Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2014-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag äger en villa tillsammans med en man. Villan har varit till försäljning ett tag och vi har även sänkt priset (hans önskemål). Nu vill han sänka priset ytterligare 500 000. Jag vill inte detta eftersom det ekonomiskt skulle bli en väldigt stor förlust för mig. Min inkomst/månad är inte ens 15% av hans, och därför tycker jag att vi skall forstätta sälja till det priset som vi har just nu. En miljonförlust för mig skulle knäcka min ekonomi för all framtid. En miljonförlust för honom vore inte så mycket i sammanhanget. Ingen bor i huset och vi äger 50% var. Nu hotar han med juridiska åtgärder och en exekutiv aktion, om vi inte sänker priset till hans önskade nivå. Kan han göra detta? Vad har jag för rättigheter i sammanhanget? Huset är till salu och det är priset det handlar om nu. Tacksam för svar. Hälsningar
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Det finns två regleringar som påverkar vad man får och inte göra med en samägd fastighet. Om man är gift och fastigheten är den gemensamma bostaden så gäller enligt Äktenskapsbalkens 7 kap. 5 § att en make inte utan den andra makens skriftliga samtycke får sälja eller belåna den.Om makarna inte är överens om t ex en försäljning kan ena maken enligt 7 kap. 8 § ansöka hos tingsrätten om att en försäljning ska tillåtas. Tingsrätten gör då en bedömning och tar även hänsyn till vilka skäl den andre maken har att motsätta sig en försäljning innan de fattar beslut.I ert fall är Samäganderättslagen tillämplig. Huvudregeln i 2 § är att samtliga ägare måste vara överens för att göra någonting ( t ex sälja samägd fastighet). Ska ni sänka utgångspriset vid försäljningen måste ni alltså enligt huvudregeln vara överens om det. Det finns dock i 6 § ett undantag, där en delägare kan ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Annan delägare kan bara hindra det om han eller hon kan visa synnerliga skäl för anstånd, alltså att det finns synnerliga skäl för att tingsrätten inte ska bevilja försäljning. Enligt 9 § kan någon delägare yrka på att rätten ska fastställa ett pris under vilket fastigheten inte får säljas, och detta är något du kan göra för att försöka begränsa din förlust och hindra att huset säljs till ett alltför lågt pris. Om rätten beviljar en försäljning, så sköts den av en god man som utses av rätten. Synnerliga skäl för anstånd med försäljning har i praxis kunnat anses vara att en delägare på grund av t ex konjunkturläget gör förlust. Det har dock påtalats att det måste handla om ett tillfälligt, övergående hinder för försäljningen (anstånd = få mer tid på sig, inte permanent stoppa försäljningen). Jag beklagar situationen du har hamnat i, jag hoppas att ni snart får fastigheten såld för begärt pris så att du inte behöver oroa dig. Vänligen,

Upprättande av testamente

2014-09-30 i Testamente
FRÅGA |Hur skall ett dokument skrivas, då en person, efter sin död, vill lämna saker (te.x. en kristallvas) till en icke arvsberättigad avlägsen släkting?Vänligen
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur man disponerar över sin egendom efter sin död. Regler om detta finns i ärvdabalken(ÄB) https://lagen.nu/1958:637. Huvudregeln är att arvingarna delar på den avlidnes kvarlåtenskap. Vill man fördela kvarlåtenskapen på ett annat sätt eller lämna ett visst objekt till någon annan bör man upprätta ett testamente.Regler om upprättande av testamente finns i 9-10 kap ÄB. Jag föreslår därför att du upprättar ett testamente i enlighet med reglerna i 10 kap ÄB. Där anges bl.a. ett krav på skriftlighet och att testamentet ska upprättas i närvaro av två vittnen. I testamentet ska du ange att din släkting ska ärva kristallvasen. Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Formkrav vid gåva av fastighet

2014-09-30 i Alla Frågor
FRÅGA |Vi har två fastigheter varav vi äger hälften var. Nu vill vi äga var sin fastighet till 100%. Hur gör vi så det blir riktigt på pappret ? Måste vi ha hjälp från någon tex. Banken ? 
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Gåva av hela eller delar av en fastighet regleras i Jordbalkens (JB) 4 kapitel. Enligt 4 kap. 29 § så är det samma formkrav för gåva som för köp. Gåvobreven måste alltså följa formkraven enligt JB för att vara giltigt. Det betyder att gåvobreven måste vara skriftliga, innehålla en förklaring att givaren överlåter en specificerad del av fastigheten såsom gåva och båda parter, dvs både du och den andra hälftenägaren, måste skriva under gåvobreven. Med hjälp av gåvobrevet kan ni sedan söka lagfart på respektive fastighet. För att kunna få lagfart måste säljarens underteckning bevittnas av två personer enligt JB 20 kap 7 §. Banken behöver inte blandas in om det inte finns lån/inteckningar/pantbrev på fastigheterna.Då det är strikta formkrav i Jordabalken för att gåvobreven ska vara giltiga kan det vara en bra ide att ta hjälp med upprättandet av det om ni känner er osäkra. Här t ex kan ni till fast pris få hjälp att upprätta gåvobrev.Vänligen, 

Enskild egendom till särkullbarn

2014-09-30 i Enskild egendom
FRÅGA |Hej. Min föräldrar har skrivit sitt testamente så att det tillfaller mig och min syster som "Enskild egendom och ska så förbli". Jag har 2 barn från tidigare äktenskap och är idag omgift med en kvinna som har ett barn från tidigare äktenskap. Vi har inga gemensamma barn. Blir hela arvet efter mina föräldrar Enskild egendom med automatik i samband med deras bortgång eller måste jag vidta någon egen åtgärd för att skydda arvet? Vad händer egentligen med Enskild egendom om jag går bort medans jag fortfarande är omgift enligt ovan? Är det så att Enskild egendom tillfaller bröstarvingar, alltså mina barn, och att min maka inte under några omständigheter kan göra anspråk på Enskild egendom? Eller måste jag specifikt testamentera bort min enskilda egendom till mina barn? Huvuddelen av arvet kommer att utgöras av ett par fastigheter.
Delpak Sandy |Hej och tack för din fråga!Enskild egendom är tillgångar som vid en eventuell skilsmässa eller bortgång inte ska ingå i bodelningen enligt 7 kap. 2 § äktenskapsbalken, se här. Tillgångarna blir enskild egendom om det finns ett äktenskapsförord, ett förbehåll i ett testamente eller gåvobrev där det framgår att tillgångarna ska vara den ena makens enskilda egendom. I ditt fall har dina föräldrar skrivit i ett testamente att vissa tillgånger ska bli din enskilda egendom. Makarnas gemensamma tillgångar heter giftorättsgods och vid en bodelning pga. skilsmässa eller bortgång ska giftorättsgodset ingå i bodelningen medan den enskilda egendomen inte får ingå i bodelningen enligt 10 kap. 1 § äktenskapsbalken. Det finns en bestämmelse i 10 kap. 4 § äktenskapsbalken som ger makar rätt att avtala att enskild egendom ska anses utgöra giftorättsgods, denna bestämmelse är endast tillämplig på sådan egendom som är enskild pga. äktenskapsförord. Det innebär att enskild egendom pga. förbehåll i testamente inte kan avtalas till att bli giftorättsgods. I ditt fall innebär detta att den enskilda egendomen från dina föräldrars arv tillfaller dig utan att du behöver göra någonting.Vid din bortgång ska det ske en bodelning av din fru och dina tillgångar, det är enbart giftorättsgods som ska ingå i en bodelning enligt 10 kap. 1 § äktenskapsbalkem. Din enskilda egendom som du har fått i arv av dina föräldrar kommer alltså inte att ingå i bodelningen. Din fru har rätt att vid din bortgång få ett belopp som motsvarar fyra gånger prisbasbeloppet enligt 10 kap. 3 § ärvdabalken, se här. Detta gäller ifall tillgångarna vid bodelningen inte når upp till den summan, då kan din fru ha rätt att få ta del av din enskilda egendom. Förutom den regeln så kommer din enskilda egendom att tillfalla dina barn som är särkullbarn från ett tidigare äktenskap enligt 3 kap. 1 § ärvdabalken. Hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar

Grannens häck sprider sig in på min tomt

2014-09-30 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej. Mitt hus gränsar till ett dagis som drivs av kommunen. Kommunen har för länge sedan planterat en nyponhäck som spridet sig in på min tomt, jag har varit i kontakt med kommunen och sagt att jag vill att de tar bort den (gräver upp). Den är gammal och eftersatt. Kvinnan jag talat med på kommunen menar på att det är mitt eget ansvar att ta bort det som sppridet sig till min tomt. Jag betvilar att det är så och skulle behöva juridisk rådgivning i detta.Med vänlig hälsning 
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Eftersom du skriver att häcken spridit sig in på din tomt och talar om att gräva upp den antar  jag att det handlar om att även rötterna spridit sig in på din tomt.I Jordabalkens 3 kap. 1 § slås fast att fastighetsägare är skyldig att ta "skälig hänsyn" till sin omgivning, och i  2 § står att om rot eller gren tränger in in på en fastighet och det medför olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Om att ta bort dem kan antas medföra betydande skada för den som äger trädet/häcken/etc ska dock denne först ges tillfälle att själv ta bort roten eller grenarna.I ditt fall medför nyponhäcken olägenhet, och du har berett kommunen tillfälle att själv åtgärda det. Kommunen har avböjt att själv göra det men gett dig tillåtelse att gräva upp rötterna. Det är alltså fritt fram för dig att ta bort dem, dock måste du iaktta försiktighet så du inte skadar häcken mer än nödvändigt när du gör det. Frågan är vem som egentligen har ansvar för att häcken tas bort från din tomt. Det finns inget klart svar på det i JB. I praxis har Högsta Domstolen uttalat sig i ett mål där en häck var planterad på tomtgränsen mellan två fastigheter. Domstolen ansåg här att fastighetsägaren hade en skyldighet att se till att häcken inte orsakade olägenhet (och därför avvisades kravet på ersättning för kostnaden för att forsla bort grenar som trillar ner på tomten när angränsande granne klippte ner den). Möjligen skulle samma sak kunna anses om nyponhäcken, som inte bara trängt in på din tomt utan du även säger att den är eftersatt. Det är dock en bedömning som får ske från fall till fall, och kan du och kommunen inte komma överens själva måste talan väckas i domstol - något som riskerar att kosta mångfalt mer än kostnaden för att åtgärda häcken själv.Det allra enklaste i ditt fall är att du återigen ber kommunen att ta sitt ansvar att ansa häcken så att den inte sträcker sig in på din tomt, men annars själv ser till att det som sträcker sig in på din tomt tas bort. Vänligen, 

Offentlighetsprincipen och arbetsanteckningar

2014-09-30 i Tryckfrihetsförordningen (TF)
FRÅGA |Hej Har fått reda på att våra chefer i vår kommun för arbetsanteckningar på sin personal. Då jag ville ha ut det som var antecknat om mig sjäv, så fick jag inte detta med motiveringen att det är arbetsanteckningar. Detta kan likställas med att de har ett block liggandes i sin skrivbordslåda och är i då i den bemärkelsen att man inte kan begära ut denna.Jag är ansälld av kommunen och undrar nu om det verkligen får gå till på detta sätt får man dokumentera anställda utan att dessa har rätt att få se vad som skrivs om dem? Får man överhuvudtaget dokumentera och spara anteckningar på detta sätt ( de ligger i datan)?
Thommy Södergård Åkesson |Hej och tack för din fråga!Frågan om handlingars offentlighet regleras framför allt i 2 kap. Tryckfrihetsförordningen (https://lagen.nu/1949:105). Generellt sett är, som du antyder, alla de handlingar som upprättats vid myndighet offentliga och kan begäras ut av vem som helst. En handling behöver inte vara "fysisk", utan kan mycket väl utgöras av ett dokument på en dator. Däremot måste en allmän handling givetvis ha någon form av samband med myndighetsverksamheten. Rent privata anteckningar eller dylikt, som någon befattningshavare har med sig, är självklart inte allmänna handlingar. Detta kan exempelvis vara just en anteckningsbok som ligger i en låda. Vad det rör sig om i ditt fall är, om jag förstår dig rätt, uppgifter som har med arbetet att göra och är skrivna på en dator "på jobbet". Därmed rör det sig om en handling som förvaras av myndigheten. Dock krävs det även att handlingen kan anses vara "upprättad" för att offentlighetsprincipen skall gälla. Om en handling anses upprättad eller regleras olika för olika typer av handlingar. Aktuellt i detta fall skulle kunna vara att påstå att handlingen föll under 2 kap. 7 § 2 st. 1p Tryckfrihetsförordningen (det vill säga utgör "diarium, journal eller sådant register eller annan förteckning..."). I så fall skulle handlingen vara offentlig i och med att den färdigställts för anteckning eller införing. Om anteckningarna har journalkaraktär och förs löpande skulle alltså detta kunna vara aktuellt.Om handlingarna inte har sådan karaktär, krävs för att de skall vara upprättade att de är "färdigställda". Eftersom det här i så fall rör sig om pågående anteckningar kan det tyvärr sägas att de inte är färdigställda, och din chef kan neka dig att få tillgång till anteckningarna så länge detta är fallet. Förmodligen är det detta din chef menar med att anteckningarna är arbetsmaterial. När anteckningarna av en eller annan anledning kan anses färdigställda är de dock en allmän handling. Det är inte i alla fall helt klart vad som menas med "färdigställda", men att anteckningarna har fått något slags slutlig form, exempelvis om din chef slutar att föra dem eller du slutar arbetet, torde uppfylla kravet. Det är även möjligt att handlingen är färdigställd om din chef exempelvis skulle skriva ut anteckningarna på papper eller påbörja ett nytt dokument.Sammanfattningsvis beror svaret lite på vilken karaktär arbetsanteckningarna har. Om de är av journalkaraktär eller dylikt, är de en offentlig handling redan från det ögonblick då de "färdigställts för anteckning eller införing". I så fall är de helt offentliga åtminstone sedan den första anteckningen. Om de inte har en sådan karaktär, krävs dock att de är "färdigställda" och därmed har fått sin slutliga form. I så fall är de sannolikt inte offentliga än.Hälsningar,

Ändring av testamente eller tillägg till testamente?

2014-09-30 i Testamente
FRÅGA |Min man och jag skrev ett testamente för ett år sedan med hjälp av juristerna. Testamentets innehåll är fortfarande vår vilja förutom en mening. Det står att vår vilja är att juristfirman ska sköta bouppteckningen efter vår död. Vi vill att den meningen ska tas bort eftersom våra efterlevande själva ska få bestämma detta. Måste hela testamentet skrivas om eller kan vi skriva en bevittnad bilaga där det klart framgår vår vilja när det gäller just denna fråga? Naturligtvis skriver vi i så fall att testamentet för övrigt är vår vilja.
Johan Olsson |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Bestämmelserna om testamente återfinns i Ärvdabalkens 9-16 kapitel, där 10 kapitlet handlar om upprättande och återkallelse av testamente. Där framgår det i 10:6 (se https://lagen.nu/1958:637#K10P6S1) att om någon, antingen i samband med en återkallelse av ett förordnande eller annars, vill göra ett tillägg i sitt testamente så gäller vad som för testamente är stadgat. Betydelsen av detta är att för tillägg i testamentet så gäller precis samma formkrav som för upprättande av ett helt nytt testamente enligt 10:1 ÄB. Dessa formkrav är som bekant att testamentet ska upprättas skriftligen, i närvaro av två vittnen som ska underteckna testamentet. Det kan tyckas att dessa regler om tillägg i ett redan befintligt testamente är onödigt stränga, med de finns till av en god anledning, nämligen att förhindra att obehöriga tillägg sker till testamentet. Som svar på er fråga, så har ni alltså främst två alternativ. Antingen väljer ni att förstöra det gamla testamentet och skriva ett nytt med samma innebörd och formuleringar, förutom önskan om att juristfirman ska sköta bouppteckningen som ni nu ersätter med er önskan om att de efterlevande själva ska få bestämma detta. Det andra alternativet är att ni formulerar ett tilläggsdokument till det gamla testamentet där ni klart och tydligt uttrycker att just det som sägs i det gamla testamentet om juristfirman inte längre gäller och att de efterlevande själva ska få välja i enlighet med tillägget till testamentet. Observera alltså att oavsett vilken av dessa två metoder som ni väljer att använda er av så måste det nya testamentet/tillägget till testamentet vara upprättat enligt formkraven för att vara giltigt. Hoppas att detta var till hjälp, och lycka till!Med vänliga hälsningar,

Använda förskott på arv för att finansiera samboegendom

2014-09-30 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |Hej! Min son och hans sambo ska köpa hus och jag har tänkt att hjälpa dem med kontantinsaten på 194 000 kr. Detta är tänkt som ett tidigt arv till min son. Nu vill jag göra en skrivelse ifall de skulle separera. Hur ska jag utrycka mig för att inte min sons tidiga arv ska gå till hans sambo vid en eventuell separation? Måste jag göra någon ny skrivelse om det skulle gifta sig eller finns det något sätt att täcka in allt?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Enligt Sambolagen så är den gemensamma bostaden och det gemensamma bohaget samboegendom om det förvärvats för gemensam användning (se 3 §). Det är enbart samboegendom som delas vid en separation och det görs ingen åtskillnad på om den ena parten betalat mer för t ex bostaden utan det görs en hälftendelning. En sådan delning skulle alltså innebära att din sons sambo får hälften av värdet för huset och då indirekt hälften av de pengar du gett din son (kontantinsatsen).Enligt både Sambolagen (4 §) och Äktenskapsbalken (7 kap. 2 §) så är det enskild egendom bland annat om en person fått en gåva med villkor från givaren att den ska vara enskild egendom. Om du skriver ett gåvobrev på pengarna till kontantinsatsen och där anger som villkor att de ska vara enskild egendom så är de enskild egendom både enligt ÄktB och SamboL. Enskild egendom ingår inte i en bodelning varken enligt Sambolagen eller ÄktB. Du behöver alltså inte skriva ett nytt gåvobrev om din son gifter sig med sin sambo. Du behöver heller inte i gåvobrevet ange att det är ett förskott på arv, som huvudregel räknas gåvor till bröstarvingar som förskott på arv om inte annat tydligt framgår. Det finns däremot ett potentiellt problem i din fråga, och det är att den enskilda egendomen ska användas för att delfinansiera samboegendom. Det som "trätt istället för" enskild egendom är fortfarande enskild egendom, både enligt sambolagen och äktenskapsbalken. Men om en sammanblandning sker mellan enskild egendom och samboegendom är risken att den enskilda egendomen anses förlorad. Gällande makar har ansetts att om enskild egendom investeras i en fastighet som är giftorättsgods (t ex som delfinansiering vid köp eller vid renovering) så riskeras att den enskilda egendomen går förlorad. Det finns dock flera sätt att åstadkomma det du vill, att pengarna för kontantinsatsen ska tillförsäkras din son vid en separation, även om det skulle anses att det skett en sammanblandning av den enskilda egendomen. Ett sätt är att din son och hans sambo skriver ett samboavtal där de bestämmer hur huset ska delas vid en separation, och att sambolagen inte ska gälla. Sambolagen är dispositiv, det vill säga att den kan avtalas bort och gäller om inget annat har avtalats (se 9 §). Ett annat sätt är det skrivs ett skuldebrev mellan din son och hans sambo på de 194 000 kronorna.Om ni behöver hjälp med att upprätta gåvobrev, skuldebrev eller samboavtal kan ni få hjälp att göra det till fast pris här.Vänligen,