Möjlighet till hembudsklausul vid samäganderätt av fastighet

2015-03-04 i Fastighet
FRÅGA |Två köpare, A och B, ska förvärva 1/2 av en skogs- och lantbruks-egendom, som ägs av en tredje person, D , till hälften. Den andre nuvarande delägaren, C, kvarstår som ägare till sin hälft. Inget släktskap föreligger mellan A, B och C så att de kan ärva varandra enligt lag. A, B och C är ogifta. A och B har bröstarvingar. C saknar bröstarvingar, och kan inte få någon. De tre nya delägarna (A med 1/4, B med 1/4 och C med 1/2) vill försäkra sig om att ingen av dem ska kunna avhända sig sin del av egendomen i framtiden, om inte alla tre samtidigt är överens om att avhända sig hela egendomen. C har bestämt sig för att testamentera sin hälft till A och B och till deras bröstarvingar om A eller B inte är i livet. A och B är överens om att deras andelar ska ärvas av deras respektive bröstarvingar och i andra hand av den andre delägaren (A eller B) och dennes bröstarvingar, och i tredje hand av C.Problemet är att testamenten kan ändras av vem som helst av A, B och D utan de andras vetskap. På vilket sätt kan man "garantera" att testamentena ska följas t.ex. genom komplettering med avtal om hembud eller möjligen aktiebolagsbildning (efter apport) med för ändamålet anpassad bolagsordning, eller på annat sätt, t.ex. genom förbud mot alla slag av överlåtelse till andra än de blivande delägarna eller deras bröstarvingar? Såvitt jag vet gäller inte ett förbud mot framtida försäljning för den här typen av egendom med tre delägare.
Emilia Ohlin |Hej och tack för din fråga!När flera personer äger fast egendom ihop regleras förhållanden dessa emellan av samäganderättslagen, se här.Lagen är i stora delar dispositiv, vilket innebär att den i dessa delar kan avtalas bort.En hembudsklausul är en form av förköpserbjudande då den begränsar delägarens rätt att sälja fastigheten vidare till vem han eller hon vill. I svensk rättspraxis har utvecklats en princip som innebär att avtal om förköpsförbehåll av fast egendom (vilket fastighet är, se Jordabalken (här) 1:1), inte är bindande (annat än då fastigheten tilldelats säljaren genom gåva). Detta eftersom formkraven i Jordabalken 4:3 inte är uppfyllda, där det krävs att förköpsförbehåll och andra inskränkningar i ägarens överlåtelserätt ska tas med redan vid köpehandlingen. Sådana får inte avtalas om efter köpet.Du har alltså rätt i att avtal innehållande hembudsklausuler och överlåtelseförbud inte är juridiskt bindande.Precis som du också nämner är hembudsklausuler däremot tillåtna i aktiebolag, se Aktiebolagslagen (här) 4:27. Apportegendom i form av fastighet är tillåtet, om den är till nytta för bolagets verksamhet, 2:6 ABL. Bolagets verksamhet bestäms i bolagsordningen, ABL 3:1 p.3. Där kan ni ange att syftet med verksamheten är att behålla fastigheten inom delägarkretsen, och då är ju apportegendomen till nytta för verksamheten. Apportegendomen ska även värderas och tas upp i stiftelseurkunden samt tillföras bolaget. Hembudsklausulen ska tas upp i bolagsordningen och innehålla uppgifter bland annat om vilka som ska ha lösningsrätt och i vilken ordning aktierna ska hembjudas. Det som gör hembudsklausulen mest lämplig, istället för andra tillåtna överlåtelsebegränsningar, är att hembudsklausuler gäller inte bara vid köp, byte och gåva utan även vid bodelning och arv. Detta gör att en hembudsklausul är bindande även för delägarnas arvingar.Förutsatt att alla formella regler om upprättande av stiftelseurkund, tecknande av aktier, aktiebolagets registrering hos Bolagsverket osv. som är föreskrivna i ABL är uppfyllda, kan ni alltså genom aktiebolag skapa en bindande hembudsklausul och på så sätt säkerställa att aktierna (fastigheten) inte säljs vidare utan att övriga delägare får möjlighet att lösa in dem.Om du behöver ytterligare hjälp i ärendet vänligen hör av dig till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.Med Vänliga Hälsningar

Fast inredning som en byggnad blivit försedd med

2015-02-22 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har ett antal lysrörsarmaturer som jag som hyresgäst har anskaffat. De är monterade "pendlat" och är anslutna till det elektriska systemet med stickpropp i vägguttag som är monterade i vägg och/eller tak. Är armaturerna att anse som fast tillbehör?
Rosa Nicole Abas |Hej, och tack för att Du vänder Dig till LAWLINE med Din fråga,Föremål som en byggnad har blivit försedd med och som är ägnat för stadigvarande bruk är att betrakta som fast inredning och hör således till fastigheten enligt 2 kap. 2 § jordabalk (1970:994) (se https://lagen.nu/1970:994#K2P2S1).Normalt sett är lysrörsarmaturer sådan inredning som är ämnande för ett stadigvarande bruk. En tumregel är att föremål som kräver en installation för at fungera betraktas som fast inredning när det installerats.Vänligen,

Försäljning av en samägd fastighet

2015-02-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Min pappa och hans tre bröder äger ett radhus, min pappa bor i huset mot att han betalar husets kostnader, vilket bestämdes när vi flyttade in för ungefär 20 år sedan. Syskonen vill nu ha sina andelar, vilket kan leda till att vi måste sälja huset, men jag, min syster och pappa tycker det är synd att sälja huset eftersom vi bott här hela våra liv, har de rätt att tvinga oss att sälja? Finns det ingen besittningsrätt som skyddar oss mot att tvinga sälja huset och flytta ut?
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom din far äger fastigheten (radhuset) tillsammans med syskonen, är de samägare av fastigheten och lagen om samäganderätt blir således tillämplig i detta fall om inget annat har avtalats dem emellan. Detta innebär att varje delägare endast kan förfoga över sin andel av fastigheten dvs om någon av delägarna vill sälja fastigheten i dess helhet så ska samtliga delägare samtycka till det. Det är alltså inte möjligt för en delägare att sälja hela fastigheten utan att först ha erhållit övriga delägares samtycke. Däremot utgör lagens regler inget hinder för att de övriga syskonen skulle kunna sälja sina andelar i fastigheten utan din fars samtycke.Under förutsättning att det inte finns något avtal som reglerar förhållandet mellan delägarna, har varje delägare enligt 6§ samäganderättslagen rätt att ansöka om en försäljning av fastigheten på offentlig auktion. Detta innebär att hela fastigheten säljs och att varje delägare har tätt till den del av ersättningen som motsvarar sin andel i fastigheten. Sammanfattningsvis innebär det för din fars del att han inte kan motsätta sig att de övriga delägarna säljer sina respektive andelar och att han i vart fall inte kan hindra att fastigheten som helhet säljs på en offentlig auktion om någon av delägarna har ansökt om detta hos rätten. Han kan undantagsvis begära anstånd med försäljningen om det finns starka skäl för det. När det gäller frågan om besittningsrätt så gäller det tyvärr enbart i ett hyresförhållande vilket inte är aktuellt i ert fall då din far är delägare till fastigheten. En alternativ lösning i detta fall kan t.ex. vara att din far löser ut de övriga delägarna genom att erbjuda ekonomiska ersättningar som motsvarar deras respektive andelar i fastigheten.

Pantsättning av gemensam egendom

2015-01-18 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo har en enskild firma som håller på att gå i konkurs. Vi har en gemensam bostad där hon tagit ut pantbrev som hon sedan lånade pengar till den enskilda firman för.Vad kommer att ingå i hennes konkursbo ? Pantbrevet är på 800 000 och helt belånat. Bostaden har ett värde på ca 1 miljon.
Josefin Grönkvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att svara exakt på din fråga skulle jag egentligen behöva mer omständigheter gällande vilken typ av bostad det är som är pantsatt (bostadsrätt eller fast egendom) samt vad du vet om panträttens giltighet. Men jag ska försöka ge dig ett så utförligt svar som möjligt för de möjliga situationerna. Pant i fast egendom, till exempel om det är så att ni äger en villa med tillhörande fastighet, innebär att pantgivaren (i detta fall din sambo) har kvar besittningen av föremålet (fastigheten) under den tid då föremålet är pantsatt. Detta är till skillnad mot exempelvis pantsättning av lös egendom där det pantsatta föremålet lämnas över till panthavaren under pantsättningens tid. I utbyte mot att pantgivaren vid pantsättning av fast egendom får behålla sin bostad (eller näringsfastighet, beroende på vad fastigheten används till) skrivs det ett pantbrev som utgör bevis på att innehavaren (panthavaren) har en panträtt i fastigheten. Detta ersätter alltså själva överlämnandet av egendomen. En förutsättning för att pantsättningen ska vara giltig och därmed användbar för panthavaren är alltså att ett sådant pantbrev har överlämnats till denne. Dessutom måste även vissa andra krav vara uppfyllt för att pantsättningen ska vara giltig: pantsättaren ska vara ägare till fastigheten, pantsättningen ska utgöra säkerhet för en fordran och pantbrevet måste ha kopplats till denna fordran genom en pantförskrivning. Det anmärkningsvärda i ditt fall bör vara kravet på att pantsättaren (din sambo) måste vara ägare till fastigheten. Det är inte tillåtet att pantsätta en fastighet utan samtycke från gemensam ägare, varför den om så sker blir ogiltig. För att bedöma giltigheten av panten måste du alltså se till hur ägarförhållandena såg ut vid pantsättningen. Om alla ägare samtyckt till panten är den giltig och tvärt om om så inte är fallet. Det bör tilläggas att även om du inte står som ägare till fastigheten är det inte heller tillåtet att pantsätta en gemensam bostad för sambos, vilket stadgas i Sambolagen. Följden av detta är även det ogiltighet. Anledningen till att skyddet är lika långtgående för gemensamma ägare som för sambos är för att en part inte i hemlighet ska kunna pantsätta en gemensam egendom eller boende vilket sedan kommer gå ut över den andre ägaren eller sambon. När man istället tar ett lån med sin bostadsrätt som säkerhet sker det genom att bostadsrätten blir pantsatt. Pantsättningen sker mellan bostadsrättshavaren och långivaren (exempelvis en bank). Formkraven är i stort sett de samma som ovan. För att en panträtt i bostadsrätt ska vara giltig krävs dock även en underrättelse (denuntiation) till bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Den blir inte juridiskt bindande för långivaren för ens föreningen har underrättats om pantsättningen. Är inte dessa krav uppfyllda är panten således inte giltig. Kravet på alla ägares och sambos samtycke är det samma här. Rättsföljden av en överträdelse av detta är därför ogiltighet. Om pantsättningen skett under den tid ni varit sambos och du samtyckt till pantsättningen är den därför även indirekt gällande även mot dig. Panten är en så kallad särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före de med sämre förmånsrätt. När en bostad pantsätts innebär det att panthavaren (alltså fordringsägaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostaden. Detta blir kan därför bli aktuellt för er om din sambos firma går i konkurs. Detta sker då om din sambo inte betalar den pantsatta fordran, vilket oftast är fallet vid konkurs. Betalar inte din sambo kan panthavaren därför kräva in panten genom att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten som därefter kan verkställa panten. Det vill säga att det sker en utmätning. Eftersom bostaden är pantsatt till 800.000 är det även 800.000 som är det högsta som kan krävas ur bostaden. Dessa 800.000 är då förbehållna panthavaren och får därför (enligt grunderna ovan) förtur för att få betalt för sin fordran. Eventuellt kan en försäljning av bostaden bli aktuell eftersom det rör sig om så pass mycket pengar att det kan vara svårt att få fram dem på annat sätt. Jag skulle rekommendera er att ta kontakt med er bank för att se vad ni kan göra åt pantsättningen innan konkursen kommer allt för nära. Bankerna har ofta kunniga jurister som kan ge goda råd om just sådana här situationer.Hoppas du har fått svar på dina funderingar och lycka till!Med vänliga hälsningar,

Samägd fastighet

2015-02-24 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Min fråga. Jag är hälftenägare av en fritidsfastighet.Har tänkt skriva över min del till mina två söner.Måste jag då tillfråga den andra hälftenägaren för att få hans godkännande eller kan jag bara skriva över utan att kontakta honom.Tacksam för svar.Mvh Birgitta.
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.Samägande av fastigheter omfattas av samäganderättslagen, så länge inget annat är avtalat. När det gäller samägda fastigheter är det viktigt att skilja mellan förfogandet över själva fastigheten (som helhet) samt delägarnas förfogande över respektive andel i fastigheten. Vid förfogandet över hela fastigheten gäller som huvudregel att samtliga delägare skall samtycka innan diverse åtgärder vidtas. Däremot gäller inte det vid förfogandet över respektive andel. Annan delägare kan inte förhindra att en delägare säljer eller ger bort sin andel, såvida inte annat har avtalats. Överlåtelsen ska ske I skriftlig form och undertecknas av bade gåvogivaren och gåvotagaren, som också måste söka lagfart. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Formkrav på gåvobrev och offentlig försäljning

2015-02-19 i Fastighet
FRÅGA |Min man (f. 1932) och hans två äldre systrar (1926 resp. -27) ärvde efter deras mors bortgång 1991, en liten sommarstuga. Tomt ca1700 m2, stuga ca 25 m2. På tomten finns även ett utedass, en gammal verkstad som fungerat som extra sovstuga (fallfärdig) samt ett plåtskjul, förråd/vedbod.Stugan står i ett skogsområde ca 2 km ovanför en by med ca 1500 inv. Inget vatten i närheten, stugan är ej utrustad med el och vatten. Sparsamt isolerad. 1992 fick min man äldsta systerns del, tyvärr endast muntligt. Det dröjde till 2010 när vi åkte till Småland, som han fick skriftligt, ett undertecknat och bevittnat gåvobrev. hennes då 47-årige son var med, dottern kom dagen efter. Båda säger att mamma under många år sagt att, "min bror skall ha min del av stugan". Tyvärr hade hon inte berättat detta för den yngre systern som därefter beskyller oss för att ha lurat till oss stugan. Hon har också sagt upp all kontakt med oss. Hon har nu låtit värdera fasth. värdet enl. detta är 135000,- kr.Hon har nu för avsikt att försöka sälja sin del, alt. sälja hela fasth. Vi har tillfört värden för ca 50000,- kr de senaste 10 åren. Vi vill gärna ha kvar vår del, men har inte råd att lösa ut henne till det pris hon begär. Hon har också varje sommar medd. när de skall ha stugan trots att de inte varit där, vi har fått finna oss i att hon styr. Hon har ett barnbarn som är jurist vilket hon påpekat. Vad ska vi göra? I stora drag vad det handlar om fastän flera tecken skulle behövas.
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga. Tack för du att vänder dig till Lawline.Jag kommer i detta svar reda ut vad som gäller i detta ärende om vem som äger vad. Vidare kommer jag lämna en rekommendation om vad ni kan göra för att verkligen reda ut ägandefrågan.Den första rättsfrågan att besvara i din fråga är huruvida den gåva av fastigheten som skedde 1992, dvs ett år efter arvet, är sakrättsligt och därmed arvsrättsligt gällande. Eftersom att det rör sig om en fastighet finns speciella formkrav om vad som gäller vid gåvor, se JB 4:1 samt 4:29 JB. För att gåvan ska vara juridisk gällande krävs att gåvobrevet, som skall vara skriftligt, ska innehålla uppgifter om vilken fastighet det rör sig om; det ska finnas en gåvoförklaring från givaren till mottagaren; samt både gåvomottagarens och gåvogivarens underskrifter.Eftersom att gåvan av fastigheten 1992 skedde muntligen är formkraven inte uppfyllda. Vi måste därför kolla om gåvan med det skriftliga gåvobrevet är gällande. Innehåller den fastighetens uppgifter, gåvoförklaring från den äldsta systern till din man. samt de bådas underskrifter är gåvan gällande. I ett sådant fall är 2/3 av stugan din mans då den äldsta systern del på 1/3 har givits till honom som gåva. I ett annat fall, om gåvobrevet inte uppfyller formkraven, skall den avlidna äldsta systerns del på 1/3 delas mellan din man och den yngre systern, dvs att din man och den yngre systern numera äger hälften var. Vill ni att den lokala tingsrätten ska prova äganderättsfrågan, är det möjligt för er att väcka en så kallad fastställelsetalan där det utreds bland annat om gåvobrevet är giltigt och om din man är ägare till 2/3 till huset. Innehåller gåvobrevet det jag precis nämnde, är det giltigt och innebär att din man ägar 2/3 av huset. 1/3 ägs i ett sådant fall av den yngre systern. Min rekommendation i ett sådant fall är att ni erbjuder den yngre systern 1/3 av fastighetens värde. Är detta ett erbjudande som hon inte accepterar är det möjligt att begära att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion hos Kronofogden. Vid denna auktion kan ni därmed ropa in fastigheten och bli ägare av hela fastigheten. En nackdel med denna metod, utöver att det tar en del tid, är att även andra kan vara med och lägga bud på fastigheten vilket eventuellt kan höja priset. En fördel är dock att samägandet till fastigheten upphör. Försäljning av samägda fastigheter på offentlig auktion regleras i 6 § samäganderättslagen. Jag hoppas jag svarade på dina frågor och jag önskar dig en bra dag.

Beräkna värde av fastighet

2015-02-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Skall deklarera för mina svärföräldrar som sålt sin fastighet förra året . Fastigheten förvärvade svärfar genom arv för ca 25-30 år sedan. Uppskattat värde var då ca 300 000 för hela fastigheten och han löste ut den andra arvtagaren ( båda har nyligen avlidit så vi kan inte säkerställa värdet). Ingen arvsskatt betalades och inga kvitton på betalning finns. Efter det totalrenoverades huset och återigen finns inga kvitton. Räcker det vi skriver uppskattat anskaffningsvärde och vad som gjorts med fastigheten. Huset såldes för 1 miljon 2013 och värdeökningen består ju av renovering och den indexhöjning som skett genom åren, ingen vinst.Fanns ett kvarvarande lån på ca 500 000 och båda makarna stod som ägare till fastigheten.Tack
Fredrik Holst |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst finns det inga schablonvärden att använda sig utav när man ska deklarera en fastighet, och man kan inte använda sig av ett uppskattad värde. Fastighet deklareras som inkomstslaget kapital enligt inkomstskattelagen. Hittas härVi kan konstatera att tomten förvärvades genom arv. Anskaffningsvärdet på den tomt som ärvdes kan svårt att beräkna. Här kan ni möjligtvis finna vägledning i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, eller om ni har kvar skifteshandlingen från tiden då arvet skiftades. I de situationer man själv bygger ett hus på en fastighet eller renoverar densamma består anskaffningsvärdet av kostnaden för tomten och utgifterna för det material man har använt. Det innebär att kostnader för eget arbete inte får tas med i anskaffningsvärdet och är således inte avdragsgilla.När man begär avdrag för något, t.ex. en anskaffningsutgift, måste man bevisa två saker: 1) Att man har haft kostnaderna, samt2) vilken summa utgifterna uppgick till. Ifall man enbart kan bevisa det förstnämnda ges man skäliga avdrag, således inte avdrag för de faktiska utgifterna. Man bevisar att man har haft de kostnader man yrkar avdrag för främst genom att uppvisa kvitton och fakturor, men även utlåtanden och intyg från t.ex. byggherrar, bygglovsanteckningar och ritningar kan vara tillräckligt för att beviskravet ska vara uppfyllt (se t.ex. RÅ 1992 not 90 samt KamR 6782-12). Kan man även bevisa den exakta kostnad man har haft (således även den andra punkten) får man självklart avdrag för de bevisade och således de faktiska utgifterna.Vad gäller materialutgifterna bör du således bevisa att du faktiskt har haft dessa utgifter (första punkten ovan) eftersom du inte har uppgifter på de exakta kostnaderna. Detta kan göras genom t.ex. bygglovsanteckningar. Du bör då få ett skäligt avdrag av Skatteverket för materialkostnaderna. Om ni inte kan styrka dina uppgifter genom kvitton eller fakturor är det viktigt att du är tydlig gentemot Skatteverket och påtalar att du har uppskattat uppgifterna för att det inte ska uppstå några missförstånd.Annat som kan vara vägledande när man inte har kvitton och dylikt är eventuella lån som kan ha upptagits vid renovering etc. Som tidigare skrivit kan, om köpet registrerades vid lantmäteriet vid tiden för arvet, deras handlingar vara vägledande här.Vänligen,

Formkrav vid fastighetsköp

2014-12-09 i Fastighet
FRÅGA |1. En tomt är till salu 2. Jag kontaktar mäklaren som anger priset via mail 3. Jag accepterar priset och meddelar att jag kan ge en kontantinsats 4. Mäklaren ber om våra personnummer och ska skicka förslag på kontrakt. Då anser jag att vi har kommit fram till en överenskommelse och en accept. Nu efter detta så startar mäklaren helt plötsligt en budgivning. Det hade inte informerats innan om någon budgivning så detta anser jag är bedrägligt beteende och ett avtalsbrott. Kan det anmälas som avtalsbrott eller till KO etcetera?
Mattias Vilhelmsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline!Som jag förstår dig avsåg du att köpa en bit mark dvs. en fastighet dvs. fast egendom. Det avtal som skulle ha kommit till stånd hade varit ett avtal om köp av fast egendom. Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav vara uppfyllda för att ett avtal ska anses vara slutet, dessa finns i 4 kap 1 § JB Jordabalk (1970:994). Bland annat ska köpehandlingen undertecknas, innehålla en överlåtelseförklaring och uppgifter om köpeskillingen. Av din text kan jag konstatera att dessa formkrav inte har uppfyllts varför ni inte har slutit ett avtal. På grund av detta kan det inte bli fråga om ett avtalsbrott, det kan inte heller bli fråga om bedrägligt beteende. Resonemanget hade sett helt annorlunda ut om det hade rört sig om någon annan typ av egendom (lös egendom). Vad gäller just fast egendom, som i detta fall, är formkraven helt styrande vad gäller avtalets slutande. Slutsatsen blir alltså, som grundas på de uppgifter du uppgivit, att mäklaren inte har gjort något olagligt.