Betalningsskyldighet under uppsägningstid

2015-01-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi har hyrt ut vår bostad till ett par utan att ta deposition. Problemet nu är att hyresgästen 1 månad innan inflyttning meddelar att de inte har råd att flytta in. Vi har inte fått tag på någon som med så kort varsel vill flytta- så vi har blivit ståendes med utgifter för två bostäder. Dels den vi hyr ut och den vi bor i.Inflyttning skulle ske 5.2 2015. Vi blev meddelade 1.1.2015 att de inte tänker flytta in. Vi hade dock 2 månaders uppsägningstid i kontraktet vilket innebär att februari-hyran ska betalas och det nämnde även hyresgästen i uppsägningsmailet, men nu har vi inte hört något mer från dem. Kan jag lämna in en stämningsansökan för att få ut februari-hyran? Det man lärt sig nu är att man aldrig ska vara för snäll och låta bli att ta ut depositionshyra (1månad) för att gästerna inte har råd med den. Som tack står man nu med dubbla utgifter.
Benjamin Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Hyresgäster är betalningsskyldiga under uppsägningstiden, de har också en ovilkorlig rätt till tillträde till bostaden enligt 12:7 jordabalken, här. Om hyresgästen inte betalar hyran har ni möjlighet att kräva betalning med rättsliga medel. Det är dock alltid att föredra att försöka nå en överenskommelse innan andra åtgärder vidtas, främst på grund av att det kan ta tid, vara krångligt och vara förenat med kostnader. De möjligheter som ni har är att ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning, som du kan hitta här, eller lämna in en stämningsansökan till er tingsrätt. Fördelen med ett betalningsföreläggande att att det går snabbare och enklare, vidare kan man bli skyldig att betala rättegångskostnaderna om man började med att lämna in en stämningsansökan till tingsrätt trots att saken hade kunnat lösas genom ett betalningsföreläggande, 18:3a RB här. Kronofogden kommer vid en ansökan om betalningsföreläggande fastställa skulden och hjälpa till att driva in den om inte motparten bestrider anspråket. Om motparten bestrider anspråket kan de inte meddela ett utslag utan ska i stället om ni begär det överlämna målet till tingsrätt. Vad ni bör göra i det här läget kan jag inte svara på men om ni vill ha vidare rådgivning kan ni vända er till vår sammarbetspartner familjens jurist, som ni kan boka tid hos här.Vänligen,

Hävning från bostadsrätt

2015-01-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en person bli vräkt från sin bostadsrätt pga av att personen som lider av psykisk sjukdom ibland under dagtid talar med sig själv, skrattar eller gråter?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.En bostadsrättshavare får inte störa sin omgivning i sådan grad som inte behöver tålas så att det blir skaligt för hälsan eller annars försämrar bostadsmiljön (9 § tredje stycket bostadsrättslagen). Personen kan förlora sitt medlemskap i föreningen om störningarnas art eller omfattning är särskilt allvarliga (9 § tredje stycket bostadsrättslagen). Om bostadsrättsföreningen kan bevisa att kraven i 9 § är uppfyllda kan den boende bli tvungen att flytta men det du beskriver tyder inte på att störningen är så allvarlig att en hävning av bostadsrättshavare är aktuell. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga om det är något som fortfarande är oklart.

Vilken lag reglerar uppsägning av hyresavtal?

2015-01-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag har ett tidsbegränsat hyresavtal för 10 månader som tar slut sista maj, det är privatpersons namn som står på avtalet. Jag har hittat en året-runt hyresrätt och vill flytta nu. Vad har jag rätt till för uppsägningstid (hyresvärd säger att jag inte har någon rätt att flytta och att jag måste stanna till sista maj) och hur lång är uppsägningstiden i mitt fall? Jag tog kontakt med Skatteverket och de bekräftade att hyresvärden är inte näringsidkare och är inte registrerad för F-skatt. Jag undrar om avtalet regleras av "Privatuthyrningslagen" med 1 månad uppsägning eller är det vanliga som gäller, dvs. Jordabalken med 3 månaders uppsägningstid? Hyresvärden har 3 lägenheter i sin villa som han hyr ut.
Siri Dunér |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!"Privatuthyrningslagen" gäller precis som du skriver inte när uthyrningen sker i näringsverksamhet. Om någon upplåter två lägenheter gäller lagen bara för den första upplåtelsen eftersom den som hyr ut mer än två lägenheter normalt anses bedriva uthyrning i näringsverksamhet. Då din hyresvärd hyr ut tre lägenheter gäller "privatuthyrningslagen" alltså inte för någon av upplåtelserna. Med andra ord är det Jordabalkens 12:e kapitel som styr ert hyresförhållande och du har enligt 5 § rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.

Servituts giltighet gentemot ny ägare

2015-01-21 i Servitut
FRÅGA |Fyra grannar delar på en brunn. Servitut finns.Nu säljer grannen som har brunnen på sin tomt sin fastighet. Behöver servitutet skrivas om, ändras, involvera den nya ägaren? Vad ska vi tänka på annars?
Hanna Skoglund |Hej, och tack för din fråga.Som du uppger i din fråga så existerar redan ett servitut, det framgår dock ej av frågan om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut.Ett avtalsservitut uppkommer genom avtal mellan fastighetsägarna. Enligt 14 kap. 5 § JB (jordabalken)(här), måste vissa formkrav vara uppfyllda. Det stadgas att servitutet skall upplåtas skriftligen av ägaren till den fastighet som kommer belastas av servitutet. Det skall även framgå vilken som är den belastade (tjänande) fastigheten och vilken fastighet till vars förmån servitut gäller (härskande fastigheten). Även ändamålet med upplåtelsen skall vara angett. Ett servitut följer fastigheterna och inte personerna som ingått avtalsservitutet. Om avtalsservitutet är inskrivet i fastighetsregistret gäller det även mot den nye ägaren. Finns alltså ett avtalsservitut som är inskrivet behöver ni inte skriva om eller ändra något.Är avtalsservitutet inte inskrivet i fastighetsregistret så måste köparen av fastigheten informeras om att ett servitut finns innan köpet fullbordas för att servitutet även skall bli gällande gentemot den nya ägaren, enligt 7 kap. 11 § JB. Ur bevissynvinkel kan det vara lämpligt att det i överlåtelsehandlingen framgår att det finns ett servitut. Även om den nye ägaren inte informeras kan dock servitutet ändå bli gällande enligt 7 kap. 14 § JB om den nye ägaren känt till eller bort känna till att fastigheten var belastad med ett servitut.Ett servitut kan upplåtas utan begränsning i tiden enligt 7 kap. 6 § JB. Normalt är även att servitut gäller utan begräsning i tiden, men det kan vara värt att kolla upp om servitutet har en tidsbegränsning.Ett officialservitut uppkommer istället genom ett myndighetsbeslut. Officialservitut är alltid gällande när fastigheten överlåts till ny ägare. Om det alltså rör sig om ett officialservitut följer servitutet också här med när fastigheten försäljs.Officialservitut skall gälla utan tidbegränsning. Dock får det bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges, enligt 7 kap. 1 § 2 st. FBL (Fastighetsbildningslagen) (här). Det kan därför även vid ett officialservitut vara bra att veta vad som gäller tidsmässigt.Vänligen

Rätt att hyra ut i andra hand?

2015-01-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag jobbar och bor i en hyresrätt i min stad men vill flytta till Stockholm. Om jag skulle få en lägenhet i Stockholm, kan jag då hyra ut den i andra hand t ex 6 mån och bo kvar i min gamla under tiden? För att hitta ett nytt jobb i Stockholm.
Siri Dunér |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du som bor i första hand måste ha hyresvärdens tillstånd för att du ska kunna hyra ut lägenheten lagligt. Hyr du ut utan tillstånd riskerar du att förlora lägenheten. Vill inte hyresvärden ge dig sitt godkännande kan du pröva att vända dig till Hyresnämnden, de kan nämligen godkänna andrahandsuthyrning även om värden nekat. Emellertid godkänner Hyresnämnden bara uthyrning i andra hand när det finns beaktansvärda skäl för det (det kan röra sig om ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller särskilda familjeförhållanden). Vidare måste andrahandshyresgästen vara en skötsam person.

Att hitta rättskällor såsom propositioner etc.

2015-01-24 i Servitut
FRÅGA |Hej, jag undrar om var man kan hitta propositionerna till JB 14:11 om servitut. Vi jobbar med en juridisk fråga som kortfattat handlar om servitut som gäller för en brunn och om det även gäller för en nyborrad brunn. För att kunna svara på frågan behöver vi, utöver rättsregeln JB 14:11 även förarbeten/propositionerna till rättsregeln.Tack Med vänlig hälsning
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Vad gäller rättskällor, såsom propositioner och olika former av utredningar etc. så finns mycket mycket material till och med början av 1990-talet att hitta på regeringens hemsida regeringen.se.Vad gäller material som tillkommit innan 1990-talet (såsom den proposition som du är ute efter, som tillkom 1970) så är sådant material svårt att hitta på internet utan att använda sig av betaltjänster såsom Karnov eller Zeteo.Du kan emellertid alltid gå ned till ett bibliotek som innehar juridiskt material och där slå upp de rättskällor du behöver. Propositionerna finns då uppdelade i årsvolymer.Den proposition du söker är proposition 1970:20 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till Jordabalk. Propositionen är med andra ord den tjugonde propositionen som tillkom 1970, varför den i bokform återfinns i årsvolym 1970 för propositioner.Lycka till!Med vänlig hälsning

Överta lägenhet från närstående

2015-01-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag och min familj, fru och två barn har flyttat ihop med min far i en större lägenhet som han bytte till sig via den interna bostadskön, tidigare bodde vi i en bostadsrätt som vi sålde i och med flytten. Nu har vi bott tillsammans i 2 år (1 Feb 2015). Kan jag skriva in mig på kontraktet efter 3 år? om inte vid dödsfall kan jag överta lägenheten?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du har inte skrivit vad det är för typ av lägenhet ni bor i, men jag får uppfattningen att det rör sig om en hyresrätt. I lagen finns regler om hyresrätter i 12 kap. jordabalken. Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § 1 st. jordabalken), så det första ni bör göra är att fråga hyresvärden om du kan få stå på kontraktet. Om hyresvärden går med på detta finns det inget som hindrar att du skriver in dig på kontraktet. Om ni inte skulle få hyresvärdens samtycke finns det en bestämmelse i 12 kap. 34 § 1 st. jordabalken som anger att en hyresgäst, som inte längre avser att använda sin lägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom. För detta krävs att hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Om den nya hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran och inte är känd som störande ska hyresnämnden ge sådant tillstånd. När ni har bott tillsammans och haft gemensamt hushåll i tre år anses ni ha varaktigt sammanbott med din far. Om din far har tänkt bo kvar i lägenheten tillsammans med er kan ni inte få tillstånd till överlåtelsen, eftersom en överlåtelse till närstående endast får ske om hyresgästen inte längre avser att använda lägenheten.I andra stycket i samma paragraf (12 kap. 34 § 2 st. jordabalken) anges att första stycket även gäller om hyresgästen avlider under hyrestiden, och dödsboet vill överlåta lägenheten till en dödsbodelägare eller annan närstående som hyresgästen varaktigt bott tillsammans med. I detta fallet kan man ibland ta hänsyn till en kortare tid än tre år, om man hade tänkt bo tillsammans under en längre tid men hyresgästen avlider innan det hunnit gå tre år. Vid dödsfall kan dödsboet alltså ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att få överlåta lägenheten till dig.Hoppas mitt svar är till hjälp för dig!Med vänlig hälsning,

Klassificering av djur som lös egendom

2015-01-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har förstått det som att hundar, katter och sällskapsdjur i övrigt i juridisk mening klassificeras som "sak" på samma sätt som en tv eller annat lösöre.Gäller samma i tex EU?Stämmer det och var hittar jag lagtexten som säger att det är så?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Det stämmer att sällskapsdjur räknas som en ''sak'', alternativt lös egendom i juridisk mening enligt den svenska rättsordningen. Den EU-rättsliga regleringen som har övergripande reglering för samtliga EU-länder omfattar inte klassificering av djur. Hur ett djur klassificeras är istället beroende på vilket lands rättsordning man ser till. För att komma vidare med din fråga bör du informera dig om klassificeringen av djur enligt det land och den rättsordning du är intresserad av. Det finns inget lagrum som konstaterar att djur är egendom. Det bestäms dock av 1 kap 1 § jordabalken som fastställer vad som utgör fast egendom, allt annat är att räkna som lös egendom och detta inkluderar även djur. Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!