Grenar som hänger över tomtgränsen

2017-12-23 i Fastighet
FRÅGA |Jag behövde lägga om taket på mitt uthus, som hade börjat läcka. Nu har jag hamnat i en kontrovers med mina grannar om att firman som lägger om taket behövde ta ner lite växtlighet (som hantverkarna beskrev som mest sly, alltså inga riktiga träd) för att kunna utföra arbetet och de tog naturligtvis inte bort mer än vad som behövdes. Växtligheten fanns på grannens tomt men grenar låg över taket på mitt uthus. Nu hör det till saken att huset jag bor i är ganska gammalt då reglerna för hur nära en tomtgräns bebyggelse får finnas uppenbarligen var annorlunda. Tomtgränsen går i princip vid baksidan på mitt uthus så det fanns ingen möjlighet att lägga om taket utan att gå in på grannens tomt. Jag fick naturligtvis ta bort de grenar som låg på mitt uthustak men det skulle vara intressant att veta hur rättigheter och skyldigheter för respektive part ser ut i ett sådant här ärende. Har mina grannar inga skyldigheter att ta bort växtlighet som skadar min egendom, det är ju självfallet så att de grenar som låg på mitt uthustak har förvärrat skadorna på taket. Nu vill grannarna att jag ska bekosta ny växtlighet. Om jag har den skyldigheten skulle jag vilja veta om de kan kräva mer än motsvarande det som fanns där ursprungligen.
Hanna Salajin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Trädägarens skyldighet att ta bort grenar Rättsförhållandet mellan grannar regleras i 3 kap. jordabalken. Däri finns specifikt regler om gren eller rot som tränger över tomtgränsen från område intill denna. Fastighetsägare har vid nyttjande av sin fastighet en skyldighet att ta hänsyn till sin omgivning (3 kap. 1 § jordabalken). Lagregeln är dock framförallt tillämplig när en granne bedriver störande verksamhet. I ditt fall har grenarna skadat din egendom och då finns möjligheten att väcka skadeståndstalan för den sakskada som uppstått (2 kap. 1 § skadeståndslagen).Grannes rättighet att ta bort grenarOm grenar tränger över tomtgränsen till din fastighet från grannens fastighet och detta orsakar olägenhet för dig får du ta bort dessa. Du måste dock först ge ägaren till tomten som träden står på möjlighet att själv vidta åtgärder om bortförandet kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne (3 kap. 2 § jordabalken). I detta fall har du tagit bort grenarna utan att först ge din granne en möjlighet att själv ta bort grenarna. Att helt på eget initiativ vidta åtgärder kan utgöra en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse om bortförandet kan befaras medföra skada av betydelse för grannen. Vidare kan du bli ersättningsskyldig om träden dör som ett resultat av ditt handlande. Du kan alltså bli skyldig att bekosta ny växtlighet om träden dött på grund av ditt handlande. Ersättningsskyldigheten är endast för den skada som uppstått, inte mer än det. SammanfattningSammanfattningsvis finns ingen skyldighet för grannen att ta bort grenarna men det finns en rättighet för dig att göra det om du först uppmanat grannen att göra det själv och den inte gjort det. Vidare finns en skadeståndsskyldighet för din granne om grenarna orsakat skada men det finns även en skadeståndsskyldighet för dig om ditt handlande orsakat sakskada för din granne, exempelvis genom att träden dött. Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Tveka inte att göra av dig igen om du har ytterligare funderingar. Med Vänliga Hälsningar,

Nyttjanderätt på ägd fastighet?

2017-11-23 i Fastighet
FRÅGA |HejVi äger ett gemensamt hus50/50, kan man hävda nyttjanderätt även på detta.
Karolina Larsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag utgår från att ert gemensamma hus är en fastighet. Av JB 17:1 framgår att den som är intecknad på fastigheten är dess ägare. Ägaren till en fastighet har även nyttjanderätt till egendomen förutsatt att ägaren inte har givit någon annan rätt att nyttja dennes fastighet.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig i kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar

Gåva av fast egendom mellan makar

2017-11-21 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har under sommaren gift mig och vill att min hustru blir ägare till vårat hus. Idag äger jag 100% och står för alla lån själv. Vi vill att min hustru blir ägare till 50% av huset.Hur gör vi för att på bästa sätt få till denna delning?Tack på förhand
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB) och äktenskapsbalken (ÄktB). Jag rekommenderar att du utöver mitt svar läser igenom de regleringar jag hänvisar till.Av 4 kap. 29 § JB följer att de bestämmelser om köp av fast egendom som finns i 1-3 §§ i samma kapitel även gäller för gåva av fast egendom. Av 1 § framgår det så kallade formkravet för överlåtelsen. I fallet med en gåva innebär formkravet enligt min uppfattning (1) att gåvohandling ska upprättas, (2) att handlingen ska undertecknas av givaren och mottagaren samt (3) att handlingen ska innehålla förklaring av givaren att egendomen överlåtes på mottagaren. Avtalet om gåvan ska helt enkelt finnas på papper, vara undertecknad av både dig och din maka och ha text av innebörd att halva fastigheten överlåts på din maka av dig. 2-3 §§ är sannolikt irrelevanta i ditt fall.Så långt är bestämmelserna enkla. Upprättar du en handling enligt vad jag beskrev ovan kommer din gåva vara giltig mellan dig och din maka, något som även framgår av 8 kap. 1 § ÄktB som reglerar just gåvor mellan makar. För att din gåva även ska bli gällande mot tredje män, i praktiken dina tänkta borgenärer, måste den även registreras enligt 16 kap. ÄktB. Registreringsförfarandet innebär i praktiken bara att du skickar in gåvohandlingen och ansökan om att få den registrerad till Skatteverket. Följ länken här för att få instruktioner om förfarandet på Skatteverket hemsida.När du upprättat ditt gåvobrev och fått din ansökan beviljad av Skatteverket kvarstår ett steg, nämligen att ansöka om lagfart för din maka. Jag rekommenderar att du kontaktar lantmäteriet för mer information om detta. När du följt stegen ovan har du med full juridisk verkan skänkt en del av din fastighet till din maka. Angående lånet så utgår jag från att huset är pantsatt som säkerhet för det. Det framgår bland annat av Högsta domstolens dom i rättsfallet NJA 2002 s. 11 att ägaren till fast egendom som pantsatts kan överlåta egendomen, men då endast belastad med panträtten. Detta innebär helt enkelt att din borgenärs panträtt i fastigheten står fast även när din maka äger halva fastigheten.För att sammanfatta: mitt råd till dig är att upprätta och registrera en gåvohandling såsom jag beskrivit ovan och sedan ansöka om lagfart för din maka. När du gjort detta är gåvan fullbordad och ni har juridiskt skydd för den mot varandra och tredje män.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Vad händer om jag inte tar ut lagfart eller deklarerar i tid?

2017-11-15 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag undrar om en person som köpt ett hus och inte tagit ut lagfarten och ej har deklarerat husköpet. Vad innebär detta och vad blir följderna av detta?
Louise Sundström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ansökan om lagfartLagfart är ett bevis på att en person äger en fastighet. Den som har köpt en fastighet ska söka lagfart inom tre månader efter att köpekontraktet upprättades, 20 kap 1§ och 2§ Jordabalken. Om lagfart inte söks inom denna tid medför det dock inte att fastighetsköpet inte är giltigt, utan lagfarten bidrar snarare till att köpet blir definitivt. Däremot kan inskrivningsmyndigheten vid vite förelägga köparen att inkomma med en lagfartsansökan, 20 kap 3§ Jordabalken. Det är också viktigt att veta att den som faktiskt har lagfart (säljaren) för en fastighet har möjlighet att göra inteckningar på fastigheten och även att sälja fastigheten vidare. Det finns då en risk att säljaren säljer fastigheten på nytt och att en ny köpare hinner ansöka om lagfart före den förre köparen. Den förre köparen riskerar då att förlora fastigheten om den nya köparen varit ovetandes om att säljaren redan sålt fastigheten till någon annan, se 18 kap 1§ första stycket Jordabalken. Det är därför viktigt att ansöka om lagfart så tidigt som möjligt.DeklarationOm fastighetsköparen inte deklarerar i tid, riskerar denne att få förseningsavgifter, 48 kap 1§ Skatteförfarandelagen. Förseningsavgifterna ökar ju längre tid som går utan att deklaration sker. Köparen bör därför i första hand deklarera i tid, men annars så tidigt som går.Hoppas att detta besvarar din fråga!Med vänlig hälsning,

Gäller ett oinskrivet servitut mot ny godtroende köpare av fastigheten?

2017-11-26 i Fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo köpte en villa. Måndagen därpå ringde fjärrvärmebolaget och meddelade att de har ett servitut för grannens ledning genom vår tomt. Detta nämndes inte vid kontraktskrivningen, tvärtom står det att säljaren garanterar att fastigheten inte belastas av servitut eller liknande. Jag har kontrollerat med lantmäteriet och de har inget registrerat om saken.Vi hade inte köpt fastigheten om vi vetat om detta. Kan ett servitut gälla trots att det inte är registrerat och vi inte blivit informerade? Hur bör vi gå vidare med detta?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du om servitutet gäller mot er eller inte.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningSannolikt sett gäller inte servitutet mot er. Det kan dock ändå vara en fördel att försöka komma överens med fjärrvärmebolaget, för att undvika en utdragen tvist.Gäller servitutet?Ett servitut är giltigt även om det inte är inskrivet, förutsatt att avtalet verkligen utgör ett servitut enligt 14 kap. 1 § jordabalken (JB). Jag antar i det följande att servitutet i ert fall verkligen är ett servitutet, då jag inte har tillräckligt med uppgifter för att bedöma frågan.I princip gäller inte servitutet mot er, eftersom ni köpte fastigheten utan att ni visste om servitutet och servitutet inte var inskrivet.För att ett ej inskrivet servitut ska gälla mot er måste säljaren antingen ha gjort förbehåll för servitutet i kontraktet (7 kap. 11 § första stycket JB), eller så måste ni ha bort känt till servitutet (7 kap. 14 § första stycket JB).Ni kan t.ex. ha bort känna till servitutet om ni vid köpet hade anledning att misstänka att det fanns ett servitut. Att säljaren garanterat att det inte fanns något servitut talar i riktning mot att ni inte bort ha känt till servitutet.Sannolikt sett gäller därför servitutet inte mot er. Det kan dock ändå vara en fördel att försöka komma överens med fjärrvärmebolaget, för att undvika en utdragen tvist.Vidare läsningTidigare svar på Lawline har behandlat liknande frågor. För vidare läsning, se därför t.ex.:Servituts giltighet mot ny ägareServituts giltighet gentemot ny ägareServitut som inte är inskrivet i registerGiltighet servitutsavtalJag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med servitut är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Köpa fastighet i Sverige som utländsk medborgare

2017-11-23 i Fastighet
FRÅGA |Hej!jag har en kinesisk vän som vill köpa svensk hus i min närhet. Kan han göra det? Hur ska han göra det?Tack så mycket på förhand!
Melina Trydegård |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt korta svar på din fråga är: Ja, det kan din vän göra!Det finns nämligen inget krav på svenskt medborgarskap vid köp av fastighet i Sverige. Observera däremot att det som skiljer en svensk och utländsk medborgare åt är att Lantmäteriet inte har tillgång till personuppgifter för utländska medborgare. Det betyder att när din vän ska ansöka om lagfart hos Lantmäteriet och bli registrerad som ägare på fastigheten, behöver ett bevis bifogas på att han/hon är myndig. Beviset kan tillexempel vara en kopia av pass eller ett personbevis från myndighet i det land där din vän bor.Hoppas detta gav svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Kan fastighetsköp genomföras trots att säljaren inte har lagfart?

2017-11-19 i Fastighet
FRÅGA |Min mamma har gått bort och jag företräder dödsboet, vi är tre dödsbodelägare och jag har de fullmakter som krävs. Mammas hus ska säljas och tillträdesdagen är om ca 3 veckor. Jag har inte uppfattat att dödsboet ska ansöka lagfart hos Lantmäteriet, vilket nu är gjort. Min fråga är: Vad händer om inte Lagfarten är klar vid tillträdesdagen? Kan köpet ändå genomföras?
Maja Stolt Rosell |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om lagfart återfinns i 20 kap. jordabalken (JB) som du finner här.Ett dödsbos skyldighet att söka lagfartJag ska börja med att reda ut frågan om dödsbos skyldighet att ansöka om lagfart. Jag förstår att du har sökt lagfart för dödsboets räkning och enligt 20:1 2 st. JB måste ett dödsbo söka lagfart när det överlåter (t.ex. säljer) fast egendom som dödsboet förvärvat (t.ex. fått, köpt eller ärvt). Dödsbo som inte ska sälja sådan egendom måste inte göra någon lagfartsansökan. I ditt fall krävs alltså, precis som du kommit fram till, att dödsboet ansöker om lagfart.Förvärvares skyldighet att söka lagfartFör den som köper fast egendom gäller enligt 20:1 1 st. JB att hen måste söka lagfart. Enligt 20:2 1 st. JB ska lagfartsansökan göras inom tre månader från det att köpehandlingarna upprättades. Den som ska köpa din mammas hus kommer alltså också att behöva ansöka om lagfart. Vilandeförklarande av lagfartUnder vissa omständigheter kan den som förvärvat fast egendom inte få så kallad full lagfart och enligt 20:7 2 punkten JB ska en köpares lagfartsansökan förklaras vilande om det är så att säljaren inte har lagfart när köparen skickar in sin ansökan. Som jag har förstått det innebär den regeln att köparens lagfartsansökan ska vilandeförklaras om säljaren inte sökt lagfart eller om säljarens lagfartsansökan har förklarats vilande. Att en lagfartsansökan förklaras vilande innebär att den inte kan komma att godkännas förrän det som hindrar ett godkännande, har avhjälpts. SammanfattningsvisSammanfattningsvis är min uppfattning att så längre säljaren (dödsboet i ditt fall) ansökt om lagfart, föreligger inga hinder för att den nya ägarens lagfartsansökan ska kunna godkännas. Det viktiga är således att en ansökan från dödsboets sida har gjorts och även om den inte godkänts vid tillträdesdagens verkar det inte som att det i sig ska utgöra något problem (generellt sett, med utgångspunkt i de omständigheter jag känner till i ditt fall).Jag ska även nämna att lagfarten utgör en formell registrering av ett förvärv och har i sig ingenting med giltigheten av själva förvärvet att göra. Ett giltigt köp kan alltså genomföras även om hinder för full lagfart skulle föreligga.Hoppas att du känner dig nöjd med svaret. Undrar du något mer eller har en annan fråga är du välkommen åter.Mvh

Är en robotgräsklippare ett fastighetstillbehör?

2017-11-11 i Fastighet
FRÅGA |Robotgräsklippare! Ska köpa hus, vid hus titten var robotgräsklipparen framme , det står dock inget i objektbeskrivningen om den ! Kan säljaren ta den med sig , med tillhörande slinga?
Amanda Blomberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Tillbehör till fastigheter regleras i jordabalken (JB). SlinganSlingan kan utgöra ett fastighetstillbehör (2 kap. 1 JB). Fastighetstillbehör är egendom som genom sitt fysiska samband tillhör fastigheten.Ledningar eller andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk anses tillhöra fastigheten (2 kap. 1 § JB). Slingan kan anses vara en ledning eller en annan anläggning i jordabalkens mening. Det krävs vidare att slingan har anbragts för stadigvarande bruk. Avgörande för om slingan har anbragts för stadigvarande bruk är fastighetsägarens subjektiva avsikt. När slingan sattes ut ska fastighetsägaren ha avsett att den ska vara där för stadigvarande bruk, dvs. en långsiktig lösning. För att slingan ska vara ett fastighetstillbehör krävs även att slingan ska ha tillförts av fastighetsägaren (2 kap. 4 § JB). Bestämmelsen innebär att om två personer äger fastigheten men endast den ena har köpt ett föremål och anbragt den blir inte föremålet automatiskt en del av fastigheten. Utgångspunkten är dock att bedömningen ska utgå ifrån att fastighetsägaren som tillförde föremålet ska anses ha tillfört föremålet för den andras fastighetsägares räkning (NJA 2014 s 35).RobotgräsklipparenRobotgräsklipparen torde inte vara ett fastighetstillbehör enligt jordabalkens mening. Istället bör den utgöra lösöre. Vissa omständigheter i det speciella fallet kan dock leda till en annan bedömning. Exempelvis om slingan inte fungerar för andra robotgräsklippare, vilket kan vara avgörande för om man kan separera föremålen. Om inget annat har avtalats torde dock robotgräsklipparen inte följa med fastigheten vid en försäljning. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!Med vänlig hälsning