Vårt arrendeavtal har löpt på sedan 40-talet utan att sägas upp. Nu vill markägaren kasta ut oss. Vad gäller?

2018-01-21 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi är en skytteförening som arrenderar en bit mark av en markägare, arrendet är sedan 40-talet och löpte då på 20 år med dåvarande markägaren till en kostnad av 0 (noll) kronor/år. Det har inte blivit skriftligen förnyat utan bara löpt på. Grundfrågan är egentligen, gäller arrendeavtalet fortfarande? Vad gäller om uppsägning? Det har varit ett antal ägare sedan dess men nuvarande markägarens förvaltningsbolag vill inte ha oss kvar. Vi har inte fått någon uppsägning skriftligt utan bara, -Jag vill inte ha er här, försvinn.Har ni något förslag på hur vi kan gå vidare? Vi vill vara kvar. Vi har lagt ner stora pengar och arbete under årens lopp på denna skjutbana. MVHXXPS.Krävs det djupare arbete/diskussioner behöver jag ha styrelsens godkännande om det ekonomiska.
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vad händer om ett arrendeavtal inte förnyas?Bestämmelserna om arrende finns i jordabalken (JB), och specifikt anläggningsarrende regleras i JBs 11 kapitel. Hur ert arrendeavtal är formulerat kommer i mångt och mycket att avgöra svaren på dina frågor. Jag ska nedan förklara varför.Arrendeavtal ska träffas för en avtalad period, i ert fall handlar det om en avtalstid om 20 år. Om inget annat avtalats så anses ett arrendeavtal förlängas vid avtalstidens slut, om inte uppsägning av avtalet har skett i rätt tid (rätt tid är helt enkelt vad avtalsparterna avtalat. Om det inte framgår att avtalsparterna avtalat någon tid för senaste uppsägning, så gäller sex månader innan avtalstidens slut som senaste uppsägningstidpunkt). Då förlängs arrendeavtalet motsvarande arrendetiden, men max 5 år. Ert avtal har alltså inte förlängts 20 år i taget, utan fem år per förlängning. Detta framgår av JB 11 kap. 3 §.Gäller ert arrendeavtal fortfarande? Ja, så länge det inte blivit uppsagt av markägaren så gäller arrendeavtalet fortfarande.Eftersom det förlängts såpass många gånger kan det dock vara krångligt att reda ut när avtalet går ut, men det borde gå genom att utgå från det ursprungliga arrendeavtalet från 40-talet. Det kan också vara en bra idé om det i avtalet är reglerat hur lång tid innan avtalstidens slut som uppsägning ska ske. Om inget är avtalat kring detta så gäller lagens bestämmelse om sex månader innan avtalstidens utgång.Vad gäller kring uppsägningen?I detta sammanhanget bör påpekas att uppsägningen måste ske skriftligen för att vara giltig, vilket framgår av JB 8 kap. 8 §. Markägaren ska också i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, se JB 11 kap. 6 §. Gör markägaren inte detta, är uppsägningen utan verkan.Det finns också vid anläggningsarrende en sorts besittningsskydd (liknande det som finns för hyresgäster) som innebär att arrendatorn kan få ersättning för den förlust som denne lider på grund av att avtalet inte förlängs. Detta regleras i JB 11 kap. 5 §. För att denna ersättning krävs att markägaren vägrar förlänga avtalet eller att markägaren för förlängning av avtalet kräver en oskälig arrendeavgift (dvs en avgift som är för hög i jämförelse med vad som kan anses rimligt sett till andra liknande förhållanden) eller ställer krav som står i strid med god sed på marknaden.Detta förutsätter också att arrendatorn inte åsidosatt sina förpliktelser gentemot markägaren, att markägaren inte har ett intresse att använda marken som vida överstiger arrendatorns intresse, eller att markägaren i annat fall har en befogad anledning att upplösa arrendeavtalet. Dessa frågor handlar om bedömningar som enbart kan göras med närmare vetskap om förhållandena i det enskilda fallet och därför tänker jag inte att gå närmare in på dem, utan jag nöjer mig med att förmedla att möjligheten till ersättning finns om det skulle bli aktuellt.Om ni behöver ta ärendet vidare till en jurist så finns det på Lawline även en byråverksamhet med yrkesverksamma jurister som kan ta på sig att hjälpa dig. Om intresse finns för detta, så har du en länk här.Jag hoppas du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!

Hyresavtalet var bestämt till ett år, men har inte sagts upp - löper det nu på obestämd tid?

2018-01-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Vi har fått en hyreskontrakt på 1 år av vår hyresvärd. Nu har det året gått och vi har ej fått en förlängning, men vi har inte heller blivit informerade om att vi skall flytta ut. Nu har det gått 2 veckor sedan det löpte ut. Vad skall vi göra? Kan man tolka det som om man fått förlängt? Finns det nån laglig rätt till att det övergår tills tillsvidare kontrakt. Det är en hyresvärd med flera fastighets lägenheter i centrala Göteborg Tack på förhand!
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om uthyrning av lägenheter finner vi i Jordabalkens tolfte kapitel.Eftersom hyreskontraktet är bestämt att gälla under ett års tid, så krävs det att hyresavtalet sägs upp för att upphöra att gälla. Lagen lyder att så fort hyresavtalet är bestämt till längre än nio månader, så behöver det sägas upp, vilket är fallet hos er.Om det är så att ni i hyresavtalet inte har en bestämmelse som berör situationen då avtalet inte sägs upp innan avtalets slut, så börjar avtalet automatiskt hädanefter löpa på obestämd tid, 12:3§ Jordabalken. Av frågan att döma utgår jag från att ni inte har något annat avtalat och därav löper nu ert hyresavtal på obestämd tid. För att detta ska kunna upphöra att gälla krävs en uppsägning av lägenheten, antingen av er eller av hyresvärden.Jag utgår från att ni inte har avtalat om någon specifik uppsägningstid i hyresavtalet och det medför att ni nu har en uppsägningstid på tre månader (uppsägningen ska ske vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen), 12:4 Jordabalken.Jag hoppas att detta var er till hjälp och hör gärna av er igen om någon fråga skulle dyka upp!Vänligen

Hyresgästens vårdplikt och hyresvärdens underhållningsskyldighet

2018-01-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad normalt slitage innebär. Det är så att vi har nyss flyttat och vi hade kabellister som var fastklistrade på väggen. När vi tog bort dem så följde lite av tapeten med. Vad räknas det som?
Isac Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresgästens vårdpliktAv 12 kap 24 § jordabalken (JB) framgår det att hyresgäster har en vårdplikt. Vårdplikten innebär att hyresgästen under hyrestiden ska vårda bostaden väl. Tanken är att en hyresgäst ska använda bostaden med normal aktsamhet. Hyresgästen svarar därför enligt 12 kap 24 § JB för skador som uppstår genom försummelse eller vårdslöshet. Hyresvärden får däremot acceptera att normalt slitage uppstår. Skador som uppkommit genom "normal användning" hör alltså inte till sådana skador som hyresgästen behöver ersätta. Att hyresvärden svarar för normalt slitage hindrar dock inte att hyresgästen har en skyldighet att vara aktsam. Hyresgästen ska vara så aktsam som kan krävas av en ordentlig person (jfr NJA 2011 s. 454). Hyresgästen är inte ansvarig för sådan försämring som sker genom olyckshändelser. Särskilda avtalsbestämmelser om hyresgästens skyldigheter är vanliga och kan framstå som en precisering av hyresgästens skyldighet enligt vårdplikten i 12 kap 24 § JB.Bedömningen om en skada har uppkommit genom normalt slitage eller inte får göras i det enskilda fallet. Utgångspunkten är att det som inte uppkommit på grund av hyresgästens vårdslöshet är att räkna som normalt slitage. Vid en bedömning om skadan kan tillräknas hyresgästen som vårdslöshet ska man väga: - risken för skada, - sannolikheten för att skada ska uppkomma, - möjliga skadors storlek och - hyresgästens möjligheter att inse denna risk, dennes möjligheter att förebygga skada samt kostnaderna för och olägenheterna med sådana åtgärder (jfr NJA 2011 s. 454). Exempel på vad som i praxis bedömts vara normalt slitage är hål i väggar efter tavlor och hyllor, repor i golvet efter möbler och fettfläckar på väggar. Medan spräckta handfat eller toalettstolar, sprickor i badkar, trasiga fönsterrutor och dylikt, anses ha uppstått genom vårdslöshet och försummelse. Bedömning i detta fall: Märken i tapet efter kablar bör nog normalt anses som normalt slitage (jfr hål i väggen efter tavlor etc.). Helt bortskavd tapet kanske inte lika självklart bör ses som normalt slitage. Det blir alltså en bedömning i det enskilda fallet av skadorna i fråga. Det går därför inte att helt givet säga att att en skada är att anse som normalt slitage eller inte. Hyresvärdens underhållningsskyldighetI sammanhanget kan det vara bra att nämna att det ingår i hyresvärdens underhållsskyldighet att ombesörja omtapetsering av lägenheten ungefär vart tionde år (jfr 12 kap 15 § Jordabalken). Om i ditt fall den avskavda tapeten, skulle anses bero på vårdslös behandling från din sida, betyder detta att du bara skulle bli skyldig att ersätta omtapetseringskostnaderna för de år som återstår till närmaste omtapetsering. Hoppas att det här svaret har varit till hjälp. Med vänlig hälsning,

Kan vi som hyresvärdar återta en bostad som hyresgästerna övergivit?

2018-01-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi hyr ut ett hus till ett par som vägrar att betala hyran. De har sagt att de inte tänker betala. De har även övergivit bostaden och lämnat kvar lite möbler, som de vägrar att hämta. Har hyresvärden rätt att återta bostaden omedelbart under dessa förhållanden?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni önskar att jag ur något avseende ska utveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Inledningsvis säger det sig självt att hyresgästerna är skyldiga att betala hyran fram till dess att kontraktet upphör (d.v.s. när avtalad tid eller uppsägning löper ut). Detta bör ni därmed ta vidare till Kronofogden.Gällande övergivandet av bostaden finns det en regel i 12 kap. 27 § jordabalken (detta kapitel kallas vanligtvis "hyreslagen") som säger att om en hyresgäst överger bostaden så får den genast återtas av hyresvärden. Ni har således laglig rätt att "ta tillbaka" huset om det står helt klart att hyresgästerna inte längre ämnar använda det som bostad.Avseende de kvarlämnade möblerna anges i samma paragraf att de per automatik tillfaller hyresvärden om hyresgästen inte hämtar upp dem inom sex månader. Om hyresvärden uppmanar hyresgästen att hämta egendomen är tidsfristen istället tre månader. Om hyresvärden drabbas av kostnader till följd av att möblemanget tagits om hand kan detta ersättas genom skadestånd.Sammanfattningsvis har ni en fordran på hyresgästerna uppgående till det obetalda hyresbeloppet. Därtill har ni rätt att återta huset och får automatiskt äganderätten till möblerna om de inte hämtats inom ett halvår från utflyttningen. Skadestånd för detta kan även bli aktuellt.Med vänlig hälsning,

Kan min lokal sägas upp eller hyran höjas utan vidare?

2018-01-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min hyresvärd skrev ett sms till mig, där skriver han att mitt kontrakt måste förnyas och förhandlas. Jag undrar, kan han höja eller säga upp hyreskontraktet utan vidare, han har ju höjt hyran hela tiden enligt index??Gäller en hyreslokal som jag hyrt i 10år.Vore tacksam för svar
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om hyra av lokal finner vi i det tolfte kapitlet i Jordabalken.Uppsägning av hyresavtalUtifrån din fråga tolkar jag det som att hyresavtalet inte löper på någon bestämd, utan på en obestämd tid. Detta innebär att, om inte längre uppsägningstid har avtalats, lokalen måste sägas upp vid månadsskiftet nio månader innan för att avtalet ska upphöra att gälla, 12 kap. 4§ Jordabalken.Dock har hyresvärden ingen rätt säga upp avtalet om det inte är så att du som hyresgäst har misskött dig, lokalen ska rivas, renoveras eller en annat liknande som ger en befogad anledning till uppsägningen, 12 kap. 57§ Jordabalken. Uppsägning sker på oskäliga grunderÄr det så att du blir uppsagd utan anledning så har du som hyresgäst rätt till ersättning för den ekonomiska skada du lider genom att hyresförhållandet upphör. Nu kan inte jag avgöra hur stor den verksamhet du bedriver är, men det stadgas i lagen att hyresgästen alltid har rätt till ett visst minsta ersättningsbelopp som uppgår till en årshyra enligt det uppsagda avtalet, 12 kap. 58b§ Jordabalken.Höjd hyraFör att hyresvärden ska kunna höja den avtalade hyran för lokalen måste han säga upp hyresavtalet för villkorsändring. Hyresvärden kan bli ersättningsskyldig i förhållande till hyresgästen om hyresvärden i de nya villkoren kräver en hyra som inte anses som skälig, 12 kap. 57a§ Jordabalken.Huruvida den höjning som din hyresvärd kräver anses oskälig och ersättningsgrundande eller inte måste alltså avgöras genom en jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten. Oskälig hyraÄr det så att det blir en tvist om hyran så rekommenderar jag dig att vända dig till hyresnämnden för hjälp med detta. Du finner dem här.Jag hoppas att du fick svar på dina frågor!Vänligen

Hyresavtals giltighet vid universalfång

2018-01-19 i Hyresavtal
FRÅGA |HejsanDet är så här att min pappa har gått bort och min syster och jag har fått ärva hans privata egendom som är en gård. Huset på gården hyrde han ut till en släkting som fortfarande hyr då dödsboet fortfarande är aktivt. Hur fungerar det sen? Gäller deras kontakt fortfarande? Kan vi sälja gården eller har han besittningrätt/skydd? Det är lite känsligt då han är en släkting till oss.
Hanna Salajin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid universalfång (arv, bodelning, testamente) träder den nya innehavaren in i den tidigare innehavarens ställning. Det innebär att avtalet gäller mot er. Ett hyresavtal hindrar dock inte er från att sälja gården. Det är dock er skyldighet gentemot hyrestagaren att vid försäljning förbehålla hyrestagarens rätt (7 kap. 11 § jordabalken). Om hyresavtalet inte gäller mot den nya ägaren av gården på grund av att ni inte förbehållit hyrestagarens rätt kan ni bli ersättningsskyldiga för skadan som uppstått (7 kap. 18 § jordabalken). Nu vet jag inte hur avtalet ser ut men om det var er fars enda bostad som hyrts ut så gäller privatuthyrningslagen och utifrån den finns inget besittningsskydd. Ni måste dock ta hänsyn till hur länge hyresavtalet gäller samt eventuell uppsägningstid (3 § privatuthyrningslagen).Om det inte är den första och enda bostaden som er far hyrt ut så gäller reglerna i jordabalken. När hyrestiden är slut så kan du säga upp avtalet. Då brukar hyrestagarens besittningsskydd inträda. Ni ska dock sälja gården och det kan anses vara besittningsbrytande grunder (12 kap. 46 6-7 p. jordabalken). Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att höra av dig igen.Vänligen,

Kan ett bindande hyresavtal ingås via Messenger?

2018-01-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har planerat att hyra ut vår bostadsrätt under 1 år fr.o.m 1 februari 2018. Annonseringen startade i början av december och vi fick många som var intresserade. Vi valde att gå vidare med en av dessa och ansökte i mitten av december till bostadsrättsföreningen om tillstånd för andrahandsuthyrning till just denna person. Under julledigheten kom klartecknet och vi gick vidare med att formulera ett kontrakt mellan oss och den privatperson som vi tänkte hyra ut till. Planerna för hur vi skulle gå tillväga rent praktisk med ut- och inflyttning tog vid och vi fick inga signaler på att denna person skulle dra sig ur. All kommunikation kring vårt beslut om att låta denna person vara vår hyresgäst och hur vi praktiskt skulle gå tillväga skedde via Facebook/Messenger. Uppsägningstiden bestämdes till 3 månader i vardera riktning. Igår kväll den 17 januari, när nycklar skulle överlämnas och kontraktet skulle skrivas under så drog sig personen ur. Vi står nu med en tom lägenhet, utan hyresgäst från 1 februari och risken är överhängande att vi inte hinner få någon ny hyresgäst förrän till 1 mars då en ny annons måste ut och ärendet åter igen måste upp till styrelsen. Vår funderingen gäller nu ersättning för detta som vi ser som ett "avtalsbrott". Kan man hävda att personen ingått ett muntligt avtal och därmed ska stå för hyran under en period eller vilka krav kan vi ställa? Eller kan Messenger räknas som del i ett skriftligt avtal. Tacksam för klargörande kring våra rättigheter.
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ska vidareutveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Först och främst kan konstateras att uppsägningstiden för hyresgästen i det sammanhang som ni befinner er nästan alltid är 1 månad (vilket följer av 3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Denna regel är tvingande och gäller om hyresvärden hyr ut sin egen bostad och det inte rör sig om flera kontrakt (vilket jag utgår ifrån att det inte gör i ert fall). Er tilltänkta hyresgäst har således en obligatorisk rätt till 1 månads uppsägningstid.Gällande själva hyresavtalet finns det inget lagkrav på att det ska ingås på något särskilt vis. Både hyresvärden och hyresgästen kan dock begära att avtalet ska vara skriftligt (12 kap. 2 § jordabalken). Tekniskt sett finns det således inget som hindrar att ett hyresavtal upprättas via sms eller Messenger.Baserat på den information ni tillhandahållit bedömer jag att det är följt möjligt att ett bindande hyresavtal faktiskt har ingåtts. Att hyresgästen dragit sig ur kan därmed ses som en uppsägning, med konsekvensen att hen måste betala hyra för februari månad.Min rekommendation är att framföra detta till den tilltänkta hyresgästen och upplysa om att, givet att hen inte betalar, ni tänker ta ärendet vidare till Kronofogden och/eller tingsrätten.Med vänlig hälsning,

Måste hyran betalas under uppsägningstiden om jag säger upp avtalet innan tillträde?

2018-01-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Min dotter skrev på ett kontrakt att hyra en lägenhet där det står att uppsägningstiden är 3 månader. Kontraktet skrevs 2018-01-03, tillgång till lägenheten 2018-03-01. Hon har nu insett att detta inte kommer att fungera och tänker nu säga upp kontraktet. Hyresvärden säger att hon måste betala 3 månaders hyra. Undrar om detta stämmer.
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som så att du funderar på huruvida det är möjligt att säga upp ett hyreskontrakt innan tillträde dvs. med omedelbar verkan och om så inte är möjligt, ifall hyresgästen ändå måste betala hyra under uppsägningstiden. Frågor kring detta regleras i 12 kap. jordbalken (JB), den s.k. hyreslagen. Enligt det hyreskontrakt som din dotter har ingått med hyresvärden har din dotter rätt att säga upp hyreskontraktet med tre månaders uppsägningstid. I vissa undantagsfall kan dock en hyresgäst ha rätt till att säga upp hyreskontraktet med omedelbar verkan, dvs. utan beaktning av avtalad uppsägningstid. Detta gäller om lägenheten är belastad med skador/brister. Andra situationer gäller särskilda fall av förtida frånträde och omedelbar uppsägning blir då endast tillämpligt i undantagsfall. Sådana exempel är då hyresvärden inte lämnar besked om överlåtelse inom tre veckor efter förfrågan eller om hyresvärden vägrar samtycke utan anledning. De sistnämnda situationerna förutsätter att hyresgästen inte har tillträtt lägenheten. (12 kap. 6 §, 11-14 § JB). Av de omständigheter som du uppger i din fråga framgår att din dotter har insett att hyresförhållandet inte kommer att fungera. Eftersom att jag inte känner till omständigheterna till varför hyresförhållandet inte skulle fungera, kan jag tyvärr inte uttala mig i större utsträckning än att din dotter mest troligen måste iaktta en uppsägningstid på tre månader i enlighet med kontraktet. Om det finns ett skriftligt hyreskontrakt så är din dotter bunden till det och även om hon "ångrar sig" så är hon skyldig att betala hyra under den avtalade uppsägningstiden. Hyran ska då betalas från och med det datum som uppsägningen sker, varför jag råder din dotter till att säga upp kontraktet så snart som möjligt. Hoppas att du har fått svar på dina frågor! Med vänlig hälsning,