far pa 12 ar. Han kom inte till min fars begravning i juni m.m. Kan min mor skriva over huset pa mig med ett gavobrev?
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Då din fråga berör gåva av fastighet finns regler om detta i bland annat jordabalkens 4 kapitel, som du hittar här. Att ge bort en fastighet i gåva går bra, att tänka på är att då det gäller fastigheter finns vissa formkrav som måste uppfyllas, JB 4kap, JB 4:29. Dessa formkrav innebär bland annat att ett skriftligt gåvobrev måste upprättas samt att både din mor och du måste skriva under, JB 4:29 samt 4:1. Att tänka på då fastighet byter ägare är att man måste söka lagfart inom tre månader, vidare information om detta kan du få via lantmäteriet som du hittar här.Ytterligare en sak att tänka på då din mor vill ge fastigheten i gåva till dig men inte till din bror är att gåvor som huvudregel räknas som förskott på arv då det rör sig om gåvor till barn, Ärvdabalken 6:1. Detta innebär att den fastighet som du får i gåva kommer att räknas som en del av ditt framtida arv om inte annat anges. Vill man inte att gåvan ska ses som en del av framtida arv måste den viljan uttryckas, det går då bra att i gåvobrevet ange att gåvan inte ska ses som förskott på arv. Vidare finns en regel om så kallad förstärkt laglott som innebär att gåvan trots allt ska avräknas på framtida arv men den gäller i situationer då gåvan är att likställa med testamente, tex då gåvan ges i nära samband med givarens död, ÄB 7:4. Utifrån hur jag förstår er situation bör dock inte denna bestämmelse bli aktuell. Att skriva ett juridiskt korrekt gåvobrev kan du få hjälp med via vår avtalstjänst som du hittar här. Hoppas att detta gav svar på din fråga!MVH

Ändring av underhållsbidrag

2016-08-31 i Underhåll
FRÅGA |Hej. Vi har ett gemensamt vårdnad för sonen som bor med sin mamma och är hos mig 2 helger/månad. Pojken är 9 år. Vi har ett skriftligt avtal sedan 1.5 år tillbaka och enligt det betalar jag 3200:-/månad i underhållsstödet till mamman. Jag är läkare och mitt lön är 75000:-/månad före skatt. Jag och min nya fru väntar på barn och jag undrar om det går att minska på underhållsstödet på något sätt. Det känns att jag betalar alldeles för mycket.
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Då din fråga handlar om underhåll till barn finns bestämmelser om detta i Föräldrabalken (FB) 7 kap som du hittar här. En vanlig begreppsförvirring är att man blandar ihop underhållsstöd och underhållsbidrag, av hur din fråga är formulerad förstår jag det som att det du menar är underhållsbidrag, detta baserat på att du betalar direkt till mamman samt beloppets storlek. Oavsett om underhållsbidraget är bestämt genom avtal eller genom dom går det att ändra. För att skriva en ändring av avtalet kan advokat eller socialnämnden kontaktas för hjälp. Om föräldrarna inte är överens kan de var och en för sig begära jämkning hos domstol. En ändring kan då bli aktuell om förändrade förhållanden föreligger. Förändringen måste vara betydelsefull. Vidare gäller att omständigheter som var kända vid avtalets tillkomst inte kan leda till någon ändring. En ändring kan både öka och minska bidragets storlek, FB 7:10. För att ändra underhållsbidraget kan du alltså antingen ändra det tillsammans med den andra föräldern eller genom att begära jämkning i domstol. Som ovan nämnt krävs förändrade förhållanden för att en ändring ska bli aktuell och att få ett ytterligare barn kan vara en sådan förändrad omständighet som kan leda till ändrat underhållsbidrag varför det möjligen skulle kunna bli aktuellt i er situation. Hoppas detta gav svar på din fråga! MVH

Process för att utkräva skadeståndsansvar av hyresgäst

2016-09-01 i Alla Frågor
FRÅGA |Jag hyrde ut min bostadsrätt och har fått skador på lägenheten som ej kan räknas som slitage. Hur går jag tillväga om personen ej vill ersätta dessa skador?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder till till Lawline med din fråga.Av 12 kap 24 § jordabalken följer att en hyresgäst är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Hyresgästen blir alltså inte skyldig att ersätta skador som är att anse som normalt slitage.Om du anser att din hyresgäst har åsidosatt sin vårdplikt enligt 12 kap 24 § jordabalken, och därmed är ansvarig för skada på lägenheten, kan du väcka talan i tingsrätten genom en stämningsansökan. Talan kan väckas i den tingsrätt där svaranden, i detta fall din hyresgäst, har sitt hemvist, enligt 10 kap 1 § rättegångsbalken. Är svaranden folkbokförd i Sverige anses som hans hemvist den ort där han var folkbokförd den 1 november föregående år. Talan bör även kunna väckas vid den ort där bostadsrätten är, 10 kap 8 § rättegångsbalken.Mer information om hur du kan gå till väga vid en eventuell stämningsansökan finner du på http://www.domstol.se/tvist/stamningsansokan/.Hoppas att du fick svar på din fråga. Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

För mycket i förskott på arv

2016-09-01 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej! Min far och hans fru vill hjälpa mig ekonomiskt genom att ge mig en summa pengar. De vill att pengarna ska ses som förskott på arvet. Det känns som en bra tanke att jag avstår motsvarande summa vid arvsskiftet och schysst mot övriga barn. Men - jag vill vara säker på att jag inte blir återbetalningsskyldig till de övriga barnen (jag och min bror har samma far, och min fars fru har dessutom tre egna barn) om det visar sig att motsvarande summa pengar inte finns till dem, den dagen det blir aktuellt med arvsskifte. Hur ser reglerna ut här och kan vi reglera sådant i ett gåvobrev? (jag gissar att vi behöver skriva ett gåvobrev).Jag undrar dessutom om jag blir skattskyldig (vet att gåvoskatten är borttagen, men gissar att det kan finnas andra varianter) för de pengar jag får? (det rör sig om 60 000 kr). Ser fram emot svar!
Alban Dautaj |Förskott på arvNär någon avlider kommer den totala kvarlåtenskap att delas lika mellan arvingarna. Reglerna om förskott på arv innebär att gåvor kommer att avräknas från arvslotten. Om du gett C en gåva om 1 tkr och låtit A köpa en fastighet för ett belopp under marknadsvärdet, kommer således A och C få göra avdrag på sina arvslotter för det värde som de erhållit i gåvor. Avdraget går till som så att den summa som gåvorna getts för "läggs på" kvarlåtenskapen som därefter delas lika på arvingarna. Tanken med detta förfaringssätt är att beräkningen ska bli "som om inga gåvor hade getts" (se 6:5 ÄB).Funktionen med reglerna om förskott på arv innebär att du egentligen inte behöver göra någonting för att utjämna arvet mellan arvingarna. Om fastigheten har sålts till underpris kommer det övervärde som barn A erhållit på grund av köpet att "dras av" från dennes arv till fördel för B och C. Om du gett C en gåva på 1 tkr kommer denna summa att dras av från dennes arv till fördel för A och B.TestamenteSom huvudregel gäller att det bara är genom testamente som du kan fördela dina tillgångar efter din död. Vanliga avtal som inte uppfyller formkraven för ett testamente har i princip ingen verkan. Testamenten måste vara skriftliga samt vara bevittnade av två utomstående personer (10:1 ÄB).När det gäller reglerna om förskott på arv kan du däremot genom ett vanligt avtal föreskriva att reglerna i 6 kapitlet ÄB inte ska tillämpas på en viss specifik gåva. Ett sådant avtal är giltigt utan formkrav. Reglerna om förskott på arv är nämligen bara en presumtion för att du som förälder vill att alla barnen ska ha lika mycket vid din bortgång. Därför räcker det att du skriver i ett avtal att en viss gåva inte ska räknas som en förskottsgåva för att motbevisa presumtionen. Därmed kommer det barn som erhållit gåvan totalt sett att ha erhållit mer än de andra.Så....Vid en framtida bouppteckning kommer reglerna om förskott på arv att jämna ut eventuella "orättvisor" i de gåvor som du gett något av barnen på bekostnad av de andra. Man kan säga att reglerna i ÄB utjämnar resultatet mellan barnen "av sig självt". Om du däremot vill ha en annan fördelning skulle jag rekommendera dig att upprätta ett testamente. Genom ett testamente kan du rubba arvsfördelningen ganska mycket, men aldrig till sådan del att något av barnen berövas sin laglott.Den dagen det blir bouppteckning kan den arvingen som fick en gåva under vissa omständigheter bli ersättningsskyldig för den delen av gåvans värde som skulle blivit arv till den andra arvingen. Detta regleras i 7 kap. 4 § ärvdabalken.Om du ska upprätta ett testamente råder jag dig att ta hjälp av en jurist. Vi på Lawline samarbetar med duktiga familjejurister som du kan boka tid med direkt på www.lawline.se/bokaÅterkom annars gärna till mig om du har ytterligare frågor eller funderingar gällande mitt svar.

Makes arvsrätt

2016-08-31 i Make
FRÅGA |Hej. Hur gör vi om vi vill sitta i (rubbat bo). Vi har inga gemensamma barn. Vi är gifta sedan 2003. Vi har pratat länge om att skriva ett avtal mellan oss att vi ska sitta kvar i huset efter någons frånfälle.Jag vet inte vad det behöver stå i dokumentet. Hur lång tid det tar innan det blir giltigt.
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Då din fråga handlar om arv finns aktuella regler om detta i ärvdabalken (ÄB), som du hittar här. Av din fråga förstår jag inte riktigt om ni har barn (som dock inte är gemensamma) eller om ni inte har några barn. Nedan finns därför två olika svar beroende på hur er situation ser ut. Om ni inte har några barn:Om ingen av er har några barn kommer efterlevande make att ärva den först avlidne, ÄB 3:1. I den situationen krävs alltså inte något dokument för att efterlevande make ska sitta i orubbat bo. Om ni däremot har särkullsbarn (dvs. barn som inte är gemensamma):Särkullsbarnen har enligt lag rätt att direkt få ut sitt arv, det innebär tex. om ni har varsitt särkullsbarn så har barnet enligt lag rätt att direkt ärva sin förälder, ÄB 3:1. Dock finns ett undantag till detta i de fall den så kallade basbeloppsregeln blir aktuell, regeln innebär att efterlevande make har rätt att få tillgångar motsvarande ett värde av fyra prisbasbelopp då man summerar den del man får i bodelning samt eventuellt arv. Fyra prisbasbelopp 2016 uppgår till 177200:- och regeln gäller så långt det är möjligt, alltså så länge tillgångarna räcker, ÄB 3:1. Om ni har särkullsbarn kan ni skriva ett testamente för att efterlevande make ska ärva, dock kan särkullsbarnen välja att kräva sin laglott, vilken de trots testamente har rätt att ärva direkt, laglotten utgörs dock endast av hälften av det särkullsbarnen annars skulle ha rätt till varför efterlevande make i så fall skulle ärva hälften av kvarlåtenskapen. För att särkullsbarnen ska få ut sin laglott krävs dock att de begär jämkning av testamentet och är alltså inget som sker automatiskt, ÄB 7:3. Vidare kan särkullsbarnen välja att göra ett så kallat arvsavstående till förmån för efterlevande make och särkullsbarnen får då ut arvet efter sin bortgångna förälder först då efterlevande make går bort, ÄB 3:9. Efterlevande make ärver i fall av arvsavstående med fri förfoganderätt vilket innebär att man är fri att förfoga över egendomen under sin livstid men att man inte har rätt att testamentera bort arvet i sin tur, efterlevande make får inte heller ge bort detta i gåva,ÄB 3:3. Du kan få hjälp att skriva ett juridiskt korrekt testamente via vår avtalstjänst som du hittar här.Hoppas att detta gav svar på din fråga!MVH

Brottsligt att till annan yttra mig om handlingar som är offentliga?

2016-08-31 i Ärekränkning, 5 kap. BrB
FRÅGA |Kan jag prata med andra om någon som blivit dömd och för vad om det är offentlig dom, för att varna andra som vill ex. Göra investeringar med personen ifråga? Ex. Om det handlar om bedrägeri som han blivit fälld för?
Alban Dautaj |En person kan dömas för förtal om han utpekar någon som brottslig eller klandervärd i sitt levnadssätt eller om han på annat sätt lämnar uppgifter som är ägnade att utsätta denne för andras missaktning. Detta framgår av 5 kap. 1 § BrB. Man måste ha uppsåt till att någon ska utsättas för andras missaktning när man uttalar sig som du vill göra. Brottets objektiva sida är således att någon ska utpekas som brottslig, medan brottets subjektiva sida är att den som utpekar någon ska göra det i syfte att utsätta den utpekade för andras missaktning. Yttrandefriheten begränsas av reglerna om förtal.Att berätta om någons tidigare brottslighet innebär per definition att man säger att den förra personen har begått ett brott. Brottets objektiva sida är därför uppfyllt! För att man ska dömas för en sådan handling krävs dock att personen som utfört handlingen (du) ska ha uppsåt, annars kan man inte dömas för förtal. Ville du utsätta den utpekade för andras missaktning? Lagstiftaren har ansett att man inte ska få yttra sådant som kan skada en persons anseende eller på annat sätt utsätta personen för andras missaktning. Den som talar sanning, eller den som har anledning att tro att den talar sanning, ska dock inte dömas för brottet förtal om personen var skyldig att uttala sig i saken, eller om det annars anses försvarligt att ha gjort så. Frågan blir här; om det kan anses försvarligt att du uttalar dig? Svårt för mig att avgöra utan alla detaljer men jag hoppas att du fick en vägledning som räcker för att du själv ska kunna besvara frågan!Ur Brb kap5 §1 (två omständigheter som ursäktar "förtalet") - Var han skyldig att uttala sig eller,- var det eljest med hänsyn till omständigheterna försvarligt att lämna uppgift i saken, och visar han att uppgiften var sann eller att han hade skälig grund för den, skall ej dömas till ansvar.