Undersökningsplikt och vissa utfästelser

2014-04-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har precis köpt vårt första hus. Det stod i objektbeskrivningen att samtliga fönster på nedervåningen var bytta under 2012. Nu har vi flyttat in och upptäckt att inget fönster i vardagsrummet är bytt, 3 st plus en altandörr, inte är bytta under 2012 utan är betydligt äldre. Jag har läst lite om vilket ansvar vi som köpare har att undersöka men då det stod så tydligt i objektbeskrivningen att de var bytta så var det inget vi undersökte då. Hur går vi vidare med detta? Har vi någon rätt till ersättning?Mvh Emelie
Alfred Petersson |Hej! Tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om fastighetsköp finner du i jordabalkens 4 kapitel (här).Enligt 4 kap 19 § 1 st JB (som hänvisar till 12 §) har du rätt till avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. ”Vad som följer av avtalet” syftar inte enbart vad som står i det faktiska avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.Att fönstren inte är bytta trots uppgifter om detta utgör ett s.k konkret fel och ger rätt till prisavdrag förutsatt att felet inte borde ha upptäckts vid köpet.Som köpare har man, precis som du nämner, en långtgående undersökningsplikt, 4 kap 19 § 2 st JB. Huvudregeln är att det som kan upptäckas med syn, lukt, känsel och hörsel bör undersökas. Det finns dock en del rättspraxis som talar för en viss neutralisering/minskning av undersökningsplikten i samband med att säljaren utfäst något särskilt som skulle få köparen att lita på detta och ej undersöka uppgiften. Se t.ex. NJA 1983 s. 858 där en mäklare uppgett felaktiga uppgifter om tomtareal. Högsta domstolen ansåg i detta fall att det rörde just en sådan utfästelse som befriade köpare från undersökningsplikt, då inget tydde på att köparen borde ha insett att arealen var annan. Här fick köparen prisavdrag. I ett annat fall dömde HD annorlunda. Se NJA 1978 s. 301. Här hade säljaren sagt att vattnet i ett dike vid fastigheten var ”Friskt och kallt” d v s drickbart. Det visade sig senare att vattnet inte var drickbart. HD ansåg dock att detta var en alldeles för generell utsago för att kunna räknas som utfästelse. Säljaren friades. Som du säkert förstår kan jag inte ge dig ett konkret svar. Det kommer an på omständigheterna vid just ditt köp. Såg inte fönstren nya ut kanske detta borde ha undersökts. Det är dock möjligt att detta skulle berättiga prisavdrag, förutsatt att det inte varit klart att du borde ha upptäckt felet samt att du reklamerar felet inom skälig tid, 4 kap 19 a § JB. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Miljö - enskilt anspråk

2014-04-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i lägenhet på första våningsplanet. Precis intill fasaden nedanför mina lägenhetsfönster, både i kök och vardagsrum, finns det allmänna parkeringsplatser placerade av kommunen. Jag upplever diverse olägenheter i samband med dessa allmänna parkeringsplatser både vad gäller luftkvalité och bullernivå. På vintertid är det inte ovanligt att parkerade bilar värms upp med hjälp av tomgaskörning. Förutom att avgaser sipprar in i min lägenhet så blir jag uppenbart störd av bullret. Under sommartid när fönster hålls öppna så besväras jag av både avgaser och buller. När bilar backar in på parkeringsplats luktar hela rummet avgaser. Jag har målat om taket för att täcka mörka spår av sot ovanför fönster, likaså märks föroreningarna genom beläggningar på mina fönsterrutor. Mina grannar har liknande erfarenheter. Trafikavgaser har en rad olika potentiella hälsoeffekter. Exempelvis astma, luftvägsinflammation, lungödem och i vissa fall cancer (Hälsoeffekter av trafikavgaser - Rapport från yrkesmedicinska enheten 2000:3). Jag vill kunna känna mig trygg i min egen bostad. Hur lagligt det egentligen är att placera allmänna parkeringsplatser utmed fasaden på bostadshus? Men hänvisning till Miljöbalken anser jag det inte rimligt att detta får förekomma. Exempel på utdrag från miljöbalken; 1 Kap. Miljöbalkens mål och tillämpningsområde; 1§ 1. Miljöbalken skall tillämpas så att människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter oavsett om dessa orsakas av föroreningar eller annan påverkan. 2 Kap. Allmänna hänsynsregler; val av plats 6§ För en verksamhet eller åtgärd som tar i anspråk ett mark eller vattenområde ska det väljas en plats som är lämplig med hänsyn till att ändamålet ska kunna uppnås med minsta intrång och olägenhet för människors hälsa och miljön. 9 Kap. Miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd; definitioner 1§ Med miljöfarlig verksamhet avses; 2. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön genom annat utsläpp än som avses i 1 eller genom förorening av mark, luft, vattenområden eller grundvatten, eller 3. användning av mark, byggnader eller anläggningar på ett sätt som kan medföra olägenhet för omgivningen genom buller, skakningar, ljus, joniserande eller icke-joniserande strålning eller annat liknande.Min fråga till er är; hur kan jag som drabbad medborgare driva frågan på bästa sätt? Ska jag vända mig till kommunens miljöenhet? Hur kan/bör går jag till väga? Tacksam för svar.
Malin Andreasson |Hej! Tack för din fråga. Som enskild är det tyvärr inte det lättaste att åberopa miljöproblem. En allmän parkering har detaljplanerats av kommunen och är belagd där den är tyvärr. När kommunen planerar vad som skall göras med olika områden används Plan- och bygglagen som du hittar https://lagen.nu/2010:900. När en kommun detaljplanerar ett område ingår i den processen att man skall samråda. Det vill säga att kommunen bland annat skall ge kända sakägare och andra berörda tillfälle till samråd 5 kap. 11§ PBL. Eftersom det verkar som att parkeringen fanns där när du flyttade in har du inte haft denna möjlighet.  Genom att flytta in i en bostad, efter att ha gjort undersökning av område och fastighet, har man indirekt accepterat standard. En parkeringsplats faller inte under miljöbalkens benämnelse så som du har anmärkt ovan tyvärr, utan miljöbalken tar främst sikte på verksamheter. Vad som kan komma att aktualiseras dock är att det enligt miljöbalkens regler kan vara aktuellt med ett enskilt skadestånd enligt 32 kap som du hittar https://lagen.nu/1998:808. Dock rör det sig återigen om en fastighet som skall ha orsakat skadorna, samt att skadan skall vara av större omfattning. Tyvärr är det så att trafiken har ökat i mängd och det innebär också ett ökat behov för parkeringsplatser. Tyvärr skulle en invändning av det slag du verkar vilja göra vara svår att få tillstånd. Jag tycker att du skall vända dig till din kommunen för att visa de skador du lidit på din fastighet samt anmärka de hälsorisker som du anser finnas med nuvarande förhållande. Om flera personer lämnar klagomål kan det hjälpa er till framgång och en kommun som är redo att bemöta dessa för att främja viljan hos er medlemmar. Lycka till! 

Nedsättning av årsavgift för bostadsrätt pga skada efter tillträde

2014-04-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga ang 7kap. 2paragraf. Vi har bott i vår lägenhet i 7år och för drygt 1år sedan upptäcktes fuktskada. De tror att det kommer från marken. I 6v har vi bott på byggarbetsplats och de kommer bli ännu värre kommande månader, vi behöver evakueras. Föreningen säger att de ej är vållande och behöver inte ersätta oss. Tycker ändå att vi passar in under; "För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften". Stämmer det?
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga.Enligt bostadsrättslagen (BRL) gäller att bostadsföreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren, 7 kap. 4 § BRL. Ansvar för bostadsrättshavaren föreligger genom att denne ska hålla lägenheten i ett gott skick, även sådan mark som eventuellt ingår i upplåtelsen, 7 kap. 12 § BRL. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Reparationer på grund av vattenskador svarar bostadsrättshavare enbart för om skada uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse eller någon annans försummelse enligt 7 kap. 12 § 3 st. 2 pt. a-c BRL.I ert fall tycks det vara ostridigt huruvida ansvaret ligger på er eller bostadsrättsföreningen. Därav utgår jag från att det är bostadsrättsföreningen som är ansvariga för reparation enligt 7 kap. 4 § BRL i ert fall. Enligt 7 kap. 4 § BRL ska 7 kap. 2 § BRL tillämpas i det fall bostadsrättsföreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Gällande åsidosättande av reperationsskyldighet avses att föreningen åsidosätter sin reperationsskyldighet och att det därigenom uppkommer en brist. Det andra ledet gällande ”på något annat sätt” uppställer ett krav på vållande där föreningen måste vara direkt ansvariga till skada eller ha handlat på ett oaktsamt sätt.Huruvida den vattenskada som föreligger i detta fall har uppstått med anledning av vållande från bostadsrättsföreningens sida går inte utifrån förutsättningarna att avgöra och skulle i en tvist mellan er och bostadsrättsföreningen komma att bli den avgörande frågan för huruvida ni kan erhålla de rättigheter som uppställs i 7 kap. 2 § BRL angående rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Detta innebär för er del att även om lägenheten är i sådant bristfälligt skick att ni inte kan bo där under reparationen så finns ingen rättighet till nedsatt årsavgift så länge något vållande från bostadsrättsföreningen inte kan bevisas. Skulle det däremot göras klart att bostadsrättsföreningen har vållat den skada som lett till att er användning (exempelvis genom att inte undersöka eller åtgärda skadan) begränsats kan ni ha rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.Jag vill även förtydliga gällande 7 kap. 2 § BRL att den i ert fall enbart blir tillämplig genom att först "passera" 7 kap. 4 § BRL och där uppfylla kriterierna. Detta då ni tillträtt lägenheten, 7 kap. 2 § BRL är i första hand tillämplig då det gäller tillträde till lägenheten för första gången.Bostadsrättslagen hittar du https://lagen.nu/1991:614.Vänligen,

Andrahandsuthyrning utan tillstånd

2014-04-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag ska hyra en hyresrätt i andrahand och jag och hyresgästen har skrivit ett avtal. Men på avtalet finns inte styrelsen/värdens godkännande. Är avtalet ogiltigt? Vad kan konsekvenserna bli om man bor i andrahand utan värdens godkännande.
Lars Bålman |Hej! 12 kap. jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Upplåtelse av lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande kräver att antingen hyresvärden eller hyresnämnden godkänt detta, 12 kap. 39-40 §§ JB. Om sådant tillstånd saknas så riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas; hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Detta gäller emellertid först om hyresgästen inte efter tillsägelse, utan dröjsmål, antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 12 kap. 42 § 1 st. 3 p.. Avtal angående något som strider mot lagen - pactum turpe - anses, om lagstridigheten är tillräckligt allvarlig och tillräckligt klar, inte förtjäna rättsordningens skydd, vilket kan innebära att en tvist kring ett sådant avtal inte tas upp till prövning av domstol. Huruvida ett sådant avtal som nu är aktuellt är ogiltigt avtalsparterna emellan är oklart.

Tillträde till lägenhet

2014-04-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag äger en bostadsrätt som jag hyr ut i andrahand. Nu ska lägenheten säljas i sommar och min andrahandshyresgäst vill inte att jag eller mäklaren ska ha visningar där sålänge h*n bor där. Kan h*n neka mig tillträde då jag ska ha visning så länge h*n bor kvar i lägenheten? Jag har läst att hyresgästen inte kan neka visning av lägenheten när den är "till uthyrning" men är det samma vilkor som när lägenheten står till försäljning? Hälsningar My
Daniel Morgansson |Hej My!Tack för att du vänder dig till Lawline.Det stämmer som du säger att hyresgästen är skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid när den är ledig till uthyrning. Det följer av Jordabalkens 12 kap 26§. Jag skulle nog göra tolkningen att det förmodligen gäller även när lägenheten skall säljas. Om hyresgästen vägrar att komma överens om en lämplig tid utan ett godtagbart skäl så kan det vara grund för förtida uppsägning, dvs. att hyresgästen har förverkat sin hyresrätt (JB 12 kap 42 § p.7). Du får däremot inte tvinga dig in i lägenheten om du vägras tillträde, utan måste ansöka om handräckning hos Kronofogden.Hoppas att detta var till hjälp.Med vänlig hälsning

Överlåtelseförbud i gåvobrev, gåva av fastighet

2014-04-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har i gåva 7 maj 2013 fått en fastighet av min tidigare pojkvän. Jag vill sälja men vet inte om jag kan utan hans tillstånd.Hans far har byggt detta sommarhus 1965 och min pojkvän fick det i arv 2010. Sedan 2010 har han varit skriven på adressen och är så fortfarande. Dock har han alltså givit mig fastigheten. I gåvobrev finns ett par klausuler såsom: "Fastigheten tillträdes i samband med detta gåvobrevs undertecknande.""Gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten.""Det givna liksom ersättning för och avkastning av detta skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom. De regler om rådighetsinskränkningar och övertaganderätt, som följer av vid vår tid gällande äktenskaps- och sambolagstiftning och lagstiftning om registrerat partnerskap, skall ej äga tillämpning på det givna, dess avkastning eller substitut.""Gåvoegendomen eller vad som trätt i dess ställe skall vid gåvotagarens frånfälle - till den del av egendomen då finnes i behåll - tillfala gåvotagarens bröstarvingar med den fördelning som följer av den legala arvsordningen."Då han har stora skulder till mig (ett par skuldebrev finns skrivna dock ej allt) och vägrar att betala dessa vill jag sälja fastigheten.Jag har varit skrivit på adressen en kort period 2012/2013, men är så inte längre. Kan jag sälja utan hans samtycke? Om inte kan jag då vräka honom från huset och istället hyra ut det på att på så vis få tillbaka skulden? MVH Camilla
Märta Ahlén |Hej Camilla och tack för din fråga!Det verkar som att formkraven för gåvobrevet är uppfyllda och jag lämnar därför formalian därhän. Generellt sett är det vid gåva av fastighet (vilket regleras i 4 kap. Jordabalken, se: https://lagen.nu/1970:994) vanligt med sådana förbud mot vidareöverlåtelse som det är fråga om här. En givare vill inte sällan begränsa gåvotagarens befogenheter när det kommer till att förfoga över fastigheten och detta är alltså möjligt. Angående din vilja och möjlighet att sälja fastigheten talar följaktligen villkoret "gåvotagaren äger ej utan givarens skriftliga samtycke överlåta fastigheten" sitt tydliga språk: för att överlåta fastigheten krävs skriftlig bekräftelse på att din före detta pojkvän samtycker till att fastigheten försäljs. Rent praktiskt kan du inte sälja den utan hans tillstånd; det framgår normalt av fastighetsregistrets inskrivningsdel vilken typ av förfogandeinskränkningar som en fastighet är belastad med och en eventuell förvärvare hade helt enkelt inte kunnat få lagfart på fastigheten om den sålts. Se Beckman m.fl., Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar (1 okt. 2011, Zeteo), kommentaren till 4 kap. 29 §. Det framgår inte av omständigheterna vilken slags uppgörelse som du och din tidigare pojkvän har träffat för hans boende på sommarhuset på fastigheten. Är hans boende i sommarhuset rotat i ren välvilja från din sida kan du absolut prata med honom och säga att du nu har för avsikt att hyra ut sommarhuset istället. Har ni ett hyresavtal måste uppsägningstiden i avtalet iakttas. Rörande skulden och skuldebreven har dessa egentligen, såvitt jag förstår, inget med fastigheten att göra – fastigheten är din och är din att hyra ut (så länge som inte begränsningar i gåvotagarens möjligheter att även upplåta fastigheten finns inskrivna i gåvobrevet). Skulden är din tidigare pojkväns och ska följaktligen betalas till dig i egenskap av den person som har rätt att kräva och uppbära betalning i skuldebrevslagens (se: https://lagen.nu/1936:81) mening. När själva skulden inte är tvistig, utan det förhållandet att den betalningsskyldige inte betalar har sin grund i att vederbörande inte vill eller kan, är det företrädesvis Kronofogdemyndigheten (KFM) som du ska vända dig till. Hos KFM prövas inte skulden i sak, utan KFM kommer att utfärda ett betalningsföreläggande mot din före detta pojkvän med skuldebrevet som grund. KFM tillhandahåller ett färdigt formulär för betalningsföreläggande, vilket du når här: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html. Vad som händer efter att ansökan om betalningsföreläggande inkommit till KFM kan du läsa om via länken ovan. KFM kan i slutändan hjälpa dig med att driva in skulden (verkställa).Sammanfattningsvis kan du alltså inte utan din pojkväns samtycke överlåta fastigheten. Möjligheten att ”vräka” för att sedan hyra ut sommarhuset beror helt på den uppgörelse med stöd av vilken din tidigare pojkvän numera bor i huset. Rörande skuldebreven är det mest effektivt att vända sig till KFM med en ansökan om betalningsföreläggande, och förhoppningsvis kunna driva in skulden den vägen. Jag hoppas du fått svar på dina frågor och att allt ordnar sig för er.Vänligen,  

Uppsägningstid för hyra på bestämd tid

2014-04-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag hyr min bostad/villa privat av ett par som inte fick sin villa såld för ett par år sedan och alltså hyrde ut den till mig istället. Vi skrev ett skriftligt kontrakt där punkten som hör i hop med min fråga lyder så här " Hyrestid är i 2 år från och med 1 oktober 2012 till och med 30 september 2014, med tre månaders uppsägningstid för både hyresgäst och hyresvärd." Nu vill dock hyresvärden sälja villan och har nu meddelat att jag nog får räkna med att flytta ut till 1 augusti. Då bostadssituationen i Stockholmsområdet ser ut som den gör så har jag tur om jag kan få tag på ett bostadskontrakt direkt och jag vill egentligen bara få det bekräftat att jag som hyresgäst är skyldig att ge tre månaders uppsägningstid och att det inte finns något sätt för mig att hitta ett kryphål ut ur dessa tre månader...Det är lite otydligt när man läser på hyresnämndens sidor...där det är skillnad på uppsägningstiden för hyresgästens del om Hyresvärden hyr ut en eller fler bostäder, dvs första upplåtelsen eller andra upplåtelsen. Min hyresvärd hyr mig veterligen bara ut denna bostad och då verkar det som att hyresgästen bara behöver lämna en månads uppsägningstid...? Skulle vara ytterst tacksam om jag kunde få klarhet i mina skyldigheter i detta. Bästa hälsningar.
Denise Peters |Hej och tack för din fråga! Frågan du ställer regleras i Jordabalkens (JB) 12 kapitel, här. Lagen i fråga är tvingande till hyresgästens förmån dvs. man kan inte ingå avtal som ger dig sämre villkor än vad lagen säger, se 12:1 § 5 st. Först och främst noterade jag att din hyresvärd sagt upp avtalet till ett datum tidigare än utgången av kontraktet. Detta kan utgöra ett avtalsbrott som du eventuellt kan beivra om du vill bo kvar till och med 30 september. Det finns också något som kallas besittningsskydd. Om du inte har ingått ett avtal med hyresvärden om att säga av dig denna rättighet så ska du, vid uppsägning från hyresvärdens sida, ha rätt till förlängning av kontraktet. Att hyresvärden vill sälja huset är inte en grund som bryter ditt besittningsskydd, se 12:46 §. I det fall du vill flytta ut så är det dock så att du måste lämna besked om detta minst tre månader innan kontraktet löper ut, se 12:5 § samt 12:3 § 2 st. Detta kan du alltså inte ta dig ur. Jag råder dig att prata med din hyresvärd och försöka lösa den uppkomna situationen och i annat fall vända dig till hyresnämnden för hjälp. Med vänliga Hälsningar

Kan en bostadsrättsförening införa rökförbud?

2014-04-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrätt på 1:a våningen utan balkong. Är dessutom rökare vilket innebär att jag går ut på innergården (stor sådan) och röker. Undrar nu om bostadsrättsföreningen kan sätta upp regelverk, och kanske tom förbjuda, rökning på innergården. Är det ett styrelsebeslut eller ett beslut som ska tas av samtliga medlemmar?
Anna Alfredsson |Hej och tack för din fråga!Enligt 7 kap 9 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614) gäller att ”När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.”Passiv rökning är i och för sig farligt för hälsan men rökning har ändå av domstol ansetts vara ett normalt inslag i boendemiljön som man normalt får acceptera. Viktigt att tänka på är ändå att det ska ske en bedömning för varje enskilt fall angående om det utgör en störning man behöver tåla eller ej. Det har i hyresnämndens praxis, som förvisso rör hyresrätt men som det ändå går att dra paralleller till här, bedömts om man kan kräva rökförbud på balkonger eller inte. Det kunde man enligt nämnden i princip inte göra eftersom grannens rätt att använda sin balkong vägde tyngre än den klagande personens rätt att slippa bli störd av rök. Din fråga handlar ju visserligen inte om man får införa rökförbud på balkonger men jag tror att man kan snegla på utfallet i det målet även vad gäller rökförbud på innergårdar eftersom även det rör rökning utomhus. Rökning i en bostadsrättsförening anses dock vara en ordningsfråga. Föreningens styrelse kan besluta om ordningsregler så som t.ex. rökförbud i gemensamma utrymmen som trappuppgångar och tvättstugor. Förbud att röka utomhus borde dock som sagt vara svårt att få till för föreningen med tanke på ovanstående praxis. En del föreningar skriver dock ändå in sådana förbud i sina stadgar men mig veterligen har något sådant fall ännu inte prövats i domstol. Rättsläget är därför lite oklart och det är därför svårt att uttala sig om utgången i ett sådant mål. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,