Vad är man skyldig att städa vid flytt?

2017-11-13 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har nyligen flyttat och använde oss av en städfirma för flyttstädningen. Jag kollade städningen innan firman åkte och godkände den. De som flyttade in klagade å det mesta. Jag ringde städfirman som åkte dit och åtgärdade bristerna. Efter det har de ringt firman och oss ett flertal gånger. De tycker att städfirman inte har utbildade städare och städar fel... De har bla klagat å svarta fläckar runt öppna spisen som är från 1920. Fläckarna fanns när vi flyttade in. Det var skräpigt på altanen. Altanen är inte inglasad och det är november.. När vi flyttade lämnade vi möbler och annat till dem efter överenskommelse. Vi sade då att där vi lämnar grejer kommer det inte att städas. Detta finns sms på. Vi lämnade möbler som vi alla bar in i ett och samma rum. Vi lämnade hyllor, arbetsbänk, snöslunga, gräsklippare etc i garaget på ett prydligt sätt och sopade där vi kom åt. Vi lämnade färg, golv, lister efter renovering och hyllor i källaren och sopade där oxå. Nu vill köparen att jag skall ge dem pengar till en ny städning. Jag vägrar. Tycker vi har gjort det vi ska. Vi kan tänka oss att personligen åka dit med städ material och fråga var vi ska avhjälpa fel. Är vi helt fel ute då?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Utifrån de uppgifter du anger verkar ni ha uppfyllt er plikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken om att hålla fastigheten i det skick som avtalats och skäligen kan förväntas av köparen. Det kan knappast förväntas att man ska hålla en utomhusaltan helt ren från dag till dag, speciellt under vintern. Därmed har de ingen rätt att kräva detta.Om de var med på att ni skulle lämna vissa grejer där och inte sagt något om detta så innebär detta att de inte kan kräva att dessa grejer flyttas på. De kan däremot kräva att ni avlägsnar eventuella grejer som ni inte sagt att ni skulle lämna eller som skäligen kan förväntas lämnas kvar vid flytt.Fläcken vid kakelugnen faller under deras underplikt, vilket också kan vara fallet med andra liknande "bestående" fel (4 kap. 19 § andra stycket JB).Om ni har städat så gott det går enligt förutsättningarna och bara lämnat sådant som de varit med på har ni uppfyllt er skyldighet och behöver varken åka dit eller betala dem något. De måste driva en domstolsprocess för att få igenom sina krav och det lär de inte göra om det är som du beskriver det, eftersom de inte har fog för sina krav i så fall.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Preskriptionstid fel i fastighet

2017-11-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vad gäller angående dolt fel vid husköp? Gäller de tio åren från tillträde tills felet upptäckts eller till datumet då det har påtalat till säljaren?Vi upptäckte en skada den 21 september och kan inte förrän nu påvisa att det förmodligen är ett dolt fel. Det vi undrar är om det är värt att gå vidare med då vi tillträdde huset den 1 november 2007 och är således mer än 10 år sedan från det kommer att påtalade för säljaren. Eller är det från datumet vi har upptäckt problemet?Mvh
Mikaela Lundblad |Hej och tack för din fråga! Precis som du säger gäller en tioårig preskriptionstid för att göra gällande fel i fastigheten, detta framgår av 4 kap. 19 b § jordabalken. Tiden börjar löpa från det att köparen tillträder fastigheten. Då det framgår att ni tillträdde fastigheten den 1 november 2007 innebär det att säljarens ansvar för eventuella fel preskriberades den 1 november i år. Tyvärr innebär detta alltså att ni inte längre kan rikta anspråk mot säljaren. Enda möjligheten till detta vore om det har skett ett så kallat preskriptionsavbrott under dessa tio år. Ett sådant preskriptionsavbrott kan exempelvis ske genom att köparen skriftligen påtalar felet för säljaren inom de tio åren efter tillträdet, 5 § preskriptionslagen. Eftersom det verkar som att ni inte tidigare har påtalat felet för säljaren eller på annat sätt avbrutit preskriptionstiden, innebär det dessvärre att ni sannolikt inte kommer att kunna vända er till säljaren med era anspråk. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Undersökningsplikt vid köp av fast egendom

2017-10-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej , min fråga gäller om man är skyldig att besikta en bostadsrätt innan man köper den ? och vad händer om man inte blivit tillsagd eller fått rådrum natt göra det ? Det är ju så att jag har köpt en bostadsrätt och nu har det visat sig att tidigare ägare av bostadsrätten har installerat en köksfläkt som inte godkänns av föreningen samt en matavfallskranen som tydligen är ej tillåten ? Och detta hade vi ingen aning om ? Vem är det som ska ansvara för kostnaderna för att återställa de felen ? Är det inte konstigt att själv föreningen inte gjort nån besiktning efter att f.d. ägaren renoverat lägenheten och därefter bestämt sig för att sälja ? Vems fel är det ? hur gör man nu ?
Lenita Pettersson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Bostadsrättsföreningen har ingen skyldighet att genomföra en besiktning utan vid köp av bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt (19 § 4 kap. jordabalken). Säljaren ansvarar endast för dolda fel, d v s sådana fel som inte går att upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra inverkan på fastigheten och inkluderar även svårtillgängliga utrymmen såsom t ex kryputrymmen och vind. Utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning och om man som köpare inte är kunnig kan man ta hjälp av en besiktningsman. För att få åberopa felet måste du som köpare göra en reklamation hos säljaren och det är bättre om reklamationen sker skriftligen. Du får endast åberopa fel om du meddelar säljaren inom skälig tid efter det att du upptäckte felet (19 a § 4 kap. jordabalken). Det är en bedömning som görs från fall till fall i fråga vad som ska anses vara skäligt. Ta kontakt med säljaren av bostadsrätten och åberopa felen med köksfläkten och matavfallskvarnen i din reklamation; ta gärna beräknad kostnad för att åtgärda felen. Med vänlig hälsning,

Vattenläckage pga 20-årigt arbete = dolt fel?

2017-10-22 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejMin son har köpt ett hus för ca. 5 år sedan. Nu har vatten trängt igenom taket på undervåningen och vattnet kommer från badrummet ovanför. Allt tyder på att det har varit för dålig fuktspärr eller att man har låtit den gamla plastmattan legat kvar som fuktspår när man la in klinker ca. 1996. Är detta ett dolt fel?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Vad säger lagen?Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är den felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).Köparen måste också reklamera felet inom rimlig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (19 a §). Denna tid har i vissa fall kunnat vara så lång som 4,5 månader men detta tillhör ovanligheterna och kräver särskilda omständigheter, annars ska man reklamera felet betydligt snabbare än så (NJA 2008 s. 1158).Tolkning av ditt fallOm läckaget faktiskt beror på ett felaktigt utfört arbete vid installationen av badrummet för 20 år sedan och detta inte nämndes av säljaren är det ganska sannolikt att det rör sig om ett dolt fel. Det krävs dock för det första att det verkligen är ett fel. Är det godtagbart att lägga klinkers ovanpå det gamla golvet i ett badrum med just de egenskaper som din sons badrum har? Om ni kan hitta en expert som kan bekräfta att jobbet är felaktigt utfört är detta till din sons fördel. Det talar nämligen starkt för att huset inte stämmer överens med vad din son rimligen kunnat förvänta sig vid köpet.För det andra måste felet vara ett sådant som inte faller under din sons underplikt. Oftast faller sådana fel som det här inte under köparens undersökningsplikt om det inte går att upptäcka utan att bryta upp delar av golvet eller liknande. Om det dock står i något dokument i samband med köpet hur renoveringen genomförts kan detta tala för att felet borde anses falla inom din sons undersökningsplikt. Det behöver dock inte göra det om det är skrivet på så vis att en vanlig person inte kan förstå innebörden av det, t.ex. att det bara beskrivs med byggnadbranschmässiga facktermer.För det tredje krävs det att felet reklameras inom rimlig tid från att det borde ha upptäckts. Det kan visserligen hävdas att 5 år är orimligt lång tid och att det inte är rimligt att reklamera så långt i efter köpet. Dessutom måste felet antas ha funnits sedan badrummet ursprungligen installerades för drygt 20 år sedan. Det kan dock tala till din sons fördel om felet är svårt att upptäcka och ofta visar sig först efter lång tid. Återigen kan ni ta hjälp av en expert om ni behöver styrka att så är fallet.SlutsatsOm det faktiskt rör sig om ett fel som faller utanför din sons undersökningsplikt och din son reklamerar detta inom rimlig tid, är köparen skyldig att ge prisavdrag på huset. Summan bör motsvara vad det kostar att åtgärda felet. Ni kan framställa krav på ersättning genom ett relativt enkelt email där din son helt enkelt hävdar att huset är behäftat med ett dolt fel och att han vill ha prisavdrag för det.Om din son och hussäljaren inte kan komma överens om en bra lösning och ni anser att ni har rätt, kan din son ta kontakt med vår juristbyrå för att diskutera möjligheterna att driva detta vidare.Om ni önskar vidare hjälp i denna fråga, t.ex. med att formulera kraven till säljaren, råder jag er att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa er vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Vänliga hälsningar,

Dolt fel i fastighet - är säljaren ansvarig?

2017-11-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej på er.Har fått ett problem med ett husköp, fick nycklarna 11/10-2017 sen visade det sig att både kök och badrum var fuktskadade. Jag kontrollerade huset över allt förutom krypgrunden som jag inte kom ner i men jag litade på säljaren att det inte fanns något fel på huset, dem hade haft Anticimex där 3 gånger under tiden hösten 2014 till november 2016 och det fanns inga problem, sista gången var det för de kände någon lukt i huset som jag fick reda på i efterhand, men Anticimex kunde inte hitta något fel. Jag har byggare på plats för rivning av kök och badrum nu, jag har Folksams stora villa försäkring. Säljarna vill inte kännas av detta fel, men byggarna sa att denna fuktskada är minst 4-5 år för mögelsvamparna var ca: 10 cm breda på toppen.Skulle vilja ha lite råd / hjälp vad jag ska göra, har skickat ett kravbrev till säljarna strax efter vi fick nycklarna och påpekat detta och att jag vill ha kompensation för detta, men de lyser med sin frånvaro.M.v.h.
Viktoria Tomsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Köparens undersökningsplikt:I samband med varje fastighetsköp har köparen en vidsträckt undersökningsplikt att upptäcka eventuella fel i fastigheten. Detta innebär att köparen står för sådana fel i fastigheten som hen borde upptäckt - oavsett om köparen faktiskt undersöker fastigheten. Undersökningsplikten sträcker sig så långt att köparen antas ha normal erfarenhet om fastigheter vid en undersökning. Om felen är synbara, anses de vara upptäckbara och faller inom köparens undersökningsplikt. Vidare ska köpare även undersöka områden på fastigheten som en inte kommer åt så lätt (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken (JB))I ett rättsfall som handlade om röta i golvbjälklaget, fastslog HD att köparen hade en skyldighet att krypa under och undersöka ett svårtillgängligt men åtkomligt kryputrymme. En faktor som spelade in i HD:s bedömning var bostadens ålder på över 30 år. Köparen borde ha förstått att skador bara skulle kunna hittas från kryphålet och därmed hade köparen en skyldighet att undersöka i kryputrymmet (NJA 1980 s 555). I ditt fall verkar det vara så att kryputrymmet visserligen är svårtillgängligt men frågan är om det är åtkomligt. Du kunde inte krypa ner, men kunde du öppna för att eventuellt känna en lukt? Vidare undrar jag om din handling att undersöka krypgrunden skulle ha lett till din medvetenhet om fuktskadorna i köket och badrummet. Om det finns ett samband avseende fuktskadorna mellan krypgrunden, köket och badrummet, är du i en bättre position än mig att avgöra. Alternativt kan en sakkunnig inom området svara på det. Säljarens upplysningsplikt:Köparen kan dock under vissa omständigheter få en nedsatt undersökningsplikt. Det innebär att räckvidden av köparens undersökningsplikt blir mindre eller helt faller bort, t.ex. om säljaren har lämnat positiva uppgifter om fastigheten. Uppgifterna kan vara skriftliga som muntliga, men ska bestå av garantier som säljaren lämnar om fastighetens skick. (4 kap. 19 § (JB)) Även om säljaren bara lämnar lugnade besked, kan det leda till en nedsättning av undersökningsplikten. Det verkar som om säljaren gett dig lugnande besked och det kan påverka din undersökningsplikt. Oavsett sambandet, kan undersökningsplikten också ökas på grund av vissa andra omständigheter: finns andra symptom på att fel föreligger, t.ex. fuktfläckar, sprickor eller dålig lukt - måste köparen göra en mer ingående undersökning. En fråga här som bara du kan besvara är om du faktiskt kände någon lukt eller såg några fuktfläckar.Dolt fel?Räknas då fuktskadorna som dolda fel? Det beror på. Om det efter köpet framkommer att fel funnits sedan innan som köparen inte haft anledning att räkna med och inte kunnat hitta vid en undersökning - föreligger ett dolt fel. Säljaren blir alltså ansvarig för fel som funnits vid köpet men inte kunnat hittas av en godtaglig anledning. En annan faktor som spelar in är husets skick samt ålder.Köparen måste vidare reklamera felen i fastigheten inom skälig tid efter att denne har märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § (JB)). Reklamationsfristen börjar löpa då felet framträder på ett påtagligt sätt efter köpet. Eftersom att du har reklamerat inom skälig tid, har du rätt att påtala felet. Sammanfattningsvis:Du kan troligen avkräva säljaren en reducering av köpeskillingen om han inte kan påvisa att du befann dig i ond tro (att du redan visste om felen). Bedömningen beror på räckvidden av din undersökningsplikt. Jag råder dig att i första hand kontakta en sakkunnig i frågan och kontakta våra biträdande jurister för ytterligare konsultation. Vidare kan du alltid väcka talan och påbörja en process i domstol, vilket sker enligt rättegångsbalkens (RB) reglering. Du ansöker då om stämning (42 kap 1§ RB) genom att upprätta en stämningsansökan. Detta kan du göra på egen hand, eller med hjälp av en jurist, vilket jag kan råda dig./Vänligen,

Reklamationsfrist vid dolt fel i fastighet

2017-10-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Vi sålde vår fastighet i september 2016.De nya ägarna har upptäckt en vattenläcka från badrummet på övre plan i maj 2017.De tar dit hantverkare som undersöker och reparerar allting. Köparens försäkringsbolag Folksam betalar allting. Köparen betalar endast en självrisk på 3000kr.Den 18 september får vi ett mail om detta där köparen kräver att vi minst betalar självrisken. Vi ber om dokumentation av fallet eftersom vi inte fått göra en egen besiktning då skadan upptäcktes. Den 30 oktober får vi tillslut bild och mail från en hantverkare, som förklarar att felet kan anses som ett dolt fel. Vi är medvetna om att vi ska stå för dolda fel. Men min fråga är om köparen har rätt att kräva dessa pengar utav oss så långt i efterhand, då vi inte fått chans att varken se, eller åtgärda felet?
Torbjörn Carbell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Er fråga handlar om hur länge en köpare har rätt att göra ett dolt fel gällande. För att det ö.h.t ska röra sig om ett dolt fel krävs det att felet fanns vid köpet av bostaden, att felet inte var upptäckbart och att felet inte var förväntat. Då en fackman har bekräftat detta är min bedömning att det sannolikt rör sig om ett dolt fel. En köpare har rätt att klaga på ett dolt fel i upp till tio år. Köparen måste dock reklamera inom skälig tid från det att felet upptäckts enligt 4:19 a Jordabalken. Vad som menas med skälig tid beror på köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Fallet NJA 2008 s.1158 tar upp en situation som liknar eran. I domen medges att en köpare ska ha tid att anlita fackman för att noggrannare undersöka skadan innan en reklamation görs. Det som alltså här kan vara avgörande är tidpunkten för slutförd besiktning av felet. I fallet medgav HD dock en reklamationsfrist på 4,5 månader.I ert fall har det tagit ungefär 4 månader från det att felet upptäcktes till att ni underrättades. Det håller sig alltså inom den i NJA 2008 s.1158 fastställda fristen. Om köparen är en privatperson och inte besitter några särskilda sakkunskaper skulle jag därför rekommendera er att betala de 3000 kr som köparen kräver av er. Ni har som säljare av en fastighet inte själv någon rättighet att själva åtgärda felet.Om ni har några ytterligare frågor ber jag er att återkomma!Vänligen,

Rättsligt och dolt fel i fastighet

2017-10-24 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har nyligen köpt en stuga. Grannen kör igenom vår gräsmatta med en skördetröska och samtidigt har han en tomtkarta som bevis, de ger han då lov att köra igenom. Men kan jag säga till säljaren att få köpeskillingen nedsatt? Eller är detta något som jag skulle undersökt? Eftersom säljaren då kommer säga att jag skulle ha undersökt det eftersom jag har undersökningsplikt.Vem har rätt? Jag eller Säljaren?Annan fråga! Om jag köper ett hus men efter en tid, ex 8 mån, upptäcker jag att mina ytterväggar i källaren har fukt som sedan gör att det börjar lukta. Orsaken är att dräneringsrören utanför huset har skadats av trädrötter. Räknas detta som ett dolt fel? Kan jag begära säljaren om ersättning?Eller är detta något som jag skulle upptäckt genom en besiktning?Uppskattar er hjälp!Hälsningar.
Elias Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!Jag börjar med att besvara din första fråga, om din grannes servitut i din fastighet. 4 kap. 17 § jordabalken säger att om den försålda fastigheten "besväras av (…) rättighet utan att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom", kan köparen kräva att köpeskillingen nedsätts. Med rättighet åsyftas b.la. sådant servitut din granne förefaller inneha, men också nyttjanderätter såsom arrende, hyra och tomträtt. Vi måste först avgöra om din fastighet de facto besväras av en sådan rättighet, dvs., om din grannes rättighet faktiskt gäller mot dig efter att du förvärvat fastigheten. Huvudregeln är att rättigheter som tillkommit genom avtal riskerar att bortfalla vid överlåtelse, dvs. inte gälla gentemot köparen. Härifrån görs vissa avsteg. Inskrivna rättigheter gäller alltid mot köparen, 7 kap. 11 § jordabalken, oaktat om köparen känt till inskrivningen eller inte. Detsamma gäller om säljaren gentemot dig gjort ett förbehåll vid avtalsingåendet, dvs. informerat dig om att fastigheten kommer vara fortsatt belastad av din grannes servitut. Ifråga om rättsliga fel, dvs. när köpeobjektet belastas av juridiska rättigheter, har inte köparen någon undersökningsplikt. Du hade alltså ingen plikt att på eget initiativ undersöka inskrivningsdelen eller för den delen att rent fysiskt utröna huruvida fastigheten besvärades av ifrågavarande servitut. Du måste emellertid ha befunnit dig i god tro vilket innebär att du inför köpet inte får ha haft anledning att ana ugglor i mossen, vare sig genom att ha sett inskrivningsdelen, tagit del av ett gravationsbevis i vilket rättigheten upptogs, eller iakttagit din granne bruka marken på det sätt rättigheten tillåter honom. Det är i regel mycket svårt att någon befunnit sig i ond tro. 4 kap. 17 § jordabalken hänvisar vidare till 4 kap. 12 § jordabalken, som avhandlar vilka rättsliga påföljder du kan göra gällande om ovan är uppfyllt. Bestämmelsen ger dig rätt att göra avdrag på skadeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Den senare åtgärder förutsätter emellertid att mindre än ett år förflutit sedan köpet, se 2 st. Avdraget på köpeskillingen beräknas i regel som fastighetens marknadsvärde med och utan felet. Att du ska få framgång mot säljaren förutsätter vidare att du enligt 4 kap. 19 a § jordabalken reklamerar, dvs. invänder, mot köparen inom skälig tid efter det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Hur den tidsfristen beräknas varierar beroende på köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Högsta domstolen har godtagit en frist om 4.5 månader efter det att köparen borde ha upptäckt felet, se NJA 2008 s. 1158. Du bör alltså agera skyndsamt och argumentera att du reklamerat så snart du rimligen kunde förväntas upptäcka felet. ___________________________________________________________________________________Din andra fråga. I första hand bedöms fastighetens eventuella fel utefter vad som kan anses följa av avtalet; såväl skriftliga som muntliga beskrivningar av fastigheten och dess skick kan ligga till grund för avtalsinnehållet. Om köparen på något sätt garanterat eller lämnat uppgifter om att fastigheten ska sakna en viss negativ egenskap, kan fastigheten att ses som felaktig redan på den grunden, se 4 kap. 19 § jordabalken Den grunden är du i en bättre position än mig att avgöra. Om det inte är för handen går man vidare till en abstrakt och objektiv bedömning av fastighetens standard. I normalfallet har du rätt att kräva att fastigheten uppnår någon form av normal standard. Det är en svårdefinierad feltyp men kan förenklat sammanfattas till att köparen, när annat inte är avtalat, har fog att förutsätta att fastigheten och framförallt byggnader därpå uppnår normal standard. Vad det innebär varierar från fall till fall men tumregeln bör vara att om det ska röra sig om en avvikelse som har en reell inverkan på fastighetens marknadsvärde. Det förefaller vara uppnått i ditt fall. Det kan förhålla sig så de skador du märker av är följdskador till en mindre skada och sådana omfattas i regel inte av säljarens felansvar. Ifråga om dräneringsfel kan du dock argumentera att, eftersom det rör sig om ett utdraget och svårbedömt förlopp, och att alla följder av detta fel är följdskador, det ska bedömas som ett och samma fel och att det förelåg vid köpet. Mig veterligen saknas tyvärr vägledande rättsfall i frågan. Avslutningsvis ska jag diskutera kring din undersökningsplikt. Jordabalkens undersökningsplikt, vilken kommer till uttryck i 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken, är relativt omfattande. Fastighetsköparen ska stå kostnaden för alla fel som inför köpet var "upptäckbara", oavsett om en undersökning faktiskt företogs eller inte. Det avgörande blir vad köparen vid en rigorös undersökning borde ha kunnat upptäcka. Köparen antas vara en tillräckligt kunnig lekman. Om ett fel var möjligt att iaktta med syn är det att anses som upptäckbart. Detsamma gäller om symptom av felet gick att iaktta, t.ex. i ditt fall fukt som luktar eller synbara fuktfläckar i källarvägg eller tak. Det ska också poängteras att undersökningsplikten kan omfatta svåråtkomliga utrymmen. Undersökningsplikten kan utvidgas ytterligare om byggnaden är gammal eller på grund av varnande uppgifter från säljaren. Den kan likaledes reduceras om exempelvis säljaren, som svar på tal till köparens bekymmer, lämnar lugnande besked. Om felet inte gick att upptäcka av en kunnig lekman, vare sig på direkt grund eller genom vidare undersöka varningssignaler, är felet ett s.k. dolt fel och grundar felansvar. Även i den här frågan måste du reklamera till säljaren inom skälig tid, 4 kap. 19 a § jordabalken.___________________________________________________________________________________Sammanfattningsvis kan din första fråga besvaras så, att du troligen kan avkräva säljaren en reducering av köpeskillingen förutsatt att han inte kan påvisa att du befann dig i ond tro. Att bevara din andra fråga är betydligt svårare utefter de uppgifter som du angivit i frågan. Bedömningen är väldigt beroende av omständigheter. Jag rekommenderar dig att kontakta en sakkunnig i frågan alternativt våra biträdande jurister för ytterligare konsultation.Om du har fler frågor till mig är du välkommen att lämna en kommentar, så besvarar jag den omgående. Stort lycka till! Vänligen,

Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt av fel vid köp av fast egendom.

2017-10-21 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min sambo köpte väldigt nyligen ett hus från -49. När vi nu har flyttat in och ska få fart på värmen efter att oljan tagit slut, uppdagas att en firma dömt ut oljetanken i våras (returröret på påfyllningen är trasigt) och har även papper på detta. Vi kan alltså inte fylla på olja. Vi har inte fått veta någonting om detta. Vad är det som gäller i ett sådant läge? Säljaren är vad jag förstår, skyldig att informera om sådant som är känt. Samtidigt som vi såklart har undersökningsplikt. Vi gjorde ingen besiktning innan då mäklaren avrådde.
Sofia Wedin |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga att ni undrar vad som gäller vid husköpet när det föreligger fel på huset. Om det är ni eller säljaren som ska stå för felet. Reglering av köp av fast egendom sker i Jordabalken (JB).Felet på oljepannan är ett faktiskt fel. Vilket innebär att fastigheten inte stämmer överens med vad du och säljaren har avtalet, eller om huset avviker med vad du verkligen hade kunnat förvänta dig av huset vid köpet. Vid husköpet förväntade du säkert att oljepannan fungerade som den skulle. Framförallt om det är en av flera (eller enda) värmekällan i huset. Därför rör det sig om ett faktiskt fel (4 kap. 19 § JB). (Om det är enda värmekällan kan det också vara frågan om en kärnegenskap som huset ska förväntas ha). Köparens undersökningspliktUndersökningsplikten är väldigt långtgående vid köp av fast egendom. Det innebär att en grundlig undersökning av huset måste genomföras av (helst) en fackman för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld. Huset är även byggt 1949 och med äldre hus ökar vanligtvis undersökningsplikten. Att ni inte har gjort en besiktning på huset innebär det att ni inte har uppfyllt undersökningsplikten (4 kap. 19 § JB).Det innebär att du inte kommer ha möjlighet att påpeka felet eftersom det hade kunnat upptäckas med en besiktning. Du kommer då få stå för kostanden för att åtgärda felet själv (4 kap. 19 § JB). Säljarens upplysningsplikt:Upplysningsplikten är inte ett absolut krav på säljaren att berätta om fel föreligger på huset. Det krävs att det är en kvalificerad försummelse av säljaren att inte upplysa om de fel som säljaren känner till. Det verkar som om säljaren har känt till felet eftersom det (om jag uppfattar frågan rätt) har funnit redan i våras. Beroende på vad som har sagts vid köpet, det måste ha skett någon form av vilseledande eller svekligt förfarande, kan felet vara ett fel som säljaren borde ha upplyst till er. Ni kommer i så fall eventuellt även fast en bristande undersökningsplikt föreligger kunna påpeka felet och eventuellt kunna få påföljder för felet. Tänk då på att reklamationen måste ske inom skälig tid (4 kap. 12, 19 och 19a § JB). Här blir det alltså en avvägning mellan undersökningsplikten och upplysningsplikten. Vad det är som väger tyngst. Vad som väger tyngst beror på vad som har sagts och skett vid avtalets ingång och omständigheter i det specifika fallet. Beroende på vad som går först avgör också vem som ska stå för att åtgärda felet. Hoppas du fick svar på din fråga!