Köparens kontraktsbrott - köp av fastighet

2017-07-27 i Köpavtal
FRÅGA |Ett köpekontrakt är påskrivet och nu har köparen innan dragit sig ur. Besiktningen av huset var ok, men nu är det barnen som inte vill flytta. Kan de bara upphäva kontraktet utan att betala skadestånd?Med vänlig hälsning
Helin Ali |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En grundläggande princip inom avtalsrätten är att avtal ska hållas. När man har ingått ett avtal så är det alltså bindande. I ditt fall har du ingått ett skriftligt köpeavtal med en annan part. För att ett avtal om köp av fastighet ska vara giltigt behöver vissa formkrav vara uppfyllda. Dessa formkrav framgår av 4 kap 1 § Jordabalken (JB) och är följande: en skriftlig köpehandling ska ha upprättats och innehålla avtalsparternas underskrifter, uppgift om köpeskillingen, uppgift om fastigheten, samt en överlåtelseförklaring (här).Efter att parterna har ingått köpeavtalet har köparen en skyldighet att betala avtalad köpeskilling. Gör köparen inte detta har denne begått ett kontraktsbrott. Vad du kan göra i egenskap av säljare då är följande. För det första kan du i rätten kräva att köparen fullgör sin skyldighet att betala köpeskillingen. För det andra har du möjlighet att häva köpet, men detta förutsätter att du har gjort förbehåll om rätt till hävning i köpehandlingen. Skulle du välja att häva köpet kan du också kräva skadestånd för den skada du har lidit till följd av att köpet inte blir av (4 kap 25 § 2 st JB, här).Hoppas att detta svar var till hjälp! Lycka till!Vänligen,

Uppsägning av hyresavtal via SMS - giltighet

2017-07-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min kompis hyr sin bostad av en privatperson som nu har sålt lägenheten. Den 5 juni blev hon uppsagd via sms där det i princip endast stod "vi har valt att sälja lägenheten och därför måste vi säga upp dig som hyresgäst, ditt utflyttningsdatum är 31 augusti. Först och främst, blir det inte 30 september? Det står i kontraktet tre månader från och med den siste den månaden som uppsägningen sker. Sen undrar jag om det verkligen är giltigt att de säger upp henne via sms?
Michelle Rinaldo Iversen |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyreskontrakt och uppsägning finns i Jordabalken (JB).Enligt 12 kap 3 § JB ska ett hyresavtal sägas upp för att sluta gälla, om det inte är ett kontrakt som varar kortare än 9 månader och gäller för bestämd tid. Enligt 12 kap 4 § JB kan parterna avtala om en uppsägningstid, vilket har skett I det här fallet. Nämligen en uppsägningstid på tre månader från och med den siste den månaden som uppsägningen sker. Det innebär att avtalet upphör att gälla den 30 September i det här fallet. När det gäller formen på uppsägningen måste 12 kap 8 § JB beaktas. Om hyresförhållandet har varat längre än 3 månader vid den tidpunkt då uppsägningen sker, ska uppsägningen vara skriftlig. Om det är hyresvärden som säger upp avtaler, ska hyresvärden ange skäl till uppsägningen. Hyresvärden måste delge uppsägningen i den ordning som framgår i 8 kap 8 § 2-3st. JB. En uppsägning är en ensidig rättshandling som avsändaren ensam disponerar över inom lagens ram. Det finns inte något krav på undertecknande, vilket innebär att en uppsägning via e-post kan anses uppfylla skriftlighetskravet. Uppsägningar har ansetts varit skriftliga om de skett genom elektroniska medel. Det brister här dock i delgivningskravet eftersom det endast är en myndighet som får skicka en delgivning via elektronisk väg, se 17 § Delgivningslagen. Det innerbär för ditt fall att skriftlighetskravet kan anses vara uppfyllt, men inte delgivningskravet och således ska uppsägningen generellt inte anses vara giltig. Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om du behöver ytterligare hjälp kan du vända dig till en av de specialiserade jurister som Lawline samarbetar med. Med vänliga hälsningar,

Dolt fel i fastighet

2017-07-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, vi köpte en villa för drygt tre år sedan och efter en påbörjad renovering av huset upptäcktes att taket hade omfattande skador som inte upptäckts vid besiktningen av huset. Det har visat sig att det ligger kvar ett gammalt plåttak direkt på råsponten utan luftspalt på hela taket. När takpannorna lades spikades då papp och läkt rakt igenom plåten. Detta har lett till att fukt har tagit sig in via alla spikar och förstört sponten och den gamla isoleringen. Takstolen är angripen och hela undertaket måste byggas om. Våra hantverkare säger att arbetet inte utförts enligt byggnormer.I mäklarprospektet framgick att taket lades om i början av 2017 så takpannorna var i bra skick. Utifrån besiktningsunderlaget framgår visserligen att det var sprickor i vissa pannor och att läkten kunde vara fuktskadad. Dock fanns inga indikationer på undertakets skick. Då vi bestämde oss för att göra om fasaden tog vi beslut om att även renovera taket (nya pannor, takpapp). Vilken undersökningsplikt kan vara rimlig i detta fall. Hantverkarna har inte upptäckt detta och inte besiktningsmännen (två oberoende firmor en som säljaren anlitade och en som vi hade kontaktade strax innan köpet). Det som vi nu upptäckte krävde att hela takpappen och den plåt som låg under denna skulle ha rivits bort för att upptäcka skadan.Hela arbetet för att åtgärda skada kommer att kosta oss drygt 300 000 kr extra. Kan vi åberopa dolt fel och hur går man praktiskt tillväga utan rättegångskostnader?
Wilhelm Stenvall |Hej,Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Inledningsvis bör det understrykas att vid köp av fastigheter är köparnas undersökningsplikt relativt omfattande. I princip är det så att enbart dolda fel, dvs fel som inte kunde ha upptäckts av köparna vid en okulär besiktning av hela fastigheten och dess omgivning, kan åberopas mot säljarna. Det som måste utredas i ert fall är huruvida "felet" ni beskriver utgör fel i lagens mening, och om det gör det, kan ni åberopa det mot säljarna och kräva prisavdrag?Enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB) är fastigheten felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet. Stor hänsyn tas vid fastighetens ålder och allmänna skick. Avvikelser från byggnormer torde generellt utgöra fel, men om fastigheten är gammal och det vid tiden för byggandet av huset fanns andra byggnormer bör dessa ha mindre betydelse. Vidare skulle det kunna argumenteras för att ni som köpare orsakat felet själva i samband med renoveringen, och att felet inte fanns vid köpet. Jag har dock svårt att tro att det gamla plåttaket inte skulle anses utgöra ett fel då takets konstruktion är väldigt viktig vid byggande av hus samt att fuktskador kan leda till omfattande problem. Som köpare borde man kunna räkna med att plåttaket håller för reparationer och jag har därför svårt att tro att detta inte skulle bedömas som fel om saken hamnade hos domstol. Det gamla plåttaket är med andra ord med största sannolikhet ett fel i fastigheten. Frågan blir då om ni kan åberopa det mot säljarna. Enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB får köparen inte åberopa sådana fel mot säljaren som denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Undersökningspliktens omfattning varierar med hänsyn till skick m.m. men kan generellt sägas vara väldigt långtgående. Alla åtkomliga utrymmen ska genomsökas! Ingrepp i byggnad och mark behöver dock som huvudregel inte utföras. Man är som köpare inte skyldig att riva ner väggar, ta bort tapeter, bjälkar eller golv. Med hänsyn till detta skulle jag säga att det blir svårt för säljarna att hävda att ni borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Det kan inte rimligen krävas att tak ska rivas ner för att titta på plåten. Felet får således anses utgöra ett s.k. dolt fel. För att ha rätt att åberopa felet måste det dock reklameras inom skälig tid (4 kap. 19 a § JB), så ni bör meddela säljarna om felet snarast möjligt! Vad ni bör göra i detta skede är att omgående reklamera felet hos säljaren och samtidigt meddela att ni kräver prisavdrag. För att undvika höga utgifter för juridisk hjälp vore det klokast att bestämt berätta för säljarna att ni har rätten på er sida och hota med stämning om ni inte kan komma överens om prisavdrag. Står säljarna på sig och vägrar gå med på detta är ni välkomna att kontakta Lawlines juristbyrå för ytterligare juridisk rådgivning. Ni hittar dem här: http://www.lawline.se/bokaHoppas att ni har fått svar på era frågor!Vänliga hälsningar,

Krävs medlemskap i bostadsrättsförening för att få bo i bostadsrätt?

2017-07-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt som jag köpte i december 2013 och jag flyttade in med min son som då var 17 år. I oktober 2014 blev jag sambo och flyttade ut men sonen blev kvar i lägenheten pga studier. Idag 3 år senare har vi problem med en granne som hävdar att min son inte får bo kvar utan bostadsrättsföreningens godkännande...stämmer det? Men det har han väl fått när han tillsammans med mig i samband med köpet av lägenheten Jag vill tillägga att en ytterliggare son flyttade in i november 2014 pga utlandstjänstgöring och hade ingen bostad för tillfället. Han har bott där nu i 3 år och inga problem har uppstått varför han inte ska få bo där. Har även suttit med när föreningen haft årsmöte, där även en fullmakt finns att han får föra min talan. Vad säger lagen om detta?
Cecilia Knutsen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att bo i en bostadsrätt måste man vara medlem i bostadsrättsföreningen. Medlemskapet är något man vanligtvis måste söka om skriftligt till föreningens styrelse. Det är då upp till styrelsen att bedöma om de godkänner ansökan eller inte. Det är dock bara undantagsvis som styrelsen kan neka någon ett medlemskap, se 2 kap. 2 § bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningen kan i sina stadgar ha vissa villkor för att styrelsen ska kunna bevilja medlemskap i föreningen, se 2 kap. 1 § bostadsrättslagen. Dessa villkor måste dock vara förenliga med principen om öppenhet så att de allra flesta människor ändå har möjlighet att få ett medlemskap. Det vanliga är att man har krav på att personen ska vara skötsam och har en ordnad ekonomi. En ordnad ekonomi betyder inte att man måste ha en fast inkomst utan bara att personen kan betala sin hyra. Det stämmer alltså att din son behöver ett godkännande av föreningen för att få bo i lägenheten men ett sådant godkännande ska inte vara några problem för honom att få så länge han uppfyller föreningens krav för medlemskap. Jag föreslår därför att du tar kontakt med någon i styrelsen för bostadsrättsföreningen och frågar hur de vill att ansökan ska gå till och att sönerna sedan lämnar in varsin ansökan om medlemskap. Här och här hittar du mer information om vad som gäller vid ansökan om medlemskap i en bostadsrättsförening. Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Vad händer när preskriptionstiden för bygge av friggebod löpt ut?

2017-07-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller efter preskriptionstiden för bygge av en friggebod på obebyggd tomt som ligger utanför stadsplanerat område?
Emma Fagerberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (PBL) krävs bygglov för nybyggnad. Enligt 9 kap. 4 § PBL finns dock vissa undantag från detta krav. Dessa undantag gäller för en- och tvåbostadshus och enligt 9 kap. 4 § 3 p. PBL är friggebod ett sådant undantag (om den är max 15 kvadratmeter och inte har en taknockshöjd som överstiger 3 meter). En friggebod är alltså ett komplement till ett en- eller tvåbostadshus och det måste finnas ett bostadshus på tomten när du börjar bygga friggeboden. Preskriptionstiden för olovligt byggande är tio år, enligt 11 kap. 20 § 2 st. PBL. Byggnadsnämnden får alltså inte meddela föreläggande för att någon byggt utan bygglov, om det förflutit mer än tio år sedan det olovliga byggandet. Om det däremot inte förflutit tio år sedan byggandet kan byggnadsnämnden meddela rättelseföreläggande, ett föreläggande om att vidta rättelse inom viss tid. Enligt 11 kap. 37 § PBL får föreläggandet förenas med vite. Efter att preskriptionstiden för bygget av friggeboden löpt ut kan man alltså inte få något föreläggande emot sig. Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Grannar bör höras vid bygglovsutredning

2017-07-27 i Fastighet
FRÅGA |Får en ägare av en jordbruksfastighet bygga som han önskar? även om nya byggnader skymmer och sänker värdet på grannes fastighet?
Emil Danielsson Nykänen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Då jag inte vet vad som byggs kan jag inte garantera att mitt svar är helt relevant.Men för att få uppföra nya byggnader eller bygga ut så krävs bygglov. Detta ansöker man om hos kommunen och kommunen ska i sin tur utreda om bygglov ska beviljas. Ett steg i denna utredning är att höra med grannarna huruvida de vill att personen ska få utföra sin byggnation.Säger grannarna nej är det inte säkert att bygglov inte beviljas, men eftersom ni fått yttra er skulle ni har rätt att överklaga ett eventuellt bygglov.Har ni inte hört något från kommunen ni bor i om denna byggnad anser jag att ni bör höra av er till byggnadsnämnden i er kommun och förklara situationen. Grannen har byggt det han byggt, det skymmer er sikt/anser att det sänker värdet på er fastighet och att ni inte blivit hörd i processen. Det är bra om ni gör detta så fort som möjligt så att inte er granne råkar lägga ut för mycket pengar på projektet då kommunen eventuellt kan (även om det är olämpligt) säga att det gått för lång tid för att ni hörde av er.Jag hoppas jag hjälpt er lite grand på vägen.Vänligen,

Uppsägningstid för borgensåtagande på hyreskontrakt

2017-07-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Har haft ett borgensåtagande på hyreskontrakt sedan sept 2014 som jag sagt upp nu. Får hyresvärden lägga en uppsägningstid på nio månader på detta?
Alicia Abreu |Hej, tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Ja, hyresvärden får ha en uppsägningstid på nio månader för borgensåtagande .Uppsägningstiden för ett borgensåtagande på hyreskontrakt är tidigast vid månadsskiftet nio månader efter uppsägningen, se 28a § 12 kapitlet Jordabalken. Ett borgensåtagande kan tidigast upphöra att gälla två år efter ingånget avtal.Hoppas du fick svar på din fråga!

Måste en fastighet värderas eller går det att sälja den till vilket pris man vill till syskon?

2017-07-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,vi är 3 syskon som har ärvt en sommarstuga. En av oss kommer antagligen att köpa ut oss andra, om men är överens om ett pris måste man anlita någon som gör en värdering av huset?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline!Sammanfattat svar:Nej, det är högst frivilligt att sälja sin egendom till vilket pris man vill i nästan alla fall som finns. Det är först om någon eventuellt är nära konkurs eller liknande som det kan bli problematiskt.Det finns inga som helst juridiska krav på att sommarstugan, i det här fallet, måste värderas innan den säljs till syskonen. Är ni överens om ett pris är det ju fantastiskt bra.Längre genomgång:Några juridiska krav finns inte på värdering av fastigheter, även om det i vissa fall kan vara praktiskt att veta värdet för att man inte senare ska bli osams. Jag kommer nu främst att diskutera skatter och sånt eftersom det är det enda som egentligen kommer påverka er, och oftast är det som spelar störst roll vid fastighetsförsäljningar.Eftersom ni ärvt stugan så antar jag att det var er förälder som ägde den tidigare. Det finns ingen gåvo- eller arvsskatt i Sverige, vilket gör att ni aldrig behövde betala skatt för sommarstugan när ni fick den. Inkomstskattelagen 8:2. En följd av det är att när ni ärvde stugan så ärvde ni även en liten del av skatteskulden som stugan innehåller. Detta kallas för kontinuitetsprincipen, och den fastställer helt enkelt att rätt summa i skatt ska betalas oavsett om en sak ges ärvs genom flera generationer eller ges bort flera gånger. Den finns reglerad i Inkomstskattelagen 44:21. I just det här fallet så blir det så här när det gäller beskattningen. Exempel på hur kontinuitetsprincipen fungerar i ert exempel:I detta exempel så utgår vi från att sommarstugan, när den säljs, faktiskt är värd exakt 600 kronor på marknaden. Föräldern har en gång i tiden köpt sommarstugan för 300 kronor. Effekterna av det ni vill göra blir så här:Sommarstugan har ökat i värde under tiden som föräldern har den och är vid personens död värd 500 kronor, då får ni syskon varsin tredjedel. Teoretiskt så ärver ni alltså en kapitalvinst på 200 kronor eftersom den ökat i värde. Någon beskattning sker inte utan ni fortsätter äga stugan tills den är värd 600 kronor. Två personer säljer sina andelar till den tredje för 200 kronor var. Effekten av det innebär att personerna ska betala skatt för sin kapitalvinst. Föräldern köpte huset för 300 kronor, dvs, själva anskaffningspriset för en tredjedel av sommarstugan är 100 kronor. De syskon som säljer en andel har en försäljningsintäkt på 200 kronor, en anskaffningskostnad på 100 kronor och har därför en kapitalvinst på 100 kronor. Totalt ska 22 kronor betalas i skatt på det eftersom fastighetsskatten kvoteras ner från 30 % till 22 %. Syskonet som köper andelarna kommer härefter äga hela sommarstugan. Den personen kommer ha en anskaffningsutgift på 200 kr för en tredjedel, 200 kr för en tredjedel till, samt 100 kr för den del som ärvdes av föräldrarna. Den personen har alltså också en skatteskuld på 22 kronor om den personen sålt fastigheten i dagsläget, men antagligen kommer den personen helt enkelt låta fastigheten öka i värde för att personen vill ha fastigheten och när den någon gång säljs så kommer den personen få betala mer skatt eftersom alla tredjedelarna antagligen ökat i värde då. Kan man slippa skatt på vissa sätt?Det finns mer kreativa lösningar, som också är mer avancerade för att undvika att betala skatt just nu om sommarstugan står på en egen fastighet. Det innefattar egentligen aldrig att man slipper skatten, men det handlar om att skjuta upp den på framtiden. Ofta görs det dock i familjeförhållanden och liknande, eftersom det handlar om att sälja fastigheten eller delar av fastigheten för billigt. När det gäller fastigheter som säljs billigt så gäller en princip som heter "huvudsaklighetsprincipen". Den innebär rätt och slätt att om en fastighet säljs till ett pris under taxeringsvärdet så klassificeras det som gåva och är skattefri enligt IL 8:2. Effekten blir ju dock att den som får gåvan faktiskt betalar för en gåva, och den betalningen som blir för gåvan får faktiskt inte tillgodoräknas den som betalar för gåvan. Den som betalar gåvan får alltså inte ett högre anskaffningspris, trots att personen betalat. Skattemässigt gör alltså den som tar emot en gåva på det här viset, samtidigt som han betalar för det, en skattemässig förlust. Ibland anser man dock att denna förlusten vägs upp av att skatten flyttas till den okända framtiden. En sommarstuga som står på någon annans mark är dock inte en "fastighet" utan en helt vanlig "sak" och då gäller inte huvudsaklighetsprincipen. Vad ni borde göra: I det här fallet är det knappast en fördel för er att börja trixa med sånt. Det kräver mer uträkningar för att komma fram till om det faktiskt är fördelaktigt, och antagligen blir det inte det eftersom syskonen får mindre betalt. Taxeringsvärdet är ofta mycket lägre än marknadsvärdet så det finns viss risk att någon tjänar på det på de andras bekostnad, och antagligen vill ni ha rättvisa. Är ni sams och överens om ett pris så är det bara att köra. De som säljer kommer antagligen behöva betala lite skatt, men den som inte säljer kommer ju behöva betala skatt senare, så orättvist blir det bara om ni råkar göra fel med siffrorna i redovisning till skatteverket. Vad kan man göra om värderingen är fel? Det är ju möjligt att ni undervärderar fastigheten och att det ena syskonet säljer den om, säg tre år, för ett avsevärt mycket högre pris än ni trodde den va värd. Det innebär ju alltså att syskonen som sålde egentligen kanske sålde lite för billigt och borde ha fått mer betalt... Om man är lite orolig för det kan man teoretiskt skapa någon slags avtal som säger exempelvis att om fastigheten verkar ha varit felvärderad så ska syskonet som sålde senast kompensera de syskonen som sålde till honom/henne. Även här kräver det ju dock att man räknar lite på det så det hela blir rätt eftersom skatter och avgifter tillkommer.Slutsats:Man kan krångla till det på flera sätt med kompensation i efterhand eller kombinera gåva med vederlag för att skjuta upp skatten på framtiden. Det kan ge fördelar, men kan också bli mer omständigt och egentligen leda till mer problem och oegentligheter. Om ni är nöjda med er egna värdering, och syskonet som köper andelarna har tänkt behålla sommarstugan själv under lång tid så spelar det egentligen inte så stor roll om den inte skulle vara på kronan rätt. Värderingen kommer förändras och eventuell liten ekonomisk orättvisa kommer förmodligen aldrig upptäckas och inte heller skapa irritation eftersom den slätas ut allt eftersom åren går. Om ni är överens så är det alltså bara att köra på! Mer hjälp?Skulle du behöva hjälp med att upprätta avtal eller få hjälp av biträde vid tvist så kan Lawlines Juristbyrå hjälpa dig. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert. Med vänliga hälsningar,