Förtida uppsägning, tidsbestämt lokalhyresavtal

2015-07-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Kära Lawline,det är så att jag hyr en lokal som jag använder som ateljé i en gammal nedgången lokal i Göteborg. På mitt kontrakt står det att jag hyr det som "förråd" även om hyresvärden är väl medveten om att jag och alla andra som har ateljéer jämte mig disponerar det som arbetsrum för måleri, skulptur, musik, etc. Jag har hyrt denna lokal sedan 13.11.01 och kontraktet löper på tre år och går ut 16.11.01. Då jag flyttade in så visade det sig att det fanns avsevärda läckage i vissa av grannrummen som sedermera har resulterat i massiv mögeltillväxt (inget läckage i mitt rum dock), vilket har gjort att det är direkt hälsovådligt att vistas i ateljén. Vi har påtalat detta problem tidigare, och hyresvärden har tätat några läckor men det har inte haft någon effekt på inomhusluften. Jag har därför sökt en annan ateljé, och hittade nyligen en. Idag kontaktade jag min hyresvärd i avsikt att säga upp kontraktet med hänvisning till att det är direkt hälsofarligt att vistas där p.g.a den dåliga inomhusluften och allt mögel, men han sade att vi har ett kontrakt som löper till nästa höst och att han inte låter mig slippa undan. Till hans argumentation hör att eftersom jag disponerat det som ateljé och fått "göra vad jag vill" dvs söla med färg på golv och väggar så är det mindre attraktivt nu, samt att jag fick en så låg hyra på grund av den långa kontraktstiden. Nu undrar jag: har jag rätt att ensidigt häva mitt hyresavtal för att rädda hälsan och livhanken? Hur går jag till väga?
Evelina Lindgren |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Frågor avseende hyra regleras i kapitel 12 Jordabalk (1970:994) (JB). För hyresavtal som ingåtts på bestämd tid gäller som utgångspunkt att avtalet upphör vid hyrestidens utgång, JB 12:3 2 st. Om hyresvärden efter tillsägelse inte åtgärdar sådan skada eller om lokalen inte är i sådant skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen emellertid rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan, JB 12:11 2 p. samt JB 12:16. Bristen i lokalen måste dock vara av väsentlig betydelse för att uppsägning ska få ske. Dessutom får uppsägning inte ske sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden. Även om hyresvärden tätat några av läckorna framstår det enligt din beskrivning som att bristen avseende möglet inte avhjälpts, eftersom problemet kvarstår. Mitt råd är att du kontaktar den lokala miljöförvaltningen i kommunen, alternativt anlitar ett företag som bedriver mögelsanering, får att se att du kan få hjälp med att fastslå den ohälsosamma inomhusluften och med ett sådant konstaterande som grund skriftligen säga upp avtalet med omedelbar verkan. Vänligen,

Förvärv av bostadsrätt med delvis enskilda medel

2015-07-01 i Äktenskapsskillnad
FRÅGA |Hej Lawline, Min man har fått gåvopengar 1200’ SEK från föräldrar i april 2011 med villkor att "The gift, and any property replacnig or substituting the gift, as well as any income arising from the gift, shall be his enskild egendom". I augusti 2011 köpte vi bostad med inköp pris 2400' kr. Jag betalade 50’ kr, och han tog bolån om 1150’ kr. I november 2011 gifte vi oss och vi har därefter bott i bostaden t.o.m. nu. Det finns inget äktenskapsförord registrerat som säger att egendomen är enskild. Jag visste inte det fanns ett gåvobrev. Jag visste bara att vi hade ett bolån och en gemensam bostad när vi gifte oss. Mina frågor är följande. Är hela bostaden hans enskilda egendom? Eller är hela bostaden giftorättsgods p.g.a gåvopengar är en sammanblandning med giftorättsgods? Är egendomen enskild trots att det inte finns något äktenskapsförord? Eller är en del av bostaden giftorättsgods och en del enskild egendom?Stort tack!Med vänliga hälsningarJessica
Peter Holmer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor. Situationen du beskriver är inte helt okänd ur juridisk synpunkt. Vi börjar med att reda ut huruvida pengarna din man fick av sina föräldrar är hans enskilda. Frågor om makars egendom behandlas i Äktenskapsbalken (ÄktB). Enskild egendomEgendom i äktenskapsförhållanden kan i enlighet med ÄktB 7 kap. 2 § göras enskild på ett antal olika sätt. Det vanligaste är att makarna upprättar och registrerar ett äktenskapsförord i vilket det framgår vilken egendom som ska vara enskild respektive giftorättsgods. I ert fall finns inget äktenskapsförord, men egendomen är ändå enskild eftersom den i enlighet med 7 kap. 2 § punkt 2 har förvärvats genom gåva med det villkoret att egendomen ska vara mottagarens enskilda. Förutsatt att så är fallet, dvs. gåvobrevet är äkta och att gåvogivarens intention framgår så ska egendomen (1,2 milj. kr) betraktas som din makes enskilda.I gåvobrevet framgår det att även avkastning från egendomen och egendom som träder i dess ställe ska vara enskild. Ett sådant villkor är också fullt giltigt, jämför med ÄktB 7 kap. 2 § punkt 6 samt sista stycket. Detta innebär att t.ex. en fastighet som förvärvas med dessa medel har trätt i dess ställe och därför också ska vara enskild.Vad händer då om den enskilda egendomen används till att, som i ert fall, förvärva gemensam egendom? Saken har prövats i Högsta domstolen vid ett antal tillfällen, t.ex. i fallet NJA 1995 s 577. Högsta domstolen fastslog där en huvudregel som säger att om egendom till viss del finansieras med enskild egendom, ska egendomen till den delen anses utgöra enskild egendom. Detta innebär i ert fall att bostadsrätten åtminstone till hälften ska betraktas som din makes enskilda egendom, eftersom den till hälften har direkt finansierats av hans enskilda egendom. SamäganderättNästa fråga blir då hur det blir med den andra hälften av bostadsrätten. Det avgörande blir huruvida det ska betraktas som att lägenheten förvärvades av din make ensam, eller att ni två förvärvade lägenheten tillsammans. Man får då först se till den gemensamma partsviljan. Var det er gemensamma vilja vid förvärvet att bostaden skulle ägas av er gemensamt? Eller är det oklart? Om ni inte är överens om vad er gemensamma partsvilja var får man istället se till omständigheterna vid förvärvet och bedöma partsviljan utifrån dessa.Det som talar för att din make förvärvade lägenheten ensam är att han stod för den avgörande delen av finansieringen, och såvitt jag förstår också är den som står på lånet om 1150’ kr. Om han även är den som ensam står som ägare enligt köpehandlingen så tyder även det på att han ska betraktas som ensam ägare (se NJA 1978 s 526). Det som talar för att ni förvärvade lägenheten tillsammans (vilket skulle innebära att du äger halva) är först och främst om du står med som köpare på köpehandlingen. Om du gör det har jag svårt att se hur man skulle kunna argumentera för att ni inte samäger bostaden. Om du inte står med som köpare är din enda möjlighet så kallad dold samäganderätt. Begreppet dold samäganderätt har utvecklas genom domstolspraxis och bygger på att egendom kan vara samägd trots att endast en person står som formell ägare. Man säger att den ”dolda” ägaren har ett obligationsrättsligt anspråk mot den ”öppna” ägaren att bli insatt som ägare. För att du ska inneha äganderätt genom dold samäganderätt gäller följande.Dold samäganderättFör att dold samäganderätt ska föreligga gäller det för det första att egendomen ska ha köpts i endast den ena makens namn men för ert gemensamma bruk. För det andra måste den ”dolde” ägaren (dvs. du) ha gett ett ekonomiskt bidrag som möjliggjort eller underlättat köpet. När dessa två villkor är uppfyllda skapas en presumtion (ett antagande) om att den gemensamma partsviljan var att egendomen skulle vara samägd. Den öppna ägaren måste då för att bryta presumtionen t.ex. visa att egendomen inte förvärvades för gemensamt bruk, eller att ett eventuellt ekonomiskt bidrag i själva verket var ett lån. Om villkoren är uppfyllda och den öppna ägaren inte lyckas motbevisa presumtionen innehar du äganderätt genom dold samäganderätt.Frågan som då uppstår är om ditt bidrag om 50’ kr är tillräckligt för att det ska betraktas som ett ekonomiskt bidrag (har det i ert enskilda fall varit tillräckligt stort för att underlätta eller möjliggöra förvärvet?). Om svaret på den frågan är ja innehar du inte osannolikt dold samäganderätt till hälften av bostaden. Om du dessutom har bidragit med att betala räntor och amorteringar på lånet förstärker detta sannolikheten att du anses inneha dold äganderätt. I rättspraxis har ”underlättat eller möjliggjort” definierats som ett belopp motsvarande en handpenning eller däromkring (dvs minst ca 5 % av förvärvet). Om man bidragit till att betala räntor och amorteringar på ett lån som möjliggjort förvärvet talar detta också för att villkoret om ekonomiskt bidrag är uppfyllt.Det som händer om du anses ha äganderätt genom dold samäganderätt är att du anses vara ägare till halva lägenheten. Men eftersom din andel inte finansierats med enskilda medel kommer den att betraktas som giftorättsgods. Vid en eventuell skilsmässa har då din make rätt att behålla sin del som är enskild, och dessutom göra anspråk på hälften av din del (som är giftorättsgods). Om bodelningen på grund av ägandeförhållandena i bostaden blir väldigt skev kan bodelningen jämkas av domstol med stöd av skevdelningsregeln i ÄktB 12 kap. 1 §. Det är i ditt fall svårt att göra en omedelbar bedömning om de 50’ kr du bidrog med i samband med köpet är tillräckligt för att villkoret om ekonomiskt bidrag i dold samäganderätt ska vara uppfyllt. Det kan alltså både vara så att din make äger hela bostaden, och att ni äger den tillsammans (antingen öppet eller dolt). RekommendationDet du behöver är hjälp av en jurist för att reda ut hur det ligger till i ditt fall, så att du kan hävda din eventuella rätt till halva bostaden.Vi har på Lawline ett samarbete med Familjens jurist som är väldigt duktiga på den här typen av ärenden. Genom oss får du dessutom en rabatt om 300kr på deras tjänster som normalt kostar ca 1500-1800kr/h. Om saken skulle gå till domstol har du även möjlighet till att få hjälp via ditt rättsskydd i hemförsäkringen, som normalt ersätter dig för 80 % av tvistekostnaderna i denna typ av ärenden. Om du är intresserad av att anlita Familjens jurist till hjälp med detta är du välkommen att kontakta mig på peter.holmer@lawline.se. Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Annars går det även bra att kontakta mig för eventuella följdfrågor.Vänligen,

Gåva och förskott på arv

2015-07-01 i Förskott på arv
FRÅGA |Min man och jag har för avsikt att överlåta en f d jordbruksfastighet (nu avstyckad sådan) till en av våra två döttrar, då hon skall bygga ett hus på tomten. Marknadsvärdet är 332 000 kr, hur gör vi det rättvist mot den andra dottern?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Jag antar att målet är att döttrarna slutligen skall få lika mycket av er egendom. I så fall är det enligt 6 kap. 1 § Ärvdabalken (https://lagen.nu/1958:637) så att fastigheten, om ni överlämnar den som gåva till ena dottern, räknas som förskott på arv. Det kan dock naturligtvis ändå vara en bra idé att skriva på gåvobrevet tydligt att det skall räknas som ett förskott på arv. Resultatet av att egendomen räknas som förskott på arv blir att den vid arv räknas med när man avgör hur stor egendom skall ärvas (man plus:ar alltså på den som om den aldrig hade givits), men räknar sedan av den från andelen för den som har fått gåvan, och det värde man använder är det värde gåvan hade när den överlämnades (6 kap. 3 § Ärvdabalken).Kort sagt skulle alltså den dotter som fick gåvan senare få ärva mindre så att det jämnade ut sig mellan döttrarna.Om det inte är aktuellt att helt enkelt låta fastigheten räknas som förskott är väl vad som återstår att ge en gåva av samma värde till den andra dottern, men det skulle förstås vara en dyr lösning.Sist skall jag också nämna att om det inte handlar om en gåva utan om exempelvis en underprisförsäljning gäller i princip samma sak som jag har skrivit ovan, fast bara angående "den benefika andelen". Med detta menar jag att om dottern skulle få en "rabatt" på 150000 kr skulle detta värde betraktas som en gåva.Jag hoppas att svaret är till hjälp!Hälsningar,

Övertagande av fritidshus från förälder utan att påverka arvet

2015-07-01 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej! Vi är tre syskon och vår gemensamma mamma (82 år)har ett fritidshus som är enskild egendom då hennes make har ytterligare ett barn som ingen av oss har kontakt med. Vår lillebror är hennes makes (77 år) eget och enda barn tillsammans. Vi två systrar har en annan far. Båda våra föräldrar är mycket dåliga och vill nu sälja eller avyttra fritidshuset. Vi har diskuterat detta och vår lillebror kan tänka sig att ta över huset men att det ska gå rätt tillväga i förhållande till alla syskon och kommande arvssituation.Det finns endast under 200 tkr i lån på huset.Hur funderar på hur vi ska gå tillväga och vi har många frågor?Ska vår bror köpa huset nu eller kan man göra på annat sätt? Han har inte råd att köpa hela huset utan att vi behöver hitta ett sätt att använda möjligheten till att använda att han kommer att ärva del av huset. Han kommer ärva 1/3 av huset till slut, som vi förstår det hela. Har förstått att han inte bara kan ta över under marknadsvärdet (?) då det väl blir någon form av förskott på arv? Kan man göra någon form av arvskifte redan nu? Mamma vill att vi löser frågan med huset medan hon finns kvar.Vi har också funderingar på hur arvskatten påverkar ett övertagande av huset?Vore väldig tacksam för råd om hur vi ska gå tillväga.Vore mycket tacksam för hjälp.
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!(Jag har tagit bort förekommande namn i frågan)Några utgångspunkterI svaret utgår jag från att ni vill att arvet skall bli rättvist på det sättet att var och en får lika mycket med fritidshuset inräknat, men som jag skriver nedan är det med den lösning jag föreslår möjligt att göra på lite annat sätt om det inte är så viktigt att fritidshusets värde ”går till alla”.Jag skall börja med att säga att det i och för sig är så att en försäljning till underpris kan anses som en gåva (till exempel om priset vid fastighetsförsäljning är under taxeringsvärdet), men detta behöver inte betyda att det räknas som förskott. Man kan till exempel föreskriva (till exempel i försäljningsavtalet) att försäljningen inte skall räknas som förskott, och i så fall kommer den heller inte att anses som det (6 kap. 1 § Ärvdabalken, https://lagen.nu/1958:637#K7). Kort sagt innebär detta alltså att man kan ordna med underprisförsäljning utan att det krånglar till arvet! Dock blir det ju förstås så att övriga arvingar förlorar på affären.Fritidshuset är er mors enskilda egendom och ingår alltså inte vid bodelning mellan makarna. Oavsett vilken make som avlider sist, kommer alltså huset bara att gå i arv till er två systrar och makarnas gemensamma son. Ni skall alltså i princip ärva en tredjedel var av huset.Lösning?Jag känner inte till värdet på huset eller hur mycket er lillebror kan betala, men den första möjlighet jag kommer att tänka på är att er mor ger bort huset till er lillebror (eller säljer det för en mycket låg summa) och att han sedan kompenserar er för en tredjedel av huset var. Möjligen kan han ta över lånet vid köpet/gåvan; lånet ligger annars i vart fall kvar och "drar ned" det sammanlagda arvet.För att illustrera exemplet kan vi säga att fritidshuset är värt 900000 kr och lånet är på 150000 kr. Er lillebror köper huset av er mor för en mycket liten summa samt tar över lånet. Han har därmed i princip fått egendom till ett värde av 750000 kr, men det föreskrivs i avtalet att det inte skall ses som förskott på arv. Om huset hade gått i arv, hade det sammanlagda arvet varit c:a 750000 kr större, och varje syskon hade fått 250000 kr mer. Er lillebror betalar därför 250000 kr var till er systrar, eller en något lägre summa om ni anser det lämpligt.Fördelen med att göra på detta sätt är naturligtvis att det kan göras genast, och jag rekommenderar därför detta sätt förutsatt att ni kan lita på varandra! Arvskifte och sådant kan tyvärr inte göras medan arvlåtaren är i livet.Sammanfattning och övrigtKort sagt är det fullt möjligt för er mor att överlåta huset gratis eller billigt till er lillebror utan att man måste räkna med ett arvsförskott. Detta öppnar möjligheter för er bror att slippa betala fullpris, men om ni vill vara noga med fördelningen av fritidshuset kan han ändå kompensera er övriga syskon med en summa ni kommer överens om.Du frågade även hur arvsskatten påverkar situationen, men arvsskatten är sedan några år tillbaka avskaffad och blir därför inte aktuell! Jag vill dock göra ett litet kort skatterättsligt påpekande. Om er lillebror köper fritidshuset för en mycket låg summa (och naturligtvis även om han får det som gåva) kommer det sannolikt i skatterättslig mening att röra sig om en gåva (vad som räknas som "gåva" är lite olika beroende på vilket rättsligt område det handlar om). Detta betyder att han får överta er mors omkostnadsbelopp (vad som betalades för fritidshuset från början) och dra av detta vid en eventuell senare försäljning. Om överlåtelsen istället ses som ett köp får han inte ta över det tidigare omkostnadsbeloppet, utan bara räkna med vad han själv betalade.Hoppas att det något komplicerade svaret blir till hjälp!Hälsningar,

Samägande av hyresfastighet

2015-07-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Har en fråga ang. vad som gäller när man är tre ägare till en hyresfastighet. Om en av personerna tar ut en större summa pengar från vårt gemensamma konto till privat bruk utan att informera. Vad gäller då? Mvh Anna-Lena Eneroth
Ella Wennström |Hej! Tack för din fråga och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.I samband med att ni är tre ägare av en hyresfastighet kan lagen (1904:48 s.1)om samäganderätt tillämpas, så länge inget annat har avtalats bort.Ur 2 § förstås det tydligt att vid förfogande över samägt gods vid vidtagande av eventuell åtgärd i godsets helhet behövs samtliga delägares samtycke.Motsatsvis framgås ur samma paragraf att varje delägare har befogenhet över sin egen del av själva hyresfastigheten, detta medför att så länge delägaren vidtagit sig rätten till sin egen andel av fastigheten är detta acceptabelt.Å andra sidan tolkar jag, utifrån din fråga, att denna större summa av pengar som följande individ har tagit ut ur det gemensamma kontot, har ett betydligt högre värde än vad delägaren har befogenhet till. Därmed är handlingen felaktig och parten har gjort sig skyldig till ett avtalsbrott. Enligt allmänna rättsprinciper vid avtalsbrott är den avtalsbrytande parten skyldig att ersätta den skada som uppkommit för övriga avtalsparter, dvs. återbetalning och ersättning för eventuella omkostnader till följd av avtalsbrottet.Slutligen råder jag er till att ta kontakt med den tredje delägaren och komma fram till ett samförstånd och få det förklarat att delägares samtycke krävs innan någon vidtar åtgärder för godsets helhet.Hoppas ni känner att ni fått svar på er frågeställning!Vänliga hälsningar,

Omkostnadsbelopp vid delvis ärvd fastighet

2015-07-01 i Omkostnadsbelopp
FRÅGA |Vi är tre syskon som fick ett fritidshus i gåva av vår mamma i samband med att vår pappa gick bort år 2000. För två år sen gick även mamma gått bort. Nu kommer troligen ett av syskonen köpa ut de övriga två. Fastigheten är inköpt 1968 men vi har inte exakta anskaffningsvärdet och heller inga kvitton kvar från förbättringsåtgärder som gjorts under åren. Marknadspriset idag är 2.500.000 SEK. Hur räknas reavinsten ut för syskonet som köper 2/3 nu, den dagen hela fastigheten säljs på marknaden? Finns det en latent reavinst på tredjedelen som en gång i tiden var en gåva?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det korta svaret är "ja". Omkostnadsbelopp kallas den andel som man får dra av från försäljningsintäkten då man skall räkna ut skatten, och som du antyder består det i princip av inköpspriset och förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen https://lagen.nu/1999:1229#K44P14). Omkostnadsbelopp "följer med" vid gåva, arv och i vissa andra situationer (44 kap. 22 § Inkomstskattelagen). Även om naturligtvis omkostnadsbeloppen som avser de 2/3 som syskonet köper av övriga syskon redan blir "förbrukade" vid det köpet (och "ersatta" med vad syskonet betalar övriga syskon), återstår ju det förmodligen lägre omkostnadsbeloppet som avser den 1/3 som syskonet självt ärvde. Omkostnadsbeloppet består alltså av det som syskonet betalade de andra syskonen plus det gamla anskaffningsvärdet för den ärvda tredjedelen.Kort sagt har du helt rätt i att det finns en kapitalvinst (det nya ordet för reavinst) gällande 1/3! Att det kan vara mycket svårt att få redda på anskaffningsvärdet är förstås en annan sak.Hoppas att svaret ändå är till hjälp!Hälsningar,

Gäller löfte i bodelning angående framtida utfallande arv?

2015-07-01 i Bodelning
FRÅGA |Hej! Jag och min förra make skilde oss 2010. Vi skrev en bodelning att han fick överta hus möbler bilar. Tyvärr gick min far nyss bort och lämnade ett testamente där han skriver att barnen ska ärva 70000 kr vardera och att all övrig egendom ska tillfalla mig. det skall utgöra hennes enskilda egendom och inte omfattas av äktenskaps balken eller sambolagens regler om rådighetsinkränkningar bodelning och övertaganderätt, dock med rätt att annorlunda förordna. Nu till min fråga: I bodelningen har min förra make skrivit Birgitta kommer av kärlek till barnen stötta på alla vis genomen ca trettioprocentig kompensation av det arv som kommer att falla ut. Jag vet att jag inte läste det där när vi skrev bodelningen för jag mådde psykiskt dåligt så han lurade mig att skriva under för han har alltid varit pengagirig. Kan verkligen detta gälla när pappa skrev så i testamentet? Tacksam för svar snart. MVH Birgitta vallsten
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Om jag förstår situationen rätt, ägde bodelningen rum efter att du och maken skilde er 2010 medan din far först nyligen avled.Att egendom är enskild, t.ex. på grund av testamente, innebär främst att den inte är giftorättsgods (7 kap. 1-2 §§ Äktenskapsbalken). Detta innebär i sin tur att den inte omfattas vid en bodelning. Det får dock förstås inga större konsekvenser just här, för när bodelningen skedde hade ju inte arvet ägt rum.I varje fall kan det som din make skrev i bodelningen inte gälla; det finns helt enkelt ingen grund för att påstå att du har avstått från en del av arvet eller något annat (bland annat måste ett sådant avstående meddelas dödsboet av dig). Man kan heller inte exempelvis avtala om eller på annat sätt förfoga över arvet innan man har fått det (se bland annat 17 kap. 1 § Ärvdabalken https://lagen.nu/1958:637#K17P3).Kort sagt skall det inte vara någon fara med arvet trots det som står i bodelningen!Hälsningar,

Gåva av fastighet

2015-07-01 i Gåva
FRÅGA |Jag vill ge 50% av min ärvda fastighet till min fru. Hon står redan på lånen till 50%.Jag vill att förutsättningarna för ägandet är desamma som om vi köpt fastigheten tillsammans.Räcker det att jag i gåvobrevet skriver:"Jag (Namn), (pers nr), ger härmed 50% av fastigheten (fastighetsbeteckning) till min fru (namn), (persnr). Fastigheten ska därmed inte längre betraktas som min enskilda egendom utan som vår gemensamma egendom."samt bevittna detta med två oberoende vittnen och skickar in det till skattemyndigheten för registrering?
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!Det gåvobrev du beskriver räcker i stort sett. Naturligtvis skall även både du och din fru skriva under på gåvobrevet. Resultatet av det blir alltså att ni äger 50 % av fastigheten. Eftersom din fru har fått halva fastigheten som gåva av dig, följer omkostnadsbeloppet från den du ärvde fastigheten från med om en försäljning senare skulle bli aktuell. Exempelvis kan det vara så att en av dina föräldrar var den som först ägde fastigheten och då hade betalat 900000 kr för den. Detta, plus vissa andra kostnader för t.ex. renovering, får räknas av från intäkterna vid en senare försäljning. Eftersom du fick fastigheten genom arv skulle beloppet "följa med" och du skulle få räkna bort de 900000 kr om du sålde fastigheten. På samma sätt följer omkostnadsbeloppet med vid gåva, och ger man bort 50 % av en fastighet är det självfallet halva omkostnadsbeloppet som följer med (i mitt exempel 450000 kr).Kort sagt är alltså efter överlåtelsen ägarförhållandena och de skatterättsliga konsekvenserna desamma för er båda.Jag är dock lite osäker på din formulering om enskild egendom. Att något är enskild egendom innebär ju att det inte ingår vid bodelning, och enskild egendom kan t.ex. uppstå genom arv eller äktenskapsförord (Äktenskapsbalken 7 kap. 1-2 §§ https://lagen.nu/1987:230). Om det är så att fastigheten enligt arvet är din enskilda egendom, förblir den halva du har kvar det trots gåvan! Detta kan naturligtvis påverka en framtida bodelning, och lämpligast kan väl i så fall vara att även din frus andel av fastigheten är enskild egendom. I så fall måste ett äktenskapsförord upprättas. Se 7 kp. 3 § Äktenskapsbalken för de bestämmelserna.Hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,