Värdering av fastighet i arvskifte

2014-11-22 i Arvsskifte
FRÅGA |Jag och min bror ärver min mor. Jag ärver hennes hus och min bror resten. Jag kommer därför att behöva kompensera min bror med X kronor. Vi har kommit öerens om en värdring av huset till 2550000 kr. Då är frågan hur man får fram det "reella värdet"? Enligt ett otal sajter, så drar man av mäklararvode och reavinstskatt. Det som blir över är vår gemensamma del. Jag köper ut honom med halva summan. Nu vill min bror att förbättringskostnader tas med. Luft/värmeväxlare från 2012 á 44000 kr och indragning av Internet 2014 á 16000 kr. Då kontrar jag med flyttstäd á 5000 kr. Kan även ta med avgifter i samband med köpet 1960 (stämplingsavgift m.m. á 994 kr). Även avgift för pantbrev bör jag kunna ta med. Nånstans här villar jag dock bort mig. Jag tjänar ju på hög reavinstskatt just vid arvsskiftet. Jag tänker behålla huset och hyra ut det. Vilka summor sänker skatten? Alla summor eller? Drar jag av samtliga summor från första värderingen och sedan även reavinstskatten? Eller drar jag bara av reavinstskatten från den första värderingen (2,55 miljoner)? Mäklararvodet är ju en utgift som gör att man defacto får mindre för huset! Så även en flyttstäd. Ska man sedan plussa på värdet ,ed förbättringarna? Detta blir ju märkligt i mina ögon, eftersom det togs hänsyn till dom, när huset värderades. Väderingen blev högre på grund av förbättringarna. Jag måste skriva ett arvsskifte och behöver hjälp!
Victoria Nilsson |Hej!Den "formel" som brukar användas för beräkning av fastigheters nettovärde i arvskiften är följande:Fastighetens marknadsvärde (enligt er uppskattning 2 550 000 kr)- Lån (om personen som tillskiftas fastigheten tar över eller löser eventuella lån)- Skatt på eventuellt uppskovsbelopp (22 % av beloppet)- Latent vinstskatt (hur mycket skatt det skulle bli om fastigheten såldes idag, se nedan)- Fiktiv mäklaravgift (vad mäklare skulle ta betalt om fastigheten såldes idag)Den latenta vinstskatten behöver i sig en uträkning. Den ser ut så här (se 44:13-14 inkomstskattelagen):Fastighetens marknadsvärde- Fastighetens inköpspris (vad er mor köpte det för 1960)- Fiktiv mäklaravgift- Förbättringsutgifter (standardhöjande renoveringar)Summan utgör underlaget för vinstskatt, vilken beskattas med 22 %, således utgör 22 % av summan den latenta vinstskatten.De förbättringskostnader som din bror tagit upp tas upp i beräkningen av den latenta vinstskatten, förutsatt att de var standardhöjande och inte bara ersatte något som redan fanns. Din bror "tjänar" på att kostnaderna tas upp, då det innebär att den latenta vinstskatten blir lägre vilket leder till ett högre nettovärde på fastigheten.Övriga utgifter som du tar upp är dock inte relevanta vid beräkning av nettovärdet. Du och din bror kan om ni är överens om det beräkna nettovärdet hur ni vill, varför inget hindrar att ni räknar på annat sätt, men om ni vill använda det gängse sättet så ska endast det som tagits med i ovanstående "formel" beaktas.Det värde som ni får fram är fastighetens nettovärde, vilket värde du anses få i arvskiftet. Din bror har då rätt att få samma värde, vilket i första hand kan göras genom att han tillskiftas annan egendom som tillhört er mor, och i den mån det inte räcker till så får du köpa ut honom.Vänliga hälsningar,

Testamente till förmån för efterlevande make

2014-11-22 i Testamente
FRÅGA |Jag är gift och har tre barn från tidigare äktenskap. Jag har testamenterat min kvarlåtenskap (hälften går väl till särkullsbarnen) till min make med full äganderätt. Måste vi skriva äktenskapsförord för att den del jag testamenterat till maken, inte skall ingå i det särkullsbarnen ärver? Förutom laglotten som är hälften av arvslotten, menar jag. Tacksam för svar!
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina funderingar!Enligt huvudregeln tillfaller all egendom den efterlevande maken om den avlidne var gift (se 3 kap. 1 § 1 st. ärvdabalken, ÄB). Finns särkullbarn till den avlidne har de dock rätt att få ut hela sitt arv direkt, precis som du skriver. Finns testamente som stadgar en annan fördelning ska den gå före, men särkullbarnen har i egenskap av bröstarvingar alltid rätt att få ut sin laglott, vilket motsvarar halva arvslotten (se 7 kap. 1 § ÄB). Framgår det av testamentet att du avser att ge hela din kvarlåtenskap till den efterlevande maken är detta således tillräckligt, något äktenskapsförord behövs inte (se 7 kap. 3 § 2 st. ÄB). Resultatet kommer bli sådant att halva ditt arv går till särkullbarnen som de får dela på (deras laglott) medan resterande halva ärvs av din make enligt testamentet.Hoppas du fått svar på dina frågor!Vänliga hälsningar,

Fråga angående värdering av tillgångar

2014-11-21 i Bouppteckning och arvsskifte
FRÅGA |Maken dog 1979 och änkan fick fri förfoganderätt av makens arv. ( värde då ca 75.000 kr )De hade inga barn.Änkan blir senare 1991 sambo med en ny man i och med att de köper en bostadsrätt tillsammans.1993 skänker sambon sin halva genom gåvobrev till sin sambo ( änkan ). ( beräknat värde 60.000 kr ,hälften av 120 kkr)Sambon ( mannen )dör 2007.Änkan ( fd sambon )dör 2013. När bostadsrätten nu sålts för 560 kkr så är hälften nu värd 280 kkr.För att kunna beräkna arvet till eftervingarna till maken som avled 1979 så är frågan:Har dödsboet förkovrats genom gåva med 60.000 kr eller 280.000 kr?
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag antar att ni har upprättat en bouppteckning. En bouppteckning innebär två saker. Det är dels en genomgång av den avlidnes tillgångar och skulder och det är dels den handling som upprättas vid genomgången. Den person som har hand om dödsboets tillgångar ska utse två opartiska personer som sedan ska hålla bouppteckningsförrättningen. Observera att en delägare i dödsboet inte kan vara förrättningsman. Samtliga delägare i dödsboet ska kallas till förrättningen. En bouppteckning förrättas normalt senast tre månader efter dödsfallet. Bouppteckningen ska sedan skickas till Skatteverket. Det är marknadsvärdet på tillgångarna vid dagen för dödsfallet som ger ledning för värderingen. I 20 kap Ärvdabalken, https://lagen.nu/1958:637 kan man läsa om reglerna kring bouppteckning. Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Jag vill poängtera att det kan vara mycket klokt att anlita en jurist för att förrätta bouppteckningen. Lawline samarbetar med erfarna jurister inom arvsrätt. Behöver du ytterligare hjälp med juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.

Ändring av testamente

2014-11-20 i Testamente
FRÅGA |Hej, Jag har i ett inbördes testamente med min man delat arvet mellan vår gemensamma son och makens särkullbarn 50/50.Jag vill nu ändra testamentet så att enbart vårt gemensamma barn ärver det som är min enskilda egendom. Vi är alla i livet.Vad behöver jag ta hänsyn till i detta fall? Tack,
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Vill man ändra något ett tidigare testamente kan man göra det på olika sätt. Det enklaste och säkraste sättet är att förstöra testamentet och upprätta ett helt nytt testamente. På så sätt blir det tidigare testamentet ogiltigt, se 10 kap. 5 § ärvdabalken (ÄB). Man kan även ändra eller lägga till i det befintliga testamentet, men överstrykningar och ändringar kan leda till att testamentet blir otydligt och i slutänden ogiltigt. Ett tillägg i testamentet måste ske i samma form som gäller för upprättande av testamente, dvs. att det ska upprättas skriftligt och undertecknas av den som testamenterar och bevittnas av två personer. Vittnena ska känna till att de bevittnar ett testamente, men de behöver inte veta innehållet i testamentet. Båda vittnena ska samtidigt vara närvarande när testator undertecknar handlingen. Den som är under 15 år kan inte bevittna ett testamente.Nära släktingar - bl.a. föräldrar, barn eller deras makar, testators make eller syskon - kan inte vara vittnen. Inte heller den som får ett arv enligt testamentet eller den personens make eller nära släktingar. Se 10 kap. ÄB.Testamentet bör formuleras enkelt men så tydligt och detaljerat som möjligt, så att tolkningstvister undviks. Det är till fördel att ange i det nya testamentet att det upphäver det gamla testamentet och därmed ersätter det. När någon av er går bort kommer din enskilda egendom ingå i den bodelning som då görs mellan den avlidne makens dödsbo och den efterlevande maken. Avlider du först kommer sålunda din enskilda egendom oavkortat ingå i din kvarlåtenskap, och tillfalla ert gemensamma barn. Emellertid har ert gemensamma barn inte rätt att få ut arvet efter dig förrän även din make har gått bort, eftersom kvarlåtenskapen ska tillfalla efterlevande make med fri förfoganderätt, enligt 3 kap. 1 och 2 §§ ÄB. Skulle din man gå bort först kommer din enskilda egendom aldrig ingå i hans kvarlåtenskap och således heller inte tillfalla hans arvsberättigade barn. Alltså kommer din mans särkullbarn aldrig ärva din enskilda egendom, oavsett av vem av er som avlider först. Men i och med att ni har angett i tidigare testamente att även särkullbarnen ska ärva den kan det vara bra att vara extra tydligt vad det gäller den biten i antingen ett nytt testamente eller i ändringen/tillägget till det gamla testamentet. Ärvdabalken hittar du https://lagen.nu/1958:637#K10.Hoppas det var svar på sin fråga! Lycka till!Vänligen,

Efterarvingars skydd mot gåva

2014-11-22 i Efterarv
FRÅGA |Hej! Min situation är att AJ (min farbror) och LD var sambo och skrev ett gemensamt testamente med fri förfoganderätt. Jag och min bror ärvde AJ (50% till lika fördelning) och några avlägsna kusin barn ärvde LD (50%).AJ avled 2003 och LD avled 2014 i cancer. Efter AJ bortgång 2003 var hon sambo med GW (avled 2012). Ca. 25 dagar innan sin bortgång ändrade LJ sitt testamente till förmån till GWs två barn, BW och CE. LJ visste vid den tidpunkten att hon hade en mycket kort tid kvar). Samtidigt som testamentet (nu godkänt av myndigheter och arvsfond) ändrades - möjligen exakt samma dag som testamentet ändrades - gav LJ bort en i stort sett ny bil (värde 240,000) till BWs dotter.Genom den gåvan förminskades boets värde med ungefär 27%-29%. Vad jag förstår är detta en "väsentlig förminskning" utav boets värde enligt ÄB 3:3. Jag skulle också vilja påstå att den som "mottog gåvan insåg eller bort inse, att den lände arvingarna efter den först avlidne till förfång".Mina frågor är (1) om jag rätt förstått begreppet "väsentlig förminskning" och, (2) om det spelar någon roll om AJ och LJ var sambo vad gäller tolkningen utav ÄB 3:3?(3) Om svaret på fråga 2 är att ÄB 3:3 bara gäller om AJ och LJ är gifta är min följdfråga under vilka omständigheter AJ och LJ skulle kunna betraktas som gifta v.g. tolkningen utav testamentet? Möjligheten till detta har rests utav boutredningsmannen. AJ och LD bodde tillsammans i över 40 år, dom byggde hus tillsammans, hade gemensamma bank konton och AJ ligger begravd i LDs familjegrav tillsammans med LDs föräldrar, bror, och numera LD själv.Jag vill givetvis att gåvan utav bilen räknas som en del utav arvet och antingen återgår till dödsboet eller att den räknas som en del utav BW och CEs arv. Vad är mina möjligheter att driva en sådan linje och på vilka grunder? Tack!
Victoria Nilsson |Hej!Enligt 12:1 ärvdabalken (ÄB), vilket lagrum trots att det till ordalydelsen inte innefattar sambo anses kunna tillämpas även vid testamente till förmån till sambo, ska reglerna om efterarv i 3 kap ÄB tillämpas vid testamentsförordnande om fri förfoganderätt om inte annat anges i testamentet. Det innebär att LD (vilket jag förutsätter vara samma person som LJ trots att två olika förkortningar använts i frågan) inte äger rätt att testamentera över den andel som enligt testamentet ska tillfalla AJ:s efterarvingar, 3:2 ÄB. Således har du och din bror rätt till efterarv trots AJ:s nya testamente.Efterarvingar skyddas mot gåvor som sambon genom 3:3 ÄB. För att regeln ska vara tillämplig måste det röra sig om en gåva, vilket det är i fallet med bilen, som är utan tillbörlig hänsyn till arvingarna, vilket inte kräver ett syfte att åsidosätta er rätt, utan det är tillräckligt att det rent objektivt gör det. Så borde också vara fallet med gåvan av bilen.Gåvan ska också ha inneburit en väsentlig minskning av boet. Hur stor en minskning måste vara för att vara väsentligt är osäkert, men i NJA 2013 s. 736 uttalar HD att den i vart fall bör vara på 25 % av boets värde. En minskning på 27-29% skulle därmed kunna vara tillräckligt, men helt säkert är det inte.Jag bedömer chanserna att vinna en talan med 3:3 ÄB som goda, dock med viss reservation kring osäkerheten om vad som är en väsentlig minskning. Om regeln anses tillämplig så har du och din bror rätt till vederlag. Vederlaget tas i första hand ur den andel av LD:s egendom som utgör arv efter henne, vilket innebär att hennes testamentstagare får ut mindre i arv. Om det inte räcker till kan ni under vissa förutsättningar vända er mot gåvotagaren och kräva ersättning, men på grund av minskningens storlek borde inte det bli aktuellt då det borde finnas tillräckligt med egendom kvar för att kompensera er.Sammanfattningsvis så besvaras dina frågor enligt följande:1. Väsentlig minskning borde motsvara en minskning på minst ca 25 % vid gåvotillfället, men viss osäkerhet föreligger.2. 3:3 ÄB tillämpas likadant på sambor som testamenterat om fri förfoganderätt som på makar, under förutsättning att inte något annat sägs i testamentet.3. Frågan blir inte relevant pga svaret på fråga 2.Ärvdabalken hittar du https://lagen.nu/1958:637Vänliga hälsningar,

Behöver arvslösa släktingar kallas till bouppteckningen?

2014-11-21 i Bouppteckning och arvsskifte
FRÅGA |Min barnlösa farbror har avlidit. Han hade tre syskon A, B, och C. Alla avled före honom. Han skrev testamente där barnen till A och B är arvingar. Barn till C är ej omnämnda, han ville ej att de skulle ärva. Jag är barn till A, och därmed dödsbodelägare. Måste barn till C meddelas och kallas till bouppteckning och godkänna testamentet?
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att din farbror inte hade några barn, så finns det därmed heller inga bröstarvingar som har en ostridig arvsrätt enligt lag. Det innebär att din farbror var oförhindrad att testamentera sin egendom helt enligt sina egna önskemål, vilket han gjorde genom att testamentera arvet till barnen till A och B. När det gäller bouppteckningen, så framgår det i 20:2 Ärvdabalken (se https://lagen.nu/1958:637#K20P2S1) vilka som måste kallas till bouppteckningen. I paragrafen framgår att alla dödsbodelägare måste kallas i god tid till förrättningen. För att veta om barnen till C ska kallas måste vi alltså först veta vilka som är dödsbodelägare. Vilka som är dödsbodelägare definieras i 18:1 ÄB (se https://lagen.nu/1958:637#K18P1S1), och begreppet omfattar efterlevande make/sambo, arvingar och universella testamentstagare. Dödsbodelägare är alltså de som har en omedelbar rätt till arv eller bodelning i dödsboet. Eftersom att barnen till C inte har någon sådan omedelbar rätt till arv då de har utelämnats från arv i testamentet, så är svaret på din fråga följaktligen att de inte heller behöver kallas till bouppteckningen för att godkänna testamentet. Med vänliga hälsningar, 

Godkännande och klander av testamente

2014-11-20 i Testamente
FRÅGA |Hej, En fråga angående arvsskifte. Inga bröstarvingar. Testamente finns där min sambo ärver allt. Bouppteckningen gjordes och godkändes av skatteverket för 6 månader sedan. Av 14 dödsbodelägare har 12 svarat att de godkänner testamentet. Av de två återstående har den ena inte svarat alls och den andra returnerat kopian av testamentet rivet i småbitar. Hur kan hon gå vidare?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!För att arvet ska kunna fördelas enligt ett testamente måste det vinna laga kraft. Det gör det antingen genom att delges arvingarna och ingen klandrar det inom 6 månader, eller genom att arvingarna godkänner testamentet, 14 kap. 4 § ärvdabalken. Både legala arvingar och legala efterarvingar ingår i kretsen av de som ska delgivas/godkänna testamentet.Dödsbodelägaren har 6 månader på sig att klandra testamentet, räknat från delgivningsdatumet. Om dödsbodelägaren inte klandrar testamentet inom denna tidsfrist så vinner det automatiskt laga kraft. Detta gäller oavsett om dödsbodelägaren vägrar godkänna p.g.a. formfel eller av känslomässiga skäl.Klandertalan måste således lämnas in till tingsrätten inom 6 månader räknat från delgivningsdatumet, 14 kap. 5 § ärvdabalken. Att personen i fråga skickade tillbaka testamentet rivet i småbitar spelar således ingen roll, personen måste skicka in en klandertalan till tingsrätten för att bestrida giltigheten av testamentet. Under förutsättning att formkraven för ett giltigt testamente är uppfyllda kommer inte en klandertalan vinna bifall, dvs. testamentet kommer skiftas ut till sin sambo enligt testatorns önskan. Dödsbodelägaren kan dock "skjuta upp" arvsskiftet med stöd av 14 kap. 4 § ärvdabalken. Så din sambo kan endast vänta och se om någon klandertalan lämnas in till tingsrätten inom tidsfristen.Ärvdabalken hittar du https://lagen.nu/1958:637.Hoppas det var svar på din fråga!Vänligen,

Reglering av tillgångar och arv inför ett stundande giftermål

2014-11-20 i Make
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo ska gifta oss.Jag äger en bostadsrätt samt betydligt större övriga tillgångar än min sambo.Vi båda har även barn ifrån tidigare äktenskap.Jag vill inte att min framtida frus barn ska få ärva mig.Jag vill dock att min framtida fru ska kunna bo kvar i bostadsrätten.
Anna Berglund |Hej och tack för din fråga!Till skillnad från sambor så ärver makar varandra. Enligt 3:1 ärvdabalken ska kvarlåtenskapen tillfalla den efterlevande maken. Undantag finns för särkullbarn till den avlidne maken. Dessa kommer ärva hela sin del av arvet om de inte gör ett arvsavstående enligt 3:9 ärvdabalken. Med arvsavstående menas att den efterlevande maken ärver även särkullbarnens andel med fri förfoganderätt. Särkullbarnen har då efterarvsrätt när den efterlevande maken sedan avlider. Dina barn kommer med andra ord att ärva din del av er gemensamma egendom såvida du inte väljer att reglera saken eller dina barn gör ett arvsavstående.När äktenskap upplöses, vid äktenskapsskillnad eller om någon av makarna avlider, ska bodelning ske enligt 9:1 äktenskapsbalken. Bodelningen sker i grova drag genom att makarnas samlade giftorättsgods delas lika mellan makarna. Om ni inte reglerar saken kommer hälften av det ni äger tillsammans att tillfalla din blivande maka, och detta kommer senare att ärvas av hennes arvingar när hon avlider.Ni kan reglera ert förmögenhetsförhållande genom ett äktenskapsförord enligt 7:3 äktenskapsbalken. Ni kan då bestämma att egendom ska vara er enskilda, och denna egendom kommer därmed inte att ingå vid en bodelning. Efterlevande makes arvsrätt omfattar dock även enskild egendom som den avlidne lämnar efter sig, vilket gör att det är inte garanterat att enskild egendom tillfaller dina bröstarvingar. För att se till att dina barn i förlängningen ärver din enskilda egendom, och även att din fru får sitta kvar i orubbat bo om du skulle avlida först, så kan du reglera detta genom ett testamente. Du kan t.ex. testamentera att din fru ärver allt med fri förfoganderätt, och göra dina barn till sekundosuccessorer enligt 12:1 ärvdabalken. Med fri förfoganderätt innebär det att din fru fritt får disponera över egendomen, men hon får inte lov att förfoga över den genom att testamentera bort den. Med sekundosuccessorer menas att egendom som tillkommer din fru ska tillfalla dina barn sedan din fru gått bort.Dina barn har alltid rätt att få ut sin laglott när du går bort, oavsett testamente. Det finns en del att tänka på när man utformar dessa dokument, och du kan via vår avtalstjänst få hjälp med att upprätta t.ex. ett testamente eller ett äktenskapsförord, se vår hemsida. Du kan även boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på upprättande av testamente och äktenskapsord. Du kan boka tid direkt via vår hemsida.Med vänliga hälsningar