Räknas det som näringsverksamhet om jag hyr ut rum i en bostadsrätt?

2018-06-08 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej!Vi ska jobba utomlands i 2 år. Vår son ska bo kvar i vår Bostadsrätt och vi ska även ha 3 inneboende. Är det i så fall näringsverksamhet och det måste skattas för?med vänliga hälsningar
Mattias Törnström |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!Tillämplig lagDå din fråga rör eventuell skatt på uthyrning av bostad kikar vi närmare på inkomstskattelagen (IL).Några inledande ordJag vill framhålla att jag inte är någon expert på området. Jag vill även göra dig uppmärksam på att jag med begränsad information endast kommer kunna ge dig ett begränsat svar.Jag kommer kortfattat gå igenom vad som gäller för privatuthyrning av bostad samt ge dig tips på hur du kan gå vidare.Om du behöver skatta beror på uthyrningens omfattningNormalt går det bra att hyra ut rum i sin privata bostad utan att du behöver skatta för uthyrningen.Omfattningen på uthyrningen kan dock förändra detta. För att ta ett exempel kan en person som bor i en hyresfastighet knappast hävda att fastigheten är avsedd för privat bruk, om de andra rummen är inredda för stadigvarande uthyrning.I ditt fall verkar det som att ni har tänkt ha en majoritet av rummen i bostaden uthyrda under två års tid, vilket enligt min mening, är relativt stadigvarande.Jag ställer mig därför tveksam till att det inte skulle betraktas som en näringsverksamhet, och att ni skulle slippa att betala skatt för uthyrningen.Om du behöver skattaJag vågar inte ge dig ett klart besked här, dels på grund av att jag inte har någon expertis på området, dels för att den info jag har att arbeta med är begränsad.Skulle det dock vara så att du behöver skatta ska du i din inkomstdeklarationen uppge att du delvis haft bostadsrätten uthyrd.Därutöver ska du redovisa för intäkterna och eventuella utgifter ni haft för drift och normalt underhåll.Skattesatsen är vanligtvis 30 %.Se också de schabloniserade beloppen på 20 %, respektive 4 000 kr, i inkomstskattelagen angående skatteavdrag (IL 42 kap. 30-31 §§).Mina tipsJag skulle i första hand råda dig att kontakta kommunen som du bor i, alternativt Skattemyndigheten, för att få ett besked av dem över vad det är som gäller.Du kan även gå in på skatteverket.se och läsa mer där.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och önskar dig en trevlig helg!Med vänliga hälsningar

Vad är skatten på aktiv respektive passiv näringsverksamhet?

2018-04-26 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Om man Äger en fastighet som man hyr ut lokaler i. Hur mycket ska man skatta för hyrorna som man får in och är detta aktiv eller passiv näringsverksamhet.
Alexia Kavaleff |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En enskild näringsverksamhet, eller verksamhet i ett handelsbolag eller kommanditbolag, kan antingen bedrivas som aktiv eller passiv. Jag uppfattar det som att du bedriver enskild näringsverksamet. Om den är aktiv eller passiv har betydelse för om du ska betala egenavgifter eller särskild löneskatt.Aktiv näringsverksamhet.Med aktiv näringsverksamhet menas näringsverksamhet där den som är skattskyldig för verksamheten har arbetat i icke oväsentlig omfattning (2 Kap 23 § Inkomstskattelagen).Om du har flera verksamheter kommer de alla att räknas som en enda verksamheten (14 Kap 12 § Inkomstskattelagen). Kravet på aktivitet är normalt uppfylld om du som skattskyldig har ägnat sysslorna i verksamheten minst en tredjedel av den tid som krävs för en vanlig anställning på heltid.Egenavgiften är 28,29 %Passiv näringsverksamhet.Det som inte är aktiv näringsverksamhet är passiv sådan (2 Kap 23 § Inkomstskattelagen). På passiv näringsverksamhet ska du betala särskild löneskatt på 24,26 % Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,

Klassificering av fastighet och schablonavdrag

2017-09-26 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej,I den villa som jag precis har köpt finns det två stycken lägenheter. En ska jag bo i själv och den andra tänker jag hyra ut. Till huset tillhör även ett gårdshus (en fristående byggnad) om 40 kvadratmeter. Min fråga är om det är ok för mig som privatperson att även hyra ut detta gårdshus utan att bli företagsbeskattad? Har för mig att det finns en lag som säger att fastigheten gills som kommersiell om det finns tre eller fler lägenheter som hyrs ut under samma fastighetsbeteckning..Vill även passa på att fråga om schablonavdraget om 40,000kr går att använda på både lägenheten och gårdshuset? Dvs. att man använder schablonavdraget två gånger.Tack på förhand!mvhJoakim
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att besvara din fråga måste det först bestämmas om din villa är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Det avgör nämligen vilket inkomstslag som din hyra ska tas upp i. Enligt 2:13 inkomstskattelagen (IL) är en privatbostadsfastighet exempelvis ett småhus på tillhörande mark samtidigt som småhuset utgör privatbostad enligt 2:8 IL. Den villa du har köpt är med största sannolikhet ett s.k. tvåfamiljshus. Enligt 2:8 IL är ett sådant hus privatbostad om det till väsentlig del avses att användas eller används till ägaren eller närståendes permanenta boende eller fritidsboende. I det här sammanhanget innebär väsentlig del minst 40% av boendeytan. Är villan uppdelad i två lika stora lägenheter är det alltså fråga om en privatbostad så länge du bor i en av dem.Byggnader på fastigheten beräknas som privatbostadsfastighet och näringsfastighet. Bor varken du eller någon närstående i gårdshuset kan det därför inte vara en privatbostadsfastighet. Hyr du ut gårdshuset skulle det huset alltså beräknas som näringsfastighet, enligt 2:14 IL. Konsekvenserna för dina hyresintäkter blir därför att de intäkter som kommer från villan ska beskattas i inkomstslaget kapital. Skulle du hyra ut gårdshuset ska de intäkterna beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Schablonavdraget i 42:30-31 IL gäller enbart när privatbostad hyrs ut. Det innebär att du får göra schablonavdrag om 40 000 kronor plus 20% av hyresintäkterna för uthyrningen av villan. Du får dock inte dra av andra utgifter som kan uppkomma i samband med uthyrningen, eftersom schablonavdraget ersätter den rätten. När det gäller gårdshuset får du däremot göra avdrag för de utgifter som uppkommer i samband med uthyrningen. Det grundas då på huvudregeln om avdragsrätt för utgifter för att förvärva eller bibehålla inkomster i 16:1 IL. Det är alltså fullt möjligt att hyra ut gårdshuset, även om det givetvis kan bli lite mer komplicerat avdragsmässigt när schablonavdraget inte får användas. Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor!

När övergår en privatbostadsfastighet till att bli näringsfastighet?

2017-02-07 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej. Om man har en privatbostad som man inte bor i idag utan hyr ut men avser att bo där i framtiden, hur länge kan detta pågå innan den görs om till näringsfastighet?
Wilhelm Stenvall |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En näringsfastighet är enligt 2 kap. 14 § inkomstskattelagen (IL) en fastighet som inte är en privatbostadsfastighet. En privatbostadsfastighet är enligt 2 kap. 13 § IL ett småhus (villor eller andra liknande byggnader) som också är en privatbostad. Jag utgår ifrån att den bostad du syftar på i din fråga är ett småhus. Vad som måste utredas är således huruvida den bostad du hyr ut är en privatbostad eller inte. Privatbostadsbegreppet återfinns i 2 kap. 8 § IL. Där stadgas att privatbostad är ett småhus som till övervägande del (50 %) används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Du har angett att du i framtiden avser att använda bostaden som permanent boende i framtiden. Om det rör sig om en snar framtid är villkoret om att avse att använda bostaden som permanent boende uppfyllt. Rör det sig om längre fram än ett par år framöver är villkoret troligtvis inte uppfyllt. Är villkoret uppfyllt, är det en privatbostad och därmed även en privatbostadsfastighet. Observera att om det är en närstående du hyr ut till, är bostaden fortfarande privatbostad. Vem som räknas som närstående framgår av 2 kap. 22 §, vilka är make, föräldrar, avkomling och avkomlings make, mor- och farföräldrar, syskon, syskons make och avkomling och även dödsbo som den skattskyldige eller någon närstående är delägare i. Är villkoret inte uppfyllt är bostaden enligt 2 kap. 8 § IL ingen privatbostad och därmed ingen privatbostadsfastighet utan en näringsfastighet. Det finns emellertid en regel i 2 kap. 9 § IL (kallad tröghetsregeln) som anger att om det inträffar något som gör att en bostad inte längre är en privatbostad, exempelvis att ägaren hyr ut den till någon utomstående, fortsätter bostaden att vara en privatbostad under det kalenderår då ändringen sker samt det efterföljande året, om inte ägaren begär annat. Tröghetsregeln stadgar alltså en presumtion för att bostaden fortsättningsvis är en privatbostad, och ägaren måste uttryckligen ange att den inte ska vara det för att presumtionsregeln inte ska gälla. Om du började hyra ut under 2016 fortsätter alltså bostaden att vara en privatbostad under hela 2016 och 2017. När 2018 kommer blir det en näringsfastighet. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Definition av privatbostad - hur länge kan man hyra ut?

2018-04-29 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om jag kan köpa ett hus och hyra ut det privat till studenter? Om jag hyr ut det 10 månader om året och själv nyttjar det 2 månader om året, räknas det då som privatbostad? Finns det någon minimitid som huset måste nyttjas av mig som ägare för att räknas som privatbostad?Mvh Julia
Erica Leufstedt |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad som utgör en privatbostad i skattehänseende, vilket jag utgår från är vad du undrar över, regleras i Inkomstskattelagen (IL) som du hittar länkad här.2 kap 8§ IL stadgar vad som anses utgöra en privatbostad. För att ses som en privatbostad ska det röra sig om ett småhus som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Uttrycket "övervägande del" tar sikte på boendeyta, inte tid. Det är svårt att säga någon exakt minimitid för hur länge bostaden ska nyttjas av dig som ägare för att räknas som privatbostad. I RÅ 1998 not 38 bedömde Högsta Förvaltningsdomstolen att en fritidsfastighet som hyrts ut 50 veckor per år och övriga två veckor användes av ägaren som eget boende utgjorde privatbostad. Det är därmed inte omöjligt att det skulle anses vara en privatbostad om du själv bor där i två månader om året. Däremot säger domstolen i ovan nämnda rättsfall att om det av omständigheterna i fallet framgår att ägaren till huset inte har för avsikt att inom en överskådlig framtid bosätta sig på fastigheten eller använda den för permanent boende/fritidsändamål så bör inte bostaden behandlas som privatbostad. Vidare sägs också att om ägaren över huvud avser att använda huset som permanentbostad eller som fritidsbostad för egen del eller åt närstående utgör bostaden en privatbostad. Vid blandad användning i tid, där bostaden nyttjas både för uthyrning och för privat boende, är det avgörande således om du som ägare har för avsikt att nyttja bostaden för permanent- eller fritidsboende eller om du under beskattningsåret faktiskt har använt bostaden så. Min tolkning är därmed att om du hyr ut huset 10 månader om året och själv bor där 2, bör den ses som en privatbostad. Någon minimitid kan jag däremot inte med säkerhet ge. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kapitalvinstskatt

2018-01-28 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Hej,Sålt vårt radhus 2017 och köpt 2 bostadsrätter samma år. Vad blir vinstskatten då över försäljningen
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline!Jag kan tyvärr inte svara på vad din kapitalvinstskatt kommer att bli utan ytterligare information om de olika affärerna samt dina tidigare affärer på bostadsmarknaden. Det jag kan göra är att ge dig en allmän upplysning om hur kapitalvinstskatten fungerar.I dagsläget ligger kapitalvinstskatten på 30%. Sedan när man summerat alla inkomster i inkomstslaget kapital så skall endast 22/30 delar av kapitalvinsten beskattas till 30% vilket innebär en kapitalvinstskatt på 22% ifall det är den enda affären som genomförts under året. Hur kapitalvinsten beräknas framgår av inkomstskattelagen på detta vis "Kapitalvinsten ska beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången eller för den utfärdade förpliktelsen minskad med utgifterna för avyttringen eller utfärdandet, och omkostnadsbeloppet." Detta innebär att ifall det uppstår en kapitalvinst skall den beskattas. Du nämner sedan att du har köpt 2 bostadsrätter samma år. Det innebär vidare att du kan meddelas uppskov av skatten under den tid du äger ersättningsbostaden. Det finns en guide på skatteverkets hemsida där du kan fylla i exakt dina uppgifter vilket kommer ge dig bättre vägledning än ifall jag går igenom alla möjliga tänkbara utfall utan att veta din exakta uppgifter. Guiden hittar du här och är enkel att använda, Jag hoppas att jag har besvarat din fråga och har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller ställa en till fråga. Mvh,

Hyra ut bostad utomlands som enskild firma eller privat?

2017-02-26 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Jag har funderat på att registrera en enskild firma (näringsverksamhet) för att köpa en lägenhet i en semesterort utomlands. Denna ska hyras ut. Kan man göra det? Eller är det bättre att köpa privat för att hyra ut?För mig är det tänkt som en extra inkomst. Jag har redan ett heltidsjobb idag. Hur finansierar man bäst något sånt här?
Rebecca Axelsson |Hej, och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Jag har utgått från att det du planerar att köpa är en ägarlägenhet. Det korta svaret är att det förmodligen inte blir några skillnader skattemässigt om du har enskild firma eller inte när du köper en lägenhet i uthyrningssyfte. Det som istället påverkar skatten är om lägenheten klassas som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Om du inte har för avsikt att själv bo i lägenheten alls så kommer den beskattas som en näringsfastighet. Om du däremot själv kommer att använda lägenheten under viss tid av året så kan det klassas som privatbostadsfastighet. Jag ska förklara vad som sker i de två fallen.* Näringsfastighet (regleras i kap. 15 Inkomstskattelagen om näringsverksamhet)Du får lägga ihop inkomsterna du haft under året, och sedan dra av alla kostnader (även räntekostnader). Sedan beskattas vinsten som inkomst av näringsverksamhet (egenavgifter och privatskatt). * Privatbostadsfastighet (regleras i kap. 41 Inkomstskattelagen om kapital)Du lägger ihop årets hyresintäkter och drar av 20 %, och sedan drar du av dina utgifter (även räntekostnader), plus ytterligare 40000 kronor i schablonavdrag. Den eventuella vinsten beskattas sedan som inkomst av kapital med 30 %.Skatten är alltså olika beroende på hur lägenheten kommer att klassas av Skatteverket. Jag rekommenderar att du kontaktar en skattejurist för mer specifik rådgivning. Hur du ska finansiera lägenheten beror helt på din ekonomi, men du får dra av ränteutgifter som kostnad om du väljer att ta ett lån. Hoppas jag har kunnat bringa någon klarhet i din fråga!Med vänlig hälsning,

Konsekvenser av att hyra ut bostadsrätt utan att betala skatt

2016-07-07 i Privat- och näringsfastighet
FRÅGA |Vilka juridiska konsekvenser blir det (böter eller fängelse) om Skatteverket kommer på att man hyr ut sin bostadsrätt i andrahand utan att deklarera och betala skatt för hyresinkomsterna?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt 42 kap.1 § inkomstskattelagen ska inkomster från uthyrning av en privatbostad tas upp i deklarationen och beskattas om inkomsterna överstiger schablonbeloppet, som uppgår till 40 000 kr (42 kap. 30 § inkomstskattelagen). Om inkomsterna är lägre än schablonbeloppet behöver man inte betala någon skatt alls för hyresinkomsterna och är inkomsterna högre är det bara det överstigande beloppet som man måste skatta för. Om man är skyldig att deklarera och betala skatt för hyresinkomster men uppsåtligen underlåter att göra det, och därigenom ger upphov till fara för att skatt undandras det allmänna, kan man bli dömd för skattebrott till fängelse i högst två år enligt 2 § skattebrottslagen. Om brottet är att anses som ringa på grund av omständigheter som till exempel ett lågt skattebelopp kan man istället bli dömd för skatteförseelse till böter (3 § skattebrottslagen). Om brottet är att anse som grovt, till exempel för att det rört sig om ett högt belopp, kan man bli dömd för grovt skattebrott till fängelse i lägst sex månader och högst sex år (4 § skattebrottslagen). Domstolen bestämmer vad straffet blir efter en bedömning av omständigheterna i varje enskilt fall. Det är större risk att dömas till fängelse om man har blivit dömd för brott tidigare. Om man är ostraffad är det mer sannolikt att man döms till villkorlig dom, eventuellt förenat med dagsböter.Med vänlig hälsning,