Felmätt tomtgräns

2015-07-03 i Fastighet
FRÅGA |Min fru och jag köpte ett hus med en stor tomt för två år sen. Nu tvingas vi flytta på grund av mitt jobb och har precis fått en köpare till huset. Vi har en mycket välskött trädgård och en gemensam väg till huset som vi delar med var granne. Tydligen är tomtgränsen fel och ett par meter av var trädgard tillhör vår granne. Han vill nu bredda vägen och förstöra våra rhododendronbuskar och ett par fruktträd och även grinden in till vår tomt. Detta kan givetvis innebära att köparen backar ur och min fru och jag hamnar i en riktig knipa, bade ekonomiskt och bostadsmassigt. Trädgården har funnits i sitt nuvarande skick i kanske 20 år och har under den tiden haft två andra ägare forutom mig och min fru. Är det verkligen lagligt att då plötsligt förstöra en del av trädgården utan rimlig anledning när så lång tid har gått?
Emilia Larson |Hej,Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Det kan vara så att det rör sig om ett fel tillräckligt stort för att ni ska ha rätt att häva ert husköp eller få avdrag på köpeskillingen, jordabalken 4 kapitlet 19 §. Det finns flera rättsfall på området, t.ex. RH 1988:37, NJA 1983 s. 858. Den rättigheten gäller i tio år och är därefter preskriberad (jordabalken 4 kapitlet 19a-19b §§). Det gäller dock bara om säljarna inte har en friskrivningsklausul som täcker det i köpeavtalet. Du har alltså fortfarande den möjligheten, det är dock en omständlig process och jag förstår på din fråga att ni behöver sälja huset mer omgående. På lantmäteriets hemsida finns information om hur man går tillväga för att få tomtgräns uppmätt på rätt sätt (äganderättsutredning). Jag föreslår att du för det första kontaktar dom för att få det fastställt var gränsen verkligen går. I miljödomstolens mål MÖD 2011:14 framgår att äldre kartor inte till 100 % stämmer. Det torde i första hand vara de utmärkningar på sten eller rör som verkligen finns på plats som ska gällaså leta på tomten för att se om det finns några sådana. I jordabalkens tredje kapitel finns regler om inget av ovanstående kan hjälpa dig. När en byggnad eller annan anläggning finns på annans mark som här så är du enligt jordabalken 3 kapitlet 12 § skyldig att avlägsna det endast om det inte medför en betydande kostnad eller olägenhet för dig. Det är för det första tveksamt om grinden etc. räknas som anläggning. För det andra så är det nog inte att anse som en betydande kostnad så slutsatsen blir att du behöver se till att grannen kan använda marken som hen önskar om ni kommer fram till att marken verkligen hör till grannen. Jag föreslår att du gör ännu ett försök att prata med grannen för att försöka få hen att förstå din situation.Jag har tyvärr inte hittat något som tyder på att det finns möjlighet att få behålla buskarna och grinden men jag hoppas att jag kunde hjälpa dig ändå.

Finansiera ombyggnation av gemensamt ägd mur utan nytta för en själv

2015-07-03 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag bor på en tomt som släntar 4 meter upp till min granne med en höjd på ca 2 meter. Granne vill bygga L-stöd som är ca 1,5 meter hög mellan vår gemensamma tomtgräns. Se bild, grannes sida är den med grusad uppfart. På bilden kan ni se en befintlig mur som är ca 80cm hög. Muren byggde vi ihop när jag byggde huset 2011. Den befintliga muren är inte gjord för att klarar av att byggas på höjden. Den klarar inte av trycket från bilar som parkeras på granens tomt/uppfart. 2011 gick vi ihop och betalade ca 25.000kr var och vi fick en mur för ca 50.000kr totalt. Nu vill granne riva muren och bygg L-stöd för att L-stöd klara av bilar och lastbilar som besöker honom. Det nya muren vill han att vi delar på kostnaden. Jag har ingen större nytta av L-stödet vid tomtgränsen mer än att grannens jord, vatten eller bilar inte ska rasa ner på min tomt om/när han parkerar bilar vid tomtgränsen, vilket han måste pga av platsbrist. L-stödets total kostnad blir ca 120.000kr om han gör jobbet själv. Om grannen köper tjänsten kostar muren ca 190.000kr. 2011 gjorde vi det ihop för att det inte var en stor summa och han såg fördelar. Det vi inte visste var att den muren vi byggde 2011 inte klarar av att byggas högre mm. Min fråga: Vad gäller, behöver jag vara med och finansiera L-stödet ihop med grannen eller inte? Finns det något juridiskt som binder mig att finansierar muren tillsammans med grannen och vad ska jag säga till honom?)(mailar bilder när ni skickar e-post till mig)
Emilia Larson |Hej,Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Eftersom att ni har byggt muren gemensamt har ni samtyckt till att gemensamt hålla efter den. Ni har dock inte samtyckt till att bygga om den så mycket som din granne nu planerar. Enligt 3 kapitlet 1 § jordabalken har du ett ansvar att se till att din fastighet och ditt levnadssätt inte orsakar störningar för din granne, det verkar inte vara din sida av tomtgränsen som orsakar något problem här och därför är det långsökt att kräva dig på ersättning för att bygga om muren som din granne planerar. Det finns inget juridiskt som binder dig att finansiera muren. Saken är en annan om det finns något tidigare avtal men eftersom att du inte nämner något sådant så antar jag att det inte finns. Det bästa är att med god ton diskutera frågan med grannen och förklara att du inte har några fördelar av att muren byggs och därför bör hen göra det på egen hand eller försöka hitta någon annan lösning för att kunna parkera bilarna. Hoppas att det gav svar på din fundering.

Avlägsna överhängande grenar från grannes träd

2015-06-22 i Fastighet
FRÅGA |Enl jordabalken har jag rätt att ta bort grenar fr grannens träd som hänger in på min tomt. Min fråga är om jag måste anlita ngn att göra det åt mig kan jag kräva att grannen betalar den kostnaden?
Sara Welin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om en grannes trädgrenar hänger över på din tomt och du upplever grenarna som en olägenhet för dig, dvs. att de stör på något sätt, har du mycket riktigt rätt att ta bort dem (se https://lagen.nu/1970:994#K3P2S1). Men först måste du bereda din granne tillfälle att själv åtgärda problemet. Om grannen sedan inte gör någonting åt saken inom rimlig tid (absolut minst tre månader), får du ta bort grenarna själv. Observera dock att grenarna måste beskäras med yttersta försiktighet så att trädet inte dör eller förstörs, annars riskerar du att bli skadeståndsskyldig. Din fråga rör vem som måste stå för kostnaden att ta bort grenarna. Jag skulle säga att om grannen åtgärdar problemet får denne betala, och om han/hon inte gör någonting och du själv vill ta tag i saken får du stå för det. Detta är dock någonting som du och din granne får komma överens om själva. Ett förslag kan vara att ni delar lika på kostnaden.Hoppas att det var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Anläggning på annans mark

2015-06-11 i Fastighet
FRÅGA |en vägtrumma mynnar ut på Min tomt granen ansluter ett rör på trumman som han sedemera gräver ner på min tomt ( med min tillåtelse att utnytja min mark ) nu visar det sej att han inte hade tillåtelse att koppla på vägtrumman av föreningen , Var ligger ansvaret?hans avlopp mynar ut i diket där trumman är där av på koppling av ett rör pga att avlop får inte rinna ut på min tomt
Viktor Persson |Hej och tack för att du kontaktar LawLine med dina frågor!I jordabalken stadgas att om byggnad eller annan anläggning (dvs. röret) har uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är ägaren inte skyldig att avträda marken som han tagit i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vidare är den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom.Således torde det vara som så att det är anläggningens ägare som svarar för den felaktiga påkopplingen. Eftersom ni inte äger röret, utan endast har gett tillåtelse för röret att dras på er fastighet, bör ni därför inte ha något ansvar att ta bort röret. Utan det åligger i stället rörets ägare, vilket alltså är er granne.Därför bör ni meddela föreningen att ta kontakt med er granne för att reda ut saken direkt med honom eller henne. Skulle föreningen fortfarande hävda att det är er skyldighet att ta bort röret, bör nästa steg vara att ta upp saken inför domstol.Hoppas detta besvarar era frågor, om ni har några ytterligare följdfrågor kan ni kontakta mig på viktor.persson@lawline.se.Vänligen,

Invasiv parkslide från grannfastighet

2015-07-03 i Fastighet
FRÅGA |Har en granne som har vad jag kan se jätteslide/ parkslide på sin tomt. Denna växt har nu börjat inta min tomt/häck. Den tar över all växtlighet och näst intill omöjlig att bli av med, måste brännas.Har pratat med grannen och det tas bort några växter/gång men kommer tillbaka snabbt och till större ytan.Detta är ett gissel som måste åtgärdas förmodligen genom att gräva upp alla rötter och förhindra spridning.Till saken hör att grannen inte har något intresse av trädgård och kommer troligen inte att åtgärda detta permanentTacksam för råd.
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Om en rot eller gren från grannens parkslide har trängt över gränsen till din fastighet så har du som utgångspunkt rätt att ta bort den överskjutande roten eller grenen, med hänseende till att den orsakar olägenhet för din häck, utan att samråda med grannen. Om skada av betydelse däremot kan befaras uppkomma för grannen när du tar bort överskjutande rötter eller grenar så måste han dock först ges tillfälle att själv ta bort dem. Detta framgår av Jordabalk (1970:994) 3:2 första stycket. Det innebär med andra ord att du inte har rätt att själv ta bort vad som växer inne på grannens fastighet. För att undanröja parksliden permanent från din grannes fastighet så måste du därför övertyga honom om att själv göra detta eller ge sin tillåtelse till dig att genomföra det. Om parkslide däremot växer fristående på din fastighet från grannens egna buskar så är du dock helt fri att ta bort dem.Parkslide är visserligen ansedd som ett ogräs på grund av att den är aggressiv och svårutrotad, men det förekommer att den odlas som prydnadsväxt. Även om din granne är ointresserad av trädgårdsskötsel och undanröjande av rötter och grenar i sig inte bör anses medföra risk för skada av betydelse för honom så bör du för säkerhets skull bereda honom tillfälle att själv ta bort överskjutande rötter och grenar från din fastighet, med hänseende till att en sådan åtgärd möjligen kan skada en växt som ursprungligen var tänkt som prydnad och därmed aktualisera kravet på samråd med grannen. Ur bevissynpunkt bör du därför skicka ett rekommenderat brev med mottagningsbevis till honom med uppmaning om att ta bort rötter och grenar från parksliden som har trängt in på din fastighet. Vägrar grannen att följa din uppmaning inom rimlig, och gärna generöst tilltagen, tid är du helt fri att ta bort dem från din fastighet. Jag rekommenderar med andra ord att du så långt som möjligt samråder med grannen inför vidtagande av olika åtgärder för att bevara god grannsämja. Med vänlig hälsning

Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2015-06-30 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger 50% av ett sommar hus på västkusten tillsammans med mina systrar, den andra hälften ägs av en släkting som inte varit där på 20 år och inte heller har betalat något för den, kostnader utbyggen mm.Nu vill släktingen att vi ska köpa ut henne vilket vi inte har råd med inte ens om det blir till taxeringsvärdet som det står i avtalet.Hon hävdar att avtalet är ogiltigt, det skrevs på av henne och min mor när de ärvde at min morfar. Där står även att:Ingen av delägarna äger rätt till att med åberopandeet av lag om samäganderätt 1904 § 6 hos rätten söka fastigheten skall utbjudas å offentlig försäljning.Vad innebär detta?Kan vi tvingas sälja hela huset, trots det som står i avtalet?
Viktor Friberg |Hej! Tack för din fråga.Bestämmelser om samägande återfinns i lagen om samäganderätt. Nämnda lag är dispositiv, vilket betyder att det står delägare fritt att avtala bort eller modifiera dess bestämmelser genom avtal.Klausulen innebär, precis som du antyder, att ni har avtalat bort möjligheten för en enskild delägare att åberopa den rätt till s.k. tvångsförsäljning som annars tillkommer vederbörande enligt 6 § lagen om samäganderätt. Din släkting har, som du skriver, undertecknat avtalet och det finns ingenting i din fråga som tyder på att avtalet skulle vara ogiltigt. Hon kan därför inte utnyttja möjligheten till tvångsförsäljning.Tveka inte att höra av dig om du har ytterligare frågor.Med vänliga hälsningar,

Delägarskap i fastighet

2015-06-13 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger ett fritidshus till 100 %. Fastigheten är enskild egendom och jag och min fru har ett testamente som säger att hon har nyttjanderätt etc så länge hon lever, men mina 2 barn ärver.Vi har inga gemensamma barn, hon har 3.Om hon nu vill vara med och investera, typ tillbyggnad etc så vill hon vara delägare i fastigheten.Det innebär i förlängningen att hennes barn har rätt till en laglott i fastigheten och då måste mina barn lösa ut hennes barn för hennes del I fastigheten. Mina barn är intresserade av att ha fastigheten kvar, eftesom de är mer eller mindre uppvuxna där, medan hennes barn inte är alls intresserade.Hur minimerar eller upphäver man hennes barns laglott i denna fastighet?Kan hon testamentera bort laglotten till mig? Kan min fru vara delägare med mindre än 50 %?Hälsningar
Rosa Nicole Abas |Hej, Tack för att Du vänder Dig till Lawline med Din fråga, Laglotten som en bröstarvinage enligt lag är tillförsäkrade utgör en kvotdelsrätt i en framtida förmögenhetsmassa och innebär således inte en rätt i en viss egendom. Det står Din fru fritt att testamentera bort sin andel i fastigheten till Dig eller Dina barn och förordna om att motsvarande belopp ska utges till hennes barn. Vad gäller delägarskap i fastigheten så är det möjligt att ett delägarskap utgör en mindre andel än en hälftendel. Detta ska då anges i ett särskilt avtal upprättat mellan Er eller att Du upprättar ett gåvobrev som registreras hos Lantmäteriet för att Din fru ska kunna erhålla lagfart på fastigheten. Det ska särskilt noteras att ett delägarskap innebär att Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt se https://lagen.nu/1904:48_s.1) gör sig gällande och att det därmed står Din fru fritt att förfoga över sin andel i fastigheten under Er livstid; exempelvis genom att begära att fastigheten utbjuds till försäljning (se 6 § https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1). Lagen, som till sin karaktär är dispositiv och kan därmed avtalas bort, utgör endast ett instrument för att lösa ägarkonflikter delägare emellan i fall då det inte särskilt har avtalats därom. Utgångspunken är att varje åtgärd kräver enighet mellan delägarna, såvida inte någon tilldelats särskild behörighet genom att det särskilt avtalats om ett annat avtalsförhållande.Vänligen,

Bygga utan bygglov?

2015-05-11 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga om bygglov. Det börjar med att man planerar för att man ska bygga ut en altan och det behövs i första hand inget bygglov men entreprenören upptäcker att altanen behövs göra större för att den skall göras hållbar. Vid ett bygge av en sådan altan måste man ha bygglov.Hur gör man vid ett sådant läge, kan man söka bygglov i efterhand med tanke på att ändringen inte hade kunnat förutsättas.
Tobias Håkansson |Hej, och tack för att ni har valt att ställa er fråga till LawLine. Det enkla svaret på din fråga är att det självklart går att bygga utan bygglov fast att bygglov krävs. Risken är att du står med en tillbyggnad för vilken du sedan inte beviljas bygglov. Att du uppfört en byggnad utan att ha bygglov diskvalificerar dig dock inte från att få frågan om bygglov prövad (https://lagen.nu/dom/ra/1995:36). Rekommenderat är däremot att först söka bygglov innan du påbörjar tillbyggnaden. 9:2 i PBL (https://lagen.nu/2010:900)Jag hoppas att ovanstående ska ge svar på er fråga, annars är ni välkommen att återkomma med eventuella följdfrågor i frågeformuläret.