Tvångsvis försäljning av en samägd bostadsrätt

2015-05-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, jag äger 10% av en bostadsrättslägenhet. Mina föräldrar äger 45% var och min fråga är : hur går jag tillväga för att sälja min del då dem vägrar köpa ut mig. Tacksam för snabbt svar.
Fredrik Mattsson |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med dina fråga!Av 6 och 8 §§ samäganderättslagen framgår att om person som äger en viss egendom tillsammans med andra personer har rätt att ansöka hos en tingsrätt om att egendomen ska utbjudas för försäljning. Denna försäljning ska ombesörjas av god man som domstolen ska utse. Det finns ingenting som hindrar att den gode mannen är en av delägarna till egendomen. När väl försäljningen har skett har delägarna rätt att få del av betalningen utifrån respektive ägares ägandekvot. Vidare framgår av 6 kap. 1 § bostadsrättslagen att köparen endast få använda bostadsrätten om hen antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta ska dock ske så länge den nya ägaren uppfyller de krav som ställs upp i stadgarna och det är skäligt att begära att föreningen ska godta hen som medlem (se 2 kap 3 § bostadsrättslagen).Det synes mot bakgrund av ovanstående lämpligt att du gör ett ytterligare försök att få din föräldrar att köpa ut dig. Om de fortsätter att vägra sälja återstår det att hos domstol begära ett beslut om tvångsförsäljning.Hoppas du fick svar på din fråga.Vänligen,

Bostadsrättsförenings möjlighet att ta ut en avgift för missad städning

2015-05-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag äger 4 andelar i en bostadsrättsförening i en fjällby. I föreningens stadgar står att man skall delta vid en städdag en gång om året med en representant per lägenhet annars utgår en straffavgift, för närvarande 500 kr som dubblas varje år man uteblir. Eftersom jag är ensam ägare kan jag bara representera en av lägenheterna. Jag kan inte kräva att vänner och bekanta ska åka 70 mil för att ställa upp. Trots att jag deltar får jag alltså betala straffavgift varje år. Nu har man föreslagit en höjning av avgiften till 1000 kr som ska öka med 1000 kr varje år man uteblir. Min räkning kommer alltså att på 5 år bli 45000 kr och på 10 år blir det 165000 kr, trots att jag deltar. Detta kan väl ändå inte vara tillåtet?
Joakim Wahlgren |Hej,Tack för din fråga.Enligt 7 kap. 14 § Bostadsrättslagen (BRL) kan en bostadsrättsförening inte ta ut extra avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta enligt lag. Enligt 7 kap. 4 § BRLär det bostadsrättsföreningens uppgift att hålla fastigheten i gott skick. Din bostadsrättsförening kan således inte kräva någon straffavgift om en medlem uteblir. Jag föreslår att du kontaktar din bostadsrättsförening omgående och föreslår en ändring i föreningens stadgar. En alternativ lösning är att föreningen tar ut en högre avgift för att täcka den kostnad städningen utgör.Det är även möjligt för föreningen att minska årsavgifterna för de personer som deltar i städningen. Sådant förfarande kan dock få arbetsrättsliga och skattemässiga konsekvenser. Hör gärna av dig om du undrar något mer.

Vad är skäligt pris på en fastighet?

2015-05-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och mina bröder fick ett hus av våra föräldrar. Ett gåvobrev upprättades där det står att huset ska hembjudas till försäljning till syskonen innan det säljs på marknaden. Detta till ett skäligt belopp. Hur sätts ett skäligt belopp? Oberoende värderingar av ett par mäklare? Högstbjudande budgivning eller något annat?
Fredrik Mattsson |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!När det gäller tolkning av villkor i gåvobrev finns i principen inga lagregler. Istället är det avgörande vad domstolar och rättsvetare har uttalat. Bland dessa råder i principen enighet om att tolkningen ska göras utifrån i första hand gåvogivarens avsikt. Det kan t.ex. vara möjligt att fastställa denna avsikt utifrån uttalanden som denne har gett i samband med att gåvobrevet upprättades.Om det inte är möjligt att fastställa gåvogivarens avsikt får istället en tolkning göras utifrån vad som ”normalt sett får anses som den mest närliggande tolkningen”. När det gäller begreppet skäligt belopp synes enligt min uppfattning vara mest närliggande att tolka detta som att det som avses är det värdet som en oberoende mäklare kommer fram till. Detta synes även ligga i linje med vad som framgår av 35 § konsumentköplagen.Hoppas du fick svar på dina frågor.Vänligen,

Övertagande av förstahandskontrakt

2015-05-15 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har ett andrahandskontrakt som även hyresvärden godkänt. Bott 2 år. Nu vill hon som har förstahandskontraktet att jag får det, hon flyttar ihop med sin kille, min son , farmor till deras dotter.Kan hyresvärden neka mig detta. Inga anmärkningar någonstans. Tacksam om ni kontaktar mig om möjligt.Med vänlig hälsningBenita
Evelina Lindgren |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som utgångspunkt gäller ett förbud för förstahandshyresgästen att utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten, 12 kapitlet 32 § 1 st. Jordabalk (1970:994) (JB). Undantagsvis får lägenheten överlåtas till närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen, villkorat att hyresnämnden samtycker till överlåtelsen, 12 kapitlet 34 § 1 st. JB. Som närstående avses den som är förälder, barn, syskon och andra närmre släktingar till förstahandshyresgästen. Även sammanboende under äktenskapsliknande förhållanden eller sammanboende som av annan anledning kan anses stå hyresgästen nära anses som närstående. Normalt sett måste samboendet ha pågått i uppåt tre år och den som avser överta lägenheten måste tillsammans med hyresgästen ha haft gemensamt hushåll och i övrigt nyttjat lägenheten gemensamt med hyresgästen. Vänligen,

När har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtal?

2015-05-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Min bror hyr, sedan 1995, ett radhus av en privatperson. Han har nu, muntligt (via telefonsamtal) fått information om att han är uppsagd från bostaden och ombeds att flytta inom tre månader. Har han verkligen rätt att säga upp hyresavtalet? Den som skall flytta in är ägarens son.Hälsningar Lena
Emma Ragnarsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I hyreslagen (12 kap jordabalken) stadgas att vid hyresavtal som gäller för obestämt tid gäller en uppsägningstid på 3 månader (4 § 1 punkten hyreslagen). Det framgår inte av din fråga om det finns någon bestämt tid som hyresavtalet ska gälla, men jag förutsätter att det är på obestämt tid då din bror har hyrt radhuset sedan 1995. Enligt 8 § hyreslagen ska en uppsägning vara skriftlig och muntlig uppsägning får bara ske om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Här har alltså din brors hyresvärd gjort en felaktig uppsägning. Hyresvärden måste också ha skäl för sin uppsägning och att hyresvärden vill hyra ut lägenheten till sin son är inte skäl nog för att säga upp din bror (42 § hyreslagen). Om man inte accepterar uppsägningen måste värden gå till hyresnämnden och be om tillstånd att få säga upp dig (49 § hyreslagen). Enligt min mening är det inte troligt att värden får tillstånd till det. Detta kan innebära att din bror har rätt att bo kvar även om värden säger upp lägenheten. Dock ska det nämnas åter igen att hyresvärden, genom att inte göra en skriftlig uppsägning, redan här har gjort en ogiltig uppsägning.Ovan svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, behöver du vidare rådgivning i ditt ärende rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger. Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen,

Uppsägning av hyresrätt p.g.a. sexuell läggning - olagligt?

2015-05-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min flickvän/särbo hyr privat ett hus (förstahandskontrakt) på obestämd tid. Hon har nu ryktesvägen fått reda på att någon annan ska flytta in, men hyresvärden har inte meddelat nåt om detta. Vilka rättigheter har hon (min flickvän) som hyresgäst i detta fall?Vart kan hon eventuellt vända sej om hon misstänker att hon kommer bli vräkt pga sin sexuella läggning? Tacksam för svar!
Fredrik Mattsson |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!Det är främst två lagar som är aktuella när det gäller den situation som du beskriver. Dessa är diskrimineringslagen (DiskL) och ”hyreslagen” (d.v.s. 12 kap. jordabalken, JB).DiskrimineringslagenEn utgångspunkt kan tas i diskrimineringslagen (DiskL). I denna lag framgår i 1 kap. 4 § att det utgör direkt diskriminering att behandla en person sämre p.g.a. hens sexuella läggning. Vidare framgår av 2 kap. 12 § att sådan diskriminering är förbjuden för den ”som utanför privat- och familjelivet tillhandahåller … bostäder till allmänheten”.Detta innebär med andra ord att om hyresvärden hyr ut din flickväns bostad utanför ett sammanhang som kan anses privat (t.ex. om hyresvärden bedriver uthyrning av flera bostäder på ett yrkesmässigt sätt) och uthyrningsverksamheten riktar sig till allmänheten, skulle hyresvärden bryta mot DiskL om hen säger upp din flickvän. Om å andra sidan uthyrningen sker privat skulle det inte strida mot DiskL.Gränsen mellan privat och ”icke-privat” uthyrning är alltså avgörande och endast en domstol kan slutgiltigt avgöra detta utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.Om en uppsägning sker och det verkar som att denna uppsägning utgör otillåten diskriminering i enlighet med det ovanstående, är det möjligt att väcka talan mot hyresvärden vid en domstol och yrka på att få diskrimineringsersättning. Det finns flera jurist- och advokatbyråer som kan åta sig att företräda din flickvän i samband med en sådan talan.12 kap. jordabalkenDen aktuella situationen bör även analyseras utifrån 12 kap. JB (vilket s.a.s. gäller parallellt med DiskL). Då det synes röra sig om upplåtelse av att ett hus mot ersättning och inte om ett arrendeavtal är nämligen detta kapitel tillämpligt. Det kan vidare noteras att detta kapitel ibland kallas för hyreslagen. Av 12 kap. 4 § JB framgår att hyresvärden får säga upp ett hyresavtal som gäller på obestämd tid. Detta innebär att hyresavtalet, som huvudregel, slutar att gälla efter tre månader och att hyresgästen då måste flytta ut.Ett undantag från denna bestämmelse finns i 12 kap. 46 § första stycket punkt 10 JB. Denna bestämmelse är något tekniskt formulerad, men innebörden är att en uppsägning inte är tillåten om den strider mot god sed vid bostadsuthyrning. Alltså har hyresgästen besittningsskydd, d.v.s. rätt att bo kvar, i en sådan situation.En uppsägning som grundar sig på en persons sexuella läggning strider uppenbart mot god sed vid bostadsuthyrning, förutsatt att det kan bevisas att uppsägningen skedde på denna grund. Bevis som i så fall talar för din flickväns sak är sådana omständigheter som visar att det inte fanns saklig grund för uppsägning, t.ex. att hon har betalat hyror i tid och inte vanvårdat huset. Om din flickvän blir uppsagt och tror att detta beror på hennes sexuella läggning kan hon välja att kvarstanna i huset. I så fall är hyresvärden skyldig att inom en månad från hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden som avkunnar ett avgörande i saken, 12 kap. 49 § JB. Detta avgörande kan överklagas till Svea hovrätt.Vad kan din flickvän göra i förtid (d.v.s. innan en eventuell uppsägning sker)?Ett förslag är att hon redan på detta stadium tar upp saken med hyresvärden och förklarar att gällande rätt är att uppsägning p.g.a. hennes sexuella läggning är olagligt. Det kan vara en god idé att anlita en jurist eller advokat för att biträda henne vid ett sådant samtal.Hoppas du fick svar på dina frågor.Vänligen,

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt och säljarens upplysningsplikt

2015-05-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Har just tillträtt en bostadsrätt. Innan köpet besiktigade jag lägenheten okulärt och kontaktade även föreningen. Allt verkade vara i sin ordning. Vid tillträdesdagen, var lägenheten undermåligt urstädad och detta påpekades och åtgärdades men innebar förseningar för mig. När jag så målat om väggar och flyttat in och ville höja värmen i badrummet som är ett vattenburen handukshängare. Jag skruvar - väntar några timmar - skruvar igen - väntar men inget händer med värmen i hängare. (Detta hade jag inte kunnat göra när jag besiktigade. Kunde inte ha väntat i flera timmar i lägenheten för att kontrollera om elementen fungerade.Påtalade detta för den tidigaren först per telefon. Hen sa då bara att den inte fungerat när hon bodde där. (Detta upplyste hen mig inte om innan köpet) Skickade sedan ett mail till personen där jag ville att hen skulle åtgärda problemet. Varpå hen anser att det går under min undersökningsplikt och inte tänker åtgärda.Har även upptäckt andra småfel i lägenheten. En del i diskmaskinen som håller upp tallrikarna är trasig. Gick inte att se vid visningen efter som det stod disk i diskmaskinen.
Felicia Idbrant |Hej!Till att börja med kan nämnas att en bostadsrätt är lös egendom och då är det köplagen som blir tillämplig. Vid köp av bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt som stadgas i köplagen 20 § Undersökningsplikten är långtgående och innebär att alla fel som du borde hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Du har däremot rätt att kunna åberopa dolda fel mot säljaren i efterhand. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall, viktiga faktorer som påverkar är ålder och skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling. Installationer av bland annat el och värme omfattas normalt inte av undersökningsplikten. Men att skruva och se att saker fungerar såsom kranar, spola i toaletten, titta i och under diskmaskin m.m omfattas. Upptäcker du av undersökningen fel eller tecken på fel skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Vad gäller värmen i badrummet kan det vara ett gränsfall. Om det lätt hade kunnat kontrolleras genom att vrida på knappen bör det omfattas av din undersökningsplikt trots att det skulle innebär att det tog ett tag innan det blir varmt. Om det däremot gäller installation av värmen bör det istället betraktas som ett dolt fel, vilket du skulle kunna åberopa mot säljaren. Med då det enbart verkar vara en handduksvärmare tror jag inte detta kommer betraktas som ett dolt felVad gäller säljarens ansvar för fel i bostadsrätt finns det ingen allmän upplysningsskyldigt för denna. Däremot om säljaren underlåtit att informera om fel eller brister som varit väsentligt för köparen kan säljaren få ansvara för detta. Vad gäller värmen i badrummet skulle det kunna vara något säljaren borde ha upplyst dig om innan köpet om detta är att betrakta som ett väsentligt förhållande på bostadsrätten som kan antas ha inverkat på ditt köp av bostadsrätten, se köplagen 19 § 2 p . Detta är lite beroende på av hur pass omfattande felet avseende värmen i badrummet är. Eftersom det enbart verkar röra en handduksvärmare tror jag att det blir svårt att se detta som ett väsentligt förhållande på bostadsrätten som säljaren borde ha upplyst dig om.Vad gäller diskmaskinen bör det med hänsyn till ovan nämna resonemang bli svårt att åberopa detta emot köparen eftersom det inte borde förelegat några svårigheter att öppna och kontrollera insidan av denna vid en besiktning. Således torde det bli svårt här att rikta några krav emot säljaren. Hoppas du fått någon klarhet i det hela och lycka till! Med vänliga hälsningar

Rökförbud av bostadsrättsförening?

2015-05-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Svaret som gällde frågan "Kan en bostadsrättsförening införa rökförbud?"2014-04-13 i BostadsrättHar något hänt nyligen som kan har ändrat svaret till ovanstående fråga?Tacksam för en snabbrespons!
Erik Blomquist |Hej och tack för din fråga! Nej, det har varken kommit någon lagändring eller prejudicerande rättsfall som har ändrat rättsläget. Däremot går trenden mot att det blir mindre och mindre socialt accepterat att röka i närheten av andra. Det finns vissa fastighetsbolag som har hotat med att pröva frågan rättsligt men då så inte har skett får den ännu anses okej att röka på innergården, särskilt om det rör sig om en stor gård. I dagsläget kretsar de flesta diskussioner om huruvida det ska gå att förbjuda rökning på balkonger, vilket torde ses som en större störning än rökning på en stor innergård.Här finns svaret från 2014-04-13