Delägares rätt att sälja sin andel

2014-07-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min syster och jag äger en ärvd jordbruksfastighet tillsammans. Men nu vill min syster dela sin del med sin sambo, så att vi då skulle bli tre delägare. Har jag möjlighet att hindra detta?
Beatrice Rohdin |Hej,Tack för din fråga!Under förutsättning att det inte finns några hinder att överlåta andelar genom ett testamente eller liknande kan du tyvärr inte göra så mycket åt saken. För samägare till fastigheter där ägarantalet är under tre stycken gäller lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. I dess 2 §, se https://lagen.nu/1904:48_s.1#P2S1 , sägs att förfogande (t.ex. överlåta) över fastigheten i dess helhet kräver samtycke från alla delägare. Paragrafen innebär motsatsvis att delägarna fritt får förfoga över sin egna andel - således utan de andra ägarnas samtycke.Sammanfattningsvis bör du inte kunna hindra att din systers sambo också blir delägare till fastigheten ifall du inte kan finna stöd för det i t.ex. testamente.Trots detta önskar jag dig lycka till!Vänliga hälsningar 

Fråga huruvida muntligt avtal angående uppsägningstid gäller

2014-07-29 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag har hyrt en villa och hade skriftligt avtall med 3 månaders uppsägningtid. Hyresvärden hade givit mig muntligt avtal att jag skulle få 1 års uppsägningstid om hans barn skulle köpa huset. När dottern köpte huset hänvisade dem i hyresavtalet och sa att det som hyresvärden hade lovat gällde inte. Går det att göra något.
Ellinor Svensson |Hej och tack för din fråga!Ett muntligt avtal gäller men ett muntligt avtal är svåra att bevisa i en tvist. I det verkliga livet behöver ett sådant villkor vara nedskrivet i hyreskontraktet. Står det i hyreskontraktet att det är 3 månader är det detta som gäller. För att uppsägningen ska vara giltig, krävs det dock att uppsägningen görs skriftligen, eller muntligen och med ett skriftligt kvitto enligt Hyreslagen § 8 st. 1. https://lagen.nu/1970:994Hoppas du fick svar på din fråga och återkom om du har ytterligare funderingar. 

Lokalhyra; Hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick under hyrestiden

2014-07-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Ett lokalhyresavtal reglerar inte kostnader för kyla överhuvudtaget. Vad ska hyresgästen göra då kylaggregatet plötsligt slutar fungera?Är det hyresvärden som är skyldig att åtgärda sådant fel som uppstår under hyrestiden om felet inte beror på hyresgästen? Måste hyresvärden isåfall underrättas via rekommenderat brev?Vänliga hälsningar,W
jacob frank |Hej och välkommen till Lawline!12:15 st. 1 JB reglerar hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick under hyrestiden i aktuellt fall. Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. Även om avtalsklausul uppgetts saknas om kyla/kylaggregat medför inte detta per automatik att avtal om lokalens skick saknas. Då jag inte har tillgång till avtalet får jag i det följande anta att hyresavtalet saknar relevanta bestämmelser. Hyresvärden ska under hyrestiden se till att lägenheten är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.Nu vet jag inte vilken slags verksamhet som bedrivs i lokalen vilket begränsar mina möjligheter att göra en korrekt bedömning högst avsevärt. Men allmänt torde kunna sägas att det bör ligga på hyrsvärden att åtgärda sådant fel varom i målet är fråga såvida felet inte beror på hyresgästen.

Gåva av fastighet till barnbarn

2014-07-24 i Fastighet
FRÅGA |Kan mina föräldrar ge sin sommarstuga till min son som gåva? Mina föräldrar har mitt medgivande. Eller måste det gå via mig? Vi tänkte göra det enkelt. M.v.h Maritha Lundberg
Thomas Borgenfalk |Hej,Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Ja, dina föräldrar kan ge sin sommarstuga till din son som gåva. Som frågan är ställd utgår jag ifrån att din son är omyndig. Om så är fallet krävs enligt Föräldrabalken att ni inhämtar Överförmyndarens samtycke för att han ska få ta emot gåvan. Detsamma gäller om ni senare vill t.ex. sälja, hyra ut eller låta inteckna fastigheten.På så sätt måste du som förmyndare vara involverad men själva gåvan kan så att säga gå direkt från dina föräldrar till din son.Överförmyndare finns i varje svensk kommun. Besök din kommuns hemsida för mer information.För att läsa lagtexten, se https://lagen.nu/1949:381#K13P10S1.Vänliga hälsningar,

Fråga om samäganderätt av fastighet

2014-07-30 i Fastighet
FRÅGA |Vi är fyra delägare av en fastighet. Måste alla delägare vara överens om t ex skötsel av fastigheten. Vi har hamnat i ett låst läge, där en av delägarna inte vill tex ta bort sly (som skymmer utsikten) ommålning av fönster så att alla hus har samma färger. Måste alla vara överens i den här typen av frågor eller räcker det med majoritetsbeslut. Den delägare som är emot hävdar att alla måste vara överens, vilket innebär att vi står och stampar.
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.När man äger en fastighet med andra är man precis som du skriver delägare, vilket gör att samäganderättslagen blir tillämplig. Enligt lagens 2 § krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över hela fastigheten eller för vidtagande av åtgärder i godsets förvaltning. Detta innebär att den delägare som är emot det ni föreslår, enligt mig är den som har rätt.Kommer ni inte överens kan ni gå till tingsrätten och ansöka om att fastigheten får en god man, vilket kan ta vissa beslut. Se vidare 3 - 4 §§.Här finner du samäganderättslagenHoppas mitt svar var till någon hjälp.Med vänliga hälsningar,

Vad göra åt störiga hyresgäster?

2014-07-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Låt mig beskriva problemet: Grannen som bor ovanför stör mig varje natt. Störningen började i december 2013 direkt efter han inflyttade. Det var bankande med hårda föremål (som möbler) i golvet och flytt av tunga saker som gnider mot golvet m.m. Det har skett varje natt, särskilt efter kl. 23.00 och till och med kl. 1.00, ofta senare. Dessa slag och bankande hörs direkt från taket. Under första månader har jag pratat med grannen många gånger och bad honom att sluta med det. Ingenting hjälpte. Sedan juni har jag också skrivit till honom några mejl och jag har bett att han skulle sluta. Ingen effekt. I juli blev situationen ohållbar. Han började inbjuda många gäster som bor hos honom och störningen har eskalerat. Regelbundet, efter kl. 23.00 börjar de springa, hoppa, stampa på golvet av alla krafter, kasta olika saker på golvet. Hans bullrig beteende väcker oss varje natt. Vi kan inte fortsätta längre med sömnberövande. Situationen är skadlig för vår hälsa och vår bostadsmiljö har försämrats tydligt. Jag blev tvungen att ringa efter störningsjouren från Securitas några gånger med de hjälpte inte eftersom dessa arter av slag i golvet hörs bara inifrån lägenheten. Då skrev jag störningsanmälan till Akelius, min hyresvärd. De hänvisar mig igen till störningsjouren. Däremot påstår Securitas att de inte kan komma in i min lägenhet utan skriftlig tillstånd från Akelius även om jag själv skulle inbjuda de. De måste komma in och höra inifrån eftersom störningen inte hörs från trappuppgången. Akelius verkar inte vara intresserad att hjälpa och dröjer med sin agerande. Natten till fredag, började bankande i golvet (som varje natt) och jag ringde störningsjouren efter 23.10 och bad om hjälp. De bara registrerade störningen utan att komma på plats. Bankande fortsatte. Jag kunde inte stå ut längre och jag gick upp och ringde hans dörr för att personligen be honom för att sluta. Jag vågade göra detta eftersom han själv gav mig samtycket att informera honom om bullret och han gjorde det skriftligen på ett mejl. Därför kände jag mig berättigad att ringa till hans dörr efter ha blivit störd av honom. Jag bara bad att de skulle sluta bankande i golvet. Då blev grannen jättearg. Han rusade ut i trappuppgången och skrek på min. Knuffade mig några gånger och betedde sig hotfull. Det var tur att jag lyckades deeskalera hans aggression mot mig. Han skrattade åt min efter jag sa att jag skulle ringa polisen. Han skrek att ”jag är i min egen lägenhet och jag kan göra vad jag vill”. Sedan när jag flydde därifrån till min lägenhet hämnades han på mig genom att banka i golvet ännu mer högljutt. Efter det intermezzot känner jag bara maktlösheten. Jag började överväga flytta därifrån men uppsägningstid är 3 månader framåt. Finns någonting mer som jag kan göra? Vem kan jag vända mig till för hjälp om min Hyresvärd struntar i problemet? Hälsningar Markus
jacob frank |Hej och välkommen till Lawline!Om du bor i en hyresrätt måste du acceptera ljud och andra störningar som hör till ett normalt liv, men ständigt pågående och allvarliga störningar behöver du aldrig tåla.De störningar du beskriver framstår som orimliga och dem ska du inte behöva tåla!Om inte får slut på störningarna kan du till ansöka till hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta att värden ska göra något åt saken. Du kan i så fall också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår, räknat från tidpunkten då du anmälde störningarna till värden. Hur du ansöker till hyresnämnden kan enkelt läsa om på nätet!

Krav på vittne vid fastighetsöverlåtelse

2014-07-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag ska skriva ett gåvobrev. Gåvan gäller fastighet och jag undrar om det finns någon krav på att man måste ha underskrifter av vittne? Om Ja, kan vem som helst ställa upp och skriva under?, vad är åldersgränsen för att kunna vittna ? Måste vittnen ha svensk medborgarskap?
Beatrice Rohdin |Hej och tack för din fråga!När en fastighet ska ges bort som gåva gäller samma regler vad angår överlåtelsehandlingen som vid försäljning av en fastighet . Detta framgår av 4:29 JB som hänvisar till bland annat 4:1 JB se https://lagen.nu/1970:994#K4P29S1. Det innebär att ett skriftligt gåvobrev ska upprättas där uppgifter om gåvogivaren, gåvotagaren och fastigheten ska anges samt parternas underskrifter. En uppgift om köpeskillingen (dock 0 kr här) ska anges samt en överlåtelseförklaring där det framgår att givaren ger bort fastigheten. För att gåvotagaren sedan ska kunna söka och beviljas lagfart måste gåvogivarens underskrift bevittnas av två personer. Detta kan utläsas från 20:7 JB ( https://lagen.nu/1970:994#K20P7S1 .) och besvarar således din ena fråga jakande - två vittnen måste skriva under och bekräfta gåvogivarens underskrift. Gåvobrevet förfaller dock inte ifall bevittning inte sker utan det blir enbart problem med lagfarten - den kommer förklaras vilande om vittnen inte finns. I lagen (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar ( https://lagen.nu/1946:805 .) finns särskilda krav på vittnena vid gåva av fastighet. Enligt lagen får inte någon under 15 år vara vittne och inte heller den som på grund av psykisk störning saknar insikt om betydelsen av bekräftelsen. Inte heller gåvotagaren får vara vittne. Lagen uppställer inga ytterligare krav på t.ex. medborgarskap, vilket bör innebära att även utländska medborgare kan vara vittnen. Andra än de som nämnts i lagen får således ställa upp och bevittna underskriften..Jag hoppas att du fick dina frågor besvarade, annars är du välkommen att ställa fler!Vänliga hälsningar 

Varm hyreslägenhet

2014-07-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min fråga är om jag kan kräva ersättning i någon form av hyresvärden då hyresrätten i ett av sovrummen under dessa varma dagar har en temperatur på 29 grader under sena eftermiddagen?Häls. 
Björn Sundin |Hej och tack för din frågaEnligt miljöbalken (MB) 9 kap. 9§ ska lokaler och bostäder brukas på ett sådant sätt att ohälsa hos människor inte uppstår och det är ägaren till egendomen som är ansvarig för att detta följs. Din hyresvärd har således ett ansvar för att din bostad kan användas utan att du drabbas av ohälsa genom att bo i den. En riktlinje för värmenivån i en hyreslägenhet under sommaren är 26 grader under en längre period och omkring 28 grader under en kortare period enligt Folkhälsomyndigheten. (se http://www.folkhalsomyndigheten.se/pagefiles/12940/temperatur-inomhus.pdf ) Du bör i första hand vända dig till din hyresvärd och be att denne utför en åtgärd för att sänka temperaturen. Går inte värden med på detta kan du vända dig till kommunens miljökontor och be dem utföra mätningar av temperaturen. Om mätningarna visar att värmen här så hög att den kan klassas som en olägenhet, har du rätt att kräva åtgärder från hyresvärden.Jag kan tyvärr inte uttala mig om du har rätt till någon form av ersättning för dessa höga temperaturer då de ligger nära gränsvärdena men du bör kontakta hyresvärden för att få till någon åtgärd som sänker temperaturen i lägenheten Länk till miljöbalken har du https://lagen.nu/1998:808 Vänligen