Uthyrning av lokal till konkurrent

2012-09-30 i Muntliga avtal
FRÅGA |Juridisk frågor och råd gällande fastighetsrätt, hyresgäst rätt, tillstånd, etc. Jag har funderingar och behöver lite rådgivning över vilka rättsliga medel eller åtgärder man kan vidta mot en fastighetsägare/fastighetsbolag som hyr ut lokaler för restaurangverksamhet då det redan finns en aktiv på samma fastighet (som ej är en galleria). Funderingar: 1. Behöver inte fastighetsägaren någon form av godkännande/tillstånd från kommunen, andra affärsverksamheter (restaurang), hälso- & miljö avd. eller dylikt? 2. Bryts inte någon avtal, rätt eller lag om en fastighet har mer än en restaurangverksamhet? 3. Finns det inte någon konkurrenslag som reglerar denna typ av problem? 4. Har tidigare fastighetsägares muntlig utlovande att ingen annan restaurangverksamhet kommer tillåtas i samma fastighet betydelse? 5. Finns det någon villkor/regel i hyreskontrakt som motsäger denna typ av händelse.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga, Nedan besvaras dina frågor i den ordning de är ställda: 1. Fastighetsägaren är inte skyldig att skaffa något tillstånd för den restaurangverksamhet som bedrivs i av honom uthyrda lokaler. Den nya restaurangägaren är däremot tvungen att ansöka om tillstånd för livsmedelsverksamhet. Detta sker genom en ansökan till kommunens miljökontor. 2. Det finns inte något lagstöd för att en fastighetsägare skulle vara förhindrad att hyra ut lokaler till två konkurrenter i samma bransch. 3. Ett av konkurrenslagens syften att se till att fri och effektiv konkurrens råder på marknaden. Att en fastigheteägare hyr ut lokaler till två konkurrerande restauranger är inte att betrakta som otillbörligt i konkurrenslagens mening. 4. Ett avtal mellan en restaurangägare och fastighetsägaren är bindande oavsett om detta är muntligt eller ej. Finns ett sådant avtal är huvudregeln inom avtalsrätten att det i så fall skall följas, och att avtalsbrott berättigar till skadestånd. För att få skadestånd krävs dock att det går att bevisa att det verkligen finns ett avtal, nägot som kan vara problematiskt vid muntliga avtal. Bevisbördan för detta ligger på den som påstår attdet finns ett avtal. 5. Det är inte omöjligt att vissa hyreskontrakt kan innehålla tillägg som reglerar hyresvärdens möjligheter att hyra ut till en konkurent till den nuvarande hyresgästen. Finns inte någon sådan klausul i ert kontrakt har detta dock inte någon relevans. Vänligen,

Muntligt avtal om bilköp

2012-08-24 i Muntliga avtal
FRÅGA |Jag ska köpa ut min tjänstebil och har fått ett kontonummer att sätta in pengarna på. Men vi har inget kontrakt, de säger att det inte behövs. Räcker det att jag betalar och de registrerar bilen på mig för att köpet ska vara OK?
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns inget formkrav på avtal för bilköp. Även ett muntligt avtal om köp av bil är alltså giltigt och binder parterna (som i ditt fall). Som jurist kan jag dock rekommendera er att ändå upprätta ett skriftligt avtal eftersom det underlättar bevisningen vid en eventuell framtida tvist. Men som sagt, det är inget måste. Observera även de skattemässiga konsekvenserna ditt köp kan få. Om du får köpa bilen till ett alltför förmånligt pris jämfört med vad den nu är värd kommer du förmånsbeskattas. Mvh Mattias

Avtals giltighet och skandestånd

2012-04-04 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej! 2009 köpte vi en hemsida med tillhörande e-postadresser av en webbyrå. All data lades på deras egna servrar och skulle ligga där tillsvidare. Vi har inget s k hostingavtal med dem. Nu har deras server havererat och alla våra mail och ändrigar som gjorts på hemsidan de senaste 4 månaderna är borta. Kan man kräva dem på skadestånd även om inget avtal finns som reglerar detta?
Sara S |Hej, Avtal kan ingås både skriftligen och muntligen och vara giltiga om inte särskilda formkrav krävs för dess giltighet (se 1 § Avtalslagen). Så kallade hostingavtal ska inte uppfylla några formkrav för att vara giltigt och kan således ingås muntligen. Vid tvister där endast muntliga avtal finns kan det dock uppkomma svårigheter i bevisningen. Om inget avtal föreligger ska reglerna i skadeståndslagen tillämpas (se https://lagen.nu/1972:207). Beroende på vad ni kommit överens om med webbyrån kan ni ha rätt till skadestånd. Har ni tillexempel kommit överens med dem att de ska lagra all er data och de ansvarar för denna skulle ni kunna ha rätt till skadestånd. Ni måste dock visa att haveriet beror på deras oaktsamhet. Utan skriftliga avtal kan det som sagt vara svårt att bevisa vilka skyldigheter webbyrån har gentemot er. Vänligen,

Har bindande muntligt avtal träffats?

2012-02-28 i Muntliga avtal
FRÅGA |Fick inget mail från er så jag skickar frågan igen: Jag svarade på en annons på blocket om att få köpa en bil. I annonsen stod det 15000. Jag träffade killen och tittade på bilen men jag tyckte inte den va värd 15000 så jag sa att jag kunde köpa den för 12000. Han gick då med på det. Jag hade inga pengar med mig just då men jag skulle betala den dan efter. När jag då ringer upp honom dan efter så säger han att han sålt den till en annan för 15000. Vi hade ju kommit överens om att jag skulle få köpa den för 12000. Kan jag få rätt på något sätt?
Saba Razavi |Hej och tack för din fråga! När du erbjuder dig att köpa bilen för 12000:- och han går med på det, har ni ingått ett muntligt avtal. Eftersom säljaren omedelbart accepterat ditt muntliga anbud om att köpa bilen för 12000:-, är hans accepterande av ditt anbud bindande enligt avtalslagens (AvtL) regler. Se AvtL 1 kap. 1§ och 3§ 2st. Däremot är det oklart om han gick med på att du skulle betala bilen dagen efter. Ett muntligt avtal är lika giltigt som ett skriftligt avtal i detta fall, och huvudprincipen enligt avtalslagen är att träffade avtal är bindande för båda parter och ska hållas. Därför kan man säga att säljaren gjort sig skyldig till avtalsbrott i detta fall. Du kan få rätt genom att stämma personen i tingsrätt, men av informationen i frågan att döma så vore det ej att rekommendera. Eftersom du har bevisbördan om du stämmer säljaren måste du bevisa att personen begått ett avtalsbrott, vilket blir mycket svårt i detta fall. Om säljaren förnekar att ni kommit överens så blir det väldigt svårt för dig att bevisa motsatsen, då det inte verkar finnas någon bevisning utan endast ord mot ord. I det fall du skulle förlora målet blir du skyldig att ersätta motpartens rättegångskostnader, vilket kan bli väldigt dyrt. Det jag skulle göra i ditt fall är att försöka kontakta säljaren och berätta om hur rättsläget ser ut och att han faktiskt gjort sig skyldig till avtalsbrott. I framtiden kan du tänka på att kräva skriftliga avtal/kvitto eller dylikt för att undvika liknande situationer. Avtalslagen: https://lagen.nu/1915:218 Med vänliga hälsningar,

Bindande muntligt avtal

2012-09-05 i Muntliga avtal
FRÅGA |jag skulle sälja ut ett gödselparti och jag annonserade ut den i en tidning utan att ange något pris. och sen en kund ringer mig för att få mer information om priset och jag sa till henne att jag ville ha 30 000 kr för gödselpartiet. Nu ångrar jag mig och vill höja priset till 40 000. Har jag rätten att göra så?
| Hej, Regler om hur avtal sluts finns i avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218). Lagen behandlar _anbud_ och _accept_ som två komponenter för att sluta avtal. _Anbud_ innebär ett erbjudande, och _accept_ är att gå med på det erbjudandet. När dessa två viljeförklaringar utbytts har ett avtal slutits, och båda parter är bundna av sina viljeförklaringar. Därefter kan de inte ändras eller återkallas utan den andra partens medgivande. När Du erbjöd kunden att köpa gödselpartiet för 30,000 kr lämnade Du ett _anbud_. Om kunden godtog Dina villkor, alltså förpliktade sig att betala 30,000 kr för gödselpartiet, lämnade kunden en _accept_. Därmed uppstod ett bindande avtal, och i efterhand kan Du inte återkalla eller ändra Ditt _anbud_. Om kunden däremot inte förklarade sig villig att betala 30,000 kr för gödselpartiet, och alltså inte lämnade en _accept_, är situationen en annan. Vid muntliga avtal, t.ex. via telefon, måste _anbudet_ accepteras direkt för att vara bindande. Detta innebär att om inte kunden lämnade en _accept_ direkt, under tiden som telefonkonversationen varade, är Du inte heller bunden av Ditt _anbud_. Du är då fri att i efterhand återkalla eller ändra Ditt _anbud_. Ett undantag från denna regel gäller om ”anstånd med svaret medgives”. Har Du till exempel gått med på att kunden får tänka över erbjudandet och återkomma med ett svar inom ett dygn, är Du bunden av Ditt _anbud_ under den tiden. Innan det dygnet har passerat kan Du inte återkalla eller ändra Ditt _anbud_. Om kunden dock inte återkommer med ett svar, står det Dig fritt att ändra eller återkalla Ditt _anbud_ efter att tiden gått ut. Hoppas att denna information har varit till hjälp! Vänliga hälsningar,

Muntligt hyresavtal

2012-07-27 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej! Min man har förhandlat med en hyresvärd om att hyra en lokal för att öppna en vårdcentral. Lokalen är under förhandlingstiden som ett "skal" och kommer att behöva byggas om och inredas för blivande hyresgäst, oavsett verksamhet. Ett flertal möten har hållits, man har gått igenom kravspecifikationen från landstinget som gäller för hygien mm för vårdverksamhet, huruvida det går att dra in nya avlopp mm, vilket skulle gå att lösa, och man har diskuterat hur mycket hyran kommer att ligga på. Allt har vid dessa möten varit positivt och sagts gå att ordna och att det kommer att hinna bli klart till planerat öppningsdatum. Min man har också fått muntlig försäkran om att han är den som man förhandlar med, att han har "första tjing" s a s. Senaste mötet avslutades med att allt såg bra ut och att bara avtalet ska formuleras i skrift och offerten skrivas på. Min man har sedan också fått okej med lån från banken och med bakgrund av att allt verkade klart har en av hans medarbetare sagt upp sig från sitt nuvarande jobb innan semestern, för att hon skulle följa med till den nya vårdcentralen. Nu ringer kontaktpersonen på hyresbolaget och meddelar att man valt att hyra ut till en annan hyresgäst istället. Får de göra så? Räknas inte detta som ett muntligt avtal så gott som något? Det finns flera vittnen som varit med på mötena och som också menar att det upplevdes som självklart att allt var klart för påskrift. Vad kan vi göra? Tack på förhand.
|Hej! Avtalslagens bestämmelser aktualiseras här. Muntliga avtal är lika bindande som skriftliga. Problemet med muntliga avtal är dock att oklarheter kan uppkomma vid bevisningen. Hur kan man bevisa vad som sagts vid förhandlingarna, exempelvis? Därför är det väldigt viktigt att alltid dokumentera allt. Formulera avtalet i skrift. Nu har ni inte gjort det, vilket kan leda till komplikationer för er del. I Jordabalkens 12:e kapitel finns hyreslagen. Av andra paragrafen framgår det att avtalet ska upprättas skriftligen, om part begär det. Det framgår inte av uppgifterna att ni begärt det. Dock verkar det som att ett giltigt avtal redan ingåtts er emellan, och att hyresvärden ger lokalen till någon annan utgör då ett avtalsbrott. Problemet är dock hur ni ska bevisa detta. Det ni kan göra är att skriva ut alla mailkonversationer, om ni haft sådana och samla era vittnen för att bevisa att ni haft ett bindande avtal er emellan. Lycka till!

Är muntliga avtal bindande?

2012-03-31 i Muntliga avtal
FRÅGA |Jag svarade på en annons på blocket om att få köpa en bil. I annonsen stod det 15 000. Jag träffade killen och tittade på bilen men jag tyckte inte den va värd 15000 så jag sa att jag kunde köpa den för 12000. Han gick då med på det. Jag hade inga pengar med mig just då men jag skulle betala den dan efter. När jag då ringer upp honom dan efter så säger han att han sålt den till en annan för 15000. Vi hade ju kommit överens om att jag skulle få köpa den för 12000. Kan jag få rätt på något sätt?
Isabel Ringsby |Hej! Om man kommer överens om att köpa exempelvis en bil är det fråga om ett avtal. Eftersom ni verkar ha bestämt att du ska köpa bilen och dessutom har kommit överens om ett pris är förutsättningarna för att ingå avtal uppfyllda. I svensk rätt föreligger inget allmänt krav på att avtal ska vara skriftliga för att vara gällande och allmänt gäller att avtal är bindande, se 1 § Avtalslagen. Så länge inte säljaren har förbehållt sig rätten att sälja bilen till någon annan person har ni ingått ett avtal och att sälja bilen till någon annan innebär i det fallet ett avtalsbrott. När ett avtalsbrott har begåtts har motparten i regel rätt att göra olika felpåföljder gällande. I det här fallet är det kanske framförallt en rätt att kräva skadestånd för den skada som du drabbas av i samband med avtalsbrottet. Exempelvis kan skadestånd lämnas för att motparten blir tvungen att betala mer för en liknande vara. Dock vill jag påpeka att det kan vara svårt att bevisa att ett avtal verkligen har ingåtts om ord står mot ord. Det skulle även vara upp till dig att bevisa att ett avtal verkligen har ingåtts och vilka skador som du faktiskt har drabbats av. Vänliga hälsningar,

Muntligt föravtal angående köp av kolonistuga

2011-12-02 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej! Vill köpa en kolonistuga (ofri grund/lös egendom). Vi har muntligen kommit överens om att jag efter besiktning betalar handpeng och erlägger resterande belopp efter årsskiftet, helt enligt säljarens önskemål. Nu, två veckor senare, när jag ska betala handpeng drar sig säljaren ur affären. Får det gå till så? mvh
Anna Nordlander |Hej, Frågan som aktualiseras i din situation är om man med bindande verkan kan ingå avtal om framtida köp. Som du påpekar är en kolonistuga civilrättsligt att anse som lös egendom, och det formkrav som gäller för överlåtelse av fast egendom enligt 4:1§JB aktualiseras således inte. Gränsdragningen mellan fast och lös egendom görs motsats vis genom definitionen av fast egendom i JB kap.1-2. Hade stugan varit att betrakta som fast egendom hade en utfästelse om framtida försäljning varit ogiltig. Ett motsvarande förbud vad det gäller lös egendom existerar dock inte i svensk rätt utan avtal angående ett framtida köp av lös egendom är som utgångspunkt giltiga. Generellt innebär alltså frånvaron av ett formkrav att det är tillåtet att ingå bindande avtal om köp i framtiden, detta kan man sluta sig till genom HD:s praxis. Föravtal är alltså i princip bindande om de uppfyller de gängse krav som finns på avtal i allmänhet (vid intresse rekommenderar jag Avtalsrätt I skriven av Adlercreutz) . Muntliga avtal är giltiga och principen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) är tillämplig på situationen, säljaren har alltså ej rätt att frånträda avtalet. Erkänner säljaren att avtalet existerar så ska han även hedra det. Ansvar för culpa in contrahendo (klandervärt beteende i samband med avtalets ingående) kan aktualiseras om säljaren ej fullföljer avtalet, ett eventuellt skadestånd utgår då som utgångspunkt till det negativa kontraktsintresset. Ett sådant anspråk måste grunda sig i din motparts culpösa beteende, vilket verkar kunna vara för handen i ditt fall då din motpart har frångått den allmänna lojalitetsplikt som avtalsparter har gentemot varandra. Jag kan ej av din fråga utläsa om säljaren faktiskt förnekar avtalets existens, men om så är fallet och din motpart ej erkänner att avtalet har kommit till stånd kan det komma att innebära problem för dig då det är den part som hävdar att avtal har kommit till stånd som bär bevisbördan för detta. Då ett muntligt avtal kan vara svårbevisat du bör för att tvinga fram efterlevande av överenskommelsen antingen förmå din motpart att erkänna avtalets existens alternativt prestera bevisning för att ni har tecknat ett avtal som ska hållas i enlighet med ordalydelsen. En sådan bevisning skulle exempelvis kunna bestå i vittnesutlåtelser, inspelning av avtalet eller någon form av skriftlig bevisning där avtalets existens erkänns. Hoppas mitt svar är till hjälp! Med vänlig hälsning