Otillåten fällning av grannes träd

2014-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vår granne har fällt ner en björk som står på vår tomt när han tog ner fler träd på sin tomt. Han har inte talat eller infromerat oss något alls innan. Hur gör man här? Polisanmälan? Skadestånd till oss? 
Kim Shaw |Hej, tack för din fråga.Att fälla ett träd som tillhör annan kan utgöra skadegörelse enligt 12 kap brottsbalken. Om ni vill kan ni polisanmäla händelsen så får polis och åklagare utreda om gärningen kan leda till åtal. Vad gäller skadestånd. Om det är så att grannen har fällt ert träd, kan det vara så att förutsättningarna för skadeståndsskyldighet är uppfyllda.Om åklagaren väljer att väcka åtal mot er granne, finns möjligheten att åklagaren kan komma att föra talan om skadestånd som ett enskilt anspråk i samband med brottmålsprocessen. I annat fall kan ni föra en civilrättslig talan mot er granne. I ett sådant fall är det ni som måste stämma er granne genom att väcka talan vid behörig tingsrätt. Hoppas detta var svar på dina frågor.Vänligen,

Avsluta ett ärende hos hyresnämnden

2014-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Om en lägenhet hyrs ut i andrahand och sen blir hyresgästen uppsagd, samt att ärendet går vidare till Hyresnämnden, kan man bara annullera tvisten genom att flytta ut och acceptera hyresvärdens beslut om uppsägning och på sätt stoppa ärendet från att gå vidare?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Tvistelösningsinstitutet i hyresnämnden bygger på att båda parter är villiga att samarbeta för att nå en lösning, om en part inte längre vill medla i tvisten avbryts därför förfarandet.Så du kan enkelt avsluta ärendet genom att meddela hyresvärden att du accepterar beslutet om uppsägning, och vidare bör hyresvärden eller du meddela hyresnämnden att ni inte behöver fortsätta ärendet. Lycka till!Vänligen,

Skada i hyreslägenhet pga annans vållande

2014-11-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag bodde tillsammans med en kvinna för ett par år sedan, vi stod båda på hyreskontraktet. När vi gjorde slut, valde hon att flytta ifrån bostaden, och då bestämde vi oss för att säga upp lägenheten.Under uppsägningstiden bor jag ensam i lägenheten, och en morgon kommer hon över på oväntat besök, och totalflippar och förstör bl.a golvet som måste renoveras, en kostnad vi båda måste stå för.Min undran är, även om vi båda stod på hyreskontraktet, kan jag bestrida betalansvar, och hävda att hon har ensamt betalningsansvar för skadorna hon gjorde, då det är hon som ensammen har utfört skadorna i lägenheten? Jag kan påpeka att jag släppte inte in henne i lägenheten, utan när jag öppnade dörren gav hon mig en smäll i ansiktet så jag vinglade bakåt, och då tog hon sig in i lägenheten och gick bananas.Jag polisanmälde det hon hade gjort, misshandel, och skadegörelse, dock blev det självklart nedlagt, men ja, finns det någon chans att jag kan bestrida betalningsansvar i domstol?
Robin Henningson |Hej och tack för din fråga!Reglerna om hyreslägenheter finns att finna i kap 12 i Jordabalken (se: https://lagen.nu/1970:994#K12).Enligt 12 kap 24 § JB är du som hyresgäst skyldig att ersätta de skador som uppkommer på hyreslägenheten. Detta innebär att du även är skyldig att ersätta sådana skador som orsakats av exempelvis dina gäster och andra personer som står på hyreskontraktet. Detta innebär att du inte kan bestrida betalningsansvar på grund av att du själv inte vållat skadorna.Det du däremot skulle kunna göra är att begära skadestånd för de sakskador som hon genom skadegörelsen orsakat i lägenheten och för de kostnader det orsakat för dig.

Fråga om överlåtelseavtal och skuldebrev

2014-11-20 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Jag har lånat min son 400000 Dkr för att köpa en lägenhet i Danmark. Jag har stått för räntan och jag vill fortsätta med detta. Han har köpt lägenheten för 1600 000 Dkr. Han har lånat 1200 000 Dkr från en dansk bank. Min son har flyttat till Sverige. Jag arbetar i Danmark och övernattar i lägenheten. Vi har kommit överens att jag ska betala 1200000 Dkr för att köpa lägenheten från honom. Min danske bank vill gärna se två avtal. En avtal att jag har ånat honom 400000 Dkr och en avtal at han vill sälja lägenheten för 1200000. Vad ska stå i de två avtalen?
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor. Din bank vill med all rätt ha mer insyn i affären än om affären slutits med hjälp av auktoriserad mäklare. Vid bostadsköp handlar det ofta om stora summa pengar. När man väljer att sälja en bostadsrätt privat måste man till skillnad från när man anlitar en mäklare, själv ordna alla avtal och juridisk expertis i och med överlåtelsen av bostadsrätten. När det gäller själva överlåtelseavtalet finns det mallar på hur ett överlåtelseavtal kan se ut på Internet för den som vill sälja privat. Se bland annat här hur ett överlåtelseavtal förslagsvis kan se ut: http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.129599.1331716342!/överlåtelseavtal_av_bostadsrätt2011.pdfNär det gäller avtalet att du har lånat din son 400 000Dkr så vore ett lämpligt förfarande att skapa ett skuldebrev som du kan visa för banken. Ett skuldebrev kan enligt Skuldebrevslagen vara enkelt (ställt dig till) eller löpande (dvs ställt till innehavaren av skuldebrevet eller till dig och ev förvärvade av brevet). Ett enkelt skuldebrev är ett bevismedel om att du har en fordran på gäldenären. Ett löpande skuldebrev är en förutsättning för att få ut den. I erat fall är det lämpligt med ett enkelt skuldebrev. Det finns mallar för enkla skuldebrev på Internet. Skuldebrevet bör innehålla bland annat uppgifter om låntagaren, långivaren och lånebeloppet. Du skriver att du har stått för räntan och vill fortsätta med detta. Detta ska framgå i skuldebrevet. Väljer ni ett räntefritt alternativ rekommenderar jag att ni avtalar om preskriptionstiden. Enligt 12 § Preskriptionslagen måste tiden regleras, https://lagen.nu/1981:130#P2Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Behöver du ytterligare hjälp med juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.

Kvarlämnade saker

2014-11-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om man har hyrt ut sin lägenhet i andra hand och personen har sagt upp den och flyttat, men har lämnat en massa personliga saker kvar. Vad gör man med dessa. Personen i fråga går ej att få tag i. Svarar ej på telefon och vi vet ej vart hon flyttat.
Björn Sundin |Hej och tack för din fråga Det förhållande du beskriver regleras i jordabalkens 12 kap. 27 § (brukar benämnas som hyreslagen) vilket säger att det kvarlämnade sakerna tillfaller dig som hyresvärd efter 3 eller 6 månader. Tidsspannet avgörs av: att du som hyresvärd uppmanat hyresgästen att hämta sina saker, från detta börjar 3 månader löpa. Tiden om 6 månader fungerar som ett tak med effekten att efter 6 månader efter det att gästen flyttade ut, tillfaller sakerna hyresvärden utan krav på uppmaning om att hämta sakerna. Utifrån ditt fall så har du inte lyckats få kontakt med hyresgästen och därför blir det svårt för dig att bevisa att du uppmanat gästen att hämta sina saker, vilket gör att tremånadersregelns krav på anmaning enligt mig inte är uppfyllt. Då återstår taket på 6 månader, har denna tid förflutit har sakerna övergått till din ägo och du kan göra vad du vill med dem. En länk till hyreslagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Vänligen

Uppsägning av hyresgäst på grund av utebliven hyresbetalning

2014-11-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag hyr ut mitt hus med Garage till en familj. Nu till problemet: Jag har inte fått in hyran för nuvarande månad trots flera samtal (skyller på "mamma"mm). Nu har jag tröttnat kan jag säga upp henne? Hur går jag tillväga för att få in de pengar som hon är skyldig mig?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Möjligheter att säga upp hyresgäst:Hyresförhållandet regleras i 12 kap jordabalken. Observera att enligt jordabalken omfattas fastigheter i begreppet lägenhet som nämns i flera av lagens paragrafer. Detta framgår av 12 kap 1 § jordabalkenDin möjlighet att säga upp hyresgästen är beroende av om ert hyresavtal löper på bestämd eller obestämd tid. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid skall sägas upp vid avtalets utgång enligt 12 kap 3 § 2st jordabalken. Om avtalet inte sägs upp senast en månad efter att avtalstiden gått ut övergår det automatiskt till att vara förlängt på obestämd tid enligt 12 kap 3 § 3st p.2 jordabalken.Ett hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen enligt 12 kap 4 § p.1 jordabalken. Detta följer även av 12 kap 5 §. Likartade regler gäller angående uppsägningstid av ett hyresavtal som löper på bestämd tid, dock enligt 12 kap 4 § 2st p.1-3 beroende på hur lång hyrestiden i ert avtal är. Observera även att uppsägningen skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre än tre månader 12 kap 8 § jordabalken. En hyresrätt kan under speciella omständigheter förverkas, d.v.s. hyresgästen förlorar hyresrätten och avtalet upphör i förtid. Dessa omständigheter räknas upp i 12 kap 42 § jordabalken och din situation utgörs av den första punkten. Om hyresgästen vidtar rättelse och betalar hyran innan du säger upp avtalet  enligt 12 kap 43 § föreligger inte längre de speciella omständigheterna som ger rätt att säga upp avtalet i förtid och uppsägningstiden återgår till 3 månader enligt ovan.En uppsägning som föranleds av en grund i 12 kap 42 § jordabalken gäller med omedelbar verkan enligt 12 kap 6 §. Hyresgästen har dock möjlighet att återvinna den uppsagda hyresrätten enligt 12 kap 44 § genom att betala den förfallna hyran som hyresvärden lagt till grund för uppsägningen inom tre veckor från att hyresgästen delgivits uppsägningen.I denna situation måste du som hyresvärd informera den lokala socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna. Detta skall göras innan treveckorsfristen börjar löpa. Anledningen till detta är att socialnämnden i vissa fall kan kopplas in och åta sig betalningsansvaret för hyran vilket framgår av 12 kap 44 § 4 st p.1 jordabalken. Om socialnämnden åtar sig detta ansvar får inte uppsägning ske enligt förverkandegrunden utan vanliga uppsägningsregler blir istället tillämpliga. Om treveckorsfristen löpt ut och betalning fortfarande uteblivit står det dig fritt att avhysa hyresgästen. Ett avhysningsbeslut får inte meddelas tidigare än två vardagar efter att treveckorsfristen löpt ut 12 kap 44 § 2st jordabalken.Möjligheter att kräva in utebliven hyra:För att kräva in den uteblivna hyran finns tre tillvägagångssätt. Lättast bör vara att vända sig till hyresnämnden och låta dem besluta i ärendet enligt 12 kap 68-69 §§ jordabalken. Du kan också lämna in en stämningsansökan till domstolen i den ort där fastigheten ligger enligt 10 kap 10 § rättegångsbalken. En tredje möjlighet är att ansöka hos kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande enligt lag(1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning). Om du låter hyresgästen bo kvar har du möjlighet att kräva in hyran i upp till tre år efter dess tillkomst förutsatt att hyresgästen är konsument enligt 2 § 2st preskriptionslagen. Om du sagt upp hyresgästen skall du väcka talan om ditt fordringsanspråk senast två år efter hyresgästen lämnat fastigheten vilket framgår av 12 kap 61 § jordabalken. Hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga! Om du inte är nöjd eller har några närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. 

Fel i fastighet enligt 4 kap 19 § JB

2014-11-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Tim och Tom som nyligen ingått partnerskap har beslutat sig för att köpa sig ett eget litet hus. De går på visning av ett hus, en bit ovanför staden, som ligger vid en liten sjö. Tim och Tom blir överförtjusta och deltar i en budgivning som de vinner. Kort tid efter tillträdet upptäcker Tom att det läcker in vatten från taket. Tim å sin sida upptäcker att det ryker in när de eldar i den öppna spisen. Slutligen blir de tillsammans varse att tomten inte är så stor som framgick av köpekontraktet. Tim och Tom minns tydligt att säljaren garanterade att den öppna spisen fungerade felfritt. Dessutom hade Tim upptäckt en fuktfläck i taket vid visningen, men lugnades av att säljaren upplyst om att taket var omlagt under förra sommaren. Tomtens storlek hade aldrig diskuterats. Tom tar kontakt med säljaren. Denne vägrar dock att lyssna på klagomålen. Tim och Tom är rejält besvikna, vad finns det för råd och hjälp att lösa problemen, vad finns det för juridiska åtgärder?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Enligt 4 kap 19 § jordabalken har Tim och Tom som köpare av fastigheten rätt till avdrag på köpeskillingen om det föreligger ett konkret fel i fastigheten som inte stämmer överens med avtalet eller avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Av 4 kap 19 § 2st jordabalken framgår att köparen har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp. Pliktens omfattning är beroende av faktorer som exempelvis fastighetens skick, ålder samt vad säljaren givit för garantier och utlåtanden om fastigheten. Köparen skall genomföra en så noggrann undersökning som kan begäras av en person utan specialkunskaper men med normala erfarenheter. Undersökningsplikten har visat sig enligt praxis även omfatta svåråtkomliga utrymmen. Vid tecken på skada ökar köparens undersökningsplikt och vid lugnande besked/uttalanden från säljarsidan minskar den. Utifrån detta skall nu avgöras om felen på Tim och Toms fastighet går att åberopa.Vatten rinner in genom taket: Detta utgör ett konkret fel enligt 4 kap 19 § jordabalken. Att Tim upptäckt en fuktfläck på visningen och fått ett lugnande besked av säljaren är avgörande för Tim och Toms möjlighet att åberopa felet. Säljarens lugnande beskedet utgör en direkt utfästelse, och sådana kan åberopas som fel om de visar sig osanna. Ryker in när man eldar i spis: Detta utgör ett konkret fel enligt 4 kap 19 § jordabalken. Om felet går att åberopa avgörs genom en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och informationen som erhållits från säljarsidan. I detta fall har Tim och Tom garanterats av säljaren att den öppna spisen fungerar felfritt. Genom löftet blir säljaren bunden och garantin kan därmed åberopas eftersom den öppna spisen inte fungerar.Tomtstorleken: Att tomten är mindre än vad som följer av köpekontraktet utgör ett konkret fel och skall bedömas enligt 4 kap 19 § jordabalken. Rättsläget kan här ytterligare klargöras med hjälp av praxis. I rättsfallet NJA 1983 s.858 hade köparen fått uppgift om tomtstorleken från fastighetsmäklare, fastighetsbeskrivning samt muntligen från säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. I fallet ansågs uppgifterna om tomtstorleken innebära en utfästelse från säljarsidan som befriade köparen från ytterligare undersökningplikt avseende tomtstorleken. Köparen hade på grund av den information som erhållits från säljarsidan rätt till avdrag på köpeskillingen svarande mot avvikelsen.I Tim och Toms fall framgår tomtstorleken av köpekontraktet och har inte diskuterats ytterligare, men även här avviker den verkliga tomstorleken från vad Tim och Tom förutsatt när de köpte fastigheten och vad som framgick av kontraktet.Uppgiften om tomtstorleken är en direkt utfästelse och avvikelsen bör kunna åberopas.De fel som upptäckts av Tim och Tom kan åberopas enligt 4 kap 19 § jordabalken som hänvisar till 4 kap 12 § i samma lag. Av denna paragraf framgår att det finns möjlighet att erhålla prisavdrag för felen alternativt hävning av köpet om skadorna är av väsentlig betydelse.Om Tim och Tom anser felen så allvarliga att de vill häva köpet skall de väcka talan vid domstol inom ett år från tillträdet, annars finns det risk för att hävningsrätten går förlorad enligt 4 kap 12 § 2st. I annat fall aktualiseras prisavdrag. Detta skall beräknas enligt 4 kap 19c § och motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt respektive felaktigt skick vid tidpunkten för tillträdet. Tim och Tom kan utöver prisavdrag även ha rätt till skadestånd enligt 4 kap 19 § 1st andra meningen med åberopande av säljarens garantier och utfästelser som visat sig vara felaktiga. En annan sak som är viktig att tänka på är att Tim och Tom bör meddela säljaren om felen så snart dessa upptäckts eftersom reklamationstiden är begränsad enligt 4 kap 19 a §.Observera även att möjligheten att åberopa fel preskriberas under alla omständigheter efter tio år från tillträdet enligt 4 kap 19 b §. 

Giltig uppsägning av hyreskontrakt?

2014-11-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr en villa och har hyreskontraktfr.o.m. 2014-09-01 t.o.m. 2015-05-31. (Det finns dock en felskrivelse i kontraktet: Det står 2014-09-01 t.o.m. 2014-05-31). Hyresvärden har ringt och sagt upp kontraktet telefonledes samt mailledes. Gäller detta eller skall uppsägningen vara skriftlig? Skälet som hyresvärden anger är att en mögelskada har inträffat i en bastu (fristående byggnad ). Hyresvärden begär ersättning för detta då en lednning har frusit sönder och han har själv erbjudit sig att reparera dock skall jag stå för materialkostnaderna. Detta har jag accepterat. Han begär att få pengarna insatta på ett konto omgående emedan jag har meddelat honom att jag sätter in pengar på hans konto strax innan han sk aköpa materialet (framåt vårkanten). Han anger som skäl att säga upp hyreskontraktet för att han inte fått in pengarna för materialkostnaderna omgående. Hur lång är uppsägningstiden när hyresvärden säger upp kontraktet? Hur lång är uppsägningstiden om jag (hyrestagare säger upp kontraktet?
Siri Dunér |Hej,Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Jordabalkens 12 kapitlet innehåller de lagregler som styr ett hyresförhållande. Vad gäller formen på en uppsägnings krävs det endast att den skall vara skriftlig om hyresförhållandet (det vill säga den tid av hyresavtalet som faktiskt gått så uppsägningen sker) har varat längre än tre månader i följd. Då din hyresperiod började den första september och det ännu inte förflutit tre månader sedan den startade var din hyresvärd berättigad att säga upp dig per telefon. Huvudregeln är förstås att ett hyresavtal skrivet för en bestämd tid ska gälla fram till den överenskomna periodens slut. Av 6 § framgår emellertid att hyresförhållandet i vissa fall kan sägas upp i förtid. Till att börja med finns det omständigheter som räknas upp i lagen som kan ge någon av parterna rätt att säga upp med omedelbar verkan, det vill säga utan uppsägningstid. För hyresgästens del kan rätten till omedelbar uppsägning till exempel uppstå om en myndighet har meddelat ett förbud mot att lägenheten används som bostad eller om en tidigare hyresgäst vägrar att flytta ut. Hyresvärden har i sin tur rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan i de fall hyresgästen uppfört sig så illa att hyresrätten anses förverkad, det kan exempelvis vara frågan om att hyresgästen olovligen hyrt ut bostaden i andra hand och vägrar att rätta till situationen även efter en tillsägelse. Det som skulle kunna utgöra ett giltigt skäl för din hyresvärd att säga upp dig är mögelskadan och den sönderfrusna ledningen om skadorna orsakades av dig, det vill säga att du vanvårdade bostaden. Det krävs dock att vanvården är tillräckligt allvarlig, är den bara av ringa betydelse får hyresvärden inte avsluta hyresförhållandet. Sker en rättelse utan dröjsmål efter att hyresvärden sagt till så att skadorna kan åtgärdas bryter även det hyresvärdens rätt att säga upp dig med omedelbar verka. Vad jag förstår har du gått med på att betala för reparationerna och hyresvärden kan därför knappast hänvisa till skadorna som ett skäl för att bryta kontraktet.Utöver de situationer som uttryckligen räknas upp som sådana som kan utgöra en grund för omedelbar uppsägning kan ett hyresavtal i vissa fall sägas upp av andra orsaker. I 4 § anges en rad uppsägningstider som alltid gäller i sådana situationer. I ert fall, där tiden för hyresavtalet är bestämd till nio månader, gäller i dessa fall tre månaders uppsägningstid. Det är emellertid inte möjligt att hänvisa till vilka orsaker som helst utan det ska exempelvis röra sig om att hyresgästen har gått i personlig konkurs. Kort sagt är jag mycket tveksam till om hyresvärden har rätt att säga upp dig överhuvudtaget eftersom du gått med på att hjälpa till att ordna upp de problem som han anger som skäl till uppsägningen.Du som hyresgäst har möjlighet att vända dig till Hyresnämnden för att få hjälp med att reda ut din tvist med hyresvärden. På deras hemsida kan du läsa mer om hur det går till. Mitt råd till dig är att du tar kontakt med dem så att de kan medla i konflikten och föreslå en lösning. Skulle du känna att du behöver mer juridisk rådgivning i frågan får du gärna återkomma till oss så kan vi sätt dig i kontakt med någon av de duktiga jurister vi sammarbetar med.