Andrahandsuthyrning utan tillstånd

2014-04-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag ska hyra en hyresrätt i andrahand och jag och hyresgästen har skrivit ett avtal. Men på avtalet finns inte styrelsen/värdens godkännande. Är avtalet ogiltigt? Vad kan konsekvenserna bli om man bor i andrahand utan värdens godkännande.
Lars Bålman |Hej! 12 kap. jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Upplåtelse av lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande kräver att antingen hyresvärden eller hyresnämnden godkänt detta, 12 kap. 39-40 §§ JB. Om sådant tillstånd saknas så riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas; hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Detta gäller emellertid först om hyresgästen inte efter tillsägelse, utan dröjsmål, antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 12 kap. 42 § 1 st. 3 p.. Avtal angående något som strider mot lagen - pactum turpe - anses, om lagstridigheten är tillräckligt allvarlig och tillräckligt klar, inte förtjäna rättsordningens skydd, vilket kan innebära att en tvist kring ett sådant avtal inte tas upp till prövning av domstol. Huruvida ett sådant avtal som nu är aktuellt är ogiltigt avtalsparterna emellan är oklart.

Avtal om besittningsskydd vid hyra i andra hand

2014-03-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |En äldre god vän har i dagarna blivit uppsagd från sin andrahandslägenhet efter att bott där 26 år. 1988 ingick min vän ett hyreskontrakt i andra hand med ägaren genom sonen (god man), även ett avtal om avstående från besittningsskydd fanns med godkännande från hyresnämnden. 1992 ingick min vän ett nytt hyreskontrakt i andra hand med den nya ägaren, maka till sonen (god man), även här finns ett avtal om avstående från besittningsskydd, men som dock inte godkänts hos hyresnämnden. 2014 i dagarna har hyresvärden skickat en uppsägning av hyreskontraktet som är undertecknad av makarna som nu vill disponera den själva. Tillsammans med uppsägningen åberopas kontraktet som skrevs 1988 som även fanns bifogat. Min förhoppning är att min vän har besittningsskydd och inte kan sägas upp från sitt kontrakt. Med denna korta beskrivning hoppas jag att det finns anledning att gå vidare med ärendet till hyresnämnden. Och iså fall. – Räcker det med en ansökan till hyresnämnden eller borde min vän anlita en advokat som för talan?
Sandra Larsson |Hej, och tack för din fråga!I vissa fall kan besittningsskyddet avtalas bort. Enligt huvudregeln är överenskommelsen giltig om den har godkänts av hyresnämnden.Däremot utgör andrahandsuthyrning enligt Jordabalken 12 kap 45 § 1 p här ett undantag från det generella besittningsskyddet vilket gör att en andrahandshyresgäst inte kan kräva att sitta kvar i lägenheten när förstahandshyresgästen säger upp lägenheten.Oavsett om det föreligger ett giltigt avtal om avstående från besittningsskyddet eller ej, måste en andrahandshyresgäst flytta om förstahandshyresgästen själv vill bo i lägenheten. Besittningsskyddet för andrahandshyresgäster gäller enbart gentemot förstahandshyresgästen, ej mot hyresvärden. Vänligen

Uppsägning av andrahandskontrakt

2014-02-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har fått klartecken av min hyresgästförening att hyra ut min hyresrätt i andra hand. Har upprättat ett kontrakt från hyresnämnden som min blivande hyresgäst har skrivit på. Vi har i kontraktet skrivit 3 månaders uppsägningstid. Idag hörde han av sig och avsäger sig att hyra lägenheten, inflytt skulle ske 1/4. Är det ett kontraktbrott? Och vad blir påföljderna?
Emily Töyrä |Hej,Hyresfrågor regleras i 12 kap jordbalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). Jag är osäker på vilket kontrakt du menar och det är svårt att svara fullständigt på frågan utan att veta hur kontraktet ser ut. Generellt kan sägas att om det inte uttryckligen finns inskrivet i kontraktet att det får brytas när som helst med tre månaders uppsägningstid så får kontraktet inte sägas upp förrän tidigast det slutdatum som är skrivet enligt 12 kap 3 § jordabalken. Det skulle med andra ord innebära att hyresgästen är bunden hela kontraktstiden. Om det finns en klausul i kontraktet som ger hyresgästen rätt att bryta det gäller uppsägningstiden som sägs där. Du har rätt till hyra under uppsägningstiden. Med vänlig hälsning, 

Return of unreasonable rent

2014-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hi, I have had a guest stayed at my hyreslaganhet from 14 month. The contract was planned to end on Oct1st but the guest wanted to stay another 2 month and moved out Dec3 2013. I now recieved a letter from Hyresnamnden that my rent was too high as per the guest. I wonder my guest had 14 month to think about th ehigh rent and he did have th echance to move out if th erent was too high we had a contract and he signed nothing i forced him to do. He stayed with another person in my flat. Please let me know my rights and why can th eguset apply against me when he agreed to pay( so in this situation people can go rent nice flats furnished in town and stay for a year and so and then ask for return of the money they agreed to pay) . I find it very strange. Will you please advise me. Thank you
Ingrid Benzinger | Thank you for your question! The rules regarding tenancy in Sweden is found in the 12th chapter of jordabalken (also called the Swedish Law of Tenancy). 55 e § in this law states that if a landlord who has sub-letted an apartment, or a room in an apartment, and received a rent that is not considered reasonable, the landlord can be imposed by Hyresnämnden to return part of the received rent. In deciding what is a ”reasonable rent”, Hyresnämnden will look at agreed rents for similar apartments in your area. I understand that this may seem strange for you. The Swedish Law of Tenancy is constructed as a protectional law for tenants, and the purpose of this article is to discourage unreasonable rents. If you do not agree with Hyresnämnden’s decision, you can appeal to Svea Court of Appeal (Svea Hovrätt). Kind regards,

Andrahandskontrakt

2014-03-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har andrahandshyresgästen rätt att kräva kostnader för flyttstädning?Just nu hyr jag ut min studentlägenhet i 6 månader till en annan studerande pga utlandsstudier. Efter en vecka hon hade flyttat in fick jag ett e-mail där det stod att hon ville betala 1000 kr mindre i hyran för januari eftersom hon hade "gjort jobbet åt mig" då jag inte hade torkat av väggar inne på badrummet, fönsterkarmen, köksluckorna, skärbrädan, köksfläkten och sedan var hon tvungen att köpa propplösare för att lösa stoppet, som jag skulle ha kunnat ordnat det gratis annars. Nu undrar jag om hon hade rätt att göra så när det inte står något i avtalet att jag är skyldig henne att flyttstäda, vilket jag egentligen hade gjort trots dessa brister hon påpekat? Och nu vill hon flytta ut en månad tidigare än avtalat, är hon skyldig att betala hyran för sista månaden? Och vi har avtalat att hon ska bo där fom 25-12-2013 till 25-06-2014Tack på förhand! MVH
Malin Andreasson |Hej! Tack för din fråga.Eftersom ni inte har avtalat något om flyttstädning kan hon inte göra gällande att få betala mindre i hyra eller få någon form av ersättning för att din städning inte (enligt henne) är tillräcklig. När hon flyttar in i lägenheten skulle man kunna säga att hon godkänner hur det ser ut där. Om hon inte hade varit nöjd hade hon fått göra detta gällande mot dig redan första tillträdesdagen så att ni hade kunnat samtala om hur ni skulle gå till väga. Vad gäller stoppet, som hon fick köpa en propplösare för att ordna upp, är det felaktigt av henne att kräva dig av samma anledning som ovan är skrivet. Eftersom jag inte vet om stoppet fanns innan du flyttade ut eller om det har uppkommit under tiden hon bodde där kan det vara lite svårt att avgöra om hon visste om detta innan hon flyttade in. Om problemet fanns redan innan hon flyttade in och inte anmärkte detta till dig har hon ingen rätt att komma i efterhand och kräva dig. Har hon talat om att det är en brist som hon ville att du skulle åtgärda och ni har kommit överens om att du skall göra det så hade du behövt ordna med det eftersom ett muntligt avtal är gällande. Om problemet uppkom under tiden hon bodde där så är det hennes plikt att ordna detta eftersom det under hyrestiden är hon som är hyresgäst. Hyresfrågor regleras i 12 kap jordbalken (https://lagen.nu/1970:994). För att det ska vara möjligt för henne att säga upp sig när som helst under hyrestiden måste hyresavtalet innehålla en klausul som uttryckligen ger henne rätt att bryta avtalet när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid.Finns det ingen sådan klausul i avtalet, kan hon ändå när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen (4§ i 12 kap Jordabalken). Det skulle innebära att om hon säger upp lägenheten nu i slutet av mars måste hon ändå betala hyra fram till dagen då hyrestiden går ut. Observera att undersöka noggrant om det finns en klausul i kontraktet som gav henne rätt till kortare uppsägningstid än lagen anger eftersom det då är det den tid som gäller. Du har rätt till hyra under uppsägningstiden. Lycka till!Vänligen,

Hyresvärds återbetalningsskyldighet

2014-02-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt en hyresrätt i andra hand.För att få hyra lägenheten var jag tvungen att betala ett engångsbelopp på 15000. Utöver detta har han krävt varje månad 2000 extra, utöver kallhyran alltså Hur skall jag gå till väga för att hävda min rätt och få tillbaka pengarna? Mvh
Emma Persson | Hej och tack för din fråga! Din hyresvärd (dvs. förstahandshyresgästen) har rätt att ta ut en deposition som säkerhet för obetalda hyror och för att täcka kostnaderna för ev. skador som kan ha uppkommit under hyrestiden. Har inga skador uppkommit och all hyra betalats som den ska är det hyresvärdens skyldighet att betala tillbaka depositionen. Det är däremot inte tillåtet att uppställa ett villkor med den innebörden att du måste utge särskild ersättning till hyresvärden för att du ska få hyra lägenheten. Ett sådant villkor är ogiltigt och hyresvärden är därför skyldig att betala tillbaka det han tagit emot (se 12 kap. 65 § JB).   När det sen gäller den hyra du har betalat gäller att hyran ska vara skälig. Om oskäligt hög hyra har begärts från en andrahandshyresgäst kan andrahandshyresgästen enligt 12 kap. 55 e § JB ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska betala tillbaka det belopp som överstigit skälig hyra. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för andra lägenheter med samma bruksvärde. Visst påslag på hyran får dock göras om lägenheten hyrs ut möblerad. Hur stort detta påslag får vara avgörs från fall till fall, men hyresnämnden har i vissa fall godtagit påslag på 10-15 %. Konstaterar hyresnämnden att du fått betala oskäligt hög hyra kan du bara få tillbaka överskjutande del av hyror som du betalat för ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för din ansökan. Ansökan måste komma in till hyresnämnden inom tre månader från det att du lämnade lägenheten. Blanketter för ansökan om återbetalning hittar du på hyresnämndens hemsida. Vill du läsa mer kan du göra det här http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/ och här http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Hyresratt/ JB hittar du https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,

Muntligt löfte om att hyra lägenhet

2014-02-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag fick löfte per telefon om att få hyra en lägenhet i andra hand. Jag sa att jag accepterade villkoren och ville hyra lägenheten. Dagen därpå fick jag ett sms från uthyraren (förstahandshyresgästen) med lydelsen: "Jag va lite för snabb att lova dej lägenh. för frun hade lovat 2 till att komma o kolla på lörd. Men vi hör av oss som vi bestämt! De hörde av sig på lördagen som bestämt och bad oss komma och titta. Då sa de att de skulle fundera och efter någon timme meddelades vi via sms att de valt en annan hyresgäst. Kan detta betraktas som ett avtalsbrott ?
Sanna Larsson | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Ett muntligt avtal gällande hyra av lägenhet är giltigt på samma sätt som ett skriftligt avtal. Avtalet är giltigt under förutsättning att du har fått ett erbjudande om att hyra som du sedan har accepterat. Det finns inget formkrav gällande hyra av bostad om inte någon av parterna har begärt ett skriftligt avtal. Alltså är ert muntliga avtal gällande hyra av lägenhet giltigt (12 kap. 2§ Jordabalken). Beroende av avtalets form så är uppsägningstiden för ett hyresavtal olika. Har ni avtalat om hyra för en begränsad tid, utan att ha en uppsägningstid, så upphör ert avtal inte innan utgången av den avtalade tiden. Har ni istället inte avtalat om hyra under en begränsad tid, utan fattat ett avtal på obestämd tid, så är det en uppsägningstid på tre månader om inget annat avtalats (12 kap, 3-4§§ Jordabalken). Troligen har du och förstahandshyresgästen ingått ett avtal. Förstahandshyresgästen har sedan brutit mot den uppsägningstid ni har avtalat när han har hyrt ut till någon annan direkt. Svårigheten med muntliga avtal är att det ofta inte går att bevisa dem. Så även om man har rätt kan det vara svårt att få rätt i exempelvis en domstol. Nu har du dock ett sms som säger att du har lovats lägenheten vilket sätter dig i en bättre position då ditt sms skulle kunna ses som bevis. Dock krävs det även bevis på att ett avtal har slutits i lagens mening. Utifrån informationen i din fråga har jag svårt att avgöra huruvida detta har skett. Jag rekommenderar dig att prata med förstahandshyresgästen för att se om ni kan komma överens efter att du talat om vad som gäller. Annars kan du möjligen konsultera med en advokat för att se vilka chanser du har att ta ärendet vidare och om du kan vinna ekonomiskt på det. Troligen är det så pass låga summor det handlar att det är dyrare att ta ärendet vidare om man räknar med risken att förlora. Dock är det svårt för mig att göra närmare uttalanden om möjligheten till framgång utan mer information i frågan. För mer information de Avtalslagen https://lagen.nu/1915:218 och Jordabalken https://lagen.nu/1970:994. Vänligen, 

Konsekvenser för hyresvärd av att ta ut oskälig andrahandshyra - oavsett "marknadens villighet att betala" den

2014-01-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag skall hyra ut min lägenhet under en tremånadersperiod och undrar om det är tillåtet att lägga ut den till högstbjudande via internet, jag känner till lagen om ockerhyra men om personerna själva budar på kontraktet, så tar jag ju inte själv ställning till priset utan utgår ifrån vad marknaden är villig att betala. Stämmer min teori?
Märta Ahlén |Hej och tack för din fråga! Jag ska dela upp svaret efter vad som gäller för å ena sidan hyresrätter och å andra sidan bostadsrätter. Angående vilken hyra du får ta ut vid andrahandsupplåtelse av hyresrätt finns information från Hyresnämnden här: http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Hyresratt/ Och från Hyresgästföreningen här: http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/andrahand.aspx Tillämplig lagstiftning för hyressättning vid andrahandsuthyrning är hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter, d.v.s. 12 kap. Jordabalken (JB), se: https://lagen.nu/1970:994 En hyra som fastställts för en hyresgäst i förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästförening utgör skälig hyra, och ska normalt anses utgöra ”skälig hyra” också för en andrahandshyresgäst. Hyrs lägenheten ut möblerad (helt eller delvis) får dock förstahandshyresgästen göra ett visst påslag på hyran. Hyresnämnden har godtagit påslag på 10-15 % - men detta är beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Att ”marknaden är villig att betala mer” för kontraktet saknar i det här sammanhanget relevans. På frågan om en hyra – kanhända vida överstigande dessa 10-15 %, men som en andrahandshyresgäst förklarat sig villig att betala genom att ”buda högst på kontraktet” – är skälig kan man inte få något svar på förhand, alltså innan hyresavtalet skrivs och hyresperioden börjar löpa. Anser sig en dock en andrahandshyresgäst betala alltför mycket i hyra kan denne alltid vända sig till hyresnämnden, antingen för att få hyran sänkt under den fortsatta hyresperioden eller för att begära återbetalning av det belopp (inklusive ränta) som har överskridit nivån för vad som kan anses skäligt att betala (12 kap. 55 e § 2 st. JB). Hyresnämnden kan med andra ord ta ställning till om en hyra är skälig i efterhand, om andrahandshyresgästen ansöker om återbetalning. I anslutning till detta skall det påpekas att 12 kap. JB utgör tvingande lag, vilket innebär att dess bestämmelser inte kan avtalas bort; 12 kap. 1 § 5 st. stadgar att avtalsvillkor som strider mot en bestämmelse i kapitlet är utan verkan mot hyresgästen. En andrahandshyresgästs rätt att resa återkrav är alltså orubblig i den meningen att första- och andrahandshyresgästen inte kan disponera över (avtala bort) rättigheten. Mot bakgrund av det skrivna blir svaret på din fråga, vad angår andrahandsuthyrning av hyresrätt: det finns inget som på förhand hindrar dig från att lägga ut kontraktet för ”budgivning”; rättsliga konsekvenser kan dock inträda under hyresperioden eller i efterhand. Frågan är om du är villig att riskera att andrahandshyresgästen – endera efter eller under de tre hyresmånaderna – utnyttjar sin rätt att kräva återbetalning av den del av hyresbeloppet som kan anses oskäligt. Den rättigheten äger hyresgästen, enligt 12 kap. 55 e § 4 st., åberopa sig på t.o.m. tre månader efter det att han lämnade lägenheten (vilket ju brukar sammanfalla med dagen för hyreskontraktets upphörande). Sammanfattningsvis tar du alltså en stor risk om du skulle hyra ut din hyresrätt till ett oskäligt belopp. Angående bostadsrätter gäller istället, från och med den 1 februari 2013, under vissa förutsättningar lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, se: https://lagen.nu/2012:978. Liksom hyreslagen är lagen (2012:978) tvingande till en hyresgästs fördel: lagens 2 § stadgar att ”Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen (…) är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.” Lagen uppställer vissa krav på det hyresbelopp som en bostadsrättsinnehavare äger ta ut vid andrahandsuthyrning (4 § 2 st.) Ett skäligt belopp kallas ”kostnadsbaserad hyra.” Hur detta belopp bestäms förklaras utförligt av Hyresnämnden här: http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Bostadsratt/. Se angående detta även regeringens faktablad rörande den nya lagen om privatuthyrning av bostäder: http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/72/35/4d06d424.pdf. När det kommer till bostadsrätter och andrahandshyresgästers rätt att, på motsvarande sätt som redogjorts för ovan rörande hyresrätter, få den potentiellt oskäliga hyran prövad av hyresnämnden gäller samma sak: först sedan en ansökan inkommit till nämnden om att få hyran ändrad kan den ta ställning till om det överhuvudtaget rört sig om för hög hyra. En väsentlig skillnad när det kommer till bostadsrättshyresgästers rätt är emellertid att dessa endast har rätt att få hyran nedsatt för framtiden – därtill har hyresgästen ingen möjlighet att resa återkrav. Är det följaktligen en bostadsrätt du ska hyra ut kan du inte bli återbetalningsskyldig gentemot hyresgästen för hyror som redan erlagts, även om hyran under hela denna tid varit för hög. Bra, generell information om vad du i egenskap av hyresvärd bör tänka på når du här: http://www.jagvillhabostad.nu/index.php?sid=1&pid=93#faq1_5 Jag hoppas det skrivna varit dig till hjälp! Vänligen