Vad händer om jag inte tar ut lagfart eller deklarerar i tid?

2017-11-15 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag undrar om en person som köpt ett hus och inte tagit ut lagfarten och ej har deklarerat husköpet. Vad innebär detta och vad blir följderna av detta?
Louise Sundström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ansökan om lagfartLagfart är ett bevis på att en person äger en fastighet. Den som har köpt en fastighet ska söka lagfart inom tre månader efter att köpekontraktet upprättades, 20 kap 1§ och 2§ Jordabalken. Om lagfart inte söks inom denna tid medför det dock inte att fastighetsköpet inte är giltigt, utan lagfarten bidrar snarare till att köpet blir definitivt. Däremot kan inskrivningsmyndigheten vid vite förelägga köparen att inkomma med en lagfartsansökan, 20 kap 3§ Jordabalken. Det är också viktigt att veta att den som faktiskt har lagfart (säljaren) för en fastighet har möjlighet att göra inteckningar på fastigheten och även att sälja fastigheten vidare. Det finns då en risk att säljaren säljer fastigheten på nytt och att en ny köpare hinner ansöka om lagfart före den förre köparen. Den förre köparen riskerar då att förlora fastigheten om den nya köparen varit ovetandes om att säljaren redan sålt fastigheten till någon annan, se 18 kap 1§ första stycket Jordabalken. Det är därför viktigt att ansöka om lagfart så tidigt som möjligt.DeklarationOm fastighetsköparen inte deklarerar i tid, riskerar denne att få förseningsavgifter, 48 kap 1§ Skatteförfarandelagen. Förseningsavgifterna ökar ju längre tid som går utan att deklaration sker. Köparen bör därför i första hand deklarera i tid, men annars så tidigt som går.Hoppas att detta besvarar din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur skyddar man en nyttjanderätt på annans fastighet eller tomträtt mot eventuella nya köpare?

2017-11-10 i Fastighet
FRÅGA |Vi har gemensamt med grannen byggt en bastu på grannens tomt som vi båda nyttjar. Men vi skulle vilja skriva något för att skydda oss om grannen skulle sälja, så att vi inte mister rätten att nyttja bastun som vi investerat både pengar och tid i.
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar i mitt svar att ni är överens med grannen om att ni ska få skydda er rätt att nyttja bastun. Jag antar dessutom att er granne är antingen fastighets- eller tomträttsägare av den yta som bastun står på.Jag kommer att dela upp mitt svar i två steg som ni bör följa.Det första steget är att upprätta ett skriftligt avtal om nyttjande av bastun. Ni bör alltså upprätta ett avtal som ni båda skriver under, med innehåll att ni fritt ska få nyttja bastun så länge ni bor där. Ett så kallat nyttjanderättsavtal. Jag har i slutet skrivit vad detta avtal bör innehålla utifrån lantmäteriets krav.Det andra steget för att nyttjanderätten ska vara helt säkrad i det fall att grannen flyttar är att skriva in nyttjanderätten i fastighetsregistret.För att få avtalet inskrivet i fastighetsregistret måste ni skicka in nyttjanderättsavtalet till lantmäterimyndigheten. Jag har här bifogat en länk till lantmäteriets hemsida. På webbsidan som jag länkat finns en ruta där det står: "Jag vill skriva in ett servitut- eller nyttjanderättsavtal i en fastighet eller tomträtt". Om ni klickar på den rutan finns den information som ni behöver för att få nyttjanderättsavtalet inskrivet. Detta är vad avtalet måste innehålla (taget från lantmäteriets hemsida):1. Fastighetens fullständiga beteckning ska finnas med (till exempel Gävle Torp 1:1)2. Det ska tydligt framgå vem som har nyttjanderätten och vad man har rätt att använda på den upplåtande fastigheten, till exempel rätt att använda bostaden eller ett område.3. Nyttjanderättsavtalet måste vara undertecknat av båda parter.Har ni slutligen ett skriftligt avtal som genom ansökan blivit inskrivet i fastighetsregistret så är er nyttjanderätt skyddad mot eventuella nya köpare av er grannes fastighet.Jag hoppas att mitt svar är till hjälp! Tveka inte att kommentera eller ställa fler frågor om du har fler funderingar!Med vänliga hälsningar,

Fastighet som gåva - ingår lösöret?

2017-11-09 i Fastighet
FRÅGA |Om mina föräldrar ger fastigheten och markerna som gåva till min bror ( vi är 3 barn) utan min och min systers vetskap vad gäller då? Huset som gåva men hur blir de med lösöret ??? Alla saker som finns inne i huset- vem tillhör dom??? Tacksam för svar
Anna Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill vet om lösöret i fastigheten ingår i gåvan. Detta beror på vad som står i själva gåvohandlingen.I det fall det framgår att fastigheten ska överlåtas, kommer jorden som hör härtill samt det som hör till fastigheten som fastighetstillbehör att ingå i överlåtelsen. Med fastighetstillbehör menas det som räknas tillhöra fastigheten enligt 2 kap. jordabalken. Det som i övrigt räknas som lösöre kommer således inte ingå i gåvan då det inte tillhör fastigheten. Lösöret tillhör då den som anses äga själva lösöret, exempelvis den som köpt lösöret.Om det däremot står i gåvohandlingen att lösöret ska ingå i överlåtelsen, kommer det innebära att lösöret ingår i gåvan.

Avtal om nyttjanderätt av fast egendom

2017-11-06 i Fastighet
FRÅGA |Hej!När vår mor gick bort för snart 25 år sedan ärvde jag och mina två syskon ett sommarhus. I samband med bouppteckningen skrevs ett nyttjanderättsavtal för huset till min mors dåvarande make, som inte är vår far. I avtalet står: XX, YY, ZZ och FF överenskommer att härmed om följande avtal beträffande fastigheten Fastigheten 5, Kommun. §1 FF medges rätt att så länge han önskar, för egen del disponera ovannämnda fastighet, Fastigheten 5, Kommun. §2 Någon hyra ska inte utgå. §3 FFs del i fastigheten skall överföras på CC (min mors och FF:s gemensamma barn). När denna gåva har skett skall nyttjanderätten inskrivas i fastighetsboken. §4 FF skall stå för löpande kostnader samt normalt underhåll och erlägga den skatt som åvilar fastigheten. Fastigheten är belägen inom detaljplanerat område. Mina syskon och jag har inget intresse i fastigheten och har inte nyttjat den sedan vår mors frånfälle. Nu kommer dessutom kommunen med krav om anslutning till kommunalt VA, som är förenat med stora kostnader, som väl rimligtvis inte kommer falla inom ramen för vad vår styvfar ska bekosta enligt nyttjanderättsavtalet? Vi skulle av den anledningen vilja avyttra fastigheten snarast. Har försökt läsa Jordabalken kap. 7 §5, men vet inte om den är tillämpligt i detta fall. Nu till frågan, hur länge gäller nyttjanderätten i vårt fall? Är den på all framtid, eller är det i 25 år?
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår att du är fundersam huruvida 7 kap. 5 § JB är tillämplig i ert fall. Av bestämmelsen följer att ett nyttjanderättsavtal avseende fast egendom inom detaljplan kan ingås för max 25 år. Vidare av bestämmelsen följer dock att nyttjanderättsavtal avseende annat än jordbruksarrende får ingås på livstid. I ert fall verkar det inte röra sig om jordbruksarrende vilket innebär att nyttjanderättsavtalet får ingås på livstid. Nyttjanderätten i ert fall gäller alltså så länge FF önskar. Precis som du skriver faller inte betalningsskyldigheten på nyttjanderättsinnehavaren utan tyvärr på er som ägare.Hoppas mitt svar besvarade din fråga och gav klarhet i rättsläget! Om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att kontakta mig på min mail: felicia.lundgren94@gmail.com.Med Vänlig Hälsning

Är en robotgräsklippare ett fastighetstillbehör?

2017-11-11 i Fastighet
FRÅGA |Robotgräsklippare! Ska köpa hus, vid hus titten var robotgräsklipparen framme , det står dock inget i objektbeskrivningen om den ! Kan säljaren ta den med sig , med tillhörande slinga?
Amanda Blomberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Tillbehör till fastigheter regleras i jordabalken (JB). SlinganSlingan kan utgöra ett fastighetstillbehör (2 kap. 1 JB). Fastighetstillbehör är egendom som genom sitt fysiska samband tillhör fastigheten.Ledningar eller andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk anses tillhöra fastigheten (2 kap. 1 § JB). Slingan kan anses vara en ledning eller en annan anläggning i jordabalkens mening. Det krävs vidare att slingan har anbragts för stadigvarande bruk. Avgörande för om slingan har anbragts för stadigvarande bruk är fastighetsägarens subjektiva avsikt. När slingan sattes ut ska fastighetsägaren ha avsett att den ska vara där för stadigvarande bruk, dvs. en långsiktig lösning. För att slingan ska vara ett fastighetstillbehör krävs även att slingan ska ha tillförts av fastighetsägaren (2 kap. 4 § JB). Bestämmelsen innebär att om två personer äger fastigheten men endast den ena har köpt ett föremål och anbragt den blir inte föremålet automatiskt en del av fastigheten. Utgångspunkten är dock att bedömningen ska utgå ifrån att fastighetsägaren som tillförde föremålet ska anses ha tillfört föremålet för den andras fastighetsägares räkning (NJA 2014 s 35).RobotgräsklipparenRobotgräsklipparen torde inte vara ett fastighetstillbehör enligt jordabalkens mening. Istället bör den utgöra lösöre. Vissa omständigheter i det speciella fallet kan dock leda till en annan bedömning. Exempelvis om slingan inte fungerar för andra robotgräsklippare, vilket kan vara avgörande för om man kan separera föremålen. Om inget annat har avtalats torde dock robotgräsklipparen inte följa med fastigheten vid en försäljning. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!Med vänlig hälsning

Marklov för jordvall/schaktning

2017-11-09 i Fastighet
FRÅGA |Kan jag anlägga en jordvall mellan mig och grannen, max 180 cm hög, på min tomt 4,5 meter från tomtgränsen?Grannen mot söder, väg mot öster.Hur långt från vägen måste den sluta? Vägen är en liten grusväg som endast används av några grannar. Ingen genomfartsväg.VänligenJan Jonsson
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Med några få – men viktiga – undantag är plan- och byggfrågor en kommunal angelägenhet. I plan- och bygglagens (PBL) inledning uttrycks det så kallade kommunala planmonopolet: "Det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten" (1 kap. 2 § PBL).Marklov krävs för schaktning som inom ett område med detaljplan avsevärt ändrar höjdläget inom en tomt eller för mark inom en allmän plats, såvida kommunen inte har bestämt annat i detaljplanen (9 kap. 11 § PBL). Det krävs också marklov för schaktning i ett område utanför detaljplan om kommunen i områdesbestämmelser har bestämt att det krävs sådant marklov i området (9 kap. 13 § PBL). Oavsett om en åtgärd med mark inte kräver marklov får den som avser att vidta åtgärden ansöka om att åtgärden prövas av kommunen och har rätt att få sin ansökan prövad som om åtgärden krävde lov. Prövningen ska avse åtgärdens förenlighet med denna lag.Det beror alltså helt på om det finns en detaljplan och vad denna föreskriver samt hur bygglovshandläggaren i din kommun tar ställning efter lämplighetsprövningen av din åtgärd. Bygglovshandläggaren måste studera detaljplanen och se hur jordvallen påverkar området samt huruvida det kan skapa olägenhet för grannarna. Just med jordvallen studerar handläggaren även hur den påverkas av vattensamling, snö med mera. Det finns alltså inte, såsom det gör för mur eller staket (jfr. 9 kap. 4 § PBL), fastslagna mått för hur en jordvall ska förhålla sig till olika fastighetsgränser.Hoppas du fick svar på din fråga!Hälsningar

Möjlighet att företräda någon annan vid försäljning av andel i fastighet

2017-11-07 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag är ett syskon av sex stycken från min pappa. Min pappa gick bort i somras och hans hus ska nu säljas. Det är då vi sex syskon och hans fru som delar på detta (hans fru 50%) och vi barn de andra 50. Hans fru väljer nu att skriva av sig från huset helt och vill ge oss barn fullmakt på det. Då kommer min fråga: hur går vi tillväga? Vad heter ett sådant papper som hon behöver skriva under? Finns det att skriva ut det från internet? Tacksam för svar.Ha en trevlig dag
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag är inte helt säker på exakt vad du syftar på med formuleringen "skriva av sig från huset" och kommer därför får göra lite antaganden utifrån din formulering. Först och främst kommer jag utgå från att det rör sig om en fastighet, alltså att ni äger en tomt med ett hus på. Ibland kan man äga ett hus som står på någon annans mark och då gäller inte riktigt samma saker som för fastigheter.Om du menar att din pappas fru inte vill vara delaktig i försäljning utan vill att ni syskon ska sköta allting, så behöver hon ge er en fullmakt som visar att ni har rätt att sälja även den del av huset som tillhör henne.Om du menar att hon inte vill har någon del i huset eller pengarna efter försäljningen måste hon antingen överlåta huset till er enligt vissa formkrav, eller helt enkelt ge er pengarna efter försäljning som gåva. Jag kommer beskriva de olika sakerna.Fullmakt för att sälja annans fastighetFör att få sälja någon annans ägodelar måste man ha en fullmakt dvs en tillåtelse att t ex upprätta köpeavtal som blir bindande för den som äger föremålet. I de flesta fall kan en fullmakt vara muntlig, skriftlig och utformas ganska fritt men när det gäller försäljning av en fastighet finns det formkrav. En fullmakt för försäljning av en fastighet måste vara skriftlig (Avtalslagen 27 §). Det är också att rekommendera att det tydligt framgår vem som utfärdar fullmakten, vem eller vilka som är fullmäktiga och vadfullmakten innebär. I ditt fall är det alltså din pappas fru som utfärdar fullmakten, du och/eller dina eller några av dina syskon som är fullmäktige och fullmakten innebär att ni har rätt att sköta försäljningen av hennes andel av fastigheten. För att vara extra tydlig är det bra att ta med fastighetsbeteckningen också. Om din pappas fru utfärdar en sån fullmakt får den fullmäktige sköta försäljningen av hennes del av fastigheten i praktiken, men det är fortfarande i teorin hon som säljer fastigheten och det är hon som får pengarna från försäljningen av hennes andel.Överlåtelse av fastighetVid en överlåtelse av en fastighet genom försäljning eller gåva finns det vissa formkrav. Vid köp måste man upprätta ett skriftligt köpeavtal som tydligt anger vilken fastighet (fastighetsbeteckning) det rör sig om, att det rör sig om ett köp, vad priset som betalas är och vem som är säljare och vem som är köpare. Avtalet ska vara undertecknat av säljare och köpare. När överlåtelsen bara gäller en andel av en fastighet ska det framgå också (Jordabalken 4 kap. 1 §). Om man ska ge bort en fastighet gäller samma krav. Då upprättar man en skriftlig gåvohandling som tydligt anger vilken fastighet eller del av fastighet det gäller och den överlåts genom gåva (Jordabalken 4 kap. 29 §).Att ge en penninggåvaFör att ge pengar som gåva behöver man inte upprätta några juridiska dokument och det finns inte några formkrav. Om det rör sig om större summor kan det däremot vara bra att skriva ett gåvobrev som anger vem som ger vem pengar och hur mycket det rör sig om. Skulle man hamna i en konflikt om ekonomi i framtiden (t. ex. i samband med arv eller bodelning eller liknande) kan ett sånt gåvobrev vara bra som bevis för att pengarna är ens egna.SammanfattningJag är som sagt inte helt säker på vad du syftar på när du säger att din pappas fru vill skriva av sig från huset. Vill hin fortfarande äga sin andel och få pengarna efter försäljning måste hon ge er en fullmakt som tillåter er att företräda henne i försäljningen. Fullmakten måste vara skriftlig. Det går ofta att hitta exempel online, men om ni planerar att anlita en mäklare för försäljningen kan det vara enklare att fråga dem om de har möjlighet att hjälpa till.Om du menar att frun inte vill äga sin andel längre och inte heller vill ha pengarna efter försäljning kan hon självklart överlåta sin andel till er. Då krävs det ett skriftligt köpeavtal (om ni köper ut henne) eller ett gåvobrev (om hon ger sin andel till er). Är ni redan igång med att sälja huset kanske det däremot är lättare för henne att helt enkelt stå kvar som ägare tills försäljningen är avklarad och sen ge er hennes andel av vinsten som gåva.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga nu. Om inte är du välkommen att ställa en ny fråga eller kontakta vår juristbyrå här, så hjälper vi dig vidare.Vänliga hälsningar,

Köp av fastighet - säljaren brister i vårdplikt

2017-10-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo har skrivit på köpekontrakt och erlagt handpenning på en villa från 1942. Huset är i tydligt renoveringsbehov vilket vi är införstådda i men min frågeställning gäller vad som gäller om skicket försämras ytterligare pga av säljaren oförmåga att följa besiktningsmannens rekommendationer att täcka stora håligheter i putsfasaden för att undvika att det regnar in på bärande träkonstruktioner. Vi har försökt tidigarelägga tillträde för att göra detta så snart som möjligt med vår försäkring gällande utan framgång. Min åsikt är att det fördyrar renoveringskostnaderna genom att ytterligare utsätta huset för regn/snö/frost.Gäller följande formulering?"2 § Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada."MvhDaniel
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!4 kap. 12 § jordabalken (som du hänvisar till) innebär att säljaren har vårdplikt fram till tillträdet. Säljaren ska vara aktsam om fastigheten och göra vad han kan för att skydda fastigheten mot skador. På din beskrivning låter det som att säljaren brister i sin vårdplikt.Om det uppstår en skada i fastigheten ska ni i första hand kompenseras ekonomiskt för skadan. Det är inte kostnaden för reparation som ska ersättas, utan skillnaden mellan fastighetens värde utan skadan och med skadan som kompenseras. Ni kan även ha rätt till skadestånd för sådant som inte kan kompenseras genom avdrag, till exempel utgifter för ett provisoriskt boende i väntan på att skadan åtgärdas. Kom ihåg att det är viktigt att reklamera alla skador till säljaren så fort ni upptäcker dem.Om det rör sig om en skada av mer omfattande betydelse har ni rätt att häva köpet. Observera dock att det ska mycket till för att skadan ska anses vara av väsentlig betydelse, samt att hävningsrätten kan begränsas i köpeavtalet. Hoppas att detta besvarade din fråga! Om du har några fler frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka.