Vem är avtalspart vid renovering av bostadsrätt?

2017-09-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag har anlitat en renoveringsfirma för att renovera mitt bostadsrätt. Under ansökningsbanketten (ansökan om medgivande till ombyggnad) har renoveringsfirman skrivit på och bostadsrättsföreningen har godkänt renoveringen. Nu ber en person i bostadsrättsföreningen att jag och min fru ska skriva på blanketten i stället för renoveringsfirman. Jag undrar hur lagen lyder?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!För renovering av bostadsrätt krävs bostadsrättsföreningens godkännande (7 kap. 7 § bostadsrättslagen). Detta godkännande gentemot bostadsrättshavarna, dvs dig och din fru i det här fallet, alltså har de rätt att kräva er underskrift för att ni ska få renovera lägenheten, eftersom det är ni som måste få tillstånd och inte renoveringsfirman.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Är det tillåtet att byta lås på ytterdörr i bostadsrätt?

2017-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag har flyttat in i en bostadsrätt och undrar om jag egenmäktigt, utan att fråga styrelsen, kan byta låscylindrar i lägenhetens ytterdörr? Anledningen är att jag inte vill att någon i föreningen inte skall ha möjlighet att beträda lägenheten. I bostadsrättens egna stadgar står ingenting om byte av låscylindrar.
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om det inte framkommer något annat i bostadsrättsföreningens stadgar så är det upp till bostadsrättshavaren huruvida låset ska bytas. Om det är föreningen som ansvarar för dörrens yttersida så kan du dock behöva tillstånd från styrelsen om du byter till ett lås som orsakar åverkan på dörren vid installation. Hoppas att du fick svar på dina frågor!

Har man någon rätt att friköpa sin bostadsrätt?

2017-09-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hur går man tillväga om man vill friköpa sin bostadsrätt från föreningen - det är ett parhus och just detta är väldigt olikt resten av föreningens 8 hus sett till storlek och byggnadskonstruktion - därav slår kostnafsfördelningen i brf väldigt snett. Båda hushållen i parhuset vill friköpa. Vilken rätt har vi till detta? Tomt ingår till alla br med "skötselansvar och nyttjanderätt" - denna vill man såklart överta äganderätt av vid friköp.Tacksam för svar i denna kniviga fråga!
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du hur ni kan friköpa parhuset från föreningen.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningNi har ingen rätt att friköpa er bostadsrätt. Det är upp till föreningsstämman att besluta att sälja parhuset till er.Har ni rätt att friköpa parhuset?Det finns noga räknat ingen rätt för er att friköpa parhuset.Med att ”friköpa” bostadsrätter från en bostadsrättsförening brukar man istället avse ett förfarande där föreningen köper tillbaka bostadsrätterna och därefter säljer fastigheten till bostadsrättsinnehavarna.Hur friköper ni parhuset?I princip krävs beslut av föreningsstämman för att föreningen ska kunna sälja en fastighet. Kraven för ett giltigt beslut kan dock skilja sig beroende på omständigheterna.Oavsett om föreningen köper tillbaka era bostadsrätter eller inte gäller dock följande krav (9 kap. 16 § första stycket fjärde punkten bostadsrättslagen (BrL)):1. Beslutet ska ha fattats på en föreningsstämma.2. Alla i föreningen som kan rösta ska ha röstat för beslutet, eller så ska det ha fattats på två på varandra följande föreningsstämmor där minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman ska ha röstat för beslutet.3. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i parhuset ska dock alltid ha gått med på beslutet.Stadgarna kan föreskriva strängare villkor (9 kap. 16 § första stycket femte punkten BrL).Föreningen ska även underrätta kända panthavare i parhuset om beslutet (9 kap. 16 § andra stycket BrL).Observera att föreningen är skyldig att tillhandahålla er era bostadsrätter, och kan bli skadeståndsskyldig om den inte gör det (7 kap. 4 § BrL). Jag tänker dock inte närmare gå in på den frågan eftersom jag antar att den inte kommer att orsaka några problem i ditt fall. Som jag har förstått det vill ni ju friköpa parhuset, varför ni kan reglera frågan i samband med att ni köper parhuset av föreningen.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med att friköpa bostadsrätter är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vem ska jag vända mig till vid fel på bostadsrätt?

2017-09-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag köpte ett hus för ca tre veckor sedan. Vi har noterat illalukt från trägolvet i fyra rum som inte noterades i besiktningen. När jag anlitade en snickare för att kolla på lukten så tyckte han att det kan vara människokiss som har fastnat på golvet. Vi behöver byta golv för fyra rum för att bli av med lukten. I besiktningen har man skrivit att det luktar katt och rök. Vi fick veta att säljaren har ett barn med et visst handikapp. Vidare så har säljaren sagt att golvvärme i det stora rummet vi har fungerar felfritt. En rörmokare som kollade på det noterade att den måste fyllas med vätska och underhållas (Golvvärme är ca 6 år gammalt). Till vem ska jag vända mig? Till mäklaren eller till säljaren?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!AnsvaretDet är säljaren själv som svarar för fel på bostadsrätten du har köpt. Säljaren kan i sin tur få en så kallad regressrätt som ger hen rätt att kräva mäklaren på ersättning om denne gjort något fel. Detta är inget som vidare berör dig utan du vänder dig till säljaren.FelenDet ingår visserligen inte i din fråga men för säkerhets skull nämner jag något om de eventuella fel du uppmärksammat med lägenheten. Vad är ett fel?För köp av bostadsrätt gäller alltid köplagen. För att du ska få rätt att kräva någon åtgärd för ett fel krävs det att det rör sig om ett fel enligt 17-19 § köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som följer av avtalet mellan dig och säljaren, uttryckligen och underförstått, samt med vad du haft rimlig anledning att förvänta dig om lägenhetens skick (17 §).GolvvärmenDet är många omständigheter som kan påverka denna bedömning. Vad gäller golvvärmen, är det t.ex. inte självklart att "fungerar felfritt" innebär att golvvärmesystemet inte behöver underhållas. Om det i övrigt fungerar bra skulle jag utifrån de omständigheter du gett mig snarare kunna tänka mig att det inte är ett fel i köprättslig bemärkelse.GolvluktenVad gäller golvlukten finns det mer som pekar mot att det rör sig om ett fel som du har rätt att få avhjälpt. Det lär kunna antas som en underförstådd del av ert avtal att golvet inte ska lukta urin eller åtminstone att detta är en egenskap som du har rimlig anledning att förvänta dig. I så fall är det ett fel.Undersökningsplikt & upplysningspliktFör att få rätt att kräva avhjälpande, prisavdrag eller hävning av köpet måste du ha uppfyllt din undersökningsplikt gällande felet (20 §). Jag tolkar din information som att du eller säljaren innan köpet lät en besiktningsman undersöka lägenheten. Detta innebär inte i sig att du nödvändigtvis uppfyllt din undersökningsplikt men det talar starkt till din fördel. Undersökningsplikten omfattar nämligen sådant en neutral tredje man utan speciella fackkunskaper kan se, känna, lukta och höra. Om en med sådana kunskaper inte kunde upptäcka felet så talar det starkt för att en tredje man inte hade kunnat förväntas upptäcka felet vid en sådan undersökning. I så fall är din undersökningsplikt uppfylld.Även om du inte anses ha uppfyllt din undersökningsplikt, lär du ha rätt att kräva avhjälpande av felet om säljaren varit medveten om felet men inte berättat något om det för dig innan försäljningen. Säljaren har nämligen en upplysningsplikt om fel som hen känner del och denna upplysningsplikt har företräde framför köparens undersökningsplikt (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet").ÅtgärderOm lägenheten anses felaktig och du har uppfyllt din undersökningsplikt eller säljaren försummat sin upplysningsplikt, har du rätt till avhjälpande av felet i första hand (34 §). Detta kan t.ex. innebär att säljaren betalar för en sanering av golvet. Om det är en för stor belastning för säljaren eller du hellre vill ha prisavdrag, kan du ha rätt att kräva detta enligt 37 §.Om felet är av sådan betydelse för dig att man kan anta att du inte hade köpt lägenheten om du visste om det, ens för ett lägre pris, kan du ha rätt till hävning enligt 39 §.Vidare rådgivningOm du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Rätt att få golv ersatt istället för reparerat?

2017-09-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har köpt en nyproducerad lägenhet där golvet (som är ett tillval) är skadat. Vi anser att byggbolaget ska lägga nytt golv och inte "reparera" golvet med en form av pasta som täcker för hålen. De motsäger detta då "besiktningsmannen bestämmer om det håller tillräcklig kvalité". Enligt konsumentköpslagen så har man rätt till antingen avhjälpande, prisavdrag etc. Vi har ändå betalt för en HEL produkt och bör inte få nöja oss med en lagad produkt. då kunde vi lika gärna ha köpt begagnat golv.Vad har jag för rättigheter? Kan jag hålla inne betalningen? Jag får inte tillträda lägenheten tills jag uppvisar att jag har betalt räkningen för tillvalen.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på LawlineVad säger lagen?Vid köp av bostadsrätt gäller köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats, vad som får anses ha avtalats och vad som rimligen kan förutsättas av köparen (17 §). Avviker lägenheten från detta räknas den som felaktig. Köparen får inte göra gällande ett sådant fel om det faller inom dennes undersökningsplikt (20 §). Undersökningsplikten innefattar sådant man kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plankor, plattor etc. Köparen måste dessutom reklamera felet inom rimlig tid från det att hon märkte eller borde ha märkt felet (32 §).Om det är fel på lägenheten som inte faller under köparens undersökningsplikt och som denne reklamerat i tid får denne kräva att säljaren avhjälper felet genom (34 §). Om köparen istället vill häva köpet men säljaren vill avhjälpa felet istället, så får köparen häva endast om avhjälpande innebär väsentlig olägenhet för denne (36 §). Om avhjälpande inte kommer fråga får prisavdrag ske motsvarande värdeskillnaden mellan den felaktiga lägenheten och priset som betalades (38 §). Om även detta innebär väsentlig olägenhet för köparen får denne slutligen häva köpet helt och hållet (39 §).Köparen får hålla inne så mycket av betalningen för vara som är felaktig som motsvarar hens krav (42 §).Tolkning av din situationJag tolkar det som att golvet är en del av lägenhetsköpet i stort och att betydelsen av att det är ett "tillägg" endast innebär att det innebar en prishöjning av lägenheten. I så fall gäller alltså köplagen. Du säger att golvet är skadat och att de åtagit sig att fixa det. Jag utgår därför från att golvet är felaktigt enligt 17 § och att du har rätt till avhjälpande. Det rör sig således bara om vilken form av avhjälpande du har rätt till.Enligt lagförarbetena till 34 § har köparen en rätt att få felet avhjälpt till fullo, alltså att varan i fråga ska vara i exakt det skick efter avhjälpandet som avtalet berättigar köparen till. Det kan tolkas ur detta att en ny vara inte ska ersättas med en begagnad men svaret är inte lika självklart för vad som gäller vid reparation snarare än omleverans. Det är omständligt att byta ut ett golv och en grundläggande köprättslig princip är att säljaren inte ska behöva vidta åtgärder som är orimligt betungande i förhållande till alternativen. Endast om det finns en väsentlig anledning för dig att kräva att hela golvet läggs om, kan du kräva detta enligt 34 § andra stycket. Därför kan man tänka sig en kombination av att golvet repareras och ett prisavdrag. Som du påpekar är ju nämligen ett reparerat golv inte likvärdigt med ett nytt, oskadat golv. Beloppet för prisavdraget är detsamma som i 38 §, dvs. mellanskillnaden mellan vad du betalade för golvet och vad ett golv i det reparerade skicket har för värde. Värderingen kan du ta hjälp av en oberoende branschexpert med om du inte är nöjd med vad de erbjuder dig.Möjliga åtgärderDu kan rikta krav mot säljaren för att golvet är felaktigt. Det är de som i sin tur sköter kontakten med byggfirman. Du kan helt enkelt skriva ett email till säljaren där du förklarar dina krav. Du kan antingen framställa alla krav i en prioriterad ordning, t.ex. "i första hand kräver jag att ni lägger om golvet, i andra hand att ni reparerar golvet + prisavdrag etc." eller börja med att endast framställa det krav du helst vill få igenom. I sistnämnda fallet kan du på så vis förhandla mer med dem utan att så att säga lägga alla dina kort på bordet från början, i det fall de inte går med på ditt ursprungliga krav.Du kan hålla inne betalningen tills ni kommit fram till vilken åtgärd säljaren ska vidta. Är det prisavdrag inblandat kan du betala med avdrag för detta så fort de ställt garanti för att vidta er överenskomna åtgärd, t.ex att lägga om golvet. Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Fråga om hur länge en bostadsrätt kan hyras ut i andrahand

2017-09-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har hyresnämnden någon praxis eller finns andra regler som reglerar hur länge en bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet? Dvs hur många gånger a 1 år? Har sett något om 4 år men inte lyckats hitta detta sökresultat igen.
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring uthyrning i andrahand av bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen. För att få hyra ut sin bostadsrätt krävs föreningen samtycke (se här).Tillstånd brukar bara lämnas för ett år i taget, men kan i många fall förlängas under flera år om skäl finns. Det finns således ingen tidsgräns för andrahandsuthyrning reglerad i lag utan tiden bestäms från fall till fall. Giltiga skäl för andrahansuthyrning har ändrats de senaste åren och är nu ganska generösa genom den praxis som har utvecklats. De vanligaste skälen är:-Arbete på annan ort-Studier på annan ort-Provboende med sambo-Tillfällig utlandsvistelse-Eget boende på vårdhem-Vård av anhörig-Uthyrning till närståendeI väntan på egen pension-Tid att sälja bostadsrättenOm du vill hyra ut din bostadsrätt i 4 år kommer du alltså få ansöka om ett år i taget och sen kommer föreningen godkänna uthyrningen beroende på om du har ett giltigt skäl till uthyrningen. Det framgår alltså inte av praxis att just fyra år ska vara en riktlinje för hur många år en bostadsrättshavare får hyra ut sin bostadsrätt i andrahand, utan det beror helt enkelt på anledningen till uthyrningen. Ska du exempelvis plugga på en annan ort och utbildningen är 4 år kommer föreningen godkänna denna uthyrning, men du som bostadsrättshavare måste ändå ansöka om godkännande om ett år i taget. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Vad kan jag göra när den nyproducerade bostadsrätten jag köpt har en för liten terrass?

2017-09-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi har köpt en takvåning (nyproduktion) med terrass. I avtal, broschyrer och ritningar så anges terrassen till 52 kvm men vid kontrollmätning efter inflyttning så visade det sig att terrassen är 45 kvm. Skillnaden på 7 kvm har efter vår mätning verifierats av både brf och byggherren men båda anser att vi inte är berättigade till någon ekonomisk kompensation då terrassens storlek inte har någon framtida prispåverkan vid en försäljning. Vi har framfört att för oss handlar det om att vi inte kan möblera och nyttja terrassen på det sätt vi antog när vi köpte lägenheten. Genom den här minskade ytan så missar vi möjligheten att njuta av kvällssolen. Innan köp kontrollerade vi möblerbarheten för att just kunna njuta av kvällssolen som nu minskat radikalt då tänkta möbler inte får plats helt enkelt. Har vi rätt till någon ekonomisk kompensation för skadan vid lidit? Lägenheten kostade 5,5 MSEK och är på 115 kvm. Vilken lagtext gäller för oss, konsumentköplagen och/eller köplagen? Kan felet betraktas som ringa eller enkelt?
Marcus Bäckström |InledningHej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar är i behov av kompletteringar eller förtydliganden är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Lagrumshänvisningar avser i det följande bostadsrättslagen.Vilken lag är tillämplig?Vid upplåtelse av nyproducerade bostadsrätter är varken konsumentköplagen eller köplagen tillämpliga. Istället aktualiseras det konsumentskydd som återfinns direkt i bostadsrättslagen och som i vissa fall ger köparen rätt att häva avtalet eller få ekonomisk kompensation för brister i bostadsrätten. Utgångspunkten vid den bedömningen är vad som föreskrivs av det upplåtelseavtal som du tecknat med bostadsrättsföreningen.Vad säger bostadsrättslagen?Enligt den grundläggande regeln i 7 kap. 1 § ska lägenheten på tillträdesdagen vara i sådant skick att den ”enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. Om detta krav på lägsta godtagbara standard inte är uppfyllt får bostadsrättshavaren själv avhjälpa bristen på föreningens bekostnad (7 kap. 2 §). Enligt samma bestämmelse får bostadsrättshavaren säga upp upplåtelseavtalet om bristen inte kan avhjälpas och densamma är av ”väsentlig betydelse”. Om lägenheten inte får tillträdas i rätt tid föreligger rätt till nedsättning av årsavgiften enligt 7 kap. 3 §.Vad innebär detta för dig?Jag kan konstatera att lagtexten inte ger oss särskilt mycket vägledning i detta fall. Att terrassen är 7 kvm mindre än vad som föreskrivs i upplåtelseavtalet utgör, vågar jag påstå, inte en brist av väsentlig betydelse i bostadsrättslagens mening. Någon hävningsrätt föreligger därmed med största sannolikhet inte i ditt fall. Några konkreta bestämmelser om prisavdrag och liknande finns heller inte i bostadsrättslagen.Istället måste bedömningen helt och hållet göras utifrån det upplåtelseavtal du ingått med föreningen (som båda parter naturligtvis är förpliktade att följa). Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer ska ett avtalsbrott som ger upphov till skada ersättas av den part som orsakat skadan. Frågan blir då om den felaktiga uppgiften om terrassens storlek inneburit en skada i juridisk mening för dig?Min bedömning, som naturligtvis kan vara felaktig, är att någon ersättningsbar skada inte har uppstått. Det faktum att du och din partner inte kan möblera terrassen som ni från börjat planerat kvalificerar sig inte som någon skada rent juridiskt, då det inte borde vara omöjligt att möblera en 45 kvm stor terrass så att man kan vistas där under såväl dag- som kvällstid. Det är helt enkelt ett bekymmer som du och din partner får reda ut själva.Mer oklart är om de 5 500 000 kr ni betalat för lägenheten egentligen borde ha varit lägre, med beaktande av att terrassen inte är så stor som det avtalats om. Om det går att bevisa att det egentliga värdet exempelvis är 5 400 000 kr är du i princip berättigad till mellanskillnaden på 100 000 kr, som då ska utges av bostadsrättsföreningen (som i sin tur kan kräva byggherren på kompensation för felaktigt utförande av byggnationen).Att lyckas bevisa detta i en domstol bedömer jag dock som mycket svårt. Motparten kommer sannolikt argumentera för att en så pass marginell avvikelse avseende terrassens storlek (som ju inte påverkar lägenhetens standard i övrigt) inte innebär att ett för högt pris har betalats. Att med sådan trovärdighet som krävs i en domstol slå hål på en invändning av det slaget framstår som väldigt utmanande.Min rekommendation till digMin något defensiva rekommendation blir mot bakgrund av vad som anförts att inte göra ett rättsligt ärende av detta. Utgången av en domstolsförhandling ter sig högst oklar och det kan i värsta fall kosta dig hundratusentals kronor att driva en process som leder till förlust (advokatarvoden springer snabbt iväg).Istället anser jag att du ska satsa på diplomati och ännu en gång framhålla för bostadsrättsföreningen att det känns ledsamt att avtalet till fullo inte infriats. Du kanske kan föreslå avgiftsbefrielse under exempelvis ett kvartal som plåster på såren? Om det inte leder till någon förändrad inställning från föreningens sida så är det nog, tyvärr, inte mycket att göra åt saken.Med vänlig hälsning,

Kall luft blåser in i lägenhet - vems ansvar?

2017-09-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi har köpt en bostadsrätt i vindsvåning med sovalkov med snedtak.Det blåser in kalluft och det går därför inte vistas i lägenheten under årets kalla månader.Föreningen hävdar att ombyggnationen är utförd av en medlem under förutsättning att den görs fackmannamässigt. Detta följdes aldrig upp. Föreningens styrelse menar att de därmed friskrivit sig från ansvar och att detta är innerväggar som är bostadsrättsinnehavarens ansvar.Säljaren hävdar att han aldrig märkt av något problem och därför inte vill ta på sig något ansvar.Vi menar förstås att detta borde ha framgått vid försäljningen.Vems ansvar är detta att åtgärda ? Säljarens eller föreningens ?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Det kan vara antingen säljarens, föreningens eller ditt eget ansvar att åtgärda problemet beroende på omständigheterna.Bostadsrättsföreningens ansvarBostadsrättsföreningen måste tillhandahålla lägenheten i ett försvarligt skick på tillträdesdagen. Detta gäller dock endast om inget annat avtalats (7 kap. 1 § bostadsrättslagen). Bostadsföreningen har rätt att friskriva sig från visst ansvar men en total friskrivning kan ogiltigförklaras enligt 36 § avtalslagen om oskäliga avtalsvillkor.En sådan friskrivning måste dessutom stå i ert avtal, det räcker inte att det t.ex. står i styrelsens stadgar att varje bostadsrättshavare ansvarar för ombyggnationer. Om det bara står i stadgarna så har inte annat avtalats och bostadsrättsföreningen måste åtgärda felet såvida inte felet faller inom din undersökningsplikt vid köpet eller faller under säljarens ansvar (återkommer om detta nedan).Vidare kan meningen med friskrivningen ifrågasättas. De säger att ombyggnation skall ske på bostadsrättshavarens bekostnad. Det är inte självklart att detta friskriver dem från deras lagstadgade ansvar. Det rör sig trots allt inte om att du vill göra en ombyggnation utan snarare åtgärda ett fel i bygget, kan du hävda.Säljarens ansvarDet kan vara säljarens ansvar att åtgärda felet om hen var medveten om det och sålde lägenheten utan att berätta något om felet. Detta kräver att det faktiskt räknas som ett fel enligt 17 § köplagen. Det räknas som ett fel om lägenheten inte överensstämmer med vad du och säljaren avtalat, vad som får anses var underförstått avtalat eller vad du som köpare haft rimlig anledning att förutsätta om lägenhetens skick. Du säger att lägenheten i princip inte går att vistas i under kallare delen av året.Jag skulle definitivt säga att man bör kunna förutsätta att en bostadsrätt ska gå att vistas i under vintern. Om det alltså inte är så, bör lägenheten anses felaktig. Då blir säljaren skyldig att åtgärda felet om du reklamerar det i tid genom att skriva till hen att du vill att hen ska åtgärda felet (34 respektive 32 §).Om lägenheten är felaktig kan det falla inom din undersökningsplikt (se mer nedan). Om säljaren visste om felet men inte berättade något om det för dig är hen dock ansvarig, oavsett din undersökningsplikt (se t.ex. NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet" för praxis).Ditt eget ansvarOm bostadsrättsföreningens friskrivning gäller och säljaren inte var medveten om felet kan du vara ansvarig om problemet inte räknas som ett fel i köprättslig bemärkelse eller om det är ett fel som faller inom din undersökningsplikt (20 § köplagen).Undersökningsplikten omfattar sådant man kan se, höra, känna och dofta. Om du undersökte lägenheten på sommaren och det inte fanns något kännbart vinddrag eller någon synlig spricka i väggen, talar detta starkt för att felet inte faller inom din undersökningsplikt. Det har inte gått för dig att upptäcka felet under de omständigheter som rådde vid din undersökning. Om du märkt eller borde ha märkt felet, är det dock ditt ansvar enligt nämnda paragraf att åtgärda det.SlutsatsDet är mycket möjligt att felet är antingen bostadsrättsföreningens eller säljarens ansvar och du kan skriva till dem och föra ovanstående resonemang för att kräva att de åtgärdar felet. Du väljer själv vem du skriver till först beroende på vem du anser bör ansvara mest rimligen. Om ingen av dem går med på dina krav och ni inte heller kan förlikas genom att t.ex. betala hälften var för åtgärdande av felet, kan du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Här är det ännu viktigare att du bestämmer dig för vem du anser bör ansvara för felet. Du kan inte driva en tvist mot båda samtidigt.Det finns många omständigheter att ta hänsyn till och jag kan inte säga hur det kommer gå för dig men jag hoppas att det blir lite lättare för dig att hantera situationen med denna info till hands. Om du behöver mer rådgivning rekommenderar jag att du tar kontakt med oss på info@lawline.se, speciellt om du vill göra en stämningsansökan.Lycka till!Vänliga hälsningar,