Uppsägning av hyresgäst på grund av utebliven hyresbetalning

2014-11-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag hyr ut mitt hus med Garage till en familj. Nu till problemet: Jag har inte fått in hyran för nuvarande månad trots flera samtal (skyller på "mamma"mm). Nu har jag tröttnat kan jag säga upp henne? Hur går jag tillväga för att få in de pengar som hon är skyldig mig?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Möjligheter att säga upp hyresgäst:Hyresförhållandet regleras i 12 kap jordabalken. Observera att enligt jordabalken omfattas fastigheter i begreppet lägenhet som nämns i flera av lagens paragrafer. Detta framgår av 12 kap 1 § jordabalkenDin möjlighet att säga upp hyresgästen är beroende av om ert hyresavtal löper på bestämd eller obestämd tid. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid skall sägas upp vid avtalets utgång enligt 12 kap 3 § 2st jordabalken. Om avtalet inte sägs upp senast en månad efter att avtalstiden gått ut övergår det automatiskt till att vara förlängt på obestämd tid enligt 12 kap 3 § 3st p.2 jordabalken.Ett hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen enligt 12 kap 4 § p.1 jordabalken. Detta följer även av 12 kap 5 §. Likartade regler gäller angående uppsägningstid av ett hyresavtal som löper på bestämd tid, dock enligt 12 kap 4 § 2st p.1-3 beroende på hur lång hyrestiden i ert avtal är. Observera även att uppsägningen skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre än tre månader 12 kap 8 § jordabalken. En hyresrätt kan under speciella omständigheter förverkas, d.v.s. hyresgästen förlorar hyresrätten och avtalet upphör i förtid. Dessa omständigheter räknas upp i 12 kap 42 § jordabalken och din situation utgörs av den första punkten. Om hyresgästen vidtar rättelse och betalar hyran innan du säger upp avtalet  enligt 12 kap 43 § föreligger inte längre de speciella omständigheterna som ger rätt att säga upp avtalet i förtid och uppsägningstiden återgår till 3 månader enligt ovan.En uppsägning som föranleds av en grund i 12 kap 42 § jordabalken gäller med omedelbar verkan enligt 12 kap 6 §. Hyresgästen har dock möjlighet att återvinna den uppsagda hyresrätten enligt 12 kap 44 § genom att betala den förfallna hyran som hyresvärden lagt till grund för uppsägningen inom tre veckor från att hyresgästen delgivits uppsägningen.I denna situation måste du som hyresvärd informera den lokala socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna. Detta skall göras innan treveckorsfristen börjar löpa. Anledningen till detta är att socialnämnden i vissa fall kan kopplas in och åta sig betalningsansvaret för hyran vilket framgår av 12 kap 44 § 4 st p.1 jordabalken. Om socialnämnden åtar sig detta ansvar får inte uppsägning ske enligt förverkandegrunden utan vanliga uppsägningsregler blir istället tillämpliga. Om treveckorsfristen löpt ut och betalning fortfarande uteblivit står det dig fritt att avhysa hyresgästen. Ett avhysningsbeslut får inte meddelas tidigare än två vardagar efter att treveckorsfristen löpt ut 12 kap 44 § 2st jordabalken.Möjligheter att kräva in utebliven hyra:För att kräva in den uteblivna hyran finns tre tillvägagångssätt. Lättast bör vara att vända sig till hyresnämnden och låta dem besluta i ärendet enligt 12 kap 68-69 §§ jordabalken. Du kan också lämna in en stämningsansökan till domstolen i den ort där fastigheten ligger enligt 10 kap 10 § rättegångsbalken. En tredje möjlighet är att ansöka hos kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande enligt lag(1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning). Om du låter hyresgästen bo kvar har du möjlighet att kräva in hyran i upp till tre år efter dess tillkomst förutsatt att hyresgästen är konsument enligt 2 § 2st preskriptionslagen. Om du sagt upp hyresgästen skall du väcka talan om ditt fordringsanspråk senast två år efter hyresgästen lämnat fastigheten vilket framgår av 12 kap 61 § jordabalken. Hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga! Om du inte är nöjd eller har några närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. 

Fel i fastighet enligt 4 kap 19 § JB

2014-11-20 i Fel i fastighet
FRÅGA |Tim och Tom som nyligen ingått partnerskap har beslutat sig för att köpa sig ett eget litet hus. De går på visning av ett hus, en bit ovanför staden, som ligger vid en liten sjö. Tim och Tom blir överförtjusta och deltar i en budgivning som de vinner. Kort tid efter tillträdet upptäcker Tom att det läcker in vatten från taket. Tim å sin sida upptäcker att det ryker in när de eldar i den öppna spisen. Slutligen blir de tillsammans varse att tomten inte är så stor som framgick av köpekontraktet. Tim och Tom minns tydligt att säljaren garanterade att den öppna spisen fungerade felfritt. Dessutom hade Tim upptäckt en fuktfläck i taket vid visningen, men lugnades av att säljaren upplyst om att taket var omlagt under förra sommaren. Tomtens storlek hade aldrig diskuterats. Tom tar kontakt med säljaren. Denne vägrar dock att lyssna på klagomålen. Tim och Tom är rejält besvikna, vad finns det för råd och hjälp att lösa problemen, vad finns det för juridiska åtgärder?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Enligt 4 kap 19 § jordabalken har Tim och Tom som köpare av fastigheten rätt till avdrag på köpeskillingen om det föreligger ett konkret fel i fastigheten som inte stämmer överens med avtalet eller avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Av 4 kap 19 § 2st jordabalken framgår att köparen har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp. Pliktens omfattning är beroende av faktorer som exempelvis fastighetens skick, ålder samt vad säljaren givit för garantier och utlåtanden om fastigheten. Köparen skall genomföra en så noggrann undersökning som kan begäras av en person utan specialkunskaper men med normala erfarenheter. Undersökningsplikten har visat sig enligt praxis även omfatta svåråtkomliga utrymmen. Vid tecken på skada ökar köparens undersökningsplikt och vid lugnande besked/uttalanden från säljarsidan minskar den. Utifrån detta skall nu avgöras om felen på Tim och Toms fastighet går att åberopa.Vatten rinner in genom taket: Detta utgör ett konkret fel enligt 4 kap 19 § jordabalken. Att Tim upptäckt en fuktfläck på visningen och fått ett lugnande besked av säljaren är avgörande för Tim och Toms möjlighet att åberopa felet. Säljarens lugnande beskedet utgör en direkt utfästelse, och sådana kan åberopas som fel om de visar sig osanna. Ryker in när man eldar i spis: Detta utgör ett konkret fel enligt 4 kap 19 § jordabalken. Om felet går att åberopa avgörs genom en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och informationen som erhållits från säljarsidan. I detta fall har Tim och Tom garanterats av säljaren att den öppna spisen fungerar felfritt. Genom löftet blir säljaren bunden och garantin kan därmed åberopas eftersom den öppna spisen inte fungerar.Tomtstorleken: Att tomten är mindre än vad som följer av köpekontraktet utgör ett konkret fel och skall bedömas enligt 4 kap 19 § jordabalken. Rättsläget kan här ytterligare klargöras med hjälp av praxis. I rättsfallet NJA 1983 s.858 hade köparen fått uppgift om tomtstorleken från fastighetsmäklare, fastighetsbeskrivning samt muntligen från säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. I fallet ansågs uppgifterna om tomtstorleken innebära en utfästelse från säljarsidan som befriade köparen från ytterligare undersökningplikt avseende tomtstorleken. Köparen hade på grund av den information som erhållits från säljarsidan rätt till avdrag på köpeskillingen svarande mot avvikelsen.I Tim och Toms fall framgår tomtstorleken av köpekontraktet och har inte diskuterats ytterligare, men även här avviker den verkliga tomstorleken från vad Tim och Tom förutsatt när de köpte fastigheten och vad som framgick av kontraktet.Uppgiften om tomtstorleken är en direkt utfästelse och avvikelsen bör kunna åberopas.De fel som upptäckts av Tim och Tom kan åberopas enligt 4 kap 19 § jordabalken som hänvisar till 4 kap 12 § i samma lag. Av denna paragraf framgår att det finns möjlighet att erhålla prisavdrag för felen alternativt hävning av köpet om skadorna är av väsentlig betydelse.Om Tim och Tom anser felen så allvarliga att de vill häva köpet skall de väcka talan vid domstol inom ett år från tillträdet, annars finns det risk för att hävningsrätten går förlorad enligt 4 kap 12 § 2st. I annat fall aktualiseras prisavdrag. Detta skall beräknas enligt 4 kap 19c § och motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt respektive felaktigt skick vid tidpunkten för tillträdet. Tim och Tom kan utöver prisavdrag även ha rätt till skadestånd enligt 4 kap 19 § 1st andra meningen med åberopande av säljarens garantier och utfästelser som visat sig vara felaktiga. En annan sak som är viktig att tänka på är att Tim och Tom bör meddela säljaren om felen så snart dessa upptäckts eftersom reklamationstiden är begränsad enligt 4 kap 19 a §.Observera även att möjligheten att åberopa fel preskriberas under alla omständigheter efter tio år från tillträdet enligt 4 kap 19 b §. 

Giltig uppsägning av hyreskontrakt?

2014-11-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr en villa och har hyreskontraktfr.o.m. 2014-09-01 t.o.m. 2015-05-31. (Det finns dock en felskrivelse i kontraktet: Det står 2014-09-01 t.o.m. 2014-05-31). Hyresvärden har ringt och sagt upp kontraktet telefonledes samt mailledes. Gäller detta eller skall uppsägningen vara skriftlig? Skälet som hyresvärden anger är att en mögelskada har inträffat i en bastu (fristående byggnad ). Hyresvärden begär ersättning för detta då en lednning har frusit sönder och han har själv erbjudit sig att reparera dock skall jag stå för materialkostnaderna. Detta har jag accepterat. Han begär att få pengarna insatta på ett konto omgående emedan jag har meddelat honom att jag sätter in pengar på hans konto strax innan han sk aköpa materialet (framåt vårkanten). Han anger som skäl att säga upp hyreskontraktet för att han inte fått in pengarna för materialkostnaderna omgående. Hur lång är uppsägningstiden när hyresvärden säger upp kontraktet? Hur lång är uppsägningstiden om jag (hyrestagare säger upp kontraktet?
Siri Dunér |Hej,Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Jordabalkens 12 kapitlet innehåller de lagregler som styr ett hyresförhållande. Vad gäller formen på en uppsägnings krävs det endast att den skall vara skriftlig om hyresförhållandet (det vill säga den tid av hyresavtalet som faktiskt gått så uppsägningen sker) har varat längre än tre månader i följd. Då din hyresperiod började den första september och det ännu inte förflutit tre månader sedan den startade var din hyresvärd berättigad att säga upp dig per telefon. Huvudregeln är förstås att ett hyresavtal skrivet för en bestämd tid ska gälla fram till den överenskomna periodens slut. Av 6 § framgår emellertid att hyresförhållandet i vissa fall kan sägas upp i förtid. Till att börja med finns det omständigheter som räknas upp i lagen som kan ge någon av parterna rätt att säga upp med omedelbar verkan, det vill säga utan uppsägningstid. För hyresgästens del kan rätten till omedelbar uppsägning till exempel uppstå om en myndighet har meddelat ett förbud mot att lägenheten används som bostad eller om en tidigare hyresgäst vägrar att flytta ut. Hyresvärden har i sin tur rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan i de fall hyresgästen uppfört sig så illa att hyresrätten anses förverkad, det kan exempelvis vara frågan om att hyresgästen olovligen hyrt ut bostaden i andra hand och vägrar att rätta till situationen även efter en tillsägelse. Det som skulle kunna utgöra ett giltigt skäl för din hyresvärd att säga upp dig är mögelskadan och den sönderfrusna ledningen om skadorna orsakades av dig, det vill säga att du vanvårdade bostaden. Det krävs dock att vanvården är tillräckligt allvarlig, är den bara av ringa betydelse får hyresvärden inte avsluta hyresförhållandet. Sker en rättelse utan dröjsmål efter att hyresvärden sagt till så att skadorna kan åtgärdas bryter även det hyresvärdens rätt att säga upp dig med omedelbar verka. Vad jag förstår har du gått med på att betala för reparationerna och hyresvärden kan därför knappast hänvisa till skadorna som ett skäl för att bryta kontraktet.Utöver de situationer som uttryckligen räknas upp som sådana som kan utgöra en grund för omedelbar uppsägning kan ett hyresavtal i vissa fall sägas upp av andra orsaker. I 4 § anges en rad uppsägningstider som alltid gäller i sådana situationer. I ert fall, där tiden för hyresavtalet är bestämd till nio månader, gäller i dessa fall tre månaders uppsägningstid. Det är emellertid inte möjligt att hänvisa till vilka orsaker som helst utan det ska exempelvis röra sig om att hyresgästen har gått i personlig konkurs. Kort sagt är jag mycket tveksam till om hyresvärden har rätt att säga upp dig överhuvudtaget eftersom du gått med på att hjälpa till att ordna upp de problem som han anger som skäl till uppsägningen.Du som hyresgäst har möjlighet att vända dig till Hyresnämnden för att få hjälp med att reda ut din tvist med hyresvärden. På deras hemsida kan du läsa mer om hur det går till. Mitt råd till dig är att du tar kontakt med dem så att de kan medla i konflikten och föreslå en lösning. Skulle du känna att du behöver mer juridisk rådgivning i frågan får du gärna återkomma till oss så kan vi sätt dig i kontakt med någon av de duktiga jurister vi sammarbetar med.

Undersökningspliktens omfattning i samband med ett köp av en bostadsrätt

2014-11-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej Lawline, Jag köpte en bostadsrätt där det i prospektet stod ”fungerande kakelugn”. Ett påstående som också förstärktes av säljaren muntligen.Fyra veckor efter tillträdesdatum, den 30 oktober 2014, kommer en sotare och provtrycker ugnen och sätter omedelbart eldningsförbud på den och ett föreläggande om åtgärd inom 6 månader. En reparation kostar ca 50 000. Jag har haft mejlkontakt med säljaren om att jag vill reklamera felet, dels med hänvisningen att ”lägenheten inte stämmer överens med vad jag köpte” i någon form av köplagsrättslig bemärkelse. Dels med avseende på Fastighetsmäklarinspektionens (FMI) uttalande  ”Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt avseende dessa förhållanden.”Säljaren säger å sin sida att hon "trodde att den fungerade" och "visste inte att den inte fungerade"...vilket hon då hävdar för att slippa allt ansvar.Har jag någon chans att hävda min rätt här, dvs är det en idé för mig att ta kontakt med jurist för att på så sätt få rätt?Vänliga hälsningar Dag
Anes Sabic |Hej,Tack för din fråga!Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rent juridiskt avseende köp av en bostadsrätt. Föreligger det någon plikt att undersöka en bostadsrätt innan ett köp?Generellt gäller att en köpare har att förvänta sig att det han/hon köper skall stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en bostadsrätt med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt, vilket i praktiken innebär att han/hon har att förvänta sig att allting fungerar och således ej behöver göra någon djup undersökning av det som är nyrenoverat. Annat gäller om bostadsrätten är av det äldre slaget, då torde köparen ha att vara väldigt noggrann i sin undersökning. Formellt sätt tillämpas inte jordabalken vid köp av bostadsrätt utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen skall tillämpas. Dock har man ansett att köplagens reglering om fel i bostadsrätt inte lämpar sig vid den typen av felprövning, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt. Som ovan nämnt kan omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på kakelugnen? Testade Du den i samband med inspektionen av bostadsrätten? Det torde åligga dig att i samband med inspektionen undersöka huruvida kakelugnen fungerade eller inte. Dock torde det vara svårt för gemene man att kunna dra någon säker slutsats på när en kakelugn kan anses vara godkänd eller om den bör förläggas med ett eldningsförbud. I sådana sammanhang bör man anlita en sakkunnig på området för att denne på så sätt skall kunna göra en bedömning. Att förfara på detta sättet bör ingå i en köpares undersökningsplikt(i högre utsträckning om kakelugnen är av äldre slag). Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos dig om att kakelugnen var i sin ordning. Spelar säljarens utfästelser någon roll? Svaret på den frågan är ja, det spelar helt klart en roll. Om säljaren hade sagt något i stil med att kakelugnen är av det äldre slaget och att den krånglat under det senaste året, så torde detta vara att betrakta som en varningssignal för köparen. Köparen bör i detta läge vidta en djupgående undersökning! Det motsatta scenariot, d.v.s. då säljaren ger sken av att allt är i sin ordning, bör leda till att undersökningsplikten inte behöver vara lika ingående. Sedan får man ställa sig frågan om Du borde räknat- eller förväntat dig att det kunde föreligga fel på kakelugnen. Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och/eller brister som Du som köpare borde ha räknat med(återigen spelar kakelugnens skick, ålder och användning en avgörande roll).Det råder i praxis och doktrin oklarheter om vad som är att betrakta som en utfästelse. I ett hovrättsfall har ett uttalande om en brunn att vattnet ”var mycket bra och att den aldrig vållat några problem” setts som en utfästelse. I ett annat fall har ett uttalande om att avloppet fungerar bra inte ansetts kunna betraktas som en utfästelse. Om en utfästelse är för handen i ditt fall är svårt för mig att säga då jag har alldeles för lite information för att ta ställning till det. Det är dock fullt möjligt att så kan vara fallet om Du kan styrka att säljaren gett dig någon form av garanti, eller utfästelse av något slag, att den fungerar och att detta påverkat dig i ditt köp. Det bör observeras att en avvikelse från vad som är avtalat inte nödvändigtvis – men ofta – också innebär att det föreligger en utfästelse (som har självständig betydelse som skadeståndsgrund) om Du som köpare kan visa att uppgiften inverkat på köpet. Har säljaren en upplysningsplikt?Någon sådan skyldighet finns inte! Dock gäller att säljaren inte kan åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsskyldighet om säljaren inte upplyst dig som köpare om något väsentligt förhållande som han/hon borde ha känt till och som Du som köpare borde ha blivit upplyst om. Säljaren har i ditt fall sagt att han/hon inte kände till detta problem med kakelugnen. Frågan om säljaren borde ha känt till detta eller om det rör sig om ett så kallat "dolt fel". Säljaren ansvarar för sådana dolda fel medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas. Således spelar det ingen roll om säljaren kände till problemet eller inte, han/hon ansvarar ändå. Dock gäller att ett fel inte betraktas som dolt om en "tillräckligt kunnig person"(en normalt bevandrad och erfaren lekman på området) skulle ha upptäckt felet. Som jag nämnde ovan är det därför av relevans att anlita en sakkunnig på området för att genom detta uppfylla sin undersökningsplikt. SlutsatsJag är av den uppfattningen att läget är något oklart då jag inte vet tillräckligt om vad köparen har sagt och i vilket skick bostadsrätten och kakelugnen var vid tidpunkten Du skrev på köpekontraktet. Jag hoppas dock att Du är nöjd med svaret! Om Du har fler funderingar eller om Du är intresserad av vidare juridisk konsultation är Du välkommen att höra av dig till mig så kan jag hänvisa dig till en kunnig jurist på området. Min email: Sabic92@me.com. Med vänlig hälsning, 

Skada i hyreslägenhet pga annans vållande

2014-11-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag bodde tillsammans med en kvinna för ett par år sedan, vi stod båda på hyreskontraktet. När vi gjorde slut, valde hon att flytta ifrån bostaden, och då bestämde vi oss för att säga upp lägenheten.Under uppsägningstiden bor jag ensam i lägenheten, och en morgon kommer hon över på oväntat besök, och totalflippar och förstör bl.a golvet som måste renoveras, en kostnad vi båda måste stå för.Min undran är, även om vi båda stod på hyreskontraktet, kan jag bestrida betalansvar, och hävda att hon har ensamt betalningsansvar för skadorna hon gjorde, då det är hon som ensammen har utfört skadorna i lägenheten? Jag kan påpeka att jag släppte inte in henne i lägenheten, utan när jag öppnade dörren gav hon mig en smäll i ansiktet så jag vinglade bakåt, och då tog hon sig in i lägenheten och gick bananas.Jag polisanmälde det hon hade gjort, misshandel, och skadegörelse, dock blev det självklart nedlagt, men ja, finns det någon chans att jag kan bestrida betalningsansvar i domstol?
Robin Henningson |Hej och tack för din fråga!Reglerna om hyreslägenheter finns att finna i kap 12 i Jordabalken (se: https://lagen.nu/1970:994#K12).Enligt 12 kap 24 § JB är du som hyresgäst skyldig att ersätta de skador som uppkommer på hyreslägenheten. Detta innebär att du även är skyldig att ersätta sådana skador som orsakats av exempelvis dina gäster och andra personer som står på hyreskontraktet. Detta innebär att du inte kan bestrida betalningsansvar på grund av att du själv inte vållat skadorna.Det du däremot skulle kunna göra är att begära skadestånd för de sakskador som hon genom skadegörelsen orsakat i lägenheten och för de kostnader det orsakat för dig.

Fråga om överlåtelseavtal och skuldebrev

2014-11-20 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Jag har lånat min son 400000 Dkr för att köpa en lägenhet i Danmark. Jag har stått för räntan och jag vill fortsätta med detta. Han har köpt lägenheten för 1600 000 Dkr. Han har lånat 1200 000 Dkr från en dansk bank. Min son har flyttat till Sverige. Jag arbetar i Danmark och övernattar i lägenheten. Vi har kommit överens att jag ska betala 1200000 Dkr för att köpa lägenheten från honom. Min danske bank vill gärna se två avtal. En avtal att jag har ånat honom 400000 Dkr och en avtal at han vill sälja lägenheten för 1200000. Vad ska stå i de två avtalen?
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor. Din bank vill med all rätt ha mer insyn i affären än om affären slutits med hjälp av auktoriserad mäklare. Vid bostadsköp handlar det ofta om stora summa pengar. När man väljer att sälja en bostadsrätt privat måste man till skillnad från när man anlitar en mäklare, själv ordna alla avtal och juridisk expertis i och med överlåtelsen av bostadsrätten. När det gäller själva överlåtelseavtalet finns det mallar på hur ett överlåtelseavtal kan se ut på Internet för den som vill sälja privat. Se bland annat här hur ett överlåtelseavtal förslagsvis kan se ut: http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.129599.1331716342!/överlåtelseavtal_av_bostadsrätt2011.pdfNär det gäller avtalet att du har lånat din son 400 000Dkr så vore ett lämpligt förfarande att skapa ett skuldebrev som du kan visa för banken. Ett skuldebrev kan enligt Skuldebrevslagen vara enkelt (ställt dig till) eller löpande (dvs ställt till innehavaren av skuldebrevet eller till dig och ev förvärvade av brevet). Ett enkelt skuldebrev är ett bevismedel om att du har en fordran på gäldenären. Ett löpande skuldebrev är en förutsättning för att få ut den. I erat fall är det lämpligt med ett enkelt skuldebrev. Det finns mallar för enkla skuldebrev på Internet. Skuldebrevet bör innehålla bland annat uppgifter om låntagaren, långivaren och lånebeloppet. Du skriver att du har stått för räntan och vill fortsätta med detta. Detta ska framgå i skuldebrevet. Väljer ni ett räntefritt alternativ rekommenderar jag att ni avtalar om preskriptionstiden. Enligt 12 § Preskriptionslagen måste tiden regleras, https://lagen.nu/1981:130#P2Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Behöver du ytterligare hjälp med juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.

Rätt att ha barnvagn i trapphus/förråd i BRF?

2014-11-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Tillåtet med diskriminering av barnfamilj? Bostadsrätt i fastighet utan hiss. Barnvagn får inte ställas i trapphuset. Cykelförrådet får ej användas för barnvagn. Inget annat förråd erbjuds. Vad gäller?
Ronja Kleiser |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.I det aktuella fallet kan barnvagnsägaren inte kräva att få förvara barnvagnen i trapphuset eller förrådet. Barnvagnar (och andra föremål) är normalt förbjudna i trapphus av brandsäkerhetsskäl. Det finns ingen lagstadgad skyldighet för en bostadsrättsförening att tillhandahålla förvaringsplatser för barnvagnar och det är alltså barnvagnens ägare som får ordna en alternativ förvaring (t ex inne i den egna lägenheten eller i eventuellt eget källar- eller vindsförråd).Ett alternativ kan vara att barnvagnsägaren engagerar sig i bostadsrättsföreningens styrelse och där verkar för att ändra föreningens regler och tillåta barnvagnsförvaring i cykelförrådet (förutsatt att detta inte äventyrar brandsäkerheten). Det rör sig inte om någon diskriminering i diskrimineringslagens mening. Ålder är visserligen en diskrimineringsgrund men föreningen har ju i detta fall inte förbjudit barn utan enbart barnvagnar. Det är därför tveksamt om det rör sig om åldersdiskriminering. Diskrimineringslagen ska dessutom bara tillämpas i ett antal av lagen uppräknande situationer. T ex ska lagen tillämpas i arbetslivet, i utbildningsväsendet, inom sjukvården och vid näringsmässigt tillhandahållande av varor, tjänster eller bostäder till allmänheten (bostadsrättsföreningen tillhandahåller endast bostäder till sina medlemmar). Diskrimineringslagen är alltså inte tillämplig på bostadsrättsföreningars ordningsregler.Du hittar diskrimineringslagen https://lagen.nu/2008:567.Med vänlig hälsning,

Störande grannar i brf

2014-11-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Sedan 1 år tillbaka bor jag i en HSB brf. Ystad kommun. När jag flyttat in väcktes jag ca 04.30 varje morgon, OBS! varje morgon, av att grannen släppte ut sin hund i den lilla radhusträdgården utanför mitt sovrum. Grannen gick in, stängde innerdörren och när hunden "gjort" sitt behov började den skälla tills grannen vaknade igen och behagade släppa in hunden!!! Jag pratade med grannen om detta och han slutade med att släppa ut hunden. Efter detta har knackningar i golvet/betongplattan (som husen är byggda på) börjat varje morgon ca 06.30 och slutar först framåt 21.00. 5-6 stycken knackningar en/två sekunders paus osv. Ibland är det tyst en längre stund men sedan startar det igen...hela dagen! Eftersom jag arbetar hemma (författare och konstnär) är dessa entoniga och hårda knackningar mycket påfrestande. Jag har talat med en granne som helt avvisar att det är han. Jag har svårt att urskilja om det kommer från höger eller vänster. Nu har jag bott här drygt ett år, med knackningar varje morgon, dag och kväll!Mitt blodtryck har plötsligt blivit högt och jag fått blodtrycksänkande medicin. Har aldrig haft förhöjt blodtryck tidigare under livet. Jag är deprimerad och gråter över situationen och fått medicin för detta. Yrsel och dåligt mående är andra krämpor! Måste jag flytta? Jag har alltid bott i brf. tidigare under mitt liv i Stockholms innerstad och förort, Uppsala centrum och i Simrishamns kommun med många ljud runtomkring, men detta upprepande av samma ljud är förfärligt. Hälsar Henny som behöver råd om sin situation!
Zozan Akay |Hej Henny och tack för att du vänder dig till Lawline!Inledningsvis kan påpekas att det finns vissa störningar som skäligen bör tolereras såsom TV-ljud exempelvis. I ditt fall är det mer entoniga och höga ljud av knackningar under en väsentlig del av dagen, vilket kan anses vara störande. Jag skulle råda dig till att försöka lokalisera var dessa ljud kommer ifrån, för att möjligtvis prata med den som stör och försöka komma till rätta med problemet. Om du trots allt inte lyckas med det bör du kontakta föreningens styrelse. Styrelsen har en skyldighet att agera när en granne stör. Något annat som du verkligen måste göra är att dokumentera störningarna, för att kunna bevisa dem ifall fallet skulle tas till domstol. Om störningarna är sådana att de inte skäligen bör tålas, bör föreningen vidta åtgärder så att störningarna upphör. Om föreningen inte kan lösa detta genom att prata med grannen, kan den skicka en anmodan till grannen och uppmana denne att upphöra med störningarna. Skulle grannens störningar inte upphöra kan föreningen säga upp din granne till avflyttning. Om grannen motsätter sig uppsägningen kan uppsägningen prövas av tingsrätten. Just därför är dokumentation av störningarna viktigt. Du bör även vara redo att vittna i domstolen gentemot grannen. Tingsrätten kan komma fram till slutsatsen att grannen måste avflytta från bostaden, och då blir tvångsförsäljning av bostadsrätten aktuell. Skulle tingsrätten komma fram till att störningarna bör tålas får grannen behålla sin nyttjandeerätt. Ifall föreningen är passiv kan du själv väcka talan, och kräva skadestånd av föreningen och grannen. Föreningen har en skyldighet att ersätta skador uppkomna genom försummelse. I 11 kap. 1 § Bostadsrättslagen framgår att handläggningen av störningsärenden ska vara skyndsamma. Du bör till att börja med snarast hitta källan till störningen och kontakta föreningen.Hoppas detta svar var till hjälp! Du kan nå mig via min email zozan.akay@lawline.se om du behöver ytterligare vägledning i frågan, samt skulle behöva hjälp med att anlita jurist. Hälsningar,