Översvämning - säljarens ansvar?

2017-09-22 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejJag har sålt mitt hus, lämnade över det för mindre än 1 månad sedan. Nu hävdar köparen på dolt fel för när det stört regnade hade det regnat in i källaren, enda gången det hänt mig var när jag glömt stänga men ventil o det regnade direkt på den. De hävdar att det är fel på dräneringen och att de måste gräva upp runt huset och sätta duk, mm. Jag gjorde en dränering inifrån via Dryprotect i vintras då jag hade missfärgningar efter fukt på några väggar, gjorde detta i förebyggande syfte. Har ni något bra tipps till mig hur jag ska gå tillväga med detta? Har inte lust att lägga ut 100.000:- för att dränera åt dem. Men vill kunna lösa detta smidigt med köparen.Tack på förhand.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Vad säger lagen?Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är det felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet").Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).Tolkning av ditt fallDitt ansvar hänger alltså i första hand på huruvida det är något med huset som strider mot vad ni avtalat eller mot vad köparen haft rimlig anledning att förvänta sig. Detta är en bedömningsfråga som kan påverkas åt båda hållen beroende på olika faktorer. T.ex. talar det emot att det var fel på huset om regnet var av onormal grad, t.ex. varade mycket länge eller var mycket kraftigt. I dessa fall är det vanligt att översvämningar sker även om det inte är fel på huset. Ett annat exempel på en faktor som kan ha betydelse för bedömningen är hur kvalificerad dräneringen du utförde var. Är den fackmässigt utförd talar det till din fördel. Det kan vara till hjälp att försöka inhämta ett expertutlåtande i frågan, t.ex. en byggarbetare som kan gå i god för att "Dryprotect" är en säker och tillräcklig metod för dränering i ditt fall. Om huset anses felaktigt beror ditt ansvar i andra hand på huruvida säljaren uppfyllt sin undersökningsplikt. Du uppger att du gjort någon form av invändig åtgärd för att förebygga skada. Om Dryprotect inte är en helt säker metod och du uppgett detta för dem har de haft anledning att misstänka ökad risk för översvämningar, vilket talar till din fördel. Det är av speciellt stor vikt om du berättat för dem om fuktskadorna du haft innan. Om du inte gjort det, kan det vara ett bekymmer för dig eftersom det kan medföra att du blir ansvarig för skadan som uppkommit (se ovan om motocrossbanefallet).Möjliga åtgärderDet är köparen som måste rikta krav mot dig om hen vill ha ersättning för dränering. De måste komma med argument och därför är det svårt för mig att på förhand hjälpa dig med exakt vad du behöver säga. De resonemang jag fört ovan kan dock bli relevanta och min förhoppning är att de kan vara till hjälp för dig med att bemöta köparens argument.Ni kan alltid förlikas genom att t.ex. stå för halva kostnaden var. Det kan vara en god idé om ni är osäkra på vem som blir ansvarig och inte vill riskera dyra rättegångskostnader i en eventuell tvist. I slutändan kan det bero på hårfina överväganden och utan alla detaljer är det omöjligt att i ett sådant här svar ge en fullständig redovisning för dina möjligheter.Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Felaktig uppgift i objektsbeskrivning vid köp av fastighet - vad kan köparen göra?

2017-09-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi köpte hus för 9 mån sen. I objektsbeskrivningen från mäklare står (i urval) : helrenovering med nya fönster, stammar o el. Samt "nya VA-stammar i tvättstuga, badrum o kök." Vi besiktigade huset tre ggr. Nu har vi en vattenläcka från avlopp kök under grunden utanför huset. VVS-tekniker uppger att stammarna är från byggåret 1976 & vårt försäkringsbolag ersätter inget då rören är över 30 år gamla. Vi har alltså köpt i god tro att stammarna var bytta. Hjälp en nybliven husägare som snart börjar ångra sig!
Johanna Bergvall |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag kommer i mitt svar att hänvisa till jordabalken, ni hittar den här. Fel i fastighetI det fall att en fastighet inte stämmer överens med vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, anses fastigheten vara felaktig. Vid en felaktig fastighet kan köparen antingen få prisavdrag eller häva köpet. Dessutom kan det finnas rätt till ersättning om det lett till skada. I ert fall har det i objektsbeskrivningen uttryckligen stått att stammarna ska vara nya. Att de visat sig vara över 30 år gamla får anses avvika från vad som avtalats mellan er och säljaren. ( 4 kap 17 § 1 st jordabalken)Uppfylld undersökningspliktTrots att ett fel finns kan inte fastigheten anses vara felaktig om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning. Köparen har alltså en undersökningsplikt. För att uppfylla sin undersökningsplikt kan man ta hjälp av en besiktningsman, vilket ni har gjort. I och med att ni fått information om att stammarna var nya har ni inte haft anledning att undersöka detta lika noggrant som om det inte hade stått någonting om dem eller om det angetts att de var gamla. Min bedömning är att er undersökningsplikt vad gäller stammarna kraftigt reducerades på grund av uppgifterna i objektsbeskrivningen och att ni har uppfyllt den. Felet med stammarna bör ni därför kunna åberopa som ett fel i fastigheten. (4 kap 17 § 2 st jordabalken)Reklamera i tidFör att kunna göra felet gällande mot säljaren krävs att ni reklamerar inom skälig tid efter det att ni märkt eller borde ha märkt felet. I ett fall som gällde fuktskador har 4,5 månader efter att köparen borde ha upptäckt felet godtagits som skälig tid. Min rekommendation är ni meddelar säljaren om felet så snabbt som möjligt, om ni inte redan har gjort det. (4 kap 19a § jordabalken, NJA 2008 s. 1158)Kräv prisavdrag och ersättning för eventuell skadaOm alla dessa steg är uppfyllda, dvs det föreligger ett fel och ni har rätt att göra det gällande mot säljaren, har ni rätt till prisavdrag. Skulle felet vara av väsentlig betydelse har ni rätt att häva köpet istället. För att felet ska vara väsentligt krävs att felet rör viktiga delar i byggnaden, såsom kraftiga rötskador eller stora problem med skadeinsekter. Skulle det finnas tillräckliga argument för att felet i er fastighet är väsentligt kan ni häva köpet, min personliga bedömning är dock att prisavdrag är den lämpligaste påföljden. Har felet med stammarna lett till skada för er har ni även rätt att kräva skadestånd, till exempel för fuktskador. (4 kap 17 § 1 st och 4 kap 12 § jordabalken)SammanfattningVill ni göra felet gällande mot köparen har ni alltså möjlighet att göra det, eftersom ett fel som får åberopas finns i er fastighet. Se bara till att reklamera så snabbt som möjligt, om ni inte redan gjort det. Som påföljd kan ni kräva prisavdrag eller hävning samt ersättning för eventuell skada. Hoppas ni har fått svar på er fråga! Vill ni ha mer kvalificerad hjälp och specifika råd kring detta är ni varmt välkomna att kontakta Lawline Juristbyrå, här. Med vänliga hälsningar,

Fråga om säljaransvar vid okänt dolt fel

2017-09-06 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi sålde ett hus 2009 till ett par som visste att huset var gammalt, byggdes 1955 och då i min mormors ägor. När hon gick bort bestämde vi oss för att testa att bo där och hann äga huset i ca 10-11 månader innan det blev sålt till paret. Ett par år senare hörde de av sig då vid ett försök till att dränera huset hittade de en tvåkammarbrunn, en som vi inte visste om fanns och finns inte med på kommunens planritning heller. De ringde och frågade om detta och vi sa att vi inte hade en aning om detta. De trodde inte den var aktiv och fyllde igen brunnen och efter det började det svämma över i hela husets avlopp. Efter ytterligare ett par år återkommer de och nu vill de att vi ska betala hälften av detta och att det är ett dolt fel. Om inte ens kommun visste att den fanns eller var aktiv hur akulle vi kunnat veta det?Frågan är om vi är betalningsskyldiga då de själva har gjort åverkan och fyllt igen brunnen efter att de visste att vi inte hade en aning om att den ens fanns.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline!Om säljarens vetskap om feletFör husköp gäller 4 kap. jordabalken. Fastigheten (huset + fastigheten i övrig, t.ex. tomt och mark under huset, inkl. brunn) är felaktig om den strider mot avtalet eller vad köparen rimligen kunnat förutsätta (19 §). Säljarens vetskap om felet har ingen betydelse för köparens rätt att få det ersatt, det är fortfarande ett dolt fel även om säljaren inte visste om felet. Detta är anledningen att många hussäljare tecknar en s.k. dolda-fel-försäkring.Vad som utgör feletFör att ni ska bli skyldiga att betala för åtgärdandet krävs att brunnens existens faktiskt räknas som ett fel. Vad jag kan döma är det en svår tolkningsfråga då det på sätt och vis kan vara en tillgång men samtidigt ett fel pga dess otymplighet, vilken kan ställa till hinder när man ska göra exv. en dränering, som är fallet här.Det kan hävdas att felet i själva verket uppstod när köparna på egen hand fyllde igen brunnen. Brunnen hade ju inte orsakat någon skada innan utan översvämningen var snarare än direkt följd av köparnas handling, snarare än er handling som säljare.ErsättningenOm felet bedöms ligga i brunnens själva existens blir ni skyldiga att ersätta endast den summa som uppkommer av felet (12 §). Som jag ser det innebär detta att ni behöver betala vad det hade kostat att avlägsna brunnen på lämpligt vis. Ni behöver däremot inte betala för översvämningen eftersom denna orsakades av köparna. Distinktionen mellan dessa två skador är en viktig distinktion i ert fall. Om avlägsning av brunnen t.ex. hade kostat 10 000 kr och översvämningen orsakade skador som kostade 20 000 kr att åtgärda, så bör ni argumentera för att ni bara behöver betala 10 000 kr.RegressrättOm ni blir ersättningsskyldiga i domstol eller går med på att självmant ersätta något visst belopp pga brunnen, kan ni få s.k. regressrätt gentemot den vars skuld det är att brunnen är där den är utan att det nedtecknats. Det innebär att ni kan kräva detta ansvarssubjekt på ersättning för det ni betalat köparen för åtgärdande av felet. Utan alla detaljer blir det svårt för mig att säga vem ansvarssubjektet är men det kanske t.ex. är de som byggde huset som borde ha fört protokoll över att de byggde det ovanpå brunnen.Om ni hittar något sådant ansvarssubjekt kan ni alltså kräva dem på ersättning enligt allmänna skadeståndsprincipen om regressrätt.Vidare rådgivningEr fråga har en del komplexa överväganden och för ett fullständigt svar hade vi behövt mer information. Jag råder er att söka vidare rådgivning via vår juristbyrå, klicka här för mer info. Detta kan vara till speciellt stor hjälp om det blir en tvist i domstol.I övrigt kan jag bara påminna er om att det alltid är möjligt att förlikas med motparten genom att ni t.ex. står för halva åtgärdskostnaden var. På så vis kan ni undvika en riskfylld rättsprocess om ni inte känner er tillräckligt säkra på att ni kommer att vinna. Detta är också något som vår juristbyrå kan rådge er i.Hoppas det besvarar er fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen och lycka till med ärendet!Vänliga hälsningar,

Besiktningsman missade fuktskada + säljaren berättade inget

2017-09-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Har precis köpt en fastighet och ca 1 vecka efter tillträdet då vi skulle ha ner Anticimex för att se över en installation av krypgrunds avfuktare samt få en offert på det får vi även information om att krypgrunden och då syllarna som bär upp ytterväggarna är ruttna. Då vi haft besiktningsman som utfört en okulär besiktning innan köpet och därmed uppfyllt de undersökningskrav vi har på oss känns det här inte bra. Tog dit en snickare samma dag som kunde köra sin kniv rakt igenom syllarna, med andra ord måste de bytas och det kan bli en ganska så saftig summa.Besiktningsmannen skriver i sitt protokoll att det inte är några synliga skador på stommen utan bara någon mindre gammal fuktskada som inte skall vara några problem. Det visar sig vara helt fel då rötskada på syllarna är en synlig skada på stommen, vilket också snickaren intygar.Sen visar det sig, vilket vi inte fick reda på, att det såg ut såhär i grunden när säljaren köpte fastigheten för ca 7år sen, allt hon sagt var att de installerat en krypgrundsavfuktare för att hålla det så torrt som möjligt och inte för att försöka rädda något som är ruttet, hon nämnde inte överhuvudtaget att det såg ut som det gör där.Så hur kan jag gå vidare här? Jag är inte intresserad av att lägga den summan på att byta något som är känt av säljaren och missat av besiktningsmannen men som jag inte vetat om.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Det finns en klar möjlighet för dig att få detta åtgärdat på säljarens bekostnad.Vad säger lagen?För köp av fastighet gäller 4 kap. jordabalken. En fuktskada som inte informerats om innan köpet är ett tydligt fel på fastigheten (19 § första stycket). Detta medför rätt till prisavdrag på den summan det kostar att åtgärda felet eller vad felet orsakar för värdeskillnad på fastigheten (12 §). Om felet faller inom köparens undersökningsplikt, får denne inte kräva att felet avhjälps av säljaren (19 § andra stycket). Detta hinder frånfaller dock enligt praxis om säljaren varit medveten om felet och inte berättat det. Undersökningsplikten är automatiskt uppfylld om köparen anlitat en behörig besiktningsman.Enligt allmänna skadeståndsprinciper har en säljare rätt att kräva besiktningsmannen på ersättning för fel som denne inte upptäckt. Denna rätt som säljaren har kallas regressrätt. Vad kan du göra?Det är ett tydligt att fuktskadan är ett fel och att ni uppfyllt er undersökningsplikt. Därmed bör ni ha rätt till ersättning för avhjälpande av felet, oavsett om säljaren var medveten om felet eller inte. Om de inte var medvetna om felet kan det täckas av deras försäkring om denna har skydd för s.k. dolda fel. I annat fall kan de kräva besiktningsmannen på ersättning.Om de visste om felet utan att berätta har de begått ett avtalsbrott och är definitivt skyldiga att ersätta. Det kan också argumenteras för att de borde insett felet med tanke på att det fanns indikationer vid deras inflyttning i huset som enkelt kan antas leda till den sortens fuktskada som nu uppkommit.Mycket talar till din fördel och om säljaren inte går med på vad du kräver kan du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Om du behöver hjälp med detta kan du kontakta oss på info@lawline.se, där du även kan få kontakt med vår juristbyrå som kan representera dig i en eventuell tvist. Det kan vara värt att tänka på att du och säljaren alltid har möjlighet att förlikas genom att t.ex. stå för halva kostnaden var.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Drar kallt i rummet - ett dolt fel? Köparens och säljarens ansvar.

2017-09-15 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Sålde min lägenhet för ca 8 månader sen! Och nu 8månader senare hör köparen av sig och säger att det drar kallt från sovalkovsdelen! Jag bodde där i flera år utan några problem alls! Köpare hävdar att det är säljarens problem och dolt fel? Och att ja borde fixa? Men om de nu drar så mkt som påstås! Borde de inte då vara fullt möjligt att upptäcka vid köparens både visning och besiktning? Tack på förhand! / Säljare
Anastasia Matveeva |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline!Av din fråga framkommer det att du har sålt en bostadsrätt. Brist i ett rum har upptäckts efter köpet. Säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningspliktRelevanta regler hittas i 4 kap. Jordabalken. Som utgångspunkt har säljare en upplysningsplikt gentemot köpare. Köpare har undersökningsplikt före köpet av fastigheten. Du som säljare har inte upplyst om att detta rum är bristfälligt, eftersom du inte har upptäckt detta fel medan du bodde i lägenheten. Om du hade känt till detta, hade du varit tvungen att utfästa detta. Som nämnt är detta inte fallet. Som köpare får man inte åberopa fel som man borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet 4 kap. 19 § Jordabalken. Enligt praxis (tidigare domar) ska köparen undersöka fastigheten innan köp, på egen hand eller med hjälp av en besiktningsman. Sådana fel som är upptäckbara vid undersökningen kan köparen inte åberopa som fel, 4 kap. 19 § 2 st. Jordabalken och kan därmed inte kräva åtgärder enligt 4 kap. 19 § 1 st. Jordabalken som stadgar rätt till avdrag eller hävning om felet är väsentligt. Även rätten till ersättning om skadan skett p.g.a. försummelse från säljarens sida regleras i bestämmelsen. Vad som anses som normal undersökningsplikt diskuteras i flertals domar. (se ex. NJA 1996 s. 584). Utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning.Dolt felKöparen åberopar felet som ett dolt fel. Med det menas sådant fel som det inte är sannolikt att upptäcka vid en undersökning av utrymmet. Exempel på dessa fel är fuktskada som inte är direkt synlig. En påtaglig dragning bör vara direkt kännbar vid en sådan undersökning som köparen är förpliktigad att göra. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt domen NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Den påstådda dragningen i rummen hade kunnat upptäckas vid sådan undersökning. Felet bör inte anses som ett dolt fel. Du som säljare är därmed inte ansvarig för det påstådda felet. ReklamationDet går även att argumentera för att reklamationen som har skett 8 månader efter köpet inte har genomförts inom en skälig tid, alltså skyndsamt efter att köparen upptäckt felet. Behöver du ytterligare rådgivning? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Kostnadsfri telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,

Köpare misstänkte fel men köpte ändå - rätt till åtgärd?

2017-09-11 i Fel i fastighet
FRÅGA |HejVi har sålt vårt radhus och köparen har begärt en köpegenomgång med den besiktningsman som gjorde vår besiktning inför försäljningen. I besiktningsprotokollet går att läsa att det inte finns någon avvikande lukt som tyder på fuktrelaterade skador. Något besiktningsmannen står fast vid även vid köpargenomgången. Vid genomgången uppger köparen att han känner en lukt. Besiktningsmannen står fast vid sin uppfattning (ingen avvikande lukt) men säger till köparen att han bör undersöka mer grundligt om han känner oro för den lukt han säger sig känna. Köparen har svårt att få till en grundligare undersökning pga svårigheter att komma åt krypgrunden. Avståndet mellan hus och mark är för litet för en människa att krypa mellan. I kontraktet står följande: Köparen äger rätt att genom sakkunnig besiktningsman genomföra en besiktning av fastigheten senast x. Skulle härvid framkomma ej tidigare kända fel eller skador som köparen ej tidigare fått upplysning om skall parterna efter bästa förmåga enas om åtgärd.Vi tolkar klausulen som att det är besiktning gjord av sakkunnig besiktningsman som ska visa på nytillkomna skador och fel för att klausulen ska kunna åberopas. I det här fallet är det inte besiktningsmannen som konstaterar lukt utan köparen själv. Besiktningsmannen går emot köparen och uppger att ingen avvikande lukt förekommer. Vår fråga är om köparen kan hävda att lukten som bara han känner är att betrakta som ett fel som kan generera reducering av priset?Tack på förhand!
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Om radhuset är en fastighet, dvs att du ägde jorden det står på och själva radhuset, gäller jordabalken. Om du bara sålt själva radhuset eller rätt att bo i det, är det en bostadsrätt och då gäller köplagen. I båda fallen har säljaren en undersökningsplikt. Genom att anlita en besiktningsman har han i princip uppfyllt sin undersökningsplikt och visar det sig att det faktiskt är fel på huset är han befriad från ansvar och du måste i så fall stå för kostnaden. Om han misstänker ett fel utan att undersöka det vidare och det sedan visar sig att misstanken var sann och det fanns ett faktiskt fel, har han dock försummat sin undersökningsplikt och blir själv ansvarig att åtgärda felet, såvida inte du var medveten om felet och avstod från att berätta det.Lukten i sig är inte ett fel, det måste alltså finnas ett fel enligt jordabalken om radhuset eller köplagen om det är en bostadsrätt för att köparen eventuellt ska få rätt att du avhjälper det.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Kommunen äger del av tomten - rätt till hävning för köparen?

2017-09-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, vi har sålt ett hus med en tomt på 434 kvm. Tomten har en häck som vätter ut mot trottoar samt en mur på ena sidan som skiljer huset från grannens tomt, även muren slutar vid trottoaren. Huset har bara haft en ägare innan oss, en kvinna som bodde i huset, efter att den byggts 2002 på avstyckad mark, i 12 år. Lb hus hade byggt huset och anlagt trädgård med häck innan hon hade flyttat in enligt henne. Trädgården är väl integrerad och det har aldrig funnits skäl att ifrågasätta dess utseende. 3 veckor efter att vi sålt vårt hus får vi mail fr våra köpare som vill ha skadestånd på över 800 000 kr samt önskar häva köpet då de upptäckt att häcken är placerad på kommunens mark. Det gäller alltså ca 44 kvm utöver den tomtarea som tillhör huset och som vi angett. Vi har ej vetat om denna omständighet och inte heller säljaren innan oss. Vi har kontaktat kommunen som ej vill ge oss möjlighet vare sig till tomträtt, nyttjanderätt el köp av tomtbit. Vi har nu erbjudit oss att betala omplantering av häcken så att det stämmer överens med tomtgränsen. Köparna har ju fått den tomtarea som de betalt för trots allt. Kommunen kommer ej att göra anspråk på tomtdel under närmaste framtid. Köparna vill fortsatt häva och ha skadestånd på nästan en miljon. Hur ser våra chanser ut i en domstol? Kan ni råda oss i detta läge? Tack så mycket.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline!För köp av fastigheter gäller 4 kap. jordabalken. Om en fastighet säljs och det senare visar sig att den besväras av annans rättighet som inskränker på köparens rättigheter över fastigheten har köparen rätt till prisavdrag (17 §). Annans äganderätt över del av fastigheten är ett typiskt sådant fall. Ni lär alltså vara betalningsskyldiga gentemot köparna motsvarande värdeskillnaden som felet medför, dock inget mer än detta.De får endast häva köpet om det är av väsentlig betydelse (17, 12 §). Detta innebär att det ska finnas något särskilt skäl för köparna att inte kunna acceptera ett prisavdrag. Det kan t.ex. röra sig om att de haft speciella planer som inte går att genomföra med den aktuella tomtarean och som varit avgörande för husköpet. Det krävs dock ganska påtalande skäl för att få till en sådan hävning och utan några särskilda omständigheter lär de behöva acceptera ett prisavdrag.Ni kan ha s.k. regressrätt gentemot den som är att skylla för felberäkningen av tomtarean. Det är svårt för mig att säga exakt hur detta kan gå till utan att veta alla omständigheter men kanske har tidigare husägaren varit medveten om felet och ändå sålt eller kanske har någon fackman utfört beräkningen på felaktigt sätt och därför låtit uppföra häcken på kommunens mark.Om det blir en process i domstol rekommenderar jag att du rådgör vidare med en av våra jurister. Mer info finns här.Hoppas det besvarar er fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Fel i fastighet; byggnorm

2017-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpte bostadsrätt flytta in 28/4-17 hade en okolär besiktning 1 vecka efter inflyttning där man sa att det egentligen inte behövs en besiktning för det inte är rapporterat några direkta fel i dessa området men det gjordes en lukt och inspektion av avlopp. Besiktning som mannen gjorde dokumenterades inte eller förde inget protokoll finns allså inget sådant. Det fanns heller inget att anmärka på .Ca efter 5-6 veckor började det knarra och svikta i badrums golvet. Jag blev förskräckt och blev jätte orolig ringde till Bostdsföreningen som skrattade och tyckte det var charmigt när han kom för inspektion han kollade men det fanns ingen fukt. Det är ett konstruktionsfel dom byggde så 1988 men nu 2017 har det blivet ett stort problem för Risksbyggen Boråshus 25. Min fråga hur går jag till väga att driva detta ? Bostadsrätten har ju sjunkit i värde. Det är inget roligt att höra på detta min ny granne under mig har inte flyttat in än hon kommer att bli störd av detta tror jag .
Alvaro Castro |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 4:19 Jordabalken hittar vi regleringarna för fel i fastighet. Där står det att man ska anse att fel föreligger om fastigheten avviker från avtalet eller avviker från vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Då detta handlar om ett fel som inte borde upptäckts vid en besiktning och det heller inte handlar om att något avviker från avtalet ska en bedömning göras enligt vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Så som du beskrivit detta så rör det sig om ett konstruktionsfel. Då ska bedömningen göras utifrån de byggnormer som fanns då fastigheten byggdes. En köpare kan inte förvänta sig att fastigheten ska vara bättre än så. Om ditt fel är sprunget ur en konstruktion som var allmänt accepterad och inte stred mot byggnormen som fanns 1988 så ska det inte anses vara ett fel.Ett alternativ om du vill ta denna fråga vidare eller har fler funderingar är att höra av dig till oss på Lawline.För att komma i kontakt med en av våra jurister kan du antingen ringa eller mejla oss.Telefonnummer: 08-533 300 04Öppettider: måndag–fredag kl. 10.00–16.00E-post: info@lawline.seHoppas du har fått svar på din fråga!Vänligen,