Överlåta andel av bostadsrätt

2018-01-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag och min man har en bostadsrätt tillsammans där vi båda äger den (50/50). Vi har fortfarande lån kvar som vi betalar till banken. Min man vill överlämna/ge gåva sin andel till mig eller vårt gemensamma barn (under 18 år). Hur går man tillväga? Blir det jag / mitt barn som tar över lånet? Behöver min man betala någon skatt eller är det jag som gör det? Vilka blanketter behöver man använda?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Överlåtelse av bostadsrättenFör bostadsrätter gäller enligt 6:4 st 1 bostadsrättslagen att ett skriftligt avtal ska upprättas. Avtalet ska innehålla gåvomottagarens och gåvogivarens underskrifter samt uppgift om vilken lägenhet som överlåtelsen avser. Utöver själva avtalet kan ni behöva underrätta bostadsrättsföreningen om överlåtelsen. Någon särskild blankett behövs inte fyllas i, men det kan vara enklast att använda en sådan som grund för avtalet. Jag länkar en blankett här.Övertagande av lånSom huvudregel i svensk rätt kan lån inte överlåtas på en annan utan att den som lånat ut pengarna ger sitt samtycke. Oavsett om din man skänker bort sin del av fastigheten kommer han således att stå kvar på lånet, om inte lånegivaren samtycker till att han för över det på dig. Det kan även noteras att barn under 18 år har begränsad rättshandlingsförmåga enligt 9:1 föräldrabalken, vilket medför att barn generellt inte kan åta sig förbindelser, såsom lån. SkattekonsekvenserGåvor är numer skattefria enligt 8:2 inkomstskattelagen. För att det ska vara en gåva i skatterättslig mening krävs dock att gåvan är frivillig, innebär en förmögenhetsöverföring och att gåvoavsikt finns. När det gäller det sistnämnda saknas gåvoavsikt oftast när gåvan förutsätter en motprestation. Så kan exempelvis vara fallet när egendom överlåts och den mottagande parten samtidigt övertar lån från gåvogivaren. I ert fall kommer överlåtelsen därför inte att klassas som en gåva till den del gåvan motsvaras av vederlag i form av övertagande av lån. Vill ni undvika skattekonsekvenser i nuläget är det alltså smidigast att inte föra över några lån i samband med överlåtelsen.

Hur skriver man över en bostadsrätt?

2018-01-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej.Min mamma äger en bostadsrätt som hon köpte 1982. Nu vill hon skriva över den på mig. Hon bor fortfarande kvar i den, kommer så småningom att flytta till ett seniorboende.Vill också säga att jag är enda barnet, Är det bara att skriva ett papper på att jag får den...Inga vittnen?Har inte föreningen något att säga i detta fallet?Med vänliga hälsningar
Nina Erlandsson |Hej och tack för din fråga!När du skriver att din mamma vill "skriva över bostadsrätten på dig" tolkar jag det som att hon har för avsikt att ge bort den. I enlighet med 6 kap 4 § bostadsrättslagen räcker det faktiskt med att upprätta ett gåvobrev då en bostadsrätt ska skrivas över från någon till en annan. Det räcker således med ett skriftligt dokument som undertecknas av både dig och din mamma. Några vittnen behövs inte. Ni måste däremot underrätta bostadsrättsföreningen om ägarbytet. Om ni inte vill upprätta ett eget dokument finns det många mallar att tillgå på internet, men om ni vill inrätta några särskilda villkor kan det vara bra att kontakta en jurist. Hoppas du fått svar på din fråga annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Mvh,

Har jag rätt att frånträda förhandsavtalet när tillträdet är försenat?

2018-01-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Köpt en nyproduktion och signerat förhandsavtal. beräknad inflyttningsdatum är 1 april.Nu är det försenat och inflyttning kommer att ske från slutet av juni.Enligt bostadsrättslagen och några tidigare frågor hos er bör det alltså gå att dra sig ur affären men när jag försökte skrev mäklaren att föreningens åsikt är att förseningen inte är grund för att avtalet inte längre är gällande.Är jag fel ute eller kan jag gå vidare med detta?Objektet är ju inte till förfogande för mig den 1 April 2018 vilket förhoppningsvis gör att avtalet inte gäller längre.
Edith Grundin |Hej och tack för att du vänt dig till oss på Lawline med din fråga!Du skriver att du har signerat ett förhandsavtal, vilket är ett skriftligt löfte om att i framtiden underteckna ett upplåtelseavtal för en bostadsrätt. Ett förhandsavtal är ett bindande avtal och om man bryter ett avtal begår man ett så kallat avtalsbrott. Lagen kan dock beskriva olika situationer där man har rätt att frångå ett avtal utan att det utgör avtalsbrott. Precis som du skriver, har förhandstecknaren i vissa fall rätt att frånträda förhandsavtalet enligt bostadsrättslagen. Det kan också framgå i själva förhandsavtalet när parterna får frånträda avtalet. I Bostadsrättslagen 5 kap 8 § står det att förhandstecknaren får frånträda avtalet efter uppsägning vid tre olika situationer: Lägenheten upplåts inte med bostadsrätt senast vid inflyttningen,Upplåtelsen sker inte inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och det beror på föreningens försummelse, ellerDe avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren säger därför upp avtalet inom tre månader från den dag han fick kännedom om den högre avgiften.Mot bakgrund av vad du beskriver, så är det punkt 2 som kan bli aktuell. Du skriver dock inte om själva upplåtelsen också är försenad, utan endast att tillträdet är försenat med cirka tre månader. Enligt bostadsrättslagen är det endast om upplåtelsedatumet blir försenat, som man får frånträda avtalet. Ofta blir det både upplåtelsedatumet och tillträdesdatumet som försenas men det behöver inte vara så. I vissa fall blir båda datumen försenade men det är endast tillträdesdatumet som blir väsentligt försenat medan upplåtelsedatumet endast blir framflyttat med några dagar. Eftersom det inte framgår av din fråga vad som gäller för upplåtelsedatumet, delar jag in mitt svar i två delar. Först förklarar jag vad som gäller enligt bostadsrättslagens regler, förutsatt att upplåtelsedatumet också är försenat. Därefter förklarar jag vad som gäller om det endast är tillträdesdatumet som är framflyttat. Avslutningsvis sammanfattar jag mitt svar och ger förslag på hur du kan gå vidare. Frånträda avtalet enligt bostadsrättslagen 5 kap 8 § 2 pDe två frågor som måste utredas för att kunna avgöra om du har rätt att frånträda avtalet enligt lagen, är följande: Beror förseningen på en försummelse av Föreningen och är förseningen "oskäligt lång"? Lagen ställer inte upp någon exakt tidsgräns för vad som är "oskäligt långt". I förarbetena, Prop 1990/91:92 s 187, till lagen kan man läsa följande: "Uttrycket 'skälig tid' är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet". Detta kan man tolka som att det borde vara möjligt att frångå avtalet trots relativt kort försening. I förarbetena till lagen står det även att allt som inte är den blivande hyresgästens fel att se som försummelse från bostadsrättsföreningen: "Orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv". Det borde därför inte vara särskilt svårt att argumentera för att förseningen beror på försummelse från bostadsrättsföreningen. En domstol skulle dock kunna anse att det är oskäligt att förhandstecknaren får frånträda avtalet om förseningen beror på något som ligger långt utanför föreningens kontroll. När endast tillträdet är försenatBostadsrättslagen reglerar inte huruvida en förhandstecknare har rätt att frånträda förhandsavtalet om tillträdet blir försenat. Istället får man se till allmänna avtalsrättsliga grundsatser. I Avtalslagen finns det regler om när en rättshandling kan bli ogiltig. Huvudprincipen i avtalslagen är att avtal ska hållas. Om förhandstecknaren frångår avtalet kan det alltså anses utgöra ett avtalsbrott där skadestånd till föreningen kan komma att utgå. Dock kan skadeståndet möjligtvis jämkas med motiveringen att tillträdet är försenat. Om du säger upp förhandsavtalet och blir skadeståndsskyldig, kan alltså allmänna avtalsrättsliga principer möjligtvis tillämpas för att jämka skadeståndet eftersom tillträdet är försenat. Förseningen ger dig dock inte rätt att frånträda förhandsavtalet. I Bostadsrättslagen 7 kap 3 § anges att bostadsrättshavaren har rätt till "skälig nedsättning" av årsavgiften om bostadsrätten inte får tillträdas i rätt tid. Samma paragraf säger även att bostadsrättshavaren kan få rätt till skadestånd om förseningen av tillträdet har orsakats av föreningen. Enligt bostadsrättslagen 7 kap 3 § kan bostadsrättshavaren ha rätt att frånträda bostadsrätten om tillträdet blir försenat och förseningen är av väsentlig betydelse. Detta får han dock inte göra efter tillträdet. Notera att denna regel blir aktuell först när du är bostadsrättshavare; alltså efter det att du har undertecknat upplåtelseavtalet. Det är alltså inte en paragraf som kan ge dig rätt att frånträda förandsavtalet. Alternativa möjligheter och dess eventuella påföljderOm du vill frånträda förhandsavtalet måste du säga upp det. Uppsägningen måste vara skriftlig. En påföljd av att säga upp förhandsavtalet är att du kan bli skadeståndsskyldiga gentemot föreningen om det inte visar sig att du faktiskt hade rätt att säga upp förhandsavtalet enligt bostadsrättslagen eller avtalet i sig. Eftersom det i slutändan är en domstol som måste avgöra om du hade denna rätt eller inte, och eftersom en domstol gör en bedömning i varje enskilt fall, är det omöjligt att förutspå huruvida du har rätt i just den här situationen eller inte. Just eftersom en domstolsprocess är så pass osäker och kan bli så pass dyr, är det ofta bäst att försöka komma överens med motparten (i det här fallet föreningen).Ett alternativ till att säga upp förhandsavtalet är att du står fast vid avtalet men meddelar föreningen att du förbehåller dig rätten att yrka ersättning för den förlust du lider till följd av det försenade tillträdet. Dock är det inte säkert att du i slutändan är berättigad sådan ersättning. Dock är det ändå bra att påtala detta så att föreningen inte sedan påstår att du, exempelvis genom att underteckna upplåtelseavtalet, har "godkänt" förseningen.Om du märker att det blir ytterligare försening med tillträdet efter det att du skrivit under upplåtelseavtalet kan du yrka ersättning enligt Bostadsrättslagen 7 kap 3 §. För att du ska få ersättning utöver årsavgiften krävs dock att Föreningen varit försumlig. Ett annat alternativ är att du säljer bostadsrätten till någon annan så fort du väl har tecknat upplåtelseavtalet, om du inte vill flytta in i den pga förseningen. Från och med att du undertecknat upplåtelseavtalet har du rätt att sälja den vidare men det kan du inte göra i nuläget. Om du vill ha hjälp med att upprätta en uppsägning, ett brev till Föreningen eller något annat så kan du få hjälp av Lawline Juristbyrå. Du har bokat telefonuppföljning till din fråga och jag kommer att ringa dig på måndag den 15e januari klockan 14:30 på det telefonnummer du har angett. Om tiden inte passar, vänligen maila mig på edith.grundin@lawline.seMed vänlig hälsning,

Var hittar jag juridiskt ombud och stöd?

2018-01-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag undrar kan man få juridiskt ombud o död?Det gäller verbala kränkningar nedsättande kommentar o sexuella trakasserier i anslutning till min bostad .I trappen utanför min bostadsrätt.De har uttalats av en boende i trappen o nu igår könsord mm an som det verkade en gäst till till den boende.Har du inte fått k-k.?Jag har vittnen till detta.Två vänninor. Denna händelse är kränkande o spec eftersom jag vill känna mig fredad vid min bostad. Det var inte ute på gatan..Jag känner mig maktlös .Tacksam för svar.
Jessica Khoo |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga! Lawline har sitt säte i Stockholm och på byrån har vi egna kompetenta jurister som jag kan rekommendera för att hjälpa dig i denna fråga. Är det så att det är svårt för dig att ta dig till Stockholm så kan kontakt även skötas via telefon till exempel. Du är välkommen att kontakta Lawlines jurister genom länken nedan för att boka en tid där våra jurister kan ge dig mer specifik rådgivning i frågan. Boka tid med jurist! Vänligen,

Får bostadsrättsförening neka arvinge medlemskap?

2018-01-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min mor är svårt sjuk i lungcancer och gar givit mig sin bostadsrätt som gåva . Hon vill förenkla processen innan sin bortgång för avyttring och praktiska hanhavanden av ekonomin. Hon kan inte bo hemma längre. Jag är enda barnet och det finns inget testamente. Bostadsrättsföreningen vill inte godkänna mig som medlem. Behövs Det för ägandet? (Endast 100 000 finns i lån på ett värde ca 2.5 milj )Kan de vägra och på vilka grunder? Vad händer när man ärver en bostadsrätt?
Claudia Perra-Morin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När man har en bostadsrätt äger man inte själva lägenheten utan man äger en andel i föreningen och en nyttjanderätt till den specifika lägenheten som man bor i. Detta är en vanlig missuppfattning som många har. Således är man beroende av medlemskap i en förening för att få utnyttja lägenheten.Bostadsrättsförenings rätt att neka medlemskapEn bostadsrättförenings rätt till att neka en person inträde i föreningen är inte alltför omfattande. Dels ska kriterier i stadgarna vara uppfyllda för att medlemskap ska accepteras t.ex. att det inte ska vara en juridisk person eller att man ska ha för avsikt att bo i lägenheten, dels ska den som ansöker om medlemskap kunna godtas som bostadsrätthavare. Det andra innebär att exempelvis att personen som ska få medlemskap kan nekas om denne inte har betalningsförmågan att betala avgiften eller är en oskötsam person. I undantagsfall finns det i vissa bostadsrättsföreningar stadgar att personer måste uppnått viss ålder för att bo i deras bostadsrätter. Någon annan form av diskriminering är inte tillåten. Utöver det som föreskrivits kan en förening inte neka en person medlemskap i föreningen enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen.Således om inget av ovanstående fall passar in på dig såsom att du skulle vara insolvent (ej betalningsduglig) eller det är någon form av specialboende med mera, ska föreningen inte neka dig tillträdde.Angående förvärv av bostadsrätt genom arv I 6 kap. 2 § bostadsrättslagen föreskrivs det att om en bostadsrätt har förvärvats genom bl.a. arv och förvärven inte antagits som medlem, får föreningen uppmana förvärvaren att denne inom sex månader från uppmaningen eller längre tid, om det angetts i föreningens stadgar, visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Det innebär alltså att man har sex månader på sig att bevisa att man inte får vägras inträde. Exempelvis får en förening inte vägra dig inträde bara för att du har ärvt lägenheten.Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. bostadsrättslagen för förvärvarens räkning. När bostadsrätten tvångsförsäljs gör detta för innehavarens räkning. Således om detta skulle hända skulle vinsten tillfalla dig. Denna bestämmelse gör alltså att förvärvet av bostadsrätten är giltig även om du som förvärvare inte blir godkänd som medlem. Men du kommer inte att få utöva bostadsrätten utan tidsbegränsningen på sex månader gäller.Eftersom föreningen nekar dig medlemskap kan du ansöka att föreningens beslut prövas av hyresnämnden och som sista instans hovrätten. Nackdelen med detta är att processen kan ta tid och om inte du skulle vinna bifall kommer lägenheten även i detta fall tvångsförsäljas i enlighet med 8 kap. bostadsrättslagen. Lycka till!Med vänlig hälsning,

Störningar och inneboende i bostadsrätt

2018-01-12 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan bostadrättshavaren ha hur många inneboende som helst i sin lägenhet eller finns det ngn form av antalsbegränsning? Hur kan brf påvisa (vilket underlag som behövs) att de inneboende är störande för omgivningen?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om vad som gäller för bostadsrätter hittar du i bostadsrättslagen (BrL). En bostadsrättshavare får enligt lag inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för bostadsrättsföreningen eller andra medlemmar i föreningen (7 kap. 8 § BrL). Det innebär inte att bostadsrättshavare inte får ha inneboende, men begränsningen som gäller är att han själv måste ha kontroll över lägenheten, annars anses det som andrahandsuthyrning. Att ha många inneboende kan dock göra att andra medlemmar utsätts för störningar. En annan begränsning är därför att bostadsrättshavare inte får använda lägenheten så att de som bor i omgivningen utsätts för störningar (7 kap. 9 § BrL). Om det sker kan nyttjanderätten förverkas och bostadsrättshavaren sägas upp för avflyttning (7 kap. 18 § BrL). Det vanligaste och kanske enklaste sättet att påvisa störningar är genom de störda grannarna. Går tvisten till rätten kan föreningen hålla vittnesförhör med grannarna. Värt att nämna är att innan nyttjanderätten sägs upp måste föreningen först uppmana bostadsrättshavaren att upphöra med störningarna. Om det inte sker, måste föreningen underrätta socialnämnden i samband med uppsägning. Innan underrättelse gjorts får uppsägning inte ske. Med vänlig hälsning,

Ersättning när boytan avviker från vad som angetts i upplåtelseavtal

2018-01-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Vi har köpt en bostadsrätt (nyproduktion) och signerat upplåtelseavtalet som specificerar 125 kvm boarea. Två månader innan inflytt får vi mail från byggherren enligt nedan:"Vi har konstaterat att den boarea som finns angiven i kontraktet är lite större än den boarea som våra nya mätningar redovisar. Den uppmätta skillnaden är i storleksordningen 2 kvm.Vi har inte gjort några förändringar inne i huset utan alla väggar står på samma ställen. Skillnaden beror helt och hållet på uppdateringar i areaberäkningar.Vi har informerat Styrelsen i er Bostadsrättsförening och även haft inledande möte med styrelsen.Vi har redovisat att man avser justera det entreprenadavtal som finns mellan oss och er Bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen kommer således att erhålla ett avdrag på entreprenadsumman som grundar sig på den minskade totala boarean i hela föreningen."Frågeställning 1) Vi behöver godkänna slut besiktningen innan köpet är avslutat (inflyttning 15/02. Om vi godkänner besiktningen av 123 kvm, har vi då förlorat rätten att kräva justerad hyra och köpeskilling som är baserad på kvm-priset (32000 kr/kvm) 2)Kan vi kräva kompensation för ränta på bolån eftersom vi lånat mer än vad bostaden kostat pga att Bonava sagt att det inte behövs ett uppdaterad upplåtelseavtal.3)Då föreningen bildas i augusti 2018 (då samtliga boende flyttar in) är vi även tvungna att betala månadsavgift för 125 kvm fram tills dess. Har vi chans att få det tillbaka?
Edith Grundin |Hej och tack för att ni har vänt er till oss på Lawline med din fråga!Ni skriver att upplåtelseavtalet anger att ytan för er bostadsrätt ska vara totalt 125 kvm2 men att det nu har visat sig att ytan är 123 kvm2. Förutsatt att det inte finns något särskilt förbehåll eller att det exempelvis står "cirka 125 kvm2" i upplåtelseavtalet, så avviker bostadsrättens egenskaper från vad som framgår av avtalet.Rätt till prisavdrag på köpeskillingenOm något är avtalat mellan två parter och avtalet på något sätt inte fullföljs av den ena parten så att den andre drabbas av en skada, kan den part som brutit mot avtalet bli ersättningsskyldig. Ersättningen ska syfta till att försätta den skadelidande parten i samma ekonomiska situation som han hade varit i om avtalet hade fullföljts.Om bostadsrätten är mindre i verkligheten än vad som finns angivet i avtalet, så kan det drabba er ekonomiskt eftersom bostadsrätter säljs med pris per kvadratmeter. Om ni har betalat för 125 kvm2 men endast erhållit 123 kvm2 så torde ni ha rätt till prisavdrag motsvarande mellanskillnaden. Detta bör ni framföra till styrelsen. Det kommer troligtvis inte bli någon diskussion huruvida ytan avviker från vad de har utfäst i avtalet. Frågan kommer istället bli huruvida det är skäligt att ni ska erhålla prisavdrag eller inte, eftersom styrelsen kan komma att hävda att skillnaden i yta är så pass liten. Mitt råd är att ni kontaktar föreningen med inställningen att ni självklart ska erhålla prisavdrag, eftersom den här avvikelsen nu har uppdagats. Hur ni sedan ska gå vidare beror till stor del på deras respons samt hur avtalet är utformat. Av brevet som du citerar framgår att entreprenören och styrelsen har haft möten gällande den felaktiga boarean och att föreningen ska erhålla kompensation för detta av entreprenören. Detta kan ni använda som argument för att ni som köpare ska erhålla kompensation av föreningen. Lawline juristbyrå hjälper gärna till med att utreda det här närmare och eventuellt hjälpa er i kontakt med föreningen. Rätt till ersättning för bolånetHär blir knäckfrågan huruvida ni har lidit en faktisk skada av den felaktigt angivna ytan eller inte. Ni ansöker om bolån baserat på hur mycket ni kommer att behöva betala för bostadsrätten. Om ni sedan beviljas prisavdrag på köpeskillingen så hade ni kunnat ta ett lägre bolån. Om ni omedelbart kan sänka bolånet genom att betala in den ersättning ni eventuellt får av föreningen, så är det inte säkert att det blir någon ekonomisk förlust för er, och i så fall kommer ni inte att kunna kräva ytterligare ersättning av föreningen. Om ni lider en ekonomisk förlust som en direkt konsekvens av den felaktiga boytan, så kan ni försöka kräva skadestånd från föreningen motsvarande den förlust ni lider. Det går dock inte att spekulera i huruvida en domstol i slutändan skulle anse att det är tillräckligt kausalt och skäligt. Återigen är mitt råd att ni kräver detta av föreningen och försöker nå en överenskommelse på frivillig väg. Rätt till ersättning för månadsavgiftenSvaret på den här frågan är i princip helt och hållet beroende av hur månadsavgiften har beräknats. Ofta är månadsavgiften inte enbart beräknad utifrån lägenheternas storlek, utan man har vägt in andra faktorer också. Högst troligt är att er månadsavgift inte påverkas av en storleksskillnad på två kvadratmeter och därför kommer ni inte att få en sänkt månadsavgift. Om det är så att ni faktiskt har rätt till sänkt månadsavgift för att bostaden är två kvadratmeter mindre än vad som angetts i avtalet, så är mitt råd att ni tar upp även detta med styrelsen redan nu. Om ni börjar betala in den högre avgiften utan att påtala detta, så kan det i framtiden komma att anses som att ni har godkänt avgiften. Om styrelsen muntligen bekräftar att ni kommer att få en justerad månadsavgift när allt är klart, så är min rekommendation att ni omgående ber att få det i skrift. Då kan ni betala den högre avgiften och sedan stödja er på den skriftliga överenskommelsen när det väl blir dags att få tillbaka mellanskillnaden. Godkänna slutbesiktningenSyftet med slutbesiktningen är generellt att tillse att entreprenörens arbete har utförts korrekt och att slutresultatet är överensstämmande med den avtalade överenskommelsen. Avtalet är mellan föreningen och den entreprenör som har uppfört byggnaden och det är alltså föreningen som gentemot entreprenören ska godkänna slutbesiktningen. Föreningen kan rikta anspråk mot entreprenören om arbetet har utförts felaktigt eller kräva att något justeras. I det här fallet verkar det redan ha överenskommits att föreningen ska erhålla kompensation för att boytan blev mindre än tänkt. Det framgår inte riktigt av din fråga vad det är ni som köpare ska godkänna. Om en köpare har gjort egna tillval och liknande, så kan köparen godkänna att dessa särskilda tillval har gjorts på rätt sätt men i och med det godkänner inte säljaren hela entreprenaden som sådan. Det kan också vara så att ni ska godkänna slutresultatet i förhållande till föreningen. I så fall är det viktigt att ni inte skriver på något där det på något sätt framgår att ni godkänner den nya boytan eller liknande. Det är också viktigt att ni har en dialog med föreningen/styrelsen innan ni undertecknar något, så att ni får klarhet i hur styrelsen har tänkt gällande kompensation till er som köpare. Om ni har ett skriftligt avtal där det framgår att ni kommer att erhålla viss kompensation för felet, så är det inga problem att godkänna själva slutbesiktningen i övrigt. Om ni vill ha vidare hjälp i det här ärendet så rekommenderar jag att ni tar det här vidare till vår juristbyrå så att avtal och liknande kan gås igenom. Om ni vill ha hjälp av juristbyrån föreslår jag att ni mailar mig på edith.grundin@lawline.se så tar vi det därifrån. Ni har köpt till telefonuppföljning till er expressfråga. Jag kommer att ringa er på angivet telefonnummer på måndag den 15e januari klockan 11. Om tiden inte passar, vänligen maila mig så hittar vi en ny tid. Med vänlig hälsning,

Kostnadsberäkning för uthyrning av bostadsrätt - kan hyresgästen begära pengar tillbaka?

2018-01-04 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag ägde fram till nyligen en bostadsrätt och betalade en avgift på 3500 kr/mån till bostadsföreningen. Jag köpte bostadsrätten för 3 år sen för 1 500 000 kr. För att finansiera köpet tog jag ett banklån och amorterade med 2.500 kr/månad samt betalade ränta 500kr/månad. För 2 år sen kom jag in på en utbildning utomlands och begärde att hyra ut min bostadsrätt (jag fick beviljat tillstånd för detta av bostadsföreningen). Jag kom överens med hyresgästen om att hyra ut min redan möblerade lägenhet till hen. Överenskommelsen var att hen skulle betala 6 500 kr/mån vilket motsvarar mina faktiska kostnader för lägenheten (har inte satt på något tillägg för möbler eller liknande). Efter 2 år flyttade jag hem igen och hyresgästen angav att hen trivdes väldigt bra men att hen ansåg att dyran var dyr. Hen hade då fått reda på att hyreshuset på andra sidan av gatan (som är likadana lägenheter bara att dessa är bostadsrätter och de andra hyresrätter) hyr ut motsvarande lägenhet för 4000 kr/mån.Kan hyresgästen nu kräva att få pengarna tillbaka? Hur kan hen göra det och hur mycket kan hen kräva isåfall?? Med vänlig hälsning
Jennie Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du har hyrt ut en bostadsrätt, varpå lagen om uthyrning av egen bostad gäller. Skulle du hyra ut en andra lägenhet så kommer hyreslagens regler vara tillämplig på den uthyrningen. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad har du som bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra. Lagen gör det även möjligt för parterna (hyresvärden och hyresgästen) att komma överens om hyrans storlek. Skulle däremot den överenskomna hyran påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden sätta ner hyran om hyresgästen ansöker om detta. Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra? Kapitalkostnad: En kostnadsbaserad hyra får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. När lagen kom 2013 angavs 4 % som en skälig avkastningsränta. I ett avgjort fall från 2017 slog hovrätten fast att den nu bör räknas som 3 % (se RH 2017:34). Räntan är därför inte kopplad till dina faktiska kostnader, utan det är istället en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om du har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse. Driftskostnad: Med driftskostnader menas exempelvis en avgift till bostadsföreningen, kostnader för el, bredband m.m. Eftersom du hyrde ut lägenheten möblerad, är det även tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage. När man beräknar driftkostnaden så kollar man på dina faktiska kostnader (till skillnad från ovanstående, om kapitalkostnaden, som är mer schablonmässigt). Amortering är inget som räknas som en driftskostnad, utan ses mer som ett eget sparande. Räkneexempel: Om vi räknar med att marknadsvärdet på din bostadsrätt idag är värd samma som när du köpte den, alltså 1 500 000 kr. Avgiften är 3500 kr. Den skäliga avkastningsräntan är 3 %. (1 500 000*0,03)/12 + 3500 = 7250 kr.Till detta kan du alltså lägga till andra driftkostnader, så som el eller möbelslitage. Eftersom du och hyresgästen har kommit överens om 6500 kr i månaden så har du som hyresvärd ingen möjlighet att begära en höjning hos hyresnämnden om den kostnadsbaserade hyran blir som i exemplet. Skulle ni exempelvis kommit överens om en hyra på 12 000 kr, så hade hyresgästen däremot haft en rätt att begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån hyran påtagligt överstiger 7250 kr om man följer räkneexemplet. Kan hyresgästen få tillbaka betald hyra? Det finns ingen möjlighet för hyresgästen att ansöka om att få tillbaka de belopp som han eller hon betalat utöver den i lagen angivna hyresnivån. Detta är en skillnad mot hyreslagen, där hyresgästen har en rätt att få tillbaka de belopp som betalats utöver skälig hyra under ett år tillbaka i tiden. Däremot kan båda parter skriftligen begära en villkorsändring. Skulle parterna då inte komma överens, kan den som vill ha en villkorsändring ansöka om att hyresnämnden ska avgöra tvisten. Den nya hyran skulle då gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämnens beslut.Det är svårt att säga exakt vad din kostnadsbaserade hyra hade hamnat på, eftersom jag inte har exakta siffror. Utifrån räkneexemplet har din hyra däremot inte varit för hög. Eftersom hyresgästen inte heller kan få tillbaka redan betald hyra finns det inte mycket som denna kan göra för att kräva dig på pengar (speciellt inte när den inte är påtagligt över den kostnadsbaserade hyran). Om du vill ha mer rådgivning så kan du ringa vår kostnadsfria telefonrådgivning på 08-533-300 04.Vänligen,