Försäljning av samägd fastighet

2015-08-29 i Fastighet
FRÅGA |Vi är några syskon med partners som tillsammans äger en stamfastighet. Denna saknar hus men har en brygga. 1. Om någon av delägarna vill att stamfastigheten ska säljas, kan denne driva igenom detta även om de andra ägarna motsätter sig försäljning?2. Om en delägare vill sälja sin andel (i detta fall 1/5), till en utomstående, kan övriga delägare motsätta sig det?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. Försäljning av hela fastighetenI och med att fastigheten ägs av två eller flera personer blir samäganderättslagen (SägL) tillämplig (1 § SägL). En delägare av en fastighet får inte förfoga över fastigheten i sin helhet – ex genom försäljning – om inte samtycke finns från alla delägare, förutom när åtgärden inte tål uppskov (2 § SägL). Om inte alla delägare samtycker till en försäljning av hela fastigheten finns däremot möjlighet att få till stånd en försäljning på offentlig auktion, om den här möjligheten inte har avtalats bort (6 § SägL). Ansökan om försäljning ska då göras hos tingsrätten, som beviljar ansökan så länge inte de delägare som motsätter sig försäljningen visar synnerliga skäl att inte sälja fastigheten. Ett sådant skäl kan t.ex. vara att försäljningspriset kan antas bli särskilt lågt pga konjunkturläget (se NJA 1974 s 490).2. Försäljning av andel i fastighetenEn delägare får fritt förfoga över sin egen andel av fastigheten – 2 § SägL gäller nämligen förfogande över fastigheten i sin helhet. Det här innebär att en delägare kan sälja sin andel i fastigheten och att övriga delägare inte kan motsätta sig det. Däremot kan delägarna tillsammans upprätta ett avtal med överlåtelseförbud eller med förköpsrätt för delägarna för att undvika att någon utomstående får del i fastigheten.Vänliga hälsningar,

Vräkning av hyresgäst

2015-08-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Har en hyresgäst (Kallas hg i texten) som har sagt upp hyresavtalet. Det är påskrivet av hyresvärd (Jag) och hg. Problemet är nu att hg inte flyttar ut efter gällande tre månader. Vad kan jag göra för att få hg att flytta? Det går inte att nå hg på telefon. Hg öppnar inte när jag ringer på dörren. När man tittar i lgh är ingen flytt påbörjad.Hg ligger efter med hyran men den har jag borgenär på så där får jag in hyran.Tacksam för svar
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga!Det du kan göra är först och främst att vända dig till Kronofogden för att få ett beslut på att hyresgästen ska flytta. När beslutet är fattat kan Kronfogden efter ansökan av dig som hyresvärd genomföra vräkning av hyresgästen. Det är bara Kronofogden som får vräka någon. Rent praktiskt är det då Kronofogden som tar hand om transport och magasinering av hyresgästens egendom, och kostnaderna betalas i första hand av den som blir vräkt.Du kan läsa mer om vräkning och hur du går till väga för att ansöka på Kronofogdens hemsida som du hittar här.Hoppas du fått svar på din fråga!Mvh

Kvarstår nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet?

2015-08-28 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt en fastighet som belastas av en nyttjanderätt på del av fastigheten. nyttjanderätten har "överlåtits" från ursprunglig ägare till grannfastigheten, sommarstuga, till en ny ägare. Detta har skett innan jag har tillträtt. inget nytt avtal eller tillägg motsvarande finns vad jag vet. Kan detta vara riktigt och kan nyttjanderätten överlåtas till nästa sommarstugeägare utan mitt medgivande ?Vart kan man vända sig för att få en eventuell tvist avgjort ?
Felicia Idbrant |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Jag vet inte om du menar att tidigare fastighetsägare upplåtit nyttjanderätten före eller efter du blivit ägare av fastigheten (bara att du ännu inte har tillträtt) så jag besvarar frågan utifrån båda scenariona.Vid överlåtelse av fastighet som belastas av en nyttjanderätt regleras detta i jordabalken 7 kap 11 - 14 §§. Upplåtelse av nyttjanderätt sker genom avtal med fastighetens ägare. Huvudregeln är att nyttjanderätten försvinner när fastigheten överlåts till ny ägare. Om köparen däremot vet om att en nyttjanderätt till fastigheten föreligger är utgångspunkten istället att rättigheten ska bestå.Den som överlåter en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt är skyldig att göra förbehåll om upplåtelsen om nyttjanderätten inte är inskriven i fastighetsregistret. Detta innebär att säljaren ska informera köparen om att en nyttjanderätt föreligger genom exempelvis köpekontraktet, se jordabalken 7 kap 11 § 1 st 1 mening.Om tidigare fastighetsägare i ditt fall upplåtit nyttjanderätten efter det att du tillträtt som fastighetsägare är denna inte längre fastighetsägare och kan således inte heller upplåta nyttjanderätt på fastigheten. I ett sådant fall föreligger det inte en giltigt nyttjanderätt. Om tidigare fastighetsägare däremot var ägare av fastigheten vid tidpunkten då upplåtelsen av nyttjanderätten skett är denna enbart gällande om du antingen visste om nyttjanderätten vid köpet eller om förbehåll om upplåtelse om nyttjanderätten förelåg. Enligt den information du gett i din fråga verkar det som att du varken visste om nyttjanderätten vid köpet eller att något förbehåll om nyttjanderätten förelåg. I ett sådant fall föreligger det således inte någon giltig nyttjanderätt.Slutligen kan du för att få en eventuell tvist avgjord vända dig till den tingsrätt dit fastigheten hör. Med vänliga hälsningar

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning på bestämd tid

2015-08-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand under en bestämd tidsperiod. Närmare 7 månader. Har hon rätt att säga upp lägenheten och flytta ut innan avtalet löpit ut? Vi har både muntligt och skriftligt avtal där hon lovat att stanna hela perioden då jag inte har möjlighet att hyra ut lägenheten till någon annan.
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Huvudregeln är att uppsägningstiden är tre månader, se 12 kap 4 § 2 st Jordabalken (1970:994), JB. Är det ett kontrakt på bestämd tid är uppsägningstiden minst en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet. I ditt fall är uppsägningstiden för hyresgästen alltså tre månader. Det går inte att avtala bort denna möjlighet att säga upp ett hyresavtal.Vid speciella omständigheter kan12 kap. 6 § JB ge rätt att säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan. Situationer som faller under bestämmelsen är exempelvis hyresvärds rätt att säga upp hyresavtalet på grund av att ställd säkerhet försämras och hyresgästen ej ställer ny säkerhet med vilken värden kan nöjas, hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet då hyresgästen försatts i konkurs. Sådant lär inte vara aktuellt i det här fallet.Jag vill sist nämna att en ny lag om uthyrning av bostadsrätter gäller för kontrakt som skrivits efter 1 januari 2013. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller upplåtelser i bostadsrätt som sker utanför näringsverksamhet. Hyresgästen får enligt denna lag säga upp hyresavtalet vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, se 3 §. Om du hyr ut en bostadsrätt utanför näringsverksamhet gäller alltså detta istället för det ovan beskrivna. En överenskommelse om kortare uppsägningstid för hyresgästen än tre månader är inte bindande för hyresgästen.Med vänliga hälsningar

Ska gåvobrev av fastighet registreras?

2015-08-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Skall ett gåvobrev på en bostadsrätt registreras eller förvaras hos någon myndighetMvh
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Tänk på att ett gåvobrev som avser bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av både givare och gåvotagare samt innehålla uppgift om lägenheten. När ett ägarbyte sker av en bostadsrätt är det dessutom viktigt att bostadsrättsföreningen informeras om detta. Förutom detta behöver inga ytterligare åtgärder vidtas så vitt jag kan se.Vänligen,

Uppsägning av hyresavtal

2015-08-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, När man gör en uppsägning för villkorsändring av en lokal måste man först göra en uppsägning för avflyttning. Men hur vet man vem man ska skicka rek.brevet med uppsägning till - är det hyresvärden eller förvaltaren. Kan man skicka till förvaltaren och hänvisa till hyresvärden? Jag undrar också när man gör en uppsägning för avflyttning och har 9 månaders uppsägningstid - vad händer under de 9 månaderna? Hur går ett flytt till och vad ska man tänka på? Tack för hjälpen
Karl Risberg |Hej och tack för din fråga! Uppsägningen ska skickas till hyresvärden eftersom denne är avtalsparten i hyresavtalet. Att uppsägningen är 9 månader innebär att avtalet fortsätter löpa i nio månader, dvs du har fortsatt nyttjanderätt till lokalen men har också en skyldighet att betala hyra under dessa nio månader. Jag råder dig att läsa hyresavtalet inför flytten för att se vilka skyldigheter du har t.ex. avseende slutstädning av lokalen.Med vänlig hälsning

Uppsägningstid för bostadshyreskontrakt

2015-08-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan! Jag har en liten fråga, jag tänkte hyra ut min studentlägenhet i andra hand eftersom jag kom in i en annan ort och stod som reserv på min ort då. Jag lyckades hitta ngn och vi skrev på kontrakten men däremot så kryssade vi bort uppsägningstid rutan och idag så fick jag reda på att jag kom in på min reservplats och skrev då till min hyregäst att det skulle ej gå att hyra ut lägenheten längre och nu kräver han skadestånd och säger att även om vi inte bestämde ngt om uppsägningstid så har han rätt till skadestånd, vad skulle ni rekommendera? Jag har ingenstans att ta vägen här eftersom jag känner ingen här så jag måste ha ett boende. Med vänliga hälsningar!
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår det har ni i hyresavtalet försökt göra så att någon uppsägningstid inte ska gälla. Frågan är om en sådan avtalsklausul är giltig och om andrahandshyresgästen kan kräva skadestånd i din situation.Reglerna om uthyrning av bostadslägenheter, vilka finns i 12 kap jordabalken (JB), är tvingande till hyresgästens förmån (12 kap 1 § 5 st JB). Det här innebär att det inte är möjligt att avtala på ett sätt som gör att hyresgästen hamnar i ett sämre läge än vad 12 kap JB föreskriver. Av 12 kap 4 § JB framgår att uppsägningstid på minst tre månader måste iakttas för att säga upp ett bostadshyresavtal som gäller på obestämd tid. Att avtala bort uppsägningstiden skulle vara till nackdel för hyresgästen och den klausul som ni har skrivit, om att uppsägningstid inte ska gälla, är därför ogiltig. Om din andrahandshyresgäst inte får bo i lägenheten som han alltså har rätt att bo i innebär det ett avtalsbrott från din sida, vilket kan medföra ekonomisk skada för hyresgästen (ex. genom att han tvingas hyra en dyrare lägenhet). Du kan alltså bli skadeståndsskyldig om din andrahandshyresgäst inte lyckas hitta en lika bra lägenhet till lika bra pris. Vänligen,

Försäljning av fastighet belastad med nyttjanderätt

2015-08-25 i Servitut
FRÅGA |Vi äger ett sommarhus som nu ska säljas. En nära släkting till oss har livstids nyttjanderätt till två rum och ett pentry på ovanvåningen. Detta är formellt registrerat hos en myndighet. (Jag tror det är hos tingsrätten i Simrishamn, har ej tillgång till papperna just nu).Vi vill inte att nyttjanderätten följer med sommarhuset när det säljs. En köpare kan rimligen inte vara interesserad av att ha en främmande familj på ovanvåningen som måste använda nedanvåningens toalett, utrymmen för förvaring m.m. Vår uppfattning är att huset blir mycket svårsålt eller omöjligt att sälja med bibehållen nyttjanderätt.Om nyttjanderättshavaren inte går med på att frivilligt avsäga sig nyttjanderätten, finns det då en "legal" möjlighet att få honom att göra det?Om svaret är nej så kan man ju tänka sig att vi "köper ut" honom. Finns det i så fall några regler som säger hur man värderar en nyttjanderätt av det här slaget? Det ska tilläggas att släktingen inte betalar något för nyttjanderätten däremot skall han ta del i kostnaderna för underhåll m.m. av alla husets gemensamma utrymmen. Vi har dock inte tagit ut några sådana kostnader av honom under de cirka 60 år som gått. Kan man från den summa vi eventuellt måste betala honom för att han avstår sin nyttjanderätt dra den sammanlagda summa han skulle betalt för ovan nämnda underhåll? Det var tre för oss angelägna frågor som vi är tacksamma kunna få svar på inom de närmaste dagarna.Med vänlig hälsning Jörgen Thunell
Elin Brännström |Hej och tack för din fråga!Tyvärr har ni ingen legal möjlighet att tvinga bort släktingen. Om nu nyttjanderätten är inskriven i fastighetsregistret (vilket verkar vara fallet) följer den alltså med vid en eventuell försäljning. Den enda möjligheten att sälja fastigheten utan denna nyttjanderätt är om ni får nyttjanderättsinnehavaren (släktingen) att samtycka till att nyttjanderätten upphör. Det är detta du menar med att "köpa ut" honom, dvs betala honom en summa för att han ska avsäga sig nyttjanderätten.Angående värderingen och till vilket belopp ni får "köpa ut" honom, så finns det inga lagregler om detta. Här råder avtalsfrihet mellan er och släktingen som avtalsparter, vilket innebär att ni får gemensamt komma fram till ett pris som kan accepteras av båda parter. Här är det alltså förhandling som gäller helt enkelt.