Har vi besittningsskydd som hyresgäst om fastigheten säljs exekutivt?

2017-06-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi har hyrt ett hus i 5 år och vi har inget slutdatum på vårt avtal.Huset säljs nu på exekutiv auktion. Hur ser vår besittningsrätt ut om det blir ny ägare och vi inte önskar flytta?
Oskar Forsberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besittningsskydd ska bli aktuellt krävs först att den nya ägaren önskar att ni flyttar. Isåfall har ni besittningsskydd och rätt till förlängning av avtalet med några undantag. Detta kan bland annat vara att huset ska rivas, men då får det inte vara oskäligt för er att avtalet upphör (12 kap. 46 § Jordabalk).Om du undrar något mer är du välkommen att kontakta Lawline igen!

Ändring av löpande hyreskontrakt.

2017-06-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga, jag har kommit överens med min hyresgäst att höja hyran med 500kr för att jag kommer montera en sak som kostar mig ungefär 50 000kr till min hyresgäst. Innan jag monterar saken så undrar jag hur och vad jag ska göra för att få en riktig bekräftelse ifrån han. För att han inte ska ångra sig nästa dag efter att jag redan monterat den.
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om ni är överens om en sådan ändring vore det bra att göra överenskommelsen skriftligt och tydligt skriva att hyran är högre jämfört med det tidigare avtalet. Så länge ni är överens finns det inga hinder mot att ända avtalet på det här sättet, men hyreslagen (12 kap. jordabalken) hindrar att någon av er ändrar avtalet på egen hand. En muntlig överenskommelse gäller också, men svårigheten kan vara att bevisa att ni överenskommit om en ny hyra om hyresgästen skulle vägra att betala efter installationen. Det viktigaste är alltså att det finns bevis på att ni har ingått ett avtal om högre hyra, vilket lättast sker genom ett skriftligt kontrakt.Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

När börjar uppsägningstiden av ett hyreskontrakt att löpa

2017-06-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Min ex-sambo hyr ett hus av mig och nu vill jag säga upp honom. Vi har inget skriftligt avtal och jag har förstått att han har 3 månaders uppsägningstid. Min fråga är om jag måste säga upp honom den 1:a i månaden eller om det är ok att tex i göra det i mitten av månaden och att de 3 månaderna räknas fr.om den dag han blir uppsagd?MvhBirgitta Skogström
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Sedan den 1 februari 2013 reglerar lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bl.a. uthyrning av villor, förutsatt att det sker utanför näringsverksamhet. Utgångspunkten är att både hyresgästen och hyresvärden kan säga upp hyresavtalet med respektive en och tre månaders uppsägningstid, 3 § 2 st. Detta gäller oavsett om hyresavtalet gäller för bestämd eller obestämd tid, 3 § 1 st.Eftersom att ni inte har ett skriftligt hyresavtal så utgår jag ifrån att ni inte har något bestämt slutdatum för när hyresavtalet löper ut. Hyresavtalet får därmed anses gälla tillsvidare och enligt hyreslagen har du tre månaders uppsägningstid för ett tillsvidarekontrakt. När börjar uppsägningstiden att löpa? Uppsägningstiden räknas i hela kalendermånader. Den månaden du säger upp kontraktet räknas alltså inte. Om du säger upp hyresavtalet nu den 10 juni så blir uppsägningstiden juli, augusti och september. Du kan alltså säga upp avtalet när som helst i månaden, men uppsägningstiden börjar inte löpa förrän vid nästkommande månadsskifte. Hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Hyrestid och uppsägning för andrahandsupplåtelse för hyresrätt respektive bostadsrätt

2017-06-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min flickvän har med början 1:a maj hyrt en lägenhet i andra hand, den 18:e maj blev den uppsagd till den 18:e juli. Nu stod hyresvärden strax innanför dörren och ville säga upp oss till imorgon? (5:e juni). Om vi inte flyttar så flyttar hon in med tre andra men i vårt avtal står det att vi hyr omöblerat och till bostadssyfte.
Anastasia Matveeva |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du har hyrt en lägenhet i andra hand. Det framkommer inte om du har hyrt en hyresrätt eller en bostadsrätt. Olika regler gäller och förklaras närmare nedan. Andrahandsupplåtelse av hyresrätt Relevanta regler om hyra hittas i Jordabalken 12 kap. (här). Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, Jordabalken 12 kap. 5 § (här).Du har ingått i ett hyresavtal antingen på ett obestämt eller på en bestämt tid. Olika regler gäller, vilka förklaras närmare nedan. Hyresavtal på bestämd tid: Avtal på bestämd tid upphör att gälla vid avtalets utgång. Sådana avtal ska sägas upp vid olika tidpunkter beroende på hur lång hyrestid avtalet avser, Jordabalken 12 kap. 3 § 2 st. (här).Om ditt hyresavtal är på bestämd tid bör du utgå från de datum som ni har avtalat om. Avvikelser som hyresvärden enligt dig verkar föreslå ska inte förekomma.Hyresavtal på obestämd tid: Hyresavtal som löper på obestämd tid, ska sägas upp för att upphöra att gälla, Jordabalken 12 kap. 3 § 1 st. (här). Enligt Jordabalken 12 kap. 4 § 1 st. (här) kan ett hyresavtal som gäller för obestämd tid, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp vid månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet gäller en bostadslägenhet.Avtalets ingicks den 1 maj. Uppsägningen skedde den 18:e maj och avtalet bestämdes till upphöra att gälla den 18:e juli. Jag utgår från att avtalets ingicks under samma år. Hyresavtalet kan inte upphöra att gälla förrän tre månader efter den 1 maj, d.v.s. den 1 aug. Har ni avtalat om annat, t.ex. en månad istället för tre enligt bestämmelsen ovan, ska hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla tidigast vid månadsskiftet efter en månad, d.v.s. 1 juni. I sådant fall är uppsägningen korrekt. Hyresvärden vill dock att ni ska flytta ut 5:e juni, medan ni har avtalat om 18:e juli. Hyresvärdens handlande är inte korrekt. Andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt Om du har hyrt en bostadsrätt, är lag om uthyrning av egen bostad (här) relevant. Hyresavtalet kan löpa antingen tills vidare eller på bestämd tid. Om inte ni har avtalat att uppsägningstiden ska vara längre, kan hyresvärden säga upp ett tillsvidareavtal till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (den 1 aug.) Du kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån. Ett tidsbestämt hyresavtal upphör utan uppsägning vid hyrestidens utgång. Om ni ändå har avtalat uppsägningstid måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra. Du behöver däremot inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.Eftersom jag har presenterat olika regler som gäller för hyresrätt respektive bostadsrätt, rekommenderar jag att titta på vilken typ av uthyrning som har skett samt om det finns något specifikt som är avtalat gällande uppsägningstiden. Avvikelser från avtalet verkar ha skett från hyresvärdens sida. Kontakta gärna hyresnämnden för att kunna ta detta vidare.Hoppas att detta gav svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawline igen om det uppstår någon oklarhet. Vänligen,

Privatuthyrning av bostad!

2017-06-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Hi, I hope it's okay that I write in english, as I am from Denmark and don't have very good swedish writing skills. I live (together with another girl) as inneboende in an apartment with my landlord and her son. They don't own the apartment but rent it from a boligforening. My room is 8-10 sqm with access to bath + kitchen. The same goes for the other girl, all though her room is 12-15 sqm. We both pay 5000 sekk each and the total rent of the apartment is 13.000 sekk which mean that my landlord and her son pay 3000 sek plus usage of electricity etc. I would estimate the entire apartment to be 80-90 sqm. My question is: Is the legal for her to set the price as she wants to or is there a max she can rent the rooms out for? Thank you in advance,
Josefine Johansson |Hello and thanks for contacting us at LawLine!It's of course fine to write to us in English. If I understand your description right, your landlord lives in a rental apartment and then rents out parts of it to you. Basically, when you enter a contract you are bounded to it (see 1:1 AvtL). This means you are obligated to fulfill your part of the contract which is: paying the rent you agreed to. But since your landlord hires it out to more than one person it may be considered as a business. This means that your landlord has to follow the “hyreslag.”The “hyreslag” contains regulations about how much one can demand as a rent (see 2:19 JB). Although there are no strict regulations about what can be seen as reasonable, hyresnämnden has pronounced that the landlord is not allowed to demand as much as they want. Hyresnämnden says that you can turn to them if the rent is unreasonable, then it will be up to them to decide whether it is unreasonable or not. If they find out that it is unreasonable, the landlord has to lower the rent and may have to retroactively repay the part of the rent that is considered unreasonable.Hyresnämnden will i.a. look at the furnishing, since the landlord is allowed to increase the rent for i.a. furnishing. I suggest you turn to “hyresnämnden” with this, since there is a chance that the rent your landlord demands is unreasonable. (Follow this link for instructions on how to contact hyresnämnden). If you need further help please contact one of our lawyers.I hope this was an answer to your question!Best regards,

Uppsägning av hyresavtal

2017-06-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr ut mitt fritidshus till en hyresgäst under en längre bestämd tid. han har hyrt 2 av 3 år, då det inte varit helt problemfritt och jag har för avsikt att själv använda den vid hyreskontraktets slut har jag skickat en uppsägning enligt gällande avtal via rekommenderat brev med mottagningsbevis. Hyresgästen har dock valt att inte hämta ut det rekommenderade brevet utan det har kommit åter till mig. Jag har sparat brevet i oöppnat skick. Räcker detta som uppsägning eller måste jag skicka fler brev?
Alvaro Castro |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om den som söks för uppsägning av hyresavtal har sin hemvist i Sverige får man delge denne genom rekommenderat brev om det bl.a handlar om uppsägning av avtal med bostadshyresgäst till hyrestidens utgång, som det rör sig om i ditt fall. Delgivning anses då ha skett när uppsägningen avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress, dvs. det är datumet på postkvittot som är avgörande. Delgivning anses ha skett även om brevet aldrig kommer fram till den sökte, 12 kap. 8 § 4 st JB.Går inte den som ska delges om uppsägning att finna så aktualiseras reglerna om surrogatdelgivning i 8 kap. 8 § 3 st JB. Surrogatdelgivningen går ut på att, när ett försök att träffa den sökte har gjorts i hans hemvist utan resultat, skall ett exemplar av delgivningen sändas i rekommenderat brev till den söktes vanliga adress. Det andra exemplaret skall överlämnas till vissa angivna personer. Anträffas inte någon av dessa personer skall uppsägningen läggas i den söktes postlåda/brevinkast.Vänligen,

Upprätta nyttjanderättsavtal

2017-06-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur formulerar jag ett nyttjanderättsavtal avseende del av Brf mark?
Jennie Nilsson |Hej, och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.Ett nyttjanderättsavtal ska innehålla fastighetens fulla beteckning. Det ska även framgå tydligt vem som har nyttjanderätten och vad som avses nyttjas. Avtalet måste sedan vara undertecknat av samtliga parter.På lantmäteriets hemsida finns färdiga mallar att fylla i för att sändas in för registrering till myndigheten: ://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Min-fastighet/ansok-om-inskrivning-av-avtalsservitut-och-nyttjanderatt/#faq:jag-vill-skriva-in-ett-servitut--eller-nyttjanderattsavtal-i-en-fastighet-eller-tomtrattLycka till!

Fråga om oskälig hyra

2017-06-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr ett garage i min bostadsrättsförening och nu har jag mottagit brev om ”uppsägning av garageavtal för hyreshöjning”. I dagsläget kostar garaget 500 kr/mån och 2012 höjdes hyran till det från 332 kr/mån. Nu vill styrelsen höja månadshyran till 800 kr/mån med följande motivering; ”Bakgrunden till de nya hyrorna är att bostadsrättsföreningen vill följa prishöjningen för boendeparkering i Stockholms Stad”.Det de menar med det sistnämnda är att Stockholm Stad nyligen infört parkeringsavgift på gatorna i vårt område där det tidigare var gratis att stå. Att ha boendeparkering på gatan kostar nu 500 kr/mån.Det har inte skett någon förbättring av garagen, dvs renovering eller liknande och föreningens omkostnader för garagen har ej förändrats. Är det då verkligen rimligt att höja hyran med hela 60 procent?Med tanke på att omkostnaderna för garaget inte ökat betyder det att den extra garagehyran går rakt in i föreningens kassa till renoveringar och liknande. Vilket även betyder att jag som har både bostadsrätt och hyr garage betalar mer till till underhållskassan än medlemmar som inte har garage. Strider inte det mot likabehandlingsprincipen?Har styrelsen rätt att höja hyran endast på grund av att Stockholm Stad infört avgift på gatan?Att Stockholm Stad har valt att införa parkeringsavgift på gatorna borde väl egentligen inte ha med vår förening att göra?Kan jag motsätta mig hyreshöjningen?Mvh, Robin
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med så gäller samma regler för hyra av garage som för hyra av lokal. Vad avgör om hyran är oskälig? För att avgöra om hyran är skälig eller inte ser man till marknadspriset för liknande lokaler på orten vid tidpunkten för hyrestidens utgång (se här). Indirekt besittningsskydd Som lokalhyresgäst har man ett indirekt besittningsskydd om man hyrt lokalen i mer än 9 månader innan villkorsändringen och uppsägningen sker (se här). Skulle hyreshöjningen anses oskälig blir hyresvärden därför ersättningsskyldig gentemot er (se här) om ni hyrt garaget i mer än 9 månader. Skulle den nya hyran däremot inte anses som oskälig är hyresvärden inte ersättningsskyldig enligt bestämmelserna och då är det upp till er som hyresgäster att antingen acceptera de nya villkoren (den höjda hyran) eller avstå från er garageplats. Avslutningsvis Har ni hyrt garaget i mer än 9 månader kan ni motsätta er hyreshöjningen och få rätt till en eventuell ersättning. Detta gör ni genom att vända er till hyresnämnden för medling. Ni har 2 månader på er från det att hyresvärden sa upp avtalet med villkorsändring. Görs inte detta innan tvåmånadersfristen förlorar ni eventuell rätt till ersättning. Att hänskjuta en sådan fråga till hyresnämnden kostar ingenting. Mer om detta kan ni läsa på hyresnämndens hemsida - här. Hoppas du fått svar på frågan!Vänlig hälsning