Åberopande av fel vid försäljning i befintligt skick

2015-04-01 i Köplagen
FRÅGA |Hej, Jag har i mitt lilla företag har förvärvat ett hyreskontrakt på en kontorslokal och blivit lurad. Enligt vad jag läst mig till i köplagen så ska det som står i objektbeskrivningen undantas besikningsplikten även då kontraktet tydligt säger att köparen har besiktat lokalen och övertar den i befintligt skick. Jag har full förståelse om detta är en för stor fråga för detta forum men gör ett försök. Kanske tycker ni att det är intressant. Börja i alla fall gärna med att titta på min videodokumentation här. Det ger en bra bild: https://www.dropbox.com/sh/v5whjp6o7gg34f5/AAAb50buKV59MyTUytYd7HfFa?dl=0Här finns min redogörelse i PPT med originalutdrag ur annonsen etc: https://www.dropbox.com/s/yfzlfx6riqkd1uk/St%C3%A4mningans%C3%B6kan_bilaga_k%C3%B6parens_redog%C3%B6relse_140727B.pptx?dl=0Här finns köpekontraktet: https://www.dropbox.com/s/3zwd7odrsypv3jh/HEE_admin_lokal_avtal_R%C3%A5lambsv%C3%A4gen_140528.pdf?dl=0Jag har själv förberett en stämningsansökan, men har naturligtvis inte kunskapen att avgöra om det egentligen är värt det. Det sägs att jag får vänta minst ett år på Stockholms tingsrätt, och det har redan varit nog jobbigt på ett sätt. Som sagt förstår om det är för mycket begärt, men stort tack om ni skulle vilja titta på det.
Matilda Hellström |Tack för att NI vänder Er till Lawline med Er fråga.Du har förvärvat ett lokalhyreskontrakt och i avtalet står det att lokalen överlåts i befintligt skick och att du efter att ha besiktigat lokalen har godkänt skicket. I annonsen stod det att det skulle ingå ett badrum, men efter avtalets ingående har det visat sig att badrummet inte är användbart eftersom avloppet är felaktigt och det saknar ytskikt. När man säljer egendom i befintligt skick är det en friskrivning från säljarens sida som innebär att man inte kan åberopa felaktigheter i varan eftersom egendomen är begagnad och man inte kan ställa samma krav på den. Dock finns det en skyddsregel i köplagen som blir aktuell i vissa situationer när varan ändå får anses vara felaktig trots att man köpt varan i befintligt skick. Som huvudregel är det dock vad som står i avtalet som gäller, och det är vad som anses vara avtalat mellan parterna som blir avgörande för vad som är fel i varan.Försäljning i befintligt skick regleras i 19 § köplagen (1990:931). Där finns tre olika punkter som anger när en vara kan anses vara felaktig trots att den sålts i befintligt skick. I den första punkten står det att den ska anses felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren lämnat före köpet som kan antas ha inverkat på köpet. När sådana konkreta uppgifter ska avvägas mot en generell avtalsbestämmelse om ”befintligt skick” är det naturligt att de mer specifika uppgifterna lämnas företräde och ligga till grund för vilka anspråk köparen med fog kan ställa på varan (NJA 1993 s. 436). I det här fallet hade den här punkten kunna bli tillämplig eftersom det stod i annonsen att det skulle ingå ett badrum, ett villkor som uppenbarligen inte är uppfyllt då det inte är godkänt att använda som badrum. Detta faktum måste ha inverkat på köpet, så det är dessutom avgörande om du som köpare inte hade köpt hyresavtalet om det inte hade ingått badrum. I andra punkten i 19§ KöpL anges vidare att varan är felaktig om säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet. I detta finns inget krav på någon särskild avsikt att undanhålla information från säljarens sida utan det viktiga är att det rör sig om ett väsentligt förhållande. I ditt fall får det troligen anses vara en väsentlig brist att badrummet inte kan användas som badrum. Säljaren måste dessutom antas ha känt till förhållandet, det räcker inte att hen borde ha känt till det. Om säljaren till exempel inte använt lokalen själv, bara innehaft den en kort tid och aldrig undersökt lokalen ingår det alltså inte i upplysningsplikten. Förhållandet måste dock vara så att säljaren inte kunnat undgå att lägga märke till förhållandet även om hen i subjektiv mening inte kände till det.Säljarens upplysningsplikt om förhållandet måste också vägas mot din undersökningsplikt av lokalen. Även om det kan anses vara fel enligt 19 § KöpL går det inte att åberopa felet om köparen måste antas ha känt till det vid köpet. Det är av avgörande betydelse för vad köparen kan räkna med att bli upplyst om hur mycket köparen kan tänkas upptäcka vid en undersökning av varan som han företagit eller utan godtagbar anledning underlåtit att genomföra. Om säljaren vet att köparen kommer få svårigheter att genomföra en undersökning av varan eller att det kommer bli svårt att upptäcka dolda fel aktualiseras dock upplysningsplikten i 19 §. Undersökningsplikten är ofta ganska långtgående eftersom det minskar säljarens ansvar. Frågan är om du måste antas ha upptäckt felet i badrummet vid en undersökning av lokalen. Även om du inte fick erbjudande om att göra en regelrätt besiktning av lokalen, bör du troligen själv ha begärt att det skulle utföras. Speciellt eftersom det står i avtalet att köparen godkänt lokalen efter besiktning. Om säljaren dock undanhållit informationen för att mörka bristen på våtutrymme och på det sättet svikligen förlett dig torde det dock vara acceptabelt att du inte upptäckt felet tidigare. Det finns exempel i praxis där köparens undersökningsplikt har minskat eftersom säljaren har ”lugnat” köparen genom att bagatellisera det fel som nämns (NJA 1996 s. 598).Det finns troligen en möjlighet att hävda att det är fel på lokalen och att köpet borde hävas eller att prisavdrag kan krävas med anledning av det. Att det inte går att använda badrummet är en väsentlig brist i förhållande till annonsen och de uppgifter som lämnades innan köpet och kanske borde säljaren ha upplyst om denna brist. Dock ska felet och säljarens skyldigheter vägas mot köparens undersökningsplikt. I det här fallet har du inte gjort en grundlig besiktning och har exempelvis inte själv dragit undan duschdraperiet så att du hade kunnat upptäcka det felaktiga avloppet. Detta faktum minskar dina chanser att lyckas i domstol, men det är fortfarande inte omöjligt att argumentera för att lokalen är felaktig. För att lyckas med detta måste du på ett övertygande sätt argumentera för varför du inte upptäckte felet innan köp och att säljaren borde ha upplyst om bristen. Det viktigaste i argumentationen i en stämningsansökan är alltså inte att det är fel utan att du ska ha rätt att åberopa felet.

Påföljd för våld mot tjänsteman?

2015-04-01 i Påföljder
FRÅGA |vad får man för straff för försök till grovt våld mot tjänsteman?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det finns i och för sig inget "eget" brott som heter grovt våld mot tjänsteman, utan även grova situationer faller under "vanligt" våld mot tjänsteman (17 kap. 1 § Brottsbalken, https://lagen.nu/1962:700). Förutsatt att brottet verkligen är ganska grovt, kan man dömas till fängelse i upp till fyra år. Det krävs dock ganska mycket för att man verkligen skall få fängelse. I princip måste det vara ett ganska omfattande våld för att brottet skall vara så allvarligt att man kan vara säker på fängelse. Det kan också spela in vilken typ av tjänsteman det rör sig om; ju viktigare "tjänsteåtgärden" är, desto allvarligare blir brottet. Vanligt är dock att man döms till villkorlig dom eller skyddstillsyn. Om brottet var väldigt allvarligt, väldigt grovt, är dock fängelse knappast uteslutet.Villkorlig domDöms man till villkorlig dom får man oftast även böter vid sidan av, men den villkorliga domen i sig innebär i praktiken ingenting annat än att man kan dömas hårdare om man begår ett nytt brott. Villkorlig dom brukar man kunna få om man inte har dömts för brott förut. SkyddstillsynHar man begått brott tidigare, eller har man till exempel psykiska problem, kan det bli fråga om skyddstillsyn. Även vid skyddstillsyn kan man dömas till böter vid sidan av, men det behövs oftast inte om det inte var ett ganska allvarligt brott. Har man blivit dömd till skyddstillsyn, kommer man att hållas under viss övervakning från Kriminalvården men behöver inte tas in i fängelse eller något sådant. SamhällstjänstÄven om villkorlig dom eller skyddstillsyn inte riktigt "räcker till", kan man slippa fängelse genom att samhällstjänst döms ut vid sidan av den villkorliga domen eller skyddstillsynen. Därmed kan man komma undan fängelse även vid ganska grova brott.Sammanfattningsvis går det inte riktigt att svara på frågan utan att veta mer om brottet i det konkreta fallet, men det finns alltså omfattande möjligheter att slippa undan fängelse trots att man enligt lagen skall dömas till "fängelse i upp till fyra år". De faktorer som spelar in mest torde vara om man har dömts för brott tidigare, hur allvarligt våldet och brottet i övrigt var, vilken typ av tjänsteman det rörde sig om och dylikt.Hoppas att du fick ett någorlunda svar på din fråga!Hälsningar,

Kan 1 miljon på banken förbehållas ena maken?

2015-04-01 i Alla Frågor
FRÅGA |Jag är 40 år och kommer få låg pension utifrån arbeten jag haft men har ca 1 miljon på banken som jag planerar att ha som pensionspengar när den dagen kommer. Nu ska jag gifta mig och undrar om jag kan placera mina besparingar på ett sätt att de blir öronmärkta till min pension och inte tillfaller min blivande man också. Han kommer få en bra pension genom sitt arbete. Är pensionspengar från arbete skyddade och på så sätt egen egendom?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det allra enklaste sättet att säkra dina pengar är att ni skriver äktenskapsförord och gör dem till enskild egendom (Se 7 kap. 2-3 § § Äktenskapsbalken, https://lagen.nu/1987:230#K7). Äktenskapsförord skall upprättas skriftligen, skrivas under av båda makarna och lämnas för registrering hos Tingsrätten. Äktenskapsförord kan både skrivas innan och under äktenskapet.När man skriver äktenskapsförord kan man besluta att vilken egendom som helst skall vara enskild. Ett exempel är att ni kan besluta att de pengarna är din enskilda egendom. Med enskild egendom menas i princip att egendomen inte kommer att ingå i en eventuell framtida bodelning; om du och din man någon gång skulle skilja er eller om någon skulle avlida behöver du alltså inte "dela med dig" av pengarna. Vidare är även det som har "trätt istället för" enskild egendom enskild egendom; om du exempelvis skulle köpa en fastighet för pengarna eller helt enkelt omplacera dem är de alltså fortfarande enskild egendom.Kort sagt rekommenderar jag alltså att ni skriver äktenskapsförord som inkluderar att miljonen du har på banken skall vara enskild egendom!Hälsningar,

Folkbokföring av utländsk medborgare

2015-03-31 i Alla Frågor
FRÅGA |kan man vara folkbokförd i Sverige om man inte är svensk medborgare?
Ola Silvén |Hej! Tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga.Den som efter inflyttning anses vara bosatt i Sverige ska folkbokföras. En person anses bosatt i Sverige om hen kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin nattvila eller motsvarande vila (dygnsvilan) i landet under minst ett år. 3 § Folkbokföringslag (FBL), här. En utlänning som måste ha uppehållsrätt eller uppehållstillstånd för att få vistas i Sverige, får folkbokföras endast om detta villkor är uppfyllt eller om det finns synnerliga skäl för att hen ändå ska folkbokföras 4 § FBL. Man kan alltså vara folkbokförd i Sverige även om man inte är svensk medborgare.Vänliga hälsningar,

Vilken summa skall betalas om man löser ut särkullbarn ur en villa vid arv?

2015-04-01 i Särkullbarn
FRÅGA |Min man avled i januari i år.Vi var gifta har gemensamma barn 12,15 och 19 år,ett särkullbarn.Vi hade äktenskapsförord som säger att jag har inte giftorätt efter min makes egendom.Egendomen är en villa som idag är värd 4 800 000 lånefri.Min fräga är- Hur räknar man summan mellan de 4, för jag vill lösa ut särkullbarnet och vill veta hur mycket ska jag betala till honom?Jag hörde att man räknar fastighetsvärde minus skatt minus mäklarkostnader och sedan delad på 4.Stämmer detta?I så fall var i lagstiftningen kan jag hitta detta ?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Att du inte hade någon giftorätt i makens egendom innebär att all hans egendom var "enskild"; detta innebär i det här fallet i praktiken att all din mans egendom går vidare direkt till arv (7 kap. 1-2 §§ och 10 kap. 1 § Äktenskapsbalken, se https://lagen.nu/1987:230). I ditt fall innebär det ingen större skillnad, eftersom era gemensamma barns arv först går via dig (3 kap. 1 § Ärvdabalken, https://lagen.nu/1958:637#K3).Det blir dock, som du säger, så att särkullbarnet har rätt till sin fjärdedel redan nu. När man skall lösa ut särkullbarnet (och detta sker "vid arvet", så att säga), är det vanligt att man gör den beräkning du nämner. Det finns ingen direkt lagparagraf som säger att man skall göra på det sättet, men det är både vanligt mycket logiskt. Om villan skulle säljas och alla arvingar (i praktiken du och särkullbarnet) delade på pengarna, skulle ju först både skatt och mäklarkostnader med mera behöva betalas. Skatten skulle beräknas som ungefär 4800000 kr minus det din make köpte villan för (omkostnadsbeloppet) enligt 44 kap. 13 § Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#A7). När man har ärvt något, "ärver" man också omkostnadsbeloppet.Om ni gjorde på det sättet att särkullbarnet behöll 25 % av villan och du 75 % och ni senare sålde den, skulle ni förstås få betala en del av skatten och en del av mäklarkostnaderna var. Om därför särkullbarnet fick 1200000 kr nu och inte behövde skatta eller betala mäklarkostnader senare, skulle han förstås ha fått "för mycket". Lösensbeloppet bör ju vara vad han hade fått om ni först hade sålt fastigheten. Därför finns det goda skäl att dra av skatt och mäklarkostnader från summan du skall lösa ut honom för, precis som du skrev.Hoppas att jag besvarade frågan!Hälsningar,

Testamentera i första och andra hand?

2015-04-01 i Testamente
FRÅGA |Hej!Man hör ofta att testamente inte behövs om man är sambo och vill att ens egna barn skall ärva en. Men idag reser man mycket och det kan hända att hela familjen omkommer samtidigt. Kan man i testamentet skriva att man i första hand lämnar arv till sina barn och om dessa inte är i livet ha alternativa arvingar. Måste i så fall även dessa alternativa arvingar meddelas även om det finns barn i livet?Måste dessa också godkänna testamentet?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det går absolut att i ett testamente ta med alternativa arvingar. Det som krävs är i princip att man kan förstå vilken ordning de skall ärva i. Man kan exempelvis i princip skriva:I första hand skall hela kvarlåtenskapen tillfalla Anders Andersson.Om Anders Andersson är avliden, skall hela kvarlåtenskapen tillfalla Birgit Blomström.Om ingen av de ovanstående är i livet, skall hela kvarlåtenskapen tillfalla stiftelsen "Bygdens bevarande".Det borde dock gå lika bra att räkna upp en lista med "I första hand...", "I andra hand..." och så vidare.De som inte är dödsbodelägare behöver varken kallas till bouppteckningen eller godkänna testamentet, så de alternativa arvingarna behöver faktiskt varken delges testamentet eller godkänna det. Däremot blir det förstås aktuellt om någon av arvingarna "i första hand" skulle avlida, för då blir du arvingen "i andra hand" dödsbodelägare om den som skrev testamentet avlider. I mitt exempel skulle därmed, om Anders Andersson lever då arv blir aktuellt, inte Birgit Blomström eller stiftelsen behöva delges testamentet.Hoppas att det lite komplicerade svaret klarar upp läget något!Hälsningar,

Fritidshus, delvis enskild egendom - Vad gäller?

2015-04-01 i Bodelning
FRÅGA |vi är skilda sedan 2009 och då behöll vi ett fritidshus tillsammans där mitt ex står som 100 % av ägandet varav 50% är enskild egendom som beror på att hennes far gick in med 50% av köpeskillingen resterande betalade vi tillsammans. Har under alla år efter skilsmässan varit med och bekostat löpande kostnader enligt vad jag anser är 25% vilket jag anser är min del i fastigheten. Nu känner jag att hon ska lösa mina 25% av fastigheten som jag anser jag har rätt till, stämmer detta
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Att 50 % var ditt ex enskilda egendom innebär ju i princip angående den delen att den inte ingick i er bodelning. Det gjorde däremot de övriga 50 %. Om ni har gjort en bodelning (som ju avser "värden" och inte saker) skall alltså 50 % av huset ha räknats med. Bodelning sker enligt bestämmelser i Äktenskapsbalken (https://lagen.nu/1987:230). Jag skriver ett exempel:A och B skall skilja sig. Deras enda egendom är ett hus, som B är (och står som) ägare till samt övrig egendom, bland annat pengar, till ett värde av 400 000 kr var. Huset är värt 1000 000 kr. Vid bodelningen skall allting som inte är enskild egendom räknas ihop. Hälften av huset är B:s enskilda egendom, och den ingår inte i bodelningen. Det gör däremot den andra hälften. Det totala värdet som ingår i bodelningen är därmed 400 000 + 400 000 + 500 000 =1 300 000 kr. Detta delas lika, så att A och B har rätt till egendom för 650 000 kr var. Hur de fördelar egendomen, alltså vem som tar vad, gör de ihop om sinsemellan. Ett exempel på lösning är att B får behålla hela huset men bara få övrig egendom till ett värde av 150 000 kr, och att A tar resten.Om ni har gjort en bodelning och delat upp egendomen och huset fortfarande står på ditt ex, är det alltså ditt ex som till 100 % äger huset. Då kan det förstås kännas orättvist om du inte kan få någon kompensation för att du har betalat en del av kostnaderna, men det är inte mycket man kan göra åt saken.Om det är så att ni faktiskt inte har gjort någon bodelning, är det möjligt att kräva det mycket långt efter. Enligt lagen finns det faktiskt ingen tidsgräns, men om man under väldigt lång tid har låtit bli att kräva bodelning kan det möjligen i några fall bli så att man förlorar den rätten (Det finns ett avgörande från Högsta domstolen om detta, som heter NJA 2009 s. 437). Det torde dock kräva att det rör sig om ett undantagsfall. Förmodligen kan du alltså kräva bodelning även nu, så länge ni inte har gjort någon bodelning tidigare.Hoppas att svaret är till hjälp!Hälsningar,

Uppsägningstid när det inte är reglerat i avtalet

2015-03-31 i Avtal
FRÅGA |Hej, jag har en fråga vad gäller uppsägning av avtal. Om uppsägning och uppsägningstid inte är reglerat i själva avtalet, vad gäller då? Skiljer det sig mellan tidsbestämda och tidsobestämda avtal?
Måns Gottfries |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det kan till en början påpekas att det finns vissa specialregler som särskilda avtal, exempelvis hyresavtal, där uppsägningstiden är särskilt reglerad i lag. I annat fall gäller avtalsfrihet. Frågan om uppsägningstid är beroende av vad det rör sig om för typ av avtal. Ifall ingen avtalstid avtalats så anses avtalet gälla tillsvidare. Ett tillsvidareavtal kan sägas upp utan vidare skäl för själva uppsägningen. När det däremot gäller själva uppsägningstiden så gäller skälig uppsägningstid. Vad som avses med skälig uppsägningstid går inte att säga eftersom det varierar mellan olika typer av avtal. Jag vet inte vad det är för typ av avtal du åsyftar men jag kan generellt säga att det som påverkar vad som kan anses som skälig uppsägningstid är sedvänja i branschen, investeringar som gjorts i och med avtalet och hur länge avtalsförhållandet funnits. Ifall avtalet är tidsbestämt, och det inte är ett sådant avtal som är reglerad i särskild lag där det finns särskilda bestämmelser, gäller principen att avtal ska hållas. Frågan om möjlighet till uppsägning utan anledning och där tillkommande uppsägningstid följer i sådant fall av avtalet. Jag hoppas att svaret varit till din hjälp.Vänliga hälsningar,