Avtal om fastighetsköp som inte uppfyller alla formkrav är inte bindande

2017-09-20 i Köpavtal
FRÅGA |fråga vid husköp:Vid köp av hus kommer säljaren och köparen överens om ett belopp på fastigheten.Man förseglar det med handslag samt skickar både email och SMS för att bekräfta att man är överens om beloppet samt tillträdesdagen.Då tillträdesdagen är väldigt snart (1 vecka) kommer säljaren med förslaget att man skall sess på banken precis innan att det är dax för betalning och skriva på kontraktet.Då det är ganska många mils körning för köparen accepterar han detta erbjudandet.Tillträdes och betalningsdag är på en måndag.På fredag eftermiddag skickar säljaren ett sms till köparen att han ångrat sig och att han vill ha 50.000:- mer för fastigheten än man kommit överens om tidigare.Köparen ifrågasätter det hela men säljaren hävdar sin rätt och hänvisar till mäklaren han använder.Säljaren kontaktar mäklaren som bekräftar att säljaren har rätt att göra såhär.Då köparen är i akut behov av bostad accepterar han det hela men kräver omedelbart att man skall skriva kontrakt för att slippa fler obehagliga överraskningar.2 frågor.Hade säljaren och mäklaren rätt då dom hävdade att man kunde ändra det överenskomna priset trotts att det fanns skriftlig bekräftelse på att man var överens.Om de INTE hade rätt, går det att i efterskott kräva tillbax dessa pengar?Säljaren kontaktade efter köpet köparen via telefon och informerade honom om att denne inte fick berätta för någon om hur affären gått till. Skulle så bli fallet skulle säljaren vidta juridiska åtgärder.
Rebecca Axelsson |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.För att ett fastighetsköp ska vara bindande måste vissa formkrav vara uppfyllda. Formkraven anges i 4 kap. 1 § jordabalken. Ett utav kraven är att den skriftliga handlingen ska vara underskriven av både köpare och säljare. Som jag förstår dig har ni inte skrivit under någonting utan endast skakat hand samt bekräftat överenskommelsen via mail/sms. Tyvärr så är inte formkraven uppfyllda då och köpet är inte bindande.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Rätt att få golv ersatt istället för reparerat?

2017-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har köpt en nyproducerad lägenhet där golvet (som är ett tillval) är skadat. Vi anser att byggbolaget ska lägga nytt golv och inte "reparera" golvet med en form av pasta som täcker för hålen. De motsäger detta då "besiktningsmannen bestämmer om det håller tillräcklig kvalité". Enligt konsumentköpslagen så har man rätt till antingen avhjälpande, prisavdrag etc. Vi har ändå betalt för en HEL produkt och bör inte få nöja oss med en lagad produkt. då kunde vi lika gärna ha köpt begagnat golv.Vad har jag för rättigheter? Kan jag hålla inne betalningen? Jag får inte tillträda lägenheten tills jag uppvisar att jag har betalt räkningen för tillvalen.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på LawlineVad säger lagen?Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats, vad som får anses ha avtalats och vad som rimligen kan förutsättas av köparen (17 §). Avviker lägenheten från detta räknas den som felaktig. Köparen får inte göra gällande ett sådant fel om det faller inom dennes undersökningsplikt (20 §). Undersökningsplikten innefattar sådant man kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plankor, plattor etc. Köparen måste dessutom reklamera felet inom rimlig tid från det att hon märkte eller borde ha märkt felet (32 §).Om det är fel på lägenheten som inte faller under köparens undersökningsplikt och som denne reklamerat i tid får denne kräva att säljaren avhjälper felet genom (34 §). Om köparen istället vill häva köpet men säljaren vill avhjälpa felet istället, så får köparen häva endast om avhjälpande innebär väsentlig olägenhet för denne (36 §). Om avhjälpande inte kommer fråga får prisavdrag ske motsvarande värdeskillnaden mellan den felaktiga lägenheten och priset som betalades (38 §). Om även detta innebär väsentlig olägenhet för köparen får denne slutligen häva köpet helt och hållet (39 §).Köparen får hålla inne så mycket av betalningen för vara som är felaktig som motsvarar hens krav (42 §).Tolkning av din situationJag tolkar det som att golvet är en del av lägenhetsköpet i stort och att betydelsen av att det är ett "tillägg" endast innebär att det innebar en prishöjning av lägenheten. I så fall gäller alltså köplagen. Du säger att golvet är skadat och att de åtagit sig att fixa det. Jag utgår därför från att golvet är felaktigt enligt 17 § och att du har rätt till avhjälpande. Det rör sig således bara om vilken form av avhjälpande du har rätt till.Enligt lagförarbetena till 34 § har köparen en rätt att få felet avhjälpt till fullo, alltså att varan i fråga ska vara i exakt det skick efter avhjälpandet som avtalet berättigar köparen till. Det kan tolkas ur detta att en ny vara inte ska ersättas med en begagnad men svaret är inte lika självklart för vad som gäller vid reparation snarare än omleverans. Det är omständligt att byta ut ett golv och en grundläggande köprättslig princip är att säljaren inte ska behöva vidta åtgärder som är orimligt betungande i förhållande till alternativen. Endast om det finns en väsentlig anledning för dig att kräva att hela golvet läggs om, kan du kräva detta enligt 34 § andra stycket. Därför kan man tänka sig en kombination av att golvet repareras och ett prisavdrag. Som du påpekar är ju nämligen ett reparerat golv inte likvärdigt med ett nytt, oskadat golv. Beloppet för prisavdraget är detsamma som i 38 §, dvs. mellanskillnaden mellan vad du betalade för golvet och vad ett golv i det reparerade skicket har för värde. Värderingen kan du ta hjälp av en oberoende branschexpert med om du inte är nöjd med vad de erbjuder dig.Möjliga åtgärderDu kan rikta krav mot säljaren för att golvet är felaktigt. Det är de som i sin tur sköter kontakten med byggfirman. Du kan helt enkelt skriva ett email till säljaren där du förklarar dina krav. Du kan antingen framställa alla krav i en prioriterad ordning, t.ex. "i första hand kräver jag att ni lägger om golvet, i andra hand att ni reparerar golvet + prisavdrag etc." eller börja med att endast framställa det krav du helst vill få igenom. I sistnämnda fallet kan du på så vis förhandla mer med dem utan att så att säga lägga alla dina kort på bordet från början, i det fall de inte går med på ditt ursprungliga krav.Du kan hålla inne betalningen tills ni kommit fram till vilken åtgärd säljaren ska vidta. Är det prisavdrag inblandat kan du betala med avdrag för detta så fort de ställt garanti för att vidta er överenskomna åtgärd, t.ex att lägga om golvet. Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Är det tillåtet att byta lås på ytterdörr i bostadsrätt?

2017-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag har flyttat in i en bostadsrätt och undrar om jag egenmäktigt, utan att fråga styrelsen, kan byta låscylindrar i lägenhetens ytterdörr? Anledningen är att jag inte vill att någon i föreningen inte skall ha möjlighet att beträda lägenheten. I bostadsrättens egna stadgar står ingenting om byte av låscylindrar.
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om det inte framkommer något annat i bostadsrättsföreningens stadgar så är det upp till bostadsrättshavaren huruvida låset ska bytas. Om det är föreningen som ansvarar för dörrens yttersida så kan du dock behöva tillstånd från styrelsen om du byter till ett lås som orsakar åverkan på dörren vid installation. Hoppas att du fick svar på dina frågor!

Fråga om hur länge en bostadsrätt kan hyras ut i andrahand

2017-09-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har hyresnämnden någon praxis eller finns andra regler som reglerar hur länge en bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet? Dvs hur många gånger a 1 år? Har sett något om 4 år men inte lyckats hitta detta sökresultat igen.
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring uthyrning i andrahand av bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen. För att få hyra ut sin bostadsrätt krävs föreningen samtycke (se här).Tillstånd brukar bara lämnas för ett år i taget, men kan i många fall förlängas under flera år om skäl finns. Det finns således ingen tidsgräns för andrahandsuthyrning reglerad i lag utan tiden bestäms från fall till fall. Giltiga skäl för andrahansuthyrning har ändrats de senaste åren och är nu ganska generösa genom den praxis som har utvecklats. De vanligaste skälen är:-Arbete på annan ort-Studier på annan ort-Provboende med sambo-Tillfällig utlandsvistelse-Eget boende på vårdhem-Vård av anhörig-Uthyrning till närståendeI väntan på egen pension-Tid att sälja bostadsrättenOm du vill hyra ut din bostadsrätt i 4 år kommer du alltså få ansöka om ett år i taget och sen kommer föreningen godkänna uthyrningen beroende på om du har ett giltigt skäl till uthyrningen. Det framgår alltså inte av praxis att just fyra år ska vara en riktlinje för hur många år en bostadsrättshavare får hyra ut sin bostadsrätt i andrahand, utan det beror helt enkelt på anledningen till uthyrningen. Ska du exempelvis plugga på en annan ort och utbildningen är 4 år kommer föreningen godkänna denna uthyrning, men du som bostadsrättshavare måste ändå ansöka om godkännande om ett år i taget. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Vad händer med pantsatta pantbrev vid försäljning av fastighet?

2017-09-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, för flera år sen så lånade jag ut pengar och fick pantbrev i en fastighet som nu bytt ägare flera gånger utan min vetskap, hur gör jag nu med mina pantbrev. Mvh
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten för det fall att den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § jordabalken). Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om ifall den är pantsatt (4 kap 16 § jordabalken). När en fastighet säljs medföljer nämligen de inteckningar som gjorts vilket innebär att alla pantbrev behåller sin giltighet. För det fall att ett pantbrev, som i ditt fall, är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens (din) panträtt i fastigheten. Att en fastighet byter ägare påverkar alltså inte den rättighet långivaren till den som mottagit pantbrev av tidigare ägare har. Konsekvensen blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.För ditt fall gäller alltså att din panträtt i fastigheten är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Om den du lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånat kan du därmed begära utmätning i fastigheten för att få betalning. När det är dags för återbetalning av lånet ska du alltså i första hand rikta kravet direkt mot låntagaren. Skulle hen inte ha några pengar att betala med kan du ansöka om exkutionstitel genom att förslagsvis kontakta Kronofogdemyndigheten och begära ett betalningsföreläggande (1 kap 3 § & 2 kap 1 § utsökningsbalken). Kronofogdemyndigheten kommer i sådant fall att göra en utmätning, varvid i första hand pengar, lön, aktier och liknande kommer tas i anspråk för att betala dig (1 kap 1 § & 4 kap 3 § utsökningsbalken). Skulle du vilja har du har möjlighet att begära att utmätning sker i fastigheten du har panträtt i (4 kap 4-5 § utsökningsbalken). I praktiken skulle utmätning i fastigheten dock vara betydligt mer komplicerad än exempelvis löneutmätning.Sammanfattningsvis behöver du alltså inte oroa dig för att fastigheten bytt ägare då det inte påverkar din rättighet att få tillbaka de utlånade pengarna.Hoppas du fått svar på din fråga och välkommen att höra av dig på nytt om du har fler frågor!Med vänlig hälsning,

Är felaktiga uppgifter om lägenhetsyta i hyresavtal grund för skadeståndsansvar, och vad gäller om det kontraktskrivande bolaget bildar ett nytt bolag?

2017-09-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Undran om ett hyreskontrakt som innehåller en massa felaktigheter.Så som storlek, kontraktet säger ca: 50kvm, vid kontrollmätning är det endast 36kvm i primär boyta?Likväl har kontraktsskrivande bolag likviderats och ett nytt bildats utan något nytt kontrakt.Är detta helt okej att göra så?Detta är ett andrahandskontrakt i en studentlägenhet ovan på ett garage och garaget är 50kvm i golvyta men lägenheten är fylld av snetak och udda takhöjder
Yekta Keskin |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Fråga 1 Vad gäller din första fråga finns vägledning i rättspraxis NJA 2002 s. 477. I rättsfallet hade ytan till en bostadslägenhet (en liten villa) angivits felaktigt i kontraktet och vid senare hyresförhandlingar. Ytan hade angivits till 85 kvm när den i själva verket var 77 kvm. Med hänsyn till ytans betydelse för hyressättningen ansågs det att en ytangivelse i normalfallet skulle anses utgöra en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften — vanligen naturligtvis hyresvärden — ska ansvara strikt för dess riktighet. Fråga 2 Likvideras det bolag som äger fastigheten kommer den att övertas av en ny ägare. Är förutsättningarna i 7:13 1 st eller i 7:14 1 st i jordabalken uppfyllda gäller hyreskontraktet mot en köpare av fastigheten. I sådant fall gäller även andrahandsupplåtelsen mot förvärvaren av fastigheten förutsatt att den tidigare ägaren har lämnat tillstånd till andrahandsupplåtelsen.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Vänligen,

Säljarens ansvar vid försäljning av hus

2017-09-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min fråga handlar om vilka krav man kan ställa på en hussäljare. Dvs kan någon som bara inte förstår att huset har stora renoveringsbehov komma undan med att intyga att hen inte noterat några fel? Jag lät besiktiga ett hus jag tänkt köpa och det visade sig att taket var fellagt, att det borde ha bytts för länge sedan, att vatten trängt in i träet och gjort det buckligt och att det kunde blåsa bort när som helst. Besiktningsmannen sa att det måste bytas ut omedelbart. Detta hus såldes som att det var utan anmärkning.Ytterligare ett fel var att ägaren skrivit att huset var från 1994, men det visade sig att det var från 1991.Det fanns även andra fel, som att träet gick ända ned i marken på två sidor, att det saknades fönsterbleck oh att hängrännan var felmonterad så att vatten inte rann ut.På frågan "Har ni observerat eller haft anledning att misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om?" svarade säljaren Nej.Jag som inte kunde något om hus har nu betalat 7000 kronor för ingenting (för besiktningen). Är ju inte längre intresserad av att köpa. Är detta verkligen ett okej förfarande? Kan man genom att vara okunnig komma undan med vad som helst? Vad säger lagen?
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp av fast egendom har man i Sverige fördelat ansvaret att kontrollera husets skick huvudsakligen på köparen. Detta stadgas i Jordabalkens (JB) 4 kap. 19 § andra stycket och brukar benämnas som köparens "undersökningsplikt". Denna är väldigt långtgående och ansvar för att fel inte blir kända av köparen innan köpet ligger i de flesta fallen på köparen. Endast i undantagsfall kan säljaren bli ansvarig för saker som denne har utfäst om huset. Om en sak som säljaren har sagt om huset och detta inte stämmer och borde ha upptäckts av köparen vid undersökningen innan köpet, bär säljaren inget ansvar för felsägningen. Det här görs till exempel tydligt av rättsfallet NJA 1978 s. 301 där säljaren sagt att vattnet varit "friskt och gott" men köparen enkelt borde upptäckt att så inte var fallet. Alla felen om husets skick som du beskriver är sådana som enkelt upptäcks vid en besiktning av huset, varför ansvaret för dem inte ligger på säljaren enligt lagens bestämmelser.Motsatsen till undersökningsplikt är upplysningsplikt. Denna innebär att säljaren har en skyldighet att upplysa köparen om vissa fel i fastigheten. Denna plikt är dock inte speciellt långtgående alls. När säljaren svarar "nej" på frågan om det finns några fel som bör upplysas om, är det nog fel som omfattas av upplysningsplikt. Några sådana fel finns nog inte i den aktuella fastigheten. Därför är det nog inte ohederligt av säljaren att besvara frågan på det sättet.Skillnad är det däremot när säljaren påstår att huset är från ett annat årtal än vad det egentligen är. Enligt JB 4 kap. 19 § första stycket, kan saker som säljaren genom avtalet utfäst utgöra fel som säljaren bär ansvar för. Även om det skiljer sig från vad man kunde anta vid köptillfället kan det utgöra fel. Till exempel har i fallet NJA 1983 s. 858 en felaktig uppgift om en fastighets areal ansetts vara fel. Vid en besiktning går inte att kontrollera exakt vilket årtal som ett hus är uppfört. Därför kan säljarens uppgift vara det man måste luta sig emot. Då kan denne bli ansvarig och riskera påföljder enligt JB 4 kap. 12 §. Det är dock tveksamt om ett hus ålder kan ge upphov till något fel som går ut över köparen.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Har man någon rätt att friköpa sin bostadsrätt?

2017-09-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hur går man tillväga om man vill friköpa sin bostadsrätt från föreningen - det är ett parhus och just detta är väldigt olikt resten av föreningens 8 hus sett till storlek och byggnadskonstruktion - därav slår kostnafsfördelningen i brf väldigt snett. Båda hushållen i parhuset vill friköpa. Vilken rätt har vi till detta? Tomt ingår till alla br med "skötselansvar och nyttjanderätt" - denna vill man såklart överta äganderätt av vid friköp.Tacksam för svar i denna kniviga fråga!
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du hur ni kan friköpa parhuset från föreningen.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningNi har ingen rätt att friköpa er bostadsrätt. Det är upp till föreningsstämman att besluta att sälja parhuset till er.Har ni rätt att friköpa parhuset?Det finns noga räknat ingen rätt för er att friköpa parhuset.Med att ”friköpa” bostadsrätter från en bostadsrättsförening brukar man istället avse ett förfarande där föreningen köper tillbaka bostadsrätterna och därefter säljer fastigheten till bostadsrättsinnehavarna.Hur friköper ni parhuset?I princip krävs beslut av föreningsstämman för att föreningen ska kunna sälja en fastighet. Kraven för ett giltigt beslut kan dock skilja sig beroende på omständigheterna.Oavsett om föreningen köper tillbaka era bostadsrätter eller inte gäller dock följande krav (9 kap. 16 § första stycket fjärde punkten bostadsrättslagen (BrL)):1. Beslutet ska ha fattats på en föreningsstämma.2. Alla i föreningen som kan rösta ska ha röstat för beslutet, eller så ska det ha fattats på två på varandra följande föreningsstämmor där minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman ska ha röstat för beslutet.3. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i parhuset ska dock alltid ha gått med på beslutet.Stadgarna kan föreskriva strängare villkor (9 kap. 16 § första stycket femte punkten BrL).Föreningen ska även underrätta kända panthavare i parhuset om beslutet (9 kap. 16 § andra stycket BrL).Observera att föreningen är skyldig att tillhandahålla er era bostadsrätter, och kan bli skadeståndsskyldig om den inte gör det (7 kap. 4 § BrL). Jag tänker dock inte närmare gå in på den frågan eftersom jag antar att den inte kommer att orsaka några problem i ditt fall. Som jag har förstått det vill ni ju friköpa parhuset, varför ni kan reglera frågan i samband med att ni köper parhuset av föreningen.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med att friköpa bostadsrätter är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,