Handlat utan samtycke vid samägd fastighet?
Hej,
Vi är tre syskon som av våra föräldrar fick som gåva deras fritidsfastighet (de lever inte längre). Jag har köpt ut min syster och äger 2/3. Min bror gav 2005 sin 1/3 till sin dotter då han var jagad av Kronofogden. Vi har alla egna små hus, av gammal hävd. Samarbetet med fastigheten har aldrig fungerat. Min bor bor kvar i sitt hus som han, utan att informera mig, byggt till med presenning och plast, han har huggit ner ett antal träd utan att informera mig, han har ett antal båtar som ligger på land sedan 15 år, han är helt ointresserad av underhåll av fastigheten. Han vistas väldig mycket på fastigheten, domderar och styr. Hans dotter är inte heller intresserad av underhåll. Jag vill köpa ut min systerdotter men hon vägrar. Min fråga: Finns det någon möjlighet för mig att avhysa min bror från fastigheten, han äger ju ingenting? Vi har inget avtal, han betalar ingen hyra, han bara är där av gammal hävd och uppträder som han äger allt.
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad gäller vid åtgärder på samägd fastighet?
När flera personer äger en fastighet ihop, gäller samäganderättslagen om ni inte avtalat annat er emellan. Samäganderättslagen är alltså inte tvingande, utan dispositiv, och ni är fria att avtala om egna regler. Jag utgår ifrån att det är så att din brorsdotter står på lagfarten på fastigheten. Om ni inte har avtalat om att ni äger en viss fysisk del av fastigheten, så är utgångspunkten att ni äger en ideell andel av fastigheten.
Utgångspunkten vid samägda fastigheter är att det krävs alla ägares samtycke vid åtgärder som gäller förvaltningen av fastigheten i sin helhet (2§ samäganderättslagen), så vida det inte är brådskande eller sjukdom eller annan frånvaro hindrar. Sådana åtgärder utgör bland annat försäljning, uthyrning, uppsägning av avtal, faktiska åtgärder kring egendomens vård, bevarande och utnyttjande. Det kan alltså handla om åtgärder så som att upprätta och ändra byggnader på fastigheten och vårda naturen, om det påverkar fastigheten i sin helhet.
Detta innebär för det första att din bror inte har rätt att själv ändra på fastigheten vad gäller dess förvaltning, alltså hugga ned träd eller upprätta/ändra byggnader och liknande, utan ditt samtycke, speciellt då han inte äger den. Hans dotter har inte heller någon rätt att ensamt godkänna eller göra detta, vad gäller fastigheten i sin helhet. Dock förfogar hon över sin egen del av fastigheten. Ni kan ju också ha kommit överens om att varje ägare får bestämma över sitt hus eller visst fysiskt område på fastigheten eller liknande, och då gäller detta före samägandelagen. Tänk på att dessa typer av avtal eller överenskommelser inte behöver vara skriftliga eller ens uttryckliga, utan avtal kan även uppkomma genom konkludent handlande, alltså genom att någon vidtar en åtgärd, och de andra underlåter att motsätta sig det. Då blir det en form av tyst acceptans, och har det då gått tid sedan dessa åtgärder och du inte uttryckt ditt motstånd mot en åtgärd, så som att låta din bror bo på fastigheten, kan detta anses ha avtalats genom konkludent handlande.
Vad händer om ni inte är överens?
Utgångspunkten är alltså sannolikt, om ni inte avtalat annat, att varken din bror eller hans dotter kan vidta dessa åtgärder utan ditt samtycke. De kan exempelvis inte kräva att du bidrar till betalning eller liknande för deras åtgärder. Om ni inte har något avtal rekommenderar jag er att upprätta ett samäganderättsavtal, där ni specificerar vad som gäller, vem som får göra vad och liknande. Men om hon inte vill det, eller vill försöka komma överens, är nästa steg att ansöka hos tingsrätt om god man, tills ni kan lösa ett avtal (3§ samäganderättslagen). Den gode mannen får då vidta åtgärder inom ramen för förvaltningen, men inte utanför sitt uppdrag utan samtliga delägares samtycke. En delägare kan utses som god man. Ansökan om god man ska göras hos den tingsrätt inom vilkens domsaga fastigheten ligger (18§ samäganderättslagen).
En delägare kan även ansöka om klyvning av fastigheten (7§ samäganderättslagen) om det är så att ni kan dela upp fastigheten i olika delar. Det skulle kunna vara en lösning för era eventuella framtida problem, om ni exempelvis har olika hus och delar upp fastigheten på lotter utifrån detta så det blir enskilda fastigheter. Det är dock svårt att ändra vad som redan gjorts mot ditt samtycke, och utgångspunkten är att man inte heller kan föra talan i domstol om rättelse av ombyggnader och liknande (NJA 1990 s. 184). I sista hand kan du ansöka hos domstol om försäljning av fastigheten på offentlig auktion (6§ samäganderättslagen).
Det finns inga övriga uttryckliga processregler när det kommer till samäganderättslagen. Om en part alltså vidtagit åtgärd utan samtycke, som kräver annan ägares samtycke, finns det inga ytterligare regleringar kring hur en sådan situation ska lösas. Om åtgärden medför exempelvis ekonomisk skada för dig, skulle du kunna kräva skadestånd genom att stämma brodern eller systern till tingsrätten där de bor. Om någon som inte har rätt till det, har olovligt förfogat eller förstört något på din egendom, skulle det kunna utgöra brott så olovligt förfogande och skadegörelse, och du kan då anmäla händelserna till polisen. Jag vill dock säga att omständigheterna kring er situation vad gäller samtycke, konkludent handlande och liknande kan vara svåra att utreda och det kan vara svårt att bevisa detta i domstol. Om du stämmer någon på skadestånd i tvistemål, riskerar du även att behöva betala motpartens och din egen rättegångskostnad om du förlorar.
Avhysa din bror?
Möjligheten att tvinga din bror att flytta från fastigheten är ganska svåra, då detta förutsätter samtliga delägares samtycke som utgångspunkt. Ett alternativ till detta skulle kunna vara att ansöka om handräckning hos Kronofogden. Möjligheten att få någon avhyst gäller främst ägare eller nyttjanderättshavare som inte betalar hyra, som stör eller vanvårdar sitt boende. Om han bor på fastigheten, och vanvårdar den så är utgångsläget att man skulle kunna ansöka om handräckning hos Kronofogden och begära avhysning (3§ lag om betalningsföreläggande och handräckning). Då kan Kronofogden besluta om avhysning, alltså att han ska flytta från fastigheten (16 kap. 1§ utsökningsbalken). Dottern har ju dock som utgångspunkt rätt att ha gäster på fastigheten och liknande, om inget annat framgår av avtal mellan er. Hon har som utgångspunkt också rätt att nyttja sin andel så som hon vill, speciellt om ni delat upp fastigheten på hus som ägs olika av er. Å andra sidan, kan en delägare inte besluta om nyttjandet av fastigheten utan samtliga delägares samtycke. Har hon alltså beslutat om att låta hennes pappa bo i ett hus på fastigheten, borde detta beslut alltså fattas med samtycke från dig, såvida ni inte avtalat annat. Men återigen om du inte motsatt dig detta tidigare och det gått en viss tid, kan det vara svårt att hävda att samtycke inte funnits.
För att begära avhysning förutsätts att din bror har en rättsligt grund för sin besittning av fastigheten, alltså äganderätt eller nyttjanderätt. Jag har lite svårt att tolka vilken rätt han har att vistas på fastigheten, då det å ena sidan framgår av frågan att han inte äger något, men å andra sidan bor han i "sitt hus". Om det är så att din bror inte har någon rättighet att vistas på fastigheten, kan du vända dig till Kronofogden eller Polisen för att ansöka om avlägsnande, då det kan utgöra ett brott (4§ lag om betalningsföreläggande och handräckning). Detta är dock ett ganska allvarligt steg, och förutsätter att personen inte har något rättslig rätt att uppehålla sig på fastigheten, vilket sannolikt kan göras gällande om han bott där länge och du inte tidigare motsatt dig detta. Dock kan inte avlägsnande användas om det avser en person som tidigare haft nyttjanderätt eller äganderätt till fastigheten, då gäller regler om avhysning.
Sammanfattning och råd
Det rättsliga stödet på området är som utgångspunkt dispositivt och något oklart. Detta innebär att ni kan ha avtalat bort lagen i dess helhet, eller i vissa delar, antingen genom skriftligt eller muntligt avtal, eller genom konkludent handlande. Jag kan dock endast redogöra för hur lagen ser ut, och som utgångspunkt är alltså att samtycke från samtliga delägare förutsätts för att dels ändra byggnader och liknande, dels överlåta nyttjanderätten till någon annan. En enskild delägare kan dock ha rätt att bestämma över sin egen del av fastigheten, då samtyckesreglerna i stort gäller förfogandet över fastigheten i sin helhet. Beroende på hur ni delat upp andelarna, kan hon alltså ha rätt att låta hennes pappa hugga ned träd och liknande vad avser hennes andel, så länge det inte påverkar fastigheten i sin helhet. En åtgärd som påverkar fastigheten i sin helhet förutsätter ditt samtycke, vilket renovering och ombyggnad kan göra, samt upplåtelse av nyttjanderätt.
Det bästa hade såklart varit om ni hade kunnat komma överens om situationen, upprätta ett samäganderättsavtal kring hur den gemensamma förvaltningen ska ske och liknande. Det är svårt för mig att säga om du kan vinna någon framgång med en ansökan om handräckning och avhysning gällande din bror, då jag inte känner till tillräckligt om omständigheterna, eller vad det är för rättslig ställning din bror har i förhållande till fastigheten. Har du lidit skada av din brors eller hans dotters handlande, kan du väcka talan civilrättsligt i tvistemål. Du kan även anmäla till polisen om det är så att han skadat din egendom på något sätt, men detta förutsätter bland annat uppsåt och liknande som kan vara svårt att visa här. Dock är det polisen som ska utreda huruvida brott har förövats, och inte du. Sammantaget rekommenderar jag starkt att ni försöker föra en konversation er emellan och ordna ett samäganderättsavtal. Om det inte går, finns det som ovan nämnts olika väga för dig att testa. Du kan läsa mer om avhysnings- och avlägsnandereglerna på Kronofogdens hemsida.
Jag hoppas du fått någon vägledning i dina frågor. Om du vill ha vidare rådgivning kring dina möjligheter, hjälp att upprätta ett samäganderättsavtal eller liknande, är du välkommen att återkomma till mig så jag kan slussa dig vidare till vår juristbyrå. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se
Vänligen,
