Vad kan vi avtala om som samägare
Hej.
Vi är fyra syskon som i framtiden kommer att ärva en sommarstuga. 2 syskon vill ej behålla och jag och min syster vill vara kvar och tänker att vi köper ut de andra syskonen.
Nu till problemet:
Fastigheten är på en tomt och består av ett äldre hus på 65 kvm, med renoveringsbehov för ca 100 000 kr, och ett nyare "gästhus" på 35 kvm +loft. Detta har inget renoveringsbehov.
Om jag och min syster äger allt tillsammans så antar jag att vi bara delar alla kostnader. Men jag vill att vi ska göra varsitt hus till vårt eget.
Hur kan man isf dela upp ägandet eftersom husen har olika värde?
Det ena är större men behöver renoveras, det andra är mindre men bättre. Om vi säger att fastigheten är värd 1 miljon varav tomtens taxeringsvärde är 10 %, det äldre huset 50 % och gästhuset 40%. Kan man dela ägandet på annat sätt än 50/50?
Kan jag äga det ena huset och 50% av tomten?
Vid en värdering av husen, med vetskap om att vi ska ta varsitt hus, ska man då ta hänsyn till kostnaderna för renovering samt arbetsinsatsen man lägger ner?
Om man delar 45/55 som i detta fall är det så någon nackdel att ha 45% ? Finns det situationer däran har ex.vis röstning och den med 55% alltid vinner?
Om jag vill ta lån för min del, kan jag då ta lån med det ena huset som säkerhet eller måste lånet alltid tas med hela fastigheten som säkerhet?
Om jag äger huset och 50% av tomten men vill sälja, har jag då alltid rätt att bli utköpt av min syster?
Har jag rätt att sälja det till nån utomstående?
Mvh/ P
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
För samägare gäller Samäganderättslagen (SamägL). Av Samäganderättslagen framkommer indirekt att det går att avtala om det mesta. Enligt 1 § Samäganderättslagen är ägarandelarna lika stora om inte annat avtalats. Ni kan alltså avtala om ägarandel. Ni kan också avtala om hur ni ska förvalta fastigheten och vilka delar var och en ska ansvara för o s v. Vidare kan ni avtala om hur ni ska ta beslut i förvaltningen. Huvudregeln är att alla samägare ska vara överens, men det går att avtala annat (2 § SamägL), Om ni inte kommer överens kan enligt Samäganderättslagen någon av samägarna begära att en god man tar över förvaltningen (3 § SamägL). Denna bestämmelse går dock att avtala bort om någon alternativ lösning på problemet avtalas (se rättsfallet NJA 2019 s. 1055).
Det går däremot inte att avtala om att man ska äga olika delar av en fastighet. Som samägare äger du en så kallad ideell andel i fastigheten. Om man vill äga en viss bestämd del av fastigheten måste man bilda en ny fastighet genom avstyckning. Om du säljer eller tar lån på din andel, så gäller det din ideella andel i hela fastigheten.
Nu till frågan om försäljning av ideell andel. Det finns ingen bestämmelse i Samäganderättslagen som säger att den andre samägaren är skyldig att köpa ut den andres andel om den vill sälja. Man kan däremot avtala om detta genom en så kallad hembudsklausul, vilket innebär att man måste erbjuda försäljning till samägaren före andra.
En annan viktig sak att tänka på vid samägande är om ni ska avtala bort 6 § i Samäganderättslagen eller inte. Enligt 6 § Samäganderättslagen kan nämligen en samägare när som helst begära att hela fastigheten säljs på auktion.
Sammanfattningsvis så kan ni avtala om det mesta i förhållandet mellan dig och din syster. Ni kan dock inte avtala kring frågor som involverar en tredje part såsom en bank eller en köpare av andel. Viktigt att tänka på är hur ni i ert avtal ska förhålla er till 3 § och 6 § i Samäganderättslagen.
Ta gärna hjälp av en jurist när ni författar ert Samäganderättsavtal så allt blir bra. Lycka till.
