Besittningsskydd vid uthyrning av egen bostad och formkrav på hyresavtal vid en sådan uthyrning.

2015-03-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Hyr sedan några år ut min bostadsrätt i andra hand med tillstånd från föreningsstyrelsen. Den senaste hyr sedan 1 Juli 2013, nu endast med muntligt Ok från styrelsen och tyvärr så blev då inget avtal skrivet mellan mig och hyresgästen. Hyran betalas i tid och allt är Ok, styrelsen har inga till mig inkomna invändningar.Har avsaknad av avtal någon betydelse eller kan denna andrahandsuthyrning anses gälla enligt "privatuthyrningslagen"?Om det är så, saknar andrahandshyresgästen möjlighet till att hävda besittningsrätt efter 2 år av boende?Om jag inte kan hävda "privatuthyrningslagen" enligt ovan måste jag då snart (och när?) formellt säga upp min hyresgäst för att undvikaatt denne får besittningsrätt?VänligenAnders Eriksson
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Har avsaknaden av avtal någon betydelse?Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller för den typen av avtal som regleras i Jordabalken kapitel 12. Av Jordabalken 12:2 framgår att ett hyresavtal inte behöver vara skriftligt om inte hyresgästen eller hyresvärden begär det. Har ingen av er begärt att avtalet ska vara skriftligt är avtalet alltså gällande enligt Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.Saknar andrahandshyresgästen besittningsskydd?När man hyr enligt reglerna i Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad så har man inget besittningsskydd om det inte är särskilt avtalat, 3§3st. Din hyresgäst saknar alltså besittningsskydd.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Otillåten andrahandsuthyrning ger ej rätt till ersättning för erlagda hyror.

2015-02-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har fått höra märklig uppgift om att ifall lägenhet som är innehavd med hyresrätt har upplåtits i andra hand utan tillstånd av fastighetsägaren, så kan andrahandshyresgäst kräva tillbaka erlagd hyra eftersom upplåtelsen är och har varit olaglig. Jag förutsätter att andrahandshyresgästen inte har varit införstådd med sakläget, utan har utgått ifrån att upplåtelsen sker med tillåtelse av hyresvärd / fatighetsägaren. Förhållandet att hyresgäst i förstahand som illegalt har upplåtit lägenheten riskerar att förlora hyresavtal har ingen relevans till min fråga, och jag har inte personligt intresse i saken, men anser att omständigheten låter märklig. Finns prejudikat? I och för sig skall inget juridiskt hinder föreligga, enär upplåtelsen är brottslig och andrahandshyresgäst kan förlora bostad om situationen uppdagas, och scenariot skulle tillämpas på annat; kan man om tillåtelse eller tillstånd av lagfaren ägare vid uthyrning av leasing-bil eller annat objekt tvingas att återbetala hyra ifall faktum om illegitimitet skulle framkomma?Jag är tacksam för upplysning.M v hN Nescio
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!Jag vågar påstå att uppgifterna du fått del av inte stämmer. Först och främst får man se till att rättsförhållandet avser hyresvärd - hyresgäst. I din beskrivna situation är fastighetsägaren (hyresvärd) i avtalsförhållande med förstahandshyresgästen (hyresgäst), och sedan är förstahandshyresgästen (hyresvärd) i avtalsförhållande med andrahandshyresgästen (hyresgäst). Det föreligger alltså inget avtalsförhållande mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. En otillåten andrahandsuthyrning är i lagens mening varken brottslig eller olaglig, den är som det framgår, endast otillåten. Den enda påföljden som kan bli aktuell är uppsägning av hyreskontraktet (mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen). Detta i sig skulle kunna utlösa ett skadeståndsansvar för förstahandshyresgästen till andrahandshyresgästen. Dock skulle ett sådant eventuellt skadestånd inte grunda sig på hyran, utan på eventuella skador som andrahandshyresgästen ådrar sig på grund av förstahandshyresgästens otillåtna andrahandsuthyrning.Däremot kunde andrahandshyresgäster tidigare (men inte längre då regleringen på området har ändrats) kräva ersättning av förstahandshyresgästen för oskäligt hög hyra, genom anmälan till hyresnämnden. Ersättningen som då tilldelades utgick med retroaktiv verkan, d.v.s. för tidigare betalda hyror där hyran ansågs oskäligt hög. Dock har regleringen ändrats och denna typ av ersättning kan inte längre fås. Man kan däremot fortfarande överklaga hyrans storlek till hyresnämnden, fast man kan inte längre få ersättning för betalda hyror. Hyreslagen utgörs av 12 kap. jordabalken och gäller hyra av fast egendom. Regleringen är inte analogt tillämpbar på hyra av lösa saker (med undantag för hus på ofri tomt). Med andra ord kan man inte tillämpa fastighetsrättslig reglering på ditt exempel.Hoppas rådgivningen har varit till hjälpMed vänliga hälsningarFredrik Norberg

Giltigt hyresavtal över mailkorrenspondens?

2015-02-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag fick svar på blocket från en person som skrev till mig i ett svarsmail på min förfrågan om att hyra hans lägenhet i andrahand, att han hade valt mig och jag kunde flytta in närsomhelst nu i dagarna..har alltså detta skriftligt, vi skulle bara träffas och skriva kontrakt.. nu svarar han inte när jag försöker få tag på honom, är hans mail bindande att jag har rätt till att hyra lägenheten?Tack för er hjälp.MvhDiana Mari
Martin Cronsioe |Hej Diana! Tack för din fråga till Lawline.Det finns inga egentliga formkrav för hyresavtal; så länge det finns två överensstämmande viljeförklaringar är avtalet giltigt. Hyreslagen kräver dock att avtalet har ett visst materiellt innehåll för att avtalet ska klassas som ett hyresavtal. Kravet innebär egentligen inte mer än att parterna i avtalet ska ha enats om att ett visst objekt (ett hus eller del av hus) ska upplåtas till nyttjande mot ersättning. Dessa kriterier verkar vara uppfyllda i ditt fall. Hans svar på din förfrågan kan för övrigt ses som en ren accept, och ni har därför ingått ett avtal. Min bedömning är, utifrån de omständigheter som du beskriver, att ni har slutit ett giltigt hyresavtal i lagens mening. Vad som sedan gäller med uppsägningstider osv är beroende av om lägenheten är en bostadsrätt eller hyresrätt. Innehar han lägenheten med hyresrätt är hyreslagens regler tillämpliga. Dessa hittar du här. Är det istället fråga om en bostadsrätt finns det särskilda bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad. Dessa hittar du här. Hoppas att svaret har varit till hjälp.

Andrahandshyresgästs besittningsrätt

2015-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Har bott i en lägenhet i Stockholms innerstad i ca 10år. (Hyresvärd Stadsholmen) Jag har aldrig själv stått på första hands kontraktet.Jag vill nu ta över kontraktet, men har förstått att det är svårt då jag inte har besittningsrätt mot hyresvärden (stadsholmen). Men, nu till min fråga, det finns inget kryphål för det där? har betalat hyran från mitt konto i 10 år, alltid varit skriven på adressen, de är hyresvärden som satt upp mitt namn på dörren, haft all kontakt med mig osv, den som står på kontraktet vill också att jag får det.Finns det någon chans tror ni?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Det finns inte någon rätt att som andrahandshyresgäst ta över en hyreslägenhet när förstahanshyresgästen flyttar. Tyvärr kommer du nog att behöva flytta. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga om det är något som fortfarande är oklart.

Hyra i andra hand - hyreshöjning

2015-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en lägenhet i andra hand sedan september 2010, varje september åren efter har fastighetsägaren höjt hyran. Först med 200:- 2011, sedan skulle han höja igen med 200:- 2012, men då frågade jag ifall han skulle göra så varje år, det blir ganska mycket höjning och jag skulle inte kunna ha möjlighet att bo kvar till slut. Då höjde han med 100:- och har gjort det varje september sedan dess. Uppe i 4900:- nu.MEN, nu ser jag på mitt hyreskontrakt att det inte står någonting om hyreshöjning någonstans. Har han ändå rätt att höja (eftersom han äger stället) trots att vi har kontrakt där det inte framkommer att höjning varje år kommer göras?
Christopher Escalante |Hej!Tack för din fråga.Enligt 12 kap. 19 § jordbalken (hyreslagen) är huvudregeln att hyran är den som regleras i hyresavtalet. Vill hyresvärden omreglera villkoren i avtalet, exempelvis höja hyran, ska hyresvärden skriftligen meddela om detta. 12 kap. 54 § jordabalken. Hyresvärden har således rätt att höja hyran, men sådant meddelande måste vara skriftligt och en överenskommelse måste komma till stånd mellan hyresvärd och hyresgäst.Angående hyressättningen har uthyraren rätt att sätta en hyra som är skälig, vad som är skäligt får bedömas i det enskilda fallet och hjälp kan fås från hyresnämndens webbsida. (http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/). I den mån hyreshöjningen är tvistig kan detta hänföras till hyresnämnden som slutligen tar ställning till hyrans skälighet. 12 kap. 55 § jordabalken.Vänligen,

Andrahandsuthyrning av medlem i BRF: juridisk person

2015-02-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag önskar köpa en lägenhet som juridisk person och hyra ut den i andrahand till en person som inte tillhör företaget eller på andra sätt har nära kopplingar till mig. I bostadsrättslagen 7 kap. 6 § 2:a stycket framgår att en juridisk person endast får använda lägenheten för att i sin helhet upplåta lägenheten i andrahand som permanentbostad om inte något annat har avtalats. I 7 kap 11§ 2:a stycket framgår dock att tillståndet att hyra ut i andrahand kan begränsas till viss tid. Hur hänger detta ihop? Om tidsfristen löpt ut för andrahandsuthyrningen hur ska den juridiska personen då kunna upplåta lägenheten i andrahand eller på annat sätt bruka bostadsrätten? Bör inte en styrelse som beviljar medlemskap till en juridisk person även anses ha beviljat att lägenheten upplåts i andrahand tillsvidare så länge som de inte kan uppvisa en befogad anledning till att vägra samtycke till att hyra ut i andrahand?
Märta Ahlén |Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!En bostadsrättsförening (BRF) – givet att stadgarna inte uttryckligen förbjuder det – kan besluta att en juridisk person, som efter övergång har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, ska antas som medlem i föreningen (2 kap. 4 §). Innehas en lägenhet med bostadsrätt av en juridisk person föreskriver 7 kap. 6 § andra stycket, som du säger, att lägenheten endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad. Detta är dock giltigt så länge som lägenheten inte är en lokal och inte heller är avsedd för fritidsändamål. Sist i stycket läggs också till att detta gäller i brist på avtal med den juridiska personen om bostadslägenhetens användning. (Det är med andra ord i allra högsta grad möjligt att inbördes reglera hur lägenheten får användas och om vem som faktiskt får använda lägenheten.)En upplåtelse i andra hand som det är fråga om här kräver som huvudregel styrelsens samtycke enligt bestämmelserna i 7 kap. 10 §. I paragrafen har införts ett förtydligande om att styrelsens samtycke krävs även i de fall som avses i 6 § andra stycket, dvs. även i det läget en juridisk person i andra hand vill upplåta bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Skälet för detta är givetvis ökat styrelseinflytande; att möjliggöra för föreningen att påverka till vem lägenheten ska upplåtas.I lagkommentaren förklaras att styrelsen, givetvis, kan och bör lämna ett sådant samtycke i samband med att den juridiska personen antas som medlem. Styrelsen kan i det läget lämna ett generellt samtycke, men i brist på sådant behöver ett nytt samtycke inhämtas vid varje ny andrahandsupplåtelse. Detta utgör svaret på din fråga om inte en styrelse som beviljar medlemskap till en juridisk person även bör anses ha beviljat att lägenheten upplåts i andrahand tillsvidare så länge som de inte kan uppvisa en befogad anledning till att vägra samtycke till att hyra ut i andrahand. Svaret är alltså: nej, i brist på ett generellt samtycke till andrahandsupplåtelse ska frågan prövas vid varje nytt tillfälle/varje ny hyresgäst. Det är en annan sak att styrelsen härvidlag, varenda gång som samtycke efterfrågas, har att lämna det om inte befogad anledning finns att vägra det. Hur det ovan sagda går ihop med bestämmelsen i 7 kap 11§ andra stycket som stadgar att tillståndet att hyra ut i andrahand kan begränsas till viss tid ska förklaras i det följande. Notera för övrigt formuleringen "kan", inte "ska"; det är fråga en möjlighet men inget krav. Vad som bestämmelsen ytterst åsyftar är att göra det möjligt för föreningen att utöva den kontroll över andrahandsupplåtelser i huset som den äger rätt att göra. Så, att bestämmelsen påminner om att ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till viss tid är helt enkelt att därefter ska förutsättningarna för andrahandsupplåtelsen prövas igen. Kanske har bostadsrättsföreningen den här gången befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelsen eftersom anmärkningar i fråga om skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt har och i fortsättningen ska nyttja lägenheten? Om tidsfristen löpt ut för ett tillstånd till andrahandsuthyrning innebär alltså detta inte att den juridiska personen är förhindrad att upplåta på nytt; det betyder bara att styrelsens samtycke måste inhämtas igen. Och givetvis är styrelsen även i detta läge underkastad kravet på att medge upplåtelsen om den inte har "befogad anledning" att vägra. Sammanfattningsvis innebär inte "viss tids"-möjligheten ett reservationslöst medgivande till en bostadsrättsförenings styrelse att liksom aktivt obstruera för den juridiska personen att alls upplåta bostadslägenheten i andra hand; vad villkoret medför är en möjlighet för styrelsen att kontrollera hur huset utnyttjas. Det ska härvid också påminnas om att det av 7 kap. 11 § andra stycket framgår att föreningens samtycke till upplåtelse i andra hand under vissa förhållanden kan ersättas med hyresnämndens tillstånd. Detta ger en ytterligare garanti för att styrelsen inte uppställer orimliga villkor kring medgivandet av andrahandsupplåtelse.Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga och önskar dig välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor! Vänligen,

Regler kring inneboende och andrahandsuthyrning

2015-02-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Gäller regler kring andrahandsuthyrning/inneboendeBor i en etta med sovalkov 47kvm. Har jag rätt enligt hyreslagen att ha en inneboende i lgh? Har hört att i en etta kan man inte ha inneboende då man räknar att man behöver hela lgh för sig själv. Har man "rätt" att hyra ut i andra hand om man vill prova att bo tillsammans med sin kille? Hur lång tid i så fall?
Victor Sundh |HejFör inneboende krävs inget tillstånd av hyresvärden. Man måste dock göra en gränsdragning för vad som klassas som inneboende och när det i själva verket rör andrahandsuthyrning. Om upplägget innebär att den "inneboende" får använda lägenheten "självständigt", d.v.s. att du inte har fri tillgång till lägenheten och har din fasta bostadspunkt där rör det sig om andrahandsuthyrning och för detta krävs hyresvärdens tillstånd. Om du vill prova att bo tillsammans med din partner och värden säger nej till andrahandsuthyrning kan du ansöka om tillstånd för detta hos hyresnämnden. Att prova bo tillsammans med sin partner är ett av de godtagbara skäl för andrahandsuthyrning som hyresnämnden listar på sin hemsida.

Uthyrning i andra hand av bostadsrätt

2015-02-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan. Jag har en fråga gällande ägande av bostadsrätter. Jag har under 3 års tid snart bott i södra delarna av stockholm, och har länge kännt att de är väldigt långt bort från mina områden där jag är uppvuxcen och har alla goda vänner. Så jag funderar så här.. Finns de någon lag som säger emot att hyra ut min bostadsrätt för ett bra pris. och sen samtidigt äga en hyresrätt i annan del av sverige ? menar mer att finns de något som säger emot att äga 2 lägenheter varav en hyres och en bostadsrätt .Tack på förhand för svaret.
Joakim Wahlgren |Hej och tack för din fråga!Du har rätt att hyra ut din bostadsrätt och samtidigt bo i en hyresrätt. När det gäller hyresrätten så är detta ett hyresavtal och du äger aldrig bostaden. Bostadsrätten är en upplåtelse av en lägenhet av en bostadsrättsförening som du äger en andel i. Det är därför upp till bostadsrättsföreningen att bestämma huruvida du kan hyra ut din lägenhet till någon annan och hur länge. Kontakta din bostadsrättsförening för mer information. Skulle bostadsrättsföreningen motsätta sig en uthyrning i andra hand så finns det en möjlighet att vända sig till Hyresnämnden.När det gäller priset för att hyra ut din bostadsrätt så regleras det i Privatuthyrningslagen som du hittar här.Du har rätt till en kostnadsbaserad hyra vilket innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än summan av din kapitalkostnad och din driftskostnad. Det förutsätter att du endast hyr ut bostadsrätten till en person eller ett par (inte flera inneboende som hyr olika rum). Din kapitalkostnad är en skälig årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. Enligt förarbeten till privatuthyrningslagen så är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Den är inte kopplad till dina faktiska kostnader så oberoende av vad dina faktiska kostnader är ska kapitalkostnaden räknas ut på detta sätt.Dina driftskostnader är till exempel elkostnader, avgift till bostadsrättsföreningen och dylikt. Om du hyr ut bostadsrätten möblerad kan du ta ut ersättning för möbelslitage. Till skillnad från kapitalkostnaden är driftskostnaden kopplad till dina faktiska kostnader.Om du tar ut en för hög hyra kan dena prövas av Hyresnämnden men du kan inte bli retroaktivt återbetalningsskyldig för oskäligt hög hyra.Hyr du ut bostadsrätten till flera inneboende som hyr olika rum kommer privatuthyrningslagens regler endast att gälla den första hyresgästen. För de andra gäller hyreslagens regler som du hittar HÄR. Enligt hyreslagens regler räknas hyran ut på ett annat sätt och dina faktiska kostnader tas inte i beaktan. Du kan bli retroaktivt återbetalningsskyldig för oskäligt hög hyra till de personer som omfattas av hyreslagens regler. Den hyra du får om du hyr ut din bostadsrätt räknas som skattepliktig inkomst och du blir skyldig att redovisa ersättning både i kontant och i annan form. Det finns ett schablonavdrag på 40 000 kr som du får göra avdrag för och du får även lägga till summan för erlagda avgifter till bostadsrättsföreningen. Om du tex hyr ut din bostadsrätt för 8000 kr i månaden och betalar 2000 kr i avgift till bostadsrättsföreningen så kommer du att ha en hyresintäkt på 96 000 kr som du drar av 40 000 kr + 24 000 kr (avgift) från, det innebär att du ska betala skatt på 32 000. Bestämmelser om detta hittar du i Inkomstskattelagen eller på skatteverkets hemsida. För att sammanfatta svaret på din fråga: Du kan hyra ut din bostadsrätt och samtidigt bo i en hyresrätt. Kontakta din bostadsrättsförening för att få tillstånd om det krävs. Du sätter själv hyran men denna får inte vara oskäligt hög. Du blir redovisningsskyldig till Skatteverket och du kan bli skyldig att betala skatt för dina hyresintäkter.Behöver du hjälp med att skriva avtal så erbjuder Lawline tjänster för det. Till höger på sidan så hittar du en länk. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!