Flyttstädning och ansvar för skador på lägenhet vid andrahandsuthyrning

2015-06-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga. Jag hyr just nu i andrahand. Vi flyttar ut sista juni då våra hyresvärdar ska sälja sin bostadsrätt. Jag undrar vem som har ansvar för städ och renovering av skador? Spontant så känner jag att utflyttningsstäd är mindre omfattande än när man ska sälja bostaden, vad står i lagen? Om man råkat skava av färg från en byrå som tillhör hyresvärden, ingår det i allmänt slitage eller är man skyldig att ersätta det? Köparen har tillgång till lägenheten från 2/7. Tack på förhand!
Julia Tigerström |Hej och tack för din fråga, Som hyresgäst har man en skyldighet att vårda lägenheten och det som hör därtill. Man är skyldig att ersätta sådana skador som uppkommer genom vållande eller vårdslöshet. Det är svårt att på rak arm säga vad som gäller i ditt fall med byrån (hur mycket färg har lossnat, hur var byråns skick innan, hur värdefull är byrån, hade hyresvärden bett dig vara extra försiktig med byrån, hur gick det till etc.) men spontant låter det som normalt slitage och inte som något du orsakat genom vållande eller vårdslöshet. Vad gäller flyttstädning finns ingen lag att finna svar i. Det är något som hyresvärd och hyresgäst respektive säljare och köpare avtalar om. Det uppfattas dock som en allmän princip att hyresgästen ansvarar för flyttstädning vid utflytt även om det inte skulle stå med i hyresavtalet. Att lämna lägenheten i det skick den var i vid tillträdet är en bra utgångspunkt. Hyresvärden kan inte på någon rättslig grund kräva hyresgästen på pengar för undermålig städning om någon sådan möjlighet inte finns enligt hyresavtalet. Det är vidare din hyresvärd som ansvarar för städning i förhållande till köparen av lägenheten. Du och din hyresvärd har ett avtal, din hyresvärd och köparen av lägenheten ett annat. Det som avtalats kring städning i ditt hyresavtal gäller mellan dig och hyresvärden. Det som avtalats mellan din hyresvärd och köparen gäller dem. Är det så att hyresvärden kommer överens med köparen om att städa på visst sätt är det alltså hans ansvar – det kan inte lämpas över på dig. Hyreslagen hittar du här: 12 kap. jordabalken Lycka till!

Upplåtelse av bostadsrätt

2015-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en bostadsrätt jag vill upplåta till min syster. Läste någonstans att man var tvungen att underrätta bostadsföreningen om detta. Spelar det någon roll om det är jag eller min syster underrätta föreningen?
Homan Gerami |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (BRL) framgår det att en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Det räcker med andra ord inte med underrättelse utan samtycke krävs av bostadsföreningens styrelse. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke så kan du vända dig till hyresnämnden som har befogenheten att lämna tillstånd trots styrelsens nekande enligt 7 kap. 11 § BRL. Eftersom att du i egenskap av bostadsrättsinnehavare har det huvudsakliga ansvaret för lägenheten torde du även vara ansvarig att ta dig an förevarande förfarande. Vänligen,

Besittningsskydd vid uthyrning av egen bostad och formkrav på hyresavtal vid en sådan uthyrning.

2015-03-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Hyr sedan några år ut min bostadsrätt i andra hand med tillstånd från föreningsstyrelsen. Den senaste hyr sedan 1 Juli 2013, nu endast med muntligt Ok från styrelsen och tyvärr så blev då inget avtal skrivet mellan mig och hyresgästen. Hyran betalas i tid och allt är Ok, styrelsen har inga till mig inkomna invändningar.Har avsaknad av avtal någon betydelse eller kan denna andrahandsuthyrning anses gälla enligt "privatuthyrningslagen"?Om det är så, saknar andrahandshyresgästen möjlighet till att hävda besittningsrätt efter 2 år av boende?Om jag inte kan hävda "privatuthyrningslagen" enligt ovan måste jag då snart (och när?) formellt säga upp min hyresgäst för att undvikaatt denne får besittningsrätt?VänligenAnders Eriksson
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Har avsaknaden av avtal någon betydelse?Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller för den typen av avtal som regleras i Jordabalken kapitel 12. Av Jordabalken 12:2 framgår att ett hyresavtal inte behöver vara skriftligt om inte hyresgästen eller hyresvärden begär det. Har ingen av er begärt att avtalet ska vara skriftligt är avtalet alltså gällande enligt Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.Saknar andrahandshyresgästen besittningsskydd?När man hyr enligt reglerna i Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad så har man inget besittningsskydd om det inte är särskilt avtalat, 3§3st. Din hyresgäst saknar alltså besittningsskydd.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Otillåten andrahandsuthyrning ger ej rätt till ersättning för erlagda hyror.

2015-02-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har fått höra märklig uppgift om att ifall lägenhet som är innehavd med hyresrätt har upplåtits i andra hand utan tillstånd av fastighetsägaren, så kan andrahandshyresgäst kräva tillbaka erlagd hyra eftersom upplåtelsen är och har varit olaglig. Jag förutsätter att andrahandshyresgästen inte har varit införstådd med sakläget, utan har utgått ifrån att upplåtelsen sker med tillåtelse av hyresvärd / fatighetsägaren. Förhållandet att hyresgäst i förstahand som illegalt har upplåtit lägenheten riskerar att förlora hyresavtal har ingen relevans till min fråga, och jag har inte personligt intresse i saken, men anser att omständigheten låter märklig. Finns prejudikat? I och för sig skall inget juridiskt hinder föreligga, enär upplåtelsen är brottslig och andrahandshyresgäst kan förlora bostad om situationen uppdagas, och scenariot skulle tillämpas på annat; kan man om tillåtelse eller tillstånd av lagfaren ägare vid uthyrning av leasing-bil eller annat objekt tvingas att återbetala hyra ifall faktum om illegitimitet skulle framkomma?Jag är tacksam för upplysning.M v hN Nescio
Fredrik Norberg |Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!Jag vågar påstå att uppgifterna du fått del av inte stämmer. Först och främst får man se till att rättsförhållandet avser hyresvärd - hyresgäst. I din beskrivna situation är fastighetsägaren (hyresvärd) i avtalsförhållande med förstahandshyresgästen (hyresgäst), och sedan är förstahandshyresgästen (hyresvärd) i avtalsförhållande med andrahandshyresgästen (hyresgäst). Det föreligger alltså inget avtalsförhållande mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. En otillåten andrahandsuthyrning är i lagens mening varken brottslig eller olaglig, den är som det framgår, endast otillåten. Den enda påföljden som kan bli aktuell är uppsägning av hyreskontraktet (mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen). Detta i sig skulle kunna utlösa ett skadeståndsansvar för förstahandshyresgästen till andrahandshyresgästen. Dock skulle ett sådant eventuellt skadestånd inte grunda sig på hyran, utan på eventuella skador som andrahandshyresgästen ådrar sig på grund av förstahandshyresgästens otillåtna andrahandsuthyrning.Däremot kunde andrahandshyresgäster tidigare (men inte längre då regleringen på området har ändrats) kräva ersättning av förstahandshyresgästen för oskäligt hög hyra, genom anmälan till hyresnämnden. Ersättningen som då tilldelades utgick med retroaktiv verkan, d.v.s. för tidigare betalda hyror där hyran ansågs oskäligt hög. Dock har regleringen ändrats och denna typ av ersättning kan inte längre fås. Man kan däremot fortfarande överklaga hyrans storlek till hyresnämnden, fast man kan inte längre få ersättning för betalda hyror. Hyreslagen utgörs av 12 kap. jordabalken och gäller hyra av fast egendom. Regleringen är inte analogt tillämpbar på hyra av lösa saker (med undantag för hus på ofri tomt). Med andra ord kan man inte tillämpa fastighetsrättslig reglering på ditt exempel.Hoppas rådgivningen har varit till hjälpMed vänliga hälsningarFredrik Norberg

Otillåten andrahandsuthyrning av hyresrätt

2015-05-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo bor i andrahand i hans mammas lägenhet. Registrerat och lagligt. Hyresvärden har nu från ingenstans skickat ett vräkningsbrev till hans mamma där det står att de härmed säger upp förstahandskontraktet för att min sambo bott olagligt i lägenheten och vi ska vara ute inom tre månader. Vad har vi för rätt att fighta honom? Tacksam för svar!
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom frågan gäller ett hyresförhållande så blir reglerna i 12 kap. Jordabalk (1970:994) tillämpliga.Huvudregeln är att hyresgästen inte får utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande (12 kap. 39 § jordabalken). Av 40 § i samma kapitel följer ett viktigt undantag från denna huvudregel. Undantaget innebär att en hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. De skäl som kan ligga till grund för ett beviljat tillstånd är bl.a. hyresgästen på grund ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller särskilda familjeförhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Det är dock oklart vad du menar med ’’ registrerat och lagligt’’ men om din sambos mamma har hyrt ut lägenheten till er utan att ha erhållit hyresvärdens samtycke, kan det mycket väl vara så att ert andrahandshyresförhållande inte skyddas av lagen, under förutsättning att det inte föreligger ett beviljat tillstånd från hyresnämnden. Så fort hyresvärden fått vetskap om att en hyreslägenhet hyrs ut i andrahand utan dennes samtycke har värden två månader på sig att begära att förstahandshyresgästen (din sambos mamma vidtar rättelse. ’’ Vräkningsbrev’’ som du nämnt i frågan kan mycket väl innebära en sådan uppmaning att vita rättelse (12 kap. 42 § p.3 och 43 § JB). Om det varken föreligger ett giltigt samtycke från hyresvärden eller ett tillstånd från hyresnämnden, kan hyresrätten (din sambos mammas hyresrätt) förverkas om din sambos mamma inte vidtar rättelse utan dröjsmål eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Det återstår således följande alternativ för att kunna rädda situationen: 1. Din sambos mamma omedelbart ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får sin ansökan beviljad. Detta alternativ kan rädda både förstahands – och andrahandskontraktet. 2. Din sambos mamma omedelbart vidtar rättelse, vilket innebär att du och din sambo är tvungna att flytta ut omgående. Detta alternativ kan enbart rädda förstahandskontraktet. Detta svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, och om du behöver vidare rådgivning rekommenderar jag att ringer in till vår rådgivningscenter så att de kan slussa vidare ärendet till en av våra erfarna jurister.

Grunder för upplåtelse av bostadsrätt i andra hand

2015-04-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag funderar på att köpa en lägenhet nu men kan först flytta in där om ca 1 år. Kan bostadsrätssföreningen neka mig tillstånd till andrahansuthyrning under dessa förhållanden? Tack,
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga.Gällande andrahandsuthyrning av bostadsrätt tillämpas reglerna i 7 kap. bostadsrättslagen. Enligt 7 kap. 10 § 1 st. bostadsrättslagen får en bostadsrättsinnehavare upplåta sin lägenhet i andra hand till annan person för självständigt brukande endast om styrelsen har gett sitt samtycke. Grunder för samtycke eller bostadsrättsföreningens generella ställningstagande angående andrahandsuthyrning brukar finnas angivet i bostadsrättsföreningens stadgar.I det fall bostadsrättsföreningen ej medger samtycke till upplåtelse i andra hand har bostadsrättsinnehavaren möjlighet att vända sig till hyresnämnden för ansökan om tillstånd för upplåtelse i andra hand, se 7 kap. 11 § 1 st. bostadsrättslagen. Härvid anges att tillstånd till upplåtelse i andra hand ska ges om (a) bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och (b) föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Vidare ska tillståndet som lämnas av hyresnämnden begränsas till viss tid. För att till fullo förstå regleringen i 7 kap. 11 § 1 st. bostadsrättslagen och dess reella innebörd kan sägas om pt. (a) att utgångspunkten är att bostadsrättsinnehavaren har stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand. Även skäl hänförda till hyresgästen (exempelvis att det rör sig om en nära släkting som ska hyra i andra hand) är tillräckliga skäl. Vidare finns även som exempel att bostadsrättsinnehavaren har införskaffat sig lägenheten för att bosätta sig där efter pensionering och därav hyr ut den i andra hand till dess. Eftersom det dock ligger i bostadsrättsföreningarnas generella intresse att de som faktiskt äger bostadsrätterna också bor där tycks ett krav enligt praxis vara att bostadsrättsinnehavaren har bott i bostaden för minst en tid eller har för avsikt att själv bosätta sig där inom en viss tid. Angående pt. (b) kan sägas att med befogad anledning till att vägra samtycke avses att den tilltänkta hyresgästens personliga kvalifikationer inte är godkända enligt styrelsen.Huruvida bostadsrättföreningen kommer godkänna eller neka din ansökan om andrahandsuthyrning beror således på bostadsrättföreningens stadgar och hur föreningen ställer sig till andrahandsuthyrning. Något direkt svar går inte att ge. Skulle bostadsrättsföreningen motsätta sig en andrahandsuthyrning finns däremot möjlighet att vända sig till hyresnämnden som kommer behandla ansökan om tillstånd utifrån de rekvisit som finns i 7 kap. 11 § 1 st. bostadsrättslagen.Bostadsrättslagen finner du https://lagen.nu/1991:614#K7 .Lycka till!Vänligen,

Hyra i andra hand - hyreshöjning

2015-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en lägenhet i andra hand sedan september 2010, varje september åren efter har fastighetsägaren höjt hyran. Först med 200:- 2011, sedan skulle han höja igen med 200:- 2012, men då frågade jag ifall han skulle göra så varje år, det blir ganska mycket höjning och jag skulle inte kunna ha möjlighet att bo kvar till slut. Då höjde han med 100:- och har gjort det varje september sedan dess. Uppe i 4900:- nu.MEN, nu ser jag på mitt hyreskontrakt att det inte står någonting om hyreshöjning någonstans. Har han ändå rätt att höja (eftersom han äger stället) trots att vi har kontrakt där det inte framkommer att höjning varje år kommer göras?
Christopher Escalante |Hej!Tack för din fråga.Enligt 12 kap. 19 § jordbalken (hyreslagen) är huvudregeln att hyran är den som regleras i hyresavtalet. Vill hyresvärden omreglera villkoren i avtalet, exempelvis höja hyran, ska hyresvärden skriftligen meddela om detta. 12 kap. 54 § jordabalken. Hyresvärden har således rätt att höja hyran, men sådant meddelande måste vara skriftligt och en överenskommelse måste komma till stånd mellan hyresvärd och hyresgäst.Angående hyressättningen har uthyraren rätt att sätta en hyra som är skälig, vad som är skäligt får bedömas i det enskilda fallet och hjälp kan fås från hyresnämndens webbsida. (http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/). I den mån hyreshöjningen är tvistig kan detta hänföras till hyresnämnden som slutligen tar ställning till hyrans skälighet. 12 kap. 55 § jordabalken.Vänligen,

Andrahandsuthyrning av medlem i BRF: juridisk person

2015-02-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag önskar köpa en lägenhet som juridisk person och hyra ut den i andrahand till en person som inte tillhör företaget eller på andra sätt har nära kopplingar till mig. I bostadsrättslagen 7 kap. 6 § 2:a stycket framgår att en juridisk person endast får använda lägenheten för att i sin helhet upplåta lägenheten i andrahand som permanentbostad om inte något annat har avtalats. I 7 kap 11§ 2:a stycket framgår dock att tillståndet att hyra ut i andrahand kan begränsas till viss tid. Hur hänger detta ihop? Om tidsfristen löpt ut för andrahandsuthyrningen hur ska den juridiska personen då kunna upplåta lägenheten i andrahand eller på annat sätt bruka bostadsrätten? Bör inte en styrelse som beviljar medlemskap till en juridisk person även anses ha beviljat att lägenheten upplåts i andrahand tillsvidare så länge som de inte kan uppvisa en befogad anledning till att vägra samtycke till att hyra ut i andrahand?
Märta Ahlén |Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga!En bostadsrättsförening (BRF) – givet att stadgarna inte uttryckligen förbjuder det – kan besluta att en juridisk person, som efter övergång har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, ska antas som medlem i föreningen (2 kap. 4 §). Innehas en lägenhet med bostadsrätt av en juridisk person föreskriver 7 kap. 6 § andra stycket, som du säger, att lägenheten endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad. Detta är dock giltigt så länge som lägenheten inte är en lokal och inte heller är avsedd för fritidsändamål. Sist i stycket läggs också till att detta gäller i brist på avtal med den juridiska personen om bostadslägenhetens användning. (Det är med andra ord i allra högsta grad möjligt att inbördes reglera hur lägenheten får användas och om vem som faktiskt får använda lägenheten.)En upplåtelse i andra hand som det är fråga om här kräver som huvudregel styrelsens samtycke enligt bestämmelserna i 7 kap. 10 §. I paragrafen har införts ett förtydligande om att styrelsens samtycke krävs även i de fall som avses i 6 § andra stycket, dvs. även i det läget en juridisk person i andra hand vill upplåta bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Skälet för detta är givetvis ökat styrelseinflytande; att möjliggöra för föreningen att påverka till vem lägenheten ska upplåtas.I lagkommentaren förklaras att styrelsen, givetvis, kan och bör lämna ett sådant samtycke i samband med att den juridiska personen antas som medlem. Styrelsen kan i det läget lämna ett generellt samtycke, men i brist på sådant behöver ett nytt samtycke inhämtas vid varje ny andrahandsupplåtelse. Detta utgör svaret på din fråga om inte en styrelse som beviljar medlemskap till en juridisk person även bör anses ha beviljat att lägenheten upplåts i andrahand tillsvidare så länge som de inte kan uppvisa en befogad anledning till att vägra samtycke till att hyra ut i andrahand. Svaret är alltså: nej, i brist på ett generellt samtycke till andrahandsupplåtelse ska frågan prövas vid varje nytt tillfälle/varje ny hyresgäst. Det är en annan sak att styrelsen härvidlag, varenda gång som samtycke efterfrågas, har att lämna det om inte befogad anledning finns att vägra det. Hur det ovan sagda går ihop med bestämmelsen i 7 kap 11§ andra stycket som stadgar att tillståndet att hyra ut i andrahand kan begränsas till viss tid ska förklaras i det följande. Notera för övrigt formuleringen "kan", inte "ska"; det är fråga en möjlighet men inget krav. Vad som bestämmelsen ytterst åsyftar är att göra det möjligt för föreningen att utöva den kontroll över andrahandsupplåtelser i huset som den äger rätt att göra. Så, att bestämmelsen påminner om att ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till viss tid är helt enkelt att därefter ska förutsättningarna för andrahandsupplåtelsen prövas igen. Kanske har bostadsrättsföreningen den här gången befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelsen eftersom anmärkningar i fråga om skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt har och i fortsättningen ska nyttja lägenheten? Om tidsfristen löpt ut för ett tillstånd till andrahandsuthyrning innebär alltså detta inte att den juridiska personen är förhindrad att upplåta på nytt; det betyder bara att styrelsens samtycke måste inhämtas igen. Och givetvis är styrelsen även i detta läge underkastad kravet på att medge upplåtelsen om den inte har "befogad anledning" att vägra. Sammanfattningsvis innebär inte "viss tids"-möjligheten ett reservationslöst medgivande till en bostadsrättsförenings styrelse att liksom aktivt obstruera för den juridiska personen att alls upplåta bostadslägenheten i andra hand; vad villkoret medför är en möjlighet för styrelsen att kontrollera hur huset utnyttjas. Det ska härvid också påminnas om att det av 7 kap. 11 § andra stycket framgår att föreningens samtycke till upplåtelse i andra hand under vissa förhållanden kan ersättas med hyresnämndens tillstånd. Detta ger en ytterligare garanti för att styrelsen inte uppställer orimliga villkor kring medgivandet av andrahandsupplåtelse.Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga och önskar dig välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor! Vänligen,