Olagligt att hyra i andra hand utan tillstånd?

2014-12-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en vän som har ett förstahandskontrakt. Men nu har han även köpt en bostadsrätt som han tänker bo i men han vill behålla hyresrätten. Därför tänker han fortsätta vara skriven där. Han har nu frågat om jag vill flytta in där. Isåfall kommer även jag skriva mig där. Nu vill jag bara försäkra mig att detta inte är olagligt? Så begår någon ett brott?
Josefin Grönkvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att hyra ut hyreslägenheter i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. För att få tillstånd krävs godtagbara skäl vilket exempelvis kan vara att hyresgästen ska studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller prova att flytta ihop med någon annan. För att din vän alltså lovligt ska få hyra ut sin hyresrätt krävs ett sådant samtycke.Om din vän väljer att olovligen hyra ut lägenheten är detta alltså ett avtalsbrott, det är alltså inte olagligt. Att du skriver dig på adressen bör förtydligas att inte heller detta är något brott. Ett avtalsbrott innebär att hyresgästen i detta fallet, väljer att frångå det som avtalats. Hyresvärden har i ett sådant fall rätt att säga upp hyresgästens kontrakt om denne inte omedelbart rättar sig efter en tillsägelse. Konsekvenserna av att hyra ut lägenheten i andra hand olovligen kan därför bli att din vän förlorar sitt kontrakt. Ingen av er begår en brottslig handling, men om du funderar på att hyra en lägenhet i andra hand som hyrs ut utan tillstånd bör du tänka på att denna kan komma att sägas upp och att du därför ganska snabbt kan komma att bli utan bostad. Eftersom avtalsförhållandet inte skulle vara mellan dig och hyresvärden har du inte heller rätt att ställa några krav direkt mot denne om att exempelvis få ta över kontraktet, i det fallet att din väns kontrakt skulle sägas upp. Jag rekommenderar dig därför att försäkra dig om att lägenheten hyrs ut med erforderligt tillstånd. 

Skälig hyra för bostadsrätt

2014-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag är inneboende hos en kvinna vars lägenhet är en bostadsrätt. Min hyra under de 5 månader jag bott här har varit 3000kr, men nu vill hyresvärden höja hyran p.g.a. både en 2.5% ökning i månadsavgiften vid årsskiftet samt hennes egna ekonomiska svårigheter. Min fråga är att hur mycket "får" hon höja hyran och med vilken varseltid d.v.s. när börjar den nya hyran gälla?
Elias Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Under den förutsättning att ni har ett skriftligt avtal angående storleken på hyran så gäller den som huvudregel och då blir det svårt för kvinnan att höja hyran i strid med avtalet. Om hyran inte är reglerat i avtal eller om avtalet går ut vid årsskiftet kan kvinnan möjligtvis kunna reglera om villkoren.Vad som utgör skälig hyra får bedömas i varje enskilt fall och bostad. Hur mycket kvinnan i ditt fall faktiskt får höja hyran kan inte jag direkt här och nu besvara men det kopplas samman med bostadens skick, storlek, omkostnader osv, se http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/72/35/4d06d424.pdf. Det viktiga är att du vet om att hon inte får ta ut en oskälig sådan.Mitt råd är att vända dig till en jurist om du känner att hyran efter höjningen med 2,5 % är alldeles för mycket i förhållandet till det jag nu sagt.Med vänlig hälsning,

Kvarlämnade saker

2014-11-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om man har hyrt ut sin lägenhet i andra hand och personen har sagt upp den och flyttat, men har lämnat en massa personliga saker kvar. Vad gör man med dessa. Personen i fråga går ej att få tag i. Svarar ej på telefon och vi vet ej vart hon flyttat.
Björn Sundin |Hej och tack för din fråga Det förhållande du beskriver regleras i jordabalkens 12 kap. 27 § (brukar benämnas som hyreslagen) vilket säger att det kvarlämnade sakerna tillfaller dig som hyresvärd efter 3 eller 6 månader. Tidsspannet avgörs av: att du som hyresvärd uppmanat hyresgästen att hämta sina saker, från detta börjar 3 månader löpa. Tiden om 6 månader fungerar som ett tak med effekten att efter 6 månader efter det att gästen flyttade ut, tillfaller sakerna hyresvärden utan krav på uppmaning om att hämta sakerna. Utifrån ditt fall så har du inte lyckats få kontakt med hyresgästen och därför blir det svårt för dig att bevisa att du uppmanat gästen att hämta sina saker, vilket gör att tremånadersregelns krav på anmaning enligt mig inte är uppfyllt. Då återstår taket på 6 månader, har denna tid förflutit har sakerna övergått till din ägo och du kan göra vad du vill med dem. En länk till hyreslagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Vänligen

Uthyrning av bostadsrätt

2014-10-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har min bostadsrätt uthyrd pga att jag befinner mig på praktik utomlands men skulle vilja förlänga perioden så hyrestagaren kan bo där i ett år till eller kanske t.o.m. 1,5 år. När jag kontaktade bostadsrättsföreningen sa de att de godkänner ett år men om det går över det bör jag överväga försäljning. Vad gäller? Kan jag hyra ut till min hyestagare 1,5 år eller 2 år utan att tvingas sälja lägenheten?
Mustafa Sheikh Abdi |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns i bostadsrättslagen (1991:914).Rätten att hyra ut en bostadsrätt i andra hand regleras i 7:10-11 §§ bostadsrättslagen. Enligt 7:10 bostadsrättslagen krävs det som huvudregel samtycke av styrelsen. Om styrelsen vägrar att ge samtycke, kan bostaden fortfarande hyras ut, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, enligt 7:11 bostadsrättslagen. "Skäl" kan bl.a. vara att bostadsrättshavaren studerar på en annan ort. "Befogad anledning att vägra" kan vara att bostadsrättshavaren tidigare har hyrt ut bostaden utan tillstånd. Se 7:10 och 7:11 bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K7P10 och https://lagen.nu/1991:614#K7P11I de fall hyresnämnden lämnar tillstånd ges det normalt sett för högst ett år. När tillståndet har löpt ut måste bostadsrättshavaren söka nytt tillstånd för att uthyrningen ska fortsätta.Bostadsrättsföreningen kan inte tvinga dig att sälja din lägenhet, om du inte har förlorat din rätt att använda lägenheten, t.ex. genom att:inte betala dina avgifter till föreningen vanvårda lägenhetenhyra ut i andra hand utan lov, eller på annat sätt allvarligt missköta sig som bostadsrättshavare.Se: https://www.kronofogden.se/Tvangsforsaljningavbostadsratt.htmlHoppa detta har varit till hjälp!Med vänliga hälsningar

Andrahandshyresgästs besittningsskydd vid förverkande av förstahandshyresgästs kontrakt

2014-12-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Pelle har hyrt en lägenhet i andra hand svart i ett par år. Nu har personen som har förstahandskontraktet blivit avslöjad och alltså vräkt från sin lägenget (där Pelle bor). Blir Pelle också vräkt då eller kan han åberopa besittningsrätt?
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Andrahandsuthyrning som har varat kortare än två år i följd utgör ett undantag enligt 12 kap. 45 § 1p Jordabalken från det generella besittningsskyddet vilket innebär att en andrahandshyresgäst inte kan kräva att sitta kvar i lägenheten. Även om andrahandshyresgästen i vissa fall kan om fattas av besittningsskyddet så gäller det enbart gentemot förstahandshyresgästen och ej mot hyresvärden. Ett annat problem som uppstått i Pelles fall är enligt vad jag har förstått utifrån omständigheterna att förstahandshyresgästens hyreskontrakt är förverkad pga att han/hon hyrt ut lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd från hyresvärden. Detta gör att Pelle, som är andrahandshyresgästen, under inga omständigheter har rätt att kräva att sitta kvar i lägenheten. 

Utflyttad hyresgäst som inte batalr hyran, behåller nyckeln, slitage m.m.

2014-11-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag har hyrt ut min hyresrätt i andrahand i ett år. Vi skrev tillsvidare kontrakt med 3 mån uppsägning. Hon sa upp lght den 2 okt via telefon men jag var snäll och gick med på att räkna det från september månad då hon skulle ut och resa i december. Nu har hon inte betalat sin sista hyra den 25 nov och hon har lämnat lägenheten ostädad. Dock stod det inget på kontraktet om flyttstädning, tog det som en självklarhet. Hon kom aldrig när vi skulle besiktiga lägenheten så nu saknas även nycklar. Jag får inte tag på henne någonstans och hon ska flytta till thailand om några dagar. Jag vet att jag kan göra en anmälan hos kronofogden som jag ska göra. Kan jag göra något åt att hon lämnade lägenheten ostädad? Och hur gör jag med nyckeln? Räknas det som stöld som jag kan anmäla hos polisen? Hon har även rökt innomhus då vittnen har sett det, det var förbjudet på kontraktet. Hennes hund har även gjort rivmärken på min soffa. I kontraktet stod, normalt slitage räknas ej vid slitage av djur. Hur går jag vidare med detta? Mvh, natalie
Victor Sundh |Hej NatalieDet låter enligt din beskrivning som att flera avtalsbrott har begåtts av din hyresgäst. Att hon inte har erlagt den sista hyra är givetvis ett avtalsbrott. För detta kan du söka betalningsförläggande hos kronofogden eller domstol. Även rökningen är i strid med avtalet och för detta kan du kräva skadestånd under förutsättning att rökningen har medfört skada för dig. Skadan skulle t.ex. kunna bestå i att röken har förstört möbler i lägenheten eller att du själv får ett krav riktat mot dig från din hyresgäst på grund av att lägenheten har blivit rökskadad. Vad gäller slitaget av soffan beror det lite på hur avtalet är utformat, vilket ersättning du eventuellt kan kräva. Föreskriver avtalet t.ex. att vid slitage som inte kan klassas som vanligt slitage (t.ex. slitage av djur som explicit anges som slitage som ej är vanligt slitage) hyresgästen ska ersätta dig med en likvärdig soffa eller att ersättning till ett visst belopp skall utgå, kan du yrka på detta också i en eventuell tvist. Det kommer sedan an på den bevisning du lägger fram i målet om slitaget är sådant som enligt avtalet skall klassas som "vanligt slitage" som du får tåla, eller slitage som går utöver vad som bör klassas som vanligt slitage. Eftersom ni i avtalet själva har definierat slitage från djur som slitage som skall ersättas torde dina chanser vara goda att få ersättning för skadan förutsatt att du kan bevisa att slitaget kommer från ett djur och att det inte redan fanns innan hyresgästen flyttade in. Vad gäller städningen är min bedömning att det blir svårt att kräva någon ersättning där eftersom det inte föreskrivs något om detta i avtalet. Det skulle visserligen kunna anses vara underförstått avtalat mellan er då det nog får anses vara kutym att städning ska ske före avflyttning, men det är ingenting du bör förlita dig på.Vad gäller nycklarna så är min uppfattning att det inte kan utgöra stöld. Brottsrekvisitet för stöld är att någon "olovligen tager vad annan äger i syfte att tillägna sig det", se 8:1 Brottsbalken (BrB). Din hyresgäst har ju inte olovligen tagit nycklarna av dig eftersom du har gett dem till denne. Det brottet som ligger närmast till hands enligt din beskrivning är enligt mig olovligt förfogande enligt 10:4 BrB. För detta brott kan den dömas som har viss egendom i sin besittning (nyckeln) och förfogar över den på sådant vis att den rättmätige ägaren berövas sin rätt till egendomen. Jag tycker att du bör kontakta polisen i fråga. Även om inget brott har begåtts så har du givetvis rätt till din nyckel. I ett dylikt fall kan man vända sig till Kronofogden och begära handräckning för att de skall  fastställa att en viss person skall vara skyldig att överlämna viss egendom till dig. Du kan kombinera din ansökan hos Kronofogden med både handräckning och betalningsföreläggande enligt ovan. Du kan vid både betalningsföreläggande och handräckning begära att Kronofogden också verkställer besluten på så vis att de hjälper dig till att åtgärderna vidtas.  Jag hoppas att det löser sig och att mina svar har varit till din hjälp!

Preskriptionstid vid hyra

2014-10-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo är på väg att flytta ut från en bostad vi hyrt av en privatvärd. Jag undrar hur långt efter att vi flyttat ut hyresvärden kan komma med olika typer av klagomål? När blir man "friskriven" så att säga?Tack på förhand!
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I ert fall handlar det om hyra av lägenhet och då blir reglerna i 12 kap. Jordabalken som är tillämpliga. Vid komplicerade rättsförhållanden som hyra, där parterna har en mängd förpliktelser i förhållande till varandra, är det angeläget att mellanhavandena klaras upp inom någorlunda kort tid efter avtalets upphörande. Mot bakgrund av detta skäl regleras eventuella krav på grund av hyresförhållandet av en speciell preskription. Enligt 12kap.61§ JB finns en tvåårig preskriptionstid för fordringsanspråk som uppstått på grund av hyresförhållandet. Preskriptionstiden räknas från det hyresgästen lämnade lägenheten. Sammanfattningsvis innebär det i ert fall att hyresvärden, som avser att framställa eventuella krav på grund av hyresförhållandet, ska väcka talan om detta inom två år från det ni lämnat lägenheten. 

Utformande av varningsbrev

2014-10-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående ett radhus som jag har hyrt ut, hyresgästen brukar alltid vara 7-10 dagar sen med hyresbetalningarna till mig. Jag tänkte skriva ett varningsbrev till hyresgästen men frågan är vad jag bör tänka på när jag skriver detta? Och om jag bör skicka det med rekommenderat brev så att jag har ett bevis inför en eventuell tvist. Mvh
Abraham Zeito |Hej och tack för din fråga,Utifrån din fråga så skulle jag rekommendera att du i brevet beskriver vad du anser att hyresgästen gjort för fel, vilka tillfällen det avser, eventuella åtgärder framöver om en förbättring inte sker, tala om i brevet att du vill erhålla betalning inom rätt tid, datumet då du skrivit brevet och avslutningsvis signera brevet med din signatur.Sen har du helt rätt i att du ska skicka det som rekommenderat brev, men jag rekommenderar även att du tar en kopia på brevet innan du skickar iväg det. Det är även viktigt att tänka på att behålla kvittot när du postar brevet.Jag bifogar även en länk till socialstyrelsen avseende hur vräkningsprocessen går till om det skulle bli aktuellt framöver. Jag tänker då främst på så att allt går korrekt till. (http://www.socialstyrelsen.se/hemloshet/vrakningsforebyggandearbete/vrakningsprocessen)Hoppas att allt löser sig, lycka till!Med vänliga hälsningar,Abraham Zeito