Fel i bostadsrätt

2014-09-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, jag har precis köpt/tillträtt en bostadsrätt , där jag före köpet fick tillgång till ett årsbokslut från 2013. Detta bokslut visade ett negativt resultat, som man förklarade med att föreningen hade tagit kostnader(tills vidare) som egentligen entrepenören/byggaren skall svara för( bygget var klart 2012). Har flera ggr ställt frågan om föreningens ekonomi är bra, eventuella hyreshöjningar etc och bara fått positiva svar/indikationer. Inför tillträdet blev vi varse att vi skulle betala en del av en förskottshyra som säljaren betalat in ngn månad tidigare, vi utgick ifrån att det var del av kvartalshyran som vi skulle betala, vi fick inge annan information. Två veckor efter tillträdet fick alla medlemmar (8st) ett brev där man först refererade till ett tidigare brev i somras, som beskrev föreningens krassliga ekonomi/dåliga cashflow och som uppmanade alla medlemmar att betala in en förskottshyra för att komma tillrätta med problemet. I detta andra brev som vi då fick, beskrev man då att föreningens ekonomi vad så dålig att vi medlemmar krävdes betala in ett kapitaltillskott ( i vårt fall ca 15.000:-) för att komma "i balans" med ekonomin, annars kanske det kunde leda till konkurs framöver. Jag har såklart kontaktat säljare där jag ifrågasätter hans bristande information och att han faktiskt undvikit att informera om föreningens aktuella ekonomi inför vårt tillträde. Det skall tilläggas att han varit med i styrelsen/ordförande fram till en månad innan vårt tillträde. Han säger att han inte såg till tvungen att informera om förskottshyran och eftersom han avgått från styrelsen och inte heller är ekonom, ser han inte att han har ngt ansvar för läget som det är idag. Min fråga/frågor är : är inte detta ett skäl för oss att kunna häva köpet ? Om så inte är fallet, är det inte tidigare ägare/medlem i föreningen som är skyldig att betala kapitaltillskottet, då detta är ett resultat av tidigare underskott/kostnader osv under den tid då säljaren var medlem ? tack på förhand /
Ellinor Svensson |Tack för att Ni vänder Er till Lawline med Er fråga. En bostadsrätt är lös egendom. Det innebär att det är reglerna i Köplagen som blir tillämpliga i ditt fall. https://lagen.nu/1990:931För att du som köpare ska få häva köpet krävs att felet är av väsentlig betydelse för dig och att säljaren insåg eller borde ha insett detta, 39 § KöpLagen. Du ska som köpare även uppfyllt undersökningsplikten i 20 § KöpLagen och du får inte åberopa fel som du måste ha antagits känt till vid köpet. Du som köpare måste även reklamera felet inom skälig tid, 32 § KöpLagen. Det som talar emot när det gäller att nå framgång med att häva köpet är att du fick tillgång till årsbokslutet som visade ett negativt resultat. Man kan å andra sidan hävda att säljaren handlat i strid mot tro och heder när dom uppgivit att föreningens ekonomi är bra trots att den inte är det. Huruvida detta fel anses som ett väsentligt fel går generellt inte att bedöma utan sker genom en individuell bedömning där hänsyn tas till samtliga omständigheter i det enskilda fallet. I förarbetena har det uttalats att ett avtalsbrott torde generellt sägas vara av väsentlig betydelse för köparen om det berövar honom den huvudsakliga nyttan av vad han hade anledning att vänta sig av avtalet. Som jag förstått din fråga så framgick det heller inte i avtalet att du som köpare skulle behöva betala förskottshyra och kapitaltillskott men kan ses som en följd av att bostadsrättsföreningens ekonomi var dålig, något som du faktiskt fick kännedom om innan köpet. Ett argument som talar för säljarens del är att han utifrån din fråga i övrigt verkar sålt en fungerade bostadsrätt och att du faktiskt haft tillgång till årsbokslutet där det framgår att bostadsrättsföreningens ekonomi är dålig. Det skall dock påpekas att orsaken till felet saknar betydelse för bedömningen av om köparen har rätt att häva köpet. Det innebär att ett fel kan ses som väsentligt även om felet beror på en händelse utanför säljarens kontroll. När det gäller om det är den tidigare ägaren som är skyldig att betala kapitaltillskottet så kan man som du tycka att det borde så vara eftersom detta är ett resultat av tidigare underskott men eftersom detta är en av form av kapitaltillskott när medlemmarna betalar in pengar till föreningen för att göra en extra amortering eller lösa ett lån så får den som säljer bostadsrätten räkna av kapitaltillskottet från försäljningssumman när reavinsten beräknas. Behöver Ni ytterligare hjälp med juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med prisförslag för vidare arbete.

Samägd fritidsfastighet med sambo

2014-09-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag planerar att köpa en fritidsfastighet med min sambo. Då jag kommer att stå för hela kontantinsatsen och vi kommer att dela på ett mindre lån vill jag skriva ett avtal oss emellan. Hur går jag tillväga och vad bör jag tänka på vid avtalsskrivning?
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Jag kommer nu skriva lite generella tankar om fastigheten som jag kommer på. Eftersom att ni enbart är sambor och inte gifta, kommer en fritidsfastighet inte att ingå i en eventuell bodelning om ni skulle gå skilja vägar, då egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål inte utgör samboegendom, se 7 § sambolagen. Fastigheten utgör istället en samägd egendom i vilket ni blir ägare i lika stora delar, om ni inte avtalar om annat (eller vad som kan visas i domstol). Tillämplig lag för den samägda fastigheten är samäganderättslagen vilket bland annat innehåller en paragraf om tvångsförsäljning (6 §), där den ena parten kan framtvinga en försäljning av fastigheten hos KFM. Även detta är möjligt att avtala bort.Om ni gifter er kommer fastigheten att ingå i din respektive din sambos giftorättsgods till hälften delar var (eller den andel ni avtalar om). Den kommer då läggas ihop i en egendomsmassa där skulderna dras av för att sedan delas på hälften. Även här kan det vara klokt att ha frågan om äganderätten löst genom avtal. Vidare kan man avtala om att fastigheten inte ska ingå i giftorättsgodset genom ett äktenskapsförord som gör fastigheten till din (eller din sambos) enskilda egendom.En sak som jag också kommer att tänka på är eventuella dödsfall. Eftersom att ni inte är gifta kommer ni inte att ärva den andre, dvs fritidsfastigheten kommer inte att ärvas. Istället kommer den avlidnes arvtagare bli ägare till den andel som tidigare ägdes av den avlidne. Om det inte är reglerat i testamente kommer följden bli (om den efterlevande fortfarande vill ha kvar fastigheten) att den efterlevande får lösa ut dödsboet från fastigheten.Eftersom att jag inte vet vad du vill reglera i avtalet kan jag inte hjälpa dig ytterligare. Jag upprepar dock att fritidsfastigheten inte kommer att ingå en eventuell sambodelning så länge den endast används för fritidsändamål och inte som huvudsaklig gemensam bostad. Vid upprättandet av avtal som reglerar det jag skrivit om ovan, bör ni kontakta en praktiserande jurist. Behöver du hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserade på just dina frågor. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger.Hoppas mitt svar gjorde att du känner dig lite klokare,Vänliga hälsningar

Skyldighet att betala hyra under uppsägningstid trots nya hyresgäster?

2014-09-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en hamnat i en liten knepig sits med min förra hyresvärd. Under ca 3 år hyrde jag och min familj ett hus av en privatperson. Vi flyttade därifrån den 1 juni 2014. Uppsägningstiden var 3 månader och när vi flyttade var det två månader kvar på den, dvs vårt kontrakt gick ut 31 juli 2014. Jag vet att man ska betala hyran under uppsägningstiden, men saken är den att nya hyresgäster flyttade in redan i juni. Nu har hyresvärden anlitat en advokat och vi har fått papper om kravframställan på hyran för juni och juli 2014. Min fråga är alltså: Måste vi betala hyra när nya hyresgäster flyttat in? Det känns lite konstigt om vi ska måste betala hyra för andra människor. Jag har tagit upp detta med hyresvärden, innan vi fick kravframställan, när vi fick veta att det fanns nya hyresgäster i huset men hon säger bara att dom har inte skrivit kontrakt utan ska göra det i höst, så vi måste betala hyra för de två sista månaderna under uppsägningstiden. Det innebär ju i praktiken att dom nya hyresgästerna bor i mitt hus, där jag betalar hyra?!
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresrättsliga frågor regleras i 12 kap Jordabalken, som i dagligt tal kallas för Hyreslagen. I 12:4 (se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1) återfinns regler om uppsägningstiden för hyresavtal för bostadslägenheter, och precis som du säger så upphör ett sådant avtal inte att gälla förrän vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningstiden. Det innebär att hyresgästen har en skyldighet att erlägga hyra för bostaden även under dessa tre månader, oavsett om hyresgästen bor kvar i lägenheten eller ej. Er skyldighet att erlägga betalning för hyran under denna period har ni därför ingen möjlighet att undkomma, och ni måste därför betala den kravframställan som hyresvärden har givit er genom sitt ombud. Som hyresgäst har man rätt att bo kvar i bostaden under uppsägningstiden, fram till periodens sista dag enligt 12:7 JB. I ert fall flyttade ni när det återstod två månader av uppsägningstiden, under vilken tid ni alltså fortfarande hade all rätt att bo kvar i bostaden. Om ni hade valt att fortsätta bo kvar i huset eller att nyttja det sporadiskt under avflyttningstiden så hade hyresvärden inte kunnat motsätta sig detta, så länge ni lämnat bostaden vid uppsägningstidens slut. I och med att ni gjorde en total avflyttning redan efter en månad blev bostaden ledig, och hyresvärden såg sin möjlighet att erbjuda den till andra hyresgäster. I teorin så var det fortfarande er hyresbostad under denna period, vilket kan ses som att ni "betalade deras hyra" under denna tid. Det finns emellertid ingen bestämmelse i hyreslagen som uttryckligen hindrar hyresvärden från att göra på detta vis och erbjuda bostaden till en ny hyresgäst. Om ni hade gjort anspråk på att fortsätta bo i huset under hela uppsägningstiden så hade hyresvärden inte kunnat neka er och därmed inte kunnat erbjuda huset till de nya hyresgästerna, och ni hade då inte betalat för någon annan än er själva. Nu när det ändå har skett så finns det dessvärre ingen bestämmelse i hyreslagen som kan befria er från er skyldighet att erlägga hyra för hela uppsägningstiden, trots att en annan hyresgäst vistades i huset under tiden.Med vänliga hälsningar, 

Grenar på fastighet

2014-09-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag har en säkert inte ovanlig fråga, men med en tvist. Vi har några träd som står på vår grannes tomt och har grenar som går 2-3 m in på vår tomt. Två av träden skulle vi vilja ta ner alt beskära, då det ena trädet är sjukt och släpper döda grenar då och då samt att vårt hus står 4m från tomtgränsen , så är vi lite oroliga över vad som kan hända när det blåser ordentligt nästa gång. Det andra trädet är det lite knivigare att hantera då ca 70% av trädets grenar är på vår sida och om vi skulle ta ner dessa är det ju inte säkert att trädet kommer klara sig. Vår dialog med grannen är tyvärr inte så fruktbara då han "INTE tänker eller vill ta ner några träd". Det sista trädet (tall) fyller vår lilla gräsmatta med så mycket kottar och barr så man trampar gäms på någon. Jag har pratat med grannen och förklarat hur jag tänker och frågat om han vill ta ner några grenar eller om jag skall det. Vad kan man hitta på, vad har jag för rätt och skyldigheter. Lite snårigt för en lekman, grenar som är på min tomt kan tas ner (av grannen eller mig), men nu när det är så mycket av grenarna som är på min sida så finns ju risken att trädet dör av en beskärning.
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga. Enligt 3 kap. 1 § jordabalken är utgångspunkten att den som nyttjar sin eller annans fasta egendom ska ta hänsyn till omgivningen. Detta innebär att du inte bör orsaka onödiga besvär när du vidtar en åtgärd på din eller annans fasta egendom. Om det medför en olägenhet för dig, har du rätt att ta bort grannens grenar och rötter som tränger sig in på din tomt. Om ditt borttagande på något sätt kan medföra skada av betydelse för grannen, måste du ge grannen tillfälle att själv ta bort grenarna och rötterna (3 kap. 2 § jordabalken). Om jag utgår ifrån lagens förarbeten har du en vidsträckt rätt att avlägsna grannens besvärliga grenar som tränger sig in på din fastighet, men för att upprätthålla en god grannsämja är det bäst om ni kommer överens om hur ni ska lösa situationen (se prop. 1970:20 s. B 103).Vänliga hälsningar,

Två hyresrätter samtidigt

2014-09-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Får man ha två hyresrätter samtidig/kontrakt i Stockholm? Eller får man ha en hyresrätt och en bostadsrätt?
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga! Det finns ingen bestämmelse i lag som egentligen hindrar dig att ha två hyresrätter samtidigt. Det viktiga är att du alltid betalar hyran i tid, vårdar lägenheten väl och inte gör några otillåtna andrahandsuthyrningar. Vänliga hälsningar,

Andelsupplåtelse av fastighet

2014-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Vad betyder den text som står i Jordabalken kap 7, §9 i praktiken?Kan en Samfällighet skriva nyttjandeavtal av mark utan arvode med grannfastighet?
Katarina Andersson |Hej!Tack för din fråga. 9 kap. 7 § jordabalken innebär att det är otillåtet med upplåtelse av en andel i fastighet. Det är inte tillåtet att upplåta en fastighetsandel i samfälld mark eller att upplåta nyttjanderätt i en fastighetsandel. Detta betyder att en överenskommelse om sådan upplåtelse inte har sakrättslig verkan, det vill säga är överenskommelsen inte giltig gentemot en ny fastighetsägare. Dock är överenskommelsen giltig mellan de avtalade parterna (se prop. 1970:20 s. A 249). Skriver ni ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt i en fastighetsandel är det således endast giltigt för de avtalade parterna, och inte för nya fastighetsägare.Vänliga hälsningar,

Delade kostnader för servitut

2014-09-14 i Servitut
FRÅGA |På min fastighet (tjänande) finns en brunn från vilken grannfastigheten (härskande) har rätt till (inskrivet servitut) vatten. Bakgrunden till detta är att tidigare granne hjälpte tidigare ägare av min fastighet med viss skötsel och tillsyn. Diskussion har uppstått huruvida grannen (härskande) ska betala för underhåll/reparationer och el. Jag påstår att så är fallet oaktat att detta inte avtalats. Jag antar att rätt till vatten även medför skyldighet att dela kostnader.
Anes Sabic |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline! Allmänt gällande servitutDet finns olika former av rättighetsupplåtelser i fastigheter. Exempelvis finns rättigheter som upplåts till förmån för en enskild fastighet eller för en grupp av fastigheter och rättigheter som upplåts till förmån för en eller flera personer eller för oss alla kollektivt. Rättigheter till förmån för fastigheter kan exempelvis vara ett servitut. Ett sådant servitut betraktas som en del av innehållet i äganderätten till den fastighet som rätten hör till och anses gälla mellan de berörda fastigheterna, oberoende av vem som äger fastigheterna. Servitutet kan innebära rätt att ta i anspråk ett markområde för ett visst bestämt ändamål, bland annat rätten till upplåtelse av väg och rätten att använda en brunn för att ta vatten. Dessa två kallas positiva servitut.Hur bildas servitut?Ett servitut kan antingen bildas genom privata avtal mellan berörda fastighetsägare eller genom myndighetsbeslut. Det första brukar kallas avtalsservitut- vilket jag tolkar gäller för dig. Kände du till servitutet då du köpte fastigheten? Som tidigare nämnt följer servitutet med fastigheten, oberoende av vem som äger den. Ett villkor för att servitutet skall bestå är dock att Du som köpare av den fastighet som belastas av ett avtalsservitut kände till detta vid köptillfället. Säljaren har således en skyldighet till underrättelse. I vissa fall torde det för köparen vara underförstått att ett servitut föreligger- om detta kan jag dock inte säga något mer om då jag inte känner till alla omständigheter i ärendet. Viktigt att nämna är att ett servitut inte behöver ha någon längsta giltighetstid.Finns det en juridisk skyldighet för motparten att dela kostnaderna med dig?I jordabalkens 14 kap. 6§ regleras att den härskande fastigheten inte kan förfara på ett sådant sätt att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Vidare skall ägaren till den härskande fastigheten se till att skada eller någon annan form av olägenhet vållas dig som ägare till den tjänande fastigheten. Lagrummet torde tolkas på ett sådant sätt att det även gäller ekonomisk skada- oaktat om detta avtalats om eller inte. Således bör ni enligt min mening dela på ansvaret gällande kostnaderna. Hur fördelningen skall se ut är beroende omständigheter i ert fall som jag inte känner till och således inte kan yttra mig om. Men, som exempel kan nämnas att de torde vara oskäligt att ägaren till den härskande fastigheten skall betala för mer än vad han nyttjar. På samma sätt är det oskäligt att Du skall stå för hela kostnaden, trots att båda använder sig utav brunnen. I fastighetsbildningslagen, närmare bestämt 7 kap. 4§, finns en viktigt reglering avseende ändring av servitut. Där regleras att en omständighet skall ha inträffat som påverkar servitutet och dess användning efter servitutets tillkomst för att en ändring skall kunna aktualiseras. I rättspraxis framgår att en avvägning måste göras mellan den härskande- och den tjänande fastighetens intressen. Om ena parten nyttjas, medan den andra åtnjuter en stor belastning, så ligger än ändring nära till hands. Lantmäteriet är ansvarig myndighet och jag rekommenderar dig därför att kontakta myndigheten i fråga om Du och ägaren av den tjänande fastigheten inte lyckas komma fram till en lösning på egen hand. Jag hoppas att Du känner dig tillfredsställd med ovanstående svar. Om Du och ägaren till den tjänande fastigheten lyckas komma överens, är Ni mer än välkomna att återkomma så hjälper vi er med ett upprättande av avtal. Sabic92@me.comBästa Hälsningar,

Rätt för make att överta hyreskontrakt för bostad vid äktenskapsskillnad

2014-09-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min fru har ansökt om skilsmässan. Vi har bott i en hyresrätt hos en privatvärd med våra två gemensamma barn under ca 6 års tid. Hyreskontrakt är skriven bara i mitt namn. Nu har vi kommit överens att min fru och två barn stannar kvar i lägenheten och jag flyttar ut. Min fråga är : kan min fru" ta över" kontraktet för hyreslägenheten även om hon inte har någon inkomst, vilket är ett krav från hyresvärden, hon har inga anmärkningar hos kronofogden. Kan jag göra någonting för att hjälpa henne ( läs mina barn) i detta fallet?
Filip Redin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Lagreglerna om bostadshyra finns i Jordabalkens 12:e kapitel, som även brukar kallas för Hyreslagen.Den bestämmelse som avser just hyresvärdens skyldighet att godta make som ny hyresgäst vid skilsmässa regleras i Hyreslagen 33 § 2-4 stycket. Om ni i samband med bodelningen har kommit överens om att din fru har störst behov av att få bo kvar i lägenheten efter skilsmässan säger regeln att hyresvärden måste låta henne ta över kontraktet för lägenheten och acceptera henne som ny hyresgäst. Någon prövning av hennes lämplighet som hyresgäst kommer över huvud taget inte i fråga. Er hyresvärd har inte ens möjlighet att hänskjuta frågan till Hyresnämnden för prövning. Detta gäller eftersom ni tidigare har bott i lägenheten tillsammans och att det i samband med skilsmässan har konstaterats att din fru har störst behov av att bo kvar i lägenheten. Att ni tidigare har hyrt lägenheten i enbart ditt namn har alltså ingen som helst betydelse.Sammanfattningsvis har alltså din fru laglig rätt att ta över kontraktet för hyreslägenheten, oavsett vilka krav er hyresvärd ställer gällande inkomst eller anmärkningar hos Kronofogden. Hyresvärdens medgivande krävs med andra ord inte utan det enda ni behöver göra är att underrätta honom/henne om att din fru tar över kontraktet. Underrättelsen bör ske genom att ni skickar ett rekommenderat brev till hyresvärden. När hyresvärden väl har tagit del av underrättelsen betraktas kontraktet enligt lagen ha övergått till din fru.Notera dock att hyran för lägenheten måste fortsätta betalas som vanligt även efter att din fru tagit över kontraktet för lägenheten och trätt in som ny hyresgäst. Att inte betala hyran i rätt tid utgör alltid en giltig grund för hyresvärden att säga upp kontraktet.Vänligen,