Jordabalken 3 kap. - Olägenhet

2014-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ang Jordabalken och frågan om rot och gren som tränger in på grannes tomt. Kan jag få exempel på vad som avses med "olägenhet" som anges i lagtexten. Två ståtliga ekar, över hundra år gamla, retar min granne som klagar på löv och pinnar som faller på min grannes tomt. Ekarna fanns där i all sin prakt när grannen köpte huset. Några grenar hänger över till grannens tomt. Men inte närmare huskroppen än 12-15 m. Jag utgår från att detta prövats i domstol tidigare. Är väl bekant med Jordabalken så det är exempel på vad domstolen angivit som "olägenhet" resp avfärdat jag är intresserad av.Med vänlig hälsning B-O
Henrik Holmén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline! Det är en högst adekvat fråga men också en fråga som inte går att ge något helt klart svar på, tyvärr. Detta eftersom innebörden av begreppet olägenhet i 3:12 JB inte har specificerats varken i lagtext eller förarbeten. Enligt äldre praxis framkommer det dock att olägenheten ska vara av betydelse. Exempel på när olägenheten är av betydelse kan vara grenar som skadar den intilliggande fastigheten eller att nyttjandet av fastigheten försvåras. I ditt fall är det således högst tveksamt om det verkligen handlar om en olägenhet som är av betydelse. Mer specifik information kan jag dessvärre inte lämna i det enskilda fallet. Försök att så långt det möjligt att upprätta hålla god grannsämja. Att erbjuda hjälp med lövkrattning och upptagning av pinnar kan vara en fullt tillräckligt åtgärd. Hör av dig om du ha ytterligare frågor. 

Rekvisit för godkännande från Hyresnämnden gällande upplåtelse av hyresrätt i andrahand

2014-10-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Tänkte hyra ut min lägenhet i andra hand, och undrar vad som i Paragraf 40 i Hyreslagen, kapitel 12, menas med ”längre utlandsvistelse”? Hur lång tid är det, och menas det utlandsvistelse av vilket slag som helst?Hittar ingenting i lagen som säger hur många år/antal gånger i rad man har rätt att hyra ut sin hyreslägenhet. Innebär det att man får helt enkelt lämna in ansökan till hyresvärden/Hyresnämnden för varje gång/period man vill hyra ut sin hyreslägenhet?Med vänlig hälsning,
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga.Så som huvudregel gäller att ansökan om andrahandsuthyrning av hyresrätt görs till hyresvärden, enligt 12 kap. 39 § jordabalken gäller att upplåtelse ej får göras utan hyresvärdens samtycke. Hyresvärden kan själv uppställa krav för att tillstånd ska ges. Har hyresvärden ej lämnat ett samtycke till upplåtelsen är det möjligt att enligt 12 kap. 40 § jordabalken vända sig till hyresnämnden och på så sätt få tillstånd en godkänd andrahandsuthyrning.Enligt 12 kap. 40 § jordabalken får hyresnämnden godkänna andrahandsuthyrning om ”hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.” Vidare gäller att tillståndet ska begränsas till en viss tid och kan vara förenat med villkor.I ditt fall blir det viktigt att studera rekvisiten ”längre utlandsvistelse”, ”beaktansvärda skäl för upplåtelsen” samt att ”hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke”. Utöver detta ska även ses till att tillstånd ges för viss tid och ibland förenas med villkor.Gällande ”längre utlandsvistelse” har i förarbetena till lagstiftningen uttryckts att tillstånd ska lämnas då hyresgästen har för avsikt att vistas en längre tid utomlands men inte kan åberopa arbete eller studier så som skäl för andrahandsupplåtelse. Det måste röra sig om en ”längre” utlandsvistelse, vilket innebär att vistelsen måste ha en viss varaktighet. Det krävs att vistelsen varar i vart fall några månader, desto kortare vistelsetid i utlandet, desto mer talar för att beaktansvärda skäl för upplåtelsen inte finns. Gäller det upprepade tillfällen av längre utlandsvistelse kan dessa godkännas av hyresnämnden men enligt förarbetena lämpar det sig bäst att hyresnämnden godkänner en viss period i taget. Enligt hyresnämndens riktlinjer lämnas i regel inte tillstånd för en längre period om ett år i taget för uthyrning med anledning av längre utlandsvistelse. De lämnar i regel inte heller tillstånd för en längre tid än tre år sammanlagt.Gällande ”beaktansvärda skäl” måste hyresgästen kunna påvisa att det finns ett behov av att behålla anknytning till lägenheten, även om förarbetena uttrycker att kravet på bestående inte bör ställas särskilt högt.Angående rekvisitet att ”hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke” kan exempelvis lyftas problematik med att kontakta förstahandshyresgästen i det fall problem med andrahandshyresgästen skulle uppstå. Finns inte möjlighet till kontakt med förstahandshyresgästen kan detta anses vara en sådan befogad anledning till att vägra samtycke.Sammanfattat kan sägas att med ”längre utlandsvistelse” avses sådana situationer, oavsett skäl, som inte passar in under arbete eller studier där hyresgästen har för avsikt att för en period vistats utomlands. Gällande tidsfristen ska det röra sig om minst ett par månader. Kommer ett godkännande inte av hyresvärden utan ansökan görs hos hyresnämnden godkänner de vanligtvis uthyrning maximalt under en period om ett år innan ny prövning får göras på ansökan av hyresgästen. Total tid för godkännande av hyresnämnden är så som huvudregel tre år, därefter anses inte längre beaktansvärda skäl för anknytning till hyresrätten föreligga.Jordabalken finner du https://lagen.nu/1970:994#K12.Vänligen,

Rätt att hyra lägenhet trots att man äger en BR?

2014-10-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt.Jag har stått länge i hyreskö och har erbjudande om lägenhet nu. Min dotter ska flytta hemifrån och vill ha denna hyreslägenhet.Kan jag stå på 2 lägenheter? Måste jag folkbokföra mig på hyreslägenheten?
Ronja Kleiser |Hej! Jag har tidigare svarat på en liknande fråga (länk: http://lawline.se/answers/17352). Svaret där är i stora delar aktuellt även för dig så läs gärna det tidigare svaret.I korthet så är det upp till hyresvärden om denne vill acceptera dig som hyresgäst trots att du äger en bostadsrätt och eventuellt inte folkbokför dig på hyreslägenheten. Att stå på två lägenheter är alltså inte olagligt. Många hyresvärdar kräver dock intyg på att man sålt sin tidigare bostad innan man får teckna ett nytt hyreskontrakt. Tillåter hyresvärden ändå dig att teckna kontrakt lär hyresvärden vilja se intyg på att du har tillräckligt god ekonomi för att ha råd med båda bostäderna. Som jag tolkar din fråga har du inte för avsikt att bo i lägenheten. Om du inte har behov av lägenheten kan detta utgöra en grund för hyresvärden att säga upp hyreskontraktet. Äger man en annan bostad i samma stad talar detta starkt för att man inte har behov av en andra lägenhet. Om du får teckna hyreskontrakt bör du alltså vara medveten om att det faktum att du inte själv bor i lägenheten kan leda till att kontraktet sägs upp.Slutligen kan sägas att du enligt folkbokföringslagen ska vara folkbokförd där du är bosatt.Du bör även kolla med din bostadsrättsförening då det många gånger framgår av stadgarna att bostadsrättsinnehavaren ska vara folkbokförd i bostadsrätten.Återkom gärna till Lawline om du har fler frågor!

Förutsättningarna för bygglov

2014-10-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vi bor i ett radhusområde om ca 125 hushåll. 22 hushåll har gjort en tillbyggnad på ca 20 kvm. Då får man ett till sovrum och ett allrum. Utbyggnaden är standard i området och följer ett visst standard utseende. Vi har nu skickat in en bygglovsansökan på samma typ av utbyggnad men då hävdar kommunen att detaljplanen är överbyggd. Det visar sig att det Från början var "först till kvarn principen" för att få sitt bygglov. Inga nya tillbyggnader har sedan tillkommit på många år pga detta tills för 3 år sen då två hushåll i radhuslängan bredvid lyckades överklaga och få ett tillfälligt bygglov i väntan på att detaljplanen var klar. Kommunen menade då att man skulle se över detaljplanen. Nu visar det sig att man inte får ge tillfälliga bygglov på permanenta tillbyggnader så kommunen gjorde om dessa två till permanenta bygglov. Vi gick i tron om att detaljplanen i området var klart och vi anlitade arkitekt, beställde nybyggnadskarta från kommunen på dryga 6000kr, fick arkitekten att ta fram ritningar och vi tog ett lån på huset för att finansiera detta. Vi fick avslag då detaljplanen var överbyggd. De två förra utbyggnaderna var inte korrekt beslutade, kommunen hade gjort fel. Så klart tänker de inte göra fel igen så därför kommer de avslå vår ansökan. Efter möte med kommunen där jag försökte hävda likhetsprincipen så lutar de sig på plan- och bygglagen. Däremot säger dom att vi kommer få bygga ut med tiden eftersom man kommer se över detaljplanen på flertalet liknande områden i men vi får vänta. Enligt dom tar det ca 2 år att få färdigt en sådan detaljplan i ett område och då är vårt område inte i närheten på nästa inplanerade område att se över. Med andra ord kommer vi inte få denna möjlighet inom nära tid. der känns så fel att få veta att vi kommer få bygga ut men inte nu och man kan inte säga när. När det blir aktuellt kommer det vara försent. Vi har än inte fått något beslut formellt men det på gång. Däremot rekommenderar dom att vi istället gör en attesfalls tillbyggnad på 15 kvm (vi skulle bygga ut 23 kvm) men det kommer inte lösa våra behov då vi inte kommer lyckas skapa 2 vettiga sovrum med de vinklar och vrår som ställer till det. Fånigt att få bygga ut 15 kvm och inte 23kvm. Så jag får alltså bygga lite även fast det är överbyggt. Märkligt! Nu är frågan hur vi ska gå till väga? Ska vi undvika att överklaga beslutet? Vad har vi för chanser att få ett bygglov trots allt? Vi vill inte gå vidare i processen och förlora mer pengar om chanserna är osäkra. Jag kan känna att man skulle fått en signal av kommunen redan när vi beställde nybyggnadskartan, då hade vi aldrig gått så långt som vi gjorde. Jag får i det här fallet också skylla på min okunskap i området. Kan vi hävda likhetsprincipen i kommunallagen? Hur tungt väger den lagen i frågan. Det är plan-och bygglagen som står mot kommunallagen.
Viktor Persson |Hej, och tack för att ni vänder er till LawLine med era frågor!Ska vi överklaga?Först och främst kan jag rekommendera er att överklaga beslutet eftersom det inte kommer innebära några ytterligare kostnader (såtillvida ni inte anlitar ombud eller drar på era andra utgifter); själva överklagandeprocessen är kostnadsfri.Vilka möjligheter har vi att få bygglov?För att bygglov ska beviljas krävs att huvudsakligen fyra förutsättningar är uppfyllda: 1) Byggnadsverket överensstämmer med detaljplanen; 2) Åtgärden strider inte mot detaljplanen;3) Åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa;4) Åtgärden i övrigt uppfyller vissa krav enligt plan- och bygglagen.I er situation verkar problemet ligga i den andra (2) förutsättningen. Nämligen att det bygglov ni önskar strider mot detaljplanen eftersom kommunen anser densamma vara överbyggd.Huvudregeln i plan- och bygglagen är att bygglov inte får ges om detta skulle stå i strid mot gällande detaljplan. Emellertid finns det vissa undantag. Även om ansökt bygglov strider mot detaljplanen ett sådant beviljas om avvikelsen är liten och förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte. Vidare kan bygglov beviljas om från detaljplanen avvikande åtgärder tidigare har godtagits.Om vi tar tillbaka detta till ert fall går det att konstatera att vissa avvikelser från detaljplanen tidigare har tillåtits i och med att era grannar beviljats bygglov trots att planen vid det tillfället redan var överbyggd. Här finns det alltså omständigheter som talar till er fördel och på denna grund finns det således en möjlighet för er att beviljas bygglov om ni överklagar beslutet.Kan vi hävda likställighetsprincipen?Likställighetsprincipen går att finna i kommunallagen. Där uttrycks det att kommuner och landsting skall behandla sina medlemmar lika, om det inte finns sakliga skäl för något annat. Kravet på likabehandling av kommunmedlemmarna är således inte absolut. Det framgår att särbehandling är tillåten, om det finns sakliga skäl för den. Det innebär att kommuner och landsting måste kunna motivera en särbehandling av kommunmedlemmar sakligt och objektivt, om det inte finns uttryckligt lagstöd för en sådan.I vårt fall finns det emellertid ett tydligt lagstöd av vilket det framgår att bygglov endast undantagsvis ska beviljas om det strider mot detaljplanen. Här bör alltså detta klara lagstöd utgöra ett sådant sakligt skäl som gör det möjligt att frångå kommunallagens likställighetsprincip. En annan sak är att kommunen i och med beviljandet av de två tidigare byggloven faktiskt frångått likställighetsprincipen på så vis att två kommunmedlemmar behandlats förmånligare än vad lagen medger.Hoppas detta hjälper er att lösa era juridiska svårigheter!Om ni har några följdfrågor kontakta mig på person.viktor@gmail.com.Vänligen,

Uthyrning av bostadsrätt

2014-10-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har min bostadsrätt uthyrd pga att jag befinner mig på praktik utomlands men skulle vilja förlänga perioden så hyrestagaren kan bo där i ett år till eller kanske t.o.m. 1,5 år. När jag kontaktade bostadsrättsföreningen sa de att de godkänner ett år men om det går över det bör jag överväga försäljning. Vad gäller? Kan jag hyra ut till min hyestagare 1,5 år eller 2 år utan att tvingas sälja lägenheten?
Mustafa Sheikh Abdi |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns i bostadsrättslagen (1991:914).Rätten att hyra ut en bostadsrätt i andra hand regleras i 7:10-11 §§ bostadsrättslagen. Enligt 7:10 bostadsrättslagen krävs det som huvudregel samtycke av styrelsen. Om styrelsen vägrar att ge samtycke, kan bostaden fortfarande hyras ut, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, enligt 7:11 bostadsrättslagen. "Skäl" kan bl.a. vara att bostadsrättshavaren studerar på en annan ort. "Befogad anledning att vägra" kan vara att bostadsrättshavaren tidigare har hyrt ut bostaden utan tillstånd. Se 7:10 och 7:11 bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K7P10 och https://lagen.nu/1991:614#K7P11I de fall hyresnämnden lämnar tillstånd ges det normalt sett för högst ett år. När tillståndet har löpt ut måste bostadsrättshavaren söka nytt tillstånd för att uthyrningen ska fortsätta.Bostadsrättsföreningen kan inte tvinga dig att sälja din lägenhet, om du inte har förlorat din rätt att använda lägenheten, t.ex. genom att:inte betala dina avgifter till föreningen vanvårda lägenhetenhyra ut i andra hand utan lov, eller på annat sätt allvarligt missköta sig som bostadsrättshavare.Se: https://www.kronofogden.se/Tvangsforsaljningavbostadsratt.htmlHoppa detta har varit till hjälp!Med vänliga hälsningar

Höjning av hyra

2014-10-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har bytt hyresvärd fyra gånger på två år. Får den nya hyresvärden chockhöja hyrorna?
Mustafa Sheikh Abdi |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om hyra av bostad och lokal hittas i 12 kap. jordabalken (1970:994) (JB).Höjning av hyra kan genomföras genom individuella förhandlingar mellan hyresvärden och varje hyresgäst eller genom kollektiva förhandlingar. Kollektiva förhandlingar blir aktuella när lägenheten omfattas av ett kollektivt förhandlingssystem. Detta innebär att hyresvärden i såna fall måste förhandla med en organisation som representerar hyresgästerna.Enligt 12 kap. 54 § JB krävs det att hyresvärden skriftligen meddelar hyresgästen om att han/hon vill ändra hyresvillkoren. Om en överenskommelse inte kan träffas, har han/hon rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Ansökan får lämnas tidigast en månad efter att meddelandet har lämnats till hyresgästen. Se 12 kap. 54 JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P54Hyresnämnden avgör tvisten genom att bedöma vad som är skälig hyra för lägenheten, enligt 12 kap. 55 § JB. Enligt bestämmelsen kan inte hyran ses som skälig om den är påtagligt (ca 2-5 %) högre än hyran för andra lägenheter på orten, som med hänsyn till bruksvärdet, är likvärdiga. Vid bedömning av en lägenhets bruksvärde tar man hänsyn till en mängd faktorer: lägenhets storlek, tillgång till hiss, tvättstuga, modernitet, allmänt läge, avstånd till kommunikationer m.m. Se 12 kap. 55 §, https://lagen.nu/1970:994#K12P55För att sammanfatta så kan inte hyresvärden höja hyran till en oskälig nivå, utan att meddela dig som hyresgäst eller ev. en organisation som representerar dig som hyresgäst.Hoppas detta gav svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Fråga angående skadeståndtalan gentemot bostadsrättsförening

2014-10-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om föreningsstämma beslutar med enkel majoritet om försäljning av del av fastighet (= mark tillhörande föreningen, utan byggnad) för exploatering med nya bostäder, som innebär att marknadsvärdet på en del av befintliga bostadsrätter påverkas negativt genom försämrad utsikt, sämre solförhållanden på samt insyn till balkong. Kan drabbad medlem, eller flera drabbade medlemmar tillsammans, väcka skadeståndstalan gentemot föreningen? När och i vilken domstol ska talan väckas hos i så fall?
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och tillämplig lag är Bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614. Högst beslutande organet i en bostadsrättsförening är föreningsstämman. I 9:15 Bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614, ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Så långt är därför själva förfarandet helt korrekt. Ett sådant beslut som du beskriver, ska fattas på en föreningsstämma. Enligt 9:16 p. 4 så är det fråga om en utvidgning av föreningens verksamhet och då skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet. Vidare ska hyresnämnden godkänna beslutet enligt 9:17 Bostadsrättslagen, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Det ska observeras att en föreningsstämma får inte fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem, 7:16 Lag om ekonomiska föreningar. https://lagen.nu/1987:667. Skulle beslutet att en försäljning av del av fastighet innebära att någon eller några medlemmar får en otillbörlig fördel som är till nackdel mot dig så strider det mot likhetsprincipen och föreningsstämman får inte beslut om det. Skulle föreningsstämman ändå göra det kan man som föreningsmedlem då väcka talas mot föreningen om att beslutet ska upphävas eller ändras enligt 7:17 Lag om ekonomiska föreningar. Talan ska väckas inom tre månader från dagen för beslutet. Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavade orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 9:16 st 2, ska väckas vid mark och miljödomstolen. Jag hoppas du fått svar på din fråga. Om du behöver ytterligare hjälp så samarbetar Lawline med jurister som är specialiserade inom fastighetsrätt.

Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2014-10-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |4 syskon äger en fritidsfastighet tillsammans. Ett av syskonen vill sälja fastigheten. Ett av syskonen vill inte sälja. Två av syskonen vacklar. Kan det syskon som vill sälja fastigheten framtvinga en försäljning på marknadsvillkor, och om nu detta är möjligt, hur förfar man vid en sådan försäljning? Det finns inga avtal om hur en försäljning ska gå till. Det syskon som vill sälja, har för 5 år sedan skriftligt föreslagit en försäljning inom 5 - 7 år, men ingen av de övriga har reagerat. egentligen, och inget syskon har skriftligt motsagt en försljning
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. När det gäller möjligheten att tvinga fram en försäljning kan den/de som vill sälja mot de andra delägarnas vilja ansöka hos Tingsrätten om att de ska bevilja en försäljning av hela fastigheten med stöd av 6 § Samäganderättslagen. En/flera delägare som motsätter sig försäljning kan bara hindra det om han eller hon kan visa synnerliga skäl för anstånd, alltså att det finns synnerliga skäl för att tingsrätten inte ska bevilja försäljning. Anstånd innebär att försäljningen skjuts upp, och skälet för anstånd ska vara övergående. Enligt 9 § kan en eller flera delägare yrka på att rätten ska fastställa ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. Om rätten beviljar en försäljning, så sköts den av en god man som utses av rätten, och kostnaderna för god man och försäljning delas mellan er delägare utefter hur stor del av fastigheten ni äger. När fastigheten säljs så sker det på offentlig auktion, så priset bestäms av buden på auktionen - alltså att marknaden styr. De delägare som vill kan naturligtvis bjuda på auktionen. Så för att få till stånd en försäljning får den/de delägare som vill sälja ansöka om tillstånd för det hos tingsrätten.Vänligen,