Rätt till ersättning för flygbiljetter vid avbokad husuthyrning?

2017-08-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hade en överenskommelse med en bekant om stt få låna hans hus på semestern. Vi kontrollerade att det verkligen var ok att boka och fick ja. Nu, tio dagar innan vistelsen, säger han att vi inte kan bo i huset. Hur funkar det? Kan han göra så? Vi har betalt flygbiljetter och inte beställt avbeställningsskydd.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Pacta sunt servanda.Avtal ska hållas. Vid uthyrning av hus gäller hyreslagen (12 kap. jordabalken). Det finns inga formkrav för hur ett sådant avtal ska se ut, alltså är det okej att avtala muntligt. Om ni avtalat om ett visst tillträdelsedatum, så ska också huset vara tillgängligt för er det datumet (9 §). Om ni inte har tillgång till lägenheten vid det datumet så gäller 14 § som säger att ni har rätt till ersättning för era kostnader i enlighet med 11 § fjärde stycket. Detta innebär alltså att ni har rätt till ersättning för era flygbiljetterSkriv ett email till hyresvärden och kräv ersättning eller att han låter er bo där som avtalat. Om han inte går med på det så kan ni ta upp ärendet hos hyresnämnden i det län huset är benäget lämna in en stämningsansökan till tingsrätten om huset är utomlands. Inför detta rekommenderar jag att ni tar hjälp av våran juristbyrå. Mer info om detta finns här. Alla juristkostnader täcks av motparten om han förlorar.Hoppas det besvarar er fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen nästa gång juridiken krånglar! Genom vår expressrådgivning garanterar vi ett snabbt och korrekt svar. Kryssa i alternativet på samma ställe som du ställde den här frågan.Vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyreskontrakt med slutdatum?

2017-08-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Andrahandskontrakt av bostadsrätt. Startdatum 20170301. Slutdatum 20170901.Inget avtalat om förlängning. Uthyraren menar att 2 månader uppsägningstid gäller även fast kontraktet löpt ut, han vill alltså ha hyra för 2 månader till, efter passerat slutdatum. Stämmer detta?
Cecilia Knutsen | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyreskontrakt kan man skriva både på obestämd tid och på bestämd tid. Eftersom du och hyresvärden satt ett slutdatum på hyrestiden har ni skrivit ett hyreskontrakt på bestämd tid. I 12 kap. jordabalken hittar du regler om vad som gäller för hyra av bostad och hyresavtal. För hyreskontrakt som varat mindre än nio månader i följd gäller att hyreskontraktet slutar att gälla vid slutdatum, se 12 kap. 3 § 2 st. jordabalken. Eftersom ditt hyreskontrakt har gällt hyra för endast sex månader gäller att kontraktet slutar gälla vid slutdatumet, alltså 20170901. Svaret på din fråga blir därför, nej detta stämmer inte. Du ska inte behöva betala hyra för två månader till. Hyreskontraktet slutar att gälla 1 september. Hoppas du fick svar på din fråga Vänliga hälsningar,

Besittningsskydd vid uthyrning av villa före 2013

2017-08-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi äger en villa som ska säljas pgav skilsmässaVi har hyrt ut bostaden till en familj som har bott där i 5 år, kontraktet som skrevs för 5 år sedan, säger att det är 3 månaders uppsägning från båda parter, pgav att det är ett exploaterings område, dom har avsagt sig besittningsrättVi har en kund på fastigheten, men han vill skriva ett förbehåll ,att han vill ha skadestånd om hyresgästerna inte har flyttat efter 3 månader,vi vågar inte detta, Så min fråga är kan det bli problem att få ut hyresgästerna, och isåfall vad är bäst att göra?
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagEftersom ni skrev kontraktet för fem år sedan så är det innan privatuthyrningslagen började gälla den 1 februari 2013 och därför är den lagen inte tillämplig. Därför är det 12 kap. jordabalken som är tillämplig på ert hyresförhållande (12 kap. 1 § JB). Uppsägning Jag uppfattar det som att det är ett hyresavtal på obestämd tid. Eftersom det handlar om en bostad och ni inte avtalar om längre än tre månaders uppsägningstid är det den tiden som gäller (12 kap. 4 § JB). Tänk på att uppsägningen måste ske skriftligt (12 kap. 8 § JB). Det som kan krångla till det är dock frågan om besittningsskydd. BesittningsskyddDet finns vissa krav för att ett avtal om att hyresgästen avsäger säg besittningsrätten ska gälla. Huvudregeln är att ni och hyresgästen i en särskild handling måste ha kommit överens om att hyresgästen inte ska ha besittningsskydd och att hyresnämnden måste ha godkänt överenskommelsen (12 kap. 45 a § JB). Det finns dock vissa undantag då ni inte behöver ha haft hyresnämndens godkännande, men det måste fortfarande vara upprättat i en särskild handling och inte i hyreskontraktet eller muntligt. Det gäller om ni träffade överenskommelsen efter att hyresförhållandet redan hade inletts och hyresgästerna hade besittningsrätt när ni kom överens. Det andra undantaget som hade kunnat vara tillämpligt i ert fall blir dock inte tillämpligt eftersom hyresgästerna nu har bott där i fem år och det undantaget endast gäller om överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år (12 kap. 45 a § JB).Utifrån det du berättat i frågan kan jag inte avgöra om det avtal om att er hyresgäst avsäger sig besittningsskyddet är giltigt. Om ni upprättade det när de flyttade in och inte har hyresnämndens godkännande så innebär det att överenskommelsen inte är giltig och att er hyresgäst har besittningsrätt. Om de inte har besittningsrätt så måste de flytta efter uppsägningstidens utgång. Om de inte gör detta kan ni vända er till kronofogden med ett yrkande om avhysning. Besittningsskyddet är dock relativt svagt när det gäller villor. Om ni säger upp avtalet för att ni ska sälja villan så har hyresgästen normalt inte rätt att bo kvar trots att de har besittningsrätt (12 kap. 46 § 6 p JB). Hyresgästen har dock i regel rätt att få skäligt rådrum för att vid behov skaffa en annan bostad och det är därför inte säkert att uppsägningstiden på tre månader blir tillämplig.Vad är bäst att göra?Min rekommendation till er är att säga upp hyresgästerna skriftligt och hänvisa till att ni planerar att sälja huset. De kan då välja att flytta ut inom de tre månaderna ni har avtal om eller välja att inte göra det. Om de väljer att inte flytta ut eller begär att hyresavtalet ska förlängas uppstår en tvist och ni som hyresvärdar måste då senast en månad efter att hyrestiden skulle ha gått ut hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § JB).Skulle det uppstå en tvist och den inte är avgjord när hyrestiden går ut, vilken den oftast inte är, så har hyresgästen rätt att bo kvar i villan till dess att frågan är slutligt avgjord (12 kap. 50 § JB). Som tidigare nämnts är det också vanligt att hyresgästen får skäligt rådrum att hitta en ny bostad när uppsägning sker för att t ex en villa ska säljas vilket innebär att det kan ta betydligt mer än de tre månaderna innan hyresgästen måste flytta.Det kan således bli problem att få ut hyresgästerna ur huset på bara tre månader även om det förmodligen kommer lösa sig på sikt, om de har besittningsrätt. Eftersom det finns en risk att hyresgästen inte kommer behöva flytta inom tre månader om de inte vill så skulle jag uppmana er att beakta det när ni funderar på om ni ska skriva på ett sådant förbehåll. Det kanske är bättre att ni säger upp hyresgästerna innan ni skriver på ett försäljningsavtal?Skulle ni vilja boka tid hos en jurist kan ni göra det hos oss på Lawline här.Jag hoppas detta varit till hjälp!Vänligen,

Hur görs en korrekt uppsägning av hyresavtal?

2017-08-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Hur säger jag upp en hyresgäst:ensamstående mamma som har en dotter på 11 år.Hon har bott där sedan mars i år. Orsak till uppsägning:försenad/ingen betalning,misskötsel av trädgård/sopor/rökt inne. I vårt kontrakt står det att hyresgäst sägs automatisk upp vid försenad betalning,hon har 3 månaders uppsägningstid. Hur går jag tillväga för att göra en korrekt uppsägning/så jag får ut denna personen? Är drt något speciellt jag måste göra når hon är ensamstående mamma? Och har ett barn?Mvh lise-lotte
Marika Moberg |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Av din fråga framgår inte om det rör sig om en hyresrätt, bostadsrätt eller fastighet. Om det rör sig om en hyresrätt gäller enbart 12 kap. jordabalken (JB). Gäller det däremot en bostadsrätt eller fastighet som du äger, gäller också lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978). Det framgår inte om erat hyresavtal gäller för obestämd eller bestämd tid. Gäller avtalet bestämd tid upphör det vid hyrestidens utgång. Gäller däremot hyresavtalet för obestämd tid måste det sägas upp för att upphöra att gälla, se 3 § i ovan nämnda lagar. Jag har tolkat din fråga som att det gäller en andrahandsuthyrning. Det enda du i så fall behöver tänka på är att uppsägningen ska vara skriftlig enligt 12 kap. 8 § JB. Du behöver inte ange orsaken till uppsägningen (andra sycket 12 kap. 8 §), detta då din hyresgäst saknar rätt till förlängning enligt 12 kap. 45 § JB. Jag tolkar det också som att du tänker låta din hyresgäst bo kvar i de tre månader som uppsägningstiden löper. Eftersom du säger upp hyresavtalet enligt er avtalade uppsägningstid rör det sig inte om ett förverkande där avtalet upphör att gälla i förtid och därmed behöver inte socialnämnden kontaktas (se 12 kap. 44 § stycke 4 punkt 1 JB). Det följer också av 12 kap. 45 § JB att hyresgästen inte har rätt till förlängning eller besittningsrätt som man också kallar det, när det rör sig om en sådan kort andrahandsuthyrning som du beskriver. Hoppas att du fått svar på din fråga.Vänligen

När får man som hyresvärdens byta lås på grund av hyresgästens dröjsmål med hyra?

2017-08-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Har sagt upp en hyresgäst pga obetalda hyror. Även skickat in ansökan till KF om avhysning. När kan vi som hyresvärd byta lås och utestänga hg?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Även fast du är hyresvärd till lägenheten kan du inte byta lås hur som helst. Hyresgästen har besittningsrätt till lägenheten. Byter du lås så har du olovligen rubbat hyresgästens besittning till lägenheten (byter lås utan dennes vetskap så att denne inte längre kan använda lägenheten) och brottet egenmäktigt förfarande har begåtts enligt 8 kap 8 § brottsbalken (BrB) (se här). Du får helt enkelt vänta tills Kronofogdmyndigheten (KFM) har delget Din hyresgäst och invänta svar på hur hyresgästen ställer sig till betalningsföreläggandet. Om hyresgästen inte svarar kommer KFM verkställa din ansökan, dvs. avhysa hyresgästen och driva in hyresgästens skuld till Dig. Om hyresgästen bestrider ansökan kommer detta att gå till domstol.Du får alltså inte byta lås om inte KFM meddelat beslut om avhysning och hyresgästen har lämnat lägenheten. Först när hyresgästen är utflyttad får du byta lås. Jag rekommenderar dig att kontakta hyresnämnden eller kronofogdemyndigheten för mer information.Hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Måste jag betala hyra under uppsägningstiden, trots att jag aldrig flyttade in?

2017-08-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag undrar över om återbetalning av deposition för hyra av rum.Min son som ska studera i Lund skrev i maj avtal om att hyra ett rum, med inflyttning 23 augusti. Avtalet säger att han har två månaders uppsägningstid. Han betalade en månadshyra i deposition när avtalet skrevs.31 juli såg vi att han hade chans att få ett studentrum på campus och förvarnade då hyresvärden att det kan hända. 10 augusti fick han ett avtal om ett rum på campus och vi meddelade då hyresvärden att det var klart.Hyresvärden har runt 14-16 augusti skrivit kontrakt med en ny hyresgäst för inflytt den 19 augusti. Jag har bett om en skriftlig uppsägning från henne. Hon ska ordna det men vill inte betala tillbaka depositionen.Jag sa att hon kan behålla något belopp för besvär och pappersarbete, hon har då erbjudit sig att betala tillbaka 1000 kr av dom 4500 som min son betalade i deposition. Ingen av oss har ännu skrivit någon formell uppsägning av avtalet (16 aug).
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Sammanfattande svar Ja, teoretiskt har ni rätt att få tillbaka depositionen. Men å andra sidan har hyresvärden rätt att få två månadshyror av er och behöver knappast betala tillbaka depositionen innan dessa pengar har nått henne. Jag rekommenderar er därför att ni accepterar erbjudandet om att få tillbaka 1000 kr av den lämnade depositionen. Reglerna avser balansera både hyresvärd- och hyresgästens intressen. Hade reglerna kring uppsägning av kontraktet varit alltför generösa så hade båda parterna tagit en ekonomisk risk. Ni får se pengarna som en försäkring på att er son med säkerhet hade ett boende till studiestarten. Uppsägningstiden gällerNi och hyresvärden har avtalat om hyra av ett rum. 2 månaders uppsägningstid gäller. Den 10 augusti säger ni upp hyreskontraktet. Er son skulle flytta in 23 augusti. Uppsägningstiden löper då augusti–september. Under denna tid är ni som hyresgäster skyldiga att betala hyresvärden hyra oavsett om denne lyckas hyra ut lägenheten till någon annan. Ett alternativ är självklart att er son bosätter sig i lägenheten under den tid han betalar hyra, vilket han självklart har rätt till. Men det är kanske ingen speciellt bra lösning i det här fallet. Hoppas du fått svar på dina fråga. Ha en fortsatt trevlig sommar!Med vänlig hälsning

Uppsägning för förråd utan kontrakt?

2017-08-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ett förråd sedan ett antal år tillbaka men vi har inget skrivet avtal/kontrakt som säger hur lång uppsägningstid vi har. Vi har tolkat som att uppsägning kan ske direkt då kontrakt saknas.Har vi rätt eller fel?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Uppsägningstiden för förråd är 9 månader om inget annat avtalats (4 § första stycket, andra punkten hyreslagen).Hoppas det besvarar er fråga, tveka inte att höra av er till oss igen nästa gång juridiken krånglar! Vi erbjuder även garanterat snabbt och kompetent svar genom vår expressrådgivning. Alternativet hittar ni på samma ställe som ni ställde den här frågan.Vänliga hälsningar,

Hyra ut samägt hus

2017-08-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Om det finns 2 ägare på ett hus och ena ägaren hyr ut huset till en familj utan att prata med den andra ägaren. Och den andra ägaren inte vill hyra ut det. Vad för rättigheter har hyresgästen?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När flera personer gemensamt äger en fastighet är Samäganderättslagen (SamägL) ( här ) tillämplig. För att fastigheten ska kunna hyras ut krävs att båda delägarna lämnar sitt samtycke, se 2 § SamägL. D.v.s. den som äger störst andel har inte rätt att mot den andres vilja hyra ut huset. Är det nu så att huset redan har blivit uthyrt, dvs det finns ett avtal antingen muntligt eller skriftligt, så är hyresgästen skyddad av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bl.a. uthyrning av hus. Utgångspunkten är att både hyresgästen och hyresvärden kan säga upp hyresavtalet med respektive en och tre månaders uppsägningstid, 3 § 2 st. Detta gäller oavsett om hyresavtalet gäller för bestämd eller obestämd tid, 3 § 1 st. Säger du som hyresvärd/ägare upp avtalet gäller 3 månaders uppsägningstid, säger hyresgästen upp avtalet är det 1 månads uppsägningstid som gäller. När börjar uppsägningstiden att löpa?Uppsägningstiden räknas i hela kalendermånader. Den månaden man säger upp kontraktet räknas alltså inte. Om ni som hyresvärdar säger upp hyresavtalet nu den 13/8 i så blir uppsägningstiden september, oktober och november och uppsägningen sker då sista november. Man kan alltså säga upp avtalet när som helst i månaden, men uppsägningstiden börjar inte löpa förrän vid nästkommande månadsskifte.Hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar