Avverkning av träd på egen tomt

2015-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om min granne kan tvinga mig att såga ner träd och buskar som står på min hustomt,ca: en meter från gränsen.Han tycker att dessa träd och buskar ger en delvis skugga på hans tomt.
Homan Gerami |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 3 kap. 2 § jordabalken framgår det att om en rot eller gren tränger sig in på en annans område så får dessa avverkas om växterna medför olägenhet. Dock ska områdets ägare beredas möjlighet att utföra åtgärden om det finns risk för skada. Det innebär att din granne kan lämna krav på att avverka grenar och rötter som tränger sig in på dennes område. Däremot kan din granne ej begära att hela träd och buskar sågas ner när dessa dessutom står på din tomt. Du kan förvisso av ren välvilja avverka träden eller lämna samtycke till din granne att göra det, men detta är ej ett krav. Det är viktigt att påpeka att om din granne utan samtycke sågar ner dina träd och buskar så finns det möjlighet för dig att väcka skadeståndstalan. Vänligen,

Gåva mellan makar av andel av fastighet

2015-03-21 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Mina föräldrar köpte på 1950-talet en fastighet (tomt med fritidshus) i Nacka kommun. När min far avled erhöll jag halva fastigheten i arv. Min mor skrev så småningom över sin andel på mig. Hon är nu också avliden. Jag är alltså ensam ägare till fastigheten. Jag är gift och har tre barn (alla myndiga). Min fru och jag är överens om att vi båda bör stå som ägare till fastigheten, bl. a. eftersom det ger möjlighet för oss båda att utnyttja ROT-avdrag. Hur gör vi detta; anmäler det i kommunen där fastigheten finns; eller på annat sätt? Är det något viktigt vi bör tänka på?Vänliga hälsningarPer Olov Henricson
Caroline Orava |Hej, och tack för din fråga.För att både du och din fru ska stå som ägare till fastigheten ska ni upprätta en gåvohandling, där ni anger att du ger 1/2 (eller annan andel) till din fru. Gåvohandlingen ska undertecknas av er båda och undertecknandet ska bevittnas av två personer för att din fru ska kunna få lagfart beviljad på sin andel. Detta regleras i 4 kap. 1 § jordabalken och 4 kap. 29 § jordabalken. I gåvohandlingen ska fastigheten vara angiven med fullständig fastighetsbeteckning. Det ska framgå tydligt att fastigheten överlåts och hur stor andel det är som överlåts.När man ger bort en del av en fastighet till sin maka/make ska gåvohandlingen även registreras hos Skatteverket innan lagfart kan beviljas. För att registrera gåvohandlingen ska ni betala en ansökningsavgift på 275 kronor till Skatteverket och sedan skickar ni in gåvohandlingen i original (ni får tillbaka denna när gåvan registrerats). Efter detta registreras gåvan i äktenskapsregistret. Ni kan läsa mer om detta på Skatteverkets webbsida: klicka här.För att din fru ska bli registrerad som ägare till sin andel av fastigheten ska hon ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Tillsammans med ansökan om lagfart ska gåvohandlingen i original skickas in, efter att denna registrerats hos Skatteverket. Detta kan ni läsa mer om på Lantmäteriets webbsida: klicka här (se särskilt under rubrikerna "Jag vill ge bort eller har fått en fastighet" och "Jag vill att min maka/make ska bli delägare").Det kostar 825 kronor i expeditionsavgift att ansöka om lagfart.Om ni vill ha hjälp att upprätta en juridiskt korrekt gåvohandling kan ni göra det genom Lawlines avtalstjänst: klicka här eller genom att boka ett möte med en jurist på Familjens jurist: klicka härHoppas ni har fått mer klarhet i era funderingar!Vänlig hälsning,

Brister i objektbeskrivningen vid fastighetsköp

2015-03-14 i Fastighet
FRÅGA |Köpte fastighet med två tvättmaskiner samt en torktumlare. Samliga maskiner nämns i objektsbeskrivningen. 14 dagar efter överlåtelse tvättar jag första gången, ingen maskin fungerar. Fastigheten har tidigare varit uthyrd, säljarna säger att de trodde maskinerna var hela.Mäklaren anser att säljaren bär ansvar, säljaren vill inte vara tillmötesgående. Mäklaren menar att nästa steg är stämning. Vad gäller? Vilka § har jag rätt att åberopa?Tack
Anes Sabic |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss med din fråga!Jag kommer nedan att redogöra för förhållandet mellan din undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt i samband med köp av fastighet. Avslutningsvis kommer jag att ge dig konkreta råd för hur Du skall ta ärendet vidare!Föreligger det någon plikt att undersöka en fastighet innan ett köp?Generellt gäller att en köpare har att förvänta sig att det han/hon köper skall stämma överens med vad som avtalats(d.v.s. oftast det som följer av objektbeskrivningen). Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på fastigheten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en fastighet med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt, vilket i praktiken innebär att han/hon har att förvänta sig att allting fungerar och således ej behöver göra någon djup undersökning av det som är nyrenoverat. Annat gäller om fastigheten är av det äldre slaget, då torde köparen ha att vara väldigt noggrann i sin undersökning. Som ovan nämnt kan omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på respektive maskin? Testade Du dem i samband med inspektionen av fastigheten? Det torde åligga dig att i samband med inspektionen undersöka huruvida dessa saker fungerade eller inte. Eventuellt skulle Du kunnat ha försökt starta maskinerna för att se om allt var i sin ordning. Detta torde nog falla in under din undersökningsplikt, framförallt om maskinerna ej var helt nya, då torde detta inte gälla.Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos dig om att tvättmaskinerna samt torktumlaren var i sin ordning. Spelar säljarens utfästelser någon roll? Svaret på den frågan är ja, det spelar helt klart en roll. Om säljaren hade sagt något i stil med att dessa saker är av det äldre slaget och att den krånglat under det senaste året, så torde detta vara att betrakta som en varningssignal för köparen. Köparen bör i detta läge vidta en djupgående undersökning! Det motsatta scenariot, d.v.s. då säljaren ger sken av att allt är i sin ordning, bör leda till att undersökningsplikten inte behöver vara lika ingående. Sedan får man ställa sig frågan om Du borde räknat- eller förväntat dig att det kunde föreligga fel på tvättmaskinerna samt torktumlaren?. Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och/eller brister som Du som köpare borde ha räknat med(återigen spelar skick, ålder och användning en avgörande roll).Det råder i praxis och doktrin oklarheter om vad som är att betrakta som en utfästelse. I ett hovrättsfall har ett uttalande om en brunn att vattnet "var mycket bra och att den aldrig vållat några problem" setts som en utfästelse. I ett annat fall har ett uttalande om att avloppet fungerar bra inte ansetts kunna betraktas som en utfästelse. Om en utfästelse är för handen i ditt fall(säljaren trodde att maskinen var "hela") är svårt för mig att säga då jag har alldeles för lite information för att ta ställning till det. Det är dock fullt möjligt att så kan vara fallet om Du kan styrka att säljaren gett dig någon form av garanti, eller utfästelse av något slag, att den fungerar och att detta påverkat dig i ditt köp. Det bör observeras att en avvikelse från vad som är avtalat inte nödvändigtvis – men ofta – också innebär att det föreligger en utfästelse (som har självständig betydelse som skadeståndsgrund) om Du som köpare kan visa att uppgiften inverkat på köpet. Har säljaren en upplysningsplikt?Någon sådan skyldighet finns inte! Dock gäller att säljaren inte kan åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsskyldighet om säljaren inte upplyst dig som köpare om något väsentligt förhållande som han/hon borde ha känt till och som Du som köpare borde ha blivit upplyst om. Säljaren har i ditt fall sagt att han/hon inte kände till detta problem med tvättmaskinerna samt torktumlaren. Frågan är om säljaren borde ha känt till detta eller om det rör sig om ett så kallat "dolt fel". Säljaren ansvarar för sådana dolda fel medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Således spelar det ingen roll om säljaren kände till problemet eller inte, han/hon ansvarar ändå. Dock gäller att ett fel inte betraktas som dolt om en "tillräckligt kunnig person"(en normalt bevandrad och erfaren lekman på området) skulle ha upptäckt felet. Som jag nämnde ovan är det därför av relevans att anlita en sakkunnig på området för att genom detta uppfylla sin undersökningsplikt. SlutsatsJag är av den uppfattningen att läget är något oklart då jag inte vet tillräckligt om vad köparen har sagt och i vilket skick fastigheten och tvättmaskinerna samt torktumlaren var vid tidpunkten Du skrev på köpekontraktet. Det man skulle kunna hävda är att fastigheten inte stämmer överens med det ni avtalade om, med tanke på att tvättmaskinerna samt torktumlaren som Du betalade för ej fungerar. Således har Du betalat för någonting som inte fungerar! I praktiken innebär detta att köparen har rätt till ett avdrag i form av den summa Du betalade för sakerna som ej fungerade, d.v.s. tvättmaskinerna samt torktumlaren. Min rekommendation är att Du talar med säljaren och kräver att få ett prisavdrag för värdet av sakerna som ej fungerar. Om han/hon ej är villig att lyssna, så är nästa steg att Du genom en skrivelse innehållande grunder för ditt yrkande, prisavdraget och dess uträkning, delger säljaren den informationen. Vidare kan det vara bra att tala om att Du är beredd att vidta processuella åtgärder om han/hon ej är samarbetsvillig. Det torde vara värt att nämna att ett förfarande i domstol inte är att föredra. Det är dels tidskrävande, och kan eventuellt sluta med att Du "förlorar" målet och tvingas betala höga rättegångskostnader. Därför är det att föredra att Du i första hand tar kontakt säljaren och löser problemet på den vägen!Jag hoppas att Du är nöjd med svaret! Om Du har fler funderingar eller om Du är intresserad av vidare juridisk konsultation är Du välkommen att höra av dig till mig så kan jag hänvisa dig till en kunnig jurist på området. Med vänlig hälsning,

Samägd fastighet

2015-02-24 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Min fråga. Jag är hälftenägare av en fritidsfastighet.Har tänkt skriva över min del till mina två söner.Måste jag då tillfråga den andra hälftenägaren för att få hans godkännande eller kan jag bara skriva över utan att kontakta honom.Tacksam för svar.Mvh Birgitta.
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.Samägande av fastigheter omfattas av samäganderättslagen, så länge inget annat är avtalat. När det gäller samägda fastigheter är det viktigt att skilja mellan förfogandet över själva fastigheten (som helhet) samt delägarnas förfogande över respektive andel i fastigheten. Vid förfogandet över hela fastigheten gäller som huvudregel att samtliga delägare skall samtycka innan diverse åtgärder vidtas. Däremot gäller inte det vid förfogandet över respektive andel. Annan delägare kan inte förhindra att en delägare säljer eller ger bort sin andel, såvida inte annat har avtalats. Överlåtelsen ska ske I skriftlig form och undertecknas av bade gåvogivaren och gåvotagaren, som också måste söka lagfart. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Godtrosförvärv av tillbehör till fastighet.

2015-03-26 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar har köpt en villa och på tomten fanns en tunna som man eldar under och kan bada i. Den sitter fast i marken med plintar och sitter rätt hårt. Nu kommer några andra som säger att den är deras och att mina föräldrar inte får behålla den fast de köpt villan. De säger att de förra ägarna lånade tunnan men nu vill de ha tillbaka den. Pratade med en kompis som läser juridik och hon sa att när den är monterad så borde det ingå som fastighetstillbehör men funkar det när den faktiskt ägs av de här andra? Eller ingick den i köpet då mina föräldrar inte hade någon aning om att det inte var de tidigare villaägarna som ägde tunnan?
Evelina Lindgren |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Av jordabalken (JB) artikel 2 § 1 framgår att till fastighet hör anläggningar som tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Om anläggningen är fast förankrad i fastigheten utgör det en indikation på att den ska användas permanent. Avgörande för om anläggningen är avsedd för stadigvarande bruk är emellertid vad som vid tiden för installationen var avsikten med anläggningen. Om tunnan utgör fastighetstillbehör är således i huvudsak beroende av om den vid installationen var avsedd att användas för permanent eller tillfälligt.Oavsett om tunnan varit avsedd för stadigvarande eller tillfälligt bruk kan den ha övergått till de nya ägarna genom det som kallas godtrosförvärv. Om tunnan varit avsedd att användas för stadigvarande bruk utgör den fastighetstillbehör och har enligt JB artikel 18 § 1 godtrosförvärvats om säljaren hade lagfart på fastigheten och köparen var i god tro. Med god tro avses att köparna inte kände till eller hade anledning att anta att tunnan inte skulle ingå i köpet. Om tunnan istället varit avsedd att användas tillfälligt utgör tunnan lös egendom och har godtrosförvärvats enligt lagen om godtrosförvärv 2 § förutsatt att förvärvaren fått egendomen i sin besittning och varit i god tro.Vänligen,

Tvångsförsäljning vid samägande

2015-03-19 i Fastighet
FRÅGA |Jag är delägare i ett fritidshus tillsammans med min exsambo och ytterligare ett par, äger 25 procent och vill bli utköpt. Mitt ex har gett mig ett skambud i mitt tycke, men jag vill ha marknadsvärde. Hur går jag tillväga?
Karl Risberg |Hej och tack för din fråga!Frågor om samäganderätt regleras i samäganderättslagen. Om samarbetet mellan delägarna i en fastighet inte fungerar erbjuder lagens 6 § en möjlighet till tvångsförsäljning om en av delägarna begär det. Det går till så att man går till tingsrätten och begär att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Övriga delägare kan inte hindra detta förfarande, utan bara skjuta upp det om man kan visa att det finns synnerliga skäl för detta. Synnerliga skäl kan exempelvis vara att ett rimligt pris inte kan uppnås p.g.a. lågkonjuktur eller sociala faktorer.Detta kan vara värt att beakta då ni förhandlar om utköp.Med vänlig hälsning,

Möjlighet till hembudsklausul vid samäganderätt av fastighet

2015-03-04 i Fastighet
FRÅGA |Två köpare, A och B, ska förvärva 1/2 av en skogs- och lantbruks-egendom, som ägs av en tredje person, D , till hälften. Den andre nuvarande delägaren, C, kvarstår som ägare till sin hälft. Inget släktskap föreligger mellan A, B och C så att de kan ärva varandra enligt lag. A, B och C är ogifta. A och B har bröstarvingar. C saknar bröstarvingar, och kan inte få någon. De tre nya delägarna (A med 1/4, B med 1/4 och C med 1/2) vill försäkra sig om att ingen av dem ska kunna avhända sig sin del av egendomen i framtiden, om inte alla tre samtidigt är överens om att avhända sig hela egendomen. C har bestämt sig för att testamentera sin hälft till A och B och till deras bröstarvingar om A eller B inte är i livet. A och B är överens om att deras andelar ska ärvas av deras respektive bröstarvingar och i andra hand av den andre delägaren (A eller B) och dennes bröstarvingar, och i tredje hand av C.Problemet är att testamenten kan ändras av vem som helst av A, B och D utan de andras vetskap. På vilket sätt kan man "garantera" att testamentena ska följas t.ex. genom komplettering med avtal om hembud eller möjligen aktiebolagsbildning (efter apport) med för ändamålet anpassad bolagsordning, eller på annat sätt, t.ex. genom förbud mot alla slag av överlåtelse till andra än de blivande delägarna eller deras bröstarvingar? Såvitt jag vet gäller inte ett förbud mot framtida försäljning för den här typen av egendom med tre delägare.
Emilia Ohlin |Hej och tack för din fråga!När flera personer äger fast egendom ihop regleras förhållanden dessa emellan av samäganderättslagen, se här.Lagen är i stora delar dispositiv, vilket innebär att den i dessa delar kan avtalas bort.En hembudsklausul är en form av förköpserbjudande då den begränsar delägarens rätt att sälja fastigheten vidare till vem han eller hon vill. I svensk rättspraxis har utvecklats en princip som innebär att avtal om förköpsförbehåll av fast egendom (vilket fastighet är, se Jordabalken (här) 1:1), inte är bindande (annat än då fastigheten tilldelats säljaren genom gåva). Detta eftersom formkraven i Jordabalken 4:3 inte är uppfyllda, där det krävs att förköpsförbehåll och andra inskränkningar i ägarens överlåtelserätt ska tas med redan vid köpehandlingen. Sådana får inte avtalas om efter köpet.Du har alltså rätt i att avtal innehållande hembudsklausuler och överlåtelseförbud inte är juridiskt bindande.Precis som du också nämner är hembudsklausuler däremot tillåtna i aktiebolag, se Aktiebolagslagen (här) 4:27. Apportegendom i form av fastighet är tillåtet, om den är till nytta för bolagets verksamhet, 2:6 ABL. Bolagets verksamhet bestäms i bolagsordningen, ABL 3:1 p.3. Där kan ni ange att syftet med verksamheten är att behålla fastigheten inom delägarkretsen, och då är ju apportegendomen till nytta för verksamheten. Apportegendomen ska även värderas och tas upp i stiftelseurkunden samt tillföras bolaget. Hembudsklausulen ska tas upp i bolagsordningen och innehålla uppgifter bland annat om vilka som ska ha lösningsrätt och i vilken ordning aktierna ska hembjudas. Det som gör hembudsklausulen mest lämplig, istället för andra tillåtna överlåtelsebegränsningar, är att hembudsklausuler gäller inte bara vid köp, byte och gåva utan även vid bodelning och arv. Detta gör att en hembudsklausul är bindande även för delägarnas arvingar.Förutsatt att alla formella regler om upprättande av stiftelseurkund, tecknande av aktier, aktiebolagets registrering hos Bolagsverket osv. som är föreskrivna i ABL är uppfyllda, kan ni alltså genom aktiebolag skapa en bindande hembudsklausul och på så sätt säkerställa att aktierna (fastigheten) inte säljs vidare utan att övriga delägare får möjlighet att lösa in dem.Om du behöver ytterligare hjälp i ärendet vänligen hör av dig till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.Med Vänliga Hälsningar

Fast inredning som en byggnad blivit försedd med

2015-02-22 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har ett antal lysrörsarmaturer som jag som hyresgäst har anskaffat. De är monterade "pendlat" och är anslutna till det elektriska systemet med stickpropp i vägguttag som är monterade i vägg och/eller tak. Är armaturerna att anse som fast tillbehör?
Rosa Nicole Abas |Hej, och tack för att Du vänder Dig till LAWLINE med Din fråga,Föremål som en byggnad har blivit försedd med och som är ägnat för stadigvarande bruk är att betrakta som fast inredning och hör således till fastigheten enligt 2 kap. 2 § jordabalk (1970:994) (se https://lagen.nu/1970:994#K2P2S1).Normalt sett är lysrörsarmaturer sådan inredning som är ämnande för ett stadigvarande bruk. En tumregel är att föremål som kräver en installation för at fungera betraktas som fast inredning när det installerats.Vänligen,