Ärva hyresrätt

2014-10-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har hört att man kan ärva en hyresrätt, eller få den testamenterad till sig. Hur är det möjligt med tanke på att man egentligen inte äger en hyresrätt själv? Jag kan väl inte skriva testamente om något jag inte äger?
Caroline Orava |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ja, det är möjligt att ärva en hyresrätt eller att få den testamenterad till sig, under vissa förutsättningar. I 12 kapitlet 32-33 §§ Jordabalken anges att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke. Detta gäller även övergång av hyresrätten genom arv/testamente.Från denna huvudregel finns undantag i 12 kapitlet 33 § andra stycket Jordabalken för make eller sambo till den avlidne hyresgästen. I detta fall behövs inte hyresvärdens samtycke för att överta hyresrätten, om man har använt hyresrätten som gemensam bostad.Ett annat undantag för överlåtelse utan hyresvärdens samtycke finns i 12 kapitlet 34 § Jordabalken, som anger att hyresnämnden kan lämna tillstånd till att hyresrätten får överlåtas till en närstående som varaktigt bott tillsammans med hyresgästen. Som närstående räknas barn, föräldrar, andra nära släktingar, person som hyresgästen bott tillsammans med under äktenskapsliknande former eller personer som hyresgästen annars av särskilda omständigheter kan anses ha ett nära samband till. För att sammanboendet ska ses som varaktigt ska man ha bott tillsammans med hyresgästen i minst tre år. (Ibland görs undantag från detta om man hade tänkt bo länge tillsammans, men sammanboendet avbröts på grund av dödsfall.) För att räknas som sammanboende ska personerna i stort sett haft gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans. Det krävs även att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen av hyresgäst. Hyresvärden ska skäligen kunna nöja sig med förändringen om hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran.Vänliga hälsningar,

Preskriptionstid vid hyra

2014-10-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo är på väg att flytta ut från en bostad vi hyrt av en privatvärd. Jag undrar hur långt efter att vi flyttat ut hyresvärden kan komma med olika typer av klagomål? När blir man "friskriven" så att säga?Tack på förhand!
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I ert fall handlar det om hyra av lägenhet och då blir reglerna i 12 kap. Jordabalken som är tillämpliga. Vid komplicerade rättsförhållanden som hyra, där parterna har en mängd förpliktelser i förhållande till varandra, är det angeläget att mellanhavandena klaras upp inom någorlunda kort tid efter avtalets upphörande. Mot bakgrund av detta skäl regleras eventuella krav på grund av hyresförhållandet av en speciell preskription. Enligt 12kap.61§ JB finns en tvåårig preskriptionstid för fordringsanspråk som uppstått på grund av hyresförhållandet. Preskriptionstiden räknas från det hyresgästen lämnade lägenheten. Sammanfattningsvis innebär det i ert fall att hyresvärden, som avser att framställa eventuella krav på grund av hyresförhållandet, ska väcka talan om detta inom två år från det ni lämnat lägenheten. 

Svenskt medborgarskap vid köp av bostadsrätt

2014-10-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Mina föräldrar är pensioner och är folkbokförda i Italien. De vill köpa bostadsrätt i Sverige, med avsikt att bo i Sverige. Behöver de folkbokföra sig i Sverige (dvs skaffa ett personnummer) för att kunna köpa bostadsrätt (och bli godkända i föreningen)?
Sandra Nordin |Hej!Va trevlig att du vänder dig till oss här på Lawline och tack för din fråga!Köp av en bostad i bostadsformen bostadsrätt regleras i Bostadsrättslagen (1991:614) (BrL). Då en bostadsrätt i realiteten utgör en andel i en förening (bostadsrättsförening) med nyttjanderätt till en lägenhet, krävs således medlemskap i föreningen. Enligt 2:1 BrL (se, https://lagen.nu/1991:614#K2) så är det föreningens styrelse med ledning av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar som bestämmer ifall medlemskap ska godkännas. Idag gäller en likabehandlingsprincip i Sverige som bygger på förbud mot diskriminering. Som jag tolkar frågan är det enda eventuella "hindret" att dina föräldrar inte är svenska medborgare. Ifall en bostadsrättsföreningar i sina stadgar anger att en viss nationalitet (alltså även krav på svensk medborgare) är ett krav för inträde i föreningen, är detta villkoret utan verkan, 2:2 BrL (se, https://lagen.nu/1991:614#K2). Således finns det enligt den svenska lagstiftningen inget förbud mot att människor utan svenskt medborgarskap ska kunna köpa en bostadsrätt. Skulle ett villkor som strider mot detta finnas i bostadsrättsföreningens stadgar kan detta anmälans till DO (diskrimineringsombudsmannen), som i sin tur kan stämma föreningen. Med vänlig hälsning, 

Ingår spotlights i begreppet "byggnadstillbehör"?

2014-10-26 i Fastighet
FRÅGA |Räknas en fastskruvad takskena med spotlights som byggnadstillbehör, dvs fast egendom?
Molly Malm |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det är tyvärr svårt att ge ett konkret "ja" eller "nej" på din fråga, eftersom det hade krävts ett avgörande från domstol för att kunna göra det (vilket jag inte kan hitta). Vad som är byggnadstillbehör räknas upp i jordabalkens 2 kap. 2 § (https://lagen.nu/1970:994#K2P2S1). I första stycket står det att sådant som byggnaden har blivit försedd med och är tänkt att användas dagligen är byggnadstillbehör, och just "ljus" räknas upp som exempel. Hade det varit spotlights som suttit i taket hade de såklart räknats som byggnadstillbehör. Men eftersom dina lampor sitter på en skena blir det lite klurigare. Men om skenan skulle tas bort (och kanske lämna märken eller hål) och rummet då inte skulle ha någon vettig möjlighet till att sätta upp andra lampor, skulle jag tro att skenorna räknas som byggnadstillbehör. Detta är alltså lite oklart men det mesta talar för att skenan är att se som byggnadstillbehör.Vänligen,

Ombilndning av delägarförvaltning till samfällighetsförvaltning.

2014-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En granne har begärt ombildning av en delägarförvaltning till en samfällighetsförvaltning. Lantmätaren har hållit ett möte där antalet röstberättigande och antalet fullmakter inte kontrollerades eller registrerades. Vid frågan om ombildning skulle ske blev det total tystnad, alltså ingen klar majoritet med JA röster. Lantmätaren har skrivit ett protokoll för mötet som påstår att ombildnings frågan besvarades genom acklamation vilket inte var fallet. Protokollet har inte delgivits de berörda fastighetsägarna och jag var tvungen att be lantmätaren om ett exemplar av protokollet. Till protokollet finns en deltagarlista som inte stämmer med varken antalet närvarande eller de fullmakter som fanns. Det finns inte heller någon förklaring till varför det är så viktigt att ombilda. Har inte lantmätaren struntat i både paragraf 20 och 22 rörande bildning av samfälligheten i lagen om förvaltning av samfälligheter? I så fall måste man överklaga lantmätarens beslut och hur gör man detta?
Hedda Gejrot |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En samfällighet kan förvaltas antingen genom delägarförvaltning eller genom samfällighetsförvaltning. Precis som du skriver är det lagen om förvaltning av samfälligheter som är av intresse. I 22§ stadgas att det krävs ett majoritetsbeslut för att en samfällighetsförening ska bildas, vilket saknades i ditt fall. För att gå vidare med ärendet kan du klandra beslutet. Det gör du till mark- och miljödomstolen (se 23 § och 15 §) inom fyra veckor från det att beslutet togs. Jag finner inget krav på att det finns formkrav för ett protokoll vid ett sammanträde om bildande av samfällighetsförvaltning. Det ligger närmast till hands att se till Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar, även kallad föreningslagen (FL), där det av 6 kap 8 § framgår att det måste upprättas ett protokoll vid sammanträden. Enligt FL 7 kap 10 § sista stycket ska protokollet också hållas tillgängligt för medlemmarna inom tre veckor och förvaras på ett betryggande sätt. Det finns dock inte påföljd för underlåtenhet att upprätta ett korrekt protokoll. Däremot kan ett stämmoprotokoll användas som ett bevis angående beslutet på stämman. Innehållet i protokollet kan ifrågasättas om det finns bevis som talar mot vad som framgår i protokollet, se NJA 1990 s. 286 https://lagen.nu/dom/nja/1990s286. Det aktuella fallet gällde en bolagsstämma i ett aktiebolag men skulle kunna tas ledning av även i detta fall.HD skriver: ”När det gäller bolagsstämmobeslut av förevarande slag måste utgångspunkten vara att ett i behörig ordning justerat protokoll från bolagsstämma äger vitsord i fråga om beslutets innehåll, såvida det ej i särskild rättegång visats att beslutet haft annat innehåll än det protokollförda.”Det innebär alltså det går att använda bevis som talar mot sanningshalten i protokollet, som exempelvis vittnesmål från de som var med på stämman. Om protokollets innehåll ifrågasättas kan beslut enligt protokollet undanröjas eller ändras. Behöver ni ytterligare hjälp med överklagan eller har fler frågor vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete eller förmedling av en juristkontakt.Föreningslagen hittar du https://lagen.nu/1987:667. Vänligen, 

Avhysning av hyresgäst inom 30 dagar

2014-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej jag undrar om jag kan be min hyresgäst att flytta ut och ge honom 30 dagar att flytta ut?
Elias Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Din fråga saknar en hel del relevant fakta. Rör det sig om en lokal eller bostad? Hur är avtalet reglerat mellan dig och hyresgästen, är avtalet ingånget på obestämd eller bestämd tid? Oavsett vad så regleras hyresförhållandet i jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994 .Om vi utgår från att det rör en bostadslägenhet och att ni har ingått avtalet på obestämd tid så kan du säga upp hyresgästen i enlighet med 12:4 st. 1 JB, alltså 3 månader efter att uppsägningen från din sida sker.Det går möjligtvis att bli av med hyresgästen tidigare om det föreligger grova avtalsbrott, se 12:42 JB. ett exempel är att hyresgästen är i dröjsmål med hyran i enlighet med rättsregeln.Om hyresgästen vägrar flytta ut efter beaktandet av uppsägningstiden så måste du vända dig till kronofogdemyndigheten och yrka på avhysning. Om situationen går så långt att hyresgästen vägrar flytta ut så rekommenderar jag dig att kontakta en jurist som kan hjälpa dig.Hoppas svaret hjälpte.Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid vid uthyrning av lägenhet i andra hand

2014-10-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag hyr en bostadsrätt i andrahand och nu säger han jag hyr den att han vill sälja den och säga upp mig trots att vi har kontrakt till slutet av februari. Jag hittade i någon lag att man hade tre månaders uppsägningstid vid dessa tillfällen men vi har avtalat två månader på hyresavtalet så då undrar jag vad som gäller. Och om det nu är så att det är tre månader istället för två är jag då skyldig att berätta för honom att det är tre istället för två direkt eller kan jag göra det först när han säger upp mig? Tack på förhand
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Att hyra en lägenhet i andra hand regleras av den s.k. hyreslagen, vilken är jordabalkens tolfte kapitel.För att ett avtal som löper på obestämd tid, alltså tillsvidare, gäller en uppsägningstid på tre månader, om inte längre tid avtalas. Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägningstiden är då också tre månader, om inte längre tid är avtalad. Se 3 och 4 §§ hyreslagen.Tremånadersregeln är en minimiregel riktad mot hyresvärden, eftersom att villkor som är sämre för hyresgästen än de som stadgas i hyreslagen inte ska vara giltiga. Med detta menas att hyresvärden inte kan säga upp avtalet med mindre än med tre månaders varsel, oavsett vad som är avtalat om i hyreskontraktet.Du har ingen skyldighet att informera hyresvärden om detta, men är kanske smidigt att ta upp det med honom vid lämpligt tillfälle för att minska krångel. Lycka till!Hyreslagen (dvs. 12 kap. i jordabalken) hittar du här: https://lagen.nu/1970:994.Vänligen,

GRANNARS MEDGIVANDE VID UPPFÖRANDE AV KOMPLEMENTBYGGNAD NÄRMARE ÄN 4,5 M FRÅN TOMTGRÄNS

2014-10-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fråga gäller VAD som kan regleras och om framtida villkor kan ställas i ett skriftligt avtal om tillstånd till uppförande av komplementsbyggnad nära tomtgräns (<4,5meter)? Jag förutsätter att man kan ställa krav på utförandet/utseendet, storlek och placering.Kan man ta med villkor i avtalet för under vilka förutsättningar komplementsbyggnaden måste tas bort? Såsom t.ex. att den får stå nära tomtgräns såvida grannen inte i framtiden bygger en altan som går in i 4,5meterszonen? Eller, kan man ställa villkor i tiden, såsom att den får stå där i 10 år, sedan krävs ett nytt avtal för att den ska få stå kvar? Om man INTE får ha villkor i avtalet om borttagande av komplementsbyggnaden, känns det som man GER något men inte kan FÅ något tillbaka (annat än att be om direkt ekonomisk ersättning för att ge sitt medgivande). Vad är i så fall tanken bakom avtalen egentligen?Hur bär man sig åt om grannen efter en tid avviker från den utformning av komplementsbyggnaden som man kommit överens om i avtalet?
Filip Redin |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Uppförande av komplementbyggnader regleras i 9 kap. 4 § Plan- & Bygglagen (2010:900). Du kan läsa bestämmelsen här.Syftet med det s.k. "grannmedgivandet" är att den som vill bygga en komplementbyggnad närmare än 4,5 meter från tomtgränsen slipper söka bygglov för detta om han istället fått berörd grannes medgivande till bygget. På så vis slipper man byråkrati och tidskrävande beslutsprocesser när det bara är fråga om små byggnationer.I bestämmelsen benämns det du kallar för avtal som medgivande. Märk väl att medgivande bara krävs om komplementbyggnaden till någon del hamnar närmare än 4,5 meter från tomtgränsen. Om komplementbyggnaden i sin helhet placeras precis 4,5 meter eller mer från tomtgränsen behöver din granne alltså varken bygglov eller ditt medgivande för att uppföra komplementbyggnaden.Det framgår inte närmare av vare sig förarbeten eller rättspraxis på vilka sätt ett medgivande kan villkoras. Således ligger frågan öppen och utgångspunkten torde förmodligen i sådant fall vara avtalsfrihet. Villkor om utseende, storlek och placering borde rimligen utan problem kunna framställas som förutsättningar för ett medgivande. T ex torde det vara befogat att i dylika fall villkora ett medgivande med att panoramafönster av integritetsskäl inte får placeras i riktning mot din tomt osv.Villkor om att komplementbyggnaden under vissa förutsättningar måste rivas förefaller dock vara mer tveksamma ur skälighetssynpunkt. Risken finns att en domstol skulle betrakta dem som oskäliga och lämna dem utan avseende med stöd av 36 § Avtalslagen (kan läsas här). Bedömning görs i sådana fall med utgångspunkt utifrån omständigheterna i det enskilda fallet, så några generellt giltiga svar är svåra att ge. Vill du vara på den säkra sidan kan det dock vara klokt att komma överens om precisa villkor för utformning, storlek och placering som ska gälla för den aktuella byggnationen, utan att gå in på framtiden. Om din granne framöver vill vidta ytterligare komplementbyggnationer inom 4,5-meterszonen krävs ju ändå ditt samtycke för dessa åtgärder innan de får vidtas.Om du upplever att grannen överträder 4,5-meterszonen på ett sätt som inte omfattas av ditt samtycke kan du anmäla detta till byggnadsnämnden i din kommun. Din granne kan då vid vite föreläggas att riva den del av tillbyggnaden som inte omfattas av ditt samtycke.Om det är något i mitt svar som du vill få förtydligat är du välkommen att kontakta mig via e-post till filip.redin@gmail.com.Vänligen,