Fråga om när hyresvärden får använda hyresgästens deposition

2017-02-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, vi har en privat hyresvärd. Han har ett extra hus på sin tomt som vi hyr utav honom. Vi har kontrakt på det som hyresvärden själv har skrivit. För det första så vill jag veta hur och till vad en hyresvärd får använda depositionen vi betalade innan vi flyttade in? Elen ingår i vår hyra men just den här månaden säger hyresvärden att el räkningen var jätte hög (trots att vi inte gjort något annorlunda) och han ska betala den med vår deposition men han vägrar visa oss räkningen eller tidigare räkningar för den delen. Får han göra så?Han säger samtidigt att vi sköter oss jätte bra m.m. och att det vi använder inte drar mycket el alls men ändå ska han betala räkningen med "våra pengar". Både hans och vårt hus går på samma elnät och räkning tydligen men han vägrar visa och bevis på att det är vi som använt så mycket el. Sedan var där ett problem med en husvagn också mellan honom och min svärmor men där ändrar hyresvärden sin historia hela tiden och kommer inte med konkreta bevis. Jag förstår bara inte vad som händer eller vad vi har gjort fel, han är bara allmänt otrevlig mot oss, har inga bevis på saker, säger samtidigt att vi sköter oss och han tänker använda vår deposition till något som inte har med oss att göra. Vad gör vi?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att ni hyr huset av en privat hyresvärd är det i första hand privatuthyrningslagen som gäller. I lagen framgår det att om inget annat sägs, ska hyreslagen användas, se här.Depositionen är till som en säkerhet för hyresvärden. Om det uppstår skador under tiden som ni som hyresgäster bor i huset, ska ni ansvara för dessa skador. Hyresvärden kan då behålla depositionen när ni flyttar för att kunna reparera det som skadats, se här. Att använda depositionen till att betala elräkningen är däremot inget som depositionen ska gå till, speciellt inte när elen dessutom ingår i er hyra. Ni bör även ha rätt att få se hur mycket högre räkningen var, så inte hyresvärden luras. Det verkar ju märkligt att den höjts utan att ni gjort något annorlunda. Mitt förslag är att ni vänder er till hyresnämnden med detta ärende om er hyresvärd inte är samarbetsvillig. För som sagt, depositionen får enbart användas när hyresgästen orsakat skada på boendet!Vänlig hälsning,

Fråga om vad det innebär att använda lägenhet självständigt vid andrahandsuthyrning

2017-02-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Andrahandsuthyrning: vad betyder "självständigt" i formuleringen "...upplåter sin lägenhet till någon annan som skall använda den självständigt."MvhStig Brehmerstig.t.brehmer@telia.com
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att upplåta sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt innebär att den som uthyrningen sker till ska ha primär tillträdesrätt till lägenheten. Det är alltså inte fråga om enbart ett rum som hyrs ut och att innehavaren bor kvar, utan hela lägenheten hyrs ut under en längre period och innehavaren har under den tiden i princip inte möjlighet till tillträde av lägenheten. Det är andrahandshyresgästen som bestämmer vem som får tillträda lägenheten så länge denne hyr. Det går alltså att säga att självständigt användande innebär att lägenheten hyrs ut i sin helhet. Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand hittar du här och upplåtelse av hyresrätt i andra hand kan du se mer om här.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Återfående av depositionsavgift efter avflyttning

2017-02-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, För lite mer än en månad sedan flyttade jag ut från ett rum som jag hyrde i en villa. I samband med inflyttning betalade jag en depositionsavgift till hyresvärden. I hyreskontraktet står det att återbetalning för deposition ska ske senast 1 månad efter avsyning, vilket det har gått nu. Efter mejlkontakt med min hyresvärd kom det fram att han ännu inte räknat ut hur mycket jag ska få tillbaka. Han påstår att jag tagit sönder en högtalare, något jag inte håller med om. Hans enda belägg för det påståendet är att de andra hyresgästerna i huset har sagt att det var jag som tog sönder högtalaren. Detta stämmer inte överhuvudtaget med min uppfattning av situationen som snarare är att högtalaren varit sönder sedan innan. Min fråga är således om hyresvärden har rätt att 1) hålla min deposition längre än 1 månad efter avsyning, och 2) om han har rätt att ta betalt för skadan på högtalaren med grunden "de andra hyresgästerna sa det". Tack!
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Exakt vad som gäller ifråga om depositionen är svårt att säga helt säkert utan tillgång till avtalet, men enligt din beskrivning verkar det som att hyresvärden anser dig vara ansvarig för en skada som han inte kan uppskatta beloppet till. Avtalet ger dock ingen rätt för värden att hålla inne hela beloppet efter den månad som gått, så med det som grund kan du be värden uppskatta skadan och ge ut resten till dig.Hyresvärden vill ta i anspråk en del av depositionen på grund av en skada som han påstår att du har orsakat. Du menar att högtalaren var skadad redan innan du flyttade in. Enligt jordabalken (JB) 12 kap. 24 § ska hyresgästen ersätta all skada som denne vållar genom oaktsamhet. Det är hyresvärden som måste bevisa att du har skadat den aktuella högtalaren på ett oaktsamt sätt. För att utreda hur skicket på högtalaren var vid inflyttning är besiktningsprotokoll och liknande dokumentation viktiga bevis. Vad de andra hyresgästerna säger är också bevis som värderas tillsammans med annan bevisning som åberopas.Om du och din hyresvärd fortsätter att ha olika uppfattning om hur skadan uppkom kan du vända dig till hyresnämnden för medling i frågan. Annars kan du stämma hyresvärden i domstol om du anser dig ha rätt till återstoden av depositionen.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Ny andrahandshyresgäst - krävs det nytt tillstånd från styrelsen?

2017-02-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt som jag hyr ut i andra hand. Jag har haft samma hyresgäster i 2 år och nu har dom sagt upp lägenheten och ska flytta. Måste jag ansöka om något slags tillstånd nu igen för att få hyra ut min bostadsrätt eller kan jag bara skriva ut ett nytt kontrakt från hyresnämndens hemsida och skriva ett nytt kontrakt med en ny hyresgäst direkt?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Regler för uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns i 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen. I 10 § anges att styrelsens samtycke krävs för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Ett tillstånd att hyra ut bostadsrätten i andra hand gäller oftast bara för just den hyresgästen som man först sökte tillstånd om att få hyra ut till.Jag vet inte hur tillståndet från din bostadsrättsförenings styrelse ser ut, men det troligaste är nog att du måste söka om nytt tillstånd för att få hyra ut bostadsrätten till en ny hyresgäst.Med vänlig hälsning,

Överklagan av bygglov

2017-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi fick vårt bygglov beviljat december 2010. Huset färdigställt med slutbevis 2012. Nu 2017 vill granne överklaga. Vi får inget tydligt svar, har vårt bygglov vunnit laga kraft ?eller kan det överklagas så här långt efter färdigställt.? Vi har inte någon avvikelser i bygglovet, det är byggt utanför detaljplan. Grannar har blivit hörda, har då ingen invända. Men påstår nu att de hade synpunkter som inte kommunen tog hänsyn till 2010, och överklagar därför nu.
JR Umeå |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om bygglov återfinns i plan- och bygglagen (2010:900) (PBL). Ett beslut om bygglov kan överklagas till länsstyrelsen enligt 13 kap 3 § PBL. Bestämmelser om vem som får överklaga ett beslut om bygglov regleras i 22 § förvaltningslagen (1986:223) (FL), se 13 kap 8 § PBL.Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, vilket framgår av 22 § FL. En ägare till en fastighet som direkt gränsar till den fastighet för vilken bygglov har sökts har i olika rättsfall ansetts ha rätt att överklaga. Er granne har således talerätt om dennes fastighet direkt gränsar mot din.Enligt huvudregeln i 23 § FL har den som ett beslut angår tre veckor på sig att överklaga beslutet. Efter denna tidsfrist har beslutet vunnit laga kraft. I vissa undantagsfall kan beslut som vunnit laga kraft överklagas om det föreligger starka skäl till att överklagandet inte skett i tid. Det ska dock mycket till för att ett överklagande ska få ske efter det att besvärstiden gått ut och därför är det mest troligt inget ni behöver oroa er över.Hoppas du fått mer klarhet i situationen!Med vänliga hälsningarOskar och Sofia

Bostadshyresgästens skadeståndsansvar

2017-02-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.jag har en fråga om skadegörelse på hus.jag ärvde ett hus efter min mor juli 2014. därefter fixades huset till för att kunna användas som bostad igen.jag hyr ut mitt hus från den 1 februari 2015 till den 30 juni 2016.Mina hyresgäster flyttar in i ett gammalt hus som fungerar som boende, men en muntlig överenskommelse att jag skulle stå för färg, tapet och eventuellt andra små saker som kunde behövas förbättras.allt i huset fungerade men var slitet.När min hyresgäst flyttar därifrån så finns det sopor överallt i huset och i garaget, det finns även sopor utspritt på tomten.Hon har även förstört köket så att det går inte att använda längre, det har också blivit skador på husets utsida under tiden hon har bott där.Jag gjorde en polisanmälan på detta men de lade ner förundersökningen.har man ingen rätt att få någon ersättning för vad som är förstört.jag har nu sålt huset med en stor förlust i marknadsvärde, detta pga vad som hon gjort med huset.Hon flyttade in i ett hus som fungerade och lämnade ett hus som inte alls fungerade att bo i utan en omfattande renovering.Kan man på något sätt få ersättning för det som har gjort?
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Frågor kring hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalken (JB).Enligt JB 12 kap. 24 §ska hyresgästen väl vårda lägenheten, och gästen är ansvarig för alla skador som uppkommer på grund av hyresgästens oaktsamhet. Ansvaret gäller även om den som orsakar skadan hör till hyresgästens hushåll, är en tillfällig gäst eller annan som befinner sig i lägenheten med hyresgästens tillstånd. Det är du som hyresvärd som måste bevisa att hyresgästen (eller någon denne ansvarar för) har orsakat skadan. Om det går att visa på att skadorna inte fanns vid tiden för inflyttning och således uppstod under hyrestiden talar det starkt för att hyresgästen varit oaktsam. Detta görs bäst med hjälp av besiktningsprotokoll eller annan liknande dokumentation. Om hyresgästen inte betalar ersättning självmant kan du vända dig till domstol för att få igenom din krav, men tänk på att talan enligt JB 12 kap. 61 § måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttat.Din hyresgäst verkar även ha lämnat huset ostädat vid avflyttning. Det finns inga regler om flyttstädning i JB 12 kap. utan det ska framgå av ert avtal om hyresgästen har varit tvungen att flyttstäda.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av andel i fastighet

2017-02-22 i Köpavtal
FRÅGA |Vi är 8 kusiner som tillsammans äger vårt mor/farföräldrahem. Det är en stuga med skog samt jakt och fiskerätt. Nu kan vare sig jag eller min syster nyttja stugan längre och har därför kollat med de övriga om vi ska sälja eller hur vi ska göra. Troligtvis kommer vi inte att sälja fastigheten utan den blir kvar hos de andra kusinerna. Vi har blivit erbjudna en viss summa av en utomstående person om vi vill sälja allt. Kan vi använda den summan som ett värde för hur mycket min syster och jag skulle vilja ha för våra andelar? Två av våra kusiner har visat intresse för att köpa ut min syster och mig med varsin andel. Jag har förstått att det ska gå bra att sälja sin egen andel så här. Behöver vi anlita jurist e.d för att genomföra detta eller kan vi ordna det på egen hand?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om delägare och samägande hittar du i lagen om samäganderätt (SamägL) som du kan hitta här. Eftersom det gäller en fastighet är jordabalken (JB) också relevant för er. Du kan titta närmre på JB här.Överlåtelse av andel av fastighetHuvudregeln för samägd egendom är att alla beslut som handlar om förvaltningen av egendomen som helhet måste fattas i samförstånd (SamägandeL 2 §). Det finns däremot inte något hinder för en delägare att förfoga över sin egen andel. En delägare kan alltså sälja sin andel på de villkor hen själv vill. Det går att avtala att förvaltningen av det samägda godset ska ske på ett annat sätt. Om det finns ett avtal mellan delägarna som säger något annat än lagen, så gäller det som avtalats.För att överlåta en fastighet eller en andel av en fastighet måste vissa formkrav uppfyllas. Ett köp av fast egendom sluts genom att ett skriftligt avtal upprättas och att både överlåtaren och köparen skriver under avtalet (JB 4:1). Bestämma pris för fastighetFörutom att avtalet för fastighetsöverlåtelse har vissa formkrav får överlåtare och förvärvare själva sätta upp villkoren för överlåtelsen. Hur priset för en andel ska bestämmas regleras alltså inte i lag, utan det är något som parterna får diskutera och komma överens om. Det står er fritt att utgå från priset som ni tidigare blivit erbjudna om ni tycker att det är ett lämpligt pris, men ni kan också utgå från andra faktorer eller låta någon värdera fastigheten. Till sist är det avgörande vad ni och köparna tillsammans kan komma överens om.Det går bra att upprätta överlåtelseavtal själva, men om köpet ska innehålla olika villkor eller om det uppstår några frågetecken kan det vara bra att ta hjälp av en jurist som kan hjälpa till med utformningen av avtalet. Vill ni ha hjälp med att upprätta avtal kan ni använda Lawlines onlinetjänst för avtal här. Skulle ni vilja träffa en jurist kan ni boka tid med oss på Lawline här.Jag hoppas att detta har varit till hjälp. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresavtal

2017-02-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Hyresvärd avlidit. Hyresgäst kommer ej överrens med dödsbo. Blivit uppsagd av oss. Hyresgäst ej skriven på adressen. Hyresgäst hyr rum/bostad del av villa.I kontrakt står det 1 mån uppsägning. Då hyresvärden var gammal. Hyresgäst skrivit på och godkänt kontrakt. Vad gäller?
Felicia Lundgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler angående hyra avseende del av hus regleras i 12 kap Jordabalken (JB). Svaret på frågan beror av huruvida hyresavtalet är ingått på bestämd eller obestämd tid. Jag förutsätter i mitt svar från att hyresgästen hyr rum i del av villa som bostad.Hyresavtal ingått på bestämd tidOm hyresavtalet är ingått på bestämd tid upphör avtalet att gälla vid hyrestidens utgång. Om hyresperioden avser längre tid än 9 månader ska dock alltid hyresavtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12:3 2st JB). Förutsatt att parterna i hyresavtalet inte avtalat om att det ska föreligga en längre uppsägningstid ska hyresavtalet sägas om senast:- en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,- en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,- tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader.(12:4 2st JB)Hyresavtal ingått på obestämd tidOm inte längre uppsägningstid har avtalats ska hyresavtal som ingåtts på obestämd tid upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen. (12:4 1st JB) Från det att ni säger upp hyresgästen löper alltså en uppsägningstid på 3 månader tills det att hyresavtalet upphör att gälla och hyresgästen därmed ska flytta ut. Denna 3 månaders regel utgör ett minimiskydd för hyresgästen vilket gör att det faktum att parterna i avtalet har kommit överens om en uppsägningstid om 1 månad inte gäller i förhållande till hyresgästen. Längre uppsägningstid än 3 månader kan alltså avtalas om och bli bindande för både hyresvärd och hyresgäst men om man i hyresavtalet avtalar om en uppsägningstid om mindre än 3 månader så gäller denna kortare uppsägningstid endast om hyresgästen vill säga upp hyresavtavtalet, inte om hyresvärden vill göra det. SammanfattningFörutsatt att det är ett hyresavtal ingått på obestämd tid gäller alltså inte den uppsägningstiden på 1 månad som står i hyresavtalet trots att hyresgästen har skrivit under när det är hyresvärden (alltså i detta fall dödsboet) som vill säga upp avtalet eftersom det finns ett lagstadgat minimiskydd för hyresgästen som inte kan avtalas bort. Det löper då alltså en uppsägningstid om 3 månader.Hoppas detta besvarade din fråga, om inte är du varmt välkommen att återkomma!Med Vänlig Hälsning