Fel i fastighet?

2014-08-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Jag och min fru har köpt en nyproducerad villa. I kontraktet står att vår tom ska vara ca 570 kvm. Nu efter tillträdes såg vi i lantmäteriets fastighetsregister att tomten "bara" är 541 kvm, alltså 29 kvm mindre. Våra närmsta grannar skulle ha ca 560 kvm respektive ca 480 kvm. De har i sin tur fått 561 kvm och 508 kvm, det vill säga större tomter än beräknat. I kontraktet står det "ca". cirka för mig är +- 5 kvm, inte 29 kvm. Kan vi kräva ersättning för den förlorade tomtarean?
Karl-Johan Holmér |Hej och tack för att du använder dig av Lawline!Att i kontraktet skriva en tomtareal som inte svarar mot den faktiska storleken kan utgöra ett fel enligt Jordabalken (JB) 4 kap. 19 §, vilket kan berättiga till prisavdrag. Köparen har undersökningsplikt enligt JB 4 kap. 19 § 2 st., men denna reduceras när säljaren gör en utfästelse, t.ex. genom en uppgift i köpekontraktet. Gällande konkreta fel, som det är fråga om i ditt fall, bör undersökningsplikten bortfalla helt genom uppgiften om tomtareal.I ett rättsfall hade köparen av en fastighet dels fått uppgift av fastighetsmäklaren, dels fått en fastighetsbeskrivning och muntlig uppgift av säljaren att tomtens storlek var 1080 kvm (NJA 1983 s. 858). Högsta domstolen fastslog att när det gjorts en utfästelse om tomtarealen på detta sätt blir köparen befriad från sin undersökningsplikt om inte andra omständigheter talar emot. Det kunde konstateras att köparen inte borde ha upptäckt felet. Tomtens storlek visade sig i själva verket vara 891 kvm. Köparen tillerkändes prisavdrag.Problemet i ditt fall är att tomtarealen angetts som "cirka X meter". Naturligtvis kan avvikelsen inte vara allt för stor. Det är svårt att avgöra hur många kvadratmeter det får saknas utan att det rör sig om en avvikelse från utfästelsen.Med grund i det som nu skrivits råder jag dig att kontakta en jurist specialiserad på fastighetsrätt. Han eller hon kan göra en bedömning av möjligheten till framgång i ett eventuellt tvistemål. Det finns också möjlighet att genom förlikning med säljaren uppnå ett prisavdrag och på så vis undvika rättegång.Jag hoppas att detta var till hjälp!Vänliga hälsningar

Inneboende

2014-08-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan!Jag har för närvarande in inneboende och vi har diskuterat en hel del kring det här med när hyran ska betalas. Vi har använt en färdiga mall från bopoolen (på engelska) i vilken det står att hyran ska betalas senast sista vardagen i månaden. Det står ingenstans om detta hyfsar till en förskottsbetalning (ex. betala i slutet av July för Augusti) eller inte (betala i slutet av Augusti för Augusti).  Jag ha personligen aldrig hört talas om att man betalar hyran i efterhand, men min inneboende tolkar det som står i kontraktet på detta sätt. Jag undrar om det finns några officiella riktlinjer för detta eller ev. en lag som jag kan hänvisa honom till?Tacksam för all hjälp! Hälsningar
Abraham Zeito |Hej och tack för din fråga!Reglerna för uthyrning av bostadslägenheter regleras i 12 kap. Jordabalken (JB) även känd som hyreslagen. I ditt fall handlar det om när hyran ska betalas och aktuellt lagrum blir därför 12 kap. 20 § JB. Om man inte har träffat avtal om tiden för betalning av hyran så ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början, dvs. sista vardagen före en ny månad börjar. Om Hyran beräknas för en kortare tid än en månad så sker betalning senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För en bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.Om jag har förstått din fråga korrekt så handlar det om ett ''vanligt'' hyresförhållande där ni har ett avtal som reglerar att hyran ska betalas senast sista vardagen i månaden. I så fall gäller huvudregeln i 12 kap. 20 § och betalning för augusti sker senast sista vardagen i juli.Jag hoppas att ovanstående besvarade din fråga. Du är varmt välkommen att höra av dig igen om du har fler frågor och funderingar.Med vänliga hälsningar,Abraham Zeito

Sakrättsligt skydd vid nyttjanderätt till fast egendom

2014-08-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag köpte ett hus på en gård ute på landet via mäklare för 17 år sedan. Det fanns inget garage eller förråd till detta. Men det fanns en garagelänga med 5 portar bredvid huset. Så säljaren erbjuder mig att få nyttja port/garage 1 så länge jag bodde kvar i huset gratis "det ingår i husköpet" Ett muntligt avtal gäller, hette det. Nu har han överlåtit gården till sin dotter som ny ägare. Hon hävdar att muntligt avtal inte längre gäller utan vill säga upp detta som ny ägare, och vill skriva nytt kontrakt med hyra framledes. Annars skall jag avhysas från garaget. Har hon rätt att göra så ? Kravet vid husköpet var att det skulle ingå garage. Det hör till fallet att jag har 4 vittnen som skrivit under på heder och samvete , att de har hört säljaren säga vid fler tillfällen att garage 1 ingick i husköpet - fritt för mig att nyttja så länge jag bodde kvar i huset. (vi umgicks alla ganska tajt vid tidpunkten) . Vad gäller ?
jacob frank |Hej och välkommen till Lawline!Min bedömning är att din nyttjanderätt till garaget är att betrakta som sådan nyttjanderätt till fast egendom som regleras i 7 kap. JB. Detta innebär, att mot ny ägare av fastigheten har nyttjanderättshavaren skydd 1. om fastigheten (=gården i detta fall) sålts med förbehåll om nyttjanderätts bestånd. 2. Om nyttjanderättshavaren har ett skriftligt kontrakt och tillträtt fastigheten före överlåtelsen. 3. Om nyttjanderättshavaren sökt inskrivning av nyttjanderätten i fastighetsregistret innan den nye ägaren sökt lagfart 4. om nye ägaren vid överlåtelsen ägde kännedom eller borde ha ägt kännedom om nyttjanderättsupplåtelsen. (Se 7:11-14 §§ JB).Utifrån de uppgifter du lämnat anser jag p. 4 ovan är den mest användbara i ditt fall - dvs hävda att dottern åtminstone borde ha känt till existensen av din nyttjanderätt till garaget.Utifrån antagandet att din nyttjanderätt är skyddad uppkommer frågan om den nye ägarens rätt att omförhandla avtalsvillkoren. Min uppfattning är att ett skydd för nyttjanderätten uppenbarligen skulle vara utan värde om den nye ägaren fritt ägde rätt att väsentligt förändra avtalsvillkoren. Sammanfattningsvis bör alltså gälla att så länge du kan se till att någon av punkterna 1-4 ovan uppfylls har du fortsatt rätt att använda garaget på samma villkor som gällde innan överlåtelsen (avtalet slutar att gälla först 50 år från upplåtelsen, 7:5 JB). Skulle det vara så, att ingen av de ovannämnderna punkterna kan tillämpas i ditt fall med följd att du förlorar nyttjanderätten, kan du kräva ersättning härför av den tidigare ägaren (dotterns fader, 7:18 JB).Jag hoppas att ni har fått svar på era frågor.

Klaga till Hyresnämden om störande grannar när hyresvärden inte agerar

2014-08-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet av en privat hyresvärd,jag har klagat nu i sommar på att det varit fest i huset vardagskvällar till 24.00 och en gång var klockan 01:45. jag har då fått höra att jag bara klagar och kan bosätta mig i skogen eller ödesmarken! I detta hus finns även turister som hyr rum som också kommer hem sent på nätter m.m då svarade hon att vi ska ta hänsyn till turisterna inte dom till oss! Hon går runt till folk och talar om att jag bara klagar!! jag mår väldigt dåligt av det här för jag anser att jag har rätt att säga till min väckarklocka ringer 05.30!
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Grannarna får inte spela hög musik om nätterna. Om du bor i ett flerfamiljshus måste du acceptera ljud som hör till ett normalt liv, men ständigt pågående och allvarliga störningar behöver du aldrig tåla. I första hand ska man ta upp frågan med hyresvärden, precis som du har gjort. Men eftersom det inte hjälper kan du till ansöka till hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta att värden ska göra något åt saken. Det gäller dock bara om de störande ljuden är så allvarliga att de klassas som en störning i lagens mening. Du kan i så fall också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår, räknat från tidpunkten då du anmälde störningarna till värden. Är du medlem i Hyresgästföreningen så kan du ta hjälp av dem att göra en bedömning om störningarna är så allvarliga att du har möjlighet till framgång. Lycka till!Vänligen,

Tidpunkt för betalning av hyra för bostadshyresgäst

2014-08-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan!I Jordabalk, 12 kapitlet, 20§ står i slutet på första stycket:"För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag."Jag förstår inte exakt vad detta innebär, det som förvirrar mig mest tror jag är "annan kalendermånad än den första", vad menas med dett? Jag förstå heller inte skilladen på denna och meningen innan som jag tycker säger samma sak?Tack för hjälpen!
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga.12 kap. 20 § 1 st. jordabalken behandlar frågan om när och för vilken period betalning av hyresobjektet ska ske. För att förstå paragrafen är det enklast att bryta ner den i två delar, så som du gjort. Den första meningen behandlar samtliga objekt som går under 12 kap. jordabalken och säger att om något avtal om annat ej har träffats angående den tidpunkt som betalning av hyra ska ske skall hyran betalas sista vardagen före varje kalendermånads början. Detta medför att om betalning avser juni månads hyra ska betalningen vara inne senast sista vardagen i maj månad. Den första meningen visar på att regleringen är dispositiv och att avtalsparterna därmed kan ha avtalat om annan tidpunkt för betalning eller att betalning ska ske viss månad men att det belopp som ska betalas avser flera månaders hyra. Detta är vanligt i det fall det rör sig om lokaluthyrning där hyran betalas kvartalsvis. Den andra meningen i 12 kap. 20 § 1 st. jordabalken behandlar bostadslägenheter särskilt, det vill säga lägenheter som är avsedda att användas t så som permanent bostad eller fritidsbostad. För sådana lägenheter gäller att regleringen visserligen är dispositiv och att parter kan avtala om annat men att bostadshyresgästen alltid har rätt att betala per månad även om parterna skulle ha avtalat om exempelvis kvartalsvis hyra. Ett exempel kan användas för att förklara detta;Parterna har avtalat om ett hyreskontrakt på bostadslägenhet. Enligt kontraktet ska bostadshyresgästen i mars månad inbetala hyra för april, maj och juni månad. Bostadshyresgästen kan antingen acceptera detta och göra den inbetalning som har avtalats om eller så kan han eller hon åberopa den reglering som finns i 12 kap. 20 § 1 st. 2 meningen jordabalken gällande att rätt finns för månadsvis betalning. Åberopas regleringen i 12 kap. 20 § 1 st. 2 meningen jordabalken har bostadshyresgästen rätt att inbetala hyra för april månad sista vardagen i mars månad, hyra för maj månad sista vardagen i april månad och slutligen hyra för juni månad sista vardagen i maj månad. Ett åberopande av denna reglering kan ej utgöra kontraktsbrott och är således inte skäl för uppsägning av hyreskontraktet i förtid.Begreppet ”annan kalendermånad än den första” avser således sådan månad som kan ingå i ett kvartal, exempelvis maj och juni månad i kvartalet med april – juni och där april är ”den första”.Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12Vänligen,

Ombildande av trerumslägenhet i bostadsrätt

2014-08-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har försökt få tillgång till den ekonomiska planen men inte lyckats varken vid bolagsverket eller landsarkivet. Jag äger en etta och tvåa som jag köpte som en trea, vill avstycka och sälja ettan. Hur går jag vidare. Ordföranden säger att han inte känner till någon ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. Sitter själv med i styrelsen.
Fredrik Holst |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår ifrån att du med “ekonomisk plan” menar den plan som det åligger alla bostadsrättsföreningar att upprätta. Den ekonomiska planen ska upprättas av föreningens styrelse och registreras av bolagsverket. Planen ska bl.a. innehålla upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet (se 3:1 bostadsrättslag 1991:614) Länk hittar du HÄR. Av 5 § framgår även att styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänlig för var och en som vill ta del av planen. Din bostadsrättsförening måste således enligt lag ha en ekonomisk plan, och om de inte vill lämna ut den bryter de mot bostadsrättslagen. Böter kan utdömas för det fall att någon ekonomisk plan inte existerar (se 10:3 p. 2) . Det är väldigt märkligt att någon ekonomisk plan inte finns att inhämta från bolagsverket. Detta är något för dig, som styrelsemedlem, att se till att det existerar. Du pratar även om att du vill göra en avstyckning av din lägenhet från en trea till en tvåa och en etta. Avstyckning kan endast göras för fastigheter. En avstyckning är inte möjlig när det kommer till bostadsrätter eftersom att en bostadsrätt endast är en del i en ekonomisk förening (se 1:1) och således ingen fastighet. Se mer information om avstyckning HÄRFör att få ombilda din trea till en tvåa och en etta måste du med största sannolikhet ha styrelsens godkännande. Detta följer av 7 kapitlet 7 § där det föreskrivs att “Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärder som innefattar (p.3) annan väsentlig förändring av lägenheten”. Vidare följer av andra stycket att “styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Här kan det även krävas att man ändrar i den ekonomiska planen, när väl ombildandet sker (se 3:4)  Huruvida det kan krävas bygglov m.m. för ombildandet kan jag inte svara på. Sammanfattningsvis är mitt råd att du tar upp det här med styrelsen, och får deras godkännande, för att göra det möjligt för dig att ombilda din trerumslägenhet. Om det är något som är oklart kan du maila mig på: fredrik.holst@lawline.se

Tolkning av JB 4 kap. 17 §

2014-08-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Jag skulle behöva hjälp med att tolka ett lagrum, nämligen Jordabalken 4 kap. 17 §. Framför allt 2'a stycket i denna paragraf. Det lyder: ”Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör till denna samt köparen var i god tro vid köpet.”Vad betyder detta? Ge gärna ett konkret exempel.
Karl-Johan Holmér |Hej och tack för att du använder dig av Lawline!Jag går igenom paragrafens stycken var för sig:JB 4 kap. 17 § 1 st.Första stycket handlar om andra belastningar i fastigheten än panträtter (som istället regleras i 16 §). Nyttjanderätter och servitut är exempel på sådana belastningar. Dessa måste gälla mot köparen enligt JB 7 kap. 11-15 §§ för att JB 4 kap. 17 § ska vara aktuell, annars besväras inte fastigheten av belastningen. Av lagtexten följer att köparen måste vara i god tro för att kunna åberopa felet. Det räcker med att köparen "bort äga kännedom" om belastningen, vilket i praktiken innebär att köparen oftast anses vara i ond tro om en fastighet är belastad med en hyresrätt och nyttjanderättshavaren tillträtt fastigheten (Westerlind, Kommentar till Jordabalken, s. 380 f). Hänvisning görs till 12 §, vilket innebär att om köparen i god tro förvärvat en fastighet som visat sig vara belastad med t.ex. en nyttjanderätt så får denne åberopa avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, häva köpet.Observera att ett fel i fastigheten enligt JB 4 kap. 17 § endast får åberopas av köparen om han enligt JB 4 kap. 19 a § lämnar säljaren meddelande om detta inom skälig tid sedan han märkt eller borde ha märkt felet. Vad som utgör "inom skälig tid" vid sådan reklamation beror på omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. har det betydelse vilka kvalifikationer köparen själv besitter.JB 4 kap. 17 § 2 st.Vid köp av fastighet är utgångspunkten att tillbehör till fastigheten ingår i köpet förutsatt att säljaren inte undandragit något, vilket kan göras genom förbehåll i köpehandlingen. Vad som utgör tillbehör till fastighet framgår av JB 2 kap. 1-3 §§. Fastighetstillbehör enligt JB 2 kap. 1 § kan t.ex. vara byggnad som anbragts i eller ovanför jord för stadigvarande bruk. Exempel på s.k. byggnadstillbehör ges i JB 2 kap. 2 § - kylskåp, spis, badkar och liknande. Slutligen reglerar JB 2 kap. 3 § de s.k. industritillbehören.För att något ska vara fastighetstillbehör krävs att det är fastighetsägaren som tillfört fastigheten tillbehöret, vilket följer av JB 2 kap. 4 §. Detta innebär att en byggnad, exempelvis en stuga, inte blir ett fastighetstillbehör om inte personen som sätter upp stugan också är fastighetsägare. Ett annat exempel är att en hyresgäst tillför något i fastigheten som i vanliga fall skulle ha blivit tillbehör. Eftersom fastighetsägaren då inte tillfört saken blir det istället fråga om lös egendom, vilket inte ingår i fastighetsköpet.JB 4 kap. 17 § 2 st. skyddar köparen som ska kunna utgå från att ett föremål som kan vara tillbehör till fastigheten också är det om ingen annan information ges. Därför kan den köpare som är i god tro åberopa de påföljder som paragrafens första stycke hänvisar till i 12 §, det vill säga prisavdrag eller hävning. Notera att det i detta avseende inte finns någon undersökningsplikt för köparen.Vänliga hälsningar

För att överlåta fastighetsandel krävs mer än att ingå äktenskap

2014-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej nu har vi gift oss jag äger 100% av huset, behöver vi göra något nu jag vill att min fru skall äga 50% av huset, räcker det med att vi är gifta nu ? Tacksam för svar
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga! Om du vill att din fru ska äga 50 % av huset räcker det inte med att ni bara är gifta. Genom äktenskapet förs inte någon äganderätt över till din fru utan du är fortfarande ensam ägare till huset. Den skillnad som äktenskapet medför blir dock aktuell vid en eventuell skilsmässa. Då ska en bodelning göras där makarna delar lika på det giftorättsgods som de tillsammans har. Om huset inte utgör enskild egendom kommer det att ingå i en bodelning och på så sätt kommer husets värde att delas mellan er. Men för att äganderätten ska gå över till din fru måste du skänka 50% till henne. Detta gör du enklast genom att skriva ett gåvobrev där du överlåter 50% av fastigheten till henne. Gåvobrevet måste sedan registreras hos skatteverket innan lagfart kan sökas. Mer information om hur det går till finns på skatteverkets hemsida.Om du undrar över något mer får du gärna återkomma. Vänligen,