Hyresgästens rätt till nedsättning av hyra vid sedvanligt underhåll

2017-04-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i Malmö,o nu behöver hyresvärden ha tillgång till lägenheten för en renovering av läcka in på innertaket där ett framtida takfönstret skall sättas in.Han skriver i ett nytt kontrakt att....Hyresgästen äger inte erhålla nedsättning av hyran för tid,varunder hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten. Stämmer detta.eller vad gäller?
Annie Häggblom |Hyreslagen12 kap. JB (jordabalken) innehåller regler för hyresförhållanden, även kallad hyreslagen (Se här).I första hand reglerar hyreskontraktet hyresgästens rättigheter gentemot hyresvärden, men om bestämmelse i hyreskontraktet strider mot sådan i hyreslagen, blir bestämmelsen i hyreskontraktet ogiltig. Man säger då att hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Detta framgår av 1 § 5 st. hyreslagen (se här). Hyresvärdens underhållsskyldighetI 15 § sägs att hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § 1 st. om inte annat avtalats, detta innebär att hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant som enligt allmän uppfattning är fullt brukbart och godtagbart skick avsett för ändamålet. Genom detta framgår hyresvärdens så kallade underhållsskyldighet, medförande att hyresvärden ska utföra "sedvanliga reparationer" med "skäliga tidsmellanrum" (se 15 § hyreslagen här).Rätt till nedsättningGenom 16 § 1 st. p.3 (se här) som hänvisar till 10 - 12 §§ hyreslagen, framgår att hyresgästen har rätt till nedsättning av hyran för brister eller annat hinder i nyttjanderätten uppstår. Avtal om inskränkning av rätt till nedsättningHyreslagen tillåter dock även att det i hyreskontraktet träffas avtal om inskränkning av denna rätt till ersättning till följd utav brister eller hinder i nyttjanderätten, rätten till att avtala om sådan inskränkning framgår i 16 § 3 st. Man kan då avtala om, som i ditt fall, att hyresgästen inte har rätt till ersättning för sedvanligt underhåll.Nytt kontraktVad gäller det nya kontraktet så ska hyresvärden, om denne vill att hyresvillkoren ska ändras, skriftligen meddela hyresgästen detta och överenskommelse kan träffas. Hyresvärden kan inte ensidigt ändra villkoren i ett slutet avtal. Så giltigheten av det nya hyreskontraktet förutsätter att ni träffat överenskommelse om de nya villkoren och slutit ett nytt avtal (se 54 § hyreslagen här). Om överenskommelse träffats om de nya avtalsvillkoren gäller att du inte har någon rätt till nedsättning av hyran.

Benefikt hyresavtal.

2017-04-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Att avhysa ett barnbarn som är 21 år och fyller 22 i år. Fick bo hos mig tillfälligt. Vi har inget kontrakt. Hon flyttade hit 9 januari i år. Har endast betalt 500 kr för mat samt 1500kr som avbetalning på stor skukd. Vi har skrivit en skuldförbindelse som är bevittnad. Hon har jobb och får sin första lön den 25/4 17. Hon mår inte bra psykiskt och jag är rädd för henne då hon är aggressiv. Som mormor har jag velat hjälpa henne. Jag är 70 år och sjuk.Min fråga: kan jag ställa henne på gatan utan att få repremand. Hon har inte mycket saker här. Kan jag förvara hennes saker hos min son? Hon Har vägrat hjälp på psyk. Även hjälp hos soc.Tacksam för rådMVH Ylva Tönnvik
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! Ett barnbarn som inneboendeTill att börja med så kan det vara bra att reda ut att det i svensk lag inte finns någon skyldighet att ta hand om myndiga släktingar som inte har möjlighet att tillvarata sina egna behov. Det som däremot kan vara värt att se närmre på är huruvida ditt barnbarn har rätt till en uppsägningstid. Själva avtaletVad gäller hyresavtal så regleras de i 12 kap. Jordabalken, den kan du läsa här. Men för att reglerna i kapitlet ska vara tillämpliga så måste en ersättning utgå från hyresgästen till hyresvärden. Vad jag förstår så har de 500 kronorna hon betalat varit avsedda endast för mat och inte för att hon fått bo hos dig. Resterande 1500 kronorna har inte heller ett samband med hyresavtalet vilket betyder att hyresavtalet är ett så kallat benefikt hyresavtal. Föregående innebär att uppsägningstiderna i 12 kap. Jordabalken inte blir tillämpliga.Benefika hyresavtalDessa avtal regleras delvis i 7 kap. Jordabalken, den kan du läsa här. Vad gäller uppsägandet av en nyttjanderätt så finns inget mer reglerat än att det ska finnas en skälig uppsägningstid. Ofta har man sagt att denna kan vara mellan 6-12 månader. På grund av omständigheterna i ditt fall så tror jag att uppsägningstiden kan bli väsentligt kortare. För att inte hamna i en rättslig tvist skulle jag ändå rekommendera dig att ge ditt barnbarn någon månad för att försöka hitta annat boende. Men utöver en skälig uppsägningstid så har du ingen skyldighet att ha hennes om inneboende.Lycka till med allt! Vänligen,

Obetald hyra till inkasso eller liknande?

2017-04-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Om jag hyrar en lägenhet och för inga fakturor varje månad med ocr osv. Har en obetald månad. Kan då ägaren skicka mig in till inkasso eller nåt liknande ? Jag betalar bara på hans bank konto.
Nina Erlandsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Så länge det finns ett avtal om att du ska hyra en lägenhet, ska hyran betalas. En av juridikens viktigaste principer är att avtal ska hållas. Även om ni inte har några "riktiga" fakturor med ocr-nummer eller liknande, så måste du betala. I annat fall kan ägaren ansöka om ett så kallat betalningsföreläggande. Detta innebär att ärendet övergår till Kronofogdemyndigheten som får hjälpa till med att indriva din skuld. Svaret på frågan är därför att du måste betala hyran.Mvh,

Ändrat hyreskontrakt vid överlåtelse av lokal

2017-04-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, vi skulle ta över en lokal genom att skriva en överlåtelse med nuvarande hyresgäst. Vi undrar om hyresvärd har rätt att höja hyran och göra om kontraktet?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om ni övertog de tidigare hyresgästernas verksamhet i lokalen ska samma villkor och hyra fortsätta gälla för er, om ni fått hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.Hyran för en lokal ska stå med i hyreskontraktet. Antingen ska det stå ett fast belopp eller på vilket sätt hyran ska beräknas (t.ex. ett belopp som står i visst förhållande till intäkter från hyresgästens verksamhet) (12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken).Om ni har skrivit på kontraktet och hyresvärden vill ändra villkor i det ska han/hon säga upp avtalet och meddela er vilka villkor som han/hon kräver för att förlänga avtalet (12 kap. 58 § jordabalken). Om ni inte vill gå med på de nya villkoren har ni då två månader på er att begära medling hos hyresnämnden. Då försöker hyresnämnden få er och hyresvärden att komma överens om villkor för hyresavtalet. Både hyran och andra villkor i kontraktet ska vara skäliga och följa god sed i hyresförhållanden (12 kap. 57 § jordabalken). Hyran ska anses skälig om den inte överstiger marknadshyran (12 kap. 57 a § jordabalken). Marknadshyran bestäms i huvudsak genom att man jämför med hyran för liknande lokaler på samma ort. Faktorer som man beaktar är typ av lokal, läge, storlek och standard samt hyresvillkor. Hoppas att detta besvarar er fråga.Med vänlig hälsning,

Försäkringsvillkor vid hyra av släp

2017-04-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyrde släp från en bensinstation och fick olyckligt nog EN skada på släpet under hyrtiden. I hyresavtalet står detta:4. FörsäkringsvillkorSamtliga släpvagnar är försäkrade. Hyresmannens självrisk gentemot uthyraren är per skada 1 000:-. Hyresmannen friskrivs ej från ansvar för reparationskostnader avseende skador som uppkommit genom vårdslöshet eller slarv, t.ex att stödhjul/ben inte fällts upp.Finns det något som säger att jag skulle behöva betala något annat än 1000 kr?Tack på förhand.
Malin Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag förstår din fråga har du genom en olyckshändelse orsakat släpet en skada. Har skadorna uppkommit genom vårdslöshet, alltså genom att du på något sätt inte varit tillräckligt försiktig, kan du bli skadeståndsskyldig för reparationskostnaderna också. Eftersom skadan på släpet uppkom genom en olycka bör du inte vara skyldig att betala mer än självrisken, d.v.s. 1000 kr. Dock kan du få vara beredd på att bevisa att skadan inte skedde på grund av din vårdslöshet. Vänligen,

Fråga om hyra vid uppsägning innan tillträde

2017-04-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag har ett hyreskontrakt med inflyttning den 1 juni.Jag har ångrat mig och vill säga upp mitt kontrakt nu. Vad är det som gäller?Ska jag betala för juni, juli och augusti? Eller blir det två månader då jag inte skulle bott där i maj?
Emelie Ström |Hej och vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du säger upp kontraktet nu i april kommer uppsägningstiden löpa från maj-juli. Då kommer du behöva betala hyra för juni och juli eftersom maj är innan tillträdet hade skett. På hyresgästföreningens hemsida kan du läsa lite mer om vad som är viktigt att tänka på vid uppsägning, se här.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Ändring av hyresvillkor och kontrollavgift

2017-04-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag äger en restaurang och enligt hyresavtalet sedan 25 år tillbaka är två privata parkeringsplatser inkluderade men vår hyresvärd säger nu till oss att vi inte längre får ha tillgång till dessa parkeringar då han ändrat hyresavtalet (som jag inte gått med på). Hans motivering är att barn ska kunna leka på området (även fast det passerar bilar där dagligen). Han har till och med hotat med att vi skulle få parkeringsböter om vi fortsätter att parkera där. Får hyresvärden lov att göra detta utan förhandling med mig och finns det något jag kan göra åt det?
Anastasia Matveeva |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Inledningsvis har en markägare som upplåter parkeringsplatser eller förbjuder parkering på visst område har rätt att utfärda avgiften känd som "parkeringsböter". På privatägd mark kallas sanktionsavgiften för kontrollavgift. Regler om avgiften finns i lag (1984:318) om kontrollavgift vid olovlig parkering (här). Normalt brukar markägaren anlita bevakningsföretag för att utfärda kontrollavgifterna. Situationen som du beskriver verkar inte vara i enlighet med ditt hyresavtal varför en kontrollavgift bör inte rättfärdigas i nuläget. Hyresavtal; lokalRelevanta regler avseende hyra finns i 12 kap. Jordabalken (här). Eftersom du hyr en restaurang, anses utrymmet vara en lokal, 12 kap. 1 § 3 st. andra meningen Jordabalken (här).HyrestidErt hyresavtal löper på en bestämd alternativt på en obestämd tid. Relevanta regler avseende hyrestiden hittas i 12 kap. 3-8 §§ Jordabalken (här). Som utgångspunkt är det lämpligt att tillsammans se över vad ni har avtalat om. Ändring av hyresvillkorHyresvärden verkar genom sitt agerande, vilja ändra hyresvillkoren och inskränka ytan vilket anses som uppsägning för avflyttning. 12 kap. 4 § p. 2 Jordabalken (här), enligt bestämmelsen gäller nio månaders uppsägning.En sådan ändring måste ske genom att meddela dig som hyresgäst, 12 kap. 58 § Jordabalken (här). Hyresvärden måste uppge orsak till varför denne inte går med på ett förlängt hyresförhållande. I annat fall är uppsägningen utan verkan. Om du som hyresgäst skulle vilja säga upp avtalet p.g.a. dessa ändrade villkor, ska du underrätta hyresvärden, 12 kap. 58 a § Jordabalken (här) . Om ni inte kommer fram till en överenskommelse, kan tvisten medlas hos hyresnämnden. Enligt 12 kap. 58 b § Jordabalken (här) har du som hyresgäst rätt till ersättning för den skada du lider p.g.a. att du måste avträda en yta om förlängningsvägran är obefogad. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Du kan alltid ställa en ny fråga i det fall det skulle uppstå oklarheter. Med vänlig hälsning,

Fråga om hur mycket hyresvärden får höja hyran

2017-04-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Våran hyresvärd vill höja hyran med 40% då han menar att den vart för låg innan. Vi har ett andra hands kontrakt där vi nu betalar 1000kr/kvm han vill höja till 1400 då han säger att det är det han betalar till fastighetsbolaget. Är detta ok?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!En höjning av hyran på 40 % är väldigt mycket. Om du motsätter dig detta får inte hyresvärden höja hyran utan att först vända sig till hyresnämnden för att ansöka om att ändra hyresvillkoren (se här). Hyresnämnden i sin tur kommer då avgöra om den föreslagna hyran är skälig (rimlig) eller inte. Vid bedömningen kommer hyresnämnden se över vad andra likvärdiga lägenheter i området har för hyra (se här). Denna regel skyddar helt enkelt dig som hyresgäst från att hyresvärden ska kunna höja hyran alldeles för mycket. Alltså, motsätter du dig höjningen får inte hyresvärden höja hyran utan att först ansöka om det hos hyresnämnden!Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,