Fastighetsskatt avseende nybyggnation av småhus på ofri grund

2014-04-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag äger Futential AB till 100%. Företaget äger en fastighet med typkod 210 (Småhusenhet, tomtmark till helårsbostad). Jag vill nu bygga en villa för mitt permanenta boende på fastigheten. Om jag arrenderar marken från företaget och bygger villan privat, på ofri grund, hur beskattas (fastighetsskatt) de två enheterna då, villan resp. fastigheten (marken)? Vad händer med reduceringen av fastighetsskatten? Hur ändras svaren i frågorna ovan (inkl stämpelskatt) om jag säljer villan till företaget så snart den är färdigställd? Vad händer om jag istället säljer fastigheten (marken) till mig som privatperson avseende fastighetsskatten (och stämpelskatt)? mvh Martin
Fredrik Norberg |Hej Martin,Och tack för att du använder dig av våra tjänster på lawline!Din fråga har jag bifogat längst ned i mejlet. Här följer vårt svar;Vid upprättandet av den nya villan (i det följande benämnt som småhus) kommer det avgörande handla om ägarförhållandet. Om du privat arrenderar tomten från ditt företag och upprättar ett småhus, på ofri grund, kommer fastigheten att delas upp i flera taxeringsenheter (jmf. Fastighetstaxeringslag (1979:1152) 4 kap. 2 §). Småhuset på ofri grund kommer utgöra en taxeringsenhet (givet att det har ett byggnadsvärde om minst 50 000 kr) och det resterande av fastigheten en annan. Detta på grund av att det civilrättsligt då är två olika ägare, och två olika skattesubjekt, som ska belastas. Den här uppdelningen i taxeringsenheter sker genom allmän-, förenklad- eller särskild fastighetstaxering (7-8 §§ Fastighetstaxeringslagen). I den här situationen får man uppmärksamma skillnaden på kommunal fastighetsavgift, och statlig fastighetsskatt. Ser man till det planerade småhuset som en taxeringsenhet, så ska där betalas kommunal fastighetsavgift enligt lag (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift. Däremot har nya regler om avgiftsbefrielse för nybyggnationer av småhus införts vilka i dagsläget ger 15 års hel avgiftsbefrielse. Efter 15 år passerat så ska fastighetsavgiften betalas, men då det rör sig om ett småhus på ofri grund är den reducerad till 50 % vilket innebär maximalt 3 537 kr, alternativt högst 0,75 % av det taxerade byggnadsvärdet om det ger ett lägre belopp. Ser man sedan till den andra taxeringsenheten, fastigheten som ägs av företaget, så kommer den antingen belastas med kommunal fastighetsavgift eller statlig fastighetsskatt. Min bedömning är att ett förfarande med upplåtelse av arrendeavtal inte kommer förändra fastighetstaxeringen som den ser ut idag, mer än att eventuellt sänka taxeringsvärdet något genom en sänkning i marknadsvärdet. Vad som är klart är att den avgiftsbefrielse som ges för nybyggnationen av småhuset inte påverkar markägaren, när nybyggnationen avser småhus på ofri grund. Skulle däremot nybyggnationen av småhuset komma i samma ägares hand, som fastighetsägaren (ovidkommande om detta sker genom köp, byte eller gåva), kommer småhuset utgöra byggnadstillbehör till fastigheten och därmed utgöra fast egendom. Det innebär även att fastigheten och nybyggnationen ska anses utgöra en enda taxeringsenhet (jmf. Fastighetsbildningslag 4 kap. 1 §). Detta skulle även innebära att hela fastigheten har en nybyggnation av småhus och därmed skyldig att betala kommunal fastighetsavgift, vilket är avgiftsbefriat i 15 år. Vad gäller stämpelskatten så är den inte tillämplig då fastighetsägaren förvärvar nybyggnationen då det inte handlar om förvärv av fast egendom, utan om lös egendom. Det är per definition inte förens efter förvärvet som nybyggnationen uppgår till fast egendom i egenskap av byggnadstillbehör. Skulle däremot ägaren av nybyggnationen förvärva fastigheten, skulle mest troligtvis stämpelskatten utgå. Ett vanligt sätt att undvika stämpelskatten är att man överlåter fastigheten genom gåva. Fast i just den här situationen, kan det trotts att överlåtelsen skulle ske genom gåva, utgå stämpelskatt. Detta om gåvan skatterättsligt skulle anses utgöra utdelning från företaget till ägaren. Jag hoppas den här sammanställningen svarar på dina frågor!Med vänlig hälsning

Samägd fastighet - fördelning hyresintäkt

2014-02-24 i Fastighet
FRÅGA |Samägd fastighet 75% resp 25% ägarskap. Uthyrning av en gäststuga på tomten. Hur ska hyresintäkten fördelas bland ägarna? 75%, 25% eller 50%,50%?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Intäkterna fördelas efter storleken på respektive delägares andel (lott). I ditt fall 75%/25% (jfr. 15 § samäganderättslagen, se även karnovkommentaren till 1§ i samäganderättslagen).Samäganderättslagen finns https://lagen.nu/1904:48_s.1

Rättsförhållandet mellan grannar

2013-12-25 i Fastighet
FRÅGA |Jag har en tomt som angränsar mot allmänning. Min granne (kommunen) har ett antal träd vars grenar växer in över min tomt. Jag har läst flera svar här på sidan och förstått min rätt att efter påtalande kapa grenarna vid tomtgränsen. Problemet är att grenarna sitter så högt upp att de inte låter sig kapas stående på stege, det krävs en skylift för att utföra arbetet. Återväxten på grenarna är ca 50 cm per år varför skylift behövs åtminstone vart annat år. Är det verkligen jag som ska stå för denna kostnad eller borde kommunen göra det?
Per Englund |Hej!Vad jag kan hitta innehåller inte lagen någon skyldighet för markägaren till ett träd med överskjutande grenar att hålla dessa från grannens tomt. Däremot finns, vilket du verkar känna till, en rätt för dig att enligt 3 kap. 2 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) ta ner grenarna som skjuter över på din tomt. Mitt förslag är att du kontaktar kommunen och försöker diskutera fram en lösning på problemet. Förhoppningsvis är de tillmötesgående.Lycka till!

Goåvobrev av fastighet

2013-10-02 i Fastighet
FRÅGA |Hej, jag har ett gåvobrev utav en fastighet som skall bevittnas. Vad skall vittnena skriva, räcker namn och signatur? Vad menas med styrkt kopia, hur styrker man en kopia, vad skall stå?
Emily Töyrä |Hej!Överlåtelse av fastighet som är fast egendom kräver skriftligt avtal i enlighet med 4:1 och 4:29 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Gåvobrevet ska innehålla fastighetsbeteckning och överlåtelseförklaring samt undertecknas av givare och gåvotagare. Om dessa förutsättningar är uppfyllda är gåvobrevet giltigt. Det krävs inte att några utomstående bevittnar gåvobrevet, till skillnad från exempelvis ett testamente som kräver två utomstående personers bevittning för att vara giltigt. En bestyrkt kopia av något är ett foto eller en kopia av originalhandlingen, där det står att kopian överensstämmer med originalet samt signatur, telefonnummer/adress och datum. Hoppas det besvarar dina frågor!Med vänlig hälsning,

Vidare rådgivning.

2014-03-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag hoppas att jag får svar den här gången, för jag behöver verkligen er hjälp.Min far äger en åttondel och de övriga syskonen likadant och har lagfart på deras mors hemställe, en skogsfastighet, hon är död och deras far likaså. Det finns ett papper där det står att ogifta får vistas där, vad har min ogifta far för företräde då? Han hade en farbror som var snickare och den stugan blev det så att han tog över och byggde om så att den blev beboelig, han har skött om underhållet och kostat på mycket pengar och byggt en altan, och jag fick en lada av min faster som vi märkte upp och flyttade till tomten, den står på stenar,ett skotergarage och ett förråd blev byggt, både jag och min far har lagt ner mycket jobb och vi båda känner att vi vill ha kvar stugan i vår ägo genom att stycka av.Vad kan vi göra för att behålla stugan?, denna stuga har alltid betytt mycket för mig, kan vi åberopa synnerliga skäl eller något annat?, det är två syskon som bråkar och motsätter sig saker.Snälla snälla hjälp mig. Tack på förhand.
Christopher Escalante |Hej!Jag har noterat att du har frågat samma sak utan att få svar tidigare. Jag kommer inte besvara din fråga här utan vill bara försöka hjälpa dig genom att rekommendera att du vänder dig till en yrkesverksam jurist. Utifrån de omständigheter du beskriver låter det som att det finns en rad omständigheter som gör ditt fall komplicerat. Det är min mening att det varken är önskvärt eller möjligt för oss att hjälpa dig här. Det skulle kunna resultera i att du, på grund av de många omständigheter jag tycker mig se i ditt fall, får felaktig/otillräcklig rådgivning från oss. Jag vill därför vänligast rekommendera dig att höra av dig till någon av våra samarbetspartners eller annan yrkesverksam jurist på din ort. En inledande rådgivning är oftast kostnadsfri. Med förhoppning att du ska finna en lösning, Vänligen,

Förutsättningar för bygge vid gräns till kommunal mark

2014-01-26 i Fastighet
FRÅGA |HEj! Vi har byggt en friggebod som står närnare tomtgränsen än 4,5 m. Vår granne har gett tillstånd skriftligt men kortsidan på friggeboden står 1,5 m från en 2,5 m hög mur och på andra sidan av denna ca 2m upp går en väg=kommunalmark. Vi fick nyligen veta av kommunen att denna ska tas bort eller flyttas. Är det alltid så att om man har en friggebod som angränsar mot kommunal mark så säger de nej om den står närmare än 4,5 m?? Finns det någon möjlighet för oss att hävda undantag då vår tomt angränsar till kommunalmark till 50 % och övrig del av tomten är omöjlig att ha den på med hänsyn till grannar?
Miranda Lymeus |Hej!Utan medgivande från alla berörda grannar är det otillåtet att bygga närmare än 4,5 m från gränsen enligt plan- och bygglagen (PBL) 9 kap. 2 § kombinerat med 9 kap. 6 §. I ert fall är kommunen en av "grannarna". I Mark- och miljödomstolens dom 2013-06-07 i mål nr. P 105-13 förklarade domstolen att när en fastighet gränsar mot en väg eller liknande går det inte att identifiera någon som kan representera intresset av att använda vägen. Därför går det heller inte att inhämta något giltigt grannemedgivande i de fallen. Det innebär dock inte, som man kanske kan tro, att man kan stanna vid att inhämta medgivande från de andra berörda grannarna. Istället krävs alltid bygglov för att få bygga närmare än 4,5 m från kommunal väg. Eftersom att ni uppfört friggeboden utan att inhämta bygglov har kommunen rätt att begära rättelse enligt PBL 11 kap. 20 §. Kommunen ska dock ge er tillfälle att söka lov för byggnaden innan de begär rättelse om de bedömer att det är sannolikt att lov kan beviljas enligt PBL 11 kap. 17 §. Ni kan förstås ansöka om bygglov i vilket fall men det är inte troligt att det kommer att beviljas eftersom att rättelse (rivning/flyttning) har begärts.Det finns alltså inget på förhand givet förbud mot att bygga närmare än 4,5 m från kommunal mark med väg. Däremot måste bygglov sökas. Utan bygglov är byggnaden otillåten och det gäller oavsett om det inte finns någon annan plats på fastigheten där den kan stå. Söker ni bygglov ska kommunen vid sin bedömning ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen enligt PBL 2 kap. 1 §. Det är svårt att säga vilka faktorer som kan komma att påverka kommunens bedömning  och vilken inverkan det faktum att det är den enda platsen där friggeboden kan stå kan få. Om byggnadens placering är olämplig ur allmän synpunkt är jag tveksam till att hänsyn till ert enskilda intresse skulle kunna överväga det.De aktuella lagrummen hittar ni https://lagen.nu/2010:900.Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av benefikt nyttjanderättsavtal

2013-10-20 i Fastighet
FRÅGA |Hej mina svärföräldrar har lånat ut mark till en granne utan ersättning. Han har byggt ett stall där och har 5 djur där. Detta har pågått ca 5 år. Nu skall marken säljas och för ett år sen sade de till grannen, nu är en spekulant intresserad men djuren går fortfarande kvar vad göra?
Miranda Lymeus |Hej!Det är fråga om ett benefikt nyttjanderättsavtal, alltså ett  nyttjanderättsavtal för vilket ersättning inte utgår. Sådana kan ingås för bestämd tid eller tillsvidare. Har detta inte avtalats uttryckligen får det avgöras på grundval av upplåtarens intentioner. Med allra största sannolikhet ska det avtal som frågan avser anses gälla tillsvidare. Detta innebär att avtalet kan sägas upp med skälig uppsägningstid, vanligen 6-12 månader. Ett år bör alla gånger ses som skälig uppsägningstid. Det är dock inte tillräckligt om grannen bara fått höra att det finns planer på att sälja marken, utan han måste få en mer tydlig anvisning om att han ska flytta sin verksamhet från marken inom en viss tid. Om skälig uppsägningstid har getts och grannen vägrar flytta från marken så kan man få hjälp att avhysa denne genom att begära handräckning hos Kronofogden (se http://www.kronofogden.se/Vanlighandrackning.html).Vänliga hälsningar,

Utgör baracker inredda som studentbostäder fast eller lös egendom?

2013-09-24 i Fastighet
FRÅGA |Det ska byggas nya studentlägenheter i form av baracker på ett universitets campus. Kommer dessa att utgöra lös egendom, byggnad, inventarie eller något annat liknande?
Thomas Hefner |Hej,Baracker får antas vara byggnader och kan därmed vara både lös och fast egendom. De kan aldrig vara inventarier. Enligt 1 § i 1 kap jordabalken, som du hittar https://lagen.nu/1970:994, är jord fast egendom. Allt annat är lös egendom. Man får utgå ifrån att en barrack är att se som en byggnad. Om en byggnad har en annan ägare än jorden som den står på är den lös egendom. Men, enligt 1 § och 4 § 2 kap jordabalken, blir baracken en del av fastigheten när byggnaden ägs av samme ägare som marken tillhör. Med inventarier uppfattar jag att man oftast menar fast inredning i en byggnad. De definieras närmare i 2 § 2 kap och kallas där  för byggnadstillbehör.