Bundenhet vid budgivning på lägenhet

2014-07-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Har en fråga gällande mäklare och budgivningsförfarande. Har varit med i budgivning på en lägenhet. Under budgivningen så var vi slutligen två var, budgivare 5 och jag, budgivare 4. Senaste budet var lagt den 10/7 av mig. Mäklaren kontaktade mig i fredags för att ev. skriva kontrakt denna vecka. Då jag i dag, tisdag, sitter på banken för att gå igenom lånet etc. får jag ett sms från mäklaren om att det nu finns ytterligare en budgivare , nr.6. Han ringer mig senare och förklarar att denna person varit velig och inte vetat hur hon skulle göra, vara med och buda eller inte. Så han har låtit denna person hela tiden finnas med i bakgrunden utan vi övriga budgivares vetskap, i inväntan att denna person skulle få klart med lånelöfte från banken. Detta känns inte rätt, hur är det egentligen? Känner mig lurad. Tacksam för svar. Mvh Jeanette Persson
Sofia Jonsson |Hej och tack för din fråga,Hur själva budgivningen går till kan skilja väldigt mycket mellan olika mäklarfirmor. Inga bud är dock bindande förrän avtal har skrivits, detta innebär att alla kan ändra sig fram till att avtal skrivits, att fler bud tillkommer innan dess är alltså helt ok.Detta framkommer av både jordabalken och bostadsrättslagen som har ett skriftligt formkrav för att binda parterna juridiskt.Med vänliga hälsningar,

Störningar i boendet - varning?

2014-07-16 i Hyresrätt
FRÅGA |jag ska på något sätt göra ett brev till en hyresgäst som en varning till denna, på min arbetsgivares begäran. Hyresgästen stör på ett lite annorlunda vis... Till exempel kan det vara som i detta fall, att hyresgästen har fått andra hyresgäster att skriva på en namninsamling där denna upplyser om att hyresgästerna i dessa fastigheter Ej önskar en boulebana. Det kan tyckas märkligt att de bara skriver på men hon är ganska påstridig och en del talar inte ens svenska och kan förstå vad de skriver på. Hon ringer och skriker på personal och är enormt otrevlig. Det korta av det långa är... finns det någon skälig punkt som gör att man som hyresvärd kan ge en sådan hyresgäst en varning för sitt "dåliga uppträdande"?
Jelena Todorovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Enligt 12 kap 25 § jordabalken (här) ska en hyresgäst vid användning av lägenheten  se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Om en hyresgäst uppför sig störande, ska hyresvärden enligt 12 kap 25 § 2 st. jordabalken ge hyresgästen en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Vidare ska hyresvärden underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Hyresrätten kan även bli förverkad om en hyresgäst inte upphör med störningarna, se 12 kap 42 § p. 6 jordabalken. Observera dock att en uppsägning inte får ske förrän socialnämnden har underrättats. Av 12 kap 43 § jordabalken framgår att en hyresgäst inte heller får skiljas från lägenheten om denne vidtar rättelse innan hyresvärden säger upp hyresavtalet. Hoppas att detta var svaret på din fråga!Vänligen,

Uppsägning och uppsägningstid för bostadshyra på obestämd tid?

2014-07-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag är en hyresgäst i en bostadsrättslägenhet som jag hyr i andrahand. Min hyresvärd och jag skrev på ett kontrakt om uthyrning tillsvidare, där det även står att det är 3 månaders uppsägningstid. Avtalet skrevs i mitten av februari 2014. Är detta inte felaktigt har inte jag som hyresrätt bara 1månads uppsägningstid ? För nu har vi hamnat i en tvist då jag skrev i maj månad per sms att jag vill säga upp min lägenhet med 1 månadsuppsägningstid. Då sa hyresvärden att det kommer bli svårt för honom att hitta en ny hyresgäst för sommaren och om jag kunde tänka mig bo över sommaren , vilket jag gick med på till sista juli (alltså 3månader fr maj). Nu har jag återkommit till hyresvärden med påminnelse om att juli månad var sista månaden och jag flyttar ut sista juli . Nu säger hyresvärden att det ej går bra för honom då lägenheten kommer stå tom augusti månad då han flyttar tillbaka hem 1september. Kan han vägra på så sätt? Har även en deposition hos honom som jag vill få ut sista dagen i juli som jag påpekade till honom. Tack
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Det är dessvärre så att du inte har en månads uppsägningstid, om ni inte specifikt har avtalat om detta. I praktiken behöver ett sådant villkor vara inskrivet i hyreskontraktet eftersom att muntliga villkor till avtal är mycket svåra att bevisa vid en eventuell tvist. Eftersom att det i kontraktet står att det är tre månaders uppsägningstid så gäller detta. Tre månaders uppsägningstid är den av lagen godtagna kortaste möjliga uppsägningstid för hyra av bostad på obestämd tid (tillsvidare).Eftersom att du gick med på att bo i lägenheten till och med den sista Juli och sedan flytta ut bör detta betraktas som en uppsägning av hyresavtalet. En uppsägning ska dock göras skriftligen, eller muntligen och med skriftligt “kvitto”, enligt Hyreslagen § 8 st. 1. Därför hoppas jag för din skull att den kommunikationen med hyresvärden var skriftlig (sms eller mail räcker), så att din “uppsägning” ska vara en giltig sådan. Om uppsägningen är korrekt gjord så kan hyresvärden inte neka dig att flytta ut / upphöra med hyresförhållandet. Men om din uppsägning inte har blivit gjord på korrekt vis så kan hyresvärden förlita sig på regeln om att tre månaders uppsägningstid gäller, eftersom att regeln gäller till förmån för både hyresgäst och hyresvärd.Den deposition som du har innestående torde du inte kunna återfå förrän hyresförhållandet upphör (genom korrekt uppsägning). Om hyresvärden efter hyresförhållandet vägrar att ge tillbaka den - efter ett eventuellt rättmätigt avdrag - så får du driva en civilrättslig tvist mot hyresvärden för att återfå depositionen.För ytterligare frågor kan ringa den kostnadsfria telefonrådgivningen som Lawline erbjuder, eller återkomma i kommentarsfältet nedan.Vänligen,

Strandsskyddsdispens

2014-07-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Har fått avslag på ansökan om strandskyddsdispens för uppförande av komplementbyggnad 15 kvm. Idag står på tomten mindre fritidshus som är tänkt att rivas och uppföra ett nytt, vilket godkänts. Vår tomt är ca 2900 kvm, men har reducerats till 1200 kvm som tomtplats. Vi har ett utedass och en uppfartsväg som går parallellt med dasset. Man menar att området kring utedasset inte är ianspråktaget (här finns även bärbuskar och kryddodling). Så en komplementbyggnad om 15 kvm får inte uppföras här trots att det redan finns ett utedass som stått lika länge som huset. Det känns som ren stöld att de endast medger 1200 kvm som tomtplats mot de 2900 kvm som vi äger. Fastigheten ligger inom 100 m från skogssjö med grusväg emellan. Fastigheten gränsar även till samfällighet med mycket skog, vilket vi åberopat som beaktande för strandskyddsdispens för att få behålla hela fastigheten som tomtplats. Kommunen har godkänt, men länsstyrelsen rivit uppbeslutet och ändrat tomtplats till 1200 kvm. Vi har överklagat till högre instans tingsrätten, men de går på länsstyrelsens linje. Tänker överklaga till den nu återstående sista instans, men känner att uppgivenheten alltmer tar över. Vet inte riktigt vad som väger tungt och som inte redan sagts. Tacksam för allt när det gäller överklagandetips i strandskyddsärendet till den nu återstående sista instansen.Med vänlig hälsning
Fredrik Wiggh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna om strandskydd regleras i miljöbalken, https://lagen.nu/1998:808Huvudregeln för strandskydd är att man inte får uppföra byggnader som ligger inom 100 meter från strandlinjen (7 kap 14 §). Syftet med detta är bland annat att bevara land- och vattenområden. Men det går att få dispens från detta och vissa byggnader och åtgärder omfattas inte av förbudet om strandskydd.Exempelvis har länsstyrelsen i två beslut kommit fram till undantagssituationer.I det första beslutet (2011-06-20 Dnr 526-3512-11) framgår att kompletteringsåtgärder till en huvudbyggnad får uppföras om de är: - inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter och - om de är inom en tomtplats som har angetts i ett beslut om dispensDenna bestämmelse gäller tills vidare.Av det andra beslutet (1992-10-14 Dnr 231-1869-92) framgår att byggnad, anläggning eller åtgärd som en kompletteringsåtgärd till en huvudbyggnad uppföras om den är:- längre från stranden än huvudbyggnaden och- inom en tomtplats som har angetts i ett beslut om dispensOBS att denna dispens endast gäller t o m 31 december 2014.För att ovan nämnda undantag ska vara tillämpliga förutsätts även att åtgärden är tillåten enligt annan lagstiftning, exempelvis plan- och bygglagen eller detaljplan/områdesbestämmelser.Av din fråga framgår inte om detta skulle kunna tillämpas i ditt fall.Av informationen ovan framgår inte heller vad som sagts, vilka omständigheter som framförts vilket gör det svårt att komma med konkreta tips vad gäller överklagandet.Vänligen,

kattnät till balkong i bostadsrätt

2014-07-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en styrelse i en bostadsrättsförening neka mig att sätta upp ett kattnät på balkongen när jag tillser att det inte åsamkar några skador på varken balkong eller fasad. Enligt djurskyddslagen måste vi ha nät på vår balkong om katten ska vara ute=vi kunna ha balkongdörren öppen då vi inte bor på entréplan. Kan jag bli vräkt om jag ändå sätter upp kattnät. Vi är fler i föreningen som har katt och vill att den ska få lite stimulans genom att vara ute på balkongen. Enligt hyresrättsföreningen kan en hyresvärd ej neka till detta om det ej blir skador och kan återställas till ursprungligt skick vid avflytt. Vad gäller vid bostadsrätt?
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Din fråga om vad som gäller kan besvaras med att det beror på dels bostadsrättsföreningens stadgar och dels på kommunens byggregler. Men det räcker dock inte med att du ser till att kattnätet inte gör någon skada på balkongen eller fasaden för att det skulle vara okej att sätta upp kattnätet. Istället handlar det om hur pass mycket inverkan på byggnadens utseende som kattnätet kan resultera i.En balkong brukar i regel tillhöra bostadsrättsföreningens byggnad och inte lägenheten som har dörr till den, trots att detta är lite kontraintuitivt. Om man tänker att balkongens utsida är en del av föreningens “ansikte” (fasad) utåt så hjälper det att förstå varför balkongen är föreningens gemensamma angelägenhet. Att sätta upp ett nät för kattens skull kan alltså sägas utgöra en förändring av föreningens husfasad, och för detta behövs i första hand föreningens godkännande om förändringen är att anse som väsentlig (bostadsrättslagen 9:15). Huruvida kattnätet utgör en väsentlig förändring kan jag inte svara på, men jag har förstått att det finns mer och mindre synliga lösningar när det gäller kattnät.Även om förändringen som kattnätet skulle utgöra inte vore att anse som väsentlig kan föreningens styrelse behöva fatta beslut om det är okej att sätta upp kattnätet, ifall det står i stadgarna att så ska gälla.I andra hand brukar det hos kommuner gälla krav på bygglov för väsentliga förändringar av hus, då t.ex. husfasad. Huruvida ett nät runt balkongen skulle kunna anses som en väsentlig förändring är jag som sagt inte säker på, men om den är det kan även bygglov för kattnätet komma i fråga. För att få klarhet i det här kan du kontakta din kommuns förvaltning och ställa frågan där. Om svaret där blir att det inte är att anse som en väsentlig förändring så har du ett gott argument att använda mot styrelsen/föreningen ifall det blir motsättning där.Och slutligen; nej, mitt spontana svar är att man inte blir vräkt för att man gör en väsentlig ändring på balkongen (ett annat exempel vore att sätta upp en parabolantenn). Snarare skulle föreningen få driva en civilrättslig tvist mot bostadsrättshavaren för att denne ska återställa balkongen/fasaden till sitt ursprungliga skick. Förverkansgrunderna (anledningar till att vräka någon) i bostadsrättslagen 7:18 tar inte upp situationen med väsentlig förändring av huset, och även om man vill vräka någon från en bostadsrätt så finns många skydd till för bostadsrättshavaren och det ska till en väldigt bra orsak för att vräka. Att ett kattnät vore det kan jag inte föreställa mig.Eftersom att du skriver att ni är flera i föreningen som har ett gemensamt intresse i katter så kanske ni kan hitta en gemensam lösning om kattnäten inte kan accepteras? Eller så kan ni - om ni har tålamod - se till att ni pö om pö väljs in i styrelsen och där påverka föreningens syn på kattnät inifrån. Det finns regler om att man ska rotera styrelsemedlemmarna minst vart fjärde år ;)vänligen

Jordägares rätt att ta ner träd på arrendatorns arrenderade mark

2014-07-15 i Arrende
FRÅGA |Ärende; Skövling av arrenderad Fritidstomt Vi arrenderar en fritidstomt  Vi har den 18 Maj 1998 genom köp av stuga förvärvat arrenderätten till ovan angiven fritidstomt, ”överlåtelse av arrendekontrakt upprättat av markägaren har signerats av markägaren och arrendator samma datum. Tomten, en naturtomt med stort antal träd uppfyllde bådas våra efterlängtade önskemål om en trivsam och lättskött fritidstomt och med sjöutsikt.I enlighet med min telefonlogg så har NC ringt mig den 8 november 2012 och uttalat ett hot om att stugan (fallfärdigt skal) skall vara borta senast utgången av november 2012, annars kommer han att tvångsinlösa tomten med 10.000:-. (Övergrepp i rättssak) Han har också jagat oss vid tidigare tillfällen för att vi skall riva och forsla bort det fallfärdiga ”huset”.””Att huskroppen var fallfärdig har sin orsak i att vi vid något tillfälle anlitade hantverkare för renovering av taket, helt plötsligt avbryter man jobbet och lämnar det, dock säger man att man täck taket och att det inte föreligger några risker för att taket skall skadas. Vid vårt nästa besök upptäcker vi dock att det inte finns någon täckning på taket, istället är det grovt vattenskadat och mögligt med många öppningar och sprickor som tillät vatten att tränga in i stugan. Ungefär samtidigt erhåller Inge från sin läkare besked om blodcancer, någon tid därefter drabbas Margareta av utmattningsdepression och blir långtidssjukskriven. Vi kan därmed inte uppbringa tillräckligt med krafter för att underhålla stugan också då vi i första hand måste hand om vår villa och våra sjukdomar. Mitt uppe i detta bryter Inge foten på två ställen och blir konvalescent för en längre tid. Vår avsikt var att med start 2013 uppföra ny stuga men då kommer ytterligare ett negativt besked, det konstateras att Inge har prostatacancer och hela våren går till undersökningar, förbehandling och förberedelser inför en behandling som startar med att Inge strålbehandlas sommaren 2013 med (avtagande) biverkningar och efterdyningar under lång tid. Man kan därmed hävda att vi skött arrenderad egendom efter bästa förmåga och såvitt kan bedömas har vi ej brutit mot vad som sägs i arrendeavtalet ””.Rivning av de fallfärdiga stugresterna utfördes på vår begäran av Farmartjänst den 22 november 2012. Undanröjande av gammalt virke etc., den 25 november 2012. Hyrde röjsåg och sågade ned sly den 28 november 2012, dock ej färdigtröjt. Enligt vittne kom NC och en förman + en skogsprocessor och avverkade hela tomten endast någon månad (januari/februari 2013) (Olaga intrång, Grov stöld & Grov skadegörelse) efter det att vi tagit undan stugan och påbörjat rensning av sly. Jag kan inte uppfatta denna handling som något annat än en vedergällning i vredesmod över att vi uppfyllt ett krav som Niclas Carlsson inte trodde kunde vara möjligt, varvid han har ansett sig ha gått miste om att komma åt vår tomt för endast 10.000:-Vårt arrende är på ca 700:-/år, nytt arrendeavtal inom området skall enligt uppgift uppgå till 8.000 - 12.000:-/år beroende av läge. Så visst finns det motiv för vidrigt beteende och ganska starkt dessutom.Markägaren har utan förfrågan eller med anledning av nödsituation som t.ex. ruttna träd utgörande fara för tredjeperson, el-ledningar, telefonledningar etc., avverkat träd och buskar som tidigare arrendator och vi själva har låtit växa upp för att erhålla en frodigt skön naturtomt, dels för vårt eget välmående, tillfredsställelse, trivsel, lättskötthet och välbefinnande, dels för att ge vindskydd från sjön men även ge viss mått av insynsskydd för att inte nämna den biologiska mångfalden och stora förekomst av olika småfåglar, ekorrar etc., mycket viktiga ur natur, miljö, mångfalds och trivselsynpunkt. Idag är tomten att likna vid ett övergivet kalhygge i Norrlands inland, se bild längre ner på sidan12 januari 2014 återkommer NC med ytterligare trakasserier, (vid denna tidpunkt är vi fortfarande omedvetna om att tomten är ett kalhygge) denna gång påstår han att vi måste vi bygga en stuga eller åtminstående ställa dit en arbetsbod/vagn för den händelse att kommunen flygfotograferar områden och upptäcker att tomten är obebyggd vilket enligt Niclas skulle medföra att de som lever på att arrendera ut tomter skulle gå miste om ”sitt bygglov”. (Vi har varit på Byggnadskontoret i Borås och kontrollerat dessa befängda uppgifter och Niclas påståenden verkar inte ha förankring i verkligheten). Denna gång hotar han med att om inte någon form av byggnad uppställs skall han inlösa tomten för 5.000:- (Övergrepp i rättssak) Nuläge; Efter tillfrisknande av många års sjukdomstillstånd samt att vi båda blir pensionärer under 2014 (Margareta i september och Inge i mars) hade vi bestämt oss för att bygga upp en ny stuga på tomten för att på ålderns höst njuta av detta vårt lilla smultronställe, den 25 januari, 2014 åker vi därför för att sondera tomten. Väl framme blir vi chockade då alla ”våra” vackra träd är avverkade. Vad som återfinnes på tomten är förutom en stor Rododendron och ett par Ekar är att likna vid ett kalhygge med rotskott från alla avsågade stubbar, uppkörd mark, nakna stenar etc. Tomten uppfyller inte de kriterier och omständigheter som fanns vid arrendeavtalets tecknande för vilka vi betalar arrende.Det aktuella arrendeavtalet är ett så kallat bostadsarrende, vilket enligt jordabalken är ett arrende som ger arrendatorn rätt att uppföra och/eller bibehålla ett bostadshus på tomten. Arrendet är total nyttjanderätt som utövas i markägarens ställe och om markägaren vill förbehålla sig några rättigheter till arrendestället måste denne förbehålla sig dem i arrendeavtalet. Fastighetsägaren har i detta fall ingen rätt vare sig enligt arrendeavtalet eller enligt jordabalken att utföra arbete eller avverkning på tomten så länge tomten är utarrenderad, markägaren har överhuvudtaget ingen rätt att ens beträda tomten under rådande omständigheter - markägarens beteende skall därför bedömas som olaga intrång.Under tidsperiod som tomten inte är utarrenderad äger markägaren att beskatta sin tomt, så är dock som inte fallet just nu - varför avlägsnande av träd också skall bedömas som grov stöld.Tomtmarken liknar i dagsläget ett kalhygge med stubbar fulla med rotskott, långa sly-stubbar, uppkörd mark och nakna stenar, tomten är i nuvarande skick obrukbar som fritidstomt - man skall därför också bedöma markägarens egenmäktiga förfarande som grov skadegörelse.Man skall anse att markägare som yrkesmässigt bedriver arrendeverksamhet också skall vara insatta i lagar, förordningar, företagsetik för sin egen verksamhet. Om markägaren eller person som denne satt i sitt ställe inte tillfälligtvis varit helt sinnesförvirrad skall markägarens handlingar vara att anse som utförda med uppsåt i syfte att skada arrendator.Markägaren har genom avtalsbrott och olagliga handlingar åsamkat oss denna mycket stora förstörelse, skada, chock och besvikelse. Som en följd av markägarens handling har vi som arrendator rätt att kräva att denna mycket stora skada som åsamkats oss skall regleras fullt ut av markägaren. Skadan uppgår till kostnaden för att återställa tomten i ursprungligt skick och kostnaden för att återplantera motsvarande träd. Kalkylerad ersättning för återplantering av storleksmässigt likvärdiga träd uppgår till ca 3.450.000 SEK där huvudparten av kostnaderna förutom svårigheten med anskaffande av träd i denna storlek framförallt ligger i ökade lönekostnader med fler arbetare/merarbete, maskinkostnader, specialtransporter etc. för hantering som blir betydligt större och dyrare vid större träd. Vi kommer dock inte att utkräva ersättning i denna storleksklass. Vi kommer endast att begära ersättning i enlighet med kostnaden för återställande av mark samt kostnaden för återplantering av trädplantor som uppgår till endast 695.000 SEK (se bifogade offert) därtill kommer kostnader i enlighet med den i Sverige vedertagna Koch-metoden att yrkas för bl.a. skötsel och sedvanliga kostnader i enlighet med Koch-metoden.Reflektion; Jag har i flera anställningar/befattningar liksom några hundra tusen andra personer innehaft tjänste/leasingbil, kom att tänka på detta då förhållandena arrende/hyra/leasing starkt påminner om varandra. Bil leasing kan därför jämföras med att man arrenderar/hyr/leasar en tillgång, likväl som man arrenderar/hyr/leasar tillgången till en arrendetomt. Aldrig har jag dock varit med om att något leasingföretag vid något tillfälle begår olaga intrång, för att begå grov stöld genom att plocka ut motor, säten, ratt etc., i övrigt begår grov skadegörelse och slår sönder fönster, motorhuv, lampor, kaross etc., för att leasingföretaget av någon outgrundlig anledning skulle vilja ändra i avtalet eller skaffa sig åtkomst till bilen.Kanske har leasingföretagen inte samma gedigna utbildning, kunskap eller erfarenhet som markägaren i att göra lagenliga, seriösa och affärsmässiga avtal/affärer för att erhålla nöjda betalare/kunder? Så vitt kan bedömas följer de dock en policy av affärsetik och gängse lagar som kunder verkar uppskatta. Den policy som markägaren företräder påminner starkt om Putin och hans agerande på t.ex. Krimhalvön. Yrkan; Vi yrkar härmed att markägaren utbetalar till oss en ersättning i form av ett ”skadestånd” motsvarande kostnaderna för återställande av mark samt återplantering av träd i enlighet med bifogade offert + skötsel/sedvanliga kostnader i enlighet med Koch-metoden. Offerter tas in från två av varandra oberoende konsultföretag varvid snittpriset blir den summa som skall utgöra kostnaden för skötsel/sedvanliga kostnader. Erfarenhetsmässigt tar det ca 15-20 år innan dessa plantor når den storlek som tidigare trädbestånd bestod av. I enlighet med detta yrkas att arrendeavtalet på nuvarande villkor förlängs med 15 år t.o.m. 2040-06-30. Skulle datum för utbetalande ske efter detta datum förlängs perioden istället till 16 år räknat från det datum att ersättningen utbetalats till arrendator under 2014, i övrigt helt utan ändringar i arrendeavtalet.Ytterligare information, dokumentation, avtal, fotografier etc., erhålles vid förfrågan, ring eller maila så skickar vi snarast.Önskar ta del av Lawlines synpunkter på detta ärende och våra möjligheter att vinna framgång. Vi har också tagit ärendet till Arrendenämnden och i samband med detta troligen i slutet av Augusti vara i behov av juridiskt sakkunnig på arrende.
Robert Lindström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Jag kommer inledningsvis punkta upp de frågor som jag uppfattat att du vill ha svar på för att sedan övergå till att besvara dessa.1. Har jordägaren rätt att avverka de träd som finns på den upplåtna tomten?2. Har arrendatorn rätt till ersättning för dessa träd för det fall att jordägaren inte har rätt att avverka träden?3. Hur ska denna ersättning i så fall beräknas?1. Det finns inga bestämmelser som direkt reglerar en jordägares rätt att ta ner träd på arrendatorns arrenderade mark varför generella principer får ge vägledning. Eftersom bostadsarrende är en total nyttjanderätt och därför påminner väldigt mycket om en full ägande rätt så faller rätten att ta ner träd på tomten till arrendatorn. Med detta i åtanke så är det endast med arrendatorns samtycke som jordägaren får ta ner träden utan att ådra sig skadeståndsskyldighet.2. Ja under förutsättningen att jordägaren inte har rätt att avverka träden så har arrendatorn rätt till skadestånd för den skada han lider till följd av avverkningen. Detta följer av 2:1 skadeståndslagen som du kan hitta här.3. Ersättningen ska motsvara den skada som den skadade i så fall har lidit. Det är alltså det ekonomiska värdet som ska ersättas vilket kan vara svårt att fastställa. Gällande exempelvis träd så finns det en rad olika värderingsmetoder, vilket du också är inne på i din fråga, som alla kan anses vara lämpliga. Med utgångspunkt i trädens uppskattade värde på 3 450 000 kr så ter sig 695 000 kr som ett något lågt satt skadeståndsanspråk vilket medför att förlängningen av arrendeavtalet får anses som skälig.Jag hoppas du fått svar på din fråga.Bästa hälsningar,

Hur hantera grannes missbruk av servitut

2014-07-14 i Servitut
FRÅGA |Jag köpte en avstyckad tomt 1½ år sedan och säljaren (härskande grannfastighet) villkorade det med servitut för att han använder den delen av tomten som in- och utfart till hans härskande fastighet. Servitutet signerades av dåvarande tomtägare (han och hans fru) innan försäljning skedde. utan tidsbegränsning. Det visade senare att han använder den delen av tomten för sitt bussbolag som han har i villaområde. Han parkerar, luftar, byter däck, tvättar och meckar med sina 3 stora bussar och bilar i denna del av min tomt. Ett antal människor kommer in och ut och parkerar sina bilar där. Så stod det inte i servitutet utan det var bara rätten till infarts- och utfartsväg. Det stod inte väg för bussar, parkering eller annan användning. Gör det att avtalet blir ogiltigt eller bruten på något sätt ? vad gäller i sådant fall.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!En tvist om ett servitut behandlas i allmän domstol, tingsrätten, i den ort där fastigheterna ligger. Förfarandet inleds med en stämning och för detta kan rekommenderas att juridisk hjälp inhämtas. Domstolen kommer då att bedöma om användningen av servitutet har varit "avtalsenlig", och i ditt fall verkar det osannolikt att rätten till in- och utfart kan tolkas innehålla rätt till garage- eller depåverksamhet.Ett servitutsförhållande kan föreligga antingen genom en överenskommelse mellan fastigheterna/fastighetsägarna (avtalsservitut), vilket regleras i Jordabalken (JB) kapitel 7 och 14, eller genom en av Lantmäteriet genomförd förrättning vid fastighetsreglering, vilket regleras i Fastighetsbildningslagen kapitel 7 och som kallas för officialservitut.AvtalsservitutOm ett servitut enligt JB föreligger så är den härskande fastigheten skyldig att inte betunga den tjänande fastigheten mer än nödvändigt. Ifall den olägenhet som den tjänande fastigheten utsätts för är av väsentlig betydelse för denne, och den härskande fastigheten inte efter anmaning rättar sig så kan servitutet upphävas. Detta regleras i JB 14:6, 7 & 8.En fastighetsägare som vill häva ett servitut ska meddela om detta till den andra parten så snart som möjligt, JB 14:10. Annars kan rätten gå förlorad. Alltså beror det lite på omständigheterna ifall du kan tvinga den härskande fastigheten till rättning: om din tomt är till för någon slags näringsverksamhet är kanske olägenheten som bussrörelsen medför inte lika väsentlig som om du köpt din fastighet för att använda den som fritidsbostad eller dylikt.Om din granne inte rättar sig så skulle jag rekommendera dig att ta kontakt med Lantmäteriet för att få vidare initial hjälp med ditt ärende.OfficialservitutServitut som bildats på Lantmäteriets initiativ genom förrättning har mer av en allmännyttig karaktär och kan bara ändras av Lantmäteriet - de enskilda parterna har alltså mindre att säga till om i frågan om officialservitut. Men möjligheten att ändra eller upphäva servitutet finns likväl. För ändring av ett officialservitut måste man kort sagt komma med ett förslag till Lantmäteriet om bättre användning av marken, och hoppas att Lantmäteriet köper detta förslag och ändrar servitutet.Men eftersom att det inte verkar vara servitutet som det är direkt fel på, utan din grannes överdrivna användning av detta, så är det snarare ett föreläggande om att grannen skall upphöra som behövs än en ändring av servitutet. Även i detta avseende råder jag dig att kontakta Lantmäteriet för att få vägledning i hur du ska gå vidare. Men om tvisten rör hur servitutet används snarare än hur servitutet är beskaffat så är det liksom ovan en tvist som man behandlar i allmän domstol.Jag hoppas att detta besvarar din fråga, men om du undrar något ytterligare så går det bra att ringa till den kostnadsfria telefonrådgivningen som Lawline erbjuder, eller att ställa din fråga som en kommentar nedan.Vänligen,

Försäljning enligt samäganderättslagen

2014-07-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är 7 st delägare i en näringsfastighet (ingen verksamhet). Kan en delägare kräva försäljning av fastigheten när vi i Samäganderättsavtalet från 2006 har följande paragraf inskriven: 7. Lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt. Parterna är överens om att lagen (1904:48 s1) om samäganderätt inte skall äga tillämpning på parternas andelsägande i fastigheten. Mig veterligt ändrades lagen 1989? Jag vill tvinga fram en försäljning av fastigheten snarast. Är detta möjligt?
Siri Dunér |Hej och tack för din fråga!Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att den endast gäller i den mån inget annat avtalats. Du skriver att ni i samäganderättsavtalet reglerat att lagen inte ska gälla för er och det innebär tyvärr att du inte kan åberopa lagen för att tvinga fram en försäljning. Utgångspunkten avseende alla avtal är att de gäller och ska hållas. Kort sagt innebär en sådan klausul som eran att ni delägare frivilligt tagit avstånd från de rättigheter och skyldigheter som följer av samäganderättslagen. Den ändring av lagen som skedde 1989 avsåg lagens 19 paragraf. Paragrafen stadgar att det i vissa specifika fall, tex avseende allmänningar och gruvrörelser, finns andra regler som har företräde framför samäganderättslagen. Du anger inga detaljer kring er näringsfastighet men då paragrafen har ett så pass smalt tillämpningsområde tvivlar jag på att att den och ändringen av den har någon relevans för ditt problem.Rimligen har ni i ert samäganderättsavtal behandlat hur ert samägande kan upphöra och min rekommendation till dig är att du försöker bli utlöst/få fastigheten såld i enlighet med de förutsättningar som anges i avtalet.Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga!