Kan en samägd fastighet tvångsförsäljas med förlust?

2014-10-06 i Fastighet
FRÅGA |jag och min hustru skilde oss för 2,5 år sedan. Vi har inte lyckats med någon bodelning p.g.a att hon vill bara dela på tillgångarna men inte skulderna. Vi har en fastighet som är värderad till 850.000 kr men fastigheten är belånad till 1.000.080. Jag vill bo kvar och ta över hela skulden och att hon betalar hälften av mellanskillnaden till mig eller banken. Hon har anlitat en bodelningsförättare via tingsrätten som påstår att hon kan få en tvångsförsäljning med förlust mot min vilja. Är detta verkligen rätt?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. När det gäller samägd fastighet finns det i Samäganderättslagens 6 § en möjlighet för en delägare att mot annan delägares vilja få fastigheten tvångsförsåld såvida inte annat avtalats (alltså det avtalats att lagen inte ska gälla). Delägaren som vill sälja ansöker då hos Tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. En annan delägare kan bara skjuta upp försäljningen om han kan visa synnerliga skäl för anstånd. Om klyvning av fastigheten är aktuellt kan den delägare som inte vill sälja begära klyvning och då avvaktas ett försäljningsbeslut tills besked om klyvning getts (7 §). I ert fall låter det inte som om klyvning är aktuellt. Om rätten godkänner en tvångsförsäljning utser de en god man som sköter försäljningen (8 §). Arvodet för den gode mannen belastar delägarna utefter deras ägarandel (15 §).Så som du ser kan din fd hustru ansöka om tvångsförsäljning, och det finns lite eller inget du kan göra åt det. Om hon kan få till en tvångsförsäljning med förlust är inte lika lätt att svara på. Fastigheten kommer att utbjudas på offentlig auktion, och det är svårt att veta var buden hamnar. Enligt Samäganderättslagen kan dock en delägare kan begära att rätten fastställer ett lägsta pris under vilket fastigheten inte får säljas (9 §). I ert fall är fastigheten överbelånad sett till värderingen, och om värderingen är korrekt så finns det få möjligheter för dig att förhindra att den säljs med förlust. Vid en offentlig auktion har du givetvis lika stor rätt som alla andra att bjuda på fastigheten, och du kan på så vis köpa tillbaka den. Det är ju hela fastigheten som bjuds ut, inte enbart din hustrus del. Så vill du behålla den får du köpa tillbaka den på auktionen, hälften av vinsten kommer dig ju till godo (du köper din del av dig själv i realiteten). Hoppas att ni snart kan komma överens om en lösning som båda är nöjda med!Vänligen, 

Andelsupplåtelse av fastighet

2014-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Vad betyder den text som står i Jordabalken kap 7, §9 i praktiken?Kan en Samfällighet skriva nyttjandeavtal av mark utan arvode med grannfastighet?
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga. 9 kap. 7 § jordabalken innebär att det är otillåtet med upplåtelse av en andel i fastighet. Det är inte tillåtet att upplåta en fastighetsandel i samfälld mark eller att upplåta nyttjanderätt i en fastighetsandel. Detta betyder att en överenskommelse om sådan upplåtelse inte har sakrättslig verkan, det vill säga är överenskommelsen inte giltig gentemot en ny fastighetsägare. Dock är överenskommelsen giltig mellan de avtalade parterna (se prop. 1970:20 s. A 249). Skriver ni ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt i en fastighetsandel är det således endast giltigt för de avtalade parterna, och inte för nya fastighetsägare.Vänliga hälsningar,

Medföljande nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet

2014-09-13 i Fastighet
FRÅGA |Jag har ett avtal om nyttjanderättsupplåtelse från fastighetsägaren A till fastighetsägaren B (jag), gällande mark. Upplåtelsen löper på ytterligare 19 år. I avtalet är det inskrivet att ”upplåtelsen gäller för nuvarande och framtida ägare av fastigheten B”. Vidare så står det ”att området får fritt disponeras och må jämväl byggnad därå uppföras av ägarna till fastighet B”. På området uppfördes ett stall av ursprunglige ägaren till B När vi köpte fastigheten B, för 12 år sedan, godkände fastighetsägare A, skriftligen, en transport av nyttjanderättsupplåtelsen i oförändrat skick, med förbehållet att andrahandsupplåtelse ej sker under nyttjanderättstiden. Nyttjanderättsupplåtelsen är inskriven i fastigheten A. Vi planerar nu en försäljning av fastigheten B. Ägaren till A hävdar att upplåtelsen inte medföljer fastigheten B, utan man vill ha tillbaka marken. Vad gäller?? Jag anser att avtalet skall följa med min fastighet B vid försäljningen utan godkännande av A. Hälsningar X
Essie Malkoc |Hej,Tack för att du har valt att vända dig till oss på Lawline med dina juridiska frågeställningar.Inledningsvis gäller "pacta sunt servanda" det vill säga att ett avtal ska hållas. Enligt villkoren i ert avtal avseende nyttjanderättsupplåtelsen så framgår det att nyttjanderätten ska gälla för nuvarande och framtida ägare av fastighet B, med andra ord föreligger det ett tydligt förbehåll för att nyttjanderätten ska kvarstå vid en eventuell överlåtelse av fastigheten. Upplåtelsen är giltig i ytterligare 19 år i samband med din eventuella överlåtelse (försäljning) av fastigheten B, vilket innebär att nyttjanderätten övergår till den nya förvärvaren av fastighet B, detta oavsett fastighetsägaren A:s påståenden.Arrende utgör en nyttjanderätt och regleras i kap. 7-11 Jordabalken (1970:994) (JB) https://lagen.nu/1970:994 Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med nyttjanderätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, vilket innebär att överlåtelsen går före nyttjanderätten. Men då det uttryckligen står i ert avtal att upplåtelsen gäller för både nuvarande och framtida ägare av fastigheten B, så är det även en giltig nyttjanderätt för den nya ägaren av fastigheten. Då nyttjanderätt inte kan ses vara till men för den framtida förvärvaren, snarare tvärtom.Önskar Fastighetsägaren A säga upp avtalet av nyttjanderätten så måste hen följa de regler som gäller vid uppsägning för aktuell nyttjanderätt. I nuvarande läge har ni ett fullt giltigt avtal som sträcker sig över en viss tid oavsett om det är du som nuvarande fastighetsägare av Fastigheten B som kvarstår under hela avtalsperioden, eller om du väljer att sälja fastigheten vidare med medföljande nyttjanderätt till den nya förvärvaren.Min rekommendation är att du söker klargöra det rättsliga läget för fastighetsägaren av Fastighet A, där du bland annat trycker på det faktiska avtalets existens och de villkor som avtalet vilar på. Du bör även påtala att hen inte kan utan vidare avbryta ett gällande avtal utan att eventuella ersättningsanspråk kan komma att bli aktuella, liksom en tillhörande rättsprocess.Jag hoppas att du har fått någorlunda svar på dina funderingar. Tveka inte att höra av dig om du har fler frågor i aktuellt ärende och eller andra juridiska frågeställningar. Bästa hälsningar,

Gåva av fastighet till barnbarn

2014-07-24 i Fastighet
FRÅGA |Kan mina föräldrar ge sin sommarstuga till min son som gåva? Mina föräldrar har mitt medgivande. Eller måste det gå via mig? Vi tänkte göra det enkelt. M.v.h Maritha Lundberg
Thomas Borgenfalk |Hej,Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Ja, dina föräldrar kan ge sin sommarstuga till din son som gåva. Som frågan är ställd utgår jag ifrån att din son är omyndig. Om så är fallet krävs enligt Föräldrabalken att ni inhämtar Överförmyndarens samtycke för att han ska få ta emot gåvan. Detsamma gäller om ni senare vill t.ex. sälja, hyra ut eller låta inteckna fastigheten.På så sätt måste du som förmyndare vara involverad men själva gåvan kan så att säga gå direkt från dina föräldrar till din son.Överförmyndare finns i varje svensk kommun. Besök din kommuns hemsida för mer information.För att läsa lagtexten, se https://lagen.nu/1949:381#K13P10S1.Vänliga hälsningar,

Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2014-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag äger en villa tillsammans med en man. Villan har varit till försäljning ett tag och vi har även sänkt priset (hans önskemål). Nu vill han sänka priset ytterligare 500 000. Jag vill inte detta eftersom det ekonomiskt skulle bli en väldigt stor förlust för mig. Min inkomst/månad är inte ens 15% av hans, och därför tycker jag att vi skall forstätta sälja till det priset som vi har just nu. En miljonförlust för mig skulle knäcka min ekonomi för all framtid. En miljonförlust för honom vore inte så mycket i sammanhanget. Ingen bor i huset och vi äger 50% var. Nu hotar han med juridiska åtgärder och en exekutiv aktion, om vi inte sänker priset till hans önskade nivå. Kan han göra detta? Vad har jag för rättigheter i sammanhanget? Huset är till salu och det är priset det handlar om nu. Tacksam för svar. Hälsningar
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Det finns två regleringar som påverkar vad man får och inte göra med en samägd fastighet. Om man är gift och fastigheten är den gemensamma bostaden så gäller enligt Äktenskapsbalkens 7 kap. 5 § att en make inte utan den andra makens skriftliga samtycke får sälja eller belåna den.Om makarna inte är överens om t ex en försäljning kan ena maken enligt 7 kap. 8 § ansöka hos tingsrätten om att en försäljning ska tillåtas. Tingsrätten gör då en bedömning och tar även hänsyn till vilka skäl den andre maken har att motsätta sig en försäljning innan de fattar beslut.I ert fall är Samäganderättslagen tillämplig. Huvudregeln i 2 § är att samtliga ägare måste vara överens för att göra någonting ( t ex sälja samägd fastighet). Ska ni sänka utgångspriset vid försäljningen måste ni alltså enligt huvudregeln vara överens om det. Det finns dock i 6 § ett undantag, där en delägare kan ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Annan delägare kan bara hindra det om han eller hon kan visa synnerliga skäl för anstånd, alltså att det finns synnerliga skäl för att tingsrätten inte ska bevilja försäljning. Enligt 9 § kan någon delägare yrka på att rätten ska fastställa ett pris under vilket fastigheten inte får säljas, och detta är något du kan göra för att försöka begränsa din förlust och hindra att huset säljs till ett alltför lågt pris. Om rätten beviljar en försäljning, så sköts den av en god man som utses av rätten. Synnerliga skäl för anstånd med försäljning har i praxis kunnat anses vara att en delägare på grund av t ex konjunkturläget gör förlust. Det har dock påtalats att det måste handla om ett tillfälligt, övergående hinder för försäljningen (anstånd = få mer tid på sig, inte permanent stoppa försäljningen). Jag beklagar situationen du har hamnat i, jag hoppas att ni snart får fastigheten såld för begärt pris så att du inte behöver oroa dig. Vänligen,

Grenar på fastighet

2014-09-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag har en säkert inte ovanlig fråga, men med en tvist. Vi har några träd som står på vår grannes tomt och har grenar som går 2-3 m in på vår tomt. Två av träden skulle vi vilja ta ner alt beskära, då det ena trädet är sjukt och släpper döda grenar då och då samt att vårt hus står 4m från tomtgränsen , så är vi lite oroliga över vad som kan hända när det blåser ordentligt nästa gång. Det andra trädet är det lite knivigare att hantera då ca 70% av trädets grenar är på vår sida och om vi skulle ta ner dessa är det ju inte säkert att trädet kommer klara sig. Vår dialog med grannen är tyvärr inte så fruktbara då han "INTE tänker eller vill ta ner några träd". Det sista trädet (tall) fyller vår lilla gräsmatta med så mycket kottar och barr så man trampar gäms på någon. Jag har pratat med grannen och förklarat hur jag tänker och frågat om han vill ta ner några grenar eller om jag skall det. Vad kan man hitta på, vad har jag för rätt och skyldigheter. Lite snårigt för en lekman, grenar som är på min tomt kan tas ner (av grannen eller mig), men nu när det är så mycket av grenarna som är på min sida så finns ju risken att trädet dör av en beskärning.
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga. Enligt 3 kap. 1 § jordabalken är utgångspunkten att den som nyttjar sin eller annans fasta egendom ska ta hänsyn till omgivningen. Detta innebär att du inte bör orsaka onödiga besvär när du vidtar en åtgärd på din eller annans fasta egendom. Om det medför en olägenhet för dig, har du rätt att ta bort grannens grenar och rötter som tränger sig in på din tomt. Om ditt borttagande på något sätt kan medföra skada av betydelse för grannen, måste du ge grannen tillfälle att själv ta bort grenarna och rötterna (3 kap. 2 § jordabalken). Om jag utgår ifrån lagens förarbeten har du en vidsträckt rätt att avlägsna grannens besvärliga grenar som tränger sig in på din fastighet, men för att upprätthålla en god grannsämja är det bäst om ni kommer överens om hur ni ska lösa situationen (se prop. 1970:20 s. B 103).Vänliga hälsningar,

Fråga om samäganderätt av fastighet

2014-07-30 i Fastighet
FRÅGA |Vi är fyra delägare av en fastighet. Måste alla delägare vara överens om t ex skötsel av fastigheten. Vi har hamnat i ett låst läge, där en av delägarna inte vill tex ta bort sly (som skymmer utsikten) ommålning av fönster så att alla hus har samma färger. Måste alla vara överens i den här typen av frågor eller räcker det med majoritetsbeslut. Den delägare som är emot hävdar att alla måste vara överens, vilket innebär att vi står och stampar.
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.När man äger en fastighet med andra är man precis som du skriver delägare, vilket gör att samäganderättslagen blir tillämplig. Enligt lagens 2 § krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över hela fastigheten eller för vidtagande av åtgärder i godsets förvaltning. Detta innebär att den delägare som är emot det ni föreslår, enligt mig är den som har rätt.Kommer ni inte överens kan ni gå till tingsrätten och ansöka om att fastigheten får en god man, vilket kan ta vissa beslut. Se vidare 3 - 4 §§.Här finner du samäganderättslagenHoppas mitt svar var till någon hjälp.Med vänliga hälsningar,

Strandsskyddsdispens

2014-07-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Har fått avslag på ansökan om strandskyddsdispens för uppförande av komplementbyggnad 15 kvm. Idag står på tomten mindre fritidshus som är tänkt att rivas och uppföra ett nytt, vilket godkänts. Vår tomt är ca 2900 kvm, men har reducerats till 1200 kvm som tomtplats. Vi har ett utedass och en uppfartsväg som går parallellt med dasset. Man menar att området kring utedasset inte är ianspråktaget (här finns även bärbuskar och kryddodling). Så en komplementbyggnad om 15 kvm får inte uppföras här trots att det redan finns ett utedass som stått lika länge som huset. Det känns som ren stöld att de endast medger 1200 kvm som tomtplats mot de 2900 kvm som vi äger. Fastigheten ligger inom 100 m från skogssjö med grusväg emellan. Fastigheten gränsar även till samfällighet med mycket skog, vilket vi åberopat som beaktande för strandskyddsdispens för att få behålla hela fastigheten som tomtplats. Kommunen har godkänt, men länsstyrelsen rivit uppbeslutet och ändrat tomtplats till 1200 kvm. Vi har överklagat till högre instans tingsrätten, men de går på länsstyrelsens linje. Tänker överklaga till den nu återstående sista instans, men känner att uppgivenheten alltmer tar över. Vet inte riktigt vad som väger tungt och som inte redan sagts. Tacksam för allt när det gäller överklagandetips i strandskyddsärendet till den nu återstående sista instansen.Med vänlig hälsning
Fredrik Wiggh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna om strandskydd regleras i miljöbalken, https://lagen.nu/1998:808Huvudregeln för strandskydd är att man inte får uppföra byggnader som ligger inom 100 meter från strandlinjen (7 kap 14 §). Syftet med detta är bland annat att bevara land- och vattenområden. Men det går att få dispens från detta och vissa byggnader och åtgärder omfattas inte av förbudet om strandskydd.Exempelvis har länsstyrelsen i två beslut kommit fram till undantagssituationer.I det första beslutet (2011-06-20 Dnr 526-3512-11) framgår att kompletteringsåtgärder till en huvudbyggnad får uppföras om de är: - inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter och - om de är inom en tomtplats som har angetts i ett beslut om dispensDenna bestämmelse gäller tills vidare.Av det andra beslutet (1992-10-14 Dnr 231-1869-92) framgår att byggnad, anläggning eller åtgärd som en kompletteringsåtgärd till en huvudbyggnad uppföras om den är:- längre från stranden än huvudbyggnaden och- inom en tomtplats som har angetts i ett beslut om dispensOBS att denna dispens endast gäller t o m 31 december 2014.För att ovan nämnda undantag ska vara tillämpliga förutsätts även att åtgärden är tillåten enligt annan lagstiftning, exempelvis plan- och bygglagen eller detaljplan/områdesbestämmelser.Av din fråga framgår inte om detta skulle kunna tillämpas i ditt fall.Av informationen ovan framgår inte heller vad som sagts, vilka omständigheter som framförts vilket gör det svårt att komma med konkreta tips vad gäller överklagandet.Vänligen,