Sälja sin andel av samägd fastighet

2019-04-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Äger 75% av fastigheten som också är min bostad, Min sambos barn ärvde 25% kan dom sälja sin del på öppna marknaden även om jag inte vill sälja.Tacksam för svar
Sam Naderi |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När det gäller regler om fastigheter som ägs gemensamt aktualiserar lag om samäganderätt såvida inget annat avtalats.Enligt 2 § lag om samäganderätt krävs som huvudregel samtycke från samtliga delägare vid förfogande av det samägda godset i dess helhet. Med anledning av lagtextens ordalydelse kan man dra slutsatsen att varje delägare har rätt att förfoga över sin egna andel av den samägda egendomen. Din sambos barn har alltså rätt att sälja sin andel (25 %) av fastigheten på den öppna marknaden utan ditt samtycke. Detta gäller såvida ni inte avtalat om något försäljningsförbud eller dylikt. Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan mina syskon sälja vår gemensamma egendom trots att jag inte vill?

2019-04-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan mina syskon sälja våran gemensamma hus fast jag inte vill sälja?!
Cornelia Isacson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) blir tillämplig då två eller flera personer äger exempelvis en fastighet tillsammans (1 § samäganderättslagen).Utgångspunkten är att samtliga delägare måste samtycka för att den gemensamt ägda egendomen ska säljas (2 § samäganderättslagen). Dock om det krävs nödvändiga och brådskande åtgärder krävs inte samtliga delägares samtycke. Därutöver kan en delägare vända sig till tingsrätten om att den samägda egendomen ska utbjudas på offentlig auktion. Detta förutsätter att denna möjlighet inte avtalats bort delägarna emellan. Det krävs då att du kan visa att synnerliga skäl föreligger för att anstånd ska meddelas (6 § samäganderättslagen). Annars kan dina syskon sälja fastigheten trots att du motsätter dig det. Synnerliga skäl föreligger bland annat om det är lågkonjunktur och det därav inte skulle vara möjligt att få ut ett rimligt pris för egendomen. Om offentlig auktion skulle bli aktuell kan delägarna avtala om ett minimipris som försäljning av egendomen inte får understiga (9 § samäganderättslagen). Om ni på något sätt kommer överens är en rekommendation är att ni istället vänder er till en fastighetsmäklare för att öka chansen till bättre ekonomiskt resultat av försäljningen. Övrig information om försäljning av samägd egendomOm ni kan visa på hur stora andelar ni står som ägare i egendomen kommer köpeskillingen att fördelas utefter detta. Ni kan visa på andelarna exempelvis genom en lägenhetsförteckning eller köpekontrakt. Om ni inte kan visa på andelarna kommer köpeskillingen fördelas lika mellan antalet delägare. Sammanfattningsvis, krävs det som utgångspunkt samtliga delägares samtycke för att sälja samägd egendom. Dock kan en delägare vända sig till tingsrätten för att sälja egendomen genom en offentlig auktion. Kan du visa på att synnerliga skäl föreligger kan du i så fall hindra att egendomens säljs på detta sätt. Hoppas mitt svar var behjälpligt. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Med vänliga hälsningar,

Får jag sälja min del av samägd tomt?

2019-04-12 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min bror äger 50% var av en rätt värdefull tomt, jag har egentligen aldrig velat ha den utan velat sälja. Min bror vägrar dock och vill heller inte köpa ut mig, Jag vet jag kan gå juridisk väg och få beslut om försäljning men jag vet också att han skulle överklaga och motsätta sig detta så långt det bara går, funderar på att hitta ngn som vet och förstår värdet av denna tomt och ev sälja till den personen som i sådana fall får ta striden med min bror, nu vet jag att att hitta ngn som kan tänka sig detta troligen inte är lätt men om det går kan isåfall min bror överklaga även en sådan försäljning?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du äger en fastighet tillsammans med din bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig i dess helhet. Jag kommer i det följande dels att förklara vad som gäller vid tvångsförsäljning, dels att redogöra för om du kan sälja din del av fastigheten och om det kan överklagas av din bror.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i fastigheten. Du har rätt att sälja din andel i fastigheten, och det kan inte överklagas.Som delägare i fastigheten kan man begära tvångsförsäljning av fastighetenSom du själv nämner finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.Domstolen kan besluta om ett minimiprisOm någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnadernaNär rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill din bror köpa ut dig och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och din bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendomDen största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger dig möjlighet att sälja hela fastigheten även om ni inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av er lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.Sammanfattning Du och din bror ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten som helhet, som ni samäger. Din bror kan däremot inte hindra dig att sälja din andel av fastigheten. För att sälja din andel av fastigheten krävs det inget samtycke och det går inte heller att överklaga.Det finns även en möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån er lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa dig att titta på ärendet och företräda dig för det fall att det behövs. Möjligheten för din bror att nå framgång med en överklagan är ytterst begränsade. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Köpa upp genom att tvinga fram försäljning?

2019-03-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! A vill köpa B:s del i en av A och B samägd jordbruksfastighet. B vägrar. A vill då att A:s och B:s fastighet utbjuds till försäljning och B saknar synnerliga skäl för att så inte skall ske. Vid budgivningen visar det sig att A lagt högsta anbudet. Kan B då förhindra att A får förvärva hela fastigheten?
Anna Johannesson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Relevanta bestämmelser finns i lagen om samäganderätt (SamägL). En delägare har rätt att kräva att samägd egendom ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Det finns två situationer då en delägare inte har rätt att kräva försäljning. Den ena är då det föreligger särskilda skäl, vilket tillämpas restriktivt. Ett annat hinder som kan finnas är ifall delägarna har avtalat om något som förhindrar en försäljning, eftersom lagens bestämmelser endast gäller då inget annat avtalats. (6§ SamägL). Vad A bör göra i första hand är att ta reda på om det finns något avtal mellan A och B som kan hindra en försäljning. Om detta inte är aktuellt, har A rätt att lämna in en ansökan till tingsrätten om att fastigheten ska säljas. Vid en offentlig auktion är det den som lägger det högsta budet som får köpa fastigheten. A har rätt att förvärva hela fastigheten vid en offentlig auktion, men A kan inte vara säker på att få köpa den då vem som helst har rätt att delta i budgivningen. Därför är mitt råd att A bör försöka komma överens med B i första hand, för att inte riskera att hela fastigheten säljs till någon annan vid en offentlig auktion. Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Dolt samägarskap vid köp av gemensam bil?

2019-04-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min man har köpt en ny dyr bil på kredit som står på honom. Han betalade ungefär halva summan kontant varav en stor del av pengarna lånade han av mig. Vi har kommit överens om att bilen är för oss båda att använda men nu hävdar han att det är hans bil och vägrar ge mig nycklarna till den. Jag vet att den är giftorättsgods vid en eventuell skilsmässa, men vad gäller just nu? Har han rätt att göra så eftersom det är han som står på alla papper?
Viking Ringstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min bedömning efter att ha läst din fråga är att det är mycket möjligt att du blivit samägare till båten genom ert agerande. Reglerna om samägandeskap finner du i lagen om samäganderätt.Öppet samägarskapAtt din man står på alla papper som reglerar köpet mellan er och säljare behöver inte nödvändigtvis innebära att han är den definitive ägaren. Det kan nämligen mycket väl vara så att det mellan er två har uppstått ett muntligt avtal om att du är samägare till båten. I och med att du bidragit med (genom lån) med betalningsmedel för köpet, borde du kunna grunda din samäganderätt på just köpet; du har varit med och betalat för egendom du avtalsvis med din man kommit överens om att nyttja tillsammans. Om inget annat avtalats om samägandeandelarna, så ska samägd egendom presumeras vara samägd med lika stora andelar, i ert fall alltså hälften var (lagen om samäganderätt 1 §). Däremot, eftersom ni inte verkar ha någon skriftlig bevisning över ett sådant samägandeskap och din man alltså står på samtliga papper, kan det bli svårt att bevisa att ni skulle ha avtalat om ett öppet samägandeskap. Däremot kan det fortfarande utgöra ett dolt sådant.Dolt samägarskapPrinciperna om dolt samägande har uppstått i högsta domstolens praxis, och det saknas därför lagtext kring ämnet. I grund och botten är idén knuten till just den situation du beskriver: en make införskaffar egendom som båda tänkt nyttja och som båda kanske bidragit till. För att undvika att den maken som står på pappret ska få en orättvis fördel, presumerar man alltså att köpet (trots att detta inte är uttryckligt avtalat) gäller för bådas räkning, och makarna blir därmed samägare till egendomen. Kriterierna för att dold samäganderätt ska föreligga är:1. att ena maken köpt saken i sitt namn, men för bådas räkning (båda tänkt nyttja saken),2. den andra maken bidragit ekonomiskt till förvärvet. Det räcker med ett antagande om att bidraget gällde en önskan om samäganderätt, det behöver alltså inte vara uttryckligt avtalat att bidraget skulle leda till samäganderätt.I sådant fall ska vara en utgångspunkt, men inte mer, att parterna har samäganderätt till egendomen. Det rätten främst kommer se till är just huruvida det faktiskt verkar som att ni båda ämnat använda er av bilen självständigt. Precis som vid öppet samägande presumeras lika samäganderättsandelar, men om det vid jämförelse av storleken på era ekonomiska insatser vid köpet och omständigheterna i övrigt framstår som oskäligt att dela bilens värde lika, kan storleken av era samäganderättsandelar justeras efter vad som anses rimligt (alltså efter vad ni presterat i form av bidrag till köpet).Jag hoppas du fick svar på din fråga!Mvh,

Kan en samägare åberopa försäljning av hus på offentlig auktion med stöd av 6 § samäganderättslagen utan samtycke från en nyttjanderättshavare?

2019-04-19 i Samägandeavtal
FRÅGA |Min mors man har gått bort. De ägde halva huset i var som enskild egendom. Hans testamente sade att hans barn ärver hans del av huset men att min mor har rätt att disponera huset under sin livstid mot att hon står för alla kostnader. En jurist som min mor har varit i kontakt med hävdar att hans barn kan med stöd av samäganderättslagen ändå påkalla en försäljning genom offentlig auktion. Vad gäller i detta läge?
Ava Setayesh |Hej,Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!När blir samäganderättslagen tillämplig?Samäganderättslagen blir tillämplig då två eller fler äger t.ex. en fastighet tillsammans (1 § samäganderättslag). Lagen är i princip dispositiv och går att avtala bort, vilket framkommer av bl.a. lagens 6 §. Kan barnen med stöd av 6 § samäganderättslagen få till stånd en försäljning av huset?Om jag har förstått din fråga rätt så har din mors man i sitt testamente förordnat att din mor under sin livstid ska ha nyttjanderätt till hans andel av huset medan äganderätten till hans andel tillfaller hans barn. I ett sådant fall blir samäganderättslagen tillämplig mellan barnen (om inget annat avtalats). Enligt 6 § samäganderättslagen kan en delägare kräva att den samägda egendomen säljs på offentlig auktion. 12 kap. 2 § ärvdabalken anger att om någon genom testamente erhållit nyttjanderätt till egendom samtidigt som någon annan erhållit äganderätten så ska 12 kap. 6 § ärvdabalken tillämpas. Enligt 12 kap. 6 § ärvdabalken föreligger ett hinder mot försäljning eftersom din mor har nyttjanderätt till hennes mans andel av huset. 12 kap. 6 § ärvdabalken anger att det behövs ett samtycke från din mor (nyttjanderättshavaren) för att barnen (ägarna) ska kunna överlåta huset. Detta styrks ytterligare genom ett rättsfall från HD vid namn NJA 2004 s. 14. I detta rättsfall hade en person genom testamente förvärvat en andel i en fastighet, samtidigt som nyttjanderätten till andelen hade tillfallit en annan person. Den som hade förvärvat andelen ansågs inte kunna åberopa 6 § samäganderättslagen och få till stånd en försäljning av fastigheten utan nyttjanderättshavarens samtycke.Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen åter.Med vänliga hälsningar,

Vad gör vi åt att delägare skänkt bort egendom utan samtycke?

2019-04-05 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är fem arvingar som samäger smycken och värdesaker. Ett av syskonen har allt gods i sitt förvar i sitt personliga bankfack.Det syskonet ger sedan ett obevittnat gåvobrev till sin make.Han har nu tagit över godset. Vi har ingen möjlighet att få ta del av godset.Inget samägaravtal finns. Godset har förvarats över 2år efter vår pappas död, han avled 2 jan 2017.Vad har vi för möjligheter/rättigheter?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDå ni äger smyckena och värdesakerna tillsammans handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du skriver att inget samägandeavtal finns är min utgångspunkt att lagen är tillämplig i dess helhet.Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om alltSom utgångspunkt vid samägande krävs det att samtliga delägare är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda egendomen (2 § SamägL). Med det avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja smyckena, eller för den delen skänka bort dem. Motsatsvis innebär bestämmelsen att en delägare har rätt att göra vad den vill med sin andel i godset. Ert syskon har således rätt att sälja, eller för den delen skänka bort, sin andel i godset. Däremot får hen inte skänka bort smyckena i sin helhet.Inget godtrosförvärv är för handen i ert fallI vissa fall kan det för det fall att någon förvärvar lösöre genom överlåtelse från någon annan som hade egendomen i sin besittning men varken var ägare till den eller behörig att förfoga över den på det sätt som skett ändå få äganderätten till egendomen. Det krävs dock att förvärvaren har egendomen i sin besittning och var i god tro (2 § Lagen om godtrosförvärv av lösöre). Om ett godtrosförvärv sker kan den som olovligen överlåtit egendomen bli skadeståndsskyldig. I ert fall torde det dock inte vara möjligt att åberopa ett godtrosförvärv eftersom ert syskon överlåtit egendomen till sin make. I och med närståenderelationen torde det vara svårt att åberopa att vederbörande varit i god tro.Ni har rätt till domstolsprövningSamäganderättslagen reglerar inte uttryckligen vad som gäller om en delägare överlåtit egendom utan samtycke från övriga delägare. Däremot följer det av praxis att ni har rätt att påkalla domstolens prövning (jfr NJA 1990 s. 184). Möjligheten till prövning innebär att ni har rätt att få prövat giltigheten av överlåtelsen (dvs. gåvobrevet) och ni kan även ansöka om att det samägda godset under viss tid ska omhändertas av en god man (jfr 3 § SamägL).Råd i ert fallMin rekommendation är att ni i första hand vänder er till ert syskon och informerar om att hen gjort fel och att ni försöker komma överens. Kan ni inte komma överens är min rekommendation att ni vänder er till en jurist som hjälper er med en ansökan till domstol. En jurist på Lawlines juristbyrå kan hjälpa er med ansökan och även företräda er i domstol om så behövs. Är ni intresserade av detta är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,

Hur gör man när bara en sakägare vill sälja?

2019-03-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Min sambo och hennes syster äger ett radhus i Spanien tillsammans, 50% var. Nu har vi tröttnat på samägandet men inte hon. Vi har gett henne bra erbjudanden att köpa min sambos andel som hon inte godtagit och nu har vi vänt på det och erbjudit att vi kan köpa ut hennes andel, hon vägrar. Låst läge där båda ägarna vill behålla stället men min sambo vill inte samäga. Vi försöker nu få till en budgivning där den som bjuder högst ska få köpa ut den andra, vilket hon förmodligen vägrar. Nästa steg blir väl att ta det rättsligt, hur fungerar det i praktiken?
Nora Olofsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör samägande varför lagen om samäganderätt (SamL) blir aktuell.Hur upplöser man ett samägande?Man kan redan i förväg ha avtalat om hur samägandet ska upplösas, det går isåfall före de regler som lagen ställer upp. Men eftersom du inte nämner något om det så antar jag att ni inte har avtalat varför samäganderättslagen gäller. Det finns flera sätt att upplösa samägande. Om alla ägare är överens kan de fritt bestämma hur, exempelvis genom försäljning till någon utomstående. Men ditt fall är lite klurigare då ni ägare inte är överens, det som gäller är då följande. Var och en av samägarna har rätt att ansöka i domstol att hela den samägda egendomen ska utbjudas till försäljning genom offentlig auktion om inte den som motsätter sig försäljning kan visa synnerliga skäl för att man behöver mer tid, 6 § SamL. Detta innebär att din sambo kan ansöka i domstol att försäljning ska ske. Domstolen kommer bevilja försäljning så länge din sambos syster inte kan visa synnerliga skäl för att inte sälja nu direkt. Du skriver också i frågan att ni möjligen vill ha radhuset för er själv. Det finns inget i samägandelagen som hindrar er från att buda vid den offentliga auktionen där högstbjudande får köpa radhuset.Jag råder er att kontakta domstolen för att få hjälp med en tvångsförsäljning samt att ni på auktionen budar om ni vill äga radhuset själva i fortsättningen. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,