Preskriptionstid vid hyra

2014-10-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo är på väg att flytta ut från en bostad vi hyrt av en privatvärd. Jag undrar hur långt efter att vi flyttat ut hyresvärden kan komma med olika typer av klagomål? När blir man "friskriven" så att säga?Tack på förhand!
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I ert fall handlar det om hyra av lägenhet och då blir reglerna i 12 kap. Jordabalken som är tillämpliga. Vid komplicerade rättsförhållanden som hyra, där parterna har en mängd förpliktelser i förhållande till varandra, är det angeläget att mellanhavandena klaras upp inom någorlunda kort tid efter avtalets upphörande. Mot bakgrund av detta skäl regleras eventuella krav på grund av hyresförhållandet av en speciell preskription. Enligt 12kap.61§ JB finns en tvåårig preskriptionstid för fordringsanspråk som uppstått på grund av hyresförhållandet. Preskriptionstiden räknas från det hyresgästen lämnade lägenheten. Sammanfattningsvis innebär det i ert fall att hyresvärden, som avser att framställa eventuella krav på grund av hyresförhållandet, ska väcka talan om detta inom två år från det ni lämnat lägenheten. 

Utformande av varningsbrev

2014-10-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående ett radhus som jag har hyrt ut, hyresgästen brukar alltid vara 7-10 dagar sen med hyresbetalningarna till mig. Jag tänkte skriva ett varningsbrev till hyresgästen men frågan är vad jag bör tänka på när jag skriver detta? Och om jag bör skicka det med rekommenderat brev så att jag har ett bevis inför en eventuell tvist. Mvh
Abraham Zeito |Hej och tack för din fråga,Utifrån din fråga så skulle jag rekommendera att du i brevet beskriver vad du anser att hyresgästen gjort för fel, vilka tillfällen det avser, eventuella åtgärder framöver om en förbättring inte sker, tala om i brevet att du vill erhålla betalning inom rätt tid, datumet då du skrivit brevet och avslutningsvis signera brevet med din signatur.Sen har du helt rätt i att du ska skicka det som rekommenderat brev, men jag rekommenderar även att du tar en kopia på brevet innan du skickar iväg det. Det är även viktigt att tänka på att behålla kvittot när du postar brevet.Jag bifogar även en länk till socialstyrelsen avseende hur vräkningsprocessen går till om det skulle bli aktuellt framöver. Jag tänker då främst på så att allt går korrekt till. (http://www.socialstyrelsen.se/hemloshet/vrakningsforebyggandearbete/vrakningsprocessen)Hoppas att allt löser sig, lycka till!Med vänliga hälsningar,Abraham Zeito

Hyra vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand

2014-06-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående uthyrning av bostadsrätt. Är det tillåtet att hyra ut sin bostadsrätt i andrahand för mer pengar än vad hyran går på? Måste det iså fall godkännas på något sätt?Mvh Malin
Siri Dunér |Hej,Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Olika regler gäller för uthyrning i andra hand av bostadsrättslägenheter respektive hyreslägenheter. De relevanta reglerna som tar sikte på bostadsrätter finns i bostadsrättslagen 7 kapitlet 10-11 §§. Huvudregeln är att bostadsrättsföreningens styrelse måste lämna ett samtycke. Skulle styrelsen inte bevilja uthyrningen finns dock viss möjlighet att istället inhämta ett samtycke från hyresnämnden. Vad gäller hyran har Hyresnämnden bra information på sin hemsida. Kort sagt får du ta ut en kostnadsbaserad hyra så länge du bara hyr ut en och inte två lägenheter i andra hand. Hyr du ut två får hyran för den första lägenheten vara kostnadsbaserad medan hyran för den andra ska följa hyreslagens regler. En kostnadsbaserad hyra får inte vara påtagligt högre än summan av dina kapitalkostnader och driftkostnader. Kapitalkostnaden beräknas shablonmässigt och driftkostnaden beror i sin tur bland annat på på om du hyr ut lägenheten möblerad, med tillgång till internet och vad du betalar i avgift till bostadsrättsföreningen. Här finns information om och exempel på hur hyran kan beräknas.  Något godkännande krävs inte men då det finns en möjlighet att hyran sänks av hyresnämnden om hyresgästen ansöker om en villkorsändring och hyran är oskälig är det viktigt att sätta en korrekt hyra redan från början. Tyvärr finns ingen möjlighet att begära ut ett förhandsbesked från hyresnämnden avseende om hyran är skälig eller ej utan du får vara noggran då du räknar ut hur mycket du ska ta ut.Lycka till!

Bevisbörda för skador vid andrahandsuthyrning

2014-06-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Bodde i andrahand i en lgh under ett år och nu när vi lämnat säger förstahandshyresgästen att vi orsakat märken i golvet. Vad jag vet finns ingen utflyttningsbesiktning eftersom vi fick nycklarna i handen under tiden hon damsög/flyttstädade det sista. Är det inte förstahandsgästen som ansvarar för ex skador på lgh genom den deposition som är inbetald? Och om jag nu tvingas ersätta dessa har förstahandsgästen rätt att kräva mig på mer pengar än vad som är betalt i deposition? Mvh
Lovisa Hedlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline. Vid andrahandsuthyrningar fungerar förstahandshyresgästen som en hyresvärd för andrahandshyresgästerna i lagens mening (Jordabalk 12 kap, https://lagen.nu/1970:994#K12). Enligt 12 kap 24 § ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet. Högsta domstolen har i NJA 1987 s. 668 ansett att en hyresvärd som fordrar ersättning för skada på lägenheten har bevisbördan för att skadan uppkommit efter inflyttningen. Enligt domstolen kan detta enklast göras genom att ett besiktningsprotokoll upprättas vid inflyttning som både hyresvärd och hyresgäst godkänner. Det är således er hyresvärd som har bevisbördan för att skadorna uppkommit efter det att ni flyttade in i lägenheten. Vänligen

Uthyrning av bostadsrätt

2014-10-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har min bostadsrätt uthyrd pga att jag befinner mig på praktik utomlands men skulle vilja förlänga perioden så hyrestagaren kan bo där i ett år till eller kanske t.o.m. 1,5 år. När jag kontaktade bostadsrättsföreningen sa de att de godkänner ett år men om det går över det bör jag överväga försäljning. Vad gäller? Kan jag hyra ut till min hyestagare 1,5 år eller 2 år utan att tvingas sälja lägenheten?
Mustafa Sheikh Abdi |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns i bostadsrättslagen (1991:914).Rätten att hyra ut en bostadsrätt i andra hand regleras i 7:10-11 §§ bostadsrättslagen. Enligt 7:10 bostadsrättslagen krävs det som huvudregel samtycke av styrelsen. Om styrelsen vägrar att ge samtycke, kan bostaden fortfarande hyras ut, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, enligt 7:11 bostadsrättslagen. "Skäl" kan bl.a. vara att bostadsrättshavaren studerar på en annan ort. "Befogad anledning att vägra" kan vara att bostadsrättshavaren tidigare har hyrt ut bostaden utan tillstånd. Se 7:10 och 7:11 bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K7P10 och https://lagen.nu/1991:614#K7P11I de fall hyresnämnden lämnar tillstånd ges det normalt sett för högst ett år. När tillståndet har löpt ut måste bostadsrättshavaren söka nytt tillstånd för att uthyrningen ska fortsätta.Bostadsrättsföreningen kan inte tvinga dig att sälja din lägenhet, om du inte har förlorat din rätt att använda lägenheten, t.ex. genom att:inte betala dina avgifter till föreningen vanvårda lägenhetenhyra ut i andra hand utan lov, eller på annat sätt allvarligt missköta sig som bostadsrättshavare.Se: https://www.kronofogden.se/Tvangsforsaljningavbostadsratt.htmlHoppa detta har varit till hjälp!Med vänliga hälsningar

Uthyrning av lägenhet.

2014-08-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min man o jag äger en bostadsrätt tillsammans på 1 rum o kök. Han har använt den som övernattningslägenhet. Nu arbetar min man på annan ort och Nu får vår dotter 23 år bo där tsv. Hon studerar och vi tar inte ut någon hyra av henne och kommer inte heller att göra det. Nu vill hon att hennes pojkvän ska flytta in. Hur fungerar det rent juridiskt och hur ska vi skriva ett avtal med honom? Han kommer att få betala hyra till oss? Vad är skäligt? Vad händer den dagen de ev går skilda vägar?
Christopher Escalante |Hej! Tack för din fråga.Enligt mig så vore en bra lösning för er att hyra ut lägenheten i andra hand till pojkvännen eftersom er dotter inte ska betala hyra utan endast bo där (alternativt att de båda står med på avtalet men att han står för att betala hyran) . Vid en andrahandsuthyrning så skriver ni ett avtal (det finns att hämta standardavtal t.ex. här) som reglerar hyra och andra villkor såsom hur lång uppsägningstid som ska gälla och hur länge uthyrningstiden ska vara. Vad som är en skälig hyra kan vara svårt att avgöra men hyresnämnden har bra information (här). Lite kort kan nämnas att hyran inte får vara påtagligt högre än summan av dina omkostnader för lägenheten. Den kostnad du kan ta ut beror på om du hyr ut lägenheten möblerad, vilken avgift du betalar till bostadsrättsföreningen och om exempelvis internettillgång finns. Här kan du hitta information om och exempel på hur hyran kan beräknas. Om de går skilda vägar så är förmodligen en naturlig följd att avtalet mellan er sägs upp och han flyttar från lägenheten efter den uppsägningstid som är avtalad mellan er. Vänligen,

Uthyrning av bostadsrätt utan samtycke

2014-06-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min fråga är vad som sker om man hyr ut sin bostadsrätt utan godkännande? Kan man bli tvungen att tvångssälja? Och vad är innebär isåfall en tvångssäljning till skillnad från en vanlig försäljning av bostadsrätten ifråga?
Denise Peters |Hej och tack för din fråga!Reglerna om detta hittar du i Bostadsrättslagen (BRL), här.Du måste som huvudregel inhämta samtycke från din bostadsrättsförening innan du hyr ut din lägenhet, se 7:10 BRL. I den mån du inte gör detta är din nyttjanderätt till lägenheten förverkad och din förening kan säga upp dig till avflyttning, se 7:18 § 2 pt BRL. Du har dock rätt att försöka ställa saker tillrätta och därmed inhämta samtycke. Om du gör detta utan dröjsmål har föreningen inte rätt att avhysa dig, se 7:20 § 2 st BRL. Om din förening inte ger dig samtycke kan du även försöka vända dig till hyresnämnden och be om tillåtelse, se 7:11 BRL. Sammanfattningsvis råder jag dig alltså att inhämta samtycke innan du hyr ut lägenheten och om det redan är försent så borde du försöka rätta till det hela genast genom att fråga din förening om lov för uthyrningen. Lycka till!

Uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt

2014-06-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand på ett år och skrivit kontrakt med en person. Två personer har hela tiden bott i lägenheten. Efter endast 2 månader säger man via sms upp lägenheten pga att den är för liten. Uppsägningstiden enligt avtalet är 3 månader men hyresgästen vill lämna tidigare då hon redan skrivit kontrakt på ny lägenhet. Jag har inte möjlighet att få ny hyresgäst på så kort varsel och menar att uppsägningstiden ska användas. Hyresgästen hotar då med att hålla inne hyran och påtalar brister i lägenheten, brister som fanns redan då hon besiktade lägenheten innan avtal skrevs. Vad har jag för skyldigheter och vad är mina rättigheter? Tacksam för svar.
Lovisa Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om man hyr sin bostadsrätt i andra hand gäller en ny lag som trädde ikraft den 1 februari 2013, Lag om uthyrning av egen bostad som du finner https://lagen.nu/2012:978. Där anges i 3 § 2 st att hyresgästen har 1 månads uppsägningstid. Denna bestämmelse är tvingande till hyresgästens fördel enligt 2 §.Om hyresavtalet ingicks efter 1 februari 2013 har således dina hyresgäster rätt till 1 månads uppsägningstid. Vänligen