Bodelning med företag och fastighet

2015-07-04 i Bodelning
FRÅGA |Hej,jag träffade en man för 12 år sen, och flyttade in till hans hus 2005, vi gifte oss 2008 och har nu bott tillsammans i 10 år. Jag står med på avierna när huset/stadhypotek ska betalas.Nu vill jag skiljas pga att han är aggressiv.Snälla säg att jag har rätt till hälften av huset då det är min lön som hela tiden betalat hyra i månaden i 10 år.Vi har inga äktenskapsförord skrivna.jag äger en firma som han är anställd i, men den står till 100% på mig.... är det 50-50 där också eller ärver jag den och kan ge min son den som jobbar hårt i den ( kan jag göra nåt så han inte kan göra anspråk på den?)tacksam för snabbt svarMvh
Daniel Nykvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag förutsätter att huset är en fastighet som din make äger. Som utgångspunkt är all egendom en make äger giftorättsgods, vilket framgår av Äktenskapsbalk (1987:230) 7:1. När ett äktenskap upplöses, exempelvis genom äktenskapsskillnad, så fördelas makarnas egendom mellan dem genom en bodelning vari giftorättsgodset ingår (Äktenskapsbalk 9:1 första stycket och 10:1). Eftersom det inte finns något äktenskapsförord som har gjort viss egendom enskild, och därmed undantagen från giftorättsgodset, och det inte finns några andra omständigheter i vad du har berättat som talar för att viss egendom skulle vara enskild genom annan åtgärd, så är alla era egendomar, inklusive fastigheten och ditt företag, giftorättsgods och ingår i en eventuell bodelning.Ni kan göra ditt företag till enskild egendom genom äktenskapsförord för att se till så att den inte ingår i bodelningen. Eftersom en sådan åtgärd dock kräver både din och din makes underskrift, och din make troligen inte kommer att samarbeta på denna punkt med hänseende till hans aggressiva beteende, så har du förmodligen dessvärre inte någon större chans att få företaget till att bli enskild egendom (Äktenskapsbalk 7:2 första stycket, punkt 1, och 7:3 första och andra styckena). Att din make är anställd i ditt företag har dock ingen betydelse för bodelningen.I samband med en bodelning beräknas först era andelar. Detta görs genom att först avräkna från ert respektive giftorättsgods täckning för era respektive skulder. Nettoegendomarna läggs därefter samman, och värdet därav delas lika mellan makarna (Äktenskapsbalk 11:1-3). Nästa steg är att fördela egendomarna mellan makarna på lotter, med ledning av andelsberäkningen. I detta skede så ska varje make, så långt som möjligt, på sin lott tillräknas den egendom som denne äger (Äktenskapsbalk 11:7). Det innebär med andra ord att så länge som försäljningsvärdet av ditt företag ryms inom din värdeandel så är chansen god att du kan tillräkna hela ditt företag på din lott. Skulle ditt företags försäljningsvärde överstiga din värdeandel så har du rätt att betala din make motsvarande belopp i pengar, eller ställa godtagbar säkerhet för att få anstånd med sådan betalning, istället för att behöva lämna egendom (Äktenskapsbalk 11:9 första stycket). Notera dock att om det rör sig om enskild firma så kan inte en andel i denna tilldelas din make i bodelningen, med hänseende till att en enskild firma endast kan ha en ägare. Enskild firma är inte heller att förväxla med enskild egendom.Eftersom fastigheten som din make äger synbarligen är avsedd som ert gemensamma hem och används för detta ändamål så räknas denna som er gemensamma bostad (Äktenskapsbalk 7:4 första stycket, punkt 1). Om du anses bäst behöva den gemensamma bostaden, och detta i övrigt kan anses skäligt, så har du rätt att få denna i avräkning på din lott vid bodelningens lottläggning. Eftersom fastigheten dock svarar för en fordran genom fastighetshypoteket så är en ytterligare förutsättning för att du ska kunna överta fastigheten att banken/låneinstitutet godkänner att din make befrias från sitt ansvar för fordringen och att ansvaret överförs till dig (Äktenskapsbalk 11:8 första och andra styckena). Omständigheter som kan få betydelse för bedömningen av vem som anses ha rätt att kräva bostaden är exempelvis om det finns omyndiga barn i äktenskapet och någon av er får ensam vårdnad. En make med ensam vårdnad om barnen anses i regel ha störst behov av bostaden. Andra omständigheter av betydelse är bland annat ålder och hälsa, resväg till arbete och möjlighet att hitta en ny bostad. Skälighetsbedömningen kan bland annat ta sikte på affektionsvärde, det vill säga att huset har funnits i din makes släkt i flera generationer och att det därför vore oskäligt att kräva det ifrån honom. I fråga om övertagandet av ansvaret för fordringen så är det dock en ren förhandlingsfråga med banken/låneinstitutet. Långivarens enda prioritering är att få fullt betalt, med minsta möjliga risk. Eftersom du har klarat av att betala amorteringar och ränta i tio år med din egen lön så torde det vara en aspekt som kan tala för att långivaren kan gå med på att ge dig hela ansvaret för fordringen om du i övrigt uppfyller villkoren för att ha rätt att överta fastigheten. Notera dock att om du anses ha rätt att överta fastigheten och vill utnyttja denna rätt så görs det i avräkning på din lott. Det innebär att din make måste tillgodoses med kompensation, antingen i första hand med egendom ur giftorättsgodset eller i andra hand med motsvarande belopp i pengar (Äktenskapsbalk 11:10). I en sådan situation måste du kanske avyttra tillgångar i form av andelar i ditt företag eller, om det rör sig om en enskild firma, tillgångar från din firma för att kompensera din make. Med andra ord så finns risken, beroende på hur mycket tillgångar och skulder ni har var för sig och hur andelsberäkningen utfaller, att du måste välja mellan att överta bostaden eller att behålla företaget. Utifrån vad du har berättat så kan jag omöjligen ge en definitiv rekommendation för vad du ska välja i ett sådant scenario, men med hänseende till att ditt företag är din inkomstkälla så skulle jag nog se att du prioriterar att få tillgodoräkna dig företaget och dess tillgångar på din lott snarare än huset. En stabil inkomstkälla är trots allt den viktigaste förutsättningen för att hitta nytt boende.I fråga om din mans aggressivitet så är eventuell misshandel något du absolut inte ska behöva tolerera. En möjlighet, utöver polisanmälan, du kan utnyttja i ett sådant fall är att vända dig till din lokala kvinnojour. De allra flesta har öppet i vanlig ordning under sommaren och kan erbjuda skyddat boende, rådgivning och stödpersoner vid besök hos polis, advokat och sociala myndigheter. På deras hemsida http://www.roks.se/ kan du hitta din lokala jour och öppettider för besök och telefonsamtal. Eftersom din man är aggressiv rekommenderar jag också i allra högsta grad att du kontaktar familjerättsjurist, kanske med stöd av din lojala kvinnojour, för att få stöd och hjälp genom bodelningsförfarandet.Att du vågar se problemen i ert äktenskap och agera är beundransvärt och utgör det första steget mot att få till stånd en positiv förändring i ditt och din sons liv. Jag hoppas att detta svar i någon mån har klargjort situationen. Om något skulle vara fortsatt oklart så är du givetvis välkommen att ta kontakt via http://lawline.se/boka med vår samarbetspartner Familjens Jurist för ytterligare vägledning. Med vänlig hälsning

Fastighetsköp vid utländskt medborgarskap

2015-07-04 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Min mamma vill köpa en lägenhet i Sverige. Hon har rysk medborgarskap. Får hon göra det och vad behövs från hennes sida att göra? Tack i förhand!Mvh Emilia Vardanyan
Mikaela Nordh |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. I Sverige finns det inget krav på svenskt medborgarskap vid kö av fastighet. Värt att notera är dock att det krävs att personen kan visa att denne är myndig vid ansökan om lagfart hos Lantmäteriet. Detta kan förslagsvis göras genom att en kopia av passet bifogas i samband med att köpehandlingarna skickas in. Dessutom måste formkraven i 4:1 Jordabalken vara uppfyllda. Lycka till med köpet och hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor.Vänliga Hälsningar,

Arvsskatt eller inte?

2015-07-03 i Arvsskatt
FRÅGA |Hej,Jag skulle vilja veta om jag och min syster maste betala arvskatt om min mamma gar bort. Vi ar de enda arvingarna forutom vara barn. Jag har bott i Australien i 20 ar och min syster har bott i USA i 17 ar. Det ar ingen arvskatt i Australien.Tack
Mikaela Wedbäck Pizevska |Hej, Tack för din fråga och för att du vänder dig till Lawline. Arvsskatten i Sverige avskaffades 1 januari 2005. Förvärv genom arv eller testamente är alltså skattefritt för den som är annars är skyldig att betala skatt i Sverige. Se 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. För svar på liknande frågor se följande länkar:http://lawline.se/answers/aterinford-arvskatthttp://lawline.se/answers/den-avskaffade-arvsskattenhttp://lawline.se/answers/skatt-pa-arvDet pågår emellertid en diskussion i Sverige om att återinföra arvskatten. Om det kommer ske, och när det i sådana fall skulle komma att ske, är omöjligt att säga. Gällande rätt är som sagt att man inte behöver skatta för det man ärver eller förvärvar genom testamente. I ditt fall, då det varken finns arvskatten i Sverige eller Australien, borde det inte finnas något att oroa sig över. Vad gäller din syster kan utfallet bero på skattelagstiftningen i USA, eventuella avtal mellan USA och Sverige samt huruvida hon är skattskyldig där och/eller i Sverige. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Giltighet av inskannad fullmakt

2015-07-03 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej! Jag skulle behöva veta om en fullmakt är giltig om den scannats in och skickats över till den som ska använda den? Eller om den behöver ha den originella underskriften? Tack på förhand!
Mikaela Wedbäck Pizevska |Hej, Tack för din fråga och för att du vänder dig till Lawline. Reglering av fullmakter hittar du i 2 kap. avtalslagen. Denna säger emellertid inte mycket. Det ställs som regel inget krav på form vad gäller fullmakter. Formkrav ställs dock beträffande fullmakter att sluta avtal om överlåtelse av fast egendom. Banker kan också ställa krav, så som att underskrifter på fullmakter ska vara bevittnade. Vad man ska komma ihåg att skilja på är osjälvständiga och självständiga fullmakter. En osjälvständig fullmakt grundar sig på ett muntligt eller skriftligt meddelande, t.ex. ett internt epost eller brev, och riktar sig mot fullmäktige. En självständig fullmakt riktar sig mot tredje man och ska på något sätt finnas synlig för tredje man. Rättsverkningarna av dessa två typer av fullmakter skiljer sig åt och kan vara relevanta för dig att vara medveten om. Skillnaden mellan dessa två är att fullmaktsgivaren vid osjälvständiga fullmakter inte är bunden om fullmäktigen går över sin befogenhet även om tredje man är i god tro. Motsvarande gäller vid självständiga fullmakter bara om tredje man är i ond tro, dvs. insåg eller borde ha insett att fullmäktigen överskred sin befogenhet.Svaret på din fråga är alltså att en inskannad fullmakt i regel ska räcka. Beroende på sammanhanget kan emellertid mer krävas, t.ex. om det rör ett bankärende. Det är därför bra om du spara originalet. Jag hoppas att detta svar är till din hjälp. Med vänlig hälsning,

Kan vi stämma för förtal?

2015-07-04 i Ärekränkning, 5 kap. BrB
FRÅGA |HejDet hela börjar med min frus syster har en affär för nio år sedan långt innan att hennes vän var gift med mannen. Efter veniden fick reda på att hennes syster har en affär med hennes nuvarande make innan hon gifte sig med problemen börjar.Min fru erfarenhet nur att före detta flickvän sprida falsk information att min fru har varit med alla sina vänners pojkvänner och män. Liksom min fru har haft lösenord för alla Facebook kontier! Detta är en direkt lögn! Och min fru anser att alla vänner är arg på henne! Hennes vän säger till alla våra gemensamma vänner, etc. att min fru är en hora. Vilket är helt fel och har populariserade att min fru nu har blivit rädd för vilka problem det kan medföra.Vi har hört från flera vänner hur man sin vän, som bor i Danmark, kommer till Malmö och sprider alla dessa lögner. Både personligen och via meddelanden på Facebook!Mig och min fru tycker att det är mycket kränkande och är mycket lyhörda för våra barn och deras vänner behöver inte ta reda på dessa lögner.Är det något du kan göra, gå till polisen eller få en advokat? När vi känner mycket förbittrade och vill stoppa hennes vän och medger att det är en lögn! Kan vi stämma för förtal?
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Som jag uppfattar det är det så att både du och din fru får utstå kränkande uttalanden från en annan person. Som du kommer se nedan, är det inte avgörande att uttalandena varit lögner, utan det är uppgifternas kränkande art som ska värderas. Jag kommer att redogöra för när förtal kan föreligga och hur utsikterna skulle se ut för er att stämma vännen. När föreligger förtal? Förtal betyder att någon utpekar dig (eller din fru) som brottslig eller klandervärd i ert levnadssätt eller att någon lämnar en uppgift som är ägnad att utsätta er för andras missaktning (5 kap. 1 § 1 st. brottsbalken). Det krävs inte att uppgiften i ett enskilt fall de facto har framkallat andras missaktning, utan det räcker med att uppgiften typiskt sett kan framkalla en sådan negativ uppfattning hos andra om er. Föga klandervärda eller vanliga uppgifter faller inte under straffbestämmelsen. Uppgiften måste vara av allvarligare beskaffenhet. Förtal är fullbordat när de kränkande uppgifterna kommit till tredje mans kännedom, vilket betyder att minst en utomstående ska ha kunnat ta del av uppgifterna. Enligt min tolkning av dina uppgifter, hade vännens kommentarer och lögner spridits till mer än dig (eller din fru). Om det skulle vara så att uttalandena endast riktats mot dig (eller din fru), hade det varit frågan om förolämpning. Att vännen sprider information om bland annat att din fru varit med alla sina vänners pojkvänner och män skulle kunna uppfattas som vännen vill att andra ska bilda sig en negativ uppfattning om henne och dig. Detta kan sålunda vara allvarligt nog, men en samlad bedömning måste göras. Vidare räcker det inte med att kränkande uppgifter lämnats, det måste även finnas en avsikt att kränka. Förtal är ett uppsåtsbrott, vilket medför att vännen måste haft uppsåt i förhållande till att lämna uppgift om dig (eller din fru) och de omständigheter som föranledde att uppgiften ansågs ägnad att utsätta er för andras missaktning. Det är svårt att, utifrån din information, bedöma om något uppsåt finns, men förmodligen finns det. Vännen förefaller varit medveten om att dessa yppande varit skadliga för ert anseende. Dessutom tycks vännen mer eller mindre varit ute efter att sprida de vanärande uppgifterna om dig och din frus levnadssätt. Huruvida uppgifterna som lämnats är sanna eller inte, spelar som huvudregel ingen roll. Emellertid fritas gärningsmannen, under vissa omständigheter, när denne lämnat sanna uppgifter (eller hade skälig grund att hålla den för sann). Det gäller när uppgiftslämnaren varit skyldig att uttala sig eller när det var försvarligt att lämna uppgifterna (5 kap. 1 § 2 st.). En typsituation där någon har skyldighet att uttala dig är vid fullgörande av vittnesplikten. I ditt fall tycks ingen skyldighet funnits för uppgiftslämnaren att uttala sig. Det finns inget som talar för att det var försvarligt att yppa sig kränkande om dig eller din fru. En uppgift kan vara försvarlig om den har högt allmänintresse eller på annat sätt kan stödja sig på den demokratiska yttrandefriheten. En avvägning görs mellan ditt enskilda intresse mot kränkande yttranden och intresset av yttrandefrihet. Detta leder till att sanningshalten av vännens uttalanden inte ska bedömas.Hur ser utsikterna ut för att driva en process om förtal?Förtal är ett brott som inte under alla omständigheter drivs av en åklagare till rättegång, det vill säga så faller inte förtal alltid under allmänt åtal. Om inte förtal drivs som allmänt åtal, måste målsäganden (du eller din fru) själv föra processen och stå för kostnadsrisken. Förtal kan falla under allmänt åtal om målsäganden anger brottet och åklagaren anser att det är påkallat ur allmän synpunkt att väcka åtalet mot gärningsmannen. Det är bara inom ett relativt snävt område som allmänt åtal kan väckas för förtal. Allmänt åtal väcks således enbart i undantagsfall. Det kan vara påkallat ur allmänt synpunkt att beivra brottet om det är särskilt grovt, fått en stor utbredning i samhället eller om det annars har ett klart samhällsintresse (5 kap. 5 §). Som du säkert noterar, är det svårt att få ett förtal att falla under allmänt åtal. Men det är en god början att polisanmäla händelserna, så får ni senare se om åklagaren bedömer att ert fall bör tas upp. Ni kan dock alltid driva målet själva, men då finns det en risk att ni får betala stora delarna av rättegångskostnaderna om ni förlorar målet. Väljer ni att driva en process är det av vikt att ni har stark bevisning, till exempel flera vittnen och bildbevis på de skriftliga kommentarerna, eftersom det ska vara ställt bortom rimligt tvivel att vännen begått förtal. Sammanfattningsvis skulle det kunna utgöra förtal i ert fall. En samlad bedömning måste göras av omständigheterna runt uppgiftslämnandet. En bedömning görs av om uttalanden hade som syfte att få andra i omgivningen att tycka illa om er. Det räcker inte med att kommentarerna varit allmänt negativa, utan det krävs mer. Enligt mig finns det en del som talar för att vännen faktiskt gjort sig skyldig till förtal. Förtal drivs dock inte ofta som allmänt åtal, men kan göra det om förtalet exempelvis fått stor spridning eller varit särskilt allvarlig. Hoppas svaret var till din hjälp. Har du följdfrågor, är det åter varmt välkommen att kontakta mig via min mail.Vänliga hälsningar,

Bodelning och arvsskifte

2015-07-04 i Arvsskifte
FRÅGA |Vi är två helsyskon och ett halvsyskon på mammas sida. Mamma och pappa gick bort nästan samtidigt, men mamma först. Hur ska arvet fördelas? Enligt vår familjerättsjurist ska ALLA deras tillgångar slås ihop, alla skulder dras ifrån och kvarvarande belopp delas i två högar - den ena delar helsyskonen på hälften, den andra delar alla tre lika på. Men enligt våra föräldrars banks jurist delas alla GEMENSAMMA tillgångar enligt ovan, men mammas enskilda konton delas på tre och pappas enskilda konton delas på två. Eftersom de hade olika belopp sparade blir det en viss skillnad. Dessutom finns en uppskjuten reavinstskatt på pappa för det hus de införskaffade gemensamt efter att de gift sig men som stod skrivet på pappa. Om familjerättsjuristen har rätt dras reavinstskatten bara bort från tillgångarna, men om bankjuristen har rätt, vilka är juridiskt skyldiga att betala skatten - bara helsyskonen eller alla tre och i så fall i vilka proportioner? Mamma och pappa var gifta sen knappt 50 år och hade delad ekonomi. Det finns inget testamente och inget äktenskapsförord. Tacksam för ett klarläggande!
Mikaela Nordh |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Din fråga handlar om hur bodelning mellan makar ser ut samt hur arv ska fördelas. När en make dör görs en bodelning där makarnas tillgångar fördelas. En tillgång kan antingen vara giftorättsgods eller enskild egendom. I 7:2 Äktenskapsbalken (ÄktB) anges vad som är enskild egendom och 7:1 ÄktB anger att allt som inte är enskild egendom är giftorättsgods. När bodelning görs anger man först makarnas tillgångar och vilken karaktär dessa har samt om det föreligger några skulder. Efter detta subtraheras skulderna från tillgångarna. Kvarstående belopp av de båda makarnas giftorättsgods adderas och delas sedan upp i två lika stora delar. Under förutsättning att varken din pappa eller hans fru haft enskild egendom eller skulder kommer de få lika mycket tillgångar efter bodelningen. Det centrala i ditt fall är alltså om pengarna på dina föräldrars enskilda konton är enskild egendom enligt 7:2 ÄktB, en pengarna på kontona enskild egendom kommer de att undanhållas från bodelningen och således tillfalla den ena maken. Angående din fars reavinstskatt så räknas denna som en skuld och denna kommer därför subtraheras från giftorättsgodset varpå kvarståendes belopp sedan kommer att ingå i bodelningen. Med andra ord kan din pappa täcka sina skulder med giftorättsgodset innan bodelning. När bodelningen är klar ska arvet fördelas. Om inget annat har angivits i ett testamente är utgångspunkten den legala arvsordningen. Den legala arvsordningen återfinns i Ärvdabalken och anger att bröstarvingar ärver sina föräldrar, 2:1 ÄB Kvarlåtenskapen efter din mor kommer fördelas mellan hennes tre barn dvs dig, ditt helsyson och ditt halvsyskon, i lika stora delar. Arvet efter din far kommer att fördelas mellan dig och ditt helsyskon i två lika stora delar. Vänliga Hälsningar,

Felmätt tomtgräns

2015-07-03 i Fastighet
FRÅGA |Min fru och jag köpte ett hus med en stor tomt för två år sen. Nu tvingas vi flytta på grund av mitt jobb och har precis fått en köpare till huset. Vi har en mycket välskött trädgård och en gemensam väg till huset som vi delar med var granne. Tydligen är tomtgränsen fel och ett par meter av var trädgard tillhör vår granne. Han vill nu bredda vägen och förstöra våra rhododendronbuskar och ett par fruktträd och även grinden in till vår tomt. Detta kan givetvis innebära att köparen backar ur och min fru och jag hamnar i en riktig knipa, bade ekonomiskt och bostadsmassigt. Trädgården har funnits i sitt nuvarande skick i kanske 20 år och har under den tiden haft två andra ägare forutom mig och min fru. Är det verkligen lagligt att då plötsligt förstöra en del av trädgården utan rimlig anledning när så lång tid har gått?
Emilia Larson |Hej,Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Det kan vara så att det rör sig om ett fel tillräckligt stort för att ni ska ha rätt att häva ert husköp eller få avdrag på köpeskillingen, jordabalken 4 kapitlet 19 §. Det finns flera rättsfall på området, t.ex. RH 1988:37, NJA 1983 s. 858. Den rättigheten gäller i tio år och är därefter preskriberad (jordabalken 4 kapitlet 19a-19b §§). Det gäller dock bara om säljarna inte har en friskrivningsklausul som täcker det i köpeavtalet. Du har alltså fortfarande den möjligheten, det är dock en omständlig process och jag förstår på din fråga att ni behöver sälja huset mer omgående. På lantmäteriets hemsida finns information om hur man går tillväga för att få tomtgräns uppmätt på rätt sätt (äganderättsutredning). Jag föreslår att du för det första kontaktar dom för att få det fastställt var gränsen verkligen går. I miljödomstolens mål MÖD 2011:14 framgår att äldre kartor inte till 100 % stämmer. Det torde i första hand vara de utmärkningar på sten eller rör som verkligen finns på plats som ska gällaså leta på tomten för att se om det finns några sådana. I jordabalkens tredje kapitel finns regler om inget av ovanstående kan hjälpa dig. När en byggnad eller annan anläggning finns på annans mark som här så är du enligt jordabalken 3 kapitlet 12 § skyldig att avlägsna det endast om det inte medför en betydande kostnad eller olägenhet för dig. Det är för det första tveksamt om grinden etc. räknas som anläggning. För det andra så är det nog inte att anse som en betydande kostnad så slutsatsen blir att du behöver se till att grannen kan använda marken som hen önskar om ni kommer fram till att marken verkligen hör till grannen. Jag föreslår att du gör ännu ett försök att prata med grannen för att försöka få hen att förstå din situation.Jag har tyvärr inte hittat något som tyder på att det finns möjlighet att få behålla buskarna och grinden men jag hoppas att jag kunde hjälpa dig ändå.

Hantera köp av bostadsrätt för samboliv.

2015-07-03 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min pojkvän ska köpa en lägenhet i Järfälla och jag går ensam in med insatsen på 362.000 kronor och om vi skulle separera och sälja lägenheten så vill jag så klart ha tillbaka mina 362 tusen men vi kommer där efter dela på alla kostnader. Så det jag undrar är... 1. Går det att få ut en ränta på insatsen ifall lägenheten stiger i värde till försäljningen? Samt om ni skulle rekommendera oss att antingen skriva ett skuldbrev från honom till mig eller ställa oss på olika stora delar på lägenheten?
Niclas Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Enskild egendom.Som jag förstår din fråga är ni på väg att bli sambos och då är det några saker som är viktiga att veta. När ett samboförhållande upphör i annat fall än att ni gifter er med varandra så ska värdet av den gemensamma bostaden och bohaget, lite förenklat, delas lika mellan er i en bodelning, sambolagen 8 § och 14 § se https://lagen.nu/2003:376. För att inte detta ska ske och du ska få tillbaka din insats och även den ev. värdeökningen av lägenheten så bör ni upprätta ett samboavtal där lägenheten skrivs in som din enskilda egendom och således undantas från en ev. framtida bodelning, sambolagen 9 §. På detta vis behåller du lägenheten eller åtminstone dess värde samt ev. värdeökning vid en separation.Vill ni inte skriva ett samboavtal av någon anledning finns det alternativa tillvägagångssätt som du pekat på. Skuldebrev.Ett alternativ är som du anger att skriva ett skuldebrev där han får låna halva insatsen till en ränta motsvarande lägenhetens förväntade värdeökning. Viktigt att notera är att en stor värdeökning skulle innebära att räntan skulle bli oskäligt hög och därför skulle din blivande sambo kunna invända att den är oskälig och få den jämkad enligt 36 § avtalslagen, se https://lagen.nu/1915:218#K4. Vad gäller utformningen av skuldebrevet råder jag er att kontakta vår telefonrådgivning på tel. 08-533 300 04 eller skicka ett mail till radgivning@lawline.se för att få ytterligare hjälp att utforma ett skuldebrev. Ni kan även kontakta våra samarbetspartners vilka ni kan boka tid hos här.Olika andelar.Skulle ni köpa lägenheten och ställa er på olika stora delar innebär detta att du får en större del av värdet vid en ev. försäljning men det innebär även att du har ett större ekonomiskt ansvar för lägenheten. Det innebär även att du kommer få skatta mer än honom, se nedan. Äger ni olika stora andelar av lägenheten kan ni fortfarande skriva ett samboavtal som anger att lägenheten ska vara båda sambornas enskilda egendom och därmed påverkas inte era andelar vid en bodelning. Detta alternativ kan kombineras med ett ovan omnämnt skuldebrev med angiven räntesats för en fördelaktig fördelning.Skattetekniska skäl.Vid en ev. framtida försäljning kommer beskattningen hänföras till hur stor del av lägenheten ni äger. Är det din enskilda egendom betalar du hela beskattningen och om du skulle stå som ägare av en större andel än din blivande sambo får du också skatta mer än honom. Ett fördelaktigt alternativ skattetekniskt är att låna ut halva insatsen vilket då skulle innebära att han får skatta för sin andel vid en ev. framtida försäljning medan räntan i ett upprättat skuldebrev inte påverkas. Viktigt!Om lägenheten av någon anledning skulle minska i värde och du står som ensam ägare då ni avtalat om lägenheten som enskild egendom så är det också du som får betala kvarvarande skuld till banken. Det är viktigt att uppmärksamma att samma problematik kan uppstå om ni ställer er på olika andelar av lägenheten. Finansieringen från bankens sida kan också vara beroende av hur ni hanterar ägandefrågan, jag skulle därför råda er att rådfråga er bank om vilket alternativ de tycker lämpar sig för er situation. Hoppas ni har fått lite nyttig information! Med vänlig hälsning