Kan ett bindande hyresavtal ingås via Messenger?

2018-01-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har planerat att hyra ut vår bostadsrätt under 1 år fr.o.m 1 februari 2018. Annonseringen startade i början av december och vi fick många som var intresserade. Vi valde att gå vidare med en av dessa och ansökte i mitten av december till bostadsrättsföreningen om tillstånd för andrahandsuthyrning till just denna person. Under julledigheten kom klartecknet och vi gick vidare med att formulera ett kontrakt mellan oss och den privatperson som vi tänkte hyra ut till. Planerna för hur vi skulle gå tillväga rent praktisk med ut- och inflyttning tog vid och vi fick inga signaler på att denna person skulle dra sig ur. All kommunikation kring vårt beslut om att låta denna person vara vår hyresgäst och hur vi praktiskt skulle gå tillväga skedde via Facebook/Messenger. Uppsägningstiden bestämdes till 3 månader i vardera riktning. Igår kväll den 17 januari, när nycklar skulle överlämnas och kontraktet skulle skrivas under så drog sig personen ur. Vi står nu med en tom lägenhet, utan hyresgäst från 1 februari och risken är överhängande att vi inte hinner få någon ny hyresgäst förrän till 1 mars då en ny annons måste ut och ärendet åter igen måste upp till styrelsen. Vår funderingen gäller nu ersättning för detta som vi ser som ett "avtalsbrott". Kan man hävda att personen ingått ett muntligt avtal och därmed ska stå för hyran under en period eller vilka krav kan vi ställa? Eller kan Messenger räknas som del i ett skriftligt avtal. Tacksam för klargörande kring våra rättigheter.
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ska vidareutveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Först och främst kan konstateras att uppsägningstiden för hyresgästen i det sammanhang som ni befinner er nästan alltid är 1 månad (vilket följer av 3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Denna regel är tvingande och gäller om hyresvärden hyr ut sin egen bostad och det inte rör sig om flera kontrakt (vilket jag utgår ifrån att det inte gör i ert fall). Er tilltänkta hyresgäst har således en obligatorisk rätt till 1 månads uppsägningstid.Gällande själva hyresavtalet finns det inget lagkrav på att det ska ingås på något särskilt vis. Både hyresvärden och hyresgästen kan dock begära att avtalet ska vara skriftligt (12 kap. 2 § jordabalken). Tekniskt sett finns det således inget som hindrar att ett hyresavtal upprättas via sms eller Messenger.Baserat på den information ni tillhandahållit bedömer jag att det är följt möjligt att ett bindande hyresavtal faktiskt har ingåtts. Att hyresgästen dragit sig ur kan därmed ses som en uppsägning, med konsekvensen att hen måste betala hyra för februari månad.Min rekommendation är att framföra detta till den tilltänkta hyresgästen och upplysa om att, givet att hen inte betalar, ni tänker ta ärendet vidare till Kronofogden och/eller tingsrätten.Med vänlig hälsning,

Hur går jag tillväga för att få betalt av min hyresgäst?

2018-01-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min pappa har varit bortrest i ett år med lägenheten uthyrd i andra hand och har inte fått betalt av hyresgästen på tre månader och som nu vägrar svara på de mail min pappa skickat. Pappa kommer dessutom hem nästa vecka, därför undrar jag:Hur går man tillväga för att få dessa pengar tillbaka? Är det kronofogden direkt som gäller?Vad händer om mannen ifråga vägrar att flytta ut? Vad kan vi göra för att avhysa honom? Slutligen, vad händer om han gjort någon skada i lägenheten?
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du nämner kan ni kontakta kronofogden för att få hjälp med att kräva ut hyran, detta gör ni genom att ansöka om betalningsföreläggande. Mer om ansökan hittar ni här. Kronofogden kan även hjälpa er att avhysa hyresgästen. Den ansökan kan ni göra här. Skulle hyresgästen skadat lägenheten är han skyldig att ersätta denna, detta kan ni läsa i 12 kap 24§ Jordabalken. För att spara tid och pengar skulle jag rekommendera att ni försöker på annat sätt kontakta hyresgästen för att försäkra er om att det inte blivit ett missförstånd, innan ni gör en ansökan hos Kronofogden. Skulle han trots allt vägra att betala hyran så vänder ni er till Kronofogden för att få hjälp. Med vänliga hälsningar,

Skilda uppfattningar vad gäller förekomsten av störningar i bostaden

2018-01-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min lägenhet i andrahand med tillåtelse. Fick nyss ett klagomål från värden att min andrahandshyresgäst spelat hög musik och att grannar klagat, men jag känner på mig att det inte riktigt stämmer. Eftersom jag känner min hyresgäst vet jag att den går upp 05 och jobbar och går därför och lägger sig tidigt, samt har personen ingen stereo. Har tidigare aldrig fått klagomål ang störning men jag vet att värden gärna inte ville godkänna min uthyrning och vill helst att komma åt kontraktet själva. Vad kan hända om dom forsätter säga att min hyresgäst stör fast denna inte gör det?
Ellen Widgren Axmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då jag inte är helt säker på om det i ditt fall rör sig om en bostadsrätt eller en hyresrätt så kan jag inte ge något preciserat svar. Det går dock att konstatera att reglerna för andrahandsuthyrning är i princip samma vad gäller bostadsrätter och hyresrätter. Inledningsvis kan jag nämna att den som hyr eller nyttjar en lägenhet har en skyldighet att visa respekt för sin omgivning och därmed inte handla på sådant sätt som kan upplevas som störande för andra personer. Du som bostadrättshavare/hyresgäst ansvarar även för att den person som du låter använda lägenheten följer denna regel (7 kap. 9 § bostadsrättslagen samt 12 kap. 25 § jordabalken). Förekommer störningar i bostaden och sker ingen rättelse efter tillsägelse från hyresvärden/föreningen kan det leda till förverkande av hyres-/nyttjanderätten. Självfallet måste den som påstår att störningar förekommer ha belägg för detta och ett förverkande borde sällan kunna ske i fall av enstaka tillsägelse om en mindre allvarlig störning (som i ditt fall). Påstår hyresvärden/föreningen att störningar förekommit och förnekas detta av hyresgästen/bostadsrättshavaren kan det bli aktuellt för hyresvärden/föreningen att behöva styrka art, omfattning och tidpunkt. Det är ju möjligt att grannarna i ditt fall misstagit sig om vart störningen kommer ifrån. Jag rekommenderar att du pratar med din hyresgäst samt med din värd och förklarar hur situationen ser ut och att det inte låter troligt som du säger att denna person som du hyr ut till har orsakat dessa störningar. Skulle du efter det ha några ytterligare funderingar så är du välkommen att höra av dig till oss på nytt med en ny fråga. Vänligen,

Får jag hyra ut min hyresrätt i andra hand till en närstående?

2017-12-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag undrar om det anses vara ett godtagbart skäl att hyra ut en hyresrätt i andrahand till en närstående som är i behov av lägenhet, och man har själv möjligheten att hitta någon annanstans att bo. Jag läste att om man har bostadsrätt så är en av de godtagbara anledningarna bereda bostad för närstående. Gäller detsamma för hyresrätt eller skiljer sig reglerna mellan hyresrätt och bostadsrätt ?
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag har delat upp din fråga i delar och har en kort sammanfattning på slutet.När får man hyra ut i andra hand?För att få hyra ut en hyresrätt i andra hand så krävs att man har hyresvärdens samtycke till en sådan uthyrning (12 kap. 39 § jordabalk). Om inte hyresvärden lämnar godkännande till en andrahandsuthyrning så kan man ansöka hos hyresnämnden om att de ska lämna tillstånd till det som då "trumfar" hyresvärdens vilja om att du som hyresgäst ska få hyra ut i andra hand. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till en sådan uthyrning under vissa förutsättningar (12 kap. 40 § jordabalk). Exemplen som nämns i lagen är om något av följande föreligger så ska andrahandsuthyrning tillåtas: på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, Och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Skillnad om det är en bostadsrätt?När det gäller egen uthyrning av bostadsrätt så är det mycket mer tillåtande regler för den som hyr ut. Dock krävs även här samtycke från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden (7 kap. 10 och 11 § bostadsrättslagen). Men de skälen som hyresnämnden ska godkänna för är inte lika hårda. I förarbeten till de lagreglerna nämns din situation som ett av skälen till att tillåta uthyrning. Om man hyr ut i andra hand utan tillåtelseOm man hyr ut sin hyresrättslägenhet i andra hand utan tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden kan det leda till förverkande. Med förverkande menas att hyresvärden har rätt att säga upp hyreskontraktet i förtid (12 kap. 42 § tredje punkten, jordabalk).SammanfattningsvisDet är som sagt lättare att hyra ut sin bostadsrätt än att hyra ut sin hyresrätt i andra hand. Hyresvärden kan ge tillstånd till dig att hyra ut hyresrätten om den vill. Hyresvärdar har dock ett intresse i att förstahandshyresgästerna bor i hyresrätterna och brukar därför vara ganska restriktiva med att tillåta uthyrning i andra hand om inte de situationer som hyresnämnden ändå ska godkänna föreligger. Om man frågar hyresvärden och får ett nej så kan man då ansöka hos hyresnämnden. Frågan i ditt fall blir då om det skulle räknas som särskilda familjeförhållanden. Men enligt förarbetena till lagen så är det främst provboende med sambo som det syftas på och jag är tveksam till om din situation inräknas men man ser till en helhetsbedömning i det enskilda fallet så jag ska inte ge ett tvärnej. Men först och främst bör du kolla med hyresvärden som kan ge tillstånd utan att någon av de situationerna föreligger.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Med vänliga hälsningar,

Oskälig hyra och uppsägningstider

2018-01-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Jag bor i en 2a (2a hand)Vi betalar 10 000kr/mån.Vi vet att grundhyran är 5916 kr.Och har räknat ut att hyran max kan ligga på ca 7300 om man räknar med alla pålägg som möbler/el osv.Dvs betalar vi för mycket.Vi har uppsägningstid på 3 mån enligt kontrakt.Vi vill flytta snarast.Så min fråga är:Gäller kontraktet även fall det är fel hyra osv alt finns det något vi kan göra för att kunna få flytta ut tidigare?
Emma Furwed |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!Regler om andrahandsuthyrning varierar beroende på om ni hyr en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand.För hyresrätter finns reglerna reglerade i Jordabalkens 12 kap som ni finner här. Gäller ditt ärende hyra av bostadsrätt i andra hand är det istället lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen") som blir tillämplig. Den finner ni här.Uthyrning av hyresrätt i andra handJag kommer nedan utgå från att ni hyr en hyresrätt i andra hand och att Jordabalkens (JB) 12 kap blir tillämpligt. JB 12 kap är som huvudregel tvingande till hyresgästens förmån vilket framgår av JB 12:1 st. 5. Detta innebär att om ni avtalat om något som står i strid med Jordabalkens tvingande bestämmelser kan ni som hyresgäst till er förmån åberopa lagregeln istället för avtalet.Då inget framgår att ni har ingått ett hyresavtal för bestämd tid kommer jag att utgå från att ni ingått avtalet för obestämd tid (tillsvidareavtal). Tillsvidareavtal behöver sägas upp för att upphöra att gälla och ska ske vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, JB 12:3 st. 1 och JB 12:4 st. 1 p. 1. Gäller kontraktet även fast hyran inte är skälig? Då ni båda har kommit överens om kontraktets innehåll vid tecknandet av det, är kontraktet fortfarande gällande även fast ni senare inser att hyran är oskälig. Däremot kan ni vända er till hyresnämnden och ansöka om att få tillbaka den del av er hyra som är oskälig. Ni har även rätt att få er hyra sänkt för den fortsatta uthyrningen.En eventuell återbetalning kan komma att bli aktuell i ert fall och gäller i sådana fall för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från den dag som ni ansökte om återbetalning hos hyresnämnden.Länken till ansökan om återbetalning finner ni här.Enligt hyresnämndens hemsida behöver ansökan innehålla uppgifter om:- under vilken tid andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten- vilken hyra som andrahandshyresgästen har betalat - vad som har ingått i hyran, till exempel möbler, telefon och hushållsel- vilken hyra som andrahandshyresgästen tycker är skälig- vilken hyra som förstahandshyresgästen har betalat till fastighetsägaren- eventuella jämförelselägenheter som andrahandshyresgästen vill hänvisa tillDet går bra att ansöka under tiden som ni fortfarande bor kvar. Vill ni däremot ansöka i efterhand måste ni ansöka senast inom tre månader från det att ni lämnade lägenheten.Kan vi flytta ut tidigare? Hade ni avtalat om en kortare uppsägningstid än tre månader från början hade denna varit tillämplig för er vid en eventuell uppsägning, men inte om hyresvärden sagt upp er. Då hade ni haft tre månader då JB 12 kap är tvingande till er förmån. Hade ni hyrt en bostadsrätt i andra hand så hade lagen om uthyrning av egen bostad blivit tillämplig där uppsägningstiden är en månad i de fall ni som hyresgäst säger upp avtalet och tre månader om hyresvärden säger upp avtalet, 3 § Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Då ni avtalat om tre månaders uppsägningstid får ni prata med personen som ni hyr lägenheten av för att se om ni kan komma överens om ett tidigare utflyttningsdatum och se om det även går att avtala om en kortare uppsägningstid. I det fall ni inte kommer överens om en tidigare uppsägningstid kan ni försöka hitta en annan hyresgäst som kan flytta in i ert ställe som tar över kontraktet. Däremot rekommenderar jag att ni vänder er till hyresnämnden för att rådfråga dem samt ansöker om återbetalning. Jag hoppas att ni fått svar på er fråga. Om ni undrar något mer är ni välkomna att kontakta oss igen. Det går även bra att kontakta våra jurister på Lawlines Juristbyrå. För att boka tid, klicka här. Vänligen,

Andrahandsuthyrning vid utlandsstudier

2018-01-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur ofta kan man hyra ut i andra hand för studier?Jag har en hyresgäst som har fått lov att hyra ut lägenheten 1 år tidigare, som ville fortsätta 1 år till men som jag stoppade till 1 år 3 månader. Svårt att komma ihåg allt men jag minns att jag sa nej först men hennes pappa ringde och att hon befann sig långa väggar osv och jag förlängde det med 3 månader.Nu vill hon att jag ska godkänna andra hands uthyrning igen för utandsstudier och jag har sagt nej. Det är ett litet hyreshus med 6 lägenheter och jag bor själv på gården och vill gärna ha koll på mina hyresgäster. Hennes pappa har ringt och pratat med mig igen men jag har sagt nej och bett honom hjälpa henne med hyran eftersom hon ska bo hos honom i Grekland och läsa grekiska. Hennes pappa informerade mig att hon kommer att söka en större lägenheten när hon kommer hem. Efter detta har hon lagt ut lägenheten på blocket att hon hyr ut den utan att meddela mig. När jag kontaktade henne hotar hon mig med Hyresnämnden. Kommer hon att få rätt ?
Hanna Salajin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Rätten att hyra ut i andra handFör att en hyresgäst ska få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs antingen hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 39–40 § jordabalken). Tidigare fick hyresgästen ditt samtycke vilket gjorde den andrahandsuthyrningen tillåten. Nu föreligger inget samtycke från din sida men hyresgästen försöker ändå hyra ut lägenheten. Vid andrahandsuthyrning utan samtycke eller tillstånd kan lägenheten bli förverkad (12 kap. 42 § 3 p. jordabalken). Det innebär att hyresförhållandet omedelbart upphör och hyresgästen måste flytta ut. Hyresnämndens tillståndsbedömningHyresgästen har invänt att hon kan ta ärendet till hyresnämnden. Det stämmer. En hyresgäst kan innan andrahandsuthyrning ansöka om tillstånd men hyresgästen kan även efter den olovliga andrahandsuthyrningen göra det och då blir hyresrätten inte förverkad om hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrningen. Hyresnämnden ska lämna tillstånd om exempelvis hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för uthyrningen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke (12 kap. 40 § jordabalken). I detta fall så är det utlandsstudier vilket är studier på annan ort. Frågan blir om hyresgästen har beaktansvärda skäl. Med beaktansvärda skäl menas att hyresgästen har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten. Tillståndet brukar begränsas till ett år och ju längre tid som hyresgästen önskar hyra ut lägenheten desto starkare skäl krävs. I detta fall har hyresgästens pappa uttalat att hyresgästen kommer flytta ut efter utlandsstudierna. Vidare har hyresgästen redan hyrt ut lägenheten i andra hand. Dessa faktorer talar emot att hyresnämnden skulle ge tillstånd men det går inte att tala om hur hyresnämnden i just detta fall skulle bedöma frågan. SammanfattningDet är inte tillåtet att hyra ut en lägenhet utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresgästen kan söka om tillstånd även efter andrahandsuthyrningen för att då undvika att hyresrätten förverkas. Det verkar dock inte som att hyresgästen har ett behöv av att behålla anknytningen till lägenheten under tiden hyresgästen är utomlands. Det kan därför ifrågasättas om hyresgästen har beaktansvärda skäl. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har ytterligare funderingar är du välkommen att höra av dig.Vänligen,

Vem vräks vid andrahandsuthyrning?

2017-12-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min bostadsförening har underrättat socialnämnden om upprepade störningar i min bostadsrätt som är uthyrd i andra hand med styrelsens tillåtelse. Problemet är att det är jag som har fått vräkningsförfarandet i mitt namn trots att jag bor i en helt annan stad. Vräkningsbrevet är kortfattat och berättar inte mer än att det är upprepade störningar och att risk för vräkning föreligger. Vad gäller egentligen, är det jag som vräks eller är det andrahandstagaren?
Konrad Kabat |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Då det är fråga om andrahandsuthyrning så är utgångspunkten att detta inte får ske utan utan hyresvärdens samtycke, 12 kap 39 § JB. Detta verkar ha gått till på rätt sätt enligt vad du beskriver. Detta innebär att förhållandet kommer se ut som följer:- Hyresvärden (den egentliga) blir din hyresvärd. Hit betalar du hyra och du är skyldig att uppfylla de villkor och regler som är fastställda i hyresavtalet och som följer av lagen. - Du blir däremot i praktiken hyresvärd för den andrahandsboende. Denna person betalar hyran till dig och har i praktiken sällan kontakt med den egentliga hyresvärden. Du är alltså fortfarande skyldig att uppfylla dina skyldigheter gentemot hyresvärden, trots att lägenheten i sig upplåts till någon annan. I 12 kap 42 § 6 p. JB står det stadgat att hyresvärden får säga upp avtalet (vräka) i det fall hyresgästen eller den person till vilken lägenheten är upplåten,andrahandshyresgästen, inte uppfyller vissa krav, till exempel att inte störa omgivningen, 12 kap 25 § JB. Först ska dock hyresgästen ges en chans till rättelse, vilket du nu fått i och med varningen du tilldelats.I det fall detta upprepas så sägs alltså hyresavtalet mellan dig och hyresvärden upp, vilket innebär att du riskerar att vräkas ifall andrahandshyresgästen upprepar det potentiellt störande beteendet.Jag hoppas du har fått svar på din fråga!Vänligen,

Får hyresvärden säga upp mitt andrahandskontrakt på en bostadsrätt för att en familjemedlem ska kunna bo där?

2017-12-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyrde en bostadsrätt i andrahand i nästan ett år men blev för ett par månader sedan uppsagd för att hyresvärden själv ville bo i lägenheten. Några månader senare får jag höra från min före detta granne, som jag träffade på stan av en slump, att hyresvärden har fortsatt att hyra bostadsrätten i andrahand men nu till hyresvärdens egna syster. Har jag några rättigheter att få tillbaka lägenheten i detta fallet? Jag vill ju såklart bo kvar där i totalt 2 år, men tycker inte att det känns rättvist att hon säger upp mig för att sedan fortsätta hyra ut lägenheten i andrahand till sin syster. Kontraktet mellan mig & hyresvärden var skrivet på totalt 2 år och föreningen har också skriftligen godkänt en uthyrning i andrahand 2 år. Jag blev uppsagt efter 8 månader systern som nu hyr lägenheten står inte som delägare av lägenheten.
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du hyrde en bostadsrätt i andra hand har du inte riktigt samma rättigheter som om du hade hyrt en lägenhet i första hand, då du saknar så kallat besittningsskydd. Att ha besittningsskydd innebär att hyresvärden inte får säga upp hyresavtalet om inte hyresgästen förverkar sin rätt. Att hyresrätten förverkas innebär att hyresgästen bryter mot avtalet på ett eller annat sätt, exempelvis genom att inte betala hyran eller förstöra sådant som tillhör lägenheten. När man som du hyr en bostadsrätt i andra hand blir reglerna i lag om uthyrning av egen bostad tillämpliga. Lagen började gälla den 1 januari 2013, men eftersom du bara bott i lägenheten ett år utgår jag ifrån att avtalet skrevs efter detta. I lagen regleras att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet utan att hyresrätten förverkas, och detta gäller även om avtalet ingåtts för bestämd tid, som ni gjort (3 §). Din hyresvärd kan alltså fritt bestämma om denne vill säga upp avtalet med dig, oavsett anledning. Du har dock rätt till tre månaders uppsägningstid när avtalet sägs upp. Skulle det vara så att avtalet er emellan har villkor som är mer förmånliga för dig så ska dock avtalet gälla framför lagen. Sammanfattningsvis så får hyresvärden utan hinder be dig flytta ut för att hennes syster ska kunna bo i lägenheten. Det är dock under förutsättning att ni inte avtalat om något annat.Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,