Pantsättning av gemensam egendom

2015-01-18 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo har en enskild firma som håller på att gå i konkurs. Vi har en gemensam bostad där hon tagit ut pantbrev som hon sedan lånade pengar till den enskilda firman för.Vad kommer att ingå i hennes konkursbo ? Pantbrevet är på 800 000 och helt belånat. Bostaden har ett värde på ca 1 miljon.
Josefin Grönkvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att svara exakt på din fråga skulle jag egentligen behöva mer omständigheter gällande vilken typ av bostad det är som är pantsatt (bostadsrätt eller fast egendom) samt vad du vet om panträttens giltighet. Men jag ska försöka ge dig ett så utförligt svar som möjligt för de möjliga situationerna. Pant i fast egendom, till exempel om det är så att ni äger en villa med tillhörande fastighet, innebär att pantgivaren (i detta fall din sambo) har kvar besittningen av föremålet (fastigheten) under den tid då föremålet är pantsatt. Detta är till skillnad mot exempelvis pantsättning av lös egendom där det pantsatta föremålet lämnas över till panthavaren under pantsättningens tid. I utbyte mot att pantgivaren vid pantsättning av fast egendom får behålla sin bostad (eller näringsfastighet, beroende på vad fastigheten används till) skrivs det ett pantbrev som utgör bevis på att innehavaren (panthavaren) har en panträtt i fastigheten. Detta ersätter alltså själva överlämnandet av egendomen. En förutsättning för att pantsättningen ska vara giltig och därmed användbar för panthavaren är alltså att ett sådant pantbrev har överlämnats till denne. Dessutom måste även vissa andra krav vara uppfyllt för att pantsättningen ska vara giltig: pantsättaren ska vara ägare till fastigheten, pantsättningen ska utgöra säkerhet för en fordran och pantbrevet måste ha kopplats till denna fordran genom en pantförskrivning. Det anmärkningsvärda i ditt fall bör vara kravet på att pantsättaren (din sambo) måste vara ägare till fastigheten. Det är inte tillåtet att pantsätta en fastighet utan samtycke från gemensam ägare, varför den om så sker blir ogiltig. För att bedöma giltigheten av panten måste du alltså se till hur ägarförhållandena såg ut vid pantsättningen. Om alla ägare samtyckt till panten är den giltig och tvärt om om så inte är fallet. Det bör tilläggas att även om du inte står som ägare till fastigheten är det inte heller tillåtet att pantsätta en gemensam bostad för sambos, vilket stadgas i Sambolagen. Följden av detta är även det ogiltighet. Anledningen till att skyddet är lika långtgående för gemensamma ägare som för sambos är för att en part inte i hemlighet ska kunna pantsätta en gemensam egendom eller boende vilket sedan kommer gå ut över den andre ägaren eller sambon. När man istället tar ett lån med sin bostadsrätt som säkerhet sker det genom att bostadsrätten blir pantsatt. Pantsättningen sker mellan bostadsrättshavaren och långivaren (exempelvis en bank). Formkraven är i stort sett de samma som ovan. För att en panträtt i bostadsrätt ska vara giltig krävs dock även en underrättelse (denuntiation) till bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Den blir inte juridiskt bindande för långivaren för ens föreningen har underrättats om pantsättningen. Är inte dessa krav uppfyllda är panten således inte giltig. Kravet på alla ägares och sambos samtycke är det samma här. Rättsföljden av en överträdelse av detta är därför ogiltighet. Om pantsättningen skett under den tid ni varit sambos och du samtyckt till pantsättningen är den därför även indirekt gällande även mot dig. Panten är en så kallad särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före de med sämre förmånsrätt. När en bostad pantsätts innebär det att panthavaren (alltså fordringsägaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostaden. Detta blir kan därför bli aktuellt för er om din sambos firma går i konkurs. Detta sker då om din sambo inte betalar den pantsatta fordran, vilket oftast är fallet vid konkurs. Betalar inte din sambo kan panthavaren därför kräva in panten genom att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten som därefter kan verkställa panten. Det vill säga att det sker en utmätning. Eftersom bostaden är pantsatt till 800.000 är det även 800.000 som är det högsta som kan krävas ur bostaden. Dessa 800.000 är då förbehållna panthavaren och får därför (enligt grunderna ovan) förtur för att få betalt för sin fordran. Eventuellt kan en försäljning av bostaden bli aktuell eftersom det rör sig om så pass mycket pengar att det kan vara svårt att få fram dem på annat sätt. Jag skulle rekommendera er att ta kontakt med er bank för att se vad ni kan göra åt pantsättningen innan konkursen kommer allt för nära. Bankerna har ofta kunniga jurister som kan ge goda råd om just sådana här situationer.Hoppas du har fått svar på dina funderingar och lycka till!Med vänliga hälsningar,

Ingår spotlights i begreppet "byggnadstillbehör"?

2014-10-26 i Fastighet
FRÅGA |Räknas en fastskruvad takskena med spotlights som byggnadstillbehör, dvs fast egendom?
Molly Malm |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det är tyvärr svårt att ge ett konkret "ja" eller "nej" på din fråga, eftersom det hade krävts ett avgörande från domstol för att kunna göra det (vilket jag inte kan hitta). Vad som är byggnadstillbehör räknas upp i jordabalkens 2 kap. 2 § (https://lagen.nu/1970:994#K2P2S1). I första stycket står det att sådant som byggnaden har blivit försedd med och är tänkt att användas dagligen är byggnadstillbehör, och just "ljus" räknas upp som exempel. Hade det varit spotlights som suttit i taket hade de såklart räknats som byggnadstillbehör. Men eftersom dina lampor sitter på en skena blir det lite klurigare. Men om skenan skulle tas bort (och kanske lämna märken eller hål) och rummet då inte skulle ha någon vettig möjlighet till att sätta upp andra lampor, skulle jag tro att skenorna räknas som byggnadstillbehör. Detta är alltså lite oklart men det mesta talar för att skenan är att se som byggnadstillbehör.Vänligen,

Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2014-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag äger en villa tillsammans med en man. Villan har varit till försäljning ett tag och vi har även sänkt priset (hans önskemål). Nu vill han sänka priset ytterligare 500 000. Jag vill inte detta eftersom det ekonomiskt skulle bli en väldigt stor förlust för mig. Min inkomst/månad är inte ens 15% av hans, och därför tycker jag att vi skall forstätta sälja till det priset som vi har just nu. En miljonförlust för mig skulle knäcka min ekonomi för all framtid. En miljonförlust för honom vore inte så mycket i sammanhanget. Ingen bor i huset och vi äger 50% var. Nu hotar han med juridiska åtgärder och en exekutiv aktion, om vi inte sänker priset till hans önskade nivå. Kan han göra detta? Vad har jag för rättigheter i sammanhanget? Huset är till salu och det är priset det handlar om nu. Tacksam för svar. Hälsningar
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Det finns två regleringar som påverkar vad man får och inte göra med en samägd fastighet. Om man är gift och fastigheten är den gemensamma bostaden så gäller enligt Äktenskapsbalkens 7 kap. 5 § att en make inte utan den andra makens skriftliga samtycke får sälja eller belåna den.Om makarna inte är överens om t ex en försäljning kan ena maken enligt 7 kap. 8 § ansöka hos tingsrätten om att en försäljning ska tillåtas. Tingsrätten gör då en bedömning och tar även hänsyn till vilka skäl den andre maken har att motsätta sig en försäljning innan de fattar beslut.I ert fall är Samäganderättslagen tillämplig. Huvudregeln i 2 § är att samtliga ägare måste vara överens för att göra någonting ( t ex sälja samägd fastighet). Ska ni sänka utgångspriset vid försäljningen måste ni alltså enligt huvudregeln vara överens om det. Det finns dock i 6 § ett undantag, där en delägare kan ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Annan delägare kan bara hindra det om han eller hon kan visa synnerliga skäl för anstånd, alltså att det finns synnerliga skäl för att tingsrätten inte ska bevilja försäljning. Enligt 9 § kan någon delägare yrka på att rätten ska fastställa ett pris under vilket fastigheten inte får säljas, och detta är något du kan göra för att försöka begränsa din förlust och hindra att huset säljs till ett alltför lågt pris. Om rätten beviljar en försäljning, så sköts den av en god man som utses av rätten. Synnerliga skäl för anstånd med försäljning har i praxis kunnat anses vara att en delägare på grund av t ex konjunkturläget gör förlust. Det har dock påtalats att det måste handla om ett tillfälligt, övergående hinder för försäljningen (anstånd = få mer tid på sig, inte permanent stoppa försäljningen). Jag beklagar situationen du har hamnat i, jag hoppas att ni snart får fastigheten såld för begärt pris så att du inte behöver oroa dig. Vänligen,

Grenar på fastighet

2014-09-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag har en säkert inte ovanlig fråga, men med en tvist. Vi har några träd som står på vår grannes tomt och har grenar som går 2-3 m in på vår tomt. Två av träden skulle vi vilja ta ner alt beskära, då det ena trädet är sjukt och släpper döda grenar då och då samt att vårt hus står 4m från tomtgränsen , så är vi lite oroliga över vad som kan hända när det blåser ordentligt nästa gång. Det andra trädet är det lite knivigare att hantera då ca 70% av trädets grenar är på vår sida och om vi skulle ta ner dessa är det ju inte säkert att trädet kommer klara sig. Vår dialog med grannen är tyvärr inte så fruktbara då han "INTE tänker eller vill ta ner några träd". Det sista trädet (tall) fyller vår lilla gräsmatta med så mycket kottar och barr så man trampar gäms på någon. Jag har pratat med grannen och förklarat hur jag tänker och frågat om han vill ta ner några grenar eller om jag skall det. Vad kan man hitta på, vad har jag för rätt och skyldigheter. Lite snårigt för en lekman, grenar som är på min tomt kan tas ner (av grannen eller mig), men nu när det är så mycket av grenarna som är på min sida så finns ju risken att trädet dör av en beskärning.
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga. Enligt 3 kap. 1 § jordabalken är utgångspunkten att den som nyttjar sin eller annans fasta egendom ska ta hänsyn till omgivningen. Detta innebär att du inte bör orsaka onödiga besvär när du vidtar en åtgärd på din eller annans fasta egendom. Om det medför en olägenhet för dig, har du rätt att ta bort grannens grenar och rötter som tränger sig in på din tomt. Om ditt borttagande på något sätt kan medföra skada av betydelse för grannen, måste du ge grannen tillfälle att själv ta bort grenarna och rötterna (3 kap. 2 § jordabalken). Om jag utgår ifrån lagens förarbeten har du en vidsträckt rätt att avlägsna grannens besvärliga grenar som tränger sig in på din fastighet, men för att upprätthålla en god grannsämja är det bäst om ni kommer överens om hur ni ska lösa situationen (se prop. 1970:20 s. B 103).Vänliga hälsningar,

Formkrav vid fastighetsköp

2014-12-09 i Fastighet
FRÅGA |1. En tomt är till salu 2. Jag kontaktar mäklaren som anger priset via mail 3. Jag accepterar priset och meddelar att jag kan ge en kontantinsats 4. Mäklaren ber om våra personnummer och ska skicka förslag på kontrakt. Då anser jag att vi har kommit fram till en överenskommelse och en accept. Nu efter detta så startar mäklaren helt plötsligt en budgivning. Det hade inte informerats innan om någon budgivning så detta anser jag är bedrägligt beteende och ett avtalsbrott. Kan det anmälas som avtalsbrott eller till KO etcetera?
Mattias Vilhelmsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline!Som jag förstår dig avsåg du att köpa en bit mark dvs. en fastighet dvs. fast egendom. Det avtal som skulle ha kommit till stånd hade varit ett avtal om köp av fast egendom. Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav vara uppfyllda för att ett avtal ska anses vara slutet, dessa finns i 4 kap 1 § JB Jordabalk (1970:994). Bland annat ska köpehandlingen undertecknas, innehålla en överlåtelseförklaring och uppgifter om köpeskillingen. Av din text kan jag konstatera att dessa formkrav inte har uppfyllts varför ni inte har slutit ett avtal. På grund av detta kan det inte bli fråga om ett avtalsbrott, det kan inte heller bli fråga om bedrägligt beteende. Resonemanget hade sett helt annorlunda ut om det hade rört sig om någon annan typ av egendom (lös egendom). Vad gäller just fast egendom, som i detta fall, är formkraven helt styrande vad gäller avtalets slutande. Slutsatsen blir alltså, som grundas på de uppgifter du uppgivit, att mäklaren inte har gjort något olagligt.  

Kan en samägd fastighet tvångsförsäljas med förlust?

2014-10-06 i Fastighet
FRÅGA |jag och min hustru skilde oss för 2,5 år sedan. Vi har inte lyckats med någon bodelning p.g.a att hon vill bara dela på tillgångarna men inte skulderna. Vi har en fastighet som är värderad till 850.000 kr men fastigheten är belånad till 1.000.080. Jag vill bo kvar och ta över hela skulden och att hon betalar hälften av mellanskillnaden till mig eller banken. Hon har anlitat en bodelningsförättare via tingsrätten som påstår att hon kan få en tvångsförsäljning med förlust mot min vilja. Är detta verkligen rätt?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. När det gäller samägd fastighet finns det i Samäganderättslagens 6 § en möjlighet för en delägare att mot annan delägares vilja få fastigheten tvångsförsåld såvida inte annat avtalats (alltså det avtalats att lagen inte ska gälla). Delägaren som vill sälja ansöker då hos Tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. En annan delägare kan bara skjuta upp försäljningen om han kan visa synnerliga skäl för anstånd. Om klyvning av fastigheten är aktuellt kan den delägare som inte vill sälja begära klyvning och då avvaktas ett försäljningsbeslut tills besked om klyvning getts (7 §). I ert fall låter det inte som om klyvning är aktuellt. Om rätten godkänner en tvångsförsäljning utser de en god man som sköter försäljningen (8 §). Arvodet för den gode mannen belastar delägarna utefter deras ägarandel (15 §).Så som du ser kan din fd hustru ansöka om tvångsförsäljning, och det finns lite eller inget du kan göra åt det. Om hon kan få till en tvångsförsäljning med förlust är inte lika lätt att svara på. Fastigheten kommer att utbjudas på offentlig auktion, och det är svårt att veta var buden hamnar. Enligt Samäganderättslagen kan dock en delägare kan begära att rätten fastställer ett lägsta pris under vilket fastigheten inte får säljas (9 §). I ert fall är fastigheten överbelånad sett till värderingen, och om värderingen är korrekt så finns det få möjligheter för dig att förhindra att den säljs med förlust. Vid en offentlig auktion har du givetvis lika stor rätt som alla andra att bjuda på fastigheten, och du kan på så vis köpa tillbaka den. Det är ju hela fastigheten som bjuds ut, inte enbart din hustrus del. Så vill du behålla den får du köpa tillbaka den på auktionen, hälften av vinsten kommer dig ju till godo (du köper din del av dig själv i realiteten). Hoppas att ni snart kan komma överens om en lösning som båda är nöjda med!Vänligen, 

Andelsupplåtelse av fastighet

2014-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Vad betyder den text som står i Jordabalken kap 7, §9 i praktiken?Kan en Samfällighet skriva nyttjandeavtal av mark utan arvode med grannfastighet?
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga. 9 kap. 7 § jordabalken innebär att det är otillåtet med upplåtelse av en andel i fastighet. Det är inte tillåtet att upplåta en fastighetsandel i samfälld mark eller att upplåta nyttjanderätt i en fastighetsandel. Detta betyder att en överenskommelse om sådan upplåtelse inte har sakrättslig verkan, det vill säga är överenskommelsen inte giltig gentemot en ny fastighetsägare. Dock är överenskommelsen giltig mellan de avtalade parterna (se prop. 1970:20 s. A 249). Skriver ni ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt i en fastighetsandel är det således endast giltigt för de avtalade parterna, och inte för nya fastighetsägare.Vänliga hälsningar,

Medföljande nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet

2014-09-13 i Fastighet
FRÅGA |Jag har ett avtal om nyttjanderättsupplåtelse från fastighetsägaren A till fastighetsägaren B (jag), gällande mark. Upplåtelsen löper på ytterligare 19 år. I avtalet är det inskrivet att ”upplåtelsen gäller för nuvarande och framtida ägare av fastigheten B”. Vidare så står det ”att området får fritt disponeras och må jämväl byggnad därå uppföras av ägarna till fastighet B”. På området uppfördes ett stall av ursprunglige ägaren till B När vi köpte fastigheten B, för 12 år sedan, godkände fastighetsägare A, skriftligen, en transport av nyttjanderättsupplåtelsen i oförändrat skick, med förbehållet att andrahandsupplåtelse ej sker under nyttjanderättstiden. Nyttjanderättsupplåtelsen är inskriven i fastigheten A. Vi planerar nu en försäljning av fastigheten B. Ägaren till A hävdar att upplåtelsen inte medföljer fastigheten B, utan man vill ha tillbaka marken. Vad gäller?? Jag anser att avtalet skall följa med min fastighet B vid försäljningen utan godkännande av A. Hälsningar X
Essie Malkoc |Hej,Tack för att du har valt att vända dig till oss på Lawline med dina juridiska frågeställningar.Inledningsvis gäller "pacta sunt servanda" det vill säga att ett avtal ska hållas. Enligt villkoren i ert avtal avseende nyttjanderättsupplåtelsen så framgår det att nyttjanderätten ska gälla för nuvarande och framtida ägare av fastighet B, med andra ord föreligger det ett tydligt förbehåll för att nyttjanderätten ska kvarstå vid en eventuell överlåtelse av fastigheten. Upplåtelsen är giltig i ytterligare 19 år i samband med din eventuella överlåtelse (försäljning) av fastigheten B, vilket innebär att nyttjanderätten övergår till den nya förvärvaren av fastighet B, detta oavsett fastighetsägaren A:s påståenden.Arrende utgör en nyttjanderätt och regleras i kap. 7-11 Jordabalken (1970:994) (JB) https://lagen.nu/1970:994 Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med nyttjanderätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, vilket innebär att överlåtelsen går före nyttjanderätten. Men då det uttryckligen står i ert avtal att upplåtelsen gäller för både nuvarande och framtida ägare av fastigheten B, så är det även en giltig nyttjanderätt för den nya ägaren av fastigheten. Då nyttjanderätt inte kan ses vara till men för den framtida förvärvaren, snarare tvärtom.Önskar Fastighetsägaren A säga upp avtalet av nyttjanderätten så måste hen följa de regler som gäller vid uppsägning för aktuell nyttjanderätt. I nuvarande läge har ni ett fullt giltigt avtal som sträcker sig över en viss tid oavsett om det är du som nuvarande fastighetsägare av Fastigheten B som kvarstår under hela avtalsperioden, eller om du väljer att sälja fastigheten vidare med medföljande nyttjanderätt till den nya förvärvaren.Min rekommendation är att du söker klargöra det rättsliga läget för fastighetsägaren av Fastighet A, där du bland annat trycker på det faktiska avtalets existens och de villkor som avtalet vilar på. Du bör även påtala att hen inte kan utan vidare avbryta ett gällande avtal utan att eventuella ersättningsanspråk kan komma att bli aktuella, liksom en tillhörande rättsprocess.Jag hoppas att du har fått någorlunda svar på dina funderingar. Tveka inte att höra av dig om du har fler frågor i aktuellt ärende och eller andra juridiska frågeställningar. Bästa hälsningar,