Åberopa köpekontrakt gentemot gammal hävd

2015-03-31 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett köpebrev och lagfart från 1898 när tomten styckades av från huvudfastigheten. Där står att vi har rätt att nyttja vägar och gångvägar tillhörande huvudfastigheten. Vi vill nu bygga på tomten och behöver bygga väg ca 30 meter där det nu går en stig. Det finns en befintlig väg som slutar vid stigen / den tänkta nya vägstumpen med ca 10 hushåll.Ingen har servitut , man har av hävd rätt att använda vägen där marken tillhör samma fastighet som sålt till oss 1898.Nu vill dessa ägare, ett dödsbo, ha 225.000:- för att vi ska få bygga 30 m väg + få servitut , vi ska bekosta vägen, de ska kunna nyttja den.Kan vi åberopa detta köpekontrakt för att dels slippa servitut ,dels inte behöva betala denna höga summa ( som överstiger markvärdet enligt nyligt gjord värdering ).Vi har erbjudit oss att betala 100.000 för möjlighet att bygga väg .Man kommer inte till tomten på annat sätt.
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Inledningsvis vill jag klargöra begreppet ”gammal hävd”. Juridiskt har ”gammal hävd” ingen verkan. Hävd innebär rent juridiskt att man själv kan bli ägare till något som dels har överlåtits av en obehörig, samt att ingen talan om bättre äganderätt föremålet har gjorts mot en. Någon möjlighet till hävd finns alltså inte. Servitut är en rätt för en fastighet att på ett visst bestämt sätt använda en annan fastighet för att tillfredsställa olika nödvändigheter, i detta fall att använda eran väg. Detta innebär att om det inte finns något servitut kring att använda vägen som är på eran fastighet finns det heller ingen fastställd rättighet för era grannar att få använda sig av vägen på eran fastighet, såväl den befintliga vägen såsom den väg ni har tänkt att bygga. Era grannar skulle kunna ansöka hos lantmäteriet om ett officialservitut för att få använda eran väg. Utgångspunkten vid officialservitut är dock att servitutet måste vara av väsentlig betydelse för fastigheten. Med andra ord så skapas inte servitut hur som helst och heller inte endast för tillfälliga ändamål eller för fastighetsägarens privata ändamål. Officialservitutet regleras i 7 kap FBL. Om era grannar är beroende av att köra över er fastighet för att kunna komma fram till deras egna fastigheter kan ett officialservitut bli aktuellt. Slutsats: Ni borde därför kunna åberopa köpekontraktet från 1898, i vart fall för att inte behöva betala 225 000 kr för att få bygga vägen. Jag hoppas du fick svar på din fråga och att jag uppfattade din fråga korrekt. Om något skulle vara oklart så är du välkommen att kontakta mig på:

Besittningsrätt för inneboende

2015-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Hur funkar det med besittningsrätten i en hyresrätt när man har varit inneboende i 15 år, men inte står med på hyreskontraktet när den andra går bort?Med vänlig hälsning,Andreas
Emil Forssell |Hej!Vid hyra av bostad gäller Hyreslagen , se 12 kap Jordabalken (JB), se här. Som hyrestagare har man precis som du säger ett besittningsskydd. Besittningsskyddet innebär att hyrestagaren har rätt till förlängning av hyresavtalet, om inte vissa allvarligare förseelser inträffat från hyrestagarens sida, som exempelvis långvariga uteblivna betalningar. Det finns inget uttryckligt skydd för inneboende personer, utan hyrestagaren är den som har besittningsskydd. Under vissa förutsättningar kan du få överta avtalet, se 12:34 JB. För att så ska ske krävs hyresnämndens tillstånd och ett godkännande från hyresvärden. Hyresvärden ska godkänna tillståndet om han skäligen kan nöja sig med förändringen. Paragrafen gäller även i det fall hyrestagaren har gått bort. Om avtalet överlåts på dig kommer du att få besittningsskydd. Tack för din fråga

Uppsägning av förhandsavtal till bostadsrätt

2015-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! vad gäller om man bryter ett förhandsavtal till bostadsrätt?
Cecilia Bernhardsson |Hej,Tack för att du vänder till Lawline. Enligt 5 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) har den som tecknat ett förhandsavtal rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan om någon av dessa situationer föreligger:- Vid inflyttning upplåter inte bostadsrättsföreningen lägenheten (detta gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt),- bostadsrättsföreningen har varit försumlig och upplåtelsen har inte skett inom skälig tid från den tid för upplåtelsen som utlovats, eller - bostadsrätten blir mycket dyrare än vad som angivits i förhandsavtalet och avtalet sägs upp inom tre månader från att förhandstecknaren fick kännedom om detta. (Om förhandstecknaren däremot har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt, enligt 9 kap. 19 § i samma lag, upphör dock avtalet att gälla endast om det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör).Om avtalet bryts och ingen av dessa situationer föreligger gäller den allmänna avtalsrätten. Det innebär att förhandstecknaren kan få betala de merkostnader som avtalsbrottet medför, vilket kan röra sig om kostnader för exempelvis annonsering och visning eller den förlust som bostadsrättsföreningen gör på grund av att avtalet bryts. Med vänliga hälsningar

Ersättningsskyldighet pga. rökning i hyresrätt?

2015-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |HejMin mamma har för en månad sedan flyttat till servicehus från sin lägenhet vilken hon bott i sedan 1994. Hyresvärden vill nu ha skadestånd 20 000 kr för spärrmålning och målartvätt. Mamma har rökt vid balkongdörren som varit öppnad samt under köksfläkten. Har hyresvärden rätt att kräva ersättning eller inte? Mamma är fattig pensionär utan möjlighet att klara utgiften. Kan hon straffas för att det skett en helomvändning i synen på rökare sedan hon skrev kontraktet? Mvh Maria
Caroline Orava |Hej, och tack för din fråga.Huvudregeln är att man får lov att röka i en hyreslägenhet, om det inte uttryckligen står i hyreskontraktet att man inte får det. Som hyresgäst har man dock en vårdplikt för sin lägenhet, enligt 12 kap. 24 § jordabalken. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska göra sådant som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som t.ex. att städa och hålla rent. Lagen utgår från hur en ordentlig person hade skött lägenheten. Hyresgästen är skyldig att betala skadestånd till hyresvärden för all skada som uppkommer genom att hyresgästen inte vårdar lägenheten. För att undvika att bli skadeståndsskyldig är det därför viktigt att hyresgästen försöker begränsa den negativa effekten som rökningen kan ha på målning och tapeter, genom att t.ex. regelbundet rengöra de ytor som utsätts för röken.Din mamma verkar ju ha försökt begränsa skadorna genom att bara röka under köksfläkten och vid den öppna balkongdörren. I tidigare fall från Högsta domstolen och Hovrätterna har en del hyresvärdar som krävt ersättning för rökskador blivit nekade. Det har varit när hyresgästerna ansetts ha uppfyllt sin vårdplikt när de har försökt förebygga rökskador genom att t.ex. vädra ordentligt. Eftersom jag inte vet hur stora rökskadorna är eller hur mycket arbete som krävs för att reparera dem, kan jag tyvärr inte ge något svar på om hyresvärden har rätt till ersättning från din mamma i just ert fall. I många fall krävs det omfattande reparationer för att lägenheter där rökare bott ska uppnå godtagbara förhållanden. Att synen på rökning har förändrats kan nog tyvärr inte hjälpa din mamma.Om de skador som din mammas rökning orsakat endast utgör normalt slitage eller om 20 000 kr är ett högre belopp än vad som krävs för att ersätta skadorna tycker jag att din mamma ska ta hjälp av en jurist, t.ex. hos Hyresgästföreningen (om hon är medlem där). Om din mamma bestrider skadeståndsskyldigheten, men hyresvärden ändå anser sig ha rätt till den, finns det en risk att hyresvärden stämmer din mamma i tingsrätten. Även i tingsrätten kan man få hjälp av Hyresgästföreningen. Hoppas det löser sig och att mitt svar är till hjälp för er!Med vänlig hälsning,

Angående obestämd uppsägningstid

2015-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Lawline, Jag är sedan Augusti 2014 inneboende hos en lite äldre dam. Dock har inget avtal, eller hyreskontrakt skrivits på. Vi har inte heller diskuterat eller avtalat om uppsägning. Planen var att bo där tills jag hittade ett eget boende, och nu när jag har hittat ett eget boende vill jag gärna flytta. Inflyttningsdatum till den nya lägenheten är 1 Maj. Jag undrar nu vilka rättigheter jag som inneboende (utan avtal eller hyreskontrakt) har. Gäller 3 månaders uppsägningstid eller stämmer det att inneboende utan avtalskontrakt- eller hyreskontrakt inte har några uppsägningsskyldigheter?Med vänlig hälsning/ Rebecca
Odysseas Georgakakis Paulsson |Hej och tack för att du vänder dig till LAWLINE med din fråga!I Jordabalkens 12:e kapitel som även kallas för hyreslagen regleras hyresavtal. Lagen finner du: https://lagen.nu/1970:994 I 12:3 JB står det att avtal som gäller för obestämd tid brukar också kallas för ”tillsvidareavtal” och för dessa finns inte någon bestämd slutdag avtalad. Om det däremot har avtalats om ett slutdatum så anses avtalet löpa på bestämd tid. För att bestämma hur lång uppsägningstiden ska vara måste man först undersöka om avtalet löper på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid.I ditt fall så finns det inget avtal eller hyreskontrakt vilket innebär att du för tillfället har ett avtal på obestämd tid. Det ställs således inga krav på vilken form hyresavtalet ska ha. Då du i din fråga uppger att det inte har diskuterats eller avtalats om något uppsägningsdatum så innebär det att du tyvärr har rätt uppfattning om uppsägningstiden. Hyresavtal på obestämd tid upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet. Reglerna finner du i Jordabalken 12:4. Inget hindrar dig dock att avtala om en kortare uppsägningstid med din hyresvärd. Det bör dock i det fallet vara skriftligt för att du ska kunna styrka din sak vid en eventuell tvist. Jag hoppas att det löser sig och att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,

Extern styrelseordförande bostadsrättsförening

2015-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag är medlem i en Bostadsrättsförening sedan över 20 år och har deltagit i styrelsearbetet under många av dessa år. Vi har väldigt svårt att hitta medlemmar som vill vara med i styrelsearbetet framöver. Kan vi ta in en extern ordförande som inte är medlem i föreningen, är min fråga?Med vänlig hälsningAnn F
Sara Enerbäck |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrätts styrelseordförande ska utses i enlighet med bostadsrättsföreningens stadgar. Bolagsverket är det organ som bevakar att bostadsrättsföreningen har en behörig styrelse. De krav som ställs på en ordförande för att denne ska vara behörig från bolagsverkets sida är att personen i fråga är över 18 år, inte försatt i konkurs och följer de krav som ställs i föreningens stadgar. Normalt ska en ordförande och ledamot i en styrelse vara medlem i föreningen, men här kan man göra undantag i stadgarna. Således är det er stadga i bostadsrättsföreningen som bestämmer om ni får ta in en extern ordförande eller inte. Vidare ska ordföranden utses av stämman eller styrelsen beroende på vad som står stadgat i era stadgar. Jag hoppas detta var svar på er fråga! Ställ gärna en ny fråga om något är oklart. Vänligen,

Förbud mot fågelmatning

2015-03-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en BRF förbjuda fågelmatning?
Homan Gerami |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 7 kap. 9 § bostadsrättslagen framgår det att en bostadsrättsinnehavare ska se till att inte utsätta sin omgivning för störningar som kan försämra bostadsmiljön, samt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom och utanför huset. Det förekommer att bostadsrättsföreningar, med stöd av förevarande lagrum, väljer att införa förbud mot fågelmatning på grund av att frö och matresterna riskerar att locka till sig råttor och andra skadedjur. Hovrätten har i ett mål fastställt att man genom att mata fåglar åsidosätter sina skyldigheter att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick. Din bostadsrättsförening har därmed fog att förbjuda fågelmatning.Vänligen,

Ändra servitut

2015-03-29 i Servitut
FRÅGA |Hej!Min fråga är:Vi bor i ett hus med lite mark till. På vår mark går det en servitut väg igenom. Hur bred ska vägen vara för att han ska kunna komma in med sin traktor och släp för att komma åt sin skog som ligger angränsande till vår mark. Vi har hästar och jag vill kunna utnyttja vår mark så mycket det går. Tyvärr går det inte att prata med denna herre om det då han är helt oresonlig. Har varit i kontakt med kommunen där vi bor och dom säger 3.5 meters bredd. Men stämmer det ? Vore tacksam för svar så vi vet vad vi kan dra linjen. Mvh J
Julia Tigerström |Tack för din fråga.Servitut innebär en rätt att nyttja en del av någon annans fastighet för ett specifikt ändamål. Fastigheten som tillåts nyttja en annan fastighet kallas härskande fastighet och den fastighet som nyttjas kallas tjänande fastighet. I det här fallet är alltså din fastighet den tjänande fastigheten. De finns två typer av servitut: avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken och är en uppgörelse mellan fastighetsägarna. För att ett avtalsservitut ska vara giltigt ska det finns en skriftlig upplåtelsehandling. Det är möjligt att registrera upplåtelsehandlingen i Lantmäteriets fastighetsregister. Servitutet hänger samman med äganderätten till den härskande fastigheten, inte med personen som vid avtalstillfället var ägare till den. Registrering underlättar därför för framtida fastighetsägare, eftersom det då inte bör uppstå några oklarheter om att servitut upplåtits och vad det omfattar. Officialservitut kallas servitut som tillkommit i enlighet med fastighetsbildningslagen. Denna typ av servitut är till skillnad från avtalsservitutet ett myndighetsbeslut, inte en privat överenskommelse. Bildandet av ett servitut fullbordas genom att beslutet skrivs in i Lantmäteriets fastighetsregister. Hur bred vägen på din fastighet ska vara beror på omfattningen av servitutet. Servitutets omfattning bör framgå av upplåtelsehandlingen om det är fråga om ett avtalsservitut och av fastighetsbildningsbeslutet om det är fråga om ett officialservitut. Om du är osäker på vilken typ av servitut som upplåtits, bör du kunna hitta svaret i köpekontraktet för din fastighet. Ett icke inskrivet avtalsservitut framgår dock normalt inte av köpekontraktet, men den som sålde fastigheten till dig bör i så fall ha informerat om det. Är det fråga om ett officialservitut och dess omfång är oklart, kan Lantmäteriet på ansökan av någon av de berörda fastighetsägarna pröva frågan genom så kallad fastighetsbestämning, se 14 kap. 1 och 1a §§ fastighetsbildningslagen. Frågan avgörs genom ett fastighetsbestämningsbeslut. Ett sådant beslut kan inte ändra servitutets omfattning, utan fastställer bara omfattningen så att det inte längre råder någon oklarhet. Ett servitut kan under vissa förutsättningar ändras eller upphävas (utgångspunkten är dock att ett upplåtet servitut ska gälla). Det sker genom fastighetsreglering, vilket kan komma till stånd på ansökan av någon av fastighetsägarna, 5 kap. 1 och 3 §§ fastighetsbildningslagen. Ett krav för att fastighetsreglering ska ske är att fastighetsregleringen är nödvändig för att sökandens fastighet ska förbättras, 5 kap. 5 § fastighetsbildningslagen. Fler krav som måste uppfyllas för att ändring eller upphävande ska ske finns i 7 kap. fastighetsbildningslagen. Fastighetsägarna kan dock komma överens om att bortse från kraven, se 7 kap. 8 § fastighetsbildningslagen. Denna länk leder till information om hur du får tillgång till uppgifter i Lantmäteriets fastighetsregister (exempelvis inskrivna servitut): https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Fastighetsregistret/Sa-far-du-tillgang-till-Fastighetsregistret/Denna länk leder till information om hur du ansöker om fastighetsreglering hos Lantmäteriet: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/Reglera/