Frågor kring var folkbokföring ska ske

2015-04-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Måste jag vara skriven på den adress där jag hyr en hyresrätt med 1;hands kontraktjuridiskt sett?Mvh
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Enligt 6 § Folkbokföringslagen ska en person bokföras på den fastighet och i den kommun där denne enligt 7 - 13 §§ Folkbokföringslagen är att anse som bosatt. En person som är bosatt på en fastighet som innehåller flera bostadslägenheter (exempelvis hyresrätter) skall även folkbokföras på lägenheten.Enligt 7 § Folkbokföringslagen ska en person anses vara bosatt på den fastighet där denne regelmässigt tillbringar eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Med att regelbundet tillbringa sin dygnsvila menas att en person under sin normala livsföring tillbringar dygnsvila minst en gång i veckan eller i samma omfattning med en annan förläggning i tiden (exempelvis fem dagar i följd en gång i månaden).Om en person, utifrån dessa kriterier, anses regelmässigt tillbringa sin dygnsvila på fler än en fastighet ska, enligt samma paragraf, personen i fråga folkbokföras där personen får anses ha sin egentliga hemvist, det vill säga i princip där personen tillbringar mest tid och exempelvis har sin familj. Det går således endast att vara skriven på en bostad.Mot denna bakgrund kan således konstateras att du måste vara folkbokförd på hyresrätten (och i den kommun samt på den fastighet som hyresrätten finns i) om du tillbringar din regelmässiga dygnsvila i din hyresrätt, det vill säga du sover över i den minst en natt i veckan eller i samma omfattning men med en annan förläggning i tiden (exempelvis fem nätter i följd en gång i månaden). Om du dessutom sover över i en annan bostad än din hyresrätt i sådan omfattning att du även där får anses tillbringa din regelmässiga dygnsvila ska du folkbokföras på den bostad där du anses ha din egentliga hemvist, det vill säga där du exempelvis spenderar mest tid eller har din familj.Hoppas detta ger någon klarhet!Med vänlig hälsning

Lägenhetsbyte

2015-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresvärd nekar byteHejVi lämnade in ansökan om byte den 15 oktober 2014. Bytet avser min tvåa i Hägersten mot partens trea på Södermalm. Två veckor senare begärde värden via bytesparten in kompletteringar avseende mina inkomster. P g a bortovaro dröjde det till den 8 dec innan jag vid personligt besök kunde lämna in mina underlag. Fick då beskedet attbyte inte kunde äga rum förrän tidigast den 1 feb 2015 eftersom det var stundande helger och att lgh skulle besiktigas. Härefter har jag inte kontaktats eller givits några besked. Värden gjorde en kreditupplysning på mig strax efter mitt besök den 8 dec. Lgh besiktades den 19 januari 2015 då bytesparten fick beskedet att lgh måste nikotinsaneras och att hon måste betala 30000 kr innan bytet kunde göras. Trots upprepade kontakförsökt från såväl bytesparten som min sida återkom värden ej med besked. Inga skriftliga betalningskrav ställdes på henne och ifrågasättande av min ekonomi gjordes heller inte.Den sista mars 2015 fick bytesparten ett mail från av värden anlitad jurist om att bytet ej kunde godkännas. Skälet var "inte utan påtaglig olägenhet", vilket nu sades bero på mina inkomster.Hyran är 9200 krMin årsinkomst 320000. Jag äger en sommarbostad värd 4,7 milj.Inga betalningsanmärkningar och i övrigt etablerad, välutbildad och skötsam.Juristen meddelade samtidigt att en ersättningslgh erbjuds bytesparten i angränsande område.Ansökan är inlämnad till hyresnämnden den 20 april
Viktor Persson |Hej och tack för att ni kontaktar Lawline med era frågor.En huvudregel är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden vägrar att lämna samtycke finns dock möjligheten att ansöka om byte hos hyresnämnden som i sin tur kan godkänna detta. För att hyresnämnden ska godkänna ett lägenhetsbyte krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl och att bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden, samt att inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Det är kravet om att bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet som din motparts hyresvärd har hänvisat till när han påstått att ett lägenhetsbyte inte kan tillåtas.Med beaktansvärda skäl avses exempelvis att en växande familj behöver större utrymmen, eller att hyresgästen har möjlighet att få en väsentligt förbättrad bostadsstandard. Byte av arbetsplats inom orten kan också vara ett beaktansvärt skäl. Det avgörs från fall till fall beroende på ortens storlek och kommunikationerna. I exempelvis Stockholm med dess stora avstånd och långa restider kan önskan att få flytta närmare arbetsplatsen ofta vara ett beaktansvärt skäl.Kravet på att bytet ska kunna äga rum utan påtaglig olägenhet har följande innehåll. Den potentiella nya hyresgästen ska ha förmåga att betala hyran, vårda lägenheten, och i övrigt iaktta ordning samt skick. Hyresvärden måste ha tillgång till betryggande upplysningar om den nya hyresgästen. Och det bör åligga den hyresgäst som vill sätta en annan i sitt ställa att ordna fram sådana uppgifter. Eftersom du har tillräcklig ekonomi för att ta över lägenheten kan inte den omständigheten innebära att det finns en påtaglig olägenhet. Möjligtvis kan det vara som så att hyresvärden inte har fått ett tillräckligt underlag för att säkerställa att du som person har förmåga att vårda lägenheten. Och om ni inte redan gjort det finns i sådana fall möjligheten att ni tar fram referenspersoner vilka ni hänvisar hyresvärden att ta kontakt med. Såtillvida ni presenterar en utredning för hyresvärden som denne kan använda för att bedöma er karaktär kommer hyresnämnden med största sannolikhet inte att anse att det finns påtagliga olägenheter som talar mot att genomföra bytet. Om en sådan utredning saknas bör dock hyresvärden ha en rätt att vägra gå med på bytet. Därför ska ni se till att hyresvärden får de uppgifter han behöver för att kunna ta ett beslut.Vad gäller kravet på att inga andra särskilda skäl talar emot bytet avser detta främst att bytet kan vägras om hyresgästen som önskar byta lägenheten tar betalt från motparten genom att t.ex. köpa dennes bostadsrätt, eller annan fastighet under dess marknadsvärde.Hoppas detta ger svar på era frågor.Vänligen,

Samfällighetsförening och röstetal

2015-04-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo har förvärvat grannfastigheten och båda fastigheterna har en del var i samma samfällighetsförening. Ordförande i föreningen vägrar ge oss var sin röst trots att vi båda är på stämman. Vi äger 50% var av båda fastigheterna. Stadgarna är identiska med §49 i lagen om förvaltning av samfälligheter.Vi vill även ge denna röst till hyresgästerna i huset, Kan vi göra dem till ombud?Tack för en bra hemsida!
Daniel Nykvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Eftersom du och din sambo samäger de två fastigheterna så är ni att avse som delägare i samfälligheten, vilket framgår av Lag (1973:1150) 1 § andra stycket. I egenskap av delägare i samfälligheten så är ni också medlemmar i samfällighetsföreningen (Lag om förvaltning av samfälligheter 17 §). En medlem är röstberättigad om han är närvarande på stämman och före den har betalat uttaxeringen. Om medlemmen inte har betalat uttaxeringen så får han ändå närvara, yttra sig och komma med förslag samt klandra beslut hos domstol (Lag om förvaltning av samfälligheter 48 § andra stycket). Det är dock vanligt att stadgarna i samfällighetsföreningen också fordrar att medlemmarna har betalat årsavgiften till förvaltningen av samfälligheten för att de ska vara röstberättigade.Eftersom du och din sambo är samägare så kan ni bara få en röst att dela på enligt huvudtalsmetoden (Lag om förvaltning av samfälligheter 49 § första stycket). Även om ni samäger två fastigheter i samfälligheten så har ni alltjämt bara en röst att dela på, vilket framgår av praxis.Skulle däremot ett ärende som behandlas på stämman ha ekonomisk betydelse så kan ni begära att andelstalsmetoden ska användas för denna istället för huvudtalsmetoden. De flesta frågor som avser förvaltningen brukar ha ekonomisk betydelse, exempelvis storleken på medlemmarnas bidrag till föreningen, överlåtelser, överskott, ansvarsfrihet för styrelsen och försäljning. Andelstalsmetoden innebär att medlemmarnas röstetal beräknas efter delägarfastigheternas andelstal i samfälligheten. Det innebär att om era två samägda fastigheter exempelvis har varsin andel à 5 % i samfälligheten så får ni 5 * 2 = 10 röster. Skulle ert sammanlagda röstetal överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar så begränsas dock röstetalet till en femtedel. Om era två fastigheter exempelvis har varsin andel à 30 % i samfälligheten, så innebär det att ni får (30 * 2) – 40 = 20 röster (Lag om förvaltning av samfälligheter 49 § första stycket).Oavsett om huvudtalsmetoden eller andelstalsmetoden tillämpas så måste ni båda i egenskap av samägare vara överens om hur ni ska utnyttja er röst eller era röster. Om ni inte kan komma överens om hur ni ska rösta i en viss votering så innebär det att ni inte kan rösta i den. Det innebär också i praktiken att om bara en av er kommer på stämman så måste denne visa en fullmakt från den andra samägaren för att kunna rösta. Om föreningen skulle godta att endast en av er kommer men inte har en fullmakt från den frånvarande sambon så löper den risken att den frånvarande samägaren klandrar föreningsstämmans beslut, vilket kan leda till att man måste göra om stämman och riva upp beslut.I fråga om ombud så finns inget krav på att ombudet måste vara medlem i samfällighetsföreningen eller ha rösträtt. Ni kan alltså utse en hyresgäst i en av era fastigheter till ert ombud. Ombudet ska dock ha fullmakt av er och den bör vara skriftlig, innehålla uppgifter om vem som är ombud och vilket sammanträde fullmakten avser och vara undertecknad. Notera dock att vissa föreningar har bestämmelser om ombud, exempelvis att ett sådant får lov att företräda mer än en medlem eller att denne måste vara medlem (Lag om förvaltning av samfälligheter 49 § tredje stycket). Det är dock ovanligt att en samfällighetsförenings stadgar har bestämmelser om ombud.Skulle rösträtt förvägras er i strid med lag eller stadgarna så kan ni i egenskap av medlemmar klandra föreningsstämmans beslut genom att väcka talan mot föreningen vid mark- och miljödomstolen (Lag om förvaltning av samfälligheter 53 § första stycket).Jag hoppas att detta svar i någon mån har klargjort situationen. Om något skulle vara fortsatt oklart så är du självklart välkommen att återkomma till mig. Med vänlig hälsning

Reperation av bostadsrätt pga vattenskada

2015-04-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag har haft en vattenskada (parkettgolv) i min bostadsrätt genom att vatten runnit ut genom köksavloppet. Det har varit stopp i rören konstaterade brf fastighetsförvaltare. Till saken hör att jag vid två tidigare tillfällen precis innan detta inträffade haft problem med att vatten trängt upp genom golvbrunnen i det intilliggande badrummet och då har samma förvaltare varit där och åtgärdat detta. Två olika fackmän (golvläggare samt entreprenör) säger att det rimliga är att fastighetsskötaren som inte åtgärdat urspringsfelt på ett korrekt sätt men ingen av dom vill komma med ett skriftligt utlåtande och då begränsas min bevisning. Nu är skadan åtgärdad genom urrivning, torkning och återställning. Brf vill att jag bekostar iordningställandet av ytskiktet och vad jag förstår så är det rätt men eftersom föreningen undvikit att spola stammarna sedan huset byggdes (inflyttning oktober 2007) trots att JM som byggde huset rekommenderar spolning vart annat år så anser jag att föreningen bör stå för kostnaden då dom brustit i underhållsansvaret. Vore tacksam över att få klarhet i detta
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Huvudregeln är att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens skick. Men för reparationer på grund av brand eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom 1. Egen vårdslöshet eller försummelse eller 2. Vårdslöshet eller försummelse av a) någon som hör till hans hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, b) någon annan som han inrymt i lägenheten eller c.) någon som för hans räkning utfört arbete i lägenheten. Se 7 kap 12 § Bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614Det innebär att om skadan inte uppkommit på något av ovanstående sätt ska bostadsrättsföreningen svara för den totala reparationen av vattenskada. Detta inkluderar iordningställandes av ytskiktet för att få ett fungerande golv. Om bostadsrättsföreningen emotsätter sig att ta på sig ansvaret för reparationen bör du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Om skadorna inte har uppkommit på något av de sätt jag beskrivit ovan, bör chanserna vara goda att vinna en eventuell tvist eftersom det finns ett uttryckligt lagstöd för dig som bostadsrättshavare i en sådan här situation. Hoppas du fått svar på din fråga. Om du vill ha hjälp att gå vidare med detta ärende så har Lawline en egen juristbyrå som arbetar med frågor som rör bland annat fastighetsrätt. Om du behöver mer hjälp kontakta mig på: ellinor.svensson@lawline.se

Tidpunkt för tillträde av hyresrätt

2015-04-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min hyresvärd säger att man får flytta in kl. 14.00 på inflyttningsdagen, och att detta står på kontraktet. Något sådant har vi inte hittat på kontraktet. Hyresgästföreningen säger att det är kl. 12.00 på inflyttningsdagen man har rätt att få nycklarna och flytta in, och att detta inte går att förhandla bort på t.ex. ett kontrakt. Vem har rätt?
Martin Persson |Tack för din fråga!Ur jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen, och dess 7 § kan man utläsa att inflyttning ska som huvudregel ske klockan 12 på tillträdesdagen. Den regeln är dock inte tvingande, utan har annat avtalats är det de villkoren som gäller - vilket också framgår ur tredje stycket i samma paragraf.Finns det alltså inget annat avtalat om tillträdesdagen på ditt hyreskontrakt, är det således klockan 12.00 som gäller för tillträdet.Vänligen,

Åberopa fel i fastigheten

2015-04-22 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo ska separera från vår genensamma fastighet vi äger 50%-50%. Vi har nu bestämt att han ska få köpa min del av fastigheten. Jag undrar hur det är med dolda fel, om det behövs någon form av tilläggsklausul för att förhindra att han kommer hävda det vid fel? Vi har gemensamt bott i fastigheten i 3,5 år. Fastigheten är gammal så det har under åren uppstått många fel och huset har även i dagsläget problem med b.la mögel och el som fungerar dåligt. Har fått förklarat att det är svårt att hävda något sådant då vi bott gemensamt i fastigheten hela tiden. Men tyvärr så har separationen inte slutat så bra så därför är det extremt viktigt för mig att han aldrig kommer kunna hävda något sånt i ett senare skede.Mvh Cristin
Sedja Abed Ali |Hej Cristin och tack för din fråga!Svaret på din fråga regleras i 4 kap 19 § Jordabalken (1970:994) (JB).I paragrafens första styckte anförs att köpet kan hävas om det inte stämmer överens med vad köparen med fog kunnat förutsätta vilket betyder att om huset är av nyare skick ska man inte behöva räkna med tex fuktskador och mögel. I ditt fall är fastigheten gammal och din sambo är väl medveten om detta. I andra stycket i samma paragraf talar man om köparens undersökningsplikt. Köparen får som fel inte åberopa avvikelser i fastigheten som han borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Enligt praxis ställs ett långtgående krav på köparen och denne ska undersöka alla utrymmen som är möjliga att komma åt, utan att behöva göra åverkan på fastigheten. I ditt fall betyder det att han med stor sannolikhet är väl medveten om alla brister i fastigheten med tanke på att han bott där. Det spelar således ingen roll om det är en besiktningsman som utfört besiktning elle om det är din sambo som gjort den, utgångspunkten är att det ska vara en brist som en vanlig lekman har möjlighet att upptäcka utan vidare kunskaper om fastigheter.Hoppas du fått hjälp med din frågaVänligen,

Renovering och hyreslagen

2015-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |härHej!Vi har en villa som vi hyr ut rum till studenter i. Vi har haft 8 hyresgäster men har nu bara 2 kvar. Vi har beslutat oss för att sälja. dom 2 som är kvar flyttar i mitten av juni . Vi behöver dock renovera i början av maj vilket dom 2 hyresgästerna inte vill att vi gör och hotar med att gå till hyresnämden. Dom säger att vi informerar för sent. Vi Ska renovera i två veckor, och vi har erbjudit dom ersättningsbostad dom två veckorna. Har vi rätten på vår sida? Kan vi börja renovera i början av maj? Vad kan hyresgästföreningen göra åt detta? Eller skulle vi har informerat tidigare som hyresgästerna påstår? Det är köket vi ska renovera. Men vi har som sagt ordnar ersättningsbostad.
Emil Forssell |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline.Enligt hyreslagen 12:16 p.3 JB har hyresgästen bland annat rätt till nedsättning av hyran i det fall ett men i hyresrätten uppstår, till exempel ifall hyresgästerna inte kan använda köket då det renoveras. Rätten till hyresnedsättning kan avtals bort enligt 12:16 3 st JB, så länge det rör sig om sedvanligt underhåll. De arbete som kommer att utföras skulle kunna vara att betrakta som förbättringsarbete som ökar bostadens standard enligt 12:18 d JB. Då krävs ett godkännande från hyresgästerna eller hyresnämnden. Eftersom det rör sig om uthyrande av möblerade rum, så krävs emellertid inte ett godkännande från varesig hyresgäst eller hyresnämnd enligt 12:18 g JB. 12:26 JB tar egentligen sikte på den situationen att hyresvärden ska renovera själva bostadsutrymmet (det vill säga det möblerade rummet). Då måste hyresvärden iaktta vissa tidsfrister, och är även begränsad i vilken typ av arbete hyresvärden får göra. Bestämmelsen tar inte sikte på renovering av gemensamma utrymmen, så som köket i detta fall.Ni har rätt att renovera om ert kök. Ni behöver inte meddela detta i en speciell tid, som hyresgästerna påstår. Den enda konsekvensen av att ni renoverar köket är att ni kan bli skyldiga att sätta ned hyran.Med vänlig hälsning,

Hyresrätt trots brottslighet

2015-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Skrev en fråga tidigare till er och fick svar. Nu gäller det en annan fråga. Kan man hyra lägenhet trots att man åkte dit för snatteri för 4-5 månader sen?
Henrik Persson |Hej! Tack för din fråga!Det finns inget legalt hinder mot att hyra en lägenhet trots att man har begått ett brott. Däremot har hyresvärdar en frihet att välja vilka personer de vill bevilja hyresrätt. Det är möjligt att en hyresvärd ställer krav på att du som blivande hyresgäst inte ska ha begått något brott, men det är nog inte så vanligt. Krav på ordning i privatekonomin är däremot vanligt.Med vänliga hälsningar,