Möjlighet säga upp hyresavtal pga att tidigare hyresgäst ockuperar

2014-04-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Min dotter har skrivit på ett hyreskontrakt på en lägenhet som hon skulle få hyra från 1 april. Tyvärr hände saker vilket gjorde att hon var tvungen att säga upp kontraktet redan innan hon hann flytta in. Hyresvärden undrade om hon ville ha nycklarna till lägenheten de tre månader som har uppsägning, men hon tackade nej. Vi har nu märkt att den hyresgäst som haft lägenheten bor kvar, efter en vecka in i april. Dottern frågade då hyresvärden om det var riktigt "att hon betalar hyra, fast lägenheten ej är lämnad av den gamla hyresgästen". Hon fick till svar att "ja så kan det bli ibland - han har ej tömt lägenheten och ej heller lämnat in nycklar. Min dotter har ju ej för avsikt att flytta in, men då hon får stå för hyran tycker vi att det ej känns rätt. Hyresvärden har sagt att hon ska få tillbaka pengar för de dagar hon ej kan nyttja lägenheten. Är detta korrekt eller kan vi kräva att kontraktet bryts. Tacksam för vägledning i detta ärende. Vänliga hälsningar Pia Arias
Miranda Lymeus |Hej!Reglerna om hyra finns i Jordabalken 12 kap. Om den gamla hyresgästen inte flyttar ut i tid har den nya gästen rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten inte kan användas (JB 12 kap. 14 §). Om situationen inte åtgärdas genast efter att hyresvärden har upplysts om den, så kan den nya hyresgästen ha rätt att säga upp lägenheten med omedelbar verkan (JB 12 kap. 14 § tillsammans med 11 § 1 st. 2 p. och 6 § 1 st.). Då måste dock det faktum att den gamla hyresgästen bor kvar vara av väsentlig betydelse för den nya hyresgästen. Vad som är väsentlig betydelse får avgöras från fall till fall, bland annat mot bakgrund av hur länge situationen har pågått och vad syftet med hyresavtalet är. Jag skulle tro att det faktum att din dotter inte har för avsikt att bo eller använda lägenheten gör att det inte kan anses vara av väsentlig betydelse för henne att den gamla hyresgästen bor kvar. I så fall får hon nöja sig med nedsättning av hyran under den tid lägenheten är helt eller delvis ockuperad.Lagrummen hittar du https://lagen.nu/1970:994.Med vänlig hälsning,

Rätt att veta vem som klagat till hyresvärd?

2014-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Har man rätt att få veta vem som klagar på en om man får klagomål som dem har lämnat till hyresvärden
David Ingvarsson |Hej, och tack för din fråga!Det finns inget lagrum som tvingar din hyresvärd att upplysa dig om vem som har framfört klagomål. Många tycker att det är obehagligt att konfrontera andra personer direkt och det kan därför finnas ett behov av att kunna rapportera olägenheter anonymt för att inte människor ska behöva lida i det tysta. Enligt 12 kap 25 § Jordabalken ska en hyresgäst vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö på sådant sätt att det inte skäligen bör tålas. Om en störning är av sådan art att den inte skäligen bör tålas ska bedömas utifrån den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus normalt ska behöva tåla. En boende ska kunna fungera på vanligt sätt, exempelvis ha möjlighet att kunna sova om nätterna. I bedömningen tas ingen hänsyn till särskilt känsliga människor. Om du anser att du inte stör mer än vad som skäligen bör tålas (buller av "normala aktiviteter"  under dagtid måste accepteras) rekommenderar jag därför att du i första hand ger din version till hyresvärden. Vänlig hälsning

Undersökningsplikt och vissa utfästelser

2014-04-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har precis köpt vårt första hus. Det stod i objektbeskrivningen att samtliga fönster på nedervåningen var bytta under 2012. Nu har vi flyttat in och upptäckt att inget fönster i vardagsrummet är bytt, 3 st plus en altandörr, inte är bytta under 2012 utan är betydligt äldre. Jag har läst lite om vilket ansvar vi som köpare har att undersöka men då det stod så tydligt i objektbeskrivningen att de var bytta så var det inget vi undersökte då. Hur går vi vidare med detta? Har vi någon rätt till ersättning?Mvh Emelie
Alfred Petersson |Hej! Tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om fastighetsköp finner du i jordabalkens 4 kapitel (här).Enligt 4 kap 19 § 1 st JB (som hänvisar till 12 §) har du rätt till avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. ”Vad som följer av avtalet” syftar inte enbart vad som står i det faktiska avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.Att fönstren inte är bytta trots uppgifter om detta utgör ett s.k konkret fel och ger rätt till prisavdrag förutsatt att felet inte borde ha upptäckts vid köpet.Som köpare har man, precis som du nämner, en långtgående undersökningsplikt, 4 kap 19 § 2 st JB. Huvudregeln är att det som kan upptäckas med syn, lukt, känsel och hörsel bör undersökas. Det finns dock en del rättspraxis som talar för en viss neutralisering/minskning av undersökningsplikten i samband med att säljaren utfäst något särskilt som skulle få köparen att lita på detta och ej undersöka uppgiften. Se t.ex. NJA 1983 s. 858 där en mäklare uppgett felaktiga uppgifter om tomtareal. Högsta domstolen ansåg i detta fall att det rörde just en sådan utfästelse som befriade köpare från undersökningsplikt, då inget tydde på att köparen borde ha insett att arealen var annan. Här fick köparen prisavdrag. I ett annat fall dömde HD annorlunda. Se NJA 1978 s. 301. Här hade säljaren sagt att vattnet i ett dike vid fastigheten var ”Friskt och kallt” d v s drickbart. Det visade sig senare att vattnet inte var drickbart. HD ansåg dock att detta var en alldeles för generell utsago för att kunna räknas som utfästelse. Säljaren friades. Som du säkert förstår kan jag inte ge dig ett konkret svar. Det kommer an på omständigheterna vid just ditt köp. Såg inte fönstren nya ut kanske detta borde ha undersökts. Det är dock möjligt att detta skulle berättiga prisavdrag, förutsatt att det inte varit klart att du borde ha upptäckt felet samt att du reklamerar felet inom skälig tid, 4 kap 19 a § JB. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Miljö - enskilt anspråk

2014-04-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i lägenhet på första våningsplanet. Precis intill fasaden nedanför mina lägenhetsfönster, både i kök och vardagsrum, finns det allmänna parkeringsplatser placerade av kommunen. Jag upplever diverse olägenheter i samband med dessa allmänna parkeringsplatser både vad gäller luftkvalité och bullernivå. På vintertid är det inte ovanligt att parkerade bilar värms upp med hjälp av tomgaskörning. Förutom att avgaser sipprar in i min lägenhet så blir jag uppenbart störd av bullret. Under sommartid när fönster hålls öppna så besväras jag av både avgaser och buller. När bilar backar in på parkeringsplats luktar hela rummet avgaser. Jag har målat om taket för att täcka mörka spår av sot ovanför fönster, likaså märks föroreningarna genom beläggningar på mina fönsterrutor. Mina grannar har liknande erfarenheter. Trafikavgaser har en rad olika potentiella hälsoeffekter. Exempelvis astma, luftvägsinflammation, lungödem och i vissa fall cancer (Hälsoeffekter av trafikavgaser - Rapport från yrkesmedicinska enheten 2000:3). Jag vill kunna känna mig trygg i min egen bostad. Hur lagligt det egentligen är att placera allmänna parkeringsplatser utmed fasaden på bostadshus? Men hänvisning till Miljöbalken anser jag det inte rimligt att detta får förekomma. Exempel på utdrag från miljöbalken; 1 Kap. Miljöbalkens mål och tillämpningsområde; 1§ 1. Miljöbalken skall tillämpas så att människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter oavsett om dessa orsakas av föroreningar eller annan påverkan. 2 Kap. Allmänna hänsynsregler; val av plats 6§ För en verksamhet eller åtgärd som tar i anspråk ett mark eller vattenområde ska det väljas en plats som är lämplig med hänsyn till att ändamålet ska kunna uppnås med minsta intrång och olägenhet för människors hälsa och miljön. 9 Kap. Miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd; definitioner 1§ Med miljöfarlig verksamhet avses; 2. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön genom annat utsläpp än som avses i 1 eller genom förorening av mark, luft, vattenområden eller grundvatten, eller 3. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för omgivningen genom buller, skakningar, ljus, joniserande eller icke-joniserande strålning eller annat liknande.Min fråga till er är; hur kan jag som drabbad medborgare driva frågan på bästa sätt? Ska jag vända mig till kommunens miljöenhet? Hur kan/bör går jag till väga? Tacksam för svar.
Malin Andreasson |Hej! Tack för din fråga. Som enskild är det tyvärr inte det lättaste att åberopa miljöproblem. En allmän parkering har detaljplanerats av kommunen och är belagd där den är tyvärr. När kommunen planerar vad som skall göras med olika områden används Plan- och bygglagen som du hittar https://lagen.nu/2010:900. När en kommun detaljplanerar ett område ingår i den processen att man skall samråda. Det vill säga att kommunen bland annat skall ge kända sakägare och andra berörda tillfälle till samråd 5 kap. 11§ PBL. Eftersom det verkar som att parkeringen fanns där när du flyttade in har du inte haft denna möjlighet.  Genom att flytta in i en bostad, efter att ha gjort undersökning av område och fastighet, har man indirekt accepterat standard. En parkeringsplats faller inte under miljöbalkens benämnelse så som du har anmärkt ovan tyvärr, utan miljöbalken tar främst sikte på verksamheter. Vad som kan komma att aktualiseras dock är att det enligt miljöbalkens regler kan vara aktuellt med ett enskilt skadestånd enligt 32 kap som du hittar https://lagen.nu/1998:808. Dock rör det sig återigen om en fastighet som skall ha orsakat skadorna, samt att skadan skall vara av större omfattning. Tyvärr är det så att trafiken har ökat i mängd och det innebär också ett ökat behov för parkeringsplatser. Tyvärr skulle en invändning av det slag du verkar vilja göra vara svår att få tillstånd. Jag tycker att du skall vända dig till din kommunen för att visa de skador du lidit på din fastighet samt anmärka de hälsorisker som du anser finnas med nuvarande förhållande. Om flera personer lämnar klagomål kan det hjälpa er till framgång och en kommun som är redo att bemöta dessa för att främja viljan hos er medlemmar. Lycka till! 

Byte av fastighetsägare vid arrende

2014-04-23 i Arrende
FRÅGA |Vad händer med mig om markägaren säljer sin mark var jag arrenderar en tomt på livstid? M v h Carina
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga! Vid överlåtelse av fastighet gäller arrendeavtalet normalt mot nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, enligt 7:13 jordabalken (se här). Arrendeavtalet fortsätter att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet. Då ert avtal sträcker sig över din livstid (vilket är ok enligt 10:2 jordabalken) kommer arrendet att fortsätta gälla under denna tid. Ägarbytet påverkar således inte din arrenderätt!Vänligen,

Granne har sågat ner överskjutande grenar

2014-04-22 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! När vi kom hem från påskfirande hade grannen sågat ner 4 stora grenar från två av våra trän. Grenarna nådde över till hans tomt. Får han göra så utan att prata med oss? Mvh Caroline Sundberg
Thomas Borgenfalk |Hej,Tack för din fråga!Vad gäller rötter och grenar som hänger över grannens tomt finns en särskild bestämmelse i JB 3:2 som behandlar förhållandet mellan grannar: "Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom" (fetstil tillagd).Detta innebär alltså att man i princip har rätt att kapa av grannens gren som hänger över ens tomt om den medför olägenhet, t.ex. i form av att yta inte kan användas, att det ser fult ut eller liknande. Observera dock er rätt som ägare till träden att först själva få komma till rätta med problemet. Eftersom ni uppger att det rör sig om 4 stora grenar borde grannen antagligen ha pratat med er först. Om ni anser att grannen sågat av för mycket eller på fel sätt samt att ni inte har fått tillfälle att själva åtgärda problemet kan ni ta detta vidare genom att kräva skadestånd för de extrakostnader som uppstått på grund av att han sågade ner grenarna utan att fråga er först.Hoppas svaret är till hjälp.Mvh,

Tillträde till lägenhet

2014-04-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag äger en bostadsrätt som jag hyr ut i andrahand. Nu ska lägenheten säljas i sommar och min andrahandshyresgäst vill inte att jag eller mäklaren ska ha visningar där sålänge h*n bor där. Kan h*n neka mig tillträde då jag ska ha visning så länge h*n bor kvar i lägenheten? Jag har läst att hyresgästen inte kan neka visning av lägenheten när den är "till uthyrning" men är det samma vilkor som när lägenheten står till försäljning? Hälsningar My
Daniel Morgansson |Hej My!Tack för att du vänder dig till Lawline.Det stämmer som du säger att hyresgästen är skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid när den är ledig till uthyrning. Det följer av Jordabalkens 12 kap 26§. Jag skulle nog göra tolkningen att det förmodligen gäller även när lägenheten skall säljas. Om hyresgästen vägrar att komma överens om en lämplig tid utan ett godtagbart skäl så kan det vara grund för förtida uppsägning, dvs. att hyresgästen har förverkat sin hyresrätt (JB 12 kap 42 § p.7). Du får däremot inte tvinga dig in i lägenheten om du vägras tillträde, utan måste ansöka om handräckning hos Kronofogden.Hoppas att detta var till hjälp.Med vänlig hälsning

Överlåtelseförbud i gåvobrev, gåva av fastighet

2014-04-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har i gåva 7 maj 2013 fått en fastighet av min tidigare pojkvän. Jag vill sälja men vet inte om jag kan utan hans tillstånd.Hans far har byggt detta sommarhus 1965 och min pojkvän fick det i arv 2010. Sedan 2010 har han varit skriven på adressen och är så fortfarande. Dock har han alltså givit mig fastigheten. I gåvobrev finns ett par klausuler såsom: "Fastigheten tillträdes i samband med detta gåvobrevs undertecknande.""Gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten.""Det givna liksom ersättning för och avkastning av detta skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom. De regler om rådighetsinskränkningar och övertaganderätt, som följer av vid vår tid gällande äktenskaps- och sambolagstiftning och lagstiftning om registrerat partnerskap, skall ej äga tillämpning på det givna, dess avkastning eller substitut.""Gåvoegendomen eller vad som trätt i dess ställe skall vid gåvotagarens frånfälle - till den del av egendomen då finnes i behåll - tillfala gåvotagarens bröstarvingar med den fördelning som följer av den legala arvsordningen."Då han har stora skulder till mig (ett par skuldebrev finns skrivna dock ej allt) och vägrar att betala dessa vill jag sälja fastigheten.Jag har varit skrivit på adressen en kort period 2012/2013, men är så inte längre. Kan jag sälja utan hans samtycke? Om inte kan jag då vräka honom från huset och istället hyra ut det på att på så vis få tillbaka skulden? MVH Camilla
Märta Ahlén |Hej Camilla och tack för din fråga!Det verkar som att formkraven för gåvobrevet är uppfyllda och jag lämnar därför formalian därhän. Generellt sett är det vid gåva av fastighet (vilket regleras i 4 kap. Jordabalken, se: https://lagen.nu/1970:994) vanligt med sådana förbud mot vidareöverlåtelse som det är fråga om här. En givare vill inte sällan begränsa gåvotagarens befogenheter när det kommer till att förfoga över fastigheten och detta är alltså möjligt. Angående din vilja och möjlighet att sälja fastigheten talar följaktligen villkoret "gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten" sitt tydliga språk: för att överlåta fastigheten krävs skriftlig bekräftelse på att din före detta pojkvän samtycker till att fastigheten försäljs. Rent praktiskt kan du inte sälja den utan hans tillstånd; det framgår normalt av fastighetsregistrets inskrivningsdel vilken typ av förfogandeinskränkningar som en fastighet är belastad med och en eventuell förvärvare hade helt enkelt inte kunnat få lagfart på fastigheten om den sålts. Se Beckman m.fl., Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar (1 okt. 2011, Zeteo), kommentaren till 4 kap. 29 §. Det framgår inte av omständigheterna vilken slags uppgörelse som du och din tidigare pojkvän har träffat för hans boende på sommarhuset på fastigheten. Är hans boende i sommarhuset rotat i ren välvilja från din sida kan du absolut prata med honom och säga att du nu har för avsikt att hyra ut sommarhuset istället. Har ni ett hyresavtal måste uppsägningstiden i avtalet iakttas. Rörande skulden och skuldebreven har dessa egentligen, såvitt jag förstår, inget med fastigheten att göra – fastigheten är din och är din att hyra ut (så länge som inte begränsningar i gåvotagarens möjligheter att även upplåta fastigheten finns inskrivna i gåvobrevet). Skulden är din tidigare pojkväns och ska följaktligen betalas till dig i egenskap av den person som har rätt att kräva och uppbära betalning i skuldebrevslagens (se: https://lagen.nu/1936:81) mening. När själva skulden inte är tvistig, utan det förhållandet att den betalningsskyldige inte betalar har sin grund i att vederbörande inte vill eller kan, är det företrädesvis Kronofogdemyndigheten (KFM) som du ska vända dig till. Hos KFM prövas inte skulden i sak, utan KFM kommer att utfärda ett betalningsföreläggande mot din före detta pojkvän med skuldebrevet som grund. KFM tillhandahåller ett färdigt formulär för betalningsföreläggande, vilket du når här: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html. Vad som händer efter att ansökan om betalningsföreläggande inkommit till KFM kan du läsa om via länken ovan. KFM kan i slutändan hjälpa dig med att driva in skulden (verkställa).Sammanfattningsvis kan du alltså inte utan din pojkväns samtycke överlåta fastigheten. Möjligheten att ”vräka” för att sedan hyra ut sommarhuset beror helt på den uppgörelse med stöd av vilken din tidigare pojkvän numera bor i huset. Rörande skuldebreven är det mest effektivt att vända sig till KFM med en ansökan om betalningsföreläggande, och förhoppningsvis kunna driva in skulden den vägen. Jag hoppas du fått svar på dina frågor och att allt ordnar sig för er.Vänligen,