Hur säger jag upp en nuvarande hyresgäst?

2017-05-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Min kusin vill hyra ett av mina boningshus på gården, hur säger jag upp min nuvarande hyresgäst i detta hus på ett lagligt sätt ?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning av hus eller delar av hus finns i jordabalken (JB) kapitel 12. Du kan se närmre på den lagen här.Uppsägning av hyresavtal på obestämd tidEtt hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (3 §). Om hyresförhållandet har varit längre än 3 månader i följd måste uppsägningen vara skriftlig. Det rekommenderas att anledningen för uppsägningen anges och det är viktigt att det tydligt framgår att det rör sig om en uppsägning av avtalet (8 §).Om ett hyresavtal för en bostad kan det sägas upp för att gälla vis månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (4 §). Om en bostad hyrs ut på obestämd tid och sägs upp exempelvis 15 juni, så kommer avtalet upphöra 30 september samma år. Detta gäller bara om inte en längre uppsägningstid har angetts i avtalet. Om en längre uppsägningstid har avtalats gäller den.Uppsägning av hyra på bestämd tidEtt hyresavtal som ingåtts för bestämd tid upphör att gälla av sig själva utan uppsägning om inte något annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat längre än 9 månader i följd måste det dock sägas upp för att upphöra (3 §). Ett hyresavtal på bestämd tid övergår till ett avtal på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av att uppsägning uteblir och det inte sägs upp till hyrestidens utgång.Ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra senast en dag i förväg om hyrestiden är max 2 veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är mellan 2 veckor och 3 månader och slutligen 3 månader i förväg om hyrestiden är 3 månader eller längre (4 §). Har längre uppsägningstid avtalas gäller den tiden. Detta betyder att om ett hyresförhållande sträcker sig längre än 9 månader i följd måste det sägas upp med en uppsägningstid på 3 månader. Om ett hyresavtal sträcker sig över en kortare tid och det sammanlagda hyresförhållandet är mindre än 9 månader ska avtalet gälla tiden ut men för att undvika att det blir förlängt på obestämd tid ska man säga upp det 1 dag, 1 vecka eller 3 månader innan avtalets utgångsdatum beroende på hur lång tid avtalet gäller.Precis som för avtal som gäller på obestämd tid, så ska avtal på bestämd tid sägas upp genom ett tydligt meddelande som ska vara skriftligt om det sammanlagda hyresförhållandet har varat under mer än 3 månader.SammanfattningHur du ska göra i det här fallet beror alltså på hur ditt och din hyresgästs avtal ser ut. Har ni avtalat om längre uppsägningstid och andra villkor angående uppsägning än vad som anges i lagen ska du följa avtalet. Om ert avtal sträcker sig på obestämd tid kan du säga upp avtalet att gälla vid månadsskiftet 3 månader efter uppsägningen. Gäller det på bestämd tid ska det gälla tiden ut och huruvida du behöver säga upp det för att upphöra eller inte beror på hur ert avtal ser ut. Har hyresförhållandet varat mer än 9 månader måste du säga upp det för att det inte ska anses förlängt på obestämd tid. Uppsägningstiden för tidsbestämda avtal beror på hur lång tid avtalet gäller och om ni har avtalat om längre uppsägningstid. Tänk på att uppsägningen ska ske skriftligen om hyresförhållandet sammanlagt har varat mer än 3 månader!Jag hoppas att detta har varit till din hjälp. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Uppsägning och folkbokföring

2017-05-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan hyresvärden tvinga mig att säga upp min lägenhet för att jag inte är folkbokförd där, utan hos min särbo där jag bor den mesta tiden?
Amelie Demelew |Hej!Tack för att du väljer att vända dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår din fråga rätt så undrar du om hyresvärden kan säga upp ditt hyreskontrakt på grunden att du inte är folkbokförd där.Hyresförhållanden regleras i 12 kap i jordabalken (JB). Hyresvärden får bara säga upp kontraktet om hyresrätten är förverkad eller på vissa särskilt i lag stadgade grunder för uppsägning.Hyresgästen kan förverka sin hyresrätt på flera olika sätt vilka regleras i 12 kap 42 § JB. Det kan t.ex. vara dröjsmål med hyran, att man överlåtit hyresrätten otillåtet eller hyr ut den i andrahand utan tillstånd. Att inte vara folkbokförd på sin adress förekommer inte bland förverkandegrunderna utan regleras främst i folkbokföringslagen.Enligt folkbokföringslagen är kravet enbart att man ska vara folkbokförd på den adress man är bosatt vilket definieras som där man spenderar sin dygnsvila.Om du främst bor på din särbos adress kan du således vara folkbokförd där.Hoppas du känner att du fått svar på din fråga, om inte får du gärna skriva i kommentarsfältet så kan jag försöka förklara ytterligare.Med vänliga hälsningar,

Är andrahandshyresgästen bunden av hyresavtalet om förstahandshyresgästen sägs upp?

2017-05-05 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan!Jag hyr just nu i andrahand och min hyresvärd har sagt upp sitt kontrakt med fastighetsägaren. Mellan henne och mig så har jag 3månaders uppsägning. Och frågan är om hon har sagt upp hennes kontrakt med fastighetsägaren och inte vårt, bryts inte vårat kontrakt och att jag inte har något kontrakt med henne? Kan jag flytta till en annan lgh då utan att oroa mig för uppsägningstiden?
Anna Hovstadius |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärden har endast en avtalsrättslig relation till sin egen hyresgäst. Din hyresvärd är alltså förstahandshyresgästen och du är endast bunden till denna. Om förstahandshyresgästen sägs upp upphör således andrahandshyresrätten med. Du är alltså inte bunden av hyresavtalets uppsägningstid.__________________________________________________________________________________________Om du anser att situationen fortfarande är oklar är du välkommen att återkomma i kommentarsfältet.Med vänlig hälsning,

Fråga om hur man blir av med hyresgäst som inte betalar hyran

2017-05-03 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, hur kan jag snabbast bli av med andrahandshyresgäst som inte betalar hyran. Vi har 3 månaders ömsesidig uppsägning men inget i kontraktet som stipulerar vad som händer om hyran inte erläggs förutom en standardskrivning om dröjsmålsränta.mvhMarianne
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!När kan hyresvärden säga upp hyresavtal i förtid?Du är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen inte betalat hyran en vecka efter det att hyran förfallit till betalning (se här). Uppsägningen ska innehålla namnet på den hyresgäst meddelandet är riktat till samt dennes adress. Det ska även anges vem det är som säger upp avtalet samt vilken fastighet uppsägningen avser. Även en förklaring till varför hyresrätten är förverkad skall ges (i detta fall med anledning av att hyran inte betalats) samt vilka månader som hyran uteblivit och hur stor skulden därför nu är. Hyresgästens rätt till återvinningVid uppsägning av hyresavtal pga. utebliven hyra, finns dock vissa skyddsregler till förmån för hyresgästen. Till att börja med har du en skyldighet att upplysa hyresgästen att denne kan återvinna hyresrätten om denne betalar den/de obetalade hyrorna. För att återvinning ska bli aktuellt måste betalning ske inom tre veckor från att hyresgästen meddelats. I och med att återvinningsfristen börjar gälla när hyresgästen blivit meddelad är det säkrast att personligen överlämna brevet (se här). Även socialnämnden i kommunen där lägenheten är belägen ska bli underrättad om uppsägningen samtidigt som hyresgästen. Anledningen till det är för att nämnden ska få en möjlighet att gripa in och hindra avhysningen (se här).Om fallet är så att hyresgästen varit allvarligt sjuk och därför varit förhindrad att betala hyran kan inte uppsägning likt detta fall ske (se här).AvslutningsvisOm hyresgästen inte varit förhindrad att betala hyrorna pga sjukdom och fortsätter att undvika att betala trots att du underrättat denne om dennes rätt att återvinna lägenheten och inte heller socialnämnden griper in för att hindra avhysningen, kan du vända dig till kronofogden för att ansöka om avhysning. På kronofogdens hemsida kan du läsa hur du går till väga - se här. Här finns blanketten för att ansöka om avhysningen!Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att återkomma!Vänlig hälsning,

Gäller gemensam uppsägningstid för hyresavtal vid separation?

2017-05-14 i Hyresavtal
FRÅGA |jag är sambo i en lägenhet och vi står båda på kontraktet. jag ska flytta ut och undrar om jag har uppsägningstid efter min uppsägning?
Lenita Pettersson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Uppsägning av gemensamt hyresavtalJag utgår från att din sambo och du har ett hyresavtal på obestämd tid. Om ni båda står med i hyresavtalet som parter så måste det sägas upp i sin helhet för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket jordabalken). När ni gemensamt säger upp avtalet, där din sambo och du står som ena part och hyresvärden står som andra part, har ni uppsägningstid. Om det inte avtalats om specifik uppsägningstid så upphör hyresavtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § första stycket 1 p. jordabalken). Under uppsägningstiden, oavsett om du väljer att bo kvar eller inte, är både din sambo och du ansvariga för att betala hyran eftersom ni båda står med på hyresavtalet. Nytt hyresavtal mellan hyresvärden och din samboOm hyresvärden godkänner din sambo som ensam hyrestagare kan de skriva under ett nytt hyresavtal som gör att er gemensamma uppsägningstid uteblir eller blir kortare. Kontakta er hyresvärd innan ni säger upp hyresavtalet, berätta om era planer på att separera och se över vilka möjligheter som finns.Jag hoppas att du fått svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Byte av fastighetsägare vid lokalhyra

2017-05-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan. Jag hyr en lokal som jag har en bilfirma i. Jag har ytterligare 1 år kvar av kontraktet men nåddes av nyheten att min fastighetsägare ska sälja lokalen. Vad kommer hända med oss nu?
Malin Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag har förstått din fråga har inte ert hyresavtal sagts upp. Om din fastighetsägare säljer lokalen till en ny fastighetsägare kommer det förmodligen inte att hända något med er. Det kommer endast ske ett partsbyte på hyresvärdens sida. Det krävs inte heller något samtycke från hyresgästen. Det är allmänna avtalsrättsliga principer som säger det. Vänliga hälsningar,

Fråga om oskälig hyra av lokal

2017-05-03 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Vår fastighetsvärd vill höja vår hyra med 30% till nästa kontraktsperiod. Har vi som hyresgäst (vi är en stiftelse) någon som helst skydd i lag mot något sådant? Vad är en oskälig hyreshöjning?MvhLisa Hållars
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad avgör om hyran är oskälig?Vid höjning av lokalhyra måste hyresvärden säga upp avtalet för villkorsändring. Hyresvärden kan bli ersättningsskyldig gentemot hyresgästen om den nya hyran inte anses som skälig. Om hyran är skälig eller inte avgörs utifrån marknadspriset för liknande lokaler på orten vid tidpunkten för hyrestidens utgång (se här). Om en höjning på 30 % är skälig eller inte avgörs därför efter en jämförelse med hyran för liknande lokaler vid orten. Indirekt besittningsskyddSom lokalhyresgäst har man ett indirekt besittningsskydd om man hyrt lokalen i mer än 9 månader innan villkorsändringen och uppsägningen sker (se här). Skulle hyreshöjningen anses oskälig blir hyresvärden därför ersättningsskyldig gentemot er (se här).Skulle den nya hyran däremot inte anses som oskälig är hyresvärden däremot inte ersättningsskyldig enligt bestämmelserna och då är det upp till er som hyresgäster att antingen acceptera de nya villkoren (den höjda hyran) eller flytta från lokalen.AvslutningsvisFör att få rätt till en eventuell ersättning kan ni vända er till hyresnämnden för medling. Detta måste göras inom två månader från det att hyresvärden sa upp avtalet med villkorsändring. Om ni som hyresgäster inte gör detta innan tvåmånadersfristen förlorar ni eventuell rätt till ersättning. Att hänskjuta en sådan fråga till hyresnämnden kostar inget. Mer om detta kan ni läsa på hyresnämndens hemsida - här.Hoppas du fått svar på frågan!Vänlig hälsning,

Fråga om hyresgästers rättigheter när lokal de hyrt ska säljas

2017-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej vi har hyrt en lokal där vi har haft en hobby verksamhet med bilar. Men nu har fastigheten blivit såld. Vad gäller med kontrakt m.m. Nya hyresvärden vill att vi lämnar lokalen direkt. Vad har vi som hyresgäster för rättigheter? Vi har hyrt i närmare 6år på samma ställe.
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Indirekt besittningsskyddOm hyresförhållandet varat i mer än 9 månader i följd har en lokalhyresgäst i regel indirekt besittningsskydd. Detta innebär närmare att ni som hyresgäster i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som ni förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Ni som hyresgäster har även rätt till skäligt uppskov med avflyttningen genom besittningsskyddet. (Lagrum: 12 kap 57 - 60 §§ Jordabalken).Undantag Hyresgästen har inte rätt till ersättning trots att denne har ett indirekt besittningsskydd, om någon av dessa undantag är uppfyllda - se här. Ett av dessa undantag lyder "om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet". Frågan blir då om er hyresvärds uppsägning, att sälja fastigheten, faller under det undantaget. I lagens förarbeten nämns att när det är fråga om omläggning av brukningsändamålet, dvs. när hyresvärden vill hyra ut lokalen för en verksamhet av annat slag än den hyresgästen bedriver, bör det utgöra en befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning för nuvarande hyresgäster om inte hyresgästen erbjuder kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor. Skillnaden här mot ert fall är att hela fastigheten säljs. Jag vågar därför inte uttala mig närmre för vad utgångsläget blir för er och därför rekommenderar jag att ni vänder er till hyresnämnden för att få ett klart besked på frågan. - Här kan ni göra det. Besittningsskyddet kan avtalas bort i vissa fallViktigt att komma ihåg är att om det är så att ni tillsammans med hyresvärden i en särskilt upprättad handling, har kommit överens om att ni som hyresgäster ska avstå från besittningsskyddet gäller den överenskommelsen. I sådant fall har ni ingen rätt till ersättning.Hoppas ni fått vägledning på er fråga!Vänlig hälsning,