Bygga utan bygglov?

2015-05-11 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga om bygglov. Det börjar med att man planerar för att man ska bygga ut en altan och det behövs i första hand inget bygglov men entreprenören upptäcker att altanen behövs göra större för att den skall göras hållbar. Vid ett bygge av en sådan altan måste man ha bygglov.Hur gör man vid ett sådant läge, kan man söka bygglov i efterhand med tanke på att ändringen inte hade kunnat förutsättas.
Tobias Håkansson |Hej, och tack för att ni har valt att ställa er fråga till LawLine. Det enkla svaret på din fråga är att det självklart går att bygga utan bygglov fast att bygglov krävs. Risken är att du står med en tillbyggnad för vilken du sedan inte beviljas bygglov. Att du uppfört en byggnad utan att ha bygglov diskvalificerar dig dock inte från att få frågan om bygglov prövad (https://lagen.nu/dom/ra/1995:36). Rekommenderat är däremot att först söka bygglov innan du påbörjar tillbyggnaden. 9:2 i PBL (https://lagen.nu/2010:900)Jag hoppas att ovanstående ska ge svar på er fråga, annars är ni välkommen att återkomma med eventuella följdfrågor i frågeformuläret.

Staket och grannar

2015-05-08 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vi bor på Gotland på landet permanent och har en granne som är sk "sommargotlänning" Vi har behov av ett stängsel att inhägna vår tomt med så vi kan släppa våra hundar på tomten. Har vi rätt att utan deras samtycke sätta upp ett stängsel på vår tomt? Och hur långt in på vår tomt måste det vara? Det stängsel som avses är helt genomsiktligt och stör ej på något sätt, men behövs pga hundarna!
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Huvudregeln gällande rättsförhållandet mellan grannar regleras i 3:1 Jordabalken, där stadgas den allmänna principen om att visa hänsyn till grannar och omgivning. Gällande staket omfattas dessa inte av bygglovsplikt, såvida staketet är av sedvanlig utformning och höjd. Olika kommuner och stadsdelar har olika regler angående hur staket ska utformas, således råder jag dig att kontakta plan- och byggnadsnämnden i din kommunen för att få svar på vad som gäller på Gotland. Dock finns allmänna gemensamma krav som gäller genomskinlighet samt att staketet ska beredas plats för underhåll. Du har rätt att sätta upp ett staket på din tomt utan grannens samtycke, såvida staketet står på din tomt och inte "tränger in" på grannens tomt. Jag kan tyvärr inte ge något exakt avstånd om hur långt staketet ska placeras från grannens tomt, om din granne misstycker angående staketet, men det bör i alla fall vara någon meter in på den egna tomten. Återigen ber jag dig att kontakta plan- och byggnadsnämnden på Gotland för att få exakta siffror och avstånd.Med andra ord behöver du alltså inte tillfråga grannen om lov för att upprätta stängsel runt din tomt om det upprättas på den egna tomten samt följer regler om höjd osv. Trots detta råder jag dig ändå att prata med din granne och berätta om planerna för att på så sätt visa hänsyn. Det uppskattas alltid att bli förvarnad men det är absolut ingen lagregel. Du och din granne kan också uppföra ett staket i tomtgräns (staketet står på bådas mark) men då krävs en överenskommelse. Om det är aktuellt råder jag er att skriva ett avtalsservitut vilket följer med tomten om det i framtiden flyttar in nya grannar. Jag hoppas att detta svar varit till din hjälp! Med Vänlig Hälsning,

Hur söker jag ensam lagfart som gift?

2015-05-03 i Fastighet
FRÅGA |Jag är gift och köpte ett hus för två år sedan. Jag tror aldrig att vi skrev en lagfart eftersom huset skulle renoveras och det skulle göras en ny värdering. Nu är det dags för denna värdering och lagfart men det är endast jag som ska stå på huset. Lånet och köpekontraktet står redan på mig men vilka dokument måste jag och min man ha skrivit för att endast jag ska kunna stå på lagfarten?
Gabriella Lundqvist |Hejsan!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Lagfart ska sökas senast 3 månader efter köpet enligt 20:3 JB se https://lagen.nu/1970:994#A2. Det är därför bra om ni ringer och dubbelkollar att lagfart verkligen inte söktes vid köpet. Det är köparen som kan söka lagfart på köpet. Om du därför köpt fastigheten ensam är det du som ensam får lagfarten. Det är viktigt att skilja på när man är gift och när skilsmässa äger rum. Så länge man är gift och inte i en skilsmässa äger varje maka sin egendom ensamt. Vid en skilsmässa utgör det istället giftorättsgods och man delar upp det, men dessförinnan är du ensam ägare till all din egendom.Hoppas detta var svaret på din fråga!

Försäljning av samägd fastighet

2015-04-14 i Fastighet
FRÅGA |Jag undrar om jag ärver 50% av ett sommarställe och min systers barn ärver 25% var dvs50% tillsammans.Kan jag bestämma att sälja även om dom inte vill sälja?Alternativ 2: om jag äger 60% och dom 2X20% dvs 40% kan jag bestämma att det skall bli försäljning även fast dom inte vill?Om jag har majoritet, kan jag bestämma även om dom inte vill tex sälja
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline!Regler om försäljning av försäljning av fastighet eller en lös sak som ägs av flera personer, dvs är samägd, finns i lag (1904:48 s 1) om samäganderätt, se här. Enligt denna lag måste alla beslut som handlar om den samägda egendomen fattas med full enighet mellan alla delägare. Majoritetsbeslut gäller alltså inte.Varje delägare har rätt att i domstol ansöka om att godset för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion om inte annat avtalats mellan er delägare, se samäganderättslagen 6 §. Ett förordnande om försäljning får dock inte ske om någon av de andra delägarna, dvs dina syskonbarn, visar synnerliga skäl för anstånd. Om de alltså kan visa synnerliga skäl så föreligger det ett hinder för tvångsförsäljning av ert sommarställe. Om domstolen väl beslutar om ett förordnande om försäljning, så har delägare rätt att bestämma ett lägsta pris under vilket en försäljning inte får ske om detta begärs av någon av delägarna, se 9 § samäganderättslagen.Sammanfattningsvis innebär detta att du i båda de alternativ du beskrivit kan lämna in en ansökan till domstol om att godset ska säljas på offentlig auktion. Ansökan ska lämnas in till tingsrätten på den ort där egendomen finns.Med vänliga hälsningar

Mäklararvode/oskäligt

2015-05-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om det inte finns någon gräns för när ett mäklararvode blir oskäligt. Har skrivit på ett avtal med mäklaren där han får 5% av försäljnings summan. Har nu pratat med en annan mäklare från samma firma men i en annan stad o han säger direkt att 2-3% är rimligt i den kommunen och i det fall jag beskriver för honom.
Mattias Vilhelmsson |Hej! Vad kul att du hör av dig till oss på Lawline.En mäklares huvudsakliga uppgift är att förmedla en transaktion av en fastighet/bostadsrätt. Vad du och din mäklare kommer överens om är upp till er, det finns ingen "lag" som reglerar vad en mäklare får ta ut för ersättning, det är så att säga helt en fråga mellan dig och din mäklare. Självklart kan man beteckna ett mäklararvode som "oskäligt" och det har diskuterats huruvida det finns en "övre gräns" för mäklararvoden som då möjligtvis skulle kunna konstituera ett ogiltigt avtal mellan dig och din mäklare enligt avtalslagens allmänna bestämmelser om ogiltigt. Mig veterligen har inget sådant fall prövats av domstol och det är mycket osäkert om du skulle ha framgång med en sådan talan. Bostadsmarknaden varierar stort mellan olika delar av landet: 2-3 % i mäklararvode kan i en del av landet vara rimligt medan 5 % i en annan del kan vara det. Mitt förslag är att du diskuterar detta med din nuvarande mäklare och framför ditt missnöje så kanske ni kan komma fram till en kompromiss, mäklaren vill ju troligtvis fortsättningsvis att hens firma ska ha ett gott rykte.

Förköpsätt till fast egendom genom samäganderättsavtal

2015-05-05 i Fastighet
FRÅGA |Vi är 7 syskon som deläger en fastighet/landställe, där vår Far har skrivit att det är bara vi syskon som kan äga detta,(ingen partner el syskonbarn) och att om någon vill sälja, så gäller taxeringsvärdet plus 25 proc. Som utlösen. Samt att det ska vara en majoritet som säger ja, för en försäljning. Nu har en syster/delägare avlidit, och hon har3 barn, vad gäller? Har vi rätt att bara lösa ut dom till Taxeringsvärde plus 25 proc. El kan dom tvinga till Försäljning, el kräva en 7 del, och begära nytt marknadsvärde , och en 7del av detta??? Hur ser lagen IT vid dödsfall av delägande fastighet ? mvh Eleonore Murray
Fredrik Norberg |Hej och tack för att ni använder våra tjänster!Delägarnas rätt att lösa ut arvtagarna (dödsboet)Enligt det samäganderättsavtal ni delägare till fastigheten har ingått (och som du skickade till oss per email) framgår det klart och tydligt enligt punkt 5 i detta avtal, att för de fall delägare avlider eller försätts i konkurs äger övriga delägare rätt att förvärva dennes andel. Vidare framgår det i avtalet punkt 6 till vilket pris denna inlösning ska ske. Som utgångsläge torde det därav inte vara några hinder för överlevande delägare att köpa avlidnes andel till den på förhand bestämda köpeskilling från dödsboet, med samäganderättsavtalet som underlag. Arvtagarnas (dödsboets) rätt att inte bli utlöstaDäremot så går det inte med säkerhet förutse att detta förfarande inte går att angripa. Det är inte uppenbart, men eventuellt möjligt för dödsboet att yrka att punkt 5 utgör ett ogiltigt villkor då det eventuellt strider mot praxis. Skulle dödsboet vinna med ett sådant yrkande så skulle det leda till att arvtagarna träder i den avlidne delägarens ställe och blir förpliktigade/berättigade till samäganderättsavtalet i övrigt. Punkt 5 i ert samäganderättsavtal utgör en förköpsrätt till övriga delägare som ger dem rätt att köpa ut annan delägare under vissa omständigheter. I NJA 1987 s. 726 uttrycker sig HD;I rättspraxis har fastlagts att en utfästelse om en framtida överlåtelse av fast egendom liksom avtal om förköpsrätt till sådan egendom inte är bindande (se senast NJA 1984 s 673). Undantag från denna princip har gjorts för ett i samband med gåva uppställt förbehåll om förköpsrätt (seNJA 1981 s 897).I ovanstående rättsfall så var det fråga om fast egendom som hade förvärvats efter en bodelning, och precis som HD påpekade så har det betydelse för i vilken form fastigheten förvärvats. Benefika avtal (arv, gåva) kan man förena mer inskränkande villkor i äganderätten än vid onerösa avtal (köp, byte). I ert fall är det däremot inte fråga om ett förvärv, utan ett avtal om samägande och i bedömningen irrelevant hur ni andelsägare förvärvat fastigheten. I ljuset av detta är det oklart för huruvida ni kan avtala om förköpsrätt andelsägare emellan med bindande verkan. Tyvärr kan vi inte ge ett bestämt svar på frågan utan får helt enkelt lämna det vid att det i så fall är dödsboet som måste upptäcka detta och göra invändningen gällande mot er överlevande delägare. Rättsläget för samäganderättsavtal i detta avseende är oklart. Kan delägarna tvinga igenom en försäljning?Vad gäller punkt 1 och delägarnas rätt till att begära godset till försäljning så har avtalet bindande verkan och förhindrar någon delägare att begära godset att försäljas på offentlig auktion (Samäganderättslagen (1904:48 s.1) 6§). Därmed måste delägarna i majoritet besluta om att fastigheten ska säljas, i enlighet med samäganderättsavtalet punkt 9. Jag hoppas rådgivningen har varit till hjälp och om någonting har varit oklart, eller om dödsboet gör gällande deras rätt till andel i fastigheten, så får ni gärna återkomma till mig.Med vänliga hälsningarfredrik.norberg@lawline.se

Samäganderättsavtal

2015-04-30 i Fastighet
FRÅGA |Jag och min syster har ärvt ett fritidshus Jag och min man har byggt en gäststuga på samma tomt för ca 20 år sedan.. Min syster bor nu i fritidshuset permanent. Vi använder gäststugan ca 2 månader/år. Hur fördelar vi kostnaderna? Fasta och rörliga kostnader.
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du använder våra tjänster!Fritidshuset och tillhörande tomt äger du tillsammans med din syster vilket regleras genom Lag (1904:48) om Samäganderätt. Vad gäller kostnader för er gemensamt ägda egendom så ska de bäras i förhållande till delägarnas andel i egendomen (15§), vilket betyder att om ni äger egendomen hälften var, så ska även kostnaderna hälftendelas. Det är dock helt fritt för er delägare att avtala om en annan kostnadsfördelning. Om ni inte redan har upprättat ett samäganderättsavtal så rekommenderar jag att ni gör det. Det skulle i så fall utgöra ett avtal som reglerar vilka kostnader ni ska stå för, vad som händer om ena delägaren inte betalar, hur ni ska hantera gäststugan som är upprättad på tomten och hur en delägare ska kunna köpa ut den andra eller inte. Detta är bara några exempel på vad ett samäganderättsavtal kan reglera, man utformar det helt enkelt efter vilka behov ni har. Du och din syster ansvarar gemensamt för förvaltningen av fritidshuset (om ni inte redan har upprättat ett samäganderättsavtal som säger annorlunda) vilket även betyder att ni har ett solidariskt betalningsansvar för kostnaderna. Du kan exempelvis inte vägra att betala för underhållet av fastigheten, utan din syster har rätt att utkräva halva kostnaden av dig (om du äger 50% av egendomen). Dock så bor hon permanent i fritidshuset och du utnyttjar en gäststuga som är upprättad på tomten vilket gör att det kanske inte är rimligt med en hälftendelning av alla kostnaderna. För att ändra på detta förhållande så bör ni göra en överenskommelse om hur kostnaderna ska fördelas och detta gör ni genom ett samäganderättsavtal. Tyvärr finns det inga möjligheter för mig att inom den här tjänsten hjälpa er upprätta ett sådant avtal, men vi skulle kunna ge er en offert för hjälpa er utforma ett sådant avtal. Vi får in många tvister som rör just samägd egendom där delägarna inte har träffat ett samäganderättsavtal, vilket kan leda till delägare känner sig förfördelade varav tvist uppstår. Vi har alltså erfarenhet av vilka situationer som kan uppstå och orsaka meningsskiljaktigheter, vilket man kan förekomma genom ett samäganderättsavtal. Och hoppas rådgivningen har varit till hjälp och ni är välkomna att återkomma till mig om något är otydligt eller om ni vill ha en offert för att ta fram ett samäganderättsavtal. Med vänliga hälsningarfredrik.norberg@lawline.se

Avverkning av träd på egen tomt

2015-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om min granne kan tvinga mig att såga ner träd och buskar som står på min hustomt,ca: en meter från gränsen.Han tycker att dessa träd och buskar ger en delvis skugga på hans tomt.
Homan Gerami |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 3 kap. 2 § jordabalken framgår det att om en rot eller gren tränger sig in på en annans område så får dessa avverkas om växterna medför olägenhet. Dock ska områdets ägare beredas möjlighet att utföra åtgärden om det finns risk för skada. Det innebär att din granne kan lämna krav på att avverka grenar och rötter som tränger sig in på dennes område. Däremot kan din granne ej begära att hela träd och buskar sågas ner när dessa dessutom står på din tomt. Du kan förvisso av ren välvilja avverka träden eller lämna samtycke till din granne att göra det, men detta är ej ett krav. Det är viktigt att påpeka att om din granne utan samtycke sågar ner dina träd och buskar så finns det möjlighet för dig att väcka skadeståndstalan. Vänligen,