Om dolt fel i bostadsrätt

2017-01-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har köpt en bostadsrätt i Stockholm. Fick tillträde och nycklar i måndags. Gick till nya lägenheten direkt för att kolla bl a flyttstädningen och fann till min förvåning ett gäng döda små gula myror i frysen. Jag fotograferade myrorna. På onsdagen hade vi stämt möte med hantverkare i lägenheten. Jag finner vid detta tillfälle levande gula myror. Tillkallar fastighetsmäklaren och tidigare ägare. Tidigare ägare hävdar att han aldrig tidigare sett sådana här myror i lägenheten och säger att Anticimex måste komma. Har nu fått klart för mig att det är Faraomyror vi fått med på köpet. Enligt Anticimex är dessa myror svåra att bli av med. Vad göra? Räknas ohyra som dolt fel? Kan köpet hävas? Tacksam för snart svar.
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En bostadsrätt klassas som lös egendom och jordabalkens regler (som gäller fast egendom) är därför inte tillämpliga. Då jag antar att både ni som köpare och säljaren är privatpersoner blir istället köplagen tillämplig. Alla paragrafer som hänvisas till nedan finns i köplagen.Vid köp enligt köplagen har köparen en undersökningsplikt enligt 20 §. Den säger att köparen i efterhand inte kan påtala fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Undersökningsplikten i ert fall kan antas vara uppfylld efter en noggrann besiktning av bostadsrätten. Eftersom myrorna upptäcktes relativt enkelt av dig efter ni hade tillträtt bostadsrätten, och eftersom du kort därefter hittade fler myror, låter det som att undersökningsplikten inte uppfylldes eller som att myrorna har kommit till bostadsrätten efter ert tillträde. Noterbart är att undersökningsplikten enligt köplagen inte är lika långtgående som den enligt jordabalken vid köp av en fastighet. Men en slags undersökning av bostadsrätten måste ändå ske för att kunna åberopa fel. I fortsättningen av mitt svar utgår jag ifrån att undersökningsplikten är uppfylld - att ni undersökte lägenheten innan ni tillträdde och inte hittade några myror. Ett fel som fanns innan tillträdet men som inte upptäcktes vid uppfyllandet av undersökningsplikten är ett dolt fel. För ett sådant fel kan påföljder göras gällande.Fel och reklamationEnligt 17 § är bostadsrätten felaktig. Vid tillkallande av den gamla ägaren kan även en reklamation anses vara gjord, enligt 32 §. AvhjälpandeDu frågar ifall hävning är möjlig. Först har dock säljaren rätt till att avhjälpa felet enligt 34 - 35 §§, i praktiken innebär det alltså att säljaren skulle få stå för Anticimex-kostnaderna. HävningOm säljaren inte avhjälper felet inom skälig tid har ni istället rätt att häva köpet enligt 39 §. SammanfattningIfall ni inte har undersökt bostadsrätten noggrant innan tillträdet kan ohyran inte räknas som ett dolt fel, eftersom ni som köpare har en undersökningsplikt som gör att fel som borde upptäckas då inte kan åberopas som fel. Ifall en noggrann undersökning av lägenheten har gjorts och ni trots det stötte på gula myror två gånger efter tillträdet kan ni göra gällande de påföljder som jag här ovan har skrivit. Hävning blir dock aktuellt först efter att säljaren har tillåtits att försöka avhjälpa felet.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!Med vänlig hälsning,

Godkännande av stambyte

2017-01-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej mitt namn är Hugo Segerfelt och bor i brf Antennen.Vad är en rimlig svarstid? 17-jan. 2017 fick jag ett frågeformulär om att jag skall godkänna eller inte godkänna ett stambyte i mitt badrum.Svaret skall vara inlämnat senast 20-jan 2017 Är det rimlig eller laglig tid att bara ha 3 dagar på sig att svara?Finns det någon laglig svarstid?Om jag inte svarar inom stupilerad tid vad händer då?Jag tackar på förhand och emotser ett svarMVHHugo Segerfelt
Sara Ellefors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Underhåll och reparationer faller normalt inom styrelsens förvaltningsuppdrag, det finns dock undantag från denna utgångspunkt. Enligt bostadsrättslagen 9 kap 16 § 1 st 2 p. bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K9P16S1, kräver ett beslut, som innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, för att vara giltigt att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Ett stambyte torde normalt ingå i kriteriet ”om- eller tillbyggnad” och det är förmodligen av denna anledning som du har fått frågeformuläret, föreningen vill genomföra stambyte i din lägenhet och då krävs ditt samtycke. Om du inte svarar, dvs inte lämnar ditt samtycke, så kan föreningsstämman ändå fatta ett beslut om att genomföra en sådan åtgärd, beslutet blir då giltigt endast om minst två tredjedelar av de röstande på stämman har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Din fråga rör om svarsfristen på detta frågeformulär är för kort. Det tycks inte finnas någon specifik lagreglerad svarstid inom detta område (bostadsrättslagen eller lagen om ekonomiska föreningar) och inte heller i din förenings stadgar. Det närmaste jag kunde komma var avtalslagen, om man väljer att se detta som ett avtal mellan dig som bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningen, där stadgas att svar ska tillhandahållas inom den tiden som anbudsgivaren har bestämt, 1 kap 2 § AvtL, https://lagen.nu/1915:218#P2S1. I detta fall är anbudsgivaren bostadsrättsföreningen. Om du finner svarstiden för kort så är mitt förslag att du tar kontakt med styrelsen för Brf Antennen för att undersöka om det finns en möjlighet att få skjuta upp svarsdagen. Sammanfattningsvis, det tycks inte finnas något i lag reglerat minimikrav på svarsfristen och således anser jag att du bör svara inom den tid som föreningen har utsatt. Ett annat alternativ är att försöka ta kontakt med föreningen för att förhandla fram ett nytt svarsdatum. Om du inte svarar kommer detta förmodligen att tolkas som att du inte godkänner stambytet, vill föreningen ändå genomföra detta tas det upp på föreningsstämman och sedan behandlas frågan av hyresnämnden. Hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till, Med vänliga hälsningar

Säga upp hyresavtal för lokal p.g.a. sena hyresbetalningar?

2017-01-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har en lokalhyresgäst som alltid är sen med hyran. I regel mellan 1-2 veckor.Kan jag säga upp avtalet och hänvisa till sena betalningar.
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalken (JB) föreskriver vissa uppsägningstider när det gäller lokalhyra. Dessa uppsägningstider ska respekteras och följas av båda avtalsparter, dvs. av både hyresgäst och hyresvärd. Reglerna för detta återfinns i 12 kap. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1 , vilket av många även kallas för hyreslagen. Huvudregeln är alltså att uppsägningstider ska följas. Om hyresgästen däremot gör sig skyldig till vissa avtalsbrott så kan hyresrätten förverkas, varpå uppsägningstiderna inte längre gäller. I 12 kap. 42 § 1 st. 2p. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1 står det att om hyresgästen, som hyr en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen så är hyresrätten förverkad. Detta innebär att hyresvärden då är berättigad att säga upp avtalet omedelbart, eller att avtalet ska upphöra i förtid. I 12 kap. 43 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P43S1 finns dock en regel som säger att hyresgästen inte kan skiljas från lokalen om hyresgästen har rättat sitt avtalsbrott innan hyresvärden har hunnit säga upp avtalet. I praktiken skulle detta kunna vara att hyresgästen hinner betalar hyran innan hyresvärden har sagt upp avtalet. I 12 kap. 44 § JB https://lagen.nu/1970:994#K12P44S1 stadgas även att hyresgästen har två veckor på sig att betala vad denne är skyldig för att kunna återvinna hyresrätten, innan denne måste skiljas från lokalen. Detta gäller dock endast om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor eller om hyran deponeras hos länsstyrelsen. I ditt fall har hyresgästen begått avtalsbrott genom att inkomma med hyresbetalningen för sent. Med tanke på att betalningarna verkar vara 1-2 veckor sena finns grund för förtida uppsägning av hyresavtalet i enlighet med 12 kap. 42 § 1 st. 2p. JB. Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd, 12 kap. 8 § JB https://lagen.nu/1970:994#K12P8S1 .Jag hoppas att detta gav dig ett svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Personskada hyresvärd

2017-01-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag har tidigare hyrt ett hus av en privat hyresvärd.Maj 2015 fastnade jag i en taggtråd på tomten som låg lkite under/ över marken. Detta ledde till ett brutet båtben, som sedan inte läkte och detta resulterade i en steloperation. Så idag har jag komplikationer med att använda min höger hand (högerhänt).Jag har tagit kontakt med de tidigare hyresvärdarna men inte fått något svar på vad de har för försäkringsbolag.Kan jag begära skadestånd på något sett från dem? Hur går man tillväga om så skulle vara fallet?Tack på förhand!Med vänlig hälsninhMarie Filipsson
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En hyresgäst har ingen möjlighet att söka ersättning av personskada enligt hyreslagens regler. Ska skadestånd enligt skadeståndslagen sökas för personskada förutsätter detta att din hyresvärd varit vårdslös och att det föreligger ett adekvat orsakssamband mellan den uppkomna skadan och anledningen till denna. Sammanfattningsvis måste alltså gällande fall din hyresvärd ha agerat vårdslöst genom att låta taggtråden ligga kvar trots att hen har varit medveten om risken för skada och ett orsakssamband måste föreligga mellan att du snubblat över tråden och att hen inte tagit bort tråden. Med andra ord är det svårt att genom skadeståndslagen få din hyresvärd att svara för kostnaderna, utan jag skulle istället rekommendera dig att vända dig till ditt egna försäkringsbolag.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Fel på bostadsrätt

2017-01-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag sålde min bostadsrätt nyligen med överlåtelsedag 29/12-2016. Försäljningsavtalet skrev vi 21/7-2016. 3/1-2017 gör hon en felanmälan och påstår att jag har stridit mot "heder och samvete" genom att inte informera henne om ett slitage i parkett golvet. Samt att hon påstår att det läcker ur toalett stolen, "rinnande toalett" skriver hon. Toaletten fungerar utan bekymmer, och varken jag, hon, mäklaren eller någon av de som var på 3 visningar har uppmärksammat läckan. Då avrinningen är mer än vad fackliga kraven ställer, så skulle det vara väldigt tydligt i badrummet om så vore fallet. Hon har inte en enda gång under dessa 5 månader bett om att få undersöka eller ställt ytterligare frågor angående undersökning.Vi gjorde en sista kontroll tillsammans 29/12-2016 innan vi skrev slutgiltiga överlåtelseavtalet, efter att jag flyttat ut och alla mina möbler var borta. Då uppmärksammade vi slitage i parketten (första gången jag såg det) under skydden för skrivbordsstolen. Då märkte vi inte heller den "rinnande toaletten" samt att hon inte undersökte saken. Hon skrev då på, efter upptäckten av slitage i parkette, överlåtelseavtalet. Vårat kontrakt innefattar:-Överlåts i befintligt skick. -Köparen har före köpet uppmanats att undersöka lägenheten. -Säljaren har lämnat uppgift om Bostadsrätten i frågelista.Har hon rätt till ersättning?Tack på förhand.
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Vid överlåtelse av bostadsrätter så är det köplagen som anger vad som gäller, det innebär att kraven på köparens undersökning är lägre än när man köper fast egendom enligt jordabalken. Det innebär dock inte att man helt kan låta bli att undersöka en bostadsrätt. Du skriver om överlåtelseavtal och försäljningsavtal, jag vet tyvärr inte riktigt vad du menar eftersom det är samma sak. Jag ska svara utifrån de två scenarion som jag kan utläsa, eftersom det spelar roll när ni skrev kontrakt.Du har sålt bostadsrätten i befintligt skick, köparen då kan dock ha rätt till ersättning i några fall ändå (se 19 § KöpL). Det är 1. om bostadsrätten inte stämmer överens med upplysningar du har lämnat före köpet, 2. du har låtit bli att berätta om viktiga brister som du kan antas ha känt till och 3. om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen kunnat förvänta sig med hänsyn till priset.Om ni skrev på avtalet om att du ska sälja din bostadsrätt till köparen i juli så har ni alltså upptäckt slitaget på parketten efter köpet. Om felet kunde upptäckas vid en undersökning så har köparen inte rätt till ersättning alls (se 20 § KöpL). Om felet inte kunde upptäckas så har köparen enbart rätt till ersättning under de förutsättningar som anges ovan eftersom bostadsrätten såldes i befintligt skick. Detsamma gäller för toaletten. Om köparen överhuvudtaget inte gjort någon undersökning så har hon en uppförsbacke om hon vill kräva ersättning från dig (se 20 § 2 st. KöpL). Det finns viss möjlighet att hon har rätt till ersättning, men det är svårt att bedöma utan att veta mer om de påstådda felen.Om ni istället skrev under avtalet i december, efter att ni upptäckt slitaget på parketten så kan köparen inte åberopa det felet - hon kände ju till det när hon skrev under kontraktet (se 20 § KöpL). Att toaletten läcker säger du att ni inte kände till före ni skrev under kontraktet, och då gäller samma som ovan, ersättning kan utgå för sånt som man inte kunde upptäcka i tre fall (se 19 § KöpL).Hoppas du har fått klarhet i vad som gäller.Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid för lokalhyra för bestämd tid

2017-01-18 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag hyr ut en liten lokal 30 kvadratmeter för produktionsändamål, (dvs inte för boende). Hyresavtalet sträcker sig från 20160801 till 20170801. Tre månader ömsesidig uppsägning gäller. Jag vill nu omedelbart säga upp detta avtal. Om jag gör det idag 20170118 upphör därmed uthyrningen om 3 månader (20170418) eller gäller avtalet ändå fram till 20170801?Jag har via rykten hört att 3 månader gäller för hyresgästen medan det är 9 månader för hyresvärden, stämmer det?Obs; hyresgästen använder inte lokalen men vill förhindra att jag använder den för andra syften.
Alfred Wittboldt |Hej! Regler om hyra återfinns i jordabalkens 12 kap (Hyreslagen) (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1). Hyreslagen är en så kallad skyddslagstiftning, vilket innebär att bestämmelserna är dispositiva (man kan alltså frångå vad som står i lagen och avtala om annat) så länge det inte är till den svagare partens (hyresgästens) nackdel.Ert hyresavtal gäller för bestämd tid (20160801 till 20170801).Vad som gäller för uppsägningstider är olika beroende på om det handlar om bostadshyra eller lokalhyra. Ditt avtal gäller lokalhyra och enligt 4 § 2 st. 5 p. hyreslagen (https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2) ska uppsägning av hyresavtal för bestämd tid ske nio månader innan hyresavtalet går ut om det är fråga om en lokal. I ditt fall skulle du sagt upp din hyresgäst nio månader innan 1 augusti 2017 vilket är 1 november 2016. Det faktum att ni avtalat om att uppsägningstid ska vara 3 månader är till hyresgästens nackdel i detta fall, och detta avtalsvillkor är därför verkningslöst.I och med att du inte har sagt upp ert avtal i tid kommer (förutsatt att ni inte avtalat om annat) hyresavtalet anses förlängt på obestämd tid enligt 3 § 3 st. 1 p. hyreslagen (https://lagen.nu/1970:994#K12P3S3).Uppsägningstiden för hyra på obestämd tid för lokal är enligt 4 § 1 st 2 p. hyreslagen (https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1) det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Skulle du säga upp din hyresgäst innan nästa månadsskifte skulle alltså avtalet vara giltigt fram till och med 1 november 2017.Det finns dock alltid möjlighet för hyresgäst/hyresvärd att komma överens om annat såtillvida båda blir nöjda med överenskommelsen. Med vänlig hälsning,

Skadedjur vid köp av bostadsrätt

2017-01-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi har precis köpt en lägenhet i Stockholms innerstad. Häromdagen när jag var i denna tillsammans med en entreprenör för att planera renovering konstaterade jag förfärat att det fanns enormt många pälsängrar i två fönster. Säljaren och mäklaren har inte informerat mig om att lägenheten drabbats av skadedjur. Vad gäller i en sådan fråga? Borde inte säljarens ansvar att informera falla under upplysningsplikten?
Jennifer Parmlind |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid köp av bostadsrätt tillämpas bestämmelserna i Köplagen (KöpL). I 17 § 3 st. KöpL anges att fel föreligger om köpeobjektet avviker från köparens befogade förväntningar. Enligt 19 § 3 st. KöpL kan köparen, trots att bostadsrätten är såld i befintligt skick, göra fel gällande mot säljaren om felet är väsentligt. Exempelvis har kackerlackor i en bostadsrätt ansetts innebära att lägenheten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till köpeobjektets pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta, se NJA 1998 s. 792. Mycket talar för att ett fel föreligger i ditt fall.UndersökningspliktKöparen får dock aldrig som fel åberopa vad denne måste antas ha känt till vid köpet enligt 20 § 1 st. KöpL. Om köparen har tagit initiativ till eller underlåtit att undersöka bostadsrätten trots uppmaning från säljaren, stadgar 20 § 2 st. KöpL att köparen inte får åberopa sådana fel som denne borde ha observerat vid en undersökning. Jag skulle säga att köparen har en undersökningsplikt i de allra flesta fall. Att säljaren uppmanar köparen att företa en undersökning kan exempelvis ske genom att bostadsrätten hålls tillgänglig för visning. Vilka exakta krav som ställs på undersökningen framgår inte av köplagens bestämmelser. Förarbetena anger att det är den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning. Det finns ett rättsfall (se ovan) där köparna av en bostadsrätt inte upptäckt kackerlackor i en lägenhet, och domstolen ansåg inte att köparna hade försummat sin undersökningsplikt eftersom de inte behövt undersöka skåp och luckor under kvälls- eller nattetid. Med detta sagt är det inte säkert att bedömningen skulle bli densamma i ditt fall där omständigheterna är annorlunda. Utgångspunkten är om du som köpare borde ha upptäckt ohyran vid en undersökning av lägenheten. Om du borde ha upptäckt detta kan du inte åberopa felet, undantaget är om säljaren har handlat i strid mot tro och heder vilket är svårt att bevisa. UpplysningspliktI de fall bostadsrätten säljs med en friskrivning så som befintligt skick eller annat liknande allmänt förbehåll tillämpas 19 § 1 st. 2 p. KöpL i fråga om upplysningsplikten. Bestämmelsen föreskriver att fel föreligger om säljaren inte upplyser om ett sådant väsentligt förhållande som denne måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat förutsätta att bli upplyst angående. Kraven är höga då du lär bevisa att felet är väsentligt och att säljaren måste antas ha känt till ohyran. Det råder oenighet inom doktrinen om denna bestämmelse även ska tillämpas när bostadsrätten är såld utan friskrivning. Rättsläget är inte helt klart. Sammanfattningsvis skulle jag säga att det är svårt att lyckas bevisa att säljaren har en upplysningsplikt, din chans till exempelvis prisavdrag eller avhjälpande av felet kommer att bero på om du borde ha upptäckt felet eller ej. Jag rekommenderar dig att ta kontakt med säljaren och åberopa felet, och om du vill ta ärendet vidare, ta hjälp av en jurist. Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor! Vänligen,

Avhjälpande av fel - lokal

2017-01-16 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Jag hyr en lokal där jag bedriver nagelvård. Där har ett fotbad läckt och orsakat en vattenskada. Mitt försäkringsbolag säger att de ansvarar för byte av mattan men att skadorna under ska hyresvärden stå för. Hyresvärden säger att de inte ska stå för något, vad gäller?Vänliga hälsningar LisaLisanails@hotmail.se
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det åligger din hyresvärd att se till att lokalen är i brukbart skick för det avsedda ändamålet. Dock är bestämmelserna dispositiva, innebärande att inskränkningar i avtalet kan ha gjorts. Jag skulle därför rekommendera dig att se över det avtal du träffat med din hyresvärd för att se om några sådana inskränkningar har gjorts. Därefter kan du även kontakta hyresnämnden för att se om de kan hjälpa dig närmre med dina problem (http://www.hyresnamnden.se/). Eftersom försäkringsavtal skiljer sig ifrån olika bolag rekommenderar jag dig även att läsa igenom det avtal du träffat med försäkringsbolaget för att se vad som regleras närmre där gällande skador på lokal.Hoppas att du fick svar på din fråga!