Korttidskontrakt vid andrahandshyra

2014-12-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag bor i korttidskontrakt och har avskrivit mig besittningsrätt. Hörde dock att jag efter fyra år måste erbjudas förstahandskontrakt, stämmer det? Tack på förhand!
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga! Som längst kan ett korttidskontrakt som du säger gälla i fyra år om inte hyresnämnden godkänner en längre tid (Se Jordabalken 12 kap. 45 a §, https://lagen.nu/1970:994). I princip handlar det om en fristående överenskommelse vid sidan av hyresavtalet. Resultatet är i princip att man inom dessa fyra år inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, men får man förlängning utöver den tiden slutar slutar denna "vid sidan av"-överensommelse att gälla, och man har rätt till förlängning. Detta handlar dock inte i sig om frågan mellan andrahands- och förstahandskontrakt.Om jag förstår dig rätt hyr du lägenheten i andra hand. Det är möjligt att den person du hyr lägenheten av har ett hyreskontrakt (eller kontrakt med bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrätt) där det står att du har rätt att "ta över" förstahandskontraktet efter fyra år.Hoppas att svaret var till någon hjälp! Om du undrar något mer är det bara att återkomma.Hälsningar,

Hyresgästs ansvar för gäster

2014-12-19 i Hyresrätt
FRÅGA |En person har blivit uppsagd pga att en vuxen släkting har orsakat brand på vinden i hyreshuset. Kan hyresvärden säga upp hyresgästen trots att det inte är hyresgästen som orsakat branden, utan hyresgästens släkting. (Släktingen bor inte i hyreshuset.) 
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline!Regler om hyreslägenheter hittar du i jordabalken (1970:994) (JB) kap. 12, se här. Jag kommer först gå igenom lite allmänt vilket ansvar som en hyresgäst har för sin hyresrätt innan jag går in på om hyresvärden i det fall du beskriver har kunnat säga upp hyresgästen i fråga. En hyresgäst har vårdplikt vilket innebär att han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom att han eller hon vållat skadan eller varit vårdslös så att skadan uppstod (se JB kap. 12 § 24). Hyresgästen är även skyldig att ersätta skador som vållats av någon som gästar honom eller henne, vilket även gäller släktingar som hälsar på hyresgästen som i det fall du nämner. Vårdplikten omfattar lägenheten och det som hör därtill, alltså även källare, förråd, vind och liknande.När det gäller just brand som hyresgästen själv inte har vållat så är hyresgästen bara ansvarig för branden enligt vårdplikten om han eller hon inte har iakttagit den omsorg och tillsyn som han eller hon borde ha iakttagit. Hyresgästen ska alltså inte bli ansvarig för rena olyckshändelser.Det är något oklart vem det är som faktiskt ska bevisa att hyresgästen inte har iakttagit den omsorg och tillsyn som krävs. Som utgångspunkt är det hyresgästen som ska bevisa att han eller hon inte har varit försumlig, men om det finns en rimlig möjlighet att skadan har uppkommit på något annat sätt än hyresgästens försummelse så ska hyresvärden i stället bevisa att det faktiskt är hyresgästen som varit försumlig så att skadan uppkommit (se dom från Högsta domstolen i NJA 1975 s 657). Om det är så att hyresgästen faktiskt är den som anses ansvarig för branden så har han eller hon försummat sin vårdplikt. Påföljden för detta kan vara förverkande av hyresrätten, alltså att hyresvärden faktiskt har rätt att säga upp hyresgästen. Detta kan dock ses som den allvarligaste påföljden, vilket aktualiseras om skadan är omfattande och hyresgästen i stor utsträckning har brustit i sin vårdplikt så att det kan anses som vanvård (se JB kap. 12 1 42 p. 6). Hyreskontraktet ska heller inte förlängas när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i hög grad att det inte är skäligt att förlänga kontraktet (se JB kap. 12 § 46 p. 2). Sammanfattningsvis så kan det alltså finnas grund för hyresvärden i det fall du beskriver att säga upp hyresgästens hyresrätt, och detta trots att det är hyresgästens släkting som har orsakat branden. Det är dock många bedömningar som måste göras i just det enskilda fallet, och för att kunna ge ett helt definitivt svar behövs mer omständigheter från fallet. Om du behöver mer hjälp kan jag rekommendera dig att kontakta hyresgästföreningen. Hoppas detta gav svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hyresgäst ansvar

2014-12-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag bo i en hyresrätt där föregående hyresgäst installerade en duschkabin. När jag flyttade in blev duschkabinen kvar då jag godkände detta, det godkändes även vid besiktningen då inga anmärkningar gjordes i besiktningsprotokollet. Det finns heller inga skriftliga dokument som anger att jag skulle vara ansvarig för eventuellt återställande av badrummet (nedmontering av duschkabinen). Jag antog att när hyresvärden godkände besiktningen innan jag flyttade in så godkände han det skick lägenheten var i vid det tillfället. Jag har flera gånger tänkt på om jag numera är ansvarig för återställandet av badrummet när jag flyttar ut, vilket jag nu också ska göra. Om ny hyresgäst säger "nej, jag vill ej ta över ansvaret", kan hyresvärden ålägga mig att återställa badrummet i det skick den var då hyresgästen innan mig flyttade in?
Victor Sundh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Reglerna om hyra hittar du i Hyreslagen (12 kap Jordabalken). Enligt 24 § ansvarar hyresgästen under hyrestiden för att väl vårda lägenheten och är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommer på lägenheten under hyrestiden. Detta ansvar gäller för Dig som hyresgäst under din hyrestid och du ansvarar inte för skada som tidigare hyresgäster har orsakat. Om hyresvärden skulle anse att bytet av duschkabin innebär en skada på lägenheten är det alltså inte ditt ansvar. Du ansvarar inte för att "förbättra" lägenhetens skick utan för att upprätthålla den i det skick som den överlämnats till dig.Svaret på din fråga är alltså: Nej, hyrsvärden kan inte ålägga dig att återställa badrummet till det skick som det hade före den förra hyresgästen flyttade in, däremot till det skick det hade när du själv flyttade in. Skulle hyresvärden försöka påföra detta ansvar på dig bör du alltså upplysa denne om att duschkabinen installerades av den tidigare hyresgästen och inte är ditt ansvar.

Olagligt att hyra i andra hand utan tillstånd?

2014-12-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en vän som har ett förstahandskontrakt. Men nu har han även köpt en bostadsrätt som han tänker bo i men han vill behålla hyresrätten. Därför tänker han fortsätta vara skriven där. Han har nu frågat om jag vill flytta in där. Isåfall kommer även jag skriva mig där. Nu vill jag bara försäkra mig att detta inte är olagligt? Så begår någon ett brott?
Josefin Grönkvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att hyra ut hyreslägenheter i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. För att få tillstånd krävs godtagbara skäl vilket exempelvis kan vara att hyresgästen ska studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller prova att flytta ihop med någon annan. För att din vän alltså lovligt ska få hyra ut sin hyresrätt krävs ett sådant samtycke.Om din vän väljer att olovligen hyra ut lägenheten är detta alltså ett avtalsbrott, det är alltså inte olagligt. Att du skriver dig på adressen bör förtydligas att inte heller detta är något brott. Ett avtalsbrott innebär att hyresgästen i detta fallet, väljer att frångå det som avtalats. Hyresvärden har i ett sådant fall rätt att säga upp hyresgästens kontrakt om denne inte omedelbart rättar sig efter en tillsägelse. Konsekvenserna av att hyra ut lägenheten i andra hand olovligen kan därför bli att din vän förlorar sitt kontrakt. Ingen av er begår en brottslig handling, men om du funderar på att hyra en lägenhet i andra hand som hyrs ut utan tillstånd bör du tänka på att denna kan komma att sägas upp och att du därför ganska snabbt kan komma att bli utan bostad. Eftersom avtalsförhållandet inte skulle vara mellan dig och hyresvärden har du inte heller rätt att ställa några krav direkt mot denne om att exempelvis få ta över kontraktet, i det fallet att din väns kontrakt skulle sägas upp. Jag rekommenderar dig därför att försäkra dig om att lägenheten hyrs ut med erforderligt tillstånd. 

Hyrestid och tid för betalning av hyran

2014-12-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad gäller, hyrt ut min läg tom 31/12. Har en överenskommelse om att personen ska få förläng hyra tom 31/1.Vi skulle skriva kontrakt hon hitta inte den föregående där jag skulle förlänga den, men har ett muntligt och godkännande via sms. Var inga problem tills jag påminde henne om att bet hyran i tid då hon alltid betalat sent. Jag reser bort 28/12 och vill betala mina räkn i tid. Hon hota med att flytta 1/1 om det inte passar. Säger att hon inte kan bet räkningen förrän 29/12 enligt hyresavtalet ska bet ske varje mån den 25;e och så har det inte varit utan varit allt från delbetalningar och den 1a i mån. Vad är min rätt i frågan då jag upplever varit tydlig saklig, tillmötesgående och tolerant? Med vänlig hälsning, Kristina Tisell
Victor Sundh |Hej Muntliga hyresavtal står sig och här verkar det även om det ur bevissynpunkt är bra med skriftliga avtal, se 12:2 JB här. Då ni har avtalat om att hyrestiden ska fortlöpa till den 31/1 har hyresgästen ingen rätt att säga upp avtalet till den 31/12 på den anledningen att du begär att hyran ska erläggas i tid enligt avtalet,. Se 12:3 2 st JB om hyresavtal på bestämd tid. Enligt 12:20 JB anges att även om det framgår av avtalet att betalning ska ske senast en viss angiven dag, gäller för bostadslägenheter, för hyra som gäller en annan kalendermånad än den första, att hyran får betalas senast den sista vardagen före månadens början. Dvs, hyresgästen kan hålla inne med betalningen fram till och med den 31/12.

Borgensförbindelse och skador på hyresrätt

2014-12-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag borgade såsom för egen skuld för min mammas hyresrätt 2003. Hon har skött sina hyror. Nu är hon avliden, kan hyresvärlden hävda att jag ska stå för renovering av hennes lägenhet på grund av att hon rökt inne? Kan borgensåtagandet anses vara preskriberat?
Thommy Södergård Åkesson |Hej och tack för din fråga!Det beror - som det ofta gör - lite på situationen. Ditt borgensåtagande är ju en form av avtal mellan dig och borgenären (här hyresvärden), och det beror alltså på vad ni avtalade vad som omfattas. Kanske har du bara gått i borgen för hyresbetalningarna? I så fall kan du inte krävas för skada som har uppstått i lägenheten. Om borgensavtalet däremot innefattade alla typer av skulder som kunde uppstå på grund av att din mamma bodde i hyresrätten kan du förmodligen krävas på renoveringskostnaderna. Möjligt är ju exempelvis att borgensavtalet innebar att du gick i borgen för alla skyldigheter som uppstår till följd av hyresavtalet.Det framgår förmodligen i hyresavtalet om hyresgästen skall stå för denna typ av skador eller inte, men troligt är att hyresgästen skall det. Grundregeln, om inget annat har avtalats, är enligt 9 och 15 §§ Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) att hyresgästen skall hålla lägenheten i "normalt skick", vilket måste innebära att röklukt och dylikt avlägsnas. Det är inte sannolikt att hyresavtalet befriar hyresgästen från sådan skyldighet.När det gäller preskriptionen, inträder preskription som huvudregel tio år efter att fordringen uppstod så länge borgenären inte exempelvis har försökt kräva in skulden. Fordringen uppstod ju här när "skadan" uppstod; borgensavtalet i sig är däremot något som inte i sig preskriberas.Sammanfattningsvis blev, om inget annat stod i hyresavtalet, din mamma skyldig att betala för renovering till följd av röklukten. Om du nu kan bli krävd på pengarna beror på vad din borgensförbindelse omfattade; förhoppningsvis finns det ett skriftligt avtal med den. Om det exempelvis innebär att du går i borgen för "alla skyldigheter som uppstår till följd av hyresavtalet" omfattas kostnaden. Om det däremot exempelvis har avtalats att du "går i borgen för samtliga hyresbetalningar", kan du inte krävas på några pengar.Lycka till, och hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Krav avseende dolt fel i fastighet

2014-12-16 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! 2009-12 köpte vi ett hus som har ett poolrum ihopbyggt med huset. Taklutningen är låg mot avrinning som är i skarven mellan hus o poolrum. Uppgifter från förra ägaren # Helt omlagt yttertak 2009. #renoverat yttertak inkl takstolar/takfönster ovan relaxavdelning i poolrum inkl nytt gipsundertak 2009) Poolrummet innertak är av baraqudatyp över det är det satt tretex på läkt mot takstolarna.Nu 2014-11 upptäckte vi att något tryckte mot innertaket. Taket öppnades och det visade sig att en takstol var skarvad ca 60 cm från upplaget mot huset. Skarven hade gett sig så takstolen sjunkit nedåt. Hela innertaket är inte öppnat så det kan vara flera takstolar som är skarvade på samma sätt. För att kunna besikta detta utrymme måste man antingen riva upp yttertaket eller riva innertaket. Brev skickat till förra ägarna med information om skadan 2014-11-03 samt ytterligare ett brev 2014-12-01-med kostnaderna enligt offert från byggnadsfirma, (synpunkter på detta brev ska vara gjorda inom 8 dagar). Dom har inte hört av sig. Samt att betalning ska vara gjord senast 2014-12-15. # Utlåtande från besiktningskonsult ÄC Konsult AB Okulärbesiktning: 2014-11-10 Vid åtgärd av fuktskada har man skarvat på bjälken. Skarven inte fackmässigt utförd. Fel material har använts till laskningen (spånskiva). Skarven är inte stabil. Utlåtande: Utförandet strider mot ställda funktionskrav och vid gällande byggnorm. Åtgärd: För att åtgärda detta måste undertaket demontera och utförandet göras med korrekt laskning.#Frågan är hur går man vidare med detta.
Siri Dunér |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Allmänt om säljarens felansvarUtifrån vad du skriver skulle jag vilja säga att det med all sannolikhet rör sig om ett dolt fel. Även om fastigheter köps och säljs i befintligt skick ansvarar säljaren för sådana fel, dvs. fel som köparen inte borde ha upptäckt, i 10 års tid efter försäljningen. Även om köparens undersökningsplikt är omfattande har den nämligen gränser. Sådana fel som bara kan upptäckas om ingrepp i/ åverkan på fastigheten görs klassas i regel inte som sådana som köparen borde ha känt till. Vad jag förstår var den felaktiga konstruktionen av takbjälkarna sådan att den bara kunde ha upptäckts om taket öppnats upp eftersom bjälken vid tiden för köpet ännu inte kollapsat och börjat trycka mot innertaket, alltså var det knappast något ni borde ha märkt.För att felet ska anses vara dolt ska det vidare inte vara förväntat med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick. Det är i samband med denna förutsättning bra att ni har ett utlåtande som styrker att skarven inte är fackmässigt utförd. En köpare ska i regel kunna räkna med att en byggnad är uppförd i enlighet med den byggnorm som gällde vid tiden för uppförandet och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden. Kort sagt är ett fel orsakat av att ett arbete inte levde upp till då gällande fackmässiga nivå inte något som borde förväntats. Det är 4 kapitlet 19 § Jordabalken som reglerar frågan om dolda fel. Där framgår att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen eller till att häva köpet. Möjligheten att häva gäller dock bara vid fel som är väsentliga och vidare preskriberas den ett år efter tillträdet vilket framgår av 4 kapitlet 12 §. Utöver avdrag och hävning kan köparen dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Vad händer nu?Även om säljaren inte svarat var det bra att ni omgående hörde av er efter att ni upptäckte felet eftersom det måste göras inom en skälig tid efter upptäckten, 4 kapitlet 19a §. Betalar inte säljaren frivilligt det belopp ni kräver är en möjlighet att skicka ett nytt krav via Kronofogden. Det ni då gör är att ansöka om ett betalningsföreläggande. När er ansökan kommit in skickas ett föreläggande med kravet till säljaren som efter att ha tagit emot det har tre alternativ. Antingen betalar säljaren det ni krävt, bestrider kravet eller agerar inte alls. Bestrider säljaren kravet och ni inte kan komma överens om ett annat belopp återstår att ta tvisten till domstol. För att tingsrätten ska ta upp målet måste ni då betala en avgift på mellan 600 och 2500 kronor, avgiften beror på hur stort belopp tvisten rör. Väljer säljaren det tredje alternativet, att inte agera alls, meddelar Kronofogden ett utslag som förpliktigar säljaren att betala er. Även då kan säljaren bestrida och gör han det går målet till domstol med följden att ni måste betala samma avgift som nämndes ovan. Efter att skulden i så fall fastställts i domstol eller i det fall att säljaren inte bestrider Kronofogdens utslag går det att ansöka om hjälp med verkställighet om säljaren ändå inte betalar. En sådan ansökan görs precis som den om betalningsföreläggande till Kronofogden.Det kan uppfattas som krångligt med alla de möjliga turerna och känner du ett behov av ytterligare juridisk rådgivning så är du välkommen att återkomma till mig så kan vi återkomma med ett prisförslag på vad det skulle kosta att anlita Lawline för att sköta ärendet.

Vem kan teckan hyresavtal?

2014-12-15 i Hyresrätt
FRÅGA |hej! jag vill hyra en lägenhet men jag vet inte vad krävs för att skriva ett kontrakt, också om jag inte kan betala hyran i tiden i en månad hur ser hyresvärden på det?
Björn Sundin |Hej och tack för dina frågorFör att ingå ett hyresavtal krävs för det första att du har rättslig handlingsförmåga vilket betyder att du själv kan sluta avtal. Rättslig handlingsförmåga har de flesta vuxna (över 18 år) men vissa har en begränsad rättshandlingsförmåga exempelvis om de har en psykisk sjukdom, är ställd under förvaltarskap eller är i konkurs. Hyresavtalet ska vara skriftligt om någon av parterna (hyresvärden eller hyresgästen) begär det, detta är också det vanligaste. Se Jordabalkens 12 kap. 2§ (kallas ofta för hyreslagen). Att betala hyra för lägenheten är en grundläggande del av avtalet och ska betalas i förskott, sista vardagen varje månad (12 kap 20§ hyreslagen). Om hyresgästen inte betalar hyran senaste en vecka efter förfallodagen för hyran (sista vardagen föregående månad) är det grund för förverkande av hyresavtalet, vilket betyder att hyresvärden får avsluta hyresavtalet direkt utan uppsägningstid.Jag hoppas du fått svar på dina frågorVänligen