När är en gåva av bostadsrätt giltig?

2015-08-01 i Alla Frågor
FRÅGA |Min särbo har givit mig 25% andel av sin bostadsrätt till mig i gåva. Detta har han skrivit i ett handskrivet brev. Brevet har överlåtits till mig inför mina föräldrar. Detta för ca 2 år sedan.Jag har sedan dess velat upprätta ett Gåvobrev som verifierar samt bli inskriven i kontraktet på bostadsrätten som delägare. Detta har han inte velat. Han har därefter backat och sagt att han inte är beredd att ge mig min andel. Han kan kanske ev ge mig min andel om några år, oklart hur många, och då ska först skatt o lån räknas av.Jag godtar inte detta utan vill faktiskt ha min "gåva", 25% av värdet på bostadsrätten utan avdrag givetvis. Det har gått så långt att jag vill separera och därmed bli utköpt. Hur går jag tillväga, hur framför jag mitt krav. Vill verkligen helst slippa stämma.Med vänlig hälsning Christina Björklund
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Den viktigaste frågan är om det handskrivna brev du har fått kan räknas som gåvobrev. Att det inte är "formellt" upprättat gör faktiskt ingenting, utan det är i princip innehållet som räknas samt att man kan utläsa gåvoavsikten. Enligt 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614#K6) krävs det att gåvobrevet är skriftligt, underskrivet av både givaren och mottagaren samt att det finns uppgift om vilken lägenhet som avses samt pris (vilket i detta fall är 0 kr).Utom allt detta har det dock även fastslagits i praxis (domen heter NJA 1993 s. 560) att gåva av bostadsrätt är fullbordad i förhållande till givaren först då föreningen har underrättats om överlåtelsen. Detta torde dock inte vara ett problem om det brev du har fått är giltigt såsom gåvobrev; ett löfte om gåva genom gåvobrev blir nämligen i princip bindande mellan givaren och mottagaren (1 § Gåvolagen, https://lagen.nu/1936:83). Du bör i så fall som antytt höra av dig till bostadsrättsföreningen!Så långt teorin. Om du har rätten på din sida, bör du dock informera din särbo om detta. Förhoppningsvis protesterar han inte när han får veta hur det ligger till. I sista hand finns det naturligtvis stämning att tillgå om gåvobrevet är giltigt, och jag skulle tro att din särbo gärna skulle undvika en sådan utgång. Det blir ju väldigt dyrt främst för den som "förlorar" målet!Lycka till, och hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Vad händer om ett testamente inte kan hittas?

2015-08-01 i Testamente
FRÅGA |HejFör tio år sedan fick jag en gåva av en äldre vän som då skrev ett gåvobrev med tillägget " gåvan ska ses som förskott på arvet " och gåvobrevet bevittnades av två personer som kände till vår relation.Enligt Skatteverket har inget testamente hittats när man utrymt lägenheten och därför har tillgånger tillfallit Allmänna arvsfonden.För mig känns det snopet och jag undrar nu om gåvobrevet är ett tillräckligt starkt " bevis " för att en tilläggsbouppteckning ska kunna göras och jag ska få mitt arvJag vet att det fanns ett enkelt handskrivet testamente men firman som städade hittade ingetjag har kontaktat byrån som gjorde bouppteckningen men inte fått något svarÄr det lönt att kontakta advokat?Med vänlig hälsningBirgitta Nilsson
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Ditt gåvobrev skulle absolut kunna påverka tolkningen av ett testamente; 11 kap. 1 § Ärvdabalken (https://lagen.nu/1958:637#K15) innebär nämligen i princip att man skall tolka testamentet utifrån testators vilja, vilket kan innebära att man tar hänsyn till vad vederbörande har sagt i andra sammanhang eller vad som har skrivits i gåvobrev eller andra handlingar. Gåvobrevet kan dock naturligtvis inte i sig vara ett testamente; förutom att det knappast går att utläsa tillräckligt angående arvet ur det, uppfyller det förmodligen inte formkraven i 10 kap. 1 § Ärvdabalken (att det skall vara bevittnat av två vittnen, som vetat vad det var för handling de såg skrivas under). Om det inte går att hitta testamentet finns det därför tyvärr knappast någon möjlighet att komma till rätta med situationen. Det är ju helt enkelt inte möjligt att bevisa att testamentet existerar!Kort sagt är det tyvärr så att det inte är mycket att göra åt saken om det inte går att hitta testamentet.Hoppas att svaret trots allt är till någon hjälp!Hälsningar,

Vad gör man om exet inte hämtar sina saker efter separationen?

2015-08-01 i Stöld och rån m.m., 8 kap BrB
FRÅGA |Har varit sambo och ska separera - är det lagligt att man ställer ut exets tillhörigheter på gården om han inte hämtar de?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det är inte riktigt så enkelt att bli av med exets saker. Eftersom du inte äger sakerna, gör du dig i princip skyldig till egenmäktigt förfarande om du bara ställer ut sakerna; i och med att förflyttningen sker utan tillåtelse rubbas ägarens besittning (8 kap. 8 § Brottsbalken). Det är inte heller någon bra idé att slänga sakerna, eftersom detta utgör olovligt förfogande (10 kap. 4 § Brottsbalken, här). Kort sagt är det alltså en ganska svår situation om exet nu inte kommer och hämtar sakerna. Intressant nog kan dock se det som att din ex-sambo gör sig skyldig till egenmäktigt förfarande om nu sakerna inte hämtas; man skulle kunna säga att din besittning till bostaden rubbas eftersom dess användbarhet begränsas.En lösning jag kan tänka mig är att du ansöker hos kronofogden om handräckning, vilket bland annat kan innebära att någon blir skyldig att ta bort egendom. Man kan även få hjälp med verkställighet av beslutet. Mer information om detta finns på Kronofogdemyndighetens hemsida, här: https://www.kronofogden.se/Handrackning.html).Innan detta blir aktuellt, är det naturligtvis allra bäst om ni inte behöver dra in myndigheterna. Om exet nu av någon anledning trots allt vägrar hämta sakerna, kan du tala om att du funderar på att göra en polisanmälan för egenmäktigt förfarande. Förmodligen vill exet gärna undvika ett sådant utfall. I sista hand finns dock den nämnda möjligheten med handräckning.Hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Hur överlåter man en lägenhet och vad blir konsekvenserna?

2015-08-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hejsan! Min fråga är ganska kort; kanske för att jag tycker att det är väldigt svårt att sätta sig in i detta med bostäder och dess försäljningar. Min mamma äger än lägenhet i Stockholm som hon vill överlåta till mig då hon flyttar utomlands. Detta kommer bli min första bostadsrätt. Hon har dock inte betalat av lånet som idag ligger på 1,4 miljoner. Lägenheten köptes för 1,5. Marknadsvärdet på lägenheten idag ligger dock på runt 3,5-4 miljoner. Hur skulle man gå till väga om hon vill överlåta den till mig? Kan jag möjligtvis ta över hennes nuvarande lån? Har förövrigt fått ett lånelöfte på 1,9 miljoner.
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!ÖverlåtelsenDe alternativ som finns när man vill överlåta en lägenhet är förstås i de flesta fall att antingen sälja eller ge lägenheten som gåva. Jag antar att din fråga handlar om en bostadsrätt. Enligt 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614#K6) skall man i båda fall skriva ett skriftligt avtal, som skrivs under av både köparen och säljaren (eller givaren och mottagaren), innehåller uppgifter om vilken lägenhet det rör sig om samt priset. Om det är en gåva, skall det istället framgå att det inte finns något pris. Vill man att den som får gåvan skall ta över lån, skall naturligtvis även det stå med som villkor.Utöver kravet på att skriva ett avtal finns det inga större svårigheter, men det är viktigt att veta att den som 1,4 miljoner har lånats av måste samtycka till att lånet flyttas över till en ny person.Skatterättsliga konsekvenserKort sagt är det självklart att du kan ta över din mammas lån, och i övrigt kan ni förstås göra upp om vilket pris ni vill. Beroende på vad priset blir kan det dock bli lite olika skatterättsliga konsekvenser om du senare säljer lägenheten. Grundregeln är enligt 44 kap. 13-14 §§ att skatten beräknas utifrån "Försäljningsintäkten minus vad man har betalat för det man säljer". Det är så att om du inte betalar "fullpris", blir mellanskillnaden mellan det du betalar och marknadsvärdet att se som en gåva. För att visa på hur jag menar kommer jag i exemplen nedan att tänka mig att du endast övertar lånet på 1,4 miljoner kr och inte behöver betala något mer för att få lägenheten. Exempel:Lägenheten är värd 4 miljoner kr. Din mor ger dig lägenheten mot att du tar över lånet på 1,4 miljoner kr.Skatterättsligt anses du ha köpt 35 % (1,4/4=0,35) av lägenheten medan du har fått 65 % som gåva.Om du senare säljer lägenheten blir det här viktigt. 35 % anses du nämligen ha köpt för 1,4 miljoner kr. När man räknar ut skatten får den andelen, kommer du att få dra av 1,4 miljoner kr från den andel av pengarna som du har fått för 35 % av lägenheten; det var ju bara 35 % som ansågs vara ett köp, och du betalade ju 1,4 miljoner kr genom att ta över lånet. När det gäller de övriga 65 %, får du istället dra av det din mor betalade för dessa, vilket blir 1500000X0,65=975000 kr(se 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen, sehttps://lagen.nu/1999:1229#K45).Exempel:Du säljer om några år lägenheten för 5 miljoner kr.5000000x0,35=1750000 kr av inkomsten är för den del som du köpte genom att ta över din mammas lån.5000000x0,65=3250000 kr är för den del som i skatterätt räknas som gåva.Skatten vid försäljning av en bostadsrätt är enligt 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § Inkomstskattelagen 22 %.Den totala skatt du skall betala räknas ut såhär:((1750000-1400000)x0,22)+((3250000-975000)x0,22)=577500 kr.Kort sammanfattat blir den skatt du får betala när du säljer lägenheten större ju mindre du har betalat till din mamma. Betalar du fullpris, bli det naturligtvis så att du får dra av hela kostnaden om du senare säljer lägenheten! Jämfört med mitt exempel blir det betydligt mindre skatt i så fall. Istället får i så fall din mamma betala mer i skatt; för henne fungerar det ju precis likadant när skatten räknas ut; det hon har betalat dras från det hon får vid försäljningen och sedan är skatten 22 % av vad den uträkningen ger.Hoppas att det ganska långa och komplicerade svaret är till hjälp!Hälsningar,

Vad utgör enskild egendom och kan man i övrigt påverka vad som ingår i bodelningen?

2015-08-01 i Bodelning
FRÅGA |Hej! Jag och min man äger en bostadsrätt gemensamt. I köpekontraktet står att jag äger 2/3 av lägenheten. När vi köpte lägenheten gick jag in med mycket mer pengar än honom (pengar som var mina genom försäljning av tidigare bostadsrätt). Nu vill han skiljas. Vi har inte skrivit några äktenskapsförord om dessa pengar. Jag vill naturligtvis behålla de pengar jag gick in med vid en separation. Räknas det som enskild egendom? Och vad kan jag göra för att få behålla min del av pengarna?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Allt som inte är enskild egendom ingår som du nog vet i bodelningen vid äktenskapsskillnad. Vad som är enskild egendom och vad som inte är det framgår i 7 kap. 1-2 §§ Äktenskapsbalken (https://lagen.nu/1987:230). I princip krävs det att man antingen har ett äktenskapsförord, att man har ärvt eller fått egendomen med ett sådant villkor från givaren eller att det har "trätt istället för" sådan egendom (t.ex. pengarna man får när man säljer en bil som utgör enskild egendom). Utöver det är det ingenting som räknas som enskild egendom.Eftersom pengarna du har gått in med inte räknas som enskild egendom, finns det tyvärr inte mycket att göra åt situationen såvida inte din man gå med på en fördelning enligt vad du vill. Det behöver dock inte vara helt "kört" beroende på situationen i övrigt. Bodelningen sker ju (enligt bestämmelser främst i 11 kap. Äktenskapsbalken) på så sätt att ens egendom (som inte är enskild egendom) läggs ihop, och att man från detta drar de skulder man har. Efter detta läggs båda makars "nettoresultat" ihop och man delar på det. Konstigt nog skulle man alltså kunna få en större andel av giftorättsgodset genom att ha större skulder. Kanske kan resultatet ändå bli på så sätt att du får behålla åtminstone det mesta?Att jämka bodelningen enligt 12 kap. 1 § - när man gör detta justerar man vilken andel respektive make får av giftorättsgodset från 50 % till något annat - kommer nog tyvärr inte på fråga här om det inte skulle vara så att ni exempelvis har varit gifta en mycket, mycket kort tid och du har bidragit med överlägset mest egendom.Lycka till, och hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Vad händer om testamentstagande make är avliden?

2015-08-01 i Testamente
FRÅGA |Ett gift par har köpt en gemensam bostadsrätt men betalat olika delar på köpesumman, hon 14% och han 86%. De upprättar sedan testamente där han överlåter sin del till henne, så hela lgh:n kommer ägas av frun om han dör. Paret har inga gemensamma barn men hon har två barn sedan tidigare och han har ett barn.Vad händer om frun dör före maken? Ärver hennes barn, efter makens död, hela lägenheten? Har makens barn något arvsberättigande till lägenheten?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag antar, eftersom det inte står något om det i frågan, att frun inte har skrivit något testamente till förmån för maken - det vill säga att de 14 % inte är testamenterade till maken. I så fall är det givetvis så att barnen redan vid hennes död ärver 7 % var av lägenheten, förutsatt att frun fortfarande äger 14 % av lägenheten efter bodelningen; enligt 3 kap. 1 och 9 §§ Ärvdabalken (https://lagen.nu/1958:637#K15) ärver nämligen särkullbarn (barn till endast ena maken) direkt vid sin förälders död trots att maken fortfarande lever så länge de inte enligt 3 kap. 9 § väljer att avstå från arvet till förmån för den efterlevande maken. Om barnen gör på det viset, ärver de istället senare en andel av den efterlevande makens egendom - Den andel av egendomen som det de skulle ha ärvt vid förälderns död utgör. Kort sammanfattat kan alltså barnen avstå från att ärva genast, och istället vänta på arvet.Så långt de 14 % som frun äger. Maken har testamenterat sina 86 % till henne, och din fråga är vad som händer med makens andel om frun skulle avlida först. Vad innebär i så fall testamentet?Testamentet kan ju inte verkställas efter sin ordalydelse eftersom testamentstagaren redan är avliden. I så fall gäller enligt 11 kap. 1 § att man får tolka om testamentet på sätt som kan antas vara enligt testators (den som skriver testamentet) vilja. Vad detta innebär är ju naturligtvis inte uppenbart, men det kan vara av betydelse vad testator tidigare har sagt eller om det finns någon formulering i testamentet som antyder vad som skall hända om frun redan har avlidit. Att maken har ett eget barn kan nog innebära att en tolkning att fruns barn skall få ärva andelen om hon har avlidit är mindre sannolik, på samma gång som viljan att hålla ihop ägandet för lägenheten istället talar för ett sådant arv.Sammanfattningsvis är det fråga om tolkning av testamentet, och vad som tidigare har sagts mellan makarna. Om ingenting har sagts, verkar det dock sannolikt att testamentet får ges den tolkningen att de 86 % inte går till fruns barn. Om det är så att båda fortfarande är i livet, rekommenderar jag att testamentet skrivs om eller att man åtminstone gör upp om hur det skall tolkas så att det inte finns några tvivel! Hoppas att svaret blir till hjälp! Hälsningar,

Vad händer med en bostadsrätt när sambor separerar?

2015-08-01 i Bodelning
FRÅGA |Har köpt en lägenhet tillsammans med min son. Jag äger 90 % och sonen 10%. Sonen ska bo där tillsammans med sin flickvän. De ska inte betala något på varken lån eller amorteringar utan endast betala hyran, mm. Vad gäller enligt sambolagen om de eventuellt skulle gå isär? Har flickvännen någon sorts besittningsrätt? Vi är muntligt översens om att det är jag och sonen som äger lägenheten och om det skiter sig så är det sonen som ska bo kvar.
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det man skulle kunna tänka sig är naturligtvis att de 10 % av lägenheten som din son äger kunde övergå helt eller delvis till flickvännen på grund av bodelning vid en separation. I övrigt finns det ingenting som skulle kunna ge flickvännen någon rätt till lägenheten; det kan exempelvis i princip inte uppstå någon rätt att bo kvar i lägenheten efter separationen. Det finns dock några saker till att ta upp angående bodelning.Lägenheten är naturligtvis en "gemensam bostad", och därtill har den vad jag förstår köpts just för att sonen och flickvännen skall kunna flytta in. Enligt 3 och 5 § § Sambolagen (https://lagen.nu/2003:376#R3) är bostaden därför samboegendom och ingår i en eventuell bodelning. Det är dock naturligtvis endast sonens 10 % som är samboegendom. Ett resultat av bodelning kunde som sagt bli att en del av dessa 10 % skulle övergå till flickvännen. Hur utfallet skulle bli beror bland annat på egendomsförhållandena i övrigt, men även på att 16 § Sambolagen innebär att den som bäst behöver bostaden kan få den på sin lott vid bodelningen (exempelvis om den ena sambon helt uppenbart kommer att ha svårare att hitta ny bostad), förutsatt att detta är skäligt. Det faktum att du och din son samäger bostaden samt att det endast är 10 % som skulle ingå i en bodelning torde innebära att ett övertagande vore oskäligt.En bodelning är dock i vilket fall som helst inte obligatorisk, utan den ena sambon måste enligt 8 § Sambolagen begära det. Det normala är naturligtvis att man sköter fördelningen av gemensam egendom informellt. Om ni vill vara absolut säkra på att det inte blir några problem med lägenheten, finns dock även möjligheten enligt 9 § Sambolagen att samborna avtalar om att lägenheten inte skall ingå i en framtida bodelning eller att ingen bodelning alls skall ske. Ett sådant avtal måste vara skriftligt och undertecknat av båda samborna.Kort sagt finns det en möjlighet att en del av bostaden skulle kunna gå över på flickvännen vid en separation, men det är inte så att hon automatiskt får någon rätt att bo kvar. Om ni är överens finns det väl dessutom goda chanser att flickvännen inte alls skulle vilja ta över en del av bostaden vid en bodelning, utan istället nöjde sig med annan samboegendom. Om ni vill säkra bostaden ytterligare, är det även möjligt att redan nu avtala om att den inte skall ingå i en framtida bodelning!Hoppas att svaret klarade upp läget något!Hälsningar,

Bröstarvingars rätt till laglott

2015-07-31 i Laglott
FRÅGA |Hej min svämor har gått bort och i hennes testamnete ska hennes två barn dela på laglotten och arvslotten ska de skänkas 100.000kr och resten ska ena barnet får . men när hon skrev testamenet hade hon en bostadsrätt och när hon gick bort så hade hon sålt och det som fanns kvar var 150.000kr , och det finns räkningar för cirka 50.000kr ink begravnings kostad. så min fråga är hur ska min sambo göra som ska ärva resten av pengarna ifrån djurensrätt som hon då ville sänka 100.000kr , ska han betala av sin arvslott räkningar och begravnings kostader? kan man bestida detta och behåll allt själv eller hur ska man göra ?
Cecilia Bernhardsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline. Om det finns 150 000 kr i tillgångar och 50 000 kr i skulder efter den avlidne, är kvarlåtenskapen 100 000 kr. Av kvarlåtenskapen är barnen berättigade att få ut sin laglott, vilken är hälften av den summan som enligt lag skulle ha tillfallit barnen om det inte funnits ett testamente, d.v.s. 25 000 kr vardera (7 kap. 1 § ärvdabalken (1958:637)). Detta innebär att det finns 50 000 kr kvar som går till Djurens rätt i överensstämmelse med testamentet. Med vänliga hälsningar